Кадастровая оценка земель в СПК "Дрозды"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы государственного земельного кадастра

1.1 Понятие и определение государственного земельного кадастра

1.2 Исторические аспекты развития земельного кадастра на территории Республики Беларусь

1.3 Цели, задачи и содержание современного земельного кадастра

1.4 Оценка сельскохозяйственных земель как составная часть государственного земельного кадастра

2. Характеристика природных и экономических условий сельскохозяйственного предприятия «Дрозды»

2.1 Природно-климатические условия хозяйства

2.2 Структура земельного фонда, анализ экономических показателей СПК «Дрозды»

3. Оценка пахотных земель

3.1 Методика поучастковой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель

3.2 Оценка плодородия пахотных земель

3.3 Оценка технических свойств и место положение участков

3.4 Определение экономических (обобщенных) показателей оценки пахотных земель

4. Общий порядок и анализ результатов оценки луговых земель

4.1 Порядок и оценка луговых земель

4.2 Анализ результатов оценки луговых земель

4.3 Характеристика кадастровой карты оценки сельскохозяйственных земель СПК «Дрозды»

5. Применение данных оценки сельскохозяйственных земель

5.1 Использование материалов оценки земель при решении экономических задач и улучшение качества и технических свойств земельных участков

5.2 Использование данных кадастровой оценки при определении налога на землю и арендной платы

Выводы и предложения

Литература



Введение

Земля является основным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное её использование является широкой комплексной программой, которая касается всех сторон организации сельскохозяйственного производства. Разработка этой проблемы требует тщательного изучения имеющихся земельных ресурсов, обоснования системы показателей и методов объективного анализа фактического уровня использования земель и планирования его на перспективу, определения на этой основе общих направлений и разработки системы конкретных мероприятий повышения плодородия почвы улучшения использования земель применительно к местным природно-климатическим и экономическим условиям.

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведётся государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользований, учёт количества и качества земельных угодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.[1]

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные служат для организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

Земельный кадастр - это система государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве.

Материалы земельного кадастра широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.[2]

Объектом кадастровой оценки в данном курсовом проекте являются сельскохозяйственные земли предприятия "Березки" Березовского района Брестской области.



1. Теоретические основы государственного земельного кадастра

1.1 Понятие и определение государственного земельного кадастра

Почвенные ресурсы страны представляют собой огромное народное богатство. Правильное их использование немыслимо без строго научного количественного и качественного учета почв. Этой задаче служит составление и ведение земельного кадастра.

Земельный кадастр - это совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Государственный земельный кадастр РБ включает данные регистрации землепользователей, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель.[6]

Земельный кадастр отличается от других видов кадастра своим основным объектом, в качестве которого выступает Земля.

Земля (земли) - земная поверхность, включая почвы, рассматриваемая как компонент природной среды, средство производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственная материальная основа хозяйственной и иной деятельности.[3]

Объектом земельного кадастра являются земельные ресурсы республики. Основная задача земельного кадастра - получение полных и достоверных сведений о состоянии, положении и использовании земельных ресурсов. С помощью кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны; устанавливать мероприятия по повышению продуктивности и осуществлять контроль за их выполнением, обосновывать целесообразность изменения характера использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения земель, борьба с эрозией почв, кислотностью, засолением. Давать экономическую оценку эффективности планируемых мероприятий.

В системе государственного земельного кадастра оценка земель является синтезирующим показателем трех видов оценки: бонитировки, качественной и количественной.

В результате проведения кадастровой оценки государство получает реальную картину стоимости земель, что позволяет проводить сбалансированное планирование доходной части бюджета всех уровней, стимулирование инвестиционных процессов и развития экономики в целом. Результаты государственной оценки заносятся в земельный кадастр, где используются в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, налоговых льгот, а также ставок земельного налога [4].

1.2 Исторические аспекты развития земельного кадастра на территории Республики Беларусь

С XV века на территории Беларуси исчезает вольное земледелие (землепользование) и начинает преобладать крупное землевладение. Важным событием была аграрная реформа 1550-1650 гг.: перемер земли на волоки, ликвидация чересполосицы, что привело к увеличению количества налоговых единиц. В отличие от России, было меньше государственного начала в земледелии и землепользовании. После волочной реформы надел состоял из волоки (21,36 га или 19,4 десятин) либо ее доли. Волока делилась на 30 моргов по 0,7 га. Чинш за сенокосы брался отдельно, сенокосы числились при пахоте. Выпас был в коллективном пользовании общины. Повсеместно в XVIII веке разрешалось крестьянам входить в леса, допускались ограниченная охота и рыбная ловля. Эти права крестьян именовались сервитутами. Была и приемная земля (пустоши и т. п.) - с нее оплата бралась меньше.

Земельная собственность, реализуемая экономически в виде феодальной ренты, - основа существования феодализма. К моменту вхождения в состав Российской империи в Беларуси собственность была шляхетной, в основном вотчинной, а также имелись ленные и поиезуитские владения. Примечательно, что с поиезуитских владений (после секуляризации) платили земельную ренту - 4,5 % оценочной стоимости на нужды про-21 свещения. С 1566 г. была разрешена свободная продажа земли (Брестский сейм), но была монополия дворянства на владение землей. Лишь с 1775 г. всем мещанам в Великом княжестве Литовском было разрешено покупать землю. Широкое развитие получает посессия - владение несобственными землями (служебное владение - вместо жалованья, пожизненное управление, аренда, залог). Были и государственные земли (староства), периодически подвергаемые ревизиям. Налог имел размер кварты (1/4 чистого дохода или 1/5 общего). При составлении залогового договора оценивалась доходность имений.

Одним из важнейших кадастровых документов были тарифы подымного налога - списки владений и поселений с указанием количества дворов и налога с них. Регулярно проводилась люстрация (перепись) дымов (1775, 1789, 1790). Дым - двор помещика или крестьянина, если он имел пашню кроме приусадебного участка и возделывал ее. В городах учитывались и халупы без земли. С 1775 по 1790 гг. число дымов в западных поветах выросло на 37,8 % и достигло 415 тыс. Структура земельной собственности в 1790 г. в Беларуси: старостинских сельских дымов - 7,7 %, столовых - 8,5, поиезуитских - 2,9, земских - 68,4, духовных - 12,5 %. С 1841 г. произошла секуляризация (духовенству было положено жалованье вместо земель) духовных земель, кроме приходских. Было большое количество «русских» помещиков, насажденных царской властью.

В 1790-1810 гг. на Беларуси было проведено межевание - для пресечения поземельных споров и разграничения государственных и помещичьих земель. Существовала 10-летняя земская давность. Около 1 % земель принадлежало нефеодалам. Конфискации 1793-1795 гг. земель у участников восстания Т. Косцюшко и отказавшихся присягать вызвала большой передел земельной собственности и необходимость проведения кадастровых работ.

Уравнительно-душевые переделы по числу лиц мужского пола с начала XIX века снова привели к чересполосице. Министерство государственных имуществ с 1838 г. начало работы по земельному кадастру в целях уравнения сборов с государственных крестьян и изыскания дополнительных источников их обложения. На местах создавались кадастровые комиссии (с 1842 г.) и был введен специальный налог для этих целей. Повод к проведению кадастра - многочисленные жалобы государственных крестьян (34 % населения) на неправильное обложение. Земельный кадастр был сделан в 17 губерниях. На основе данных кадастра Константин Степанович Веселовский в 1851 г. составил первую сводную карту почв Европейской России масштаба 1 : 8 400 000. С 1859 года Министерство государственных имуществ изменило методику кадастровых работ: оценка качества почв стала проводиться по урожайности. Пять классов делились на три ступени (9-11, 7-9, 5,5-7, 3,4-4,8, 1,4-2,8 ц/га озимой ржи за вычетом семян).

Однако земельные отношения в Российской империи совершенствовались медленно и столь же медленно развивался земельный кадастр.

Половинчатой была реформа 1861 г., она не создала и к 1900 г. условий для капиталистических отношений в сельском хозяйстве. Усилилась крестьянская община, ведь именно она выкупала землю, причем большую часть денег давало государство в кредит под 6 % годовых. Иными словами, проходило огосударствление этих земель. Четвертая часть надела давалась бесплатно. Окончательная отмена подушной подати произошла лишь в 1885 г. Выкуп 1 десятины обходился крестьянину в 60 руб. (цена в свободной продаже - 25 руб.). После выкупа крестьяне получали 4/5 прежней земли. Для сравнения - цены в белорусских губерниях в 1881-1900 гг. составляли: говядина - 2,59 руб. за пуд, свинина - 3,42 руб., поденная оплата - 0,88 руб. (конному присеве), пешему - вдвое меньше. Столыпинские реформы делали ставку на сильных крестьян (ссуды, выкуп государством свободных земель, кооперация, Крестьянский банк). Можно отметить широкое развитие хуторского хозяйства на территории Беларуси. Подобно предыдущей реформе, эта также оказалась не доведенной до конца, что многие исследователи считают одной из основных причин событий 1917 г.

При новой советской власти необходимость в земельно-кадастровых мероприятиях и их задачи определялись главным образом потребностями подготовки и проведения земельных преобразований, основы которых были определены Декретом о земле. По декрету на уездные Советы крестьянских депутатов возлагалось принятие всех необходимых мер для соблюдения строжайшего порядка при конфискации помещичьих имений, для составления точной описи конфискуемого имущества и для строжайшей охраны всего переходящего к новой власти хозяйства на земле. Вся земля объявлялась государственной собственностью, была отменена частная собственность, проводилось уравнительное распределение земли по потребительско-трудовым нормам.

По декрету «О социализации земли», опубликованному 19 февраля 1918 г., заведование всеми земельными делами возлагалось на земельные отделы местных Советов. Необходимо было учесть земли и провести перепись населения, выяснить землеобеспеченность и установить потребительско-трудовые нормы землепользования. Единых указаний по оценке 23 в то время не было, поэтому данный вопрос решался на местах и по разному. Поземельно-оценочные работы проводились в обществах с общинным порядком пользования, а также при обследовании свободных земель для переселения и в целях отвода земель вновь создаваемым сельскохозяйственным предприятиям.

Документом на право пользования землей была землеотводная запись. Она утверждалась губернским земельным отделом. На выдаваемых землепользователям планах и в землеотводных записях делались отметки о произведенной записи. Основной регистрационной единицей был отдельный земельный участок, под которым подразумевалась площадь земли, состоящая из одного или нескольких угодий, окаймленная одной замкнутой линией, которая отделяла ее от посторонних землепользований. Сведения, подлежащие государственной записи, отражались в специальной документации (волостная карта, карта селений, реестр селений, алфавит землепользователей). На каждый отдельный земельный участок было заведено дело по землепользованию, где сосредоточивались все материалы на него.

Земельный кодекс РСФСР 30 октября 1922 г. отменил Декрет о земле и определил назначение и содержание государственной записи землепользований (земельной регистрации). Регистрация землепользований и учет земель были объединены в единое мероприятие. Задачи земельной регистрации значительно расширились и включали сбор и хранение в систематизированном и наглядном виде достоверных и современных сведений о правовом и хозяйственном положении землепользований в интересах общегосударственного управления землями, а также для надобностей различных отраслей народного хозяйства и для охраны прав и интересов землепользователей.

Основным земельно-регистрационным документом был общий волостной реестр землепользований. Он велся на каждую волость, и в нем записывали все отдельные участки землепользований данной волости.

Общее руководство земельной регистрацией осуществлял Наркомзем.

Губернские отделы землеустройства занимались организацией работ поземельной регистрации, подбором технического персонала, составлением планов и смет по регистрации, инструктажем по вопросам регистрации и контролем за ее ведением в уездах, волостях и селениях.

В Беларуси в 1925 г. был принят новый земельный кодекс, предусматривающий первоочередное распределение земель коллективным объединениям, затем - сельскому населению, затем - другим слоям, что ознаменовало собой окончание нэпа. В целом, как и по всему государству, для этого периода характерна непоследовательность решений по 24 кадастровым вопросам. В Белорусской ССР уже в начале 1920-х годов начались подготовительные работы по инвентаризации земель. Инвентаризационные работы сводились к учету количества и качества земель с составлением на каждое землепользование земельно-учетной карточки красного, желтого или белого цвета, в зависимости от того, к какому сектору (государственному, общественному, единоличному) относится данное землепользование. Помимо карточки, предусматривалось составление районного алфавита землепользований, хозяйственно-производственной карты района и хозяйственно-экономического описания района.

Принятая в 1930 году колхозная система сохранилась до 1990 г. Почти без изменений.

Выявление и изучение земельных фондов приобрело особенно большое и актуальное значение в связи с дальнейшим строительством новых совхозов. В белорусских областях работали комиссии, которые выявляли земельные фонды камеральным путем без обследования земель в натуре.

В 1939 г. в целях охраны общественных колхозных земель от расхищения и наведения порядка в земельных делах была введена специальная земельно-учетная документация в колхозе - Земельная шнуровая книга, а в райисполкоме - Государственная земельная книга регистрации земель.

Эти книги имели как учетное, так и регистрационное значение.

Ежегодно составлялся отчет о распределении земель по угодьям и землепользователям, который являлся основным земельно-учетным документом (земельный баланс). Государственная книга регистрации землепользований была утверждена Министерством сельского хозяйства СССР в 1956 г. В этой книге подлежали регистрации все первичные землепользования и учету все пять существовавших в то время категорий земель единого земельного фонда.

Министерство сельского хозяйства СССР поручило Почвенному институту имени В. В. Докучаева разработать общесоюзную инструкцию по проведению обследований и составлению крупномасштабных почвенных карт колхозов, совхозов и производственных колхозно-совхозных управлений, которая была утверждена в 1964 г. После этого на значительной территории были проведены почвенные обследования.

В Беларуси такие обследования были проведены с 1957 по 1964 г. Большое значение в рассматриваемый период имели отдельные агрохимические обследования почв, которые осуществлялись почвенно-агрохимическими партиями и отрядами областных, краевых и республиканских специализированных агрохимических лабораторий. Кроме того, были возобновлены работы по геоботаническому обследованию кормовых угодий колхозов и совхозов.

С 1966 г. утверждены новые отчетные документы на мелиорированные земли: отчеты о наличии и распределении орошаемых (форма 22а) и осушенных (форма 22б) земель, была проведена их инвентаризация.

Почвенный институт имени В. В. Докучаева в России разработал методику бонитировки почв. На основании ее были составлены «Методические указания по проведению бонитировки почв в автономных республиках, краях и областях РСФСР», которые были одобрены 22 июля 1971 г. и рекомендованы для производства. В основу бонитировки почв принимались их природные признаки и урожайность, использовалась 100-балльная шкала. Географический факультет МГУ проводил исследование и составление методики оценки земель в ряде областей. Была предложена методика типизации земель при их оценке. В качестве показателя экономической оценки земель принималась дифференциальная рента.

В Украине в основу бонитировки почв были положены урожайность культур и показатели природных свойств почв, в качестве показателей экономической оценки земель - окупаемость затрат и разностный (добавочный) продукт. При оценке были выделены сельскохозяйственные типы земель и произведено природное (агропочвенное) районирование территории.

В Беларуси оценка земель проводилась землеустроительной службой по методике, разработанной Белорусским научно-исследовательским институтом почвоведения и агрохимии. Были оценены почвенные разновидности по урожайности трех (в третьем туре - четырех) ведущих культур. Сначала по каждой почве определяли исходный балл. Для разработки оценочной шкалы отобрали хозяйства, имеющие примерно одинаковую обеспеченность основными средствами производства, трудовыми ресурсами, вносящие равное количество удобрений и имеющие равновеликие прямые затраты на единицу площади. В отобранных хозяйствах преобладала (80 % и выше) одна почвенная разновидность. При оценке земель учитывались размеры контуров (длина гона), уклоны, завалуненность, температурные условия, водный режим (среднегодовое количество осадков). Оценку земель колхозов и совхозов республики осуществляли специалисты Белгипрозема.

Впервые в Беларуси бонитировка почв осуществлялась в 1964-1969 гг., второй тур - в 1974-1976, третий - в 1984-1985 гг. Все туры проводились по замкнутой 100-балльной шкале, в основе лежала типовая, подтиповая, родовая и видовая уникальность каждой разновидности, причем гранулометрический состав почвообразующей и подстилающей породы как очень важный фактор, учитывался непосредственно в оценочной шкале. Оценочная шкала дана в виде таблицы, где по строкам указаны тип и степень увлажнения, по столбцам - гранулометрический состав. Другие факторы учитывались с помощью поправочных коэффициентов. На кормовых землях влияние свойств почв на плодородие уточнялось по данным прямого учета урожая трав. Общий балл выводился по каждой культуре с учетом их удельного веса от общей суммы площадей их посева.

В 1987 г. в республике проведена и экономическая оценка земель, которая опиралась на результаты бонитировки и дополняла ее рядом экономических показателей.

В Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденных Верховным Советом СССР в декабре 1968 г., был специальный раздел «Государственный земельный кадастр», где определены цели, назначение, составные части и государственный характер земельного кадастра. Он включал регистрацию землепользований, учет земель, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Значительную эволюцию белорусский кадастр претерпел за годы независимости. Уже в 1991 г. вышло постановление Совета Министров Республики Беларусь № 508 «О порядке ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель», где впервые сформулированы задачи современного кадастра, порядок и условия его проведения.

С 1992 по 1997 г. в Беларуси проведена кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, в ходе которой помимо плодородия почв отдельных земельных участков учитывались их технологические свойства и местоположение, а также обобщающие экономические параметры, т. е. результаты этого вида оценки более объективно и адекватно отражают потребительскую ценность отдельных участков земли. Это стало особенно актуальным в связи с введением с 1991 г. в Беларуси платности землепользования.

В 1997 г. был создан специально уполномоченный орган ведения земельного кадастра - Комитет (первоначально - государственный) по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, определены его функции в сфере земельного кадастра. С 1999 г. функционирует республиканская организация «Национальное кадастровое агентство», которой с 2002 г. переданы функции ведения учета и регистрации не только земельных участков, но и любого другого недвижимого имущества.

В различных странах и в разное время функции земельного кадастра выполняли разные учреждения и в разном объеме. Поскольку основное назначение его было обеспечение данными для налогообложения, то, как правило, земельно-кадастровая служба находилась в ведении финансовых органов, осуществляющих налогообложение. Особенно это характерно для западноевропейских государств.

В современную эпоху функции земельного кадастра шире. В развитых капиталистических государствах большое значение имеет юридическая земельная регистрация - оформление права собственности и владения на землю. Земельная регистрация направлена на охрану права частной собственности на землю и укрепление рыночных земельных отношений. В мире наблюдается тенденция дальнейшего совершенствования классификации земель и использования данных земельного кадастра для решения вопросов охраны и рационального использования земель. [5]

1.3 Цели, задачи и содержание ГЗК

Одним из направлений деятельности любого государства по претворению в жизнь своей экономической политики является управление народным хозяйством и собственностью, которыми обладает государство. Структурной частью этого управления выступает государственное управление земельными ресурсами, представляющее собой деятельность уполномоченных государственных органов, направленных на организацию рационального использования земли и другой недвижимости в целях создания условий, способствующих развитию современного общества. В настоящее время общепринятым считается положение о том, что для эффективного управления земельными ресурсами государства необходимо осуществлять следующие основные функции:

· устанавливать общее целевое назначение, режим разрешенного использования и охраны земель, то есть определить общую направленность использования земельных ресурсов - осуществлять планирование землепользования (территориальное планирование);

· иметь максимально полную, всестороннюю и достоверную информацию об объекте управления - земельных ресурсах и систематически пополнять базу данных о них, то есть вести кадастр;

· организовывать и осуществлять комплекс мероприятий по созданию необходимых территориальных условий для эффективного использования и охраны земель - проводить землеустройство;

· систематически следить за изменением состояния земельных ресурсов в целях предотвращения негативного на них воздействия - вести мониторинг земель;

· осуществлять конкретные меры по поддержанию определенного качества земель - мелиорацию и рекультивацию земель, их охрану;

· контролировать соблюдение установленных правил и процедур использования земель, то есть осуществлять государственный контроль за использованием и охраной земель;

· устранять реально существующие конфликтные ситуации в области регулирования земельных отношений, то есть разрешать земельные споры;

· поддерживать в актуальном режиме базовые сведения о земле и объектах недвижимости - осуществлять геодезическую и картографическую деятельность.

Осуществление кадастровой деятельности в системе названных функций занимает важную, ключевую роль. Земельный кадастр главным образом обеспечивает выполнение очень важной информационной, технологической и экономико-правовой функции государственного управления территорией страны, предоставляя достоверные и всегда необходимые сведения о земельных ресурсах [4].

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается проведением геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и иных обследований и изысканий, инвентаризацией и кадастровой оценкой земель, земельных участков, иными землеустроительными мероприятиями, а также осуществлением государственной регистрации недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на него и сделок с ним.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляется Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь за счет средств республиканского и местных бюджетов [3].

В системе управления земельными ресурсами государственный земельный кадастр выполняет своеобразную роль измерителя их состояния, а также роль звена обратной связи. Именно в кадастре по определению собирается совокупность сведений о состоянии земель, только с помощью его данных поддерживаются решения, принимаемые в системе управления по обеспечению реализации земельных отношений, проведению землеустройства, планированию хозяйственной деятельности землепользователей, землевладельцев и собственников земли, осуществляются другие мероприятия, связанные с использованием и охраной земли.

Система государственного управления оказывает систематическое, сознательное и целенаправленное воздействие на сферу земельных отношений в целях достижения наиболее эффективного использования земельных ресурсов страны.

Государственный земельный кадастр ведется для обеспечения рационального использования земельных ресурсов и содержит совокупность достоверных и необходимых сведений о правовом, природном и хозяйственном положении земель. Состав и содержание данных кадастра различаются в зависимости от социально-экономических, исторических и политических условий государства, однако на протяжении всего длительного этапа развития общества он выполнял три обязательные функции: учет, регистрацию и оценку земельных ресурсов как важнейшего национального богатства.

Кадастр выступает важным элементом государственной политики в области территориального устройства страны, управления экономикой, землепользованием и недвижимостью [4].

Государственный земельный кадастр ведется для обеспечения необходимых условий достижения следующих целей:

1. Регулирование земельных отношений и процессов землепользования;

2. Планирование инвестиционной и налоговой политики;

3. Выполнения различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель;

4. Оценки хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав;

5. Определения платежей на землю;

6. Осуществления землеустройства;

7. Оперативности и устойчивости земельного оборота и т.д. [6].

Государственный земельный кадастр является инструментом для осуществления государственных властных полномочий в области управления земельными ресурсами всех видов собственности и прав на землепользование [4].

Исходя из целей и задач государственного земельного кадастра, можно выделить следующие принципы его ведения:

1. Многоцелевой и многоуровневый характер;

2. Единство системы земельного кадастра;

3. Совместимость и сопоставимость земельно-кадастровой информации с информацией других видов государственных ведомственных кадастров;

4. Непрерывность ведения земельного кадастра;

5. Достоверность и точность земельно-кадастровой информации;

6. Полнота сведений земельного кадастра;

7. Всесторонность и всеохватность информации;

8. Юридическая равнозначимость кадастровой информации на электронных и бумажных носителях;

9. Бессрочность действия земельно-кадастровых документов;

10. Одновременность создания ГЗК на всех административно-территориальных уровнях;

11. Обязательность применения земельно-кадастровых данных;

12. Доступность и открытость данных;

13. Эффективность земельного кадастра;

14. Централизованность руководства системой ГЗК [6].

1.4 Оценка сельскохозяйственных земель как составная часть государственного земельного кадастра

Под оценкой в общем виде понимается определение уровня, значения ценности вещи, явления, события иди других объектов, как правило, в стоимостном виде.

Оценочная деятельность - специальная деятельность уполномоченных лиц или органов по определению цены каких-либо объектов оценки и оказанию соответствующих услуг по оценке.

Кадастровая оценка земель является составной частью Государственного земельного кадастра и проводится с целью получения объективных данных о качестве, местоположении земель, характеризующих условия ведения сельскохозяйственных земель хозяйства и определения нормативной цены хозяйства. Кадастровая оценка земель по своему содержанию является экономической оценкой и проводится с учетом особенностей земли как средства производства в сельском хозяйстве. В названном качестве земля функционирует одновременно как орудие (средство) труда, предмет труда и пространственный операционный базис. Это предопределяет выбор первичного объекта оценки, предмета, критерия и показателей оценки.

Предметом оценки признается совокупность свойств земель, которые характеризуют условия ведения сельского хозяйства и обуславливают дифференциацию эффективности её производства по отдельным земельным участкам. В качестве таких свойств выступают:

1. Плодородие почв и агроклиматические условия, определяющие в совокупности уровень урожайности сельскохозяйственных культур (качество земли как средство труда);

2. Технологические свойства земельных участков, которые определяют степень благоприятности выполнения полевых механизированных работ и уровень затрат на их выполнение (качество земли как предмет труда);

3. Удаленность (местоположение) земельных участков по отношению к хозяйственным центрам и населенным пунктам (земля выступает как пространственно-операционный базис).

Результаты кадастровой оценки земель являются устойчивыми во времени показателями, характеризующими сравнительное качество земель как средства сельскохозяйственного производства, и предназначаются для дифференциации ставок земельного налога, первичного обслуживания рынка земли, решения хозяйственных задач по рациональному использованию сельскохозяйственных земель.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - это совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Целью кадастровой оценки земель является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками, а также для получения объективных данных о качестве и местоположении земель, характеризующих условия ведения сельского хозяйства и нормативной цены земли.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные земли в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

В организации и проведении сельскохозяйственных работ первичной территориальной единицей является отдельно обрабатываемый земельный участок, в связи с этим он объективно является также первичным объектом оценки. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки могут группироваться в более крупные территориальные единицы: рабочие или оценочные участки, поля, севооборотные массивы, сельскохозяйственные земли в целом по землевладениям, районам, областям и республике. Во всех случаях оценочные показатели укрупненных объектов должны представлять собой средневзвешенные значения оценочных показателей включенных в них отдельно обрабатываемых участков или основываться на их средневзвешенных характеристиках.

В составе земельно-оценочных работ чаще выделяют бонитировку почв и экономическую оценку земель. В Беларуси применяют также качественную оценку, которая по своему содержанию является бонитировкой почв с включением элементов оценки участков по технологическим и отдельным экономическим показателям.

Бонитировка почв - эта сравнительная оценка плодородия почв по природным и устойчиво-приобретенным в процессе окультуривания свойствам, наиболее важным для произрастания сельскохозяйственных культур при сопоставимой интенсивности и агротехники их возделывания.

Для объективной характеристики условий сельскохозяйственного производства и определения нормативной цены земли, предметом оценки должна быть каждая из названных выше сторон; а затем на основании данных оценок определяют синтезирующие (обобщающие) показатели.

Показатели оценки - согласованные с критерием количественные параметры, которые характеризуют разное качество земли как средства производства. Показатели кадастровой оценки предназначены для определения уровней ставок земельного налога, энергетической оценки земли, а также для научно-обоснованного решения СПК и других сельскохозяйственных организаций планово-экономических задач по организации труда и управления сельскохозяйственным производством в условиях рыночных отношений.

Поэтому показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отношению к лучшим (эталонным) условиям или средним условиям совокупности оцениваемых объектов.

Производительность земли зависит от почвенного покрова, мелиоративного состояния, природных и экологических факторов, культуры земледелия и экономических условий. В связи с этим изучение земли как главного средства производства в сельском хозяйстве требует многосторонних подходов определения ее фактического и потенциального плодородия. В зависимости от практического использования и назначения данных возникает необходимость оценки земель по природным признакам, технологическим и экономическим показателям.

Данные бонитировки почв необходимы главным образом для внутрихозяйственного использования, при организации и планировании производства, связанного с эффективным использованием земли.

Бонитировка обобщает материалы почвенно-агрохимических обследований, через баллы бонитета сводит почвы в однородные по плодородию группы.

Предметом бонитировки является естественное плодородие почвенной разновидности с ее физическими, химическими, биологическими и другими природными свойствами, определяющими действительное и потенциальное природное плодородие почвы. Предмет бонитировки определяет ее критерии.

Критериями бонитировки являются природные и приобретенные в процессе окультуривания признаки [4].



2. Характеристика природных и экономических условий сельскохозяйственного предприятия «Березки»

2.1 Природно-климатические условия хозяйства

Для успешного развития сельскохозяйственного производства одним из главных условий является всесторонний учет природно-экономических особенностей каждого района и хозяйства в отдельности.

СПК «Березки» расположено в Березовском районе Брестской области. Березовский район расположен на юго-западе республики Беларусь в центральной части Брестской области. Размещен район на западе Восточно-Европейской платформы, в пределах восточной части Подляско-Брестской тектонической впадины и западной части Полесской седловины. Поверхность района представлена плоской заболоченной водно-ледниковой равниной с общим наклоном с северо-запада на юго-восток. Преобладающие высоты территории - 150-160 метров. Высшая точка территории района - Бронная Гора (189 м). Самое низкое место района расположено на юго-востоке района, в пойме р. Ясельды -139 м.

Район богат нерудными полезными ископаемыми. Ведется промышленная добыча мела, песчано-гравийных материалов, силикатных и строительных песков, глины. Имеются месторождения торфа, бурого угля.

Внутренние воды относятся к бассейну реки Днепр. Район размещается в природной зоне смешанных лесов.

Средняя температура января в данном хозяйстве - -5,2 С, а июля - 18,3 С. Количество осадков составляет 593 мм в год. По территории района протекает река Ясельда с притоками Винец, Жигулянка. Здесь расположены озера Черное, Споровское, Белое, водохранилище Селец.

Лесистость района составляет 22,3%.



2.2 Структура земельного фонда, анализ экономических показателей СПК «Березки»

Важной задачей земельного кадастра в районе, области и в целом по республике состоит в получении сведений, позволяющих выявить условия и особенности развития сельскохозяйственного производства по природно-экономическим зонам и административным районам.

На территории СПК «Березки» Березовского района Брестской области имеется 1030,2 га сельскохозяйственных земель.

Так же на территории землепользования СПК протекает река Березка. Дорожная сеть представлена в основном улучшенными грунтовыми дорогами. На севере проходит десятиметровая асфальтобетонная дорога. Рельеф на территории СПК равнинный. Наивысшая точка находится у южной границы СПК «Березки», которая составляет 218,4 м.

На пахотных землях СПК «Дрозды» Горецкого района Могилевской области сформированы 13 контуров пахотных земель. Суммарная площадь пахотных земель СПК «Березки» 826,9 га. Из всех контуров наименьшую площадь имеет контур 8, она равна 7,6 га, наибольшую площадь имеет контур 9, с площадью 172,2 га.

Средний угол наклона пахотных земель по СПК равен 2,90. Наибольший угол наклона выявлен на участке пахотных земель 9 (4,62), наименьший - контур 2 (1,38).

Контура 3 и 10, площадью 148,6 га и 45,6 га соответственно, подвержены слабой степенью эрозии. Контур 2, площадью 66,0, подвержен средней и слабой степенью завалуненности.

По агротехническим показателям находим оценку окультуренности по суглинистым и супесчаным почвам. Для нахождения индекса почв необходимы показатели рН, Р2О5, К2О и гумуса.



Экономические показатели хозяйства

наименование земель/культур	структура посевных площадей	урожайность по вариантам, ц/га	общие затраты по вариантам, тыс.руб/га	количество вносимых удобрений
				органических, т/га	минеральных, кг/га
пахотные
под постоянными культурами
сенокосы		76	25
пастбища		71	25
итого с/х земель
озимые зерновые	21	28	280	20	185
яровые зерновые	27	26	290	15	185
картофель	12	210	2000	20	145
корнеплоды	10	400	2000	25	140
лен(соломка)	3	28	700	-	100
силосные	7	300	650	22	190
травы	20	220	195	-	90



3. Оценка пахотных земель

3.1 Методика поучастковой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка земель является составной частью Государственного земельного кадастра и проводится с целью получения объективных данных о качестве, местоположении земель, характеризующих условия ведения сельскохозяйственных земель хозяйства и определения нормативной цены хозяйства. Кадастровая оценка земель по своему содержанию является экономической оценкой и проводится с учетом особенностей земли как средства производства в сельском хозяйстве. В названном качестве земля функционирует одновременно как орудие (средство) труда, предмет труда и пространственный операционный базис. Это предопределяет выбор первичного объекта оценки, предмета, критерия и показателей оценки.

Предметом оценки признается совокупность свойств земель, которые характеризуют условия ведения сельского хозяйства и обуславливают дифференциацию эффективности её производства по отдельным земельным участкам. В качестве таких свойств выступают:

1. Плодородие почв и агроклиматические условия, определяющие в совокупности уровень урожайности сельскохозяйственных культур (качество земли как средство труда);

2. Технологические свойства земельных участков, которые определяют степень благоприятности выполнения полевых механизированных работ и уровень затрат на их выполнение (качество земли как предмет труда);

3. Удаленность (местоположение) земельных участков по отношению к хозяйственным центрам и населенным пунктам (земля выступает как пространственно-операционный базис).

Результаты кадастровой оценки земель являются устойчивыми во времени показателями, характеризующими сравнительное качество земель как средства сельскохозяйственного производства, и предназначаются для дифференциации ставок земельного налога, первичного обслуживания рынка земли, решения хозяйственных задач по рациональному использованию сельскохозяйственных земель.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - это совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Целью кадастровой оценки земель является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками, а также для получения объективных данных о качестве и местоположении земель, характеризующих условия ведения сельского хозяйства и нормативной цены земли.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные земли в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

В организации и проведении сельскохозяйственных работ первичной территориальной единицей является отдельно обрабатываемый земельный участок, в связи с этим он объективно является также первичным объектом оценки. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки могут группироваться в более крупные территориальные единицы: рабочие или оценочные участки, поля, севооборотные массивы, сельскохозяйственные земли в целом по землевладениям, районам, областям и республике. Во всех случаях оценочные показатели укрупненных объектов должны представлять собой средневзвешенные значения оценочных показателей включенных в них отдельно обрабатываемых участков или основываться на их средневзвешенных характеристиках.

В составе земельно-оценочных работ чаще выделяют бонитировку почв и экономическую оценку земель. В Беларуси применяют также качественную оценку, которая по своему содержанию является бонитировкой почв с включением элементов оценки участков по технологическим и отдельным экономическим показателям.

Бонитировка почв - эта сравнительная оценка плодородия почв по природным и устойчиво-приобретенным в процессе окультуривания свойствам, наиболее важным для произрастания сельскохозяйственных культур при сопоставимой интенсивности и агротехники их возделывания.

Для объективной характеристики условий сельскохозяйственного производства и определения нормативной цены земли, предметом оценки должна быть каждая из названных выше сторон; а затем на основании данных оценок определяют синтезирующие (обобщающие) показатели.

Показатели оценки - согласованные с критерием количественные параметры, которые характеризуют разное качество земли как средства производства. Показатели кадастровой оценки предназначены для определения уровней ставок земельного налога, энергетической оценки земли, а также для научно-обоснованного решения СПК и других сельскохозяйственных организаций планово-экономических задач по организации труда и управления сельскохозяйственным производством в условиях рыночных отношений.

Поэтому показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отношению к лучшим (эталонным) условиям или средним условиям совокупности оцениваемых объектов.

Производительность земли зависит от почвенного покрова, мелиоративного состояния, природных и экологических факторов, культуры земледелия и экономических условий. В связи с этим изучение земли как главного средства производства в сельском хозяйстве требует многосторонних подходов определения ее фактического и потенциального плодородия. В зависимости от практического использования и назначения данных возникает необходимость оценки земель по природным признакам, технологическим и экономическим показателям.

Планово-экономические задачи, связанные с сельскохозяйственным производством, а также с установлением уровней ставок земельного налога, носят распределительный характер. Поэтому показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отношению к лучшим или средним условиям совокупности оцениваемых объектов [1].

Из всех показателей агрохимических свойств почв при оценке степени окультуренности почв учитываются:

1. Кислотность почв (рН);

2. Содержание подвижного фосфора (Р2О5);

3. Содержание подвижного калия (К2О);

4. Содержания гумуса.

Для этих показателей определены оптимальные агрохимические параметры по основным группам почв. Оценка степени окультуренности проведена на суглинистых, супесчаных и торфяно-болотных почвах.

Значения агрохимических показателей определяем на плане СПК «Березки» по каждой почвенной разновидности.

Суммарную оценку окультуренности почв выражает индекс окультуренности, который вычисляется по формуле:

, (3.1)

где Х_факт - фактическое значение (определяется по картограмме хозяйства) показателей;

Х_мин и Х_опт - соответственно минимальное и оптимальное значение показателя свойства для данной почвенной группы.

Для практических расчетов установлены следующие минимальные агрохимические показатели: рН - 3,5; для содержания Р₂О₅ и К₂О - 20 мг/кг почвы (минеральные почвы) и 100 мг/кг почвы (торфяно-болотные почвы); для содержания гумуса - 0,5%.

Расчетные формулы для расчета индекса окультуренности имеют следующий вид:

1. Для суглинистых почв:

(3.2)

2. Для супесчаных почв:

(3.3)

3. Для песчаных почв:

(3.4)

4. Для торфяно-болотных почв:

(3.5)

Для рабочих участков, состоящих из почв различного гранулометрического состава, был определен средневзвешенный общий индекс окультуренности по участку, приняв в качестве весов площади почв на участке.

Затем определяем значения поправочного коэффициента к баллам окультуренности, а также оценочный балл окультуренности участка.

Бонитировка почв пахотных земель заключается в определении относительной пригодности рабочих участков по совокупности природных свойств для возделывания основных сельскохозяйственных культур.

На участках, где свойства почв отличаются от оптимальных, в полученный по таблице средневзвешенный балл почвенных разновидностей участка вводятся соответствующие поправочные коэффициенты для пахотных земель. Это такие коэффициенты, как: коэффициенты на эродированность, завалуненность (по культурам), неоднородность почвенного покрова, климатические условия, окультуренность, контурность участков.

Значительное влияние на качество земель оказывают эродированность и завалуненность почв. Это влияние для различных культур неодинаковое. Эродированность и завалуненность могут значительно снизить урожайность сельскохозяйственных культур.

Продуктивность рабочих участков в значительной мере зависит от характера строения почвенного покрова. Наибольшая продуктивность участка достигается в случае, если он состоит из одной почвенной разновидности или нескольких очень близких по своим свойствам. Наличие на рабочем участке других почв, заметно отличающихся по свойствам от преобладающей почвы, затрудняет технологию земледелия, вызывает так называемое вынужденное нарушение правил агротехники в связи с различными сроками созревания почвы и возделываемых культур, что приводит к снижению урожайности на этих почвах по сравнению с их плодородием. Поэтому при оценке почв в средневзвешенный балл участка вводим поправочный коэффициент на неоднородность почвенного покрова.

Для расчета поправочного коэффициента на неоднородность почвенного покрова определяем структуру площадей почв на участке и общую неоднородность почвенного покрова. Общая неоднородность определяется как суммарный показатель неоднородности по типу почв, степени увлажнения и гранулометрическому составу почв. Неоднородность участка, где имеются средне- и сильноэродированные почвы по сравнению с неэродированными, увеличиваем на единицу. Для тех участков, на которых имеются несколько почвенных разновидностей, поправочный коэффициент берем как средневзвешенное значение.

Продуктивность земель также зависит от климатических условий, поэтому для сопоставимости данных оценки по регионам республики в исходный балл вводим соответствующую поправку в зависимости от расположения хозяйства в той или иной климатической зоне.

Поправочный коэффициент на контурность находим исходя из удельного периметра участка, т.е. от протяженности границы (края поля), приходящейся в среднем на 1 гектар. Удельный периметр зависит от площади отдельно обрабатываемого участка, конфигурации его границы и наличия вкрапленных контуров.

После определения поправочных коэффициентов на эродированность и завалуненность (по культурам), неоднородность почвенного покрова, климатические условия, контурность рассчитываем обобщенные поправочные коэффициенты к баллам по культурам путем перемножения всех вышеуказанных коэффициентов в зависимости от культуры.

После определения обобщенных поправочных коэффициентов к баллам определяем балл бонитета рабочих участков по отношению к сельскохозяйственным культурам путем перемножения средневзвешенного балла почв по культуре на обобщенный поправочный коэффициент к баллам по соответствующим культурам.

...