Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї

Розділ: Землеустрій

ВСТУП

Земля як основний базис усіх процесів життєдіяльності суспільства в політичній, економічній, соціальній, виробничій, комунальній, екологічній та інших сферах має вартість, оцінка якої є умовою нормального функціонування і розвитку багатоукладної економіки. З часу проголошення земельної реформи в Україні якісно змінились земельні відносини, структура землеволодінь і землекористувань, запроваджено плату за землю, оренду земельних ділянок, їх купівлю-продаж, дарування, міну, що зумовило запровадження грошової оцінки земель.

Необхідність в достовірній оцінці вартості земельних ділянок мають як державні й муніципальні органи виконавчої влади при управлінні земельними ресурсами, здійсненні перспективного розвитку населених пунктів, проведенні раціональної земельної і податкової політики, так і приватні суб'єкти земельного права при здійсненні різного роду цивільно-правових угод із землею.

У сучасному суспільстві оцінка земель використовується для встановлення ставок земельного податку і величини орендної плати, для інформаційної підтримки ринку землі, для оцінки ефективності існуючого функціонального використання землі, розрахункової підтримки проектних розробок. Впровадження економічних методів регулювання земельних відносин -- сплата земельного податку, стягнення орендної плати за користування землею, купівля-продаж земельних ділянок, виконання інших майнових операцій із землею, компенсація за збитки, заподіяні власникам землі та землекористувачам тощо. -- передбачає проведення різних видів оцінки земельної власності. Це вимагає від оцінювачів не тільки знань методики оцінки земель, але й спеціальних знань в галузі землезнавства і організації землекористування, ґрунтознавства, земельного та цивільного права, фінансів і кредиту, планування та забудови населених пунктів, будівництва, то дає змогу застосовувати різні підходи до оцінки земельної власності, використовуючи відповідні методи та техніку оцінки.

Оцінка земель є складовою частиною державного земельного кадастру і як навчальна дисципліна має важливе значення для розуміння ролі землі у сучасному суспільстві, в отриманні необхідних знань для ефективного використання земель і управління земельними ресурсами.

Конституція України є основним законодавчим актом нашої держави, відповідно до якого відбуваються всі взаємовідносини між державою та суспільством, а також в межах суспільства, створюються всі підзаконні акти тощо.

Конституцією врегульовані загальні засади існування нашого суспільства. Вказано, що землі як і інші природні ресурси є об'єктом права народу. Кожний громадянин має право володіти та користуватись землею. Стаття 14 Конституції України визначає: "Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою відповідно до закону".

Основним законом нашої держави чітко зафіксовані права, свободи та обов'язки людини та громадянина. Стаття 41 Конституції затверджує право володіння, користування та розпорядження своєю власністю, право приватної власності. Деталізовано територіальний устрій України, що ґрунтується на засадах єдності та цілісності державної території. Визначено статус Автономної Республіки Крим, як невід'ємної складової нашої держави.

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ТА ЗАКОНОДАВЧО-НОРМАТИВНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ РОБІТ З ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

1.1 Нормативні документи для оцінки земель різних категорій

Конституцією затверджено, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади, самостійно вирішувати питання місцевого значення. Також висвітлене в основному Законі повноваження Конституційного Суду України, як єдиного органу конституційної юрисдикції.

Земельний кодекс України вступив в дію 1.01.2002р. На відміну від попереднього він повністю відповідає Конституції нашої держави прийнятої 28.06.1996р.

В даному кодексі здійснено розділення повноважень суб'єктів земельних відносин: органів місцевого самоврядування та органів влади, що є нововведенням порівняно із Земельним кодексом 1992 року. Здійснено новий розподіл земель за цільовим призначенням, відповідно до якого всі землі України поділяють на 9 категорій. Земельним кодексом гарантуються права власності та користування земельними ділянками. Визначено поняття земельного сервітуту, добросусідства. Конкретизовані обмеження прав на земельну ділянку.

Встановлено норми щодо здійснення заходів з охорони землі, правового режиму техногенне забрудненнях земель та регулювання проведення консервації земель. Визначено особливий порядок охорони, збереження й відтворення родючості продуктивних земель у процесі сільськогосподарського використання.

Вперше землі житлової та громадської забудови виділені як окрема (специфічна) категорія земель у межах територій населених пунктів. Регламентовано порядок використання прибудинкових територій, зокрема біля багатоквартирних житлових будинків.

Окремим розділом виділено питання управління в галузі використання і охорони земель. Кадастрове зонування земель населених пунктів спростить існуючий порядок регулювання земельних відносин.

Розв'язуються проблеми регулювання обігу земельних ділянок: купівлі-продажу, викупу, дарування, успадкування, обміну, оренди.

Викладено нові форми щодо вирішення земельних спорів і відповідальності за порушення земельного законодавства.

Визначені завдання державного контролю за використанням та охороною земель, державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель вимагають поглиблення окремими законами. Нарешті земля має вартість і здійснюватиме належну їй роль у всій економіко-фінансовій діяльності суспільства.

Згідно статті 173 межа району, села, селища, міста, району у місті - це умовно замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію району, села, селища, міста, району у місті від інших територій.

Методичною базою для складання проекту встановлення меж сільських населених пунктів є "Технічні вказівки по складанню проектів встановлення меж сільських населених пунктів", які були розглянуті і схвалені науковою радою Українського науково-дослідного і проектного інституту землеустрою 11 жовтня 1991 року (протокол №5) і затверджені Держкомземом України ЗО жовтня 1991 року.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів складаються з метою забезпечення реалізації прав сільських рад по регулюванню земельних відносин на території сільських населених пунктів, що знаходяться у їх віданні. При визначенні території населеного пункту слід керуватись:

- Постановами Верховної Ради України;

- Рішеннями відповідних рад;

- Земельним кодексом України;

- Державними будівельними нормами (ДБН 2.07.01 - 89);

- даними технічними вказівками та іншими діючими нормативно-технічними документами з цих питань.

Проекти включають техніко-економічне обґрунтування розмірів сільських населених пунктів з урахуванням розроблених проектів планування та забудови і перспектив розвитку землеволодіння та землекористування.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів розробляються на підставі завдання на проектування, яке складається сільською радою одночасно по всіх сільських населених пунктах, розташованих на території цієї ради.

Проекти розглядаються і погоджуються сільською радою, затверджуються обласною радою. На основі затверджених проектів встановлюються межі сільських населених пунктів в натурі. В проекті встановлення меж сільських населених пунктів визначаються функціонально взаємозв'язані території (земельні ділянки), що використовуються для розміщення всього житлового та культурно-побутового будівництва, а також об'єктів виробничого призначення, створення систем інженерного облаштування і благоустрою, забезпечення санітарно-гігієнічних та рекреаційних умов, ведення особистого селянського господарства, інших потреб.

Згідно статті 173 Земельного Кодексу України межі району, села, селища, міста, району у місті встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.

Загальна площа населеного пункту визначається з урахуванням потреби населення в додатковій площі для розвитку особистих селянських господарств, індивідуальної забудови тощо.

Проект встановлення меж сільських населених пунктів розробляється на основі та з урахуванням:

- вимог контурно-меліоративної організації території;

- обґрунтованих даних проектів планування та розбудови сіл;

- змін в межах населеного пункту, викликаних перерозподілом земель між землеволодільцями та землекористувачами згідно з Земельним кодексом;

- даних інвентаризації земель.

На стадії складання проекту площа населеного пункту обчислюється як сума контурів, що входять в межі населеного пункту. За основу приймають дані коригування планових матеріалів минулих років. Якщо до населеного пункту

відноситься частина площі контура, то обчислена площа всіх ділянок контура повинна бути ув'язана до загальної площі контура.

Вирахування площ здійснюється по окремих землеволодінням та землекористуваннях, земельних угіддях загального користування. Проводиться розшифровка земель, що не показані на плані, шляхом обстеження кварталів населеного пункту. Як правило, на цій стадії робіт використовуються дані попереднього вирахування площ. Площа особистих підсобних господарств вираховується в цілому по населеному пункту.

Експлікація земель в межах населеного пункту складається по землеволодільцях (крім особистих селянських господарств) і землекористувачах, землях загального користування.

В результаті проведеної роботи складається графічне креслення проекту встановлення меж сільських населених пунктів.

Законодавчою базою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) є:

- Земельний кодекс України;

- Закон України "Про плату та землю".

Стаття 201 ЗКУ "Грошова оцінка земельних ділянок":

1) грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2) залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною;

3) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;

4) експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;

5) грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Стаття 24 Закону України "Про плату за землю" визначає, що грошова оцінка земель застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.

Статтею 2 Закону передбачено, що плата за землю, яка справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, визначається залежно від грошової оцінки земель.

Згідно Закону України "Про плату за землю" грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. Закон України "Про плату за землю" встановлює:

- платність землекористування у вигляді земельного податку та орендної плати;

- середньої по області ставки земельного податку з одного гектара ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей й пасовищ;

- розмір плати за землю несільськогосподарського призначення;

- пільги щодо плати за землю;

- механізм розрахунків і терміни внесення земельних податків;

- використання коштів від плати за землю;

- нормативну вартість землі;

- відповідальність платників.

Методичною базою грошової оцінки земель різних категорій є:

- землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів (Постанова Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів");

- землі несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) (Постанова Кабінету Міністрів України від 30.05.97. № 525 "Про методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)".

Нормативною базою грошової оцінки є:

- землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів (Наказ Держкомзему, Мінсільгосппрому, Держкоммістобудування, УААН від 27.11.95. "Про внесення доповнень до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" та наказ Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування, УААН від 15.04.97. "Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів");

- землі несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) згідно Наказу Держкомзему, Держкоммістобудування, Держкомлісгоспу, Держкомводгоспу, УААН від 29.08.97. "Про Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)".

Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів розроблено у відповідності з постановами Кабінету Міністрів України від 25 березня 1995 року № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 31 жовтня 1995 року № 864 "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 8 серпня 1995 року № 617 "Про хід виконання Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року".

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських товариств, об'єднань, кооперативів.

Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.

Землеустрій у населених пунктах включає систему заходів, спрямованих на здійснення положень земельного законодавства щодо раціонального і ефективного використання території, створення належних умов для задоволення житлово-побутових, виробничих, культурних, оздоровчих, санітарно-гігієнічних та інших потреб населення при максимальному збереженні навколишнього середовища.

Успішне здійснення реформування земельних відносин у населених пунктах значною мірою залежить від стану проведених робіт по суцільній інвентаризації земель, по узаконенню (визначенню) прав на конкретні земельні ділянки, належному їх оподаткуванню, реєстрації (гарантії) прав на землю тощо.

При систематичному здійсненні процесу кадастрового землеустрою мають місце:

- глибоке опрацювання законодавчо-нормативної бази, яке врегулює здійснення процесу узаконення прав власності на землю;

- аналіз потреб та вимог території, які необхідно реформувати (вдосконалити, уточнити), які перебувають в процесі освоєння та поліпшення, щодо яких ведуться земельні спори;

- широка інформованість населення щодо земельних ділянок і строків, в які фактичні користувачі та власники повинні представити правоустановчі документи на землю і (або) доказати володіння власністю;

- архітектурно-ландшафтної та історично-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

1.2 Експертна грошова оцінка землі

Однією з найважливіших умов розвитку ринку землі є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Відповідно до "Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення" експертна оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

- метод капіталізації прибутку;

- метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- економічний метод;

- грошова оцінка земельної ділянки;

- метод співвіднесення;

- поєднання декількох підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методів.

Метод капіталізації чистого доходу частіше за все використовується, коли земля надається в оренду окремо від будівель і споруд. При цьому щорічний прибуток від оренди, який визначається як різниця орендної плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.

Найпростішим способом визначення капіталізації є аналіз співвідношення орендної плати до ціни ринку землі.

Тому доцільніше норму капіталізації визначити аналітичне ставкам позичкового проценту, що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику, шляхом підсумовування:

- без ризикової процентної ставки;

- проценту на ризик, пов'язаний з інвестиційними вкладеннями в країні;

- проценту за низьку ліквідність.

Метод зіставлення цін використовується в умовах розвинутого ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. У відповідності з цим методом проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані в минулому.

Після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр робляться поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок: на правове відношення земельної ділянки; умови та дату продажу; місце розташування земельної ділянки; її фізичні характеристики, характер використання прилеглої території. Існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки.

Складність застосування порівняльного методу полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Економічний метод або метод залишку для землі використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається освоїти у відповідності з найбільш ефективним їх використанням.

В основу цього методу покладено принцип доданої прибутковості, що пов'язане земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної ділянки розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який планується отримати.

Витрати на земельні поліпшення включають:

- витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;

- витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;

- витрати, пов'язані зі сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;

- адміністративно-управлінські витрати.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель та споруд.

Метод співвіднесення або метод перенесення базується на принципі внеску, за яким вартість землі вимірюється тією частиною, яку вона привносить у вартість нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає по мірі підвищення ступеню містобудівної цінності територій.

Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв'язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод співвіднесення в умовах, коли ринок землі не набув розвинутого стану, але є достатня кількість операцій з іншими типами нерухомості. Перевагою методу співвіднесення є відносні простота його застосування, що дозволяє використовувати цей метод для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, спираючись лише на дані про ціни продажу, чи розміру оренди, які склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

- збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

- визначення ефективного використання земельної ділянки;

- вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оціночної вартості;

- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Методичні підходи, які застосовуються при експертній оцінці є розвитком основних напрямків нормативної грошової оцінки.

Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентними доходами від земельної ділянки, включаючи групу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експертна грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з усіх факторів, що впливають на економічну ефективність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.

2. ОБ'ЄКТ, МЕТА, ЗАВДАННЯ ДОСЛІДЖЕНЬ ТА МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ

2.1 Характеристика об'єкту вимушувань

Місто Коломия має власну розвинуту та багатофункціональну містоутворюючу базу і виступає центром місцевої, районної та міжрайонної системи розселення, розміщене на інтенсивній автомагістралі і залізниці, що з'єднують міста Івано-Франківськ і Чернівці. Із регіональних факторів місця розташування (адміністративний статус, статус курорту, зона радіоактивного забруднення, приміська зона великих міст) для Коломиї характерний один - місто обласного підпорядкування, районний центр, центр міжрайонної системи розселення.

За період з 1995 по 1999 рік чисельність населення м. Коломия збільшилась на 0,8 тис. чол. і на 01.01.1999 рік складала 67,7 тис. чол. Територія міста становить 4149 га.

Земельна ділянка №2, що пропонується до продажу на конкурентних засадах розташована на окраїні міста Коломия, Івано-Франківської області, за адресою вул. Карпатська, 121 - Ланчинська.

Ділянка має правильну геометричну форму чотирикутника. Ділянка пропонується до продажу із земель запасу Коломийської міської ради. На земельній ділянці №2 сільськогосподарські угіддя становлять 460 м.кв. в тому числі рілля - 460 м.кв. Ділянка межує:

з північне - східної сторони - вул. Карпатська; з східної сторони - ділянка № 1, що пропонується до продажу; з південне - західної сторони - землі Коломийської міської ради; з північно - західної сторони - діл. №3, що проектується до продажу Рельєф - рівнинний. Форма володіння землею - державна власність.

Земельна ділянки підприємця Гладуняка О.Д. розташована в серединній 'зоні міста Коломия, Івано-Франківської області, за адресою вул. Валова, 36.

Ділянка має неправильну геометричну форму. Трав'яний покрив відсутній, під проходами, проїздами, площадками - 795,0 кв.м., під будівлями і спорудами - 1160,9 кв.м.

Ділянка межує:

з північної сторони вул. Валова,

з східної сторони - вул. Шухевича,

з південної сторони - землі Коломийської міської ради;

з південно-західної сторони - Квітковий ринок

з північно-західної сторони - землі гр. Кривий Р.І. Рельєф - рівнинний. Форма володіння землею - оренда.

Таблиця 1

Експлікація земельних угідь

№ п/п	Загальна площа, м.кв	Забудовані землі
		В тому числі
		Всього	Під будівлями	В т.ч. капітальна забуд.	Під проїздами, проходами, площадками	Під земель-ними і насад-женнями	Рілля	Інші
1	2138	2138	1160,9	1160,9	977,1	-	-	-
2	460	460	-	-	-	-	460	-

2.2 Мета завдання досліджень

Метою досліджень було провести експертну грошову оцінку земельних ділянок, розташованих в різних частинах м. Коломия та прослідкувати, які фактори найбільше впливають на їх оцінну вартість.

До завдань досліджень входило:

- опрацювати законодавчо-нормативіні акти в сфері грошової оцінки земель;

- оволодіти методиками нормативної та експертної грошової оцінки земель населених пунктів;

- провести опис місця розташування об'єктів вишукувань;

- зібрати вихідні дані для проведення експертної грошової оцінки;

- обґрунтувати вибір методичних підходів до проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;

- встановити оцінну вартість 2-х земельних ділянок в м. Коломиї;

- виявити фактори, які найістотніше впливають на оцінну вартість земельних ділянок у м. Коломиї.

2.3 Методика вишукувань

2.3.1 Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки

Аналіз ефективного використання земельної ділянки передбачає встановлення економічно цільного та прибуткового використання ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик із дотриманням вимог обтяжень та обмежень.

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання дозволяє визначити те використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкту.

Найкраще та найбільш ефективне використання земельної ділянки повинне відповідати 4 критеріям:

* законодавче дозволене;

* фізично можливе;

* економічно виправдане;

* забезпечувати максимально можливий прибуток.

Законодавчо дозволене використання

Згідно, існуючого архітектурно-планувального зонування міста земельні ділянки використовуються для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Відповідно до Земельного кодексу та Українського класифікатора цільового використання землі (УКЦВЗ) та у відповідності функціональному зонуванню земельні ділянки за основним призначенням відносяться до категорії земель житлового будівництва 1.1.8.

Існуючі обмеження - заборона на зміну цільового використання земельних ділянок, зовнішнього виду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель та споруд без погодження встановленому порядку.

Згідно з законодавчими документами про виділення земельної ділянки вищенаведений варіант використання на дату оцінки є кінцевим і в подальшому іменується "дозволеним використанням". Отримання дозволу на інші види використаний ділянки уявляється можливим, але пов'язаним з певними грошовими та часовими затратами.

Фізично можливе використання

Це таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту земельної ділянки, також враховує наявність комунікацій або можливість їх прокладання.

Земельні ділянки, що розглядається, мають розмір 0,2000га.; їх форма -багатокутник та чотирикутник. Рельєф ділянки рівнинний, інженерно-геологічні умови нормальні, стояння ґрунтових вод більше 3 м.

В районі розташування земельних ділянок наявні такі інженерні комунікації: електропостачання, водопостачання, каналізація, опалення.

Фізичні характеристики ділянки, стан та інженерне забезпечення перешкоджають використовувати ділянки найкращим чином.

Економічно виправдане використання

Сучасна ситуація й а ринку нерухомості в м. Чернівці склалась так, що найбільша увага приділяється житловому будівництву та будівництву комерційних закладів. Вартість прав оренди земельних ділянок з такою метою перевищують вартість при іншому використанні землі. Це свідчить про економічну доцільність, з точки зору ринку, проектів будівництва подібних об'єктів. Земельні ділянки знаходяться в зоні житлової забудови біля автодороги, тому варіант використання земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд вважаємо економічно виправданим.

Аналізуючи найбільш ефективне використання, Оцінювач приймав до уваги наступні обставини:

* район розташування об'єкта оцінки відноситься до середньої зони житлової забудови міста;

* район розташування земельної ділянки має розвинену транспортну інфраструктуру;

* існує реальна можливість облаштування ділянки всіма необхідними складовими інженерної інфраструктури;

* місце розташування земельної ділянки добре підходить для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що обумовлено історичним фактором, та функціональним зонуванням згідно містобудівної документації.

Наявні земельні-ділянки за своїми функціональними, геометричними особливостями та місцем розташуванням повністю Підходять для використання в якості земельної бази для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Використання, що забезпечує максимальний прибуток.

Визначаючи найбільш ефективне використання, прийнято до уваги наступні обставини:

- розташування ділянки в середній зоні житлової забудови;

- розташування ділянки неподалік автодороги;

- високій попит на товари та послуги;

- наявна транспортна доступність до основних місто утворюючих магістралей міста;

- наявність основних інженерних комунікацій;

- наявність обмеження на використання земельної ділянки - заборони на зміну цільового використання земельної ділянки, зовнішнього виду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель та споруд без погодження у встановленому порядку; а також те, що за даними українських експертів-оцінювачів (Симонова Л.М. Збірник наукових праць "Актуальні питання приватизації та оцінки земель", Суми. - 1999р.) оцінка великої кількості об'єктів у процесі малої приватизації показала, що частіше всього поточне використання об'єкту і є його найкращим та найбільш ефективним, оскільки перепрофілювання об'єкту приводить до таких високих затрат на її реконструкцію, що виявляється економічно невигідним; крім того, отримання дозволу на перепрофілювання функціонального використання об'єкту приводить до додаткових витрат.

На основі вищенаведеного приходимо до висновку, що найкращим та найбільш ефективним використанням об'єкта оцінки є використання для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд.

2.3.2 Обґрунтування обраних методичних підходів

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, - які забезпечують власнику землі (землекористувачу) економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і означає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а значить і об'єктом оцінки.

Вартість земельної ділянки відповідно до Статті 128, п.8 Земельного кодексу України визначається на підставі експертної грошової оцінки.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10 жовтня 2002 р. №1531 експертна грошова оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки за методичним підходом, що базується на капіталізації чистого операційного доходу розраховується різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку. До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на сплату земельного податку. Розмір витрат на сплату земельного податку визначається із застосуванням грошової оцінки земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213, в частині оцінки земель населених пунктів.

Капіталізація чистого операційного доходу (пряма і непряма)

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержувана на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (У гри.);

До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від використання та продажу за формулою:

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (У грн.)

Доі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);

Р - поточна вартість реверсії;

t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

- сума.

Ставка капіталізації-визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернешся капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін - які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скорегована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

?Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за ]-м фактором порівняння.

- сума.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Врахування витрат на земельні поліпшення

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо - Вос,

де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);

Ц0 - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);

Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Оскільки в м. Чернівці останнім часом жваво розвивається ринок первинного продажу земельних ділянок, Експерт має змогу використати методичний підхід, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний підхід).

Наявність достатньої кількості даних про діючі ставки орендної плати за об'єкти нерухомості, що за своїми внутрішніми споживчими якостями, функціональним використанням та місце розташуванням, можуть бути визнані аналогами до нерухомості, розташованої на Об'єкті оцінки, дає Експерту змогу застосувати метод врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого

майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). При цьому капіталізована вартість земельно-майнового комплекс) визначається шляхом прямої капіталізації чистого операційного доходу (очікуваного) від забудованої земельної ділянки.

Вартість землі (без вартості будівель і споруд) визначається шляхом капіталізації чистого доходу (очікуваного) від використання забудованої земельної ділянки, зменшеної на суму витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

Ринкові дані про надання в оренду майнових комплексів в оцінюваному районі відсутні, тому оцінку шляхом капіталізації чистого доходу (очікуваного) від використання забудованої земельної ділянки застосувати не можливо.

Отже, процедура оцінки в даному Звіті буде ґрунтуватись на двох методичних підходах:

* капіталізації чистого операційного доходу;

* зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний метод).

До неосновних факторів, що впливають на рішення покупця відносяться забезпеченість об'єкту додатковими рисами, до яких відносяться:

- Транспортна доступність,

- Форма земельної ділянки,

- Довжина фронтальної лінії,

- Топографія місцевості,

- Стан довкілля (використання прилеглої території),

- Конкурентне оточення,

- Наявність автостоянки, %,

- Зручність під'їзних шляхів.

Порівняльний аналіз

Основною технікою методу порівняльного аналізу є техніка порівняння парами. В застосуванні до нашого випадку її суть полягає в тому, що парами порівнюються земельні ділянки, що є предметом оцінки, властивості якої є відомими, з подібними земельними ділянками, що були предметом продажу, і щодо яких є відомі актуалізовані на дату оцінки ціни продажу, умови укладання договорів, а також властивості цих земельних ділянок.

Належить розрізняти властивості земельних ділянок, що впливають на рівень цін. Ці властивості, що називаються ринковими ознаками або факторами, мають локальний, а не універсальний характер і мусять стосуватися конкретного ринку, визначеного типом, обсягом, періодом дослідження цін та його економічним аналізом.

Засади, прийняті для визначення ринкових ознак (факторів).

- Ринкові фактори нерухомості неоднаковою мірою можуть діяти на ринкові ціни і на ринкову вартість, а отже мають різну "вагу".

- Кількість ринкових факторів та їх ваги належить визначити на підставі закладеного до оцінки локального ринку, зокрема, на підставі зібраної правдоподібної бази даних порівнюваних об'єктів з цінами продажу, актуалізованими на день оцінки.

- Вага ринкових факторів визначається, виходячи з засади, що величина вартості оцінюваної земельної ділянки перебуває між мінімальною величиною С,™ і максимальною величиною Сmax, що містяться в базі даних порівнюваних об'єктів.

- Прийняття граничних умов дозволяє застосувати загальний метод інтерполяції в процесі визначення вартості земельної ділянки.

- У випадку, коли оцінювана нерухомість виходить за своєю вартістю, зважаючи на одну або кілька ринкових факторів, поза граничні умови, належить застосувати метод екстраполяції, що втім вимагає знання перебігу параметрів всередині проміжку [Сmin, Сmax]. Ринкову величину вартості земельних ділянок можна визначити тільки для ділянок, які є або можуть бути предметом ринкового обігу.

Загальні принципи порівняльного аналізу

- Головним принципом порівняльного підходу є принцип порівняння земельної ділянки, фактори котрої є відомими, з подібними земельними ділянками, що мають відомі фактори і що були предметом ринкового обігу.

- Істотною передумовою визначення вартості земельної ділянки при застосуванні порівняльного підходу є знання ринку нерухомості - актуального стану і очевидних тенденцій.

- Експерт з огляду на мету оцінки та тип земельної ділянки окреслює ринок, необхідний для оцінювання ринкової вартості.

- Зокрема, експерт визначає наступні характеристики ринку:

Ш тип ринку (напр., земельні ділянки комерційного, промислового та іншого функціонального використання, площею до 100-500-1000 понад 1000 м2., тощо),

Ш обсяг ринку (напр., сільська громада, селище, місто, регіон,),

Ш період дослідження цін (місяць, квартал, рік тощо),

Ш економічну характеристику ринку (наприклад, плинність, інвестиційний потенціал, безробіття тощо),

Ш стан довкілля.

Критерієм вірного окреслення ринку для потреб оцінки землі є знаходження принаймні десяті дванадцяти земельних ділянок, подібних до оцінюваної, які були в період дослідження предметі ринкового обігу. Абсолютним мінімумом мусить бути знаходження трьох подібних земельних ділянок, коли ще в такому випадку можна застосувати метод порівняння парами.

Окреслення впливу ринкових факторів нерухомостей на їх ціни

Експерти усвідомлюють той факт, що лише невелика частина факторів (атрибутів) земельної ділянки справляє вплив на величину вартості.

Покупці керуються загалом кількома критеріями підчас вибору земельних ділянок. З критерії вибору випливають з ринкових факторів нерухомості, їх (фактори) потрібно не тільки назвати і визначити, але і встановити їх вплив на розмір вартості.

Кількість ринкових факторів може бути справою спірною, а подеколи суперечливою. Частина Експертів розрізняючи земельні ділянки, налічує понад десяти різних атрибутів.

Проте, виходячи з мотиву поведінки потенційних покупців, варто зауважити, що при придбанні нерухомості вони керуються винятково кількома критеріями (рисами).

Дослідження Г-А. Міллєра з Гарвардського університету підтвердили, що пересічна людина не здатна приймати рішення на підставі більше, ніж семи критеріїв. Вона також не здатна утворити рейтинг факторів за їх важливістю, що перевищував би сім позицій.

Ринкові фактори мають різну вагу.

Значення ваги ринкового фактора міститься між Сmin, Сmax.

З цієї засади випливає, що вагою фактора є відсоткова участь цього фактора у ціновому проміжку С, ДС=Сmin, Сmax.

Для визначення ваги ринкових факторів експерт має право скористатись моніторинговим опитуванням спеціалістів, що працюють па ринку землі несільськогосподарського призначення. Експертом при виконанні даної роботи було, проведення опитування експертів оціночних фірм західного регіону України:

- м. Чернівці - МГШІКЦ "Експерт-право",

- м. Чернівці - ДП "Чернівецький регіональний центр державного земельного кадастру",

- м. Львів - ТзОВ "Експертна група "Богдан",

- м. Рівне - ТзОВ "Експертна фірма "Нива-Експерт",

- м. Тернопіль - ТОВ ЕКК "Роміс".

При опитуванні вони визначили 6-7 основних ринкових факторів земель комерційного використання, їх вагу, та варіанти характеристик, обробки цього опитування приведені в Додатку.

3. ОРГАНІЗАЦІЯ РИНКУ ЗЕМЕЛЬ НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

3.1 Законодавче та нормативне забезпечення ринку земель

земельна ділянка грошова оцінка

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.

Починаючи з 1992 року, в Україні здійснюється приватизація земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на 1 січня 2000 року кількість власників землі і землекористувачів зросла до 22 мільйонів, з них 10,7 млн. громадян України вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею 3,2 млн. гектарів.

З 1993 року започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об'єкти незавершеного будівництва. Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 року №32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення". Протягом 1999 року органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж суб'єктам підприємницької діяльності України понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близько 25 млн. гривень. Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об'єкти приватизації, є у кожному регіоні. Найбільше їх у Донецькій та Львівській областях.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже повільно.

У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб'єктами підприємницької діяльності об'єкти, перебувають у власності цих суб'єктів.

Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надходження коштів від приватизації земельних ділянок соціальних програм, будівництва об'єктів соціальної сфери, створення додаткових робочих місць та поліпшення соціально-економічного розвитку територій.

У відповідності із стратегічним курсом формування в Україні засад соціальне орієнтованої ринкової економіки основними цілями формування ринку землі є:

* формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю;

* забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками несільськогосподарського призначення з метою збільшення їх основних фондів та розвитку підприємницької діяльності;

* поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок несільськогосподарського призначення;

* збільшення доходів Державного бюджету України і місцевих бюджетів за рахунок надходження коштів від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, забезпечення вільного обігу цих земельних ділянок та прав на них;

* забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;

* підвищення ролі соціальних та екологічних пріоритетів у використанні землі.

Основними напрямами розвитку, стабільного функціонування та регулювання розвиненого ринку землі є:

* безоплатна передача земельних ділянок несільськогосподарського призначення у власність громадянам України та продаж цих земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності;

* формування інфраструктури ринку землі, забезпечення її функціонування, створення умов для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості операцій та зменшення інвестиційного ризику на цьому ринку;

* запровадження в Україні ефективної системи вивчення попиту та пропозицій, розвиток менеджменту та маркетингу на ринку землі;

* забезпечення оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в ринкових умовах;

* створення механізму узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі функціонування ринку землі;

...