Определение кадастровой стоимости земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические и законодательно-правовыеосновы государственной кадастровой оценки земель

1.1 Понятие и сущность государственной кадастровой оценки земельных участков

1.2 Особенности проведения государственной кадастровой оценки всоответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Раздел 2. Анализ порядка определения кадастровой стоимости

2.1 Определение кадастровой стоимости в рамках процедуры государственной кадастровой оценки

2.2 Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, в случае изменения их количественных и (или) качественных характеристик

2.3 Определение кадастровой стоимости земельных участков при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости

Раздел 3. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

3.1 Основные направления совершенствования государственной кадастровой оценки земельных участков

3.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012017:1011 категории земель населенных пунктов

Заключение

Список использованных источников

Приложение



Введение

Основными средствами регулирования землепользования являются государственная кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, а также эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований.

Кадастровая стоимость - это приближенная величина, которая отражает сложившийся уровень цен на объекты недвижимости, основанный на текущей экономической и инвестиционной привлекательности оцениваемой территории. Кадастровая стоимость представляет расч?тную величину, которую необходимо установить в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, так как именно кадастровая оценка является очень важным элементом системы налогообложения в Российской Федерации.

Целью выпускной квалификационной работы является определение кадастровой стоимости земельных участков, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рассматриваются проблемы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости и пути их решения.

Также в работе рассматривается вопрос определения кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является процесс кадастровой оценки земельных участков.

Предметом исследования выступаютэкономическиеотношения, складывающиесяврезультате определения кадастровой стоимости земельных участков.

Методологической основой исследования являются федеральные законы Российской Федерации, нормативно-правовые акты Минэкономразвития России, материалы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Минэкономразвития России.

В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов.

В первом разделе рассматриваются теоретические основы кадастровой оценки земель; во втором разделе проведен анализ определения кадастровой стоимости земельных участков в рамках государственной кадастровой оценки, в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости; в третьем разделе рассмотрены проблемы текущей структуры государственной кадастровой оценки, даны предложения по совершенствованию государственной кадастровой оценки, кроме того, определена кадастровая стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, данные Министерства экономического развития Российской Федерации, а также других министерств и ведомств.



Раздел 1. Теоретические и законодательно-правовыеосновы государственной кадастровой оценки земель

1.1 Понятие и сущность государственной кадастровой оценки земельных участков

Государственная кадастровая оценка земель - процесс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Государственная кадастровая оценка земель проводиться для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Кадастровая стоимость - установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка это расчетная величина, отражающая ценность (полезность) земельного участка при существующем его использовании.

Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости, оно необходимо при проведении любых видов сделок с земельными участками, а так же для расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу.

Кроме того, кадастровая стоимость применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей за земельные участки в связи с тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к уровню рыночных цен.

Информация о кадастровой стоимости земельных участков, как объектов недвижимости, вносится в государственный кадастр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости с 01.01.2017; далее - ЕГРН).

ЕГРН - свод достоверных и систематизированных сведений об объектах недвижимости, правах на них, а также других сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [14].

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населённых пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Вышеуказанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации регламентируются следующими законами и нормативно-правовыми актами:

· Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66);

· Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31 «Земельный налог»);

· Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

· Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 [2];

· Порядком формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648;

· Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

· Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;

· Приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;

· Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49.

Кроме того, за 2000 - 2010 г.г. была разработана нормативная методическая база кадастровой оценки, на основе которой проведены два тура оценки по категориям земель: земли сельскохозяйственного назначения (не включая земли садоводческих, огороднических и дачных объединений); земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных вне черты населенных пунктов (на землях сельскохозяйственного назначения); земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель был проведен на территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год, второй тур - с 2006 по 2010 год, начиная с 2011 года и по настоящее время, выполняются работы третьего тура кадастровой оценки земель.

В результате проведения государственной кадастровой оценки государство получает реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости.



1.2 Особенности проведения государственной кадастровой оценки всоответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий [11]:

o принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

o определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

o утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 360-ФЗ) приостановлено действие положений Закона об оценке, устанавливающих порядок проведения государственной кадастровой оценки, на неопределенный срок [9].

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке), вступившим в силу 01.01.2017, установлен новый порядок проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 24 Закона о кадастровой оценке решение
о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки
в соответствии с данным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 6 Закона о кадастровой оценке в целях определения кадастровой стоимости на территории субъекта Российской Федерации исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации создается бюджетное учреждение, которое наделяется полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Вместе с тем статьей 12 Закона о кадастровой оценке предусмотрено проведение подготовительных мероприятий, предшествующих процедурам, составляющим государственную кадастровую оценку.

Указанную подготовку к проведению государственной кадастровой оценки бюджетные учреждения в соответствии с Законом о кадастровой оценке осуществляют до 1 января года определения кадастровой стоимости.

При этом в соответствии со статьей 6 Закона о кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации.

Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.

В перечень включаются сведения ЕГРН актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату) обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.

Росреестр в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требованиям к отчету и в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету.

Бюджетное учреждение устраняет выявленное несоответствие в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления и представляет в Росреестр исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.

Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету, Росреестр в течение трех рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.

Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов размещает на своем официальном сайте:

o обновленные промежуточные отчетные документы;

o информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;

o описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;

o информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.

Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных и в течение десяти дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или оботсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.

В течение трех рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.

В течение двадцати рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.

В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в Росреестр отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.

Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в ЕГРН и сведений
о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Согласно положениям, установленным Законом № 360-ФЗ [9]:

· в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;

· в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;

· если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;

· если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;

· если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная порезультатам оспаривания;

· правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

При этом на территории субъекта Российской Федерации исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации создается бюджетное учреждение, которое наделяется полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.



Раздел 2. Анализ порядка определения кадастровой стоимости

2.1 Определение кадастровой стоимости в рамках процедуры государственной кадастровой оценки

Ранее, до 15.07.2016 государственная кадастровая оценка земельных участков проводилась в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке). В соответствии с Законом об оценке под государственной кадастровой оценкой понималась совокупность действий, включающих в себя:

1) Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводилась по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки (Заказчик), направлял его копию в Росреестр в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения.

2) Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Перечень формировался Росреестром
(с 21.02.2015 - ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с приказом Росреестра от 13.01.2015 № П/3 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по формированию и предоставлению перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке») по запросу Заказчика в порядке, определенном приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648. В перечень включались объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня.

3) Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекались на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных Законом об оценке. Осуществление деятельности по определению кадастровой стоимости допускалось при наличии у исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - Исполнитель) договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности.

4) Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости осуществлялось оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценке, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

В течение 3 рабочих дней с даты составления проекта отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа и соответствующего требованиям к отчету об определении кадастровой стоимости, Исполнитель направлял его в Росреестр для обеспечения возможности ознакомления и представления замечаний посредством размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки (далее - Фонд данных). По окончании ознакомления с проектом отчета в соответствии со сроками, предусмотренными статьей 24.15 Закона об оценке, по результатам анализа представленных замечаний Исполнитель составлял отчет об определении кадастровой стоимости.

5) Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости осуществлялась саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик, проводивший оценку, в течение 45 рабочих дней с даты его составления. Отчет об определении кадастровой стоимости принимался заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - Заказчик) только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.

6) Утверждение Заказчиком результатов работ по определению кадастровой стоимости осуществлялось в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости. В трехдневный срок после утверждения результатов определения кадастровой стоимости Заказчик должен был направлять копию акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа, и один экземпляр положительного экспертного заключения на такой отчет, составленного в форме электронного документа в Росреестр.

7) Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра» (в соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93) в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости от органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением предусмотренных Законом об оценке случаях.

Согласно действующему законодательству, определение кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки осуществлялось оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценке, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

При этом Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее - ФСО № 4), установлено, что выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком. Таким образом, вопросы методологии определения кадастровой стоимости относятся к компетенции профессионального сообщества.

Кроме того, в соответствии с пунктом 16 ФСО № 4 при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Таким образом, отнесение объектов оценки к оценочным группам при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки также относится полностью к компетенции оценщика и осуществляется им самостоятельно.

Подтвержденные оценщиком или соответствующей саморегулируемой организацией оценщиков ошибки в отчете об определении кадастровой стоимости, могут быть устранены в рамках гарантийных обязательств по соответствующему государственному контракту на проведение работ по определению кадастровой стоимости.

При этом в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости исправленных значений кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых оценщиком допущены ошибки, результаты определения кадастровой стоимости таких объектов недвижимости должны быть утверждены соответствующим актом органа власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления и представлены в орган кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с положениями вышеуказанного федерального законаРосреестром вносятся сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости в строгом соответствии с актом, который утвержден органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В этой связи в соответствии с законодательством об оценочной деятельности Росреестр не наделен полномочиями по оценке корректности использованных оценщиком подходов и методов к определению кадастровой стоимости, а лишь обеспечивает отражение в Едином государственном реестре недвижимости тех результатов, в формировании которых не принимает участия.

При этом законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Для этого при территориальных органах Росреестра работают специальные комиссии, в которые входят представители как органов власти, так и профессионального сообщества оценщиков.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном действующим законодательством порядке рассмотрения судебных споров.

2.2 Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, в случае изменения их количественных и (или) качественных характеристик

Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее - Приказ № П/210) наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, установленными статьей 24.21Закона об оценке.

В целях реализации указанных полномочий приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 утвержден порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Пунктом 1.1 Порядка установлено, что в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных земельных участков и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельных участков, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости таких земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (далее - Методические указания № 222) [17].

Указанные полномочия органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Методические указания № 222 применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:

- образования нового земельного участка;

- изменения площади земельного участка;

(в ред. приказа Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 № 673)

- изменения вида разрешенного использования земельного участка;

- перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;

- включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

В соответствии с пунктами 2.1.3 и 2.3.2 Методических указаний № 222 в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта, изменения вида разрешенного использования земельного участка из состава земель населенных пунктов, кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.Применение иных показателей при определении кадастровой стоимости в таких случаях действующим законодательствомне предусмотрено.

Таким образом, при отсутствии соответствующих удельных показателей кадастровой стоимости для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок, определить кадастровую стоимость соответствующих земельных участков в порядке, предусмотренном Методическими указаниями № 222, не представляется возможным.

В этой связи кадастровая стоимость земельных участков в указанном случае может быть определена в рамках проведения государственной кадастровой оценки.

Необходимо отметить, что информация и предложения по данному вопросу ранее направлялись Росреестром в Минэкономразвития России, в том числе в части возможности дополнения Методических указаний № 222 нормой, предусматривающей возможность использования удельных показателей кадастровой стоимости административных единицдля земельных участков в составе земель населенных пунктов в случае отсутствия удельных показателей кадастровой стоимости соответствующих кадастровых кварталов.

Динамика общего количества объектов недвижимости на территории Российской Федерации, в отношении которых ФГБУ «ФКП Росреестра» определена кадастровая стоимость за 2015-2016 гг. приведена в (Таблице 1 - «Динамика изменения количества земельных участков на территории РФ, в отношении которых была рассчитана кадастровая стоимость в 2015-2016 гг.»).



Таблица 1 - Динамика изменения количества земельных участков на территории РФ, в отношении которых была рассчитана кадастровая стоимость в 2015-2016 гг.

Наименование показателя	2016	2015	Изменение показателя, %
Количество земельных участков на территории РФ, в отношении которых была рассчитана кадастровая стоимость, шт.	7 822 996	4 894 843	59,8

В 2016 году в целом по Российской Федерации количество земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в указанных случаях, составило 7 822 996 что на 59,8% больше по сравнению с 2015 годом.

Наибольшее количество земельных участков на территории Российской Федерации, в отношении которых была рассчитана кадастровая стоимость, можно отметить в Московской области (596 712), в Республике Башкортостан (291 672), в Краснодарском крае (322 308).

Наименьшее количество земельных участков на территории Российской Федерации, в отношении которых была рассчитана кадастровая стоимость отмечается в Чукотской области (900), Магаданской области (3 212) и Ненецком автономном округе (6 993).

Информация о количестве случаев определения кадастровой стоимости при образовании нового земельного участка, изменении площади, изменении вида разрешенного использования, переводе земельного участка из одной категории в другую, выявлении ранее учтенных земельных участков, а также количество случаев определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в ГКН и не попавших в перечень объектов недвижимости, для целей проведения государственной кадастровой оценки в разрезе федеральных округов Российской Федерации в 2015 году, представлена на рисунке 1.



Рисунок 1 - Информация о количестве случаев определения кадастровой стоимости при образовании нового земельного участка, изменении площади, изменении вида разрешенного использования, переводе земельного участка из одной категории в другую, выявлении ранее учтенных земельных участков, а также земельных участков, учтенных в ГКН и не попавших в перечень объектов недвижимости в 2015 году

2.3 Определение кадастровой стоимости земельных участков при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости

Важное значение в настоящее время приобретают вопросы применения института оспаривания кадастровой стоимости.

Статьей 24.18 Закона об оценке предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в досудебном (в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном органе Росреестра; далее - Комиссия) и судебном порядках.

В соответствии с положениями Закона об оценке и Порядка создания
и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее - Порядок) [16], Комиссия не является структурным подразделением Росреестра. Полномочия Росреестра по отношению к Комиссии ограничиваются изданием приказа Росреестра о ее создании в конкретном субъекте Российской Федерации при соответствующем территориальном органе Росреестра и техническим обеспечением ее работы.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством Комиссия является независимым от органов государственной власти коллегиальным органом и Росреестр не наделен полномочиями по оценке конкретных решений, принятых Комиссией, и проверке законности действий конкретных ее членов.

Росреестр, в части реализации полномочий органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет сбор статистических данных о количестве заявлений, поданных и рассмотренных Комиссиями.

Рисунок 2 - Количество заявлений, поданных в Комиссии органами государственной власти, физическими и юридическими лицами



По данным статистики Росреестра за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссии) поступило 57 849 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявления) в отношении 123 682 объектов недвижимости.

Юридическими лицами подано 35 837 заявлений, физическими лицами - 20 464 заявления, органами государственной власти - 653 заявления, органами местного самоуправления - 845 заявлений, 50 заявлений подано в Комиссии совместно юридическим и физическим лицами, рисунок 2. Из них 4025 заявлений подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, 53 760 заявлений - по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в 63 заявлениях заявителями основание указано не было, в 1 заявлении заявителем указаны оба основания.

Основные задачи, решаемые Комиссиями: снижение нагрузки на суды (путем пересмотра наименее спорных и наиболее очевидных заявлений) и возможность быстрого решения вопроса для правообладателей по сравнению с процессом судебного оспаривания.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так,на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 87 402 земельных участках, и заявлениясо сведениями о 7093 зданиях, 8092 помещениях, 38 сооружениях, 4 объектах незавершенного строительства, рисунок 3.



Рисунок 3 - Количество объектов недвижимости, представленных в заявлениях, принятых к рассмотрению в Комиссиях в разрезе видов объектов недвижимости

Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 4,269 трлн. руб., после - 3,897 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 8,7 %.



Раздел 3. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

3.1 Основные направления совершенствования государственной кадастровой оценки земельных участков

С целью решения представленных проблем Росреестромв 2015 - 2016 г.г. предлагались мероприятия, направленные на совершенствование государственной кадастровой оценки. Предлагалось сделать процедуру государственной кадастровой оценки более публичной, открытой и понятной, так как закрытое программное обеспечение приводит к недоверию и потере стимула для собственников объектов недвижимости, а также систематизировать исходные данные, сформировать конкретные требования к основному набору исходных данных об объектах недвижимости. На рисунке 4 представлены причины снижения качества определения кадастровой стоимости и ее оспаривания и предложения по их устранению.

Рисунок 4 - Причины снижения качества определения кадастровой стоимости



На рисунке 5 показано распределение ролей Росреестра, органов региональной власти субъектов Российской Федерации и правообладателей при формировании кадастровой стоимости.

Рисунок 5 - Распределение ролей при формировании кадастровой стоимости

В данное время существуют проблемы текущей структуры кадастровой оценки, обозначенные на рисунке 6:

- вопросы принятия решения о проведении оценки;

- формирование перечня объектов оценки;

- отбор исполнителя работ по оценке;

- определение стоимости исполнителем;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости



Рисунок 6 - Проблемы текущей структуры кадастровой оценки

Например, в соответствии с Законом об оценке, содержащиеся в отчете об определении кадастровой стоимости удельные показатели кадастровой стоимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации подлежат утверждению актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который вступает в силу после даты его официального опубликования.

Таким образом, сведения о значениях удельных показателей кадастровой стоимости земель различных категорий для различных территорий содержатся в актах исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, которыми такие значения утверждены.

Вышеуказанные удельные показатели кадастровой стоимости применяются ФГБУ «ФКП Росреестра» при расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, установленных статьей 24.19 Закона об оценке.

Как уже отмечалось, определение кадастровой стоимости в ходе государственной кадастровой оценки осуществлялось оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценке, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

При этом в соответствии с ФСО № 4, выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Таким образом, вопросы методологии определения кадастровой стоимости относились к компетенции профессионального сообщества (оценщики и саморегулируемые организации оценщиков).

Учитывая изложенное, решение об учете или неучете отдельных факторов, влияющих на кадастровую стоимость объекта недвижимости, принималось оценщиками самостоятельно.

Проблемы, возникающие при кадастровой оценке земельных участков, в соответствии с Законом об оценке обусловлены противоречиями в нормативных документах.

Государственная кадастровая оценка является частью общей системы оценочной деятельности, стоимостной оценки имущества, регулируемой Законом об оценке.

Государственная кадастровая оценка используется:

· для целей налогообложения (земельный налог);

· при определении арендной платы за пользование земельными участками;

· при определении выкупной стоимости земельного участка.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Закона об оценке или рассмотрения споров о результатах ее определения.

Земельный участок характеризуется набором показателей, определенным Российским законодательством: местоположение, границы, площадь, стоимость, принадлежность и др.

Если земельный участок рассматривать совместно с прочно связанным с ним иным недвижимым имуществом, число показателей резко возрастает за счет технических и стоимостных характеристик недвижимого имущества, истории и экономики его использования, степени обустройства, пространственной и экологической устойчивости и т.д.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством, согласно которому органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении не реже одного раза в пять лет государственной кадастровой оценки земельных участков. Территориальные управления Росреестра по субъектам Российской Федерации готовили перечни всех земельных участков, находящихся на территории субъектов, подлежащих кадастровой оценке, после чего производилась кадастровая оценка.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования. Определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка осуществляется на основании удельного показателя - кадастровой стоимости 1 кв. м, который определяется для каждого отдельно взятого кадастрового квартала и вида разрешенного использования.

В соответствии с ФСО № 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [2].

Вместе с тем рыночная стоимость объекта может соответствовать кадастровой стоимости только в том случае, если она определена с использованием индивидуальных методов оценки. Кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть равна рыночной стоимости при отсутствии факторов, значительно влияющих на такую стоимость и сокращения периода времени от начала действия результатов кадастровой оценки до момента утверждения новых результатов, полученных в результате предыдущих работ (срок актуализации - пять лет).

...