Оценка стоимости земельных участков
Специфика земли как объекта оценки, нормативно-правовая база в области земельных отношений. Понятие о кадастровом номере земельного участка. Право аренды земли, виды сервитутов. Понятие о земельном рынке, нормативной цене земли и земельной ренте.
| Рубрика | Сельское, лесное хозяйство и землепользование |
| Вид | лекция |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.08.2013 |
| Размер файла | 483,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Возможное использование как свободного, так и застроенного участка может быть ограничено долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию.
Следует предусмотреть возможные изменения федеральных и местных нормативных актов, например, норм зонирования, которые могут существенно повлиять на наилучшее и наиболее эффективное использование.
Следует заметить, что кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определённый вариант использования.
2. Физическая осуществимость
Следует учитывать размеры и форму участка, его транспортную доступность, рельеф, характеристики грунтов, уровень грунтовых вод, вероятность стихийных бедствий.
Размеры и форма участков могут не соответствовать наилучшему использованию. Например, участок может иметь недостаточную площадь для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.
Доступность коммуникаций может оказаться решающей при выборе варианта использования. Отсутствие, например, возможности подведения к объекту достаточной электрической мощности может исключить вариант наиболее эффективного использования.
Все изменения перечисленных характеристик, позволяющие осуществить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, должны быть проанализированы с точки зрения возврата капитала, инвестируемого для изменения этих характеристик.
3. Финансовая осуществимость
После исключения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов использования следует проанализировать финансовую осуществимость оставшихся вариантов. Критерием финансовой осуществимости является окупаемость (возврат) инвестируемого капитала.
4. Максимальная продуктивность
Из всех финансово осуществимых вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.
Определение лучшего варианта производится дисконтированием потоков чистых операционных доходов при альтернативных вариантах использования для определения чистой текущей стоимости. При этом коэффициент дисконтирования выбирается в соответствии с риском инвестиций. Методика дисконтирования подробно изложена в соответствующем пункте раздела. Кроме того, остаточная стоимость земли может быть найдена вычитанием из стоимости собственности издержек на улучшения, также может быть использована техника остатка для земли.
Обычно предполагаемое наилучшее и наиболее эффективное использование земли является долговременным использованием, продолжающимся 25, 50, 100 и более лет.
Наиболее эффективное использование земли как свободной
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:
при необходимости отдельной оценки участка земли;
при выборе объектов для сравнительного анализа.
Понятие земли, как свободной, является достаточно важным в теории оценки, особенно когда необходимо отдельно определить стоимости земельного участка и находящихся на нем улучшений.
Основные направления анализа в этом случае:
Как использовать участок, если он будет свободным.
Какое здание или сооружение следует построить.
Таким образом, необходимо проанализировать текущее состояние рынка и дать прогноз его изменения на будущее, поскольку стоимость определяется главным образом потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование земли в черте города под дачные массивы, с ростом города может измениться на использование под малоэтажную индивидуальную застройку, что и происходит в настоящее время в г. Самара (пример - выходящие к Волге просеки).
Существуют случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок и т.д. Через некоторое время в соответствии с прогнозом рыночной ситуации наиболее эффективным использованием участка будет строительство многоэтажного гаража или жилого дома. Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для начала строительства или продажи участка.
Очень часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования - реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т.д. Рассматриваемый как будто бы свободный участок используется для строительства здания, аналогичного существующему, но без физического и функционального износа. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет равна величине физического и функционального износа.
Наиболее эффективное использование собственности как улучшенной.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной выполняется в следующих случаях:
при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;
при выборе объектов для сравнительного анализа.
Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшенной - это использование её при наличии существующих зданий, сооружений, коммуникаций и т.п. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности, в том числе реконструкции, изменения типа и интенсивности использования, перепрофилирования, расширения и т.д.
Использование, которое максимизирует стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска, является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Различные варианты использования улучшенной собственности сравниваются по отдаче капитала. Если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то их отдача может сравниваться непосредственно друг с другом. Если требуются расходы на обновление или реконструкцию, то для каждого варианта необходимо подсчитать нормы отдачи с учётом начальных инвестиций и последующих расходов.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Теоретические, методологические, практические основы, классификация, основные принципы оценки земли. Сравнительный, доходный, затратный подход и процедура оценки земельных участков. Описание, определение, заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [95,3 K], добавлен 04.04.2011Принципы оценки стоимости участка. Общие рекомендации по проведению оценки. Основные факторы стоимости. Применение метода распределения для оценки застроенных земельных участков. Метод капитализации земельной ренты. Оценка незастроенных участков.
лекция [508,6 K], добавлен 04.05.2012Критерии анализа и методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков. Отражение топографических или почвенных характеристик земельного участка на функциональной полезности площадки. Коэффициенты капитализации для земли и строений.
контрольная работа [27,5 K], добавлен 01.05.2017Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли. Кадастр и оценка земельной собственности. Классификация незастроенных и застроенных земельных участков, их учетно-кадастровые, инженерно-строительные и эксплуатационные характеристики.
контрольная работа [42,1 K], добавлен 01.05.2017Случаи оценки земли, предусмотренные законодательством. Процедура и методы (сравнения продаж, распределения, выделения, разбивки, капитализации чистой ренты) ее проведения. Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости земельного участка.
реферат [25,9 K], добавлен 30.11.2014Методика определения рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земель сельскохозяйственного назначения в Украине. Бонитировка как сравнительная оценка качества почв по основным свойствам. Расчет нормативной денежной оценки земельного участка.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.09.2014Общая характеристика гражданского оборота земельных участков. Понятие и правовой режим земельных участков как объекта гражданского оборота. История формирования российского земельного рынка. Направления развития оборота земельных участков в России.
дипломная работа [126,5 K], добавлен 07.12.2010Коренная трансформация системы земельных отношений, введение частной собственности на землю и формирование земельного рынка в РФ. Становлению рынка земли сельскохозяйственного назначения. Земельная рента и ее формы. Определение дохода собственника.
курсовая работа [185,6 K], добавлен 11.07.2017Экономическая оценка земельного участка в РФ, ее основные цели. Определение рыночной стоимости земли, расчет при операциях купли-продажи или сдачи в аренду. Международные стандарты оценки. Различия в величине рыночной и инвестиционной стоимостей.
реферат [31,0 K], добавлен 05.07.2009Основные понятия недвижимости как объекта оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, разрешение споров.
курсовая работа [290,1 K], добавлен 10.03.2017Необходимость государственной кадастровой оценки земли. Характеристика использования земельных ресурсов при назначении государственной оценки земель на примере региона (Московская область, г. Химки). Факторы, определяющие оптимальное использование земли.
курсовая работа [58,9 K], добавлен 05.03.2017Основания для проведения межевания. Геодезическое обеспечение межевания земель. Определение границ участка на местности. Съемка земельного участка, камеральная обработка, оценка недвижимости. Анализ рынка земельных участков. Определение стоимости объекта.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 01.06.2015Виды и сельскохозяйственное назначение земельных угодий. Особенности использования земельных ресурсов в условиях рынка. Оценка динамики и структуры земельных угодий и посевных площадей предприятия. Пути повышения эффективности использования земли.
курсовая работа [94,7 K], добавлен 21.10.2011Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке земельного участка. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.
учебное пособие [205,4 K], добавлен 01.08.2009Понятие и структура земельных ресурсов. Изучение почвы как важнейшего компонента окружающей природной среды; процесс ее восстановления. Рассмотрение земли с прикладных экономический позиций. Вопрос экологизации сельскохозяйственного производства.
презентация [4,0 M], добавлен 08.03.2014Виды земель в земельном фонде. Особенности земель различных категорий. Земли сельскохозяйственного назначения, поселений, принадлежащие гражданам, специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда и земли запаса.
контрольная работа [32,1 K], добавлен 27.02.2014Анализ деятельности Минской городской землеустроительной и геодезической службы, ведение дежурной карты земельных участков. Работа со слоями в программном комплексе T-FLEX GIS. Порядок и условия предоставления земельных участков. Ведение земельного дела.
отчет по практике [966,9 K], добавлен 04.04.2017Опыт государственного регулирования оценки сельскохозяйственных земель в России в процессе их оборота. Зарубежный опыт оценки земельных сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций. Формирование экономической ренты для построения модели цены земли.
дипломная работа [308,5 K], добавлен 08.06.2014Раскрытие понятия земельного участка. Изучение истории формирования данного рынка. Особенности передачи земельной доли на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания. Оформление невостребованных земельных долей в муниципальную собственность.
курсовая работа [46,7 K], добавлен 30.09.2015Постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование, аренда участков, безвозмездное срочное пользование. Права, обязанности собственников земельных участков. Земли сельскохозяйственного назначения.
контрольная работа [11,1 K], добавлен 05.12.2010
