Оценка стоимости земельных участков

Ранее учтенными земельными участками, которым при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование "единое землепользование" (далее - ранее учтенное единое землепользование), являются только те земельные участки, государственный кадастровый учет которых был осуществлен по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу с 17 мая 2008 г.).

Ранее было землепользование и единое землепользование.

Предоставление участков под различные цели:

Под целями, связанными со строительством зданий, строений, сооружений (далее - цели, связанные со строительством) понимается возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации.

Под целями, не связанными со строительством, понимается использование земельного участка для размещения временных сооружений и иных целей (за исключением целей связанных со строительством).

Система правовых отношений

Земельным кодексом РФ (гл. III , IV) определяются права собственности и использования на земельные участки, основными из которых являются право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право аренды. Характеристика прав приведена в таблице 2.

Таблица 2. Характеристика прав на землю

Вид права	Способ приобретения (возникновение права)	Содержание права	Возможность отчуждения
право собственности	-выкуп у государства; -приватизация; -покупка на вторичном рынке у собственника;	право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать;	допускаются другие сделки без ограничений;
право постоянного (бессрочного) пользования	земельный участок предоставляется на основании решения органа власти физическому или юридическому лицу;	право использовать участок в целях, для которых он был предоставлен;	в случае реорганизации юридического лица право бессрочного пользования переходит к правопреемнику; продажа запрещена;
право аренды	заключение договора аренды с собственником участка;	право срочного пользования на основании договора аренды	залог, продажа арендуемого участка не допускается без согласия собственника;

Кроме того, выделяют права общей собственности на землю - отдельно не выделена, но при оценке и оформлении прав возникают свои особенности (ЗУ может находиться в общей собственности с определением каждого из собственников - общая долевая собственность или без определения доли - общая совместная собственность). Право пожизненного наследуемого владения - отменено - д/быть переоформлено Право постоянного бессрочного пользования. Безвозмездное срочное пользование, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций. Стоимость земельных участков, принадлежащих предприятию на праве собственности, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, которым утверждены "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков".

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно пункта 2, статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 27.12.2005 г. № 192-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2008 года. С учетом вышесказанного, стоимость права постоянного (бессрочного) пользования рассчитывается аналогично стоимости права аренды. При этом величина платежей принимается равной величине земельного налога по соответствующим участкам, срок действия права - с даты оценки до 01.01.2008 года.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды. Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли. Стоимость земельных участков, арендуемых предприятием определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации на основе методов, предусмотренных Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", а так же в ведомственных методических рекомендациях.

В трактовке Федерального агентства по управлению государственным имуществом, доказывается, что право аренды может являться самостоятельным предметом сделок:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату Ст. 606 ГК.. Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.

Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на Ст. 190 ГК РФ.:

- календарную дату (например, до 1 марта 2020 года);

- истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

- событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало навигации или сезона).

Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды П. 2 ст. 610 ГК..

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.

Таким образом, т.к. право аренды может быть предметом самостоятельных сделок и, соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и потому может являться объектом оценки.

Несмотря на то, что ГК предусматривает договор купли-продажи имущественных прав По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (ст. 454 ГК РФ, п.п. 1, 4)., права аренды не могут быть объектом купли-продажи. Как подчеркивается п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды содержится в ст. 615 ГК РФ: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет собой право пользования и владения на определенный период времени при определенных условиях.

Таким образом, для целей оценки арендной платы договор аренды следует трактовать как совокупность договоров о возмездной передаче права аренды (совокупности временных имущественных прав -- пользования и владения или только пользования) на последовательные промежутки времени - платежные периоды. Количество таких договоров определяется сроком договора аренды и периодичностью внесения арендной платы. При этом передача права аренды, само собой, происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы.

Т.е. за каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания арендными правами на недвижимое имущество.

Тогда арендную плату следует трактовать как цену права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Соответственно ставка арендной платы -- это цена права пользования и владения единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока.

В такой трактовке арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды.

Т.е. объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право пользования или совокупность прав пользования и владения) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Сервитуты бывают частными или общественными. В Самарской области могут устанавливаться общественные сервитуты для прохода, проезда, прогона скота через участок, для прокладки, ремонта и эксплуатации инженерных сетей, проведения дренажных работ, забора воды.

Публичный сервитут (Ст. 8 94-ГД).

Публичный сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое устанавливается в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельного участка.

Установление публичного сервитута осуществляется постановлением Губернатора Самарской области или нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний.

Публичный сервитут вступает в силу после его государственной регистрации в установленном порядке.

При отсутствии нужд, для которых публичный сервитут был установлен, его действие может быть прекращено постановлением Губернатора Самарской области в случае, если публичный сервитут был установлен постановлением Губернатора Самарской области, либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случае, если публичный сервитут был установлен нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В решении об установлении публичного сервитута должны быть указаны:

1) наименование и содержание публичного сервитута;

2) описание границ земельного участка, на котором устанавливается публичный сервитут;

3) срок действия публичного сервитута.

В решении об установлении публичного сервитута могут быть указаны иные сведения, связанные с установлением публичного сервитута.

Порядок проведения общественных слушаний при установлении публичного сервитута в интересах Самарской области устанавливается Правительством Самарской области.

Порядок проведения общественных слушаний при установлении публичного сервитута в интересах местного самоуправления или местного населения устанавливается органом местного самоуправления.

Частный случай сервитута.

Сервитут распространяется на земельные участи, находящиеся под надземными газопроводами. Согласно п.17 "Правил охраны газораспределительных сетей" Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. № 878 утверждение границ охранных зон для существующих газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны без согласования с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков.

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, рыночная стоимость прав на земельные участки под газопроводами принимаются равными нулю.

Порядок возникновения и прекращения прав на земельный участок так же определены в Земельном кодексе, основной порядок регистрации прав на участки определен федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Документы по земельным правам:

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (ст. 3, 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

Регистрация права осуществляется по ст. 25.2 122-ФЗ и дополнительно актов о предоставлении не требуется.

Сделки

В зависимости от состава прав с тем или иным участком могут совершаться различные сделки.

Сделка является одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Наиболее распространенными видами сделок с земельными участками являются купля-продажа, аренда, менее распространенными дарение, рента, наследование, обмен, ипотека (залог).

Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние.

Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны. Характерными примерами односторонних сделок служат завещание и акт принятия наследства. В отличие от односторонней сделки в договоре дву- или многосторонней сделки необходимо волеизъявление двух или более лиц. При этом обязательно, чтобы воля сторон совпадала, в противном случае сделка не будет считаться заключенной.

Договоры делятся на возмездные и безвозмездные.

Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору. Например, по договору аренды земельного участка, арендодатель обязан передать земельный участок в пользование арендатору и вправе за это требовать уплаты оговоренной сторонами арендной платы, а арендатор, в свою очередь, обязан уплатить арендодателю арендную плату и вправе требовать передачи земельного участка в пользование.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить то или иное имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, по договору дарения земельный участок передается в собственность безвозмездно.

Глава 3. Плата за землю. Нормативная цена земли

Использование земель является платным, за исключением случаев предусмотренных федеральным и областным законодательством.

Формы платы за землю:

1. Земельный налог. Устанавливается в % от кадастровой стоимости.

2. Арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором между арендатором и арендодателем. При аренде участков в собственности государства, субъекта федерации или муниципалитета устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

3. Выкупная цена.

4. Кадастровая стоимость = рыночной цене по ст. 66 ЗК РФ.

5. Нормативная цена земли

6. Плата за сервитут (его владельцем).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 65 ЗК РФ).

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК (Платежи) применяется нормативная цена земли.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25, Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю").

Частный случай применения нормативной цены:

Если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, арбитражным судам следует руководствоваться положениями ст. 65 ЗК РФ и п. 13 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которым в случае, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ).

Глава 4. Рынок земли

Рынок земли - это часть рынка недвижимости, которая предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой экономические отношения, осуществляющие такие функции, как купля-продажа, аренда, залог, дарение и наследование земельных участков.

В привычном понимании рынок -- это организованное общественно доступное место, где свободно сходятся или встречаются лица, предлагающие какой-либо товар, с одной стороны, и лица, желающие что-либо купить, с другой. Называется эта операция (если она состоится) сделкой купли-продажи. Опосредуют ее деньги в размере цены (стоимости) покупаемого товара. На рынке движимых вещей (продукты питания, промышленные товары народного потребления) покупатель взамен уплаченных денег тут же получает свою покупку в расфасованном или упакованном виде. Другое дело -- недвижимые товары, к числу которых относится и земля, которые из рук в руки не передают, и их местоположение не меняется. Что же приобретает покупатель взамен уплаченных за такой недвижимый товар денежных средств? Он получает право собственности на недвижимое имущество. По существу, и в случаях с продажей-покупкой товара, который относится к движимому имуществу, покупается-продается то же право собственности на него.

В отношениях с недвижимым имуществом разделение права собственности и его физической субстанцией ощутимо. Завод, магазин, дом в руки покупателя физически не переходят, он получает за свои деньги законодательно предусмотренным образом оформленные бумаги, подтверждающие приобретение на них права собственности, т.е. права владеть, использовать, распоряжаться ими.

СДЕЛКИ

Однако есть сделки, тоже означающие переход прав собственности на недвижимое имущество от одного лица другому лицу, которые, однако, совершаются вне сферы рынка, т.е. не являются сделкой покупки и продажи. К совершаемым вне рынка сделкам относятся дарение, наследование и обмен. При оформлении таких сделок деньги тоже участвуют, но не в размере цены (стоимости) наследуемого, обмениваемого или передаваемого в дар имущества. Уплачиваемая по такой сделке сумма зависит лишь от стоимости имущества, которая используется как база для расчета размеров установленного законом налога на продажу или цены юридического оформления договора. Все сделки, посредством которых совершается переход земельных прав, образуют оборот земель, который может быть рыночным и внерыночным.

Широко распространено мнение, что покупать и продавать можно только частную землю, т.е. участки, используемые на праве собственности, когда покупатель приобретает на купленную вещь полное право собственности в составе всех ее трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Однако на самом деле это не так. Из состава этих правомочий выделились и стали действовать в качестве самостоятельных два -- владения и пользования (последнее в том числе и в форме аренды). Эти правомочия постепенно приобрели свое юридическое оформление, стали на форме права обслуживаться своим правовым институтом, выступали предметом сделок, покупки и продажи, наследования, дарения и обмена, т.е. входили в состав оборота, в том числе рыночного, земельных участков.

Однако сделки по поводу владения или пользования могут совершаться и не только на основе их рыночного (путем покупки соответствующего права) оборота. Они могут оформляться и договорами (письменными и/или устными). В первом случае владелец или пользователь покупают соответствующее право по их установленной цене и как собственники этого права (владения или пользования) могут выходить с ним на рынок земельных участков. Во втором, когда соответствующее право не покупается, а лишь временно переходит к лицу на основе только договоренности, возможность его продажи временным владельцем или пользователем исключена, в случае окончания срока договора или договоренности его действие прекращается.

Сделки залога земли часто рассматривают как рыночные. Между тем при сделке залога право собственности на земельный участок залогодателя не отчуждается, сохраняется за ним и переходит к залогодержателю лишь в крайних случаях -- при неуплате ему суммы займа (с процентами). Товаром право собственности на такой не выкупленный хозяином участок становится, но лишь при объявлении на него торгов, где уже его продажа учитывается в составе рыночного оборота. Это форма кредитных отношений, но не отношений рынка и оборота земельных участков.

При продаже права владения или аренды право собственности продающих эти права на участок не переходит и не теряется. Учитывая, однако, сопровождающий такие сделки факт продажи, их целесообразно считать рыночными.

Рынок и рыночный оборот земли формируют сделки продажи-покупки прав собственности, владения и пользования (в том числе арендного) на земельные участки. Все остальные сделки (дарение, обмен, наследование, договорные формы владения и пользования, в том числе аренды) -- это их внерыночный оборот.



Рис. 4.1. Оборот и рыночный оборот земельных участков

Продажа определенных правомочий права собственности на земельные участки расширяет возможность формирования землепользований рациональных размеров, поскольку на рынок земли в этом случае в качестве продавца может выступить больше субъектов земельных отношений, в том числе и государство. В этом случае цены на рынке земельных участков снизятся в связи с ростом их предложения.

Рис. 4.2. Земельный рынок, регуляторы и мотивы

Особенности земельного рынка

Рынок земельных участков по сравнению с рынками потребительских товаров более ограничен числом покупателей и продавцов, так как приобретатели земли должны располагать значительными средствами -- земельные ресурсы относятся к числу дорогих товаров.

Земельный рынок отличает также низкая степень зависимости и согласованности предложений и спроса на участки. При росте спроса их предложение на рынке земли увеличивается медленно, а рост предложений автоматически не вызывает скорого увеличения спроса.

Земельному рынку свойственна низкая степень открытости - земельные сделки носят, как правило, частный характер, публичная информация о них чаще всего не отражает сопровождающую их действительную денежную оплату.

Рынок земли малоконкурентен, поскольку совершенствование хозяйственных свойств участков требует средств на работы, повышающие производственные качества -- выравнивание поверхности, улучшение почвы, осушение и т.п.

Отличает его от других рынков относительная сложность оформления сделок, поскольку продажа прав на земельные участки законодательно оговаривается рядом формальностей, условий и норм.

Особенность земельного рынка -- наличие своей обслуживающей инфраструктуры. Как правило, сделки с землей обеспечивают (юридически и организационно) специализированные структуры (службы земельного кадастра, землеустроительные организации, органы госрегистрации, земельные банки). Все это свидетельство исключительности земли как товара.

Так если с одним и тем же земельным участком сделка совершается впервые, то он является объектом первичного рынка земельных участков. При повторном включении в оборот того же участка он становится объектом вторичного рынка.

Объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, в отношении которых имеются надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы и документы о территориальных границах, а так же сервитутах в случае их наличия.

В результате совершения сделок происходит оборот земельных участков. Под оборотоспособностью земельных участков понимается переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли ограниченные в обороте, могут приобретать лишь определенные участники гражданских и земельных правоотношений.

Ст. 27. ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Предметом сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т. д.), а также состоящие под арестом. Для осуществления определенных сделок с земельными участками существуют некоторые ограничения. Так, совершение сделок с земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании, аренде, в общей (совместной или долевой) собственности, являющимися предметом залога, должно сопровождаться обязательным получением согласия на это всех собственников соответствующего земельного участка или залогодержателя (гражданина, юридического лица, государственного органа, органа местного самоуправления).

Сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу, с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 5. Цели, задачи оценки земли. Документы для оценки

Направления оценки земли и земельных участков работает по следующим направлениям оценки земли и земельных участков:

· Оценка аренды земли · Рыночная оценка земли · Оценка стоимости земельных участков · Оценка городских земель · Оценка сельскохозяйственных земель · Оценка земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	· Оценка инвестиционных контрактов · Оценка земли промышленности · Оценка дачных участков · Оценка земель поселения · Оценка межевания · Оценка ландшафта · Оценка территорий

Цели проведения оценки земли и земельных участков

Выделяют следующие цели проведения оценки и подготовки Отчета об оценке земли и земельных участков:

Для физических лиц:

· Оценка для брачного контракта · Оценка для выкупа · Оценка имущества под залог · Оценка при разделе имущества и имущественных спорах · Оценка при кредитовании	· Оценка для купли / продажи имущества · Оценка при получении наследства · Оценка для приватизации · Оценка ущерба собственности

Для оценки земельных участков физических лиц мы предлагаем стандартные пакеты услуг.

Для юридических лиц:

· Оценка арендной ставки · Оценка при внесении взноса в уставной капитал · Оценка для выкупа · Оценка для инвестирования · Оценка при разделе имущества и имущественных спорах · Оценка для получения кредита	· Оценка для купли / продажи · Оценка для обеспечения залога · Переоценка · Оценка при постановке на баланс · Оценка для судебного процесса · Оценка ущерба и упущенной выгоды

Необходимые документы для оценки земли и земельных участков

Минимальный набор предоставляемых документов:

· Правоустанавливающие документы (в зависимости от наличия документов)

Документы, Размещено на http://www.allbest.ru/

подтверждающие права на имущество

Свидетельства Размещено на http://www.allbest.ru/

о государственной регистрации права

Договоры, Размещено на http://www.allbest.ru/

на основании которых возникают права на имущество

Арендные Размещено на http://www.allbest.ru/

договоры и инвестиционные контракты

· Инвентаризационные документы (в зависимости от наличия документов)

· Кадастровые документы (для земельных участков)

Дополнительные документы:

· Коммуникации - документы, об инженерных сетях, энергоснабжении, канализации и других видах коммуникаций. Данная информация может дать нам дополнительную объективную возможность для присвоения более высоких коэффициентов при оценке недвижимости и земельных участков, и как следствие, более высокой стоимости в результате оценки.

· Арендаторы - когда речь идет об инвестиционной оценке, в большинстве случаев дополнительная оценка качества контрактов и арендаторов позволяет существенно увеличить стоимость недвижимости.

Глава 6. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Мировая практика оценки стоимости земли выделила ряд факторов, существенно влияющих на ее стоимость.

- экономические факторы (спрос и предложение);

- социальные факторы;

- юридические, административные и политические факторы;

- физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.

Глава 7. Земельная рента. Рентные отношения в сельском хозяйстве

Существуют два важнейших элемента земельных отношений: земельная собственность и формы управления земельными ресурсами. Экономические взаимосвязи между собственниками земли и пользователями ею характеризуют рентные отношения.

Рента - это доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в ссуду капитала, землевладельцем в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка.

Земельная рента - регулярный доход собственника земли, в котором реализуется собственность на землю.

В рыночной экономике доходы могут извлекаться благодаря четырем факторам производства: труду, капиталу, управлению, включая предпринимательскую деятельность, и земле. Факторы и их компенсация из полученного дохода представлены в таблице 7.1:

Таблица 7.1. Факторы производства и их компенсация

Факторы производства	Компенсация
Труд (трудовые ресурсы)	Зарплата, жалованье
Капитал (то, что покупается за деньги)	Проценты, дивиденды
Управление, предпринимательская деятельность	Прибыль, вознаграждение
Земля	Рента

Западные специалисты по налогообложению недвижимости считают, что “городская рента” слагается из трех основных источников:

- дар природы: плодородие почвы, благоприятные климатические условия, ценность речных ресурсов и гаваней, ценность полезных ископаемых и т. п.;

- обеспечение коммунальным обслуживанием: городское или сельское поселение являются создателями значительной части стоимости земель поселения, создавая, поддерживая и развивая на своей территории уровень жизненных благ, жизненный стандарт, стиль жизни, рабочие места и т. д.;

- производственная (предпринимательская) деятельность на каждом отдельно взятом земельном участке.

Развитие города происходит в значительной мере за счет земельной ренты, той её части, что идёт в городской бюджет в виде земельных платежей (земельного налога или арендной платы). Отсюда вытекает сложнейшая и важнейшая обязанность городских органов управления - максимально эффективно использовать городские земли и создаваемую ими ренту.

В основе формирования стоимости городской территории можно проследить несколько рентных теорий.

Кратко изложим марксистскую теорию образования земельной ренты. По Марксу в рыночной экономике земельная рента образуется в двух нормальных формах: абсолютная рента, которая вытекает из частной собственности на землю и отражает показатели органического строения капитала отрасли (любая отрасль народного хозяйства использует землю в качестве пространственного операционного базиса, образуя тем самым минимальную отраслевую ренту), и дифференциальная рента, являющаяся результатом удорожания земельного участка вследствие его более или менее удачного расположения в системе города и в природной среде.

В первой половине 19 века была сформулирована теория ренты доступности. Анализируя участие размещения и местоположения в формировании стоимости земли фон Тюнен пришел к выводу, что транспортные затраты напрямую влияют на такое формирование. В начале 20 века экономисты-урбанисты адаптировали эту модель к городской земле. Исследовав вопросы распространения автомобиля и процессы заселения урбанизированных территорий, эти экономисты переформулировали теорию ренты доступности, которая до сих пор активно используется экономистами в управлении рынком жилья и земельным рынком.

Теория ренты внешних факторов анализирует влияние на стоимость земли внешних факторов: урбанистических и социальных. Базируясь на широком круге исследований 60-х годов, проведенных экономистами - градостроителями многих развитых стран (Андерссон, Ломбардини, Кампос и др.) в том числе и в СССР (Кабакова, Сегетдинов), была сформулирована теория урбанистических внешних факторов, по которой формирование стоимости городской территории основывается на однородности жилых районов с точки зрения физических и социальных факторов.

Подводя итог данному краткому анализу различных рентных теорий, можно сказать словами Маркса следующее: «Рента есть экономическая реализация земельной собственности, юридической формы, в силу которой различным индивидуумам принадлежит исключительное владение определенной земельной площадью. На практике все, что арендатор платит земельному собственнику в форме арендных денег за разрешение использовать землю, выступает, естественно, как земельная рента. Из каких бы составных частей ни складывалась эта дань, для нее с собственно земельной рентой обще то, что она определяет цену земли, которая есть не что иное, как капитализированный доход от сдачи земли в аренду».

Глава 8. Анализ наиболее эффективного использования земли

Наиболее эффективное использование -- это такое использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Если, например, объект находится в деловом центре города, наиболее вероятно, что наилучшим использованием земли, как будто бы свободной, будет строительство офиса. Но если уровень спроса будет достаточным для размещения торгового центра, наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшенной будет торговое.

Пока стоимость участка с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование участка с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость участка с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли, как свободной, или участка с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

быть законодательно разрешённым;

быть физически осуществимым;

быть финансово осуществимым;

иметь максимальную продуктивность.

Поэтому на практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования данным критериям. Причём проверка законодательной разрешенности и физической осуществимости должны выполняться в первую очередь.

Критерии наиболее эффективного использования.

1. Законодательная разрешённость

В ст. 83. ЗК РФ уточнено, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с их территориальным зонированием, правила которого устанавливаются градостроительным законодательством.

Необходимо определить, разрешена ли застройка рассматриваемого свободного участка, какой тип зданий, какого назначения разрешено возводить в данной зоне; возможно ли изменение назначения имеющихся улучшений, реконструкция или снос (для застроенных участков). Должны быть проанализированы строительные нормативы, нормативы по охране памятников, экологические нормативы и т.д.

...