Ипотечное кредитование

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем - жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 15-17

2.1.1 Американская модель ипотечного кредитования

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.

В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья.

Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов).

Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.

Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаем. У нас их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.

Очевидно, что если эти бумаги не получат госгарантию (либо гарантии субъектов федерации), то есть будут обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут их высокорисковыми инструментами, требующими высокой доходности. В случае же наличия госгарантий ставки по этим бумагам будут близки к ставкам по еврооблигациям российских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуют инвесторы по последним, превышает 30% годовых.

Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту ставку, которую потребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не только в том, что ипотечные кредиты оказываются очень дорогими, но и в том, что агентство не может знать, какую доходность будут требовать инвесторы через несколько месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечных кредитов.

Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку вторичного ипотечного рынка, создать его скорее всего все равно не удастся. Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить его, скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40%, агентство будет вынуждено объявить дефолт. Учитывая тенденцию последних месяцев, такой сценарий более чем возможен.

Итак, привлечь дешевые ресурсы и создать широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг пока нереально. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. - № 16.

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн. долларов. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт. - 2000 г. - № 12

Поскольку ряду организаторов ипотеки уже понятно, что нереально создать широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг, началось движение в сторону так называемой немецкой ипотеки, которую более корректно следовало бы именовать контрактной сберегательной системой.

2.1.2 Немецкая модель ипотечного кредитования

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы.

Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. - № 16.

Как обозначила начальник отдела Департамента банковского регулирования и надзора ФЦБ РФ Ирина Антонова, заявившая, что в Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. «Учитывая, что индустрия ипотечного жилищного кредитования находится на начальной стадии развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует вернуться, когда будет принят пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию», - заявила И.Антонова, добавив, что Банк России в отношении строительных сберегательных касс окончательную позицию еще не выработал. В свою очередь, один из разработчиков законопроекта о стройсберкассах - директор Фонда «Институт экономики города» Наталья Пастухова заявила, что «независимо от нашего отношения к стройсберкассам в России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жестком законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения». Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. - 2002. - № 10

Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен. Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще.

Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. - № 16.

2.2 Модели рефинансирования ипотечного кредитования, применяемые в России

Нынешнее состояние российской ипотеки ее теоретики и практики оценивают совершенно по-разному. Первые говорят о бурном развитии данной формы жилищного кредитования, о переломных моментах, связанных с принятием новых законодательных инициатив, вторые дают гораздо более сдержанные, а иногда и просто негативные оценки.

В настоящее время участники российского рынка ипотечного кредитования тщательно анализируют как американский, так и европейский опыт. Многие отдают предпочтение европейской модели ввиду ее простоты и большей надежности.

На концептуальных подходах многих разработчиков ипотечных программ в России сказывается влияние мирового опыта. Так, Госстрой России пытается в максимальной степени использовать опыт США, применяя его в программах долгосрочного ипотечного жилищного кредитования для регионов. И это легко объяснить. На сегодняшний день американский опыт -- самый прогрессивный и самый эффективный. К сожалению, добиться таких результатов, каких добиваются в США, напрямую используя этот механизм, российские регионы не в состоянии Не те инфляционные процессы, не то состояние экономики, не тот менталитет и не та квалификация специалистов, которые должны реализовывать ипотечные программы по американской модели. Но самое главное - отсутствие фондового рынка, который так развит в США и который необходим для эффективной работы программ в режиме самофинансирования и саморазвития. Именно в условиях развитого фондового рынка происходит активный процесс продажи и покупки инвесторами ипотечных ценных бумаг, которые, в свою очередь, обеспечиваются ипотечными кредитами, выданными банками-кредиторами, залогом недвижимости (ипотекой), гарантиями тех, кто надзирает за фондовым рынком, за эмиссией этих ипотечных ценных бумаг, за их обращением, за состоянием заложенного имущества и т.д. Тем не менее усилия не тщетны - таким образом идет формирование собственной российской модели ипотечного кредитования.

АИЖК как форма участия государства

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Правительство Российской Федерации является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 94-95

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002, с. 52

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Опыт Агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №2)

Таблица № 2 Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году

	Пророст жилой площади, кв. м	Сумма кредита, руб.	Необходимый уровень сбережений, руб. в месяц
			20 лет, равные платежи	20 лет, индексир. платежи	30 лет, индексир. платежи
Улучшение жилищных условий	30	300 000	4000	2550
Покупка первого жилья
- для средней семьи	60	420 000	5590	3570
- для молодой семьи	40	280 000	3730	2380	2090

На данной таблице видна зависимость необходимых сбережений, которыми должна располагать семья в зависимости срока и схемы погашения кредита.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека - это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее этот опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (27 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Рубченко М. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. - № 37 Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов с доходностью 15% в рублях.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Ставка рефинансирования установлена 15% годовых. Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уроне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую доходность и среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг.

Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm

На сегодняшний день на рынке представлены и некоторые другие предложения ипотечного кредитования. К таковым, в первую очередь, можно отнести жилищную ипотеку предлагаемую строительными компаниями.

Отличительной чертой данного предложения являются следующие особенности:

тип кредитора;

форма кредита (товарный);

ограниченность заемщика в выборе предмета ипотеки.

Представляется, что данный вид ипотеки интересен скорее кредитору, чем заемщику, поэтому его предложение должно быть привлекательнее других на рынке. Более выгодные условия заемщику может предложить та компания, которая ведет строительство на собственные средства, либо имеющая доступ к средствам на льготных условиях. В любом случае, присутствие на рынке таких игроков можно оценить как положительное, так как вносит активность на рынок и способствует развитию конкуренции.

Кроме этого, в различных регионах и городах Российской федерации сложилась практика реализации ипотечного кредитования населения по процентной ставке, значительно меньшей, чем сложилась на рынке (иногда в 2-2,2 раза). Такое становится возможным лишь благодаря компенсации разницы в процентных ставках региональным или муниципальным бюджетом через ипотечных операторов. Безусловно, такой механизм реализации ипотеки весьма благоприятен для заемщиков и кредиторов и позволяет в некоторой части решить жилищную проблему на местном уровне. Вместе с тем, по мнению автора, это является не совсем рыночным механизмом и имеет определенные недостатки, а именно:

не целевое расходование бюджетных средств;

недостаточность бюджетных средств на процентную компенсацию всем желающим воспользоваться ипотекой;

большая вероятность злоупотреблений в цепочке чиновники банк заемщик.

Исходя из такого видения, данный механизм реализации можно отнести к прочим моделям ипотечного кредитования.

2.3 Модели ипотечного кредитования, применяемые в российских банках

В Москве действует несколько программ ипотечного жилищного кредитования, две из которых являются муниципальными.

Первая программа предполагает двухуровневую модель ипотеки - выданные коммерческими банками ипотечные кредиты переуступаются специально созданному агентству, которое в свою очередь выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами кредитов. Таким агентством является коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» - «МИА», являющийся региональным оператором АИЖК по Москве.

Закон г. Москвы от 31.03.99 г. № 11 в ст. 4 предусматривает, что КБ «МИА» является организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, а согласно ст.5 к его основным функциям относятся разработка стандартов и правил ипотечного кредитования, приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами.

Облигации КБ «МИА» обеспечены только ипотечными кредитами и сумма их выпуска не превышает 100 % от общей суммы выданных ссуд. При превышении лимита банк может разместить излишек через банки-агенты по организации размещения облигаций. Так и было сделано при первичном размещении ипотечных облигаций в октябре-ноябре 2002 года на сумму 2,2 млрд.руб. Образовавшийся излишек КБ «МИА» выкупил у банков-агентов и сейчас предпринимает шаги по балансировке суммы ипотечных кредитов и суммы облигаций, для которых суммы кредитов служат обеспечением.

В западной практике надлежащий объем обеспечения ипотечных облигаций удостоверяется либо независимой трастовой организацией, либо Центральным банком страны. КБ «МИА» решает этот вопрос таким образом: ежемесячно в Интернете на сайте банка дается информация об объеме обеспечения ипотечных облигаций; эта информация ежеквартально подтверждается Центральному банку РФ, что позволяет инвестору убеждаться, насколько правдива информация на сайте банка.

Своего рода обеспечением уже выпущенных облигаций КБ «МИА» является гарантия г. Москвы в пределах и порядке, предусмотренных Договором о предоставлении государственных гарантий г. Москвы и постановлением правительства города. Срок этой гарантии равен сроку обращения облигации, сумма гарантии - 2,2 млрд.руб.

Обязательства по гарантии г. Москвы исполняются только в случае неисполнения КБ «МИА» или его правопреемником предусмотренных условиями эмиссии обязательств перед владельцами облигаций по выплате номинальной стоимости по истечении срока их обращения.

Срок обращения облигаций и срок погашения ипотечных кредитов у банка одинаков -10 лет. Таким образом, данная схема позволяет получать и предоставлять долгосрочные ресурсы.

Привлекательность этих облигаций заключается не только в совпадении периода обращения облигаций и срока погашения ипотечных кредитов, но и отсутствием в данном случае принципа соответствия сроков выплат по выданным кредитам и сроков купонных и амортизационных платежей владельцам облигаций. Это исключает риск их временного разрыва.

Процентная ставка по облигациям банка - 10 %, однако реальная доходность по ним существенно выше. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, отличаются от других облигаций тем, что могут быть погашены ранее заявленного срока, т.к. есть возможность досрочного погашения ипотечных кредитов, лежащих в основе облигаций. Именно такой возможностью и объясняется их более высокая доходность, ибо в этом случае вся сумма досрочного погашения перечисляется держателю облигаций.

В конкретном случае получатель ипотечного кредита может его досрочно погасить через 4,5 года со дня его получения. Кроме того, КБ «МИА» берет обязательство обратного выкупа облигаций у инвесторов один раз в течение полутора лет. В документах банка записано, что эмитент обязуется осуществлять выкуп облигаций у любого держателя облигаций на условиях и в сроки, установленные безотзывной офертой эмитента, но не реже, чем один раз в 540 дней, а не в 360 дней, как, казалось бы, было понятно инвестору. Отодвинув оферту на полгода, банк дает тем самым владельцу облигаций дополнительный бонус.

Безотзывная оферта публикуется в периодических изданиях не менее, чем за один рабочий день до даты начала размещения или не позднее, чем за 8 рабочих дней до даты выплаты по предыдущей оферте. Выкуп облигаций по оферте эмитента осуществляет агент эмитента в соответствии с правилами секции фондового рынка ММВБ. Эмитент также имеет право осуществлять выкуп облигаций в иные сроки, чем установлены в оферте по договоренности с владельцами облигаций, как на биржевом, так и внебиржевом рынке по решению уполномоченного органа эмитента. Облигации, выкупленные эмитентом, могут им отчуждаться последующим владельцам облигаций.

Этим механизмом, в частности, обеспечивается ликвидность облигаций, которая является другой, не менее значимой стороной привлекательности данных ипотечных облигаций. Высокий уровень ликвидности достигается также и относительно большим для Москвы объемом эмиссии.

Конечно, выкуп ипотечных кредитов и выпуск на их основе облигаций сопряжены со многими рисками как для эмитента, так и для инвестора: досрочного погашения, неплатежей, процентным и валютным рисками. Поэтому банк использует известные и разрабатывает новые пути и способы снижения этих рисков.

В частности, валютный риск закрывает хеджирование, согласно которому при расчете размера купона учитываются колебания курса рубля по отношению к доллару (процентная ставка начисляется, кроме первого года, на оставшуюся непогашенную сумму облигаций четырьмя купонами каждые 90 дней).

Купонная ставка по облигациям ниже процентных ставок выдаваемых в настоящее время коммерческими банками ипотечных кредитов и составляет 10 % годовых. КБ «МИА» выкупает ипотечные кредиты по ставке 11 %, разница составляет вознаграждение Московского ипотечного агентства, остальные 1-3 процентных пункта (большинство коммерческих банков выдают ипотечные кредиты под 12-14 % годовых) - это вознаграждение для коммерческих банков, обслуживающих ипотечный кредит.

Риски досрочного погашения и риски неплатежей КБ «МИА» делит с коммерческим банком, выдавшим ипотечный кредит. По договору с КБ «МИА» работают «Банк Москвы», АКБ «Русский банкирский дом», КБ «МБО Оргбанк», «Российский капитал», «Капитал-кредит»,«Собинбанк».
В случае досрочного исполнения обязательств заемщиком по возврату суммы основного долга эмитент обязуется осуществить замену одного ипотечного кредита на другой не позднее 75 дней после наступления одного или более обстоятельств, являющихся основанием для замены ипотечного кредита. Такая замена считается осуществленной с момента раскрытия информации об этом на сайте эмитента в Интернете.

Риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры замены заемщику одной жилплощади на другую, более дешевую и менее престижную согласно договору банку с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы об использовании резервного жилищного фонда г. Москвы для переселения в него лиц, неспособных выплачивать проценты и основной долг по ипотечному кредиту. Жилье в этом случае предоставляется по договору коммерческого краткосрочного займа.

В реальной жизни вероятность такой ситуации достаточно мала, так как потери заемщика слишком велики, поскольку он фактически лишается своих первоначальных взносов. Но все же существует целый ряд серьезных проблем, связанных с этим вопросом, являющимся наиболее сложным во всей цепи ипотечного кредитования.

Риск инвестора при банкротстве эмитента частично покрывается тем, что держатели облигаций имеют преимущественное право на заложенные активы после удовлетворения требований государства и служащих банка. Чтобы не произошло иного, у КБ «МИА» отсутствуют права заниматься традиционной банковской деятельностью, т.е. он не может работать с физическими лицами, держать свой капитал в каких-либо дочерних компаниях и т.п. Западная практика показывает, что банкротства эмитентов случаются крайне редко. Так, например, в Германии за всю 225 - летнюю историю ипотечного кредита не было случая полного банкротства эмитента, а во Франции - с 1852 года.

Снижению риска неплатежа служит и механизм отбора заемщиков ипотечного кредита и банков-посредников, изложенный в «Стандартах предоставления ипотечных кредитов кредитными организациями в рамках проведения производственного этапа Московской ипотечной программы». В них говорится о требованиях и к таким участникам ипотечного кредитования, как: страховые компании, оценщики предмета залога, органы и лица, уполномоченные государством.

Оценочная стоимость собственности не может превышать её рыночную стоимость. В расчет принимаются только не изменяющиеся с течением времени характеристики собственности. Банк-кредитор выдает ипотечный кредит на сумму не более 70 % оценочной стоимости. При этом, предельная доля платежей по кредиту со стороны заемщика не должна превышать 40 % его совокупного дохода.

Сумма выдаваемого ипотечного кредита при кредитовании физических лиц колеблется от 3000 до 150000 долларов США или в соответствующем эквиваленте в рублях или иной иностранной валюте и предоставляется заемщику в безналичной форме.

В соответствии с названными Стандартами заемщиком может быть гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 до 50 лет, при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до истечения заемщику 60 лет. Этим, в частности, снижается риск завещания заложенного имущества со стороны залогодателя.

Если заемщик состоит в браке, супруг (супруга) должен являться созаемщиком по кредитному договору, за исключением случаев, когда брачным договором установлен раздельный режим владения имуществом, или по иному основанию, установленному законом. Предметом залога могут быть вновь построенная квартира (дом), в которой проживает залогодатель, дача или другая собственность, если они отвечают изложенным в стандартах требованиям.

Залогодатель и члены его семьи, проживающие с ним и имеющие вещное право пользования квартирой, должны дать удостоверенное нотариусом обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания. В Стандартах также изложены требования к ипотеке квартир, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи.

Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком осуществляется на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о нем. Она включает оценку платежеспособности, кредитоспособности заемщика, а также достаточности наличных денежных средств для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам. При этом оцениваются как количественные, так и качественные характеристики.

Несколько слов о торговой площадке для ипотечных ценных бумаг.

Ипотечные облигации выпускаются в документарной форме на предъявителя с оформлением сертификата, подлежащего обязательному централизованному хранению в Некоммерческом партнерстве «Национальный депозитарный центр» («НДЦ»). Выдача сертификатов владельцам облигаций не допускается. Они не вправе требовать выдачи сертификата облигаций на руки.

Права, закрепленные ценной бумагой, переходят к их приобретателю с момента перехода прав на эту ценную бумагу. Учет и удостоверение прав на ипотечную облигацию, учет и удостоверение передачи облигаций передачи облигаций, включая случаи обременения облигаций обязательствами, осуществляется «НДЦ» и депозитариями-депонентами «НДЦ». Право собственности на облигации переходит от одного лица к другому в момент внесения приходной записи по счету депо приобретателя облигаций в «НДЦ» и депозитариях-депонентах «НДЦ».

Списание облигаций со счетов депо при их погашении производится после получения подтверждения о выплате эмитентом непогашенной части номинальной стоимости облигаций и последнего купонного дохода. Погашение сертификата облигаций производится после списания облигаций с эмиссионного счета депо.

Кроме того, в Москве на территории Западного административного округа ещё в 1998 году начался эксперимент по развитию небанковского ипотечного кредитования. Была создана ОАО «Строительная сберегательная касса» («ССК»). Эксперимент оказался успешным, и его хотят распространить на весь город. Об этом говорится в постановлении правительства Москвы от 24.12.2002 г.

Данный механизм - один из элементов системы, которая разработана в рамках реализации постановления правительства Москвы от 02.07.2002 г. «Об утверждении Программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и о заданиях по жилищному строительству на период до 2010 года».

Суть работы небанковской ипотеки заключается в том, что прибыль, получаемая от коммерческой реализации части площади гражданам, не имеющим льгот (не очередникам), направляется на обеспечение льготных условий кредитования москвичей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Горожане, которые хотят приобрести квартиру по схеме небанковского ипотечного кредитования, выбирают жилье в домах, строительство которых осуществляется за счет привлекаемых ОАО «Строительная сберегательная касса» («ССК») средств населения Москвы. Затем оплачивают его полностью или частично (но не менее половины стоимости). Оставшиеся средства они отдают после вселения. Очередники же имеют гораздо более выгодные условия. Объем льгот, порядок их предоставления и квоты очередников устанавливаются правительством Москвы при передаче участков под застройку. Причем предоставляемые льготы увязываются со сроками постановки очередника на учет - чем дольше человек стоит в очереди, тем меньший первый взнос он должен будет вносить. Конкретный же порядок реализации квартир во вновь построенных домах населению и очередникам на улучшение жилищных условий должен быть разработан уже в начале года.

Наряду с программами Правительства г. Москвы, в городе

Интересным представляется опыт ипотечного кредитования КБ «Дельта Кредит». Программа реализуется в рамках проекта инвестиционного фонда «США - Россия - TUSRIF - «DeltaCredit», и является одной из самых крупных по объемам. На конец 2002 г. его кредитный портфель достиг $50 млн. (более 1700 кредитов), всего банк привлек под свои программы около $60 млн. В марте руководство «DeltaCredit» заявило о планах по увеличению уставного капитала почти вдвое (за счет средств TUSRIF) и получению еще $70 млн. кредитных средств. По программам «Delta» работают более половины банков, дающих ипотечные кредиты в Москве. Это: «ABN Amro», «DeltaBank», «ING», «Европейский трастовый банк», «Инвестсбербанк», «Фора-банк», «Объединенный промышленно-торговый банк», «Международный промышленный банк», «Первое ОВК», «Пробизнесбанк», «Российский капитал».

...