Учет и аудит текущей аренды

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой - либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В-четвертых, передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в форме возмещения убытков или требования арендатора о расторжении договора. С момента передачи продавцом арендованного имущества к нему переходит риск случайной гибели.

Своеобразие договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичные для арендных отношений, а с другой - некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли - продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права обязанности арендодателя).

Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли - продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли - продажи. Без согласия продавца арендатор расторгнуть договор купли - продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора по отношению к продавцу.

Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметов договора, любые требования, вытекающие из договора купли - продажи. Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца. Если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.

В заключение, можно сказать, что лизинговые операции давно стали неотъемлемой частью экономики развитых стран. Считают, что слово лизинг (сдавать в наем) вошло в употребление в последней четверти прошлого столетия, когда в 1877 году американская телефонная компания "Белл" приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.



1.3 Особенности учета аренды в условиях рыночных отношений

Нормативной базой бухгалтерского учета арендованного имущества, сданного в аренду являются:

СБУ 6 "Учет основных средств";

методические рекомендации к СБУ 6 "Учет основных средств";

СБУ 17 "Учет аренды";

методические рекомендации к СБУ 17 "Учет аренды".

Текущая аренда.

При текущей аренде арендодатель не списывает стоимость актива с баланса и арендатор стоимость актива не отражает в учете. На арендный период к арендатору переходит право владения арендованным активом. Права и обязанности собственника остаются у арендодателя.

Переданы в текущую аренду основные средства продолжают числиться на балансе хозяйствующего субъекта - арендодателя на отдельных субсчетах синтетическим счетам подраздела 12 "Основные средства".

Амортизация по переданному в аренду имуществу не относится на затраты производства, а списывается на счет 845 "Прочие" п. 84 "Расходы по не основной деятельности".

Если сдача имущества в аренду заявлена в уставе хозяйствующего субъекта как основной вид деятельности, учет доходов и расходов, связанных с содержанием сдаваемого в аренду объекта, ведется с использованием счетов 705 "Доход от аренды" п. 70 "Доход от основной деятельности" и 805 "Себестоимость услуг, связанных с арендой" п. 80 "Себестоимость реализованных товаров (работ, услуг)".

Признаки, по которым сдача имущества в аренду, может быть отнесена к основному виду деятельности субъекта, могут быть следующие:

наличие в учредительных документах арендодателя такого вида деятельности;

большой удельный вес доходов от сдачи имущества в аренду в общем объеме доходов хозяйствующего субъекта;

регулярность сдачи помещений и имущества в аренду.

В соответствии со ст. 20 - 7 Закона РК "О налогах…" стоимость фиксированных активов, переданных (полученных) на условиях текущей аренды, учитываются в стоимостном балансе групп арендодателя.

Информация о наличии движения арендуемого имущества учитывается у арендатора за балансом, т. к. это имущество находится в его пользовании или распоряжении без права собственности. Для этого хозяйствующий субъект имеет право присвоить код счета за балансового учета.

Для учета расходов и оплаты по аренде за арендованное имущество, арендатором могут применяться синтетические счета, согласно генеральному плану счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности субъектов: 845 "Прочие" п. 84 "Расходы по не основной деятельности", 687 "Прочие" п. 68 "Прочая кредиторская задолженность", 342 "Арендная плата" п. 34 "Расходы будущих периодов" и соответствующие счета 9 раздела генерального плана счетов, счета денежных средств.

Учет затрат на капитальный ремонт, произведенный арендатором, зависит от условий договора на аренду имущества. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 552 ГК РК.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор производит кап. ремонт имущества, затраты на который зачитываются ему в счет будущих платежей по арендной плате.

Капитальный ремонт может быть произведен полностью или частично силами арендатора. В этом случае расходы на оплату труда, отпуск материалов на ремонт и иные расходы учитываются на основании соответствующих первичных документов по дебету счетов затрат, расходов в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат.

Согласно п. 15 инструкции 33 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет подоходного налога с юридических лиц" при текущей аренде основных средств сумма произведенных расходов арендатором на ремонт основных средств не подлежит вычету у арендатора, т. к. арендованные основные средства не учитываются в стоимостном балансе групп арендатора.

Субаренда

В соответствии со ст. 551 п. 1 ГК РК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок договора аренды.

Ст. 551 п. 3 ГК РК подчеркивает, что к договорам субаренды применяются правила оговоров аренды, если иное не установлено законодательными актами.

Рассмотрим на примере, какими бухгалтерскими записями могут быть оформлены операции по субаренде.

Финансируемая аренда

Финансируемая аренда предполагает, что арендодатель сданные в аренду активы в балансе не отражает. Арендатор у себя в учете отражает стоимость арендованных активов, начисляет износ в течение арендного срока и помимо арендной платы выплачивает стоимость арендованных активов.

Аренда является финансируемой в том случае, если риск и вознаграждение, связанные с правом пользования в значительной степени, переносятся арендатору и если:

Арендатор обладает преимущественным правом выкупа арендуемого имущества по фиксированной цене или по цене, определяемой в конце срока аренды;

Срок аренды превышает 80 % срока полезного функционирования арендованного имущества. То есть, здесь при определении формы аренды играет роль срок службы актива.

Арендатор в течение срока аренды обязан осуществлять минимальные арендные платежи, которые включают в себя расходы на выплату процентов и плату, погашающую стоимость арендованного имущества.

Минимальные арендные платежи - любые суммы, гарантированные арендатором или стороной, связанной с ним.

Дисконтированная стоимость актива представляет будущие поступления денежных средств, достаточных для равноценного восстановления стоимости имущества на момент окончания аренды.

Расчет дисконтированной стоимости производится по предусмотренной процентной ставке, которая уравнивает стоимость арендных платежей на начало аренды с текущей стоимостью имущества на конец аренды . Данный расчет производится арендодателем, который рассчитывает выгоду от сдачи в аренду актива.

Если не возможно определить предусмотренную процентную ставку, используется приростная процентная ставка.

Приростная процентная ставка на заемный капитал - процентная ставка, по которой арендатор может получить кредит на приобретение арендуемого актива на такой же период времени и со сходным типом гарантии.

Учет аренды в финансовых отчетах

У арендатора.

С момента заключения договора аренды арендатор отражает в бухгалтерском балансе активы и обязательства по будущим арендным платежам в одинаковой сумме. Обязательства по арендным платежам могут учитываться по более низкой из двух оценок:

по текущей стоимости;

по дисконтированной стоимости.

Арендные платежи за арендованное имущество распределяются как расходы на выплату процентов (по счету 684 "Проценты к оплате") и погашение обязательств за арендованное имущество (по счету 683 "Арендные обязательства"). Расходы на выплату процентов и плата за финансирование производится в каждый отчетный период в течение всего срока аренды. Расходы на выплату процентов определяются на основе постоянной процентной ставки, применяемой к стоимости не погашенных арендных обязательств каждого отчетного периода, а плата за финансирование определяется как разница между минимальными арендными платежами и суммой процентной ставки .

Если к концу срока аренды право собственности на имущество не переходит к арендатору, сумма амортизации может быть начислена исходя из срока аренды; или срока полезного функционирования имущества.

Если срок аренды короче полезного срока функционирования, амортизация будет начисляться систематически в течение этого срока, так как арендатору нужно быстрее с амортизировать стоимость арендованного актива. Если в конце срока аренды право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору, то амортизируемым периодом может быть срок полезного функционирования имущества.

У арендодателя.

В финансовых отчетах арендодателя стоимость имущества, сдаваемого в аренду, записывается как арендные обязательства к поступлению.

Платежи по финансируемой аренде рассматриваются арендодателем как возврат инвестируемого капитала и получение дохода.

Негарантированная остаточная стоимость, используемая при подсчете инвестиций в аренду, арендодателем может пересматриваться. Если негарантированная остаточная стоимость уменьшается, то распределение дохода по всему сроку аренды пересматриваются в сторону увеличения дохода.

При заключении договора аренды первоначальные затраты (такие, как комиссионные и плата за юридические услуги) могут быть списаны на расходы немедленно или в течение всего срока аренды. В соответствии с параграфом 24 СБУ 17 "Учет аренды" имущество, сдаваемое в аренду, арендодатель отражает в бухгалтерском балансе как дебиторскую задолженность, равную чистому капиталовложению в аренду. Арендные платежи в части дохода признаются арендодателем как доход от капиталовложений в аренду в каждом отчетном периоде.

У арендатора.

В соответствии с параграфом 24 СБУ 17 "Учет аренды "в бухгалтерском балансе арендатора арендованное имущество учитывается как актив, а причитающиеся к уплате арендные платежи - как обязательства.

Согласно параграфа 24 СБУ 17 "Учет аренды", расходы на выплату процентов и расходы по амортизации признаются в каждом отчетном периоде в течение всего срока аренды. Начисление износа на арендованное имущество производится в соответствии с СБУ 6 "Учет основных средств".

Учет операций по реализации имущества с получением его обратно в аренду.

Собственник актива может реализовать этот актив с последующей его арендой. Цена реализации, арендный платеж и текущая стоимость могут отличаться друг от друга - это будет зависеть от арендного договора.

Если собственник реализовал актив по цене выше текущей, и затем взял данный актив на условиях финансируемой аренды, то доход в момент совершения сделки сразу не признается, а подлежит отсрочке и амортизируется в течение всего срока аренды.

Если собственник актива реализовал его и взял в текущую аренду, то любой доход или убыток признается в момент сделки, так же, как при обычной реализации.

Если цена реализации ниже текущей стоимости, то убыток нужно признавать немедленно.

Если убыток компенсируется будущими арендными платежами, то его следует отсрочить и признавать пропорционально арендным платежам в течение арендного периода.

Сумму убытка между ценой реализации и текущей стоимостью оборудования можно учитывать по дебету 342 "Арендная плата" и ежегодно относить на расходы

Учет выкупа имущества при аренде.

В соответствии со ст. 562 ГК РК в договоре аренды может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность арендатора на условиях, определенных соглашением сторон.

Если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом в выкупную цену.

Аренда, которая заканчивается выкупом имущества является одним из вариантов приобретения актива.

Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена законодательно не регламентируются и могут устанавливаться по соглашению сторон. При этом выкуп имущества может осуществляться следующим образом:

по окончании срока аренды имущества в качестве выкупной цены служит определенная в договоре сумма, на пример остаточная стоимость имущества, которая подлежит перечислению арендатором отдельно, т.е. помимо определенных стандартных платежей. Таким образом, в течение срока действия договора арендатор осуществляет периодические платежи за пользование имуществом (арендную плату), а по окончании действия соглашения выплачивает арендодателю выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;

определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например, одновременно с перечислением арендодателю арендных платежей. В этом случае по окончанию срока аренды имущество переходит в собственность арендатора без уплаты последним каких - либо дополнительных денежных сумм арендодателю.

Отдельные виды аренды.

Аренда земли.

Согласно ст. 39 Указа Президента РК, имеющего силу Закона , "О земле" от 22 декабря 1995 г. № 2717, передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основе договора аренды или временного безвозмездного землепользования.

Временное землепользование регламентируется ст. 41 вышеназванного законодательного акта. Право временного землепользования может быть краткосрочным (до 3 - х лет) и долгосрочным (от 3 - х до 99 - ти лет).

Негосударственные землепользователи с правом постоянного и первичного долгосрочного землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки или их части в аренду или субаренду (ст. 41 п. 2 Указа, имеющего силу Закона, "О земле"). В соответствии с п. 3 ст. 34 договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды.

Согласно ст. 42 Указа, имеющего силу Закона, "О земле", вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании, в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждения своего права землепользователя.

Вторичный землепользователь, являющийся арендатором, имеет право сдать земельный участок (или его Часть) в субаренду. При этом он не вправе производить отчуждение принадлежащего ему права без согласия первичного землепользователя.

При сдаче государственным землепользователем в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества вместе с ним передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами. Сдача земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, в аренду другому лицу без соответствующей сдачи самого недвижимого имущества не допускается (п. 4 ст. 44).

Государственный землепользователь может сдать в долгосрочную аренду принадлежащий ему земельный участок лишь с согласия государства в лице уполномоченного органа. Плата за землю, предоставляемая государством, взимается в формах земельного налога или арендной платы.

При сдаче государством или государственными землепользователями земельных участков в аренду размер платы за передачу земельных участков устанавливается Правительством РК.

При сдаче в аренду собственником земельного участка другим лицам, а так же при сдаче им земельного участка вторичным землепользователям размер платы за аренду определяется соглашением сторон. По соглашению сторон арендная плата может вноситься в натуральной форме.

При предоставлении на территории РК земельных участков в аренду другим государствам размер арендной платы определяется договорами, заключенными РК с этими государствами (ст. 8 Указа, имеющего силу Закона, "О земле").

Постановлением Правительства РК от 12 мая 1999 года № 566 размер арендной платы устанавливается в следующих пределах:

нижний предел - 80% размера земельного налога;

верхний предел - 120% от размера земельного налога.

Размер земельного налога определяется в соответствии с налоговым законодательством.

При заключении договора об аренде земельного участка используется форма Типового договора, утвержденная Постановлением Правительства РК от 6 декабря 1996 года № 1495 "Об утверждении форм типовых договоров во временном землепользовании". В данной форме предусмотрены размеры ежегодной арендной платы, сроки уплаты.

За несвоевременную уплату арендной платы в оговоренный срок в соответствии с типовым договором арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки от суммы арендной платы за истекший расчетный срок.

Согласно п. 3 гл. II инструкции 34 "О порядке исчисления и уплаты земельного налога", утвержденного Приказом Министерства Финансов РК от 27 июня 1995 года (с изменениями и дополнениями), за пользование землей на арендных основаниях земельный налог взимается с арендодателя по ставкам, установленным для данной категории земель, то есть у первичного землепользователя появляются обязательства перед государством по уплате налога.

В соответствии с п. 2 ст. 57 Закона РК "О налогах…", освобождается от налога на добавленную стоимость аренда земельных участков, за исключением платы за предоставления участков для парковки или хранения автомобилей или транспортных средств. Аренда земли в бухгалтерском учете отражается, как и аренда другого имущества, в зависимости от классификации вида аренды - текущей или финансируемой в соответствии с условиями договора. Особенность земли состоит в том, что она относится к не амортизируемым активам и имеет неопределенный срок использования. Если право собственности не переходит к арендатору к концу срока аренды, и он не несет основные риски и вознаграждения от ее использования, то такая аренда классифицируется, как текущая.

Аренда зданий и сооружений.

В соответствии со ст. 581 ГК РК арендодатель по договору аренды обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 582 ГК РК, договор аренды здания, сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Он подлежит обязательной государственной регистрации, если заключен на срок не менее года, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно Уазу Президента РК, имеющего силу Закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершение сделок с ними", употребляется термин "недвижимое имущество".

Недвижимое имущество - это земельные участки, а так же здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В договоре аренды здания, сооружения должно быть четко оговорено имущество, подлежащее сдаче в аренду: его местонахождение, техническое состояние, фактические площади, вид помещения и другие индивидуальные признаки объекта аренды.

На переданное в аренду здание, сооружение дополнительно к договору аренды должен быть приложен акт приемо - сдачи основных средств, составленный в двух экземплярах - для арендатора и арендодателя. Данный акт является подтверждением сторонами своих обязательств по договору аренды.

На основании п. 3 ст 584 ГК РК договор аренды является возмездным. Если согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы отсутствует, то согласно п 1 ст. 583 ГК РК, договор аренды здания, сооружения считается незаключенным.

Определенная договором арендная плата за пользование зданием, сооружением должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено или передаваемое вместе с ним, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях и в сроки, установленные договором (ст. 546 ГК РК). Если арендатор в течение двух раз подряд в установленные договором сроки платежа, не внесет арендную плату, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды (п. 3 ст. 556 ГК РК).

На сегодня по-прежнему актуален вопрос о налогообложении расходов, связанных с приобретением в аренду нежилого помещения под офис у физического лица.

Как правило, при аренде зданий и сооружений договором аренды может быть предусмотрено следующее:

в арендную плату включается стоимость коммунальных услуг;

оплата расходов на электроэнергию, водоснабжение, отопление и телефонные переговоры по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

Необходимо помнить, что вопросы оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем по договору аренды зданий, сооружений регулируются ГК РК, а вопросы учета и налогообложения доходов от аренды у арендодателя и расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора - действующим налоговым законодательством.

Порядок пользования коммунальными услугами и слугами связи, потребления электроэнергии должен быть предусмотрен в условиях договора аренды. Стоимость указанных услуг может быть заявлена исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии, тепло - и водопотреблении для своих производственных и хозяйственных нужд.

Однако, при заключении договора аренды может быть предусмотрен и другой порядок определения размера арендной платы.

Если арендодатель имеет возможность обеспечить раздельный учет потребления воды, тепло - и электроэнергии, услуг телефонной связи по конкретному арендатору, то размер арендной платы может быть определен без учета стоимости указанных выше услуг.

При этом следует помнить, что согласно ст. 11 Закона "О налогах…", доход от сдачи в аренду является доходом от предпринимательской деятельности и включается в совокупный годовой доход физического лица.

Согласно налоговому законодательству (п. 1 ст. 57 Закона РК "О налогах…"), аренда зданий и помещений освобождена от налога на добавленную стоимость.

Сумма НДС по выполненному ремонту арендованных основных средств, в том числе зданий и сооружений, подлежит отнесению в зачет в общеустановленном порядке. Если затраты на ремонт арендованных основных средств внесены в размер арендной платы, а так же в случае окончания срока договора аренды или его расторжения, стоимость ремонта рассматривается в качестве объекта обложения НДС.

Аренда транспортных средств.

В отличие от общего порядка распределения расходов по объекту аренды, арендодатель транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства и производить все виды ремонта (п. 1 ст. 585 и ст. 587 ГК РК).

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме, независимо от его срока.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, расходы на содержание арендованного транспортного средства и расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, включая проведение текущего и капитального ремонта, несет арендатор (ст. 594 ГК РК).

В настоящее время наиболее распространенным видом аренды автотранспортных средств является текущая аренда. При текущей аренде риски и вознаграждения, связанные с правом собственности на актив, остаются у арендодателя, Хозяйствующие субъекты могут заключать договора аренды как юридическими, так и с физическими лицами. Порядок отражения бухгалтерских записей по договорам аренды с юридическими лицами аналогичен приведенными выше бухгалтерским записям при текущей аренде.

При этом арендные платежи за сданный в аренду автотранспорт арендодателем признаются доходом в течение всего срока аренды на равномерной основе или согласно условиям, определенным в договоре аренды.

Сданный в аренду автотранспорт рассматривается как амортизируемый актив, и начисленная сумма износа по нему признается расходом в каждом отчетном периоде с отражением на счете 845 "Прочие", подраздела 84 "Расходы по не основной деятельности".

У арендатора арендные платежи признаются расходом на систематической основе в каждом отчетном периоде.

В то же время на практике возникают вопросы по осуществлению ремонта автотранспортных средств, по приобретению запасных частей, ГСМ и т п.

С этих позиций при заключении договора аренды на автотранспортные средства необходимо предусмотреть такие вопросы как, расходы по ремонту автотранспорта, запасные части, автошины, которые необходимы в течение срока аренды. Арендодатель по мере необходимости должен производить ремонт и обеспечивать запасными частями.

На практике, в большинстве случаев покупку запасных частей и т.д., осуществляет арендатор. При такой ситуации понесенные расходы у арендатора должны быть признаны как реализация арендодателю товара, работ, услуг.

Арендатор может арендовать автотранспорт и при этом:

нанять водителя с личным автомобилем;

снять в аренду автомобиль у физического лица, управлять которым будет свой сотрудник.

В соответствии с налоговым законодательством, если арендодатель, являющийся собственником автотранспорта, не зарегистрирован в качестве предпринимателя по этому виду деятельности, то бухгалтерская служба арендатора, выплачивая арендную плату, которая является доходом собственника автотранспорта, должна удержать и перечислить в бюджет сумму подоходного налога с физического лица и направить в налоговый орган информацию о суммах выплат удержанного налога.

Ответственность за удержание и перечисление подоходного налога в этом случае несет арендатор.



Глава II. Анализ учета и аудита текущей аренды ТОО "Бизнес Центр "Тау"

2.1 Экономические основы деятельности ТОО "Бизнес Центр "Тау"

Экономика Казахстана представлена различными видами хозяйствующих субъектов. Задачи деятельности субъекта определяются его собственником и состоят в обеспечении выпуска нужной обществу качественной продукции или оказании услуг, которые позволяют ему получать доход. Хозяйствующий субъект осуществляет свою деятельность на основе полномочий, переданных ему собственником и в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр "Тау" зарегистрировано как юридическое лицо в Управлении юстиции г. Алматы в феврале 2000 г. и функционирует на основании Закона РК "О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью", Закона РК "О государственной поддержке малого предпринимательства", Гражданского Кодекса Республики Казахстан, а также в соответствии с принятым Уставом.

Участником товарищества является физическое лицо, резидент РК, в связи с чем ТОО было учреждено на основе единолично принятого им решения и учредительный договор не составлялся.

Товарищество является субъектом малого предпринимательства, среднегодовая численность его работников составляет 15 человек. Общая стоимость активов предприятия составляет 4,5 млн. тенге, что не превышает шестидесятитысячный расчетный показатель. Участник товарищества не отвечает по обязательствам ТОО и несет риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах стоимости внесенного им вклада.

Основным предметом деятельности товарищества является:

деятельность на рынке недвижимости, наем и сдача в аренду, риэлтерская деятельность;

осуществление коммерческих операций, ведение оптовой, розничной торговли;

другая деятельность не противоречащая законодательству РК.

Предприятие имеет в собственности здание общей площадью 4700 кв.м., которое не используется в полном объеме для собственных хозяйственных нужд, и сдается в аренду другим предприятиям.

Практика арендных отношений в нашей стране не отличалась разнообразием. Применяется обычно текущая аренда на срок с обязательным возвратом предметов аренды. Установившуюся практику применяет в своей хозяйственной деятельности и ТОО "БЦТ". Предприятие сдает в аренду отдельные помещения под офис, производство. Срок ее обычно устанавливается в пределах года с дальнейшей пролонгацией и изменением условий договора. Сам объект аренды в бухгалтерском учете продолжает числиться в балансе арендодателя. Это значит, что собственник ТОО "Бизнес Центр "Тау" продолжает начислять амортизацию (износ), платить налог на имущество. Сумма амортизации начисляется в обычном порядке, но с отнесением ее на финансовый результат деятельности предприятия, вместо себестоимости, сюда же включаются и прочие расходы исходя из условий договора.

В условиях перехода к рыночной экономике арендные отношения получили очень широкое развитие. Временно неиспользуемые здания и сооружения, производственные, складские и др. помещения, оборудование и транспортные средства предприятия имеют право сдать в аренду физическим и юридическим лицам. Спрос на сдаваемые в аренду помещения всегда был стабильный.

С переводом столицы РК в г. Астана, в г. Алматы освободилось большое количество зданий, в которых ранее располагались всевозможные министерства и ведомства. В 1998 г. предложение офисных помещений в г. Алматы значительно превышало спрос. В условиях конкуренции большое значение приобрели следующие факторы:

место расположения здания;

наличие работающего лифта;

наличие места для парковки и подъездные пути;

уровень ремонта и дизайн;

наличие офисной мебели и ее состояние

наличие средств связи и коммуникаций (телефон, факс, мини-АТС, интернет - доступ и др.).

В зависимости от наличия вышеперечисленных факторов цена предложения на офисные помещения варьировала от 4$ до 40$ за 1 кв. м.

С принятием в 1997 г. Закона "О государственной поддержке малого предпринимательства" с изменениями внесенными 26.07.99г. и 29.11.99г. значительно упрощается регистрация субъектов малого бизнеса, снижается размер УК и при развитии льготного финансирования значительно возросло количество вновь создаваемых предприятий, которым требовались помещения офисного и производственного характера. Однако это незначительно изменяет конъюнктурную ситуацию на рынке услуг по текущей аренде и уровень предложения по прежнему превышает спрос.

Вот в таких условиях жесткой конкуренции в феврале 2000 г. начало свою производственную деятельность ТОО "БЦТ" на рынке недвижимости, найме и сдаче в аренду офисных и производственных помещений.

Предприятие самостоятельно планирует свою деятельность и определяет перспективу развития, материально техническое обеспечение и капитальное строительство. Оно реализует свои услуги по ценам , устанавливаемым самостоятельно или на договорной основе, за исключением случаев , определенных законодательством Республики Казахстан.

Информационной основой для аналитических расчетов, необходимых для принятия управленческих решений, являются учетные и отчетные данные бухгалтерского учета.

В ТОО "Бизнес Центр ТАУ бухгалтерский учет организован на основе журнально-ордерной системы. При этом применяется автоматизированный способ записи учетной информации для ведения синтетических и аналитических регистров и финансовых отчетов и неавтоматизированный (ручной) - для оформления первичных документов в момент совершения хозяйственных операций.

Хранение и уничтожение учетно-бухгалтерской информации производится согласно "Положению о делопроизводстве" в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 30.06.1992 года.

Последовательность движения документации, перечень исполнителей, сроков поступления в бухгалтерию, обработки и прохождения документов внутри учетного аппарата и завершения всех работ за отчетный период вплоть до составления бухгалтерского баланса и отчетности представляют собой документооборот. Агентство заполняет и представляет документы, относящиеся к сфере его деятельности, по графику документооборота. Принятая система документирования хозяйственных операций в ТОО "Бизнес Центр ТАУ - обеспечивает полноту отражения.

Ответственность за соблюдение графика документооборота, своевременное и качественное заполнение документов, достоверность сведений, содержащихся в них, и своевременную передачу документов для отражения данных в бухгалтерском учете несет лицо, подписавшее документы.

Контролирует соблюдение графика документооборота исполнителями директор.

Первичные документы создаются в соответствии с альбомом межведомственных форм первичной учетной документации, утвержденным Госкомитетом Республики Казахстан, приказ № 73 от 16.11.1994 г., со сроком введения с 1.01.1995 года.

На предприятии определен следующий перечень первичных документов, содержание которых представляет коммерческую тайну:

платежные поручения;

выписки банка;

расходные и приходные кассовые ордера;

договоры аренды.

Основываясь на бухгалтерских стандартах, действующем законодательстве, затрагивающем вопросы учета, налогообложения, финансовой отчетности предприятие сформировало свою локальную учетную и налоговую политику.

Учетная политика ТОО "Бизнес Центр "ТАУ" осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, "О бухгалтерском учете" № 2732 от 26.12.1995 г. Базой для ее формирования являются стандарты бухгалтерского учета, методические рекомендации к ним, а также другие нормативно-правовые документы, регулирующие систему бухгалтерского учета в РК. Данной учетной политикой определяются основные правила организации учета, а также требования к внутреннему контролю и внешнему аудиту.

В основу формирования заложены следующие принципы: начисление, непрерывная деятельность, понятность, значимость, существенность, достоверность, нейтральность, осмотрительность, завершенность, сопоставимость, последовательность, правдивое и беспристрастное представление.

В рамках синтетических счетов Генерального плана с учетом специфики деятельности компании разработан рабочий план счетов бухгалтерского учета.

Налоговые расчеты и платежи производятся в соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" № 2235 от 24.04.1995 г., в бухгалтерском учете применяется метод начислений.

Ответственность за формирование учетной политики несет директор ТОО "Бизнес Центр ТАУ- .

Бухгалтерский баланс ТОО "Бизнес Центр ТАУ- составляется по всем требованиям СБУ № 2 "Бухгалтерский баланс и основные раскрытия в финансовых отчетах". Собственный капитал ТОО состоит из уставного капитала предприятия. Учредитель обязуется внести свои вклады в течение года.

Отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности составляется в соответствии с СБУ № 3 "Отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности". Все статьи доходов и расходов, признанные за отчетный период, включаются при определении чистого дохода или убытка отчетного периода.

Отчетным периодом для ТОО считается календарный год. Для оперативной информации результаты финансово-хозяйственной деятельности подводятся ежемесячно. Сумма корректировки ошибок, допущенных при составлении финансовых отчетов предыдущих периодов, включается в доход или убыток отчетного периода. Сумма корректировки существенной ошибки, относящейся к предыдущим периодам, отражается в отчете путем изменения начального сальдо нераспределенного дохода.

ТОО "Бизнес Центр ТАУ- имеет расчетный счет в ОАО "АТФ Банк", операции по которому осуществляются в соответствии с СБУ № 4 "Отчет о движении денежных средств " . Отражение денежных средств происходит на счетах. 441 "Наличность на расчетном счете", 451 "Наличность в кассе в национальной валюте",431 "Наличность на валютном счете внутри страны". Кассовая книга ведется электронным способом в программе 1С-Бухгалтерия (версия 6). Движение денежных средств от операционной деятельности раскрывается прямым методом. Наличности на валютном счете за рубежом ТОО не имеет. Все проверки кассовой дисциплины проводятся в рабочем порядке.

Учетная политика в части оценки и признания доходов ведется в соответствии с СБУ № 5 "Доход". Согласно принципу начисления доходы признаются в бухгалтерском учете и отражаются в финансовой отчетности, когда они заработаны, а расходы и убытки - когда они были понесены, а не тогда, когда денежные средства получены или выплачены. Доходы и расходы по одним и тем же сделкам или событиям признаются одновременно. Доходы, полученные от основной и неосновной деятельности, составляют совокупный доход. Доход признается при следующих условиях или их комбинациях:

сумма дохода оценивается с большой степенью достоверности;

существует вероятность получения экономической выгоды от сделки;

происходит переход прав собственности от продавца к покупателю;

оценка фактических и ожидаемых расходов по сделке производится с большей степенью достоверности.

Фактом признания доходов является Акт выполненных работ или Акт приемки документов, подписанные заказчиком

Контракты по сделкам и расчеты к ним подписываются директором в обязательном порядке. Для учета дохода от Сдачи имущества в аренду используется сч. 705 "Доход от аренды" доходы полученные от предоставления коммунальных услуг учитываются на счете 727 Прочие доходы от не основной деятельности

Распределение полученного в течение года дохода производится в соответствии с учредительными документами.

Расходы периода учитываются на сч.821 "Общие и административные расходы" следует отнести: Оплату труда, отчисления от оплаты труда, расходы на содержание и обслуживание здания, оплату услуг банка, оплата услуг, осуществляемых сторонними организациями, расходы на командировки, конторские, типографские, почтово-телеграфные и телефонные расходы, представительские, расходы на организованный набор рабочей силы, налоги и сборы, расходы на коммунальные услуги, сверхнормативные потери, оплата консультационных и информационных услуг, судебные издержки, присужденные или признанные штрафы, пени, неустойки и другие виды санкции.

Учет основных средств ведется в соответствии с СБУ № 6 "Учет основных средств" и методическими рекомендациями к данному стандарту. В бухгалтерском учете к основным средствам относятся материальные активы, действующие в течение длительного времени (более одного года), независимо от стоимости, а в налоговом учете - активы стоимостью свыше 40 месячных расчетных показателей и сроком службы более одного года, подлежащие амортизации.

При начислении амортизации по всем основным средствам в бухгалтерском учете используется метод равномерного (прямолинейного) списания стоимости по нормам, установленным постановлением Совмина СССР № 1072 от 22.10.1990 г. В налоговых целях применяются процентные ставки амортизации основных средств в соответствии со ст. 20 "Фиксированные активы", со ст. 20-4 "Предельные нормы амортизации фиксированных активов" Налогового кодекса. Для учета основных средств используется счет 125 "Прочие основные средства".

Основные средства в результате переоценки отражаются в учете и отчетности по текущей стоимости (действующие рыночные цены на определенную дату).

Поступление основных средств оформляется записью в бухгалтерском учете: Д-т 122-125 К-т 441-432. На сумму налога на добавленную стоимость по оплаченным счетам за объекты основных средств дается проводка: Д-т 331 К-т 671, и НДС в зачет Д-т 633 К-т 331 (кроме зданий и легковых автомобилей).

Списание основных средств в связи с моральным износом (замена новой техники, вследствие ветхости, невозможности) оформляется "Актом на списание основных средств"(форма № ОС-3)" в двух экземплярах. В акте дается полная характеристика состояния объекта, указывается причина ликвидации, первоначальная стоимость, сумма накопленного износа, количество ремонтов объекта, по разделу "Расчет результатов на списание объектов" указываются также затраты на списание, стоимость поступивших материальных ценностей от демонтажа оборудования, от износа и разборки зданий, сооружений. Акт утверждается директором компании. На балансовую стоимость списанного объекта основных средств делается запись: Д-т 842 "Расходы по реализации основных средств" К-т 122-125, и на сумму накопленного износа: Д-т 131, 132-134 К-т 122-125. В конце года отражаются результаты от ликвидации (списания основных средств):

Списание суммы убытков Д-т 571 К-т 821; списание суммы доходов Д-т 705 К-т 571.

Начисление амортизации на основные средства, вновь введенные в эксплуатацию, начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода, а по выбывающим основным средствам прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем выбытия. Начисление амортизации не производится во время проведения реконструкции при условии их полной остановки, а также в случае перевода основных средств на консервацию.

На счетах 112 Амортизация нематериальных активов 131 "Износ зданий и сооружений", 134 "Износ - прочие" отражаются суммы амортизационных отчислений за каждый отчетный период в течение всего срока полезной нормативной службы и признаются как расходы предприятия.

Износ основных средств, начисленный на дату проведения переоценки, корректируется пропорционально изменению стоимости основных средств. Сумма переоценки основных средств отражается в разделе бухгалтерского баланса "Собственный капитал" на сч. 541 "Дополнительный неоплаченный капитал от переоценки основных средств". Сумма переоценки по мере эксплуатации активов переносится на нераспределенный доход. Вся сумма переоценки может быть перенесена на нераспределенный доход только в момент выбытия объекта, независимо от причины.

Последующие капитальные вложения в основные средства увеличивают первоначальную стоимость при условии увеличения будущей экономической выгоды от использования (увеличивается срок полезной службы основных средств), оцененной в начале срока полезной службы. Все другие последующие затраты в размере не более 15% от стоимостного баланса группы на конец налогового года признаются как расходы периода, в котором они были произведены. В соответствии с действующим налоговым законодательством организуется учет основных средств с выделением в отдельную группу технологического оборудования и ремонта основных средств.

При выполнении ремонта основных средств ТОО руководствуется следующими положениями:

Под капитальным ремонтом понимается капитальные вложения направленные на модернизацию и реконструкцию а также на техническое оснащение - эти затраты не признаются в момент возникновения а относятся на увеличение первоначальной стоимости объекра основных средств.

Под текущем ремонтом - подразумевается ремонт производимый в целях сохранения и поддержания технического состояния объекта признается как текущие расходы и относятся на затраты в момент возникновения

В части учета материалов приобретенных на хозяйственные нужды ТОО основополагающим является:

Для учета материалов приобретенных применяется сч. 206 "Материалы". Поступление и оприходование на склад материальных запасов: Д-т 206 К-т 671, на стоимость материальных ценностей (без НДС), поступивших от поставщиков, состоящих на учете по НДС в Республике Казахстан: Д-т 331 (НДС к возмещению) К-т 671 - суммы НДС, включенные в налоговые счета-фактуры поставщиков, состоящих на учете по НДС в Республике Казахстан. На импортируемые товарно-материальные запасы НДС, уплаченный на таможне, ставится в том периоде, в котором произошла оплата. Не ставятся к зачету суммы НДС по поступившим ценностям, если отсутствуют налоговые счета-фактуры. Списание материалов на текущие нужды происходит по акту списания утвержденного Директором ТОО.

Учет начисленных арендных платежей осуществляется по заключенным договорам и актам приема передачи помещений.

Учет подоходного налога с юридических лиц производится в соответствии с СБУ № 11 "Учет по подоходному налогу".

Требования налогового законодательства отличаются от требований бухгалтерского учета, в связи с этим возникает разница между бухгалтерским доходом и налогооблагаемым доходом. Постоянные разницы возникают, когда в налоговом законодательстве запрещается отнесение расходов на вычеты.

К ним относятся:

а) командировочные и представительские расходы сверх норм, установленных Правительством РК;

б) курсовые разницы по валютным счетам и операциям в иностранной валюте;

в) штрафные санкции, подлежащие внесению в бюджет;

г) расходы, не связанные с предпринимательской деятельностью;

д) налоговые льготы, предоставляемые юридическим лицам в соответствии с налоговым законодательством.

Временные разницы возникают из-за того, что некоторые расходы и доходы по бухгалтерскому учету относятся к одному отчетному периоду, а по налоговому учету включаются в облагаемый доход и вычеты в другом отчетном периоде (амортизация и ремонт основных средств, амортизация нематериальных активов, сомнительные долги). Временные разницы в будущем исчезают и отражаются в учете и отчетности путем определения налогового эффекта временных разниц. Возникший в отчетном периоде налоговый эффект временных разниц включается в налоговый платеж и отражается по сч. 632 "Отсроченный подоходный налог".

Налоговый платеж за отчетный период определяется на основе налогового эффекта методом обязательств. Т.е. включает в себя подоходный налог к уплате и налоговый эффект временных разниц, возникающих или аннулируемых в текущем периоде. При отсутствии информации об изменении налоговых ставок в будущем налоговый эффект временных разниц определяется по налоговой ставке, действующей в отчетном периоде. Подоходный налог с юридического лица относится на расходы и начисляется в том же отчетном периоде, что соответствующий ему бухгалтерский доход: Д-т 851 К-т 631.

Бухгалтерский доход рассчитывается как разность между доходами и расходами, определяемыми в соответствии с утвержденными стандартами бухгалтерского учета.

Налогооблагаемый доход - это сумма дохода за отчетный период, определяемая в соответствии с налоговым законодательством.

2.2 Анализ финансового состояния ТОО "Бизнес Центр "ТАУ"

В условиях рыночной экономики единый анализ хозяйственной деятельности делится на управленческий и финансовый:

Такое деление обусловлено действием Закона об охране коммерческой тайны. Кроме того, разделение анализа на финансовый и производственный (управленческий) обусловлено сложившимся на практике разделением системы бухгалтерского учета в масштабе предприятия на финансовый учет и управленческий учет. Это же порождает деление анализа на внешний и внутрихозяйственный. Такое разделение анализа для самого предприятия является несколько условным, потому что внутрихозяйственный анализ может рассматриваться как продолжение внешнего анализа, и наоборот; в процессе их проведения происходит обмен информацией.

Финансовый анализ, основывающийся на данных только бухгалтерской отчетности, приобретает характер внешнего анализа, т.е. анализа, проводимого за пределами предприятия заинтересованными контрагентами, собственниками или государственными органами. Этот анализ на основе только отчетных данных, которые содержат весьма ограниченную часть информации о деятельности предприятия не позволяет раскрыть всех секторов фирмы.

Основным компонентом финансовой отчетности является баланс, который представляет собой, как бы слепок с финансового состояния предприятия. Анализ статей баланса позволяет определить состояние его активов и пассивов на определенную дату. Баланс отражает статус- кво. Он не отвечает на вопрос в результате чего сложилось то или иное положение. Так как, чтобы ответить на этот вопрос, нужны дополнительные источники информации и анализ многих факторов.

Поскольку ТОО "Бизнес Центр ТАУ" осуществляет свою производственную деятельность около одного года, то мы рассмотрим структурные изменения в балансе в течение первого квартала текущего года . При столь незначительном временном периоде мы не сможем выявить устойчивых тенденций, имеющих как негативный, так и позитивный характер, но тем не менее мы попытаемся охарактеризовать изменения в балансе произошедшие в результате хозяйственной деятельности.

Кроме того следует отметить, что предприятию в условиях конкуренции приходится постоянно искать дополнительные пути развития и расширять сферу и качество предоставляемых услуг.

Рассмотрим баланс "ТОО Бизнес Центр ТАУ" по состоянию на 01.01.2001 г. Для общей оценки финансового состояния предприятия сгруппируем показатели актива (по признаку ликвидности) и пассива (по срочности обязательств) баланса по однородным статьям.

Таблица 2.1. Структура баланса "ТОО Бизнес Центр ТАУ" тыс. тенге

Показатели	по сост. на 01.01.01	в % к итогу	по сост. на 01.04.01	в % к итогу	отклонения
Актив - всего	4350	100,00	4496	100,00
в том числе:
Долгосрочные активы	1473	33,86	1707	37,97	+4,11
Текущие активы(оборот. ср-ва)	2877	66,14	2789	62,03	- 4,11
из них: - ТМЗ	-	-	316	7,03
- денежные средства	1754	40,32	1493	33,21	- 7,11
- дебит. задолженность	1123	25,82	980	21,80	- 4,02
Стоимость производственного потенциала предприятия	1473	33,86	2023	45,00	+11,14
Пассив - всего	4350	100,00	4496	100,00
в том числе:
Собственный капитал	308	7,08	690	15,35	+ 8,27
из него: - уставный капитал	1230		1230
непокрытый убыток прошлого года	(922)		(540)
Заемные средства	4042	92,92	3806	84,65	- 8,27
из них: долгосрочные обязат. обязательства	-	-	-	-
текущие обязательства	-	-	-	-
кредиторская задолженность	307	7,06	1350	34,03	+26,97
расчеты по налогам	1,0	0,02	-	-
расчеты по полученным авансам	3734	85,84	2456	54,62	- 31,22

Анализ финансового положения включает в себя:

анализ динамики состава и структуры активов баланса;

анализ финансового состава и структуры источников формирования активов баланса;

анализ абсолютных и относительных показателей финансовой устойчивости предприятия;

анализ ликвидности баланса;

Анализ динамики состава и структуры активов баланса дает возможность установить размер абсолютного и относительного прироста или уменьшения всего имущества предприятия и отдельных его видов. Из таблицы №1 видно, что валюта баланса, отражающая реальную стоимость активов увеличилась за 1-ый квартал 2001 года на 146 тыс. тенге или на 3,4 %. Несмотря на столь незначительный рост, это все же положительно характеризует работу предприятия. Кроме того, за анализируемый период наблюдается увеличение стоимости производственного потенциала предприятия, который на начало года составлял 1473 тыс.тенге, а на 01.04.01 - 2023 тыс.тенге, то есть увеличился на 550 тыс.тенге или на 37,34%. Доля производственного потенциала увеличилась на 11,14 п.п. и составила на конец анализируемого периода 45,0%, что значительно приблизило его к оптимальному значению Кп > 0,5.

...