Построение системы землеустройства

План

1. Содержание и социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства

2. Оптимальные размеры землевладений (землепользовании) сельскохозяйственных предприятий

3. Оценка экономической эффективности и конкурентоспособности вновь организуемого предприятия

1. Содержание и социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства

Межхозяйственное землеустройство является основным механизмом перераспределения земель, формирования рационального землевладения и землепользования, предоставления и изъятия земли для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных целей, наделения ею предприятий и граждан, передачи ее в аренду.

С момента возникновения землеустройства его главной задачей являлись разделение и отграничение земель, то есть установление и изменение площадей и границ земельной собственности с выдачей документов, удостоверяющих право землевладения и землепользования. Данные действия назывались межеванием, и до настоящего времени они, по существу, представляют собой основную задачу межхозяйственного землеустройства.

Границы и площади земельной собственности, как известно, определяют территорию, в рамках которой действуют права землевладельца на его землю; их установление и закрепление являются в основном техническим и правовым действиями.

Вместе с тем при межхозяйственном землеустройстве происходит образование (организация) новых или упорядочение существующих землевладений и землепользовании предприятий, организаций, граждан, что создает соответствующие организационно-территориальные условия, влияющие на построение и ведение хозяйства, его экономику. Поэтому межхозяйственное землеустройство имеет вполне определенное экономическое содержание.

Социально-экономический характер данного типа землеустройства обусловлен рядом причин:

Главной целью межхозяйственного землеустройства является создание рационального землевладения и землепользования, то есть такого, которое обеспечивает по своим параметрам (размещению, площади, конфигурации, внутренней структуре, составу угодий, границам) наибольшую эффективность территориальной организации, размещения производства и его отраслей, использования и охраны земель, выражает экономические интересы населения.

Образование новых или упорядочение существующих землевладений и землепользовании при межхозяйственном землеустройстве рассматривается не изолированно, а в общей системе, сложившегося использования земель, так как создание даже одного нового предприятия может затрагивать целую группу хозяйств и большую территорию. Это характерно, в частности, для создания крупных гидротехнических сооружений и водохранилищ, образования землепользования промышленных, транспортных и других несельскохозяйственных предприятий, когда изъятие земель существенным образом влияет на экономику всех близлежащих хозяйств.

При межхозяйственном землеустройстве устраняются недостатки землевладений и землепользовании (чересполосица, вклинивания, вкрапливания, дальноземелье, изломанность границ, нерациональные размеры), что существенным образом повышает эффективность использования земель.

Методами межхозяйственного землеустройства устанавливаются на местности границы административно-территориальных образований, территорий с особым правовым режимом земель в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, территорий с особыми природоохранными, рекреационными и заповедными режимами, а также черта городов, поселков и сельских населенных пунктов, что сказывается на условиях и режиме землевладения и землепользования и оказывает существенное влияние на социально-экономическую ситуацию в обществе.

Формирование земельных фондов различного целевого назначения (перераспределения земель, переселения и др.) затрагивает экономические интересы многих землевладельцев и землепользователей, во многих случаях определяет размеры и эффективность производства.

Существует две разновидности межхозяйственного землеустройства -- связанные с организацией землевладений (землепользовании) сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. В любом случае оно включает:

ѕ составление проектов образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства с устранением неудобств в расположении земель и отводом земельных участков в натуре;

ѕ межевание объектов землеустройства.

Учитывая социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства, в проектах образования и упорядочения землевладений и землепользовании сельскохозяйственных предприятий и граждан решают следующие вопросы:

ѕ устанавливают размеры и границы землевладений и землепользовании, целесообразную специализацию хозяйств, возможные объемы производства сельскохозяйственной продукции, условия водо-, тепло-, энергоснабжения и связи;

ѕ определяют размещение объектов производственной и социальной инфраструктуры;

ѕ намечают режим и особые условия пользования землей;

ѕ подготавливают исходные материалы для определения земельного налога и арендной платы за землю.

Упорядочение существующих землевладений и землепользовании сельскохозяйственного назначения проводится при реорганизации сельхозпредприятий, передаче части их земель в ведение местной администрации, выделении земель для организации крестьянских (фермерских) хозяйств, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов, а также с целью устранения:

ѕ нерациональной структуры земельных угодий;

ѕ чересполосицы, вкрапливания, дальноземелья, изломанности границ;

ѕ экологически неправильного расположения границ территорий.

Проект изъятия и предоставления земель для несельскохозяйственных целей включает:

ѕ обоснование размещения, размеров и границ предоставляемого земельного участка;

ѕ определение состава и ценности изымаемых земель;

ѕ разработку мероприятий по устранению отрицательных последствий отвода земель на производство, расселение, организацию территории, охрану земель и окружающей природной среды;

ѕ расчет и обоснование размеров убытков, возмещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, определение способов их возмещения;

ѕ установление технических условий и требований рекультивации нарушенных земель, а также снятия, сохранения и использования плодородного слоя с изымаемого участка;

ѕ установление охранных зон вновь создаваемых предприятий;

ѕ разработку предложений по режиму и особым условиям пользования землей;

ѕ подготовку исходных данных для установления размеров земельного налога;

ѕ определение очередности осуществления мероприятий, намеченных проектом, порядка перехода к пользованию предоставленными участками земли.

При изъятии значительных площадей для несельскохозяйственных целей в составе проекта разрабатывают предложения по реорганизации существующих землевладений и землепользовании.

Одним из главных показателей, подлежащих обоснованию в проектах межхозяйственного землеустройства, является размер землевладения (землепользования).

2. Оптимальные размеры землевладений (землепользовании) сельскохозяйственных предприятий

При образовании новых или реорганизации существующих сельскохозяйственных предприятий важно, чтобы земля отводилась им в оптимальных размерах.

Практика показывает, что в основе расчета оптимальной площади лежат требования рационального построения и ведения хозяйства, без учета которых невозможно правильно организовать производство и территорию. Перечислим важнейшие из них.

Основные условия и факторы производства -- земля, материальные ресурсы, рабочая сила -- должны находиться в определенных пропорциях и быть сбалансированными. Например, при увеличении в хозяйстве поголовья животных соответственно будут возрастать и потребность в кормах, увеличиваться площади под кормовыми культурами, расти размеры основных производственных фондов и численность работников животноводства, что может повлечь за собой увеличение размеров хозяйства или изменение его специализации, способов содержания и типов кормления скота, состава и структуры земельных угодий.

Производственное направление хозяйства, его специализация и структура должны обязательно устанавливаться с учетом плодородия почв, степени окультуренности земель, возможности последующей трансформации и улучшения угодий. Так, в северных районах Нечерноземной зоны более устойчивыми и эффективными будут хозяйства зерно-скотоводческого типа с большим удельным весом в структуре посевных площадей многолетних и однолетних трав. В Центрально-Черноземной зоне и на Северном Кавказе преимущество имеют интенсивные хозяйства, специализирующиеся на производстве пропашных культур (сахарной свеклы, подсолнечника, кукурузы).

Устойчивое развитие любого хозяйства возможно только на основе расширенного воспроизводства. В сельскохозяйственном предприятии должны быть созданы условия для постоянного повышения плодородия почв, так как иначе нельзя добиться роста урожайности культур и продуктивности угодий, эффективного использования удобрений, средств защиты растений, сельскохозяйственной техники. Необходимо также обеспечить постоянный кругооборот капитала и определенные накопления, обеспечивающие дальнейшее, развитие хозяйства и рост фондов потребления.

Для снижения различного рода издержек хозяйство по возможности должно располагаться на одном земельном массиве, иметь правильную форму, рациональную конфигурацию с экологически обоснованным размещением границ и расположением хозяйственного центра (основного селения) ближе к середине участка.

По размерам земельной площади и организационно-производственной структуре хозяйство должно быть управляемым при одновременном обеспечении всех отраслей необходимыми площадями земельных угодий соответствующего состава.

При установлении размеров хозяйства по земельной площади важно учитывать комплекс требований, предъявляемых к любому сельскохозяйственному производству (сезонность, технологическая взаимозависимость отраслей растениеводства и животноводства, агрономические, зоотехнические, биологические, экологические, строительно-планировочные, санитарно-гигиенические условия и ограничения).

Размер землевладения (землепользования) сельскохозяйственного предприятия зависит от многих условий и факторов. Основными из них являются:

ѕ производственное направление (специализация) хозяйства, состав и сочетание его отраслей;

ѕ природные условия, характеризующие плодородие почв, мелиоративное и культуртехническое состояние угодий, их контурность, расчлененность, удаленность от хозяйственных центров, основных дорог и т. д.;

ѕ обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами, состав и уровень квалификации административно-управленческого персонала, наличие кадров механизаторов и других работников, возможность привлечения рабочей силы со стороны, особенно в напряженные периоды работ;

ѕ наличие основных и оборотных производственных фондов, в первую очередь сельскохозяйственного назначения, денежно-материальных средств; возможность привлечения банковских кредитов;

ѕ другие условия (наличие и состояние дорожной сети, транспортных средств, средств связи, условия расселения и т. д.).

Специализация хозяйства прямо влияет на его размеры и состав угодий. Так, например, овощеводческие хозяйства ввиду большой трудоемкости производства при прочих равных условиях по площади будут значительно меньше зерновых. Если в хозяйствах, специализирующихся на полеводстве, в составе сельхозугодий будет преобладать пашня, то в животноводческих -- пастбища и сенокосы, в садоводческих и виноградарских -- многолетние насаждения.

На размер сельхозпредприятий, состав угодий и специализацию оказывает также влияние их местоположение по отношению к рынкам сбыта. Пригородные хозяйства в первую очередь будут специализироваться на производстве картофеля, овощей, фруктов, ягод, молока и мяса, то есть продукции, которая является малотранспортабельной и пользуется повышенным спросом у населения. Поэтому они будут не такими большими по земельной площади, в них будет развиваться тепличное и парниковое хозяйство для производства ранних овощей, ягод, зелени, цветов, грибов. В сырьевых зонах промышленных предприятий, перерабатывающих сельскохозяйственную продукцию (сахарных, спиртовых, эфирно-масличных и других заводов), будут преобладать хозяйства, производящие соответствующее сырье и т. д.

Благоприятные природные условия, высокое плодородие почв, хорошая окультуренность земель способствуют получению с единицы площади большего количества продукции. Поэтому равные по объемам производства хозяйства с лучшими землями будут иметь меньшую площадь, чем находящиеся в сложных природных условиях. Кроме того, предприятия с более плодородными землями являются, как правило, интенсивными и высокотоварными, так как лучшие по качеству земли дают большую отдачу при возделывании высокодоходных, трудоемких культур.

Обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами определяет занятость работников и возможность справляться с требуемым объемом работ собственными силами. Безусловно, что с ростом числа трудоспособных появляется возможность увеличить размер хозяйства по земельной площади или повысить интенсивность производства.

Наличие в сельскохозяйственном предприятии основных производственных фондов, их состояние, уровень энерговооруженности труда и развития материально-технической базы позволяют лучше приспособиться к изменению экономической ситуации, в особенности в условиях рыночной экономики, варьировать ресурсами и перестраивать производство. При прочих равных условиях хозяйства, оснащенные более производительной сельскохозяйственной техникой и автотранспортом, имеющие развитую дорожную сеть, современные средства связи, могут иметь большие размеры, чем вынужденные из-за недостатка денежных средств арендовать или приобретать менее производительные машины и механизмы, а в ряде случаев и обходиться ручным трудом.

Таким образом, оптимальной (рациональной) следует считать такую площадь землевладения (землепользования), которая при данном производственном направлении хозяйства обеспечит его максимальную экономическую эффективность, рациональное использование и охрану земельных ресурсов.

Для определения расчетных (исходных) оптимальных размеров землевладения используют различные методы. Основные из них:

ѕ метод аналогов;

ѕ экономико-статистический;

ѕ расчетно-конструктивный;

ѕ аналитический;

ѕ экономико-математический.

При применении метода аналогов изучается опыт передовых сельскохозяйственных предприятий, работающих в сходных природных и экономических условиях и имеющих одинаковую специализацию с хозяйством, для которого устанавливается оптимальный размер.

Для получения более обоснованного результата данный метод дополняется экономико-статистическим. С этой целью производится выборка данных по результатам экономической деятельности всех (или большинства) хозяйств определенного производственного типа, расположенных в рассматриваемой зоне (области). С помощью статистических группировок анализируется влияние площади землевладений (землепользовании) на относительные показатели эффективности хозяйств (рентабельность, выход валовой и товарной продукции, валового дохода и прибыли в расчете на 100 га сельхозугодий, фондоотдача и др.). В качестве оптимальных признаются землевладения предприятий, в которых указанные показатели выше.

Статистические данные используются также и для построения производственных функций, описывающих зависимости результативных показателей производства (у) от размеров хозяйств (х). Чаще всего используется уравнение параболы второго порядка

у = а₀ + а₁х + a₂x²,

где а₀, а_1, a₂-- коэффициенты уравнения, определяемые путем решения системы нормальных уравнений, полученных с использованием метода наименьших квадратов.

Расчетно-конструктивный метод позволяет сбалансировать ресурсы хозяйства и в сочетании с вариантными проработками способствует приближению к оптимальному размеру хозяйства. Для большей ясности рассмотрим его применение на примере крестьянского хозяйства по откорму молодняка крупного рогатого скота.

3. Оценка экономической эффективности и конкурентоспособности вновь организуемого предприятия

Народнохозяйственный подход к оценке эффективности землеустройства требует в первую очередь, чтобы была доказана целесообразность образования нового хозяйства или переустройства производства и территории действующего предприятия. Оно должно быть конкурентоспособным, осуществлять расширенное воспроизводство в реальной экономической ситуации. Поэтому в проекте межхозяйственного землеустройства при образовании землевладений и землепользовании сельскохозяйственного назначения рассчитывается система показателей, которая дает возможность:

- сопоставить проектные данные с результатами производственной деятельности, достигнутыми хозяйством до землеустройства, или контрольным нормативным уровнем, обеспечивающим расширенное воспроизводство;

- оценить влияние на сельскохозяйственное производство всех мероприятий по организации территории, выбрать оптимальный размер хозяйства и наилучший" вариант его землеустройства;

- обеспечить окончательно выбранный вариант проекта цифровым материалом, характеризующим проектную структуру и уровень развития производства, устройство территории предприятия.

По вновь организуемому или землеустраиваемому хозяйству рассчитывают показатели валовой, товарной и чистой продукции, прибыли и их отношение к земельной площади, количеству трудоспособных, планируемым капитальным затратам, производственным фондам, что позволяет оценить уровень использования земли, трудовых ресурсов, эффективности капиталовложений и производственных фондов.

В качестве обобщающего показателя оценки следует рассчитать ожидаемый уровень рентабельности хозяйства как отношение прибыли к полной себестоимости продукции или норму прибыли как ее отношение к среднегодовой балансовой стоимости основных и оборотных средств:

Сравнивая полученный результат с теми же характеристиками хозяйства на момент землеустройства или нормативным уровнем, обеспечивающим общественно необходимую эффективность производства, можно сделать окончательный вывод о целесообразности предлагаемой организации хозяйства.

В том случае, когда проект землеустройства предусматривает определенные капиталовложения (К), их эффективность оценивают, рассчитывая коэффициент Еа по формуле

где ?ЧП -- прирост чистой продукции (валового дохода).

Применяются также специальные методы оценки эффективности инвестиций.

Тема 5 Образование земельных фондов различного целевого назначения

План

землеустройство земельный фонд межхозяйственный

1. Порядок образования

2. Методы и опыт образования целевых земельных фондов

3. Особенности обеспечения земельными участками при расселении беженцев, вынужденных переселенцев и военнослужащих, уволенных в запас

4. Инвентаризация границ земельных участков, используемых сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве

5. Составление проекта упорядочения (определения) границ земельных участков, используемых сельскохозяйственными организациями на различном праве

1. Порядок образования

Земельные фонды, выделяемые в Российской Федерации в ходе земельной реформы, подразделяют:

- на специальный земельный фонд, сформированный из земель, используемых не по целевому назначению, неэффективно используемых, а также земель, выбывших из оборота или переведенных в менее ценные угодья;

- фонд перераспределения земель;

- земельный фонд для расселения беженцев, вынужденных переселенцев;

- целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, включенным в Государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации;

- земельный фонд для предоставления земельных участков в целях сельского хозяйства (коллективного садоводства и огородничества, животноводства, организации крестьянских хозяйств и т. д.);

- целевой земельный фонд для продажи земельных участков на торгах (конкурсах и аукционах);

- прочие целевые земельные фонды.

Земельные фонды различного целевого назначения создаются, как правило, местными органами самоуправления и находятся в их ведении. Они предназначены для наделения землей граждан, предприятий, учреждений и организаций.

Данные фонды создают:

для более рационального и эффективного использования земель;

стимулирования земельного оборота;

предоставления земель более эффективным собственникам и нуждающимся гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств;

обеспечения землей беженцев и вынужденных переселенцев, бывших военнослужащих и их семей;

для предоставления земель казачьим обществам, включенным в Государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации;

образования сельскохозяйственных кооперативов, коллективного садоводства, огородничества, животноводства;

расширения землевладения сельскохозяйственных организаций, испытывающих недостаток в земельных угодьях;

выделения земельных участков руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации; передачи в аренду, продажи по нормативной цене или на аукционах гражданам и юридическим лицам для расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводства, огородничества, животноводства, строительства жилых домов, дач, гаражей;

размещения промышленных, транспортных и других несельскохозяйственных объектов.

Порядок формирования целевых земельных фондов определяют следующие нормативные правовые акты:

Положение о порядке проведения инвентаризации земель, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 12.07.93 г.;

Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 14.03.95 г.;

Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в Государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 08.07.96 г.;

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.98 г.;

Указ Президента Российской Федерации от 07.03.96 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю»;

другие нормативные правовые акты, связанные с образованием крестьянских (фермерских) хозяйств, проведением торгов, конкурсов и аукционов и т. п.

В соответствии с этими нормативными правовыми документами земельные фонды различного целевого назначения создают:

- за счет других земельных фондов (специального, перераспределения, переселения и др.);

- земель запаса;

- передачи земель, нах одящихся в государственной и муниципальной собственности;

- приобретения земельных участков и земельных долей, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

- земель, право собственности, владения и пользования которыми прекращается в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

- передачи земель всех категорий, не используемых по целевому назначению, в состав земель запаса;

- сельскохозяйственных угодий, выбывших из сельскохозяйственного использования вследствие залесенности, закустаренности, вторичного заболачивания и засоления, опустынивания, развития эрозионных процессов, загрязнения и др.

В состав земель целевых фондов могут также включать:

- сельскохозяйственные угодья, оставшиеся при приватизации земель сельскохозяйственных организаций, после бесплатной передачи земельных долей гражданам, имеющим на это права, и не переданные в аренду вновь сформированным структурам;

- земельные доли, переданные в дар органам местного самоуправления;

- невостребованные земельные доли по истечении срока востребования;

- земельные участки сельскохозяйственных угодий, восстановленных после консервации или реабилитации, передаваемые в земли запаса.

Формируют целевые земельные фонды в порядке разработки схем землеустройства или схем формирования целевых земельных фондов.

При разработке схемы формирования целевых земельных фондов учитывают:

- наличие площадей фонда перераспределения земель и земель запаса, пригодных для расселения и обустройства граждан, организации личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов;

- свободные территории в границах городов, поселков и сельских поселений;

- земли лесного фонда, не покрытые лесом, а также заросшие кустарником, малоценными породами леса, расположенные за пределами природных земельных зон и других охраняемых территорий;

- наличие и возможности восстановления мелиоративно неустроенных, нарушенных и деградированных земель;

- возможность обмена в установленном порядке пригодных для сельскохозяйственного использования, но не используемых в этих целях земель промышленности, транспорта, связи, обороны, лесного фонда и иного несельскохозяйственного назначения на менее продуктивные или земли сельскохозяйственного назначения с нарушенным почвенным покровом;

- нецелесообразность расселения в районах с неблагоприятными природно-климатическими условиями и экологической обстановкой (Крайний Север, сейсмоопасные районы, районы, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, и др.), а также в сложившихся курортных зонах и регионах с высокой плотностью населения;

- степень занятости населения в данном регионе;

- возможность возрождения сельских поселений и создания вновь организуемых компактных поселений.

При установлении режима использования земель целевого фонда предусматривают:

- возможность предоставления этих земель -- до востребования их для целевого использования -- другим гражданам и юридическим лицам во временное пользование или краткосрочную аренду без права строительства объектов недвижимости;

- соблюдение ранее установленных режимов использования земель, ограничений и обременении.

Земельные участки из состава земель целевого земельного фонда предоставляют в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Схему создания целевого земельного фонда разрабатывают по инициативе органа исполнительной власти по управлению земельными ресурсами на период не менее чем 10 лет.

Разрабатывают схему по каждому административному району субъекта Российской Федерации, после чего их обобщают в целом по субъектам Российской Федерации и представляют на государственную экономическую экспертизу.

Разработанные схемы по районам субъектов Российской Федерации рассматривают и утверждают органы местного самоуправления, по области -- органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Документация по составлению схем создания целевого земельного фонда включает текстовую и графическую части.

Текстовая часть содержит пояснительную записку с необходимыми расчетами и обоснованием принятых решений.

Графическая часть содержит схематическую районную карту и карту субъекта Российской Федерации. Масштабы карт определяют в зависимости от площадей территорий районов и субъекта Российской Федерации.

2. Методы и опыт образования целевых земельных фондов

Специальный фонд формировался в административных районах Российской Федерации на первом этапе земельной реформы. Впоследствии основой его создания стали землеустроительные работы по инвентаризации земель.

Согласно земельному "законодательству инвентаризацию и выявление земель, используемых не по целевому назначению, неэффективно используемых, выбывших из оборота или переведенных в менее ценные угодья, проводят систематически.

К землям, используемым не по целевому назначению, относятся участки, на которых собственники земли, землевладельцы, землепользователи, арендаторы самовольно изменили вид хозяйственной деятельности, используя земли не в тех целях, для которых они были предоставлены.

К неэффективно используемым землям относят:

- сельскохозяйственные угодья всех категорий земель, на которых фактическая урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность естественных кормовых угодий (исключая годы с неблагоприятными климатическими условиями) за последние пять лет меньше нормальной, установленной по кадастровой оценке, на 20 %, а также высокопродуктивные сельскохозяйственные угодья, используемые в качестве менее ценных;

- земли, на которых в результате неправильной хозяйственной деятельности, несоблюдения установленного проектами землеустройства режима и условий использования происходит снижение плодородия и ухудшение других свойств, уничтожение плодородного слоя, загрязнение отходами производства, химическими веществами, ухудшение экологической обстановки, вторичное засоление, уплотнение, иссушение, ухудшение культуртехнического состояния и др.;

- мелиоративный земельный фонд, предусмотренный к сельско-хозяйственному освоению схемами и проектами землеустройства, материалами инвентаризации земель;

- пригодные для сельскохозяйственного использования земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельско-хозяйственного назначения;

- земли лесного фонда или не покрытые лесом и кустарниками, занятые малоценными лесными породами и пригодные по почвенным и другим условиям для освоения в сельскохозяйственные угодья.

К выбывшим из оборота или переведенным в менее ценные угодья относят:

- сельскохозяйственные угодья, не используемые в сельскохозяйственном производстве вследствие их зарастания лесом и кустарником, заболачивания, подтопления, вторичного засоления, развития процессов эрозии почв, опустынивания и других причин, если полное или частичное восстановление их технически и экономически невозможно;

- земли, предоставленные для сельскохозяйственного производства, но не использованные в течение одного года, за исключением периодов стихийных бедствий (затопления, подтопления и т. д.);

- земли, предоставленные для несельскохозяйственного производства, если в течение двух лет не осуществлено их целевое освоение.

Анализ использования земель по продуктивности проводят, сопоставляя нормативную (нормальную) урожайность сельскохозяйственных культур и кормовых угодий, рассчитанную по данным экономической оценки земель, с соответствующими фактическими показателями за последние пять лет, исключая резко аномальные по урожайности годы, по формуле

Конкретные участки неэффективно используемых земель выявляют расчетом значения относительного использования участка по формуле:

Все остальные участки, относительный уровень использования которых меньше 0,8 (или другой величины, устанавливаемой в зависимости от местных условий), считают неэффективно используемыми. При этом в областях и районах с общим высоким относительным использованием земель, где земельные участки, использование которых менее 0,8, занимают значительные площади, этот показатель увеличивают до 0,85...0,95, а в областях и районах с низким общим использованием земель снижают до 0,70...0,75.

Далее дан анализ использования пахотных земель по продуктивности в совхозе «40 лет Октября» Рязанской области.

Нормативную (нормальную) урожайность зерновых и зернобобовых культур рассчитывали по следующей производственной функции, полученной по данным экономической оценки земель:

Соотношение фактической урожайности (в среднем за 7 лет) к нормативной свидетельствует о высоком относительном использовании земель и составляет 2,0: 1,93 = 1,05, т. е. земли используются эффективно.

Однако отдельные участки на территории совхоза используют ниже производственного потенциала. При фактической продуктивности на этих землях 1550 корм, ед., средневзвешенной цене балла 25 корм. ед. и балле участка 80 относительное использование участка

Эти участки площадью 252 га были включены в состав специального фонда земель и в дальнейшем изъяты.

Фонд перераспределения земель первоначально формировался следующим образом.

Сначала определяли земельную площадь, передаваемую в соб-ственность прежним землепользователям бесплатно. Для этого установили среднерайонную норму бесплатной передачи земель в собственность, которую дифференцировали по каждому сельскохозяйственному предприятию в зависимости от качества закрепленных за ним земель.

Одновременно определяли среднюю расчетную площадь земельного пая (доли) сельскохозяйственных угодий хозяйства и численности лиц, имеющих право на его получение.

К числу этих лиц относили постоянных работников предприятия; пенсионеров, ранее работавших в хозяйстве и продолжающих проживать в сельской местности; работников социальной сферы, работающих и проживающих на территории хозяйства.

Было установлено, что полученная расчетная площадь земельного пая не должна превышать среднерайонную норму, продифференцированную по хозяйствам в зависимости от оценки их сельскохозяйственных угодий по продуктивности.

Если полученный земельный пай по хозяйству превышал средний районный, то его принимали равным ему (среднерайонному значению).

В другом случае (если хозяйственный пай был меньше средне-районного) в качестве земельного пая по хозяйству принимали полученное расчетное значение по хозяйству.

На основании установленной площади земельного пая и числа граждан, имеющих право на его получение, определяли общие площади сельскохозяйственных угодий, передаваемых в собственность бесплатно (либо для совместного ведения хозяйства, либо для организации крестьянского хозяйства).

Земельные участки, оставшиеся после бесплатной передачи земель в собственность гражданам, коллективам сельскохозяйственных предприятий разных форм хозяйствования, включали в фонд перераспределения земель. Земли данного фонда отмечали в планово-картографическом материале.

При расчете земельной площади, передаваемой в собственность бесплатно, для обеспечения равновыгодных условий физические размеры конкретных земельных участков выражали в соизмеримых (кадастровых) гектарах. Для этого число лиц, имеющих право на получение бесплатной земельной доли, умножали на размер этой доли, выраженной в баллах. Далее методом набора по контурам (полям, массивам, рабочим участкам), площадь которых переводили в балло-гектары, доводили общую площадь до требуемого значения и фиксировали физические границы земель. Всю площадь, оставшуюся вне этих границ, включали в фонд перераспределения земель.

Важно было правильно определить площадь и месторасположение земель, передаваемых в собственность прежним землевладельцам и землепользователям. Следует максимально учитывать их интересы, чтобы использование земель при минимальных издержках производства было рациональным.

В собственность выделяют земли, прилегающие к перспективным производственным центрам, обслуживающим данные массивы.

Пример формирования фонда перераспределения земель на территории бывшего колхоза «Красная Звезда» Краснодарского края показан на рисунке 15.

В 2000 г. фонд перераспределения земель в Российской Федерации, куда отошли и земли созданного на первом этапе земельной реформы специального фонда, составил 37,2 млн га, в том числе 25 млн га сельскохозяйственных угодий.

Формирование фонда вынужденного перераспределения в колхозе «Красная Звезда» (Краснодарский край):

Земельный фонд переселения имеет различное целевое назначение, которое определяется категорией переселяющихся или расселяющихся граждан или их объединений. Земли этого фонда в зависимости от его назначения предоставляют беженцам и вынужденным переселенцам; военнослужащим, уволенным в запас, и членам их семей; гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера; гражданам, пострадавшим от катастрофы на Чернобыльской АЭС; другим переселенцам (российские немцы, депортированные граждане и др.), а также казачьим обществам.

Земли фонда переселения формируют за счет земельных участков других фондов, нового освоения земель; земель сельскохозяйственных и других предприятий, организаций и учреждений, включаемых в фонд (невостребованных земельных долей, неиспользуемых массивов и др.); земель запаса.

Основой для формирования фонда переселения являются схемы обеспечения земельными участками при расселении беженцев, вынужденных переселенцев и военнослужащих, уволенных в запас, составляемые землеустроительными организациями, а также другая предпроектная землеустроительная документация в виде целевых или комплексных схем землеустройства административно-территориальных образований.

Земельный фонд для предоставления земельных участков в целях сельского хозяйства формируется также на основе специально разработанных схем землеустройства. В Московской области, например, в 1991 г. была разработана Схема размещения коллективных садов Московской области на перспективу до 2005 г., согласно которой предлагалось дополнительно освоить 56,3 тыс. га резервных земель и организовать 938,3 тыс. садовых участков. Эти участки были расположены в пределах транспортной доступности (0,7... 1,7 ч езды от городской черты), и удельные затраты на их освоение и организацию инженерной инфраструктуры (строительство дорог, электрификацию, водоснабжение) были невысокие.

В ходе земельной реформы в ряде районов страны разрабатывали и другие целевые схемы землеустройства, связанные с выделением земель для организации крестьянских (фермерских) хозяйств, расширением и увеличением числа личных подсобных хозяйств, упорядочением использования земель в черте сельских населенных пунктов с выделением земельных участков гражданам для огородничества, пастьбы скота, сенокошения и т. п.

Земельный фонд для продажи земельных участков на торгах {кон-курсах и аукционах) формируется из земель государственной и му-ниципальной собственности. Он включает в себя как территориально не связанные между собой земельные участки, так и земельные участки, расположенные в одном земельном массиве и предназначенные, например, под застройку.

На все выставляемые на продажу земельные участки готовят необходимую землеустроительную документацию (план участка, сведения по целевому использованию, ограничениям и обременениям, цена и т. д.).

При совершении сделки купли-продажи земельного участка его оформляют в собственность и отводят на местности в установленном порядке.

При образовании земельных фондов различного целевого назначения соблюдают следующие требования:

земельные массивы с целью обеспечения компактности располагают в одном месте или на небольшом расстоянии друг от друга;

земельные участки выделяют целыми массивами (контурами), совмещая их границы с живыми урочищами (балками, оврагами, опушками леса, ручьями и др.) или линейными элементами организации территории (дорогами, каналами, лесополосами и др.);

земельные участки в специальные фонды изымают при условии минимального ущерба существующей организации территории сельскохозяйственных предприятий, чтобы сохранить севообороты, мелиоративную сеть, организацию производства, труда и управления;

земельные фонды размещают вблизи дорог, обеспечивая транспортную доступность участков и их рациональное использование;

специальные фонды в целях последующего быстрого вовлечения земель в сельскохозяйственный оборот и использования имеющихся элементов производственной и социальной инфраструктуры размещают вблизи вымирающих или бывших хуторов, ферм, полевых станов, неперспективных для реорганизуемых предприятий, с тем чтобы на базе имеющейся, пусть и незначительной, инфраструктуры добиться с меньшими затратами улучшения использования земель.

3. Особенности обеспечения земельными участками при расселении беженцев, вынужденных переселенцев и военнослужащих, уволенных в запас

В целях реализации законодательства Российской Федерации, утвержденных программ по расселению, обустройству и организации производственно-хозяйственной деятельности беженцев, вынужденных переселенцев, военнослужащих, уволенных в запас из рядов Вооруженных сил, и других категорий граждан, переселяющихся на постоянное место жительства в сельскую местность, увязки их интересов с интересами местных образований проводят землеустроительные работы по выявлению земель для обеспечения ими данной категории граждан.

Так, за время реформы (1991 --1999 гг.) были предоставлены земли: для расселения беженцев и вынужденных переселенцев (70 тыс. семей получили 48 тыс. га); для военнослужащих, уволенных в запас (27 тыс. семей имеют 50 тыс. га); для казачьих обществ (244 тыс. га).

В ходе землеустроительных работ разрабатывают схемы обеспечения земельными участками при расселении беженцев, вынужденных переселенцев и военнослужащих, уволенных в запас из рядов Вооруженных сил, составляемые на основе одноименных рекомендаций, утвержденных Роскомземом и Федеральной миграционной службой России 19 мая 1993 г.

Основные задачи схемы -- выявление необходимых территорий; формирование целевого земельного фонда; отбор конкретных участков, пригодных для расселения переселенцев; разработка проектных предложений по размещению поселений на новых местах, индивидуальному жилищному строительству в существующих населенных пунктах, строительству объектов производственной и социальной инфраструктуры, организации крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных кооперативов и других предприятий.

Порядок создания фонда перераспределения регламентируется Положением о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 14.03.95 г.

Учитывая то, что данные вопросы затрагивают территорию ад-министративно-территориальных образований, различных землевладений и землепользовании, они являются межхозяйственными и решают их в системе землеустройства.

Схемы обеспечения переселенцев земельными участками разрабатывают в качестве самостоятельных работ по заказам комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Российской Федерации или муниципальных административно-территориальных образований.

Схемы составляют в первую очередь по тем административным районам, где имеются явно выраженный дефицит рабочей силы в сельском хозяйстве и земли фонда перераспределения, пригодные для расселения и обустройства переселенцев.

Основанием для составления схемы является задание, разрабатываемое заказчиком при участии подрядной организации по землеустройству и территориальной миграционной службы.

В задании установлены предполагаемая численность переселенцев, ориентировочные площади и состав земель, намеченных для передачи переселенцам, форма расселения, другие вопросы, решаемые при составлении схемы, состав и содержание передаваемой заказчику документации.

Составление схемы включает: подготовительные работы, полевое обследование территории и разработку схемы.

В подготовительные работы входят:

1. Сбор, изучение, систематизация и анализ:

- федеральных, межрегиональных и других миграционных программ, программ обустройства военнослужащих, уволенных в запас, граждан, переселяющихся из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, мероприятий по их реализации, текущих и долговременных прогнозов внутренней и внешней миграции, учетных данных о переселенцах, их этнической и социальной принадлежности, пожелания по формам расселения и организации производственно-хозяйственной деятельности, результатов научных исследований по проблемам миграции;

- сведений и материалов о наличии фонда перераспределения земель, а также земель, находящихся в ведении местной администрации, о высвобождающихся земельных участках при ликвидации военных объектов, о возможности выкупа земель, месторасположении, площадях, качественной характеристике, санитар-но-экологическом состоянии, режиме и условиях использования этих земель, об инженерном обустройстве территории, о демо-графическом составе населения, размещении объектов первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, производственной инфраструктуры, необходимых данных о состоянии сельскохозяйственного производства;

- сведений и материалов об утраченных населенных пунктах и площадях ранее обрабатываемых при них сельскохозяйственных угодий;

- решений местных органов исполнительной власти по вопросам возрождения сел и деревень и формирования фонда земель для размещающихся переселенцев;

- схем землеустройства (проектов перераспределения земель), проектов внутрихозяйственного землеустройства, проектов планировки и застройки сельских населенных пунктов, схем и проектов мелиорации земель, дорожного строительства;

- материалов почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, данных инвентаризации земель.

2. Подбор, тиражирование и изготовление необходимых планово-картографических материалов:

- установление соответствия имеющихся площадей фонда пере-распределения земель прогнозируемой миграции и возможности удовлетворения пожеланий переселенцев по формам их расселения и организации производственно-хозяйственной деятельности;

- установление необходимости полевых обследований земельных участков, намечаемых для расселения переселенцев.

В процессе полевого обследования уточняют границы участков и их площади по видам угодий, фактическое использование и культуртехническое состояние, определяют состав и объемы мероприятий по повышению эффективности использования земель, по обеспечению охраны природы, предварительно выбирают участки для жилищного и производственного строительства в существующих населенных пунктах, для размещения новых поселений, производственных центров или объектов, устанавливают возмож-ность возрождения утраченных населенных пунктов, санитарно-экологическое состояние отобранных участков, возможности подъезда, обеспечения водой, электроэнергией и связью, очередность передачи земельных участков для размещения переселенцев.

При полевом обследовании составляют чертеж отобранных участков, на котором показывают их границы, номера и площади, размещение новых поселений или кварталов при существующих селениях; производственные центры, ближайшие населенные пункты, автомобильные дороги, линии связи и электропередачи; намечаемые трассы подъездных дорог, линии связи и электросети, а также отражают фактическое состояние и использование земель, мероприятия по их улучшению и другие результаты обследования земель.

Отбор участков согласовывают с территориальными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, органами архитектуры и градостроительства, миграционной службы, охраны природы, санитарного надзора и землепользователями.

При разработке схемы:

- определяют систему расселения и организации производственно-хозяйственной деятельности переселенцев с учетом наличия земель;