В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры.

Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит" в России, должны соответствовать следующим критериям:

- Срок кредита до 10 лет;

- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;

- Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

- Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при условии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

- Фиксированная процентная ставка;

- Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%);

- По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода. http://www.ovk.ru/refs.

Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:

- Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

- Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

- Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;

- Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- Процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;

- Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

- Обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

- Срок действия кредита - до 15 лет.

- В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

- поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.

Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_sbr.shtml

Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты - Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие:

- 12 процентов годовых;

- срок кредитования до 10 лет;

- максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;

- Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;

- Возможность досрочного погашения (после года);

- Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет.

В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По словам начальника управления кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства. http://www.mia.ru/wrabus.htm

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 115-116

Таким образом, можно сказать, что в России накоплен определенный опыт ипотечного жилищного кредитования. Однако необходимо констатировать, что многие региональные ипотечные программы обходятся без участия в них банков, хотя все они основаны на чисто банковских операциях по привлечению сбережений и предоставлению кредитов.

Глава III. Механизмы формирования ресурсной базы и дальнейшего развития ипотеки в России

Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что в качестве источников его финансирования выступают средства населения, различных институциональных инвесторов, включая банки, и государство. При этом, их пропорциональное соотношение в каждой отдельной стране и модели различно, что связано с их спецификой. Идеальной представляется самофинансируемая система, в которой влияние различных факторов является минимальным. Наиболее устойчивой является система, финансируемая самим населением за счет собственных сбережений, однако для ее построения необходимо запустить построенную на рыночных принципах систему ипотечного кредитования, сформировать условия для ее эффективного функционирования и создать механизм трансформации сбережений населения в инвестиционный ресурс. Безусловно, средства населения участвуют в ипотеке в качестве первоначального взноса, но в данном случае речь идет о средствах, за счет которых производится кредитование.

На стадии становления рынка ипотеки, поиска ее оптимальных моделей и в условиях не до конца сформированных финансовых и других рынков, т.е. в краткосрочной перспективе, наиболее важной, в формировании инвестиционных ресурсов, представляется роль государства. Ведь речь идет о мобилизации в короткие сроки достаточно серьезных долгосрочных финансовых средств. Такое, с учетом масштабов, не под силу отдельно взятому или даже нескольким сгруппировавшимся коммерческим инвесторам, тем более большому количеству разрозненных физических лиц. Таким образом, роль государства на этапе формирования системы ипотечного кредитования представляется ключевой. В дальнейшем, по мере формирования рынка ипотеки, роль государства снижается, ограничиваясь дотациями (или субсидиями) различным категориям заемщиков, осуществлением контрольных функций и поддержанием надежности рынка, а в случае необходимости - и его ликвидности. Участие государства, прямое или опосредованное, в финансировании ипотеки в последующем лишь увеличит объем предложения средств, что может способствовать снижению процентных ставок и привлекательным фактором для инвесторов.

Но государство не в состоянии постоянно тащить груз на себе, его основная задача, как уже указывалось, организовать условия функционирования и дать первоначальный толчок для развития. Данный подход, к тому же, представляется отвечающим условиям рыночных отношений. Для этого, по мере формирования рынка ипотечного жилья и источников его рефинансирования, необходимо произвести равномерную замену обращающихся в нем государственных средств средствами коммерческих инвесторов, с непременным условием неизменности характера обращающихся средств (стоимость, длительность). Это позволит направить высвобождающиеся средства на другие приоритетные государственные нужды. Для реализации данного этапа необходимо в первую очередь разрешить имеющиеся экономико-правовые проблемы и предпринять усилия для формирования финансовых рынков. Кроме того, очень важно проводить целенаправленную политику повышения инвестиционной привлекательности российского экономического поля. Стадию развития системы ипотечного кредитования с участием коммерческих инвесторов можно отнести к среднесрочной перспективе, так как для осуществления этого необходимо создание целого ряда условий.

Ну и, наконец долгосрочной перспективой развития ипотечного кредитования, как уже указывалось, является самофинансируемая система. Данная система возможна при самом активном участии в ней сбережений частных инвесторов. Формирование условий для их участия являются продолжением и дальнейшим развитием формирования системы финансовых рынков, а также связано с длительностью принятия решений частными инвесторами.

В данной главе приведены предложения автора по формированию ресурсной базы для эффективной организации ипотечного кредитования в Российской Федерации, реализация которых, возможно, будет этому способствовать.

3.1 Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

3.2 Государственная поддержка

Как указывалось выше, на сегодняшний день формирование ресурсной базы для организации ипотечного кредитования в достаточной мере, невозможно без участия государства. В условиях фактического падения экономики, прямое отвлечение значительного объема средств из бюджета на решение одной задачи представляется не эффективным решением поставленной цели. Поэтому, в данном разделе приведены другие решения, позволяющие государству сформировать инвестиционный ресурс для развития системы ипотечного кредитования.

Как известно, после экономического кризиса, произошедшего в августе 1998 года, произошла девальвация российского рубля. В течении очень короткого периода времени, российская денежная единица потеряла «в весе» около 70-80%. Данное обстоятельство сильно ударило по все без исключения экономическим субъектам в России и явилось серьезным шоком. Но, по прошествии определенного времени, вслед за пережитым эмоциональным потрясением наступило время будней, в которых сработал закон рыночной экономики, по которому дешевая национальная валюта способствует развитию национальной экономики. Импорт зарубежных товаров и услуг резко снизился, так как их стоимость оказалась непомерно высокой для российских потребителей, а экспортные предложения российских товары и услуг оказывались предпочтительней на международных рынках. То есть отечественные производители заняли большую часть внутреннего рынка и способствовали дополнительному при току валюты из-за рубежа. Такие экономические обстоятельства способствовали улучшению характеристик национальной экономики - и увеличению ВВП, и переходу от дефицитного к профицитному бюджету.

С этого же периода времени на международных рынках начала расти цена на нефть. Данное обстоятельство также положительно сказалось на состоянии экономики в России, так как она является одним из крупнейших экспортеров нефти в мире, и удельный вес от ее экспорта в бюджете РФ очень высок.

Рост цен на нефть в условиях бездефицитного бюджета в России привело, в частности, к следующему:

Формированию и пополнению Стабилизационного фонда Российской Федерации (за счет высоких и сверхвысоких цен на нефть);

10-кратному увеличению золотовалютных резервов Банка России (ЦБР скупал валютную выручку экспортеров)

досрочное погашение части внешних долгов Россией (для снижения процентных выплат).

Из приведенного выше видно, что у государства накопились существенные ресурсы, которые при умелом использовании могут послужить мощнейшими финансовыми рычагами решения экономических задач.

Инвестиция пенсионных накоплений в рынок ипотеки

Выше было сказано об источниках средств, использование которых позволило бы наполнить средствами систему ипотечного кредитования в России. Но, помимо них, имеются и другие источники, обладающие большим объемом денежных средств, которые можно использовать на длительный период. К таковым, в первую очередь, относятся пенсионные накопления.

В соответствии с законодательством, в Российской федерации для целей пенсионной деятельности создан Пенсионный Фонд РФ (ПФР) и негосударственные пенсионные фонды. Последние еще не заработали в полной мере, поэтому в качестве инвестиционных ресурсов можно рассматривать пенсионные накопления ПФР. Основной и непосредственной целью данного внебюджетного фонда является организация пенсионных отчислений работающих граждан и выплата пенсий пенсионерам. Специфика деятельности фонда такова, что приток средств на его счета значительно превышает отток. Сложившийся характер финансовых потоков, ведущий к оседанию средств, порождает новую проблему в пенсионном деле. Речь идет об эффективном управлении пенсионными накоплениями в целях

Согласно Положение «О Пенсионном фонде Российской Федерации (России)» (утв. постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 г.) (с изменениями от 24 декабря 1993 г., 5 мая 1997 г.) «Пенсионный фонд Российской Федерации (России) (далее - ПФР) образован постановлением Верховного Совета РСФСР от 22 декабря 1990 года в целях государственного управления финансами пенсионного обеспечения в Российской Федерации.»

В указанном Положении, в частности, сказано, что ПФР является самостоятельным финансово-кредитным учреждением, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Положением.

ПФР выполняет отдельные банковские операции в порядке, установленном действующим на территории Российской Федерации законодательством о банках и банковской деятельности.

ПФР и его денежные средства находятся в государственной собственности Российской Федерации. Денежные средства ПФР не входят в состав бюджетов, других фондов и изъятию не подлежат.

ПФР обеспечивает:

целевой сбор и аккумуляцию страховых взносов, а также финансирование расходов, предусмотренных пунктом 6 настоящего Положения (в т.ч. другие мероприятия, связанные с деятельностью ПФР);

капитализацию средств ПФР, а также привлечение в него добровольных взносов (в том числе валютных ценностей) физических и юридических лиц.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22 января 2003 года N 34 "О назначении Банка внешнеэкономической деятельности СССР (Внешэкономбанка) государственной управляющей компанией по доверительному управлению средствами пенсионных накоплений" средства Пенсионного фонда Российской Федерации, которые предназначены для финансирования накопительной части трудовой пенсии и по которым не определен инвестиционный портфель, переданы в доверительное управление Внешэкономбанку.

В рамках реализации указанного постановления Правительства Внешэкономбанком разработана Инвестиционная декларация о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений (утв. постановлением Правительства РФ от 1 сентября 2003 г. N 540) в соответствии с которой, в целях обеспечения прироста средств пенсионных накоплений, им осуществляется инвестирование, в частности, в ипотечные ценные бумаги, соответствующие установленным требованиям.

Реализация указанных документов на практике позволит значительно увеличить объем ресурсной базы ипотечного кредитования и содействовать в формировании рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации.

3.3 Государственные решения, способствующие развитию рынка ипотеки

Становление системы ипотечного кредитования на сегодня в России в принципе невозможно без участия государства и об этом уже не мало сказано в предыдущем разделе настоящей главы.

Формируемая на сегодняшний день в России система ипотечного кредитования государство (в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - банк-кредитор - заемщик не предусматривает участия в ней сторонних инвесторов. Не дожидаясь помощи со стороны, государство само приступило к решению данной проблемы.

Роль государства на первоначальном этапе является ключевой, но дальнейшее развитие ипотеки обязательно требует участия в ней дополнительных инвестиций. Их источниками служат различные институты и субъекты рынка, в том числе иностранные.

Участие в системе ипотечного кредитования различных инвесторов позволит не только ослабить финансовую нагрузку государства, но и увеличить, при необходимости, объем финансирования кредитов. Кроме того, инвесторы, по своей природе, являются самым чутким финансовым индикатором рынка и их поведение позволит получать дополнительную информацию о его состоянии.

Для притока инвестиций в систему ипотечного кредитования, как в прочем и в другие сегменты рынка, принципиальными фактора являются, по мнению автора, следующие:

корректировка законодательных и нормативных документов, препятствующих осуществлению инвестиций на рынке ипотеки;

повышение инвестиционного «климата» как на отдельно взятом рынке, так и в экономике в целом.

Без решения данных проблем приток инвестиционных средств в достаточном объеме оказывается под большим вопросом, а развитие системы ипотечного кредитования ограниченным.

Наряду с массовым внедрением ипотеки именно создание условий для эффективного функционирования финансовых рынков является основными задачами государства в настоящей проблеме.

Политика государства в данной области должна быть четкой, последовательной и ясной. Ведь не секрет, что ситуативное руководство является наименее эффективным среди прочих стилей принятия решений.

3.3.1 Формирование условий, способствующих развитию финансовых рынков

Обязательными элементами любого рынка являются его участники, предметы торговли и условия, определяющие правила его функционирования и поведение его участников. В полной мере данное условие распространяется и на рынок ипотечных кредитов и его производные финансовые инструменты.

Участие в системе ипотечного кредитования сторонних инвесторов является неотъемлемым условием формирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит высвободить первоначально вложенные средства государства и привлечь дополнительные ресурсы. В качестве инвесторов могут выступать банки и другие организации, вкладывающие временно свободные средства в ипотечные финансовые инструменты. В качестве отдельной категории инвесторов можно рассматривать физических лиц, так как их цели в данном случае могут быть двоякими - как размещение свободных средств, так и дальнейшее использование их для оплаты первоначального взноса при оформлении договора ипотеки. Кроме перечисленных, к инвесторам можно отнести и государство, которое может использовать ипотечные финансовые инструменты для замещения части собственных международных резервных активов (золотовалютных резервов).

Остаются вопросы продукта рынка ипотечных ценных бумаг и условия их обращения и операций с ними.

Складывающиеся на сегодняшний день в России продукты ипотечного кредитования представлены лишь ограниченным объемом средств предоставляемых государством через своего агента АИЖК кредитов и предложениями отдельных кредитных организаций. Но предложения банков на сегодняшний день достаточно дороги, что является платой за долгосрочный процентный риск

Коренное изменение структуры финансового рынка в сторону увеличения доли долгосрочных ресурсов может произойти только благодаря запуску первичного и вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой для населения и инвесторов.

В целях обеспечения правовой базы в России принят Закон «Об ипотечных ценных бумагах» но, к сожалению, ситуация на финансовых рынках России такова, что данный Закон не заработал.

Нуждается в совершенствовании кредитно-финансовый механизм ипотечного кредитования. Для повышения эффективности системы ипотечного кредитования необходимо упростить систему рефинансирования банков-кредиторов, которая в настоящее время базируется на договоре уступки прав требования. Следует запустить и активизировать применение закладных и их обращение на вторичном рынке. Только с развитием вторичного рынка ипотек станет реальным превращение существующей системы ипотечного кредитования в самофинансируемый механизм.

Одним из классических видов заема денежных средств, используемых в странах с развитой рыночной экономикой, является выпуск ипотечным банком своих облигаций. Но с учетом большого количества кредитных организаций и истории становления банковской системы России сложно порекомендовать отечественным банкам такой вид займа денежных средств под ипотечное кредитование. Одним из подтверждений данного тезиса служит ситуация на банковском рынке России середины 2004 года, когда небольшой объем негативной информации и ее толкование привели к острому кризису доверия на нем. Необходимо отдавать себе отчет, что доверие к банковской системе в целом и отдельным его участникам основательно подорвано. В этих условиях размещение кредитными организациями собственных долговых обязательств, пусть даже обеспеченных договорами ипотеки, представляется затруднительным. Но без решения проблемы рефинансирования кредитных организаций массовое развитие ипотечного кредитования невозможно.

Низкий уровень доходность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантиями государства по их исполнению и выкупу по предъявлению, то есть низкая стоимость ресурсов, позволяет существенно снизить стоимость ресурсов для их конечных потребителей - заемщиков по ипотечным кредитам. Тогда государство имеет возможность устанавливать банкам, проводящим ипотечное кредитование, условия их выдачи, и в первую очередь - процентную ставку по ним. Роль банков сводится к организации и проведению непосредственно кредитования, получая экономическую выгоду в виде процентной маржи между ставкой размещения средств и ставкой рефинансирования.

У любого решения имеются и недостатки. Предлагаемая экономическая модель не является исключением.

Ключевым недостатком можно считать следующий. Отсутствие необходимости формирования долгосрочной ресурсной базы и минимизации кредитных рисков делает ипотечное кредитование крайне привлекательным для большинства банков. Следствием такой ситуации являются две проблемы: ресурсов может на всех не хватить и это может привести к перетоку средств из других секторов кредитования. Возникает потребность в ограничении участия в системе рефинансируемого государством ипотечного кредитования. Для этого имеются следующие экономические механизмы:

- лицензирование деятельности банков по выдаче ипотечных кредитов;

введение фиксированной платы за участие в указанной системе;

введение «справедливой» платы за участие в указанной системе (кратной размеру капитала или активов банка);

установление предельного значения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле;

Из перечисленных выше наиболее разумным представляется последний вариант. Помимо соблюдения принципа справедливости в нем предусматривается «естественное» ограничение объема таких операций для каждого банка в отдельности. Тогда вновь возникает вопрос: не ограничит ли такое решение объем ипотечного кредитования в целом? По данным «Бюллетеня банковской статистики» № 12 (139) совокупный объем предоставленных банками кредитов составляет 3864791 млн.руб. (в рублях и в валюте). Данная сумма эквивалентна порядка 135 млрд.долл.США. Таким образом введение, предположим, 30 % ограничения на максимальный объем ипотечных кредитов в кредитном портфеле, позволяет разместить в них порядка 40 млрд.долл.США, а с учетом того, что выдача ипотечных кредитов будет производиться за счет вновь выдаваемых ссуд, предельно допустимое значение данного показателя будет еще выше.

Перечисленные выше условия можно дополнить обязательностью участия банков в системе страхования вкладов. Процедура принятия банков в систему страхования вкладов предъявляет высокие требования к ее участникам, что является дополнительным фактором повышения их финансовой устойчивости.

При условии функционирования финансовых рынков, ипотечные ценные бумаги являются высоколиквидным финансовым инструментом. Данное обстоятельство характеризует их как бумаги повышенной оборачиваемости и, как следствие, возникает неустойчивость ресурсной базы, генерируемой ими. Для стабилизации объема привлекаемых средств можно диверсифицировать выпускаемые ипотечные ценные бумаги по условиям обращения. В дополнение к бумагам с выкупом по предъявления можно выпустить аналогичные ценные бумаги, с возможностью обращения и погашением по истечении срока. Принципиальным различием между этими видами бумаг должна являться доходность по ним. Если по первому типу бумаг доходность можно определить эквивалентной ставке по средствам до востребования, то по другому - кратной ставке по ипотечному кредиту конечному заемщику. Данное различие будет справедливой ценой за гарантию обратного выкупа, хотя по мере формирования рынка данных финансовых инструментов уровень их ликвидности должен достаточно высоким.

Другой важной проблемой, при формировании финансовых рынков, является их привлекательность для зарубежных инвесторов.

Рост объема инвестиций в определенный сектор экономики способствует его развитию. Увеличению объема средств вложенных в ипотечное кредитования данной работы. Но, средства не берутся ниоткуда, происходит их переток из одних секторов в другие. Таким образом, более интенсивное развитие отдельных секторов экономики достигается за счет спада других. Как вывод - для развивающейся экономики (Российская Федерация - яркий пример) важен приток инвестиций извне. Дополнительным аргументом данного вывода является относительно низкая стоимость таких ресурсов. Именно приток дешевых иностранных инвестиций, наряду с грамотной экономической политикой, позволяет придать экономике серьезный импульс развития.

С учетом такого характера, привлечение в систему ипотечного кредитования иностранных инвестиций приобретает особую актуальность, так как стоимость ресурсов играет ключевую роль в формировании конечной цены кредита.

Ключевыми факторами притока иностранных инвестиций в экономику являются привлекательность рынков и уровень возможных рисков.

Российская экономика, находясь в стадии развития и интенсивного роста, представляет значительный интерес зарубежным инвесторам.

Привлекательность наших рынков увеличивается за счет большого числа потенциальных потребителей. То есть, российское экономическое поле можно охарактеризовать как большие и развивающиеся рынки, в том числе нуждающиеся в притоке капитала. В условиях перепроизводства и стагнации, отмечаемых в большинстве развитых стран мира данное поле особенно привлекательно.

Но, если проанализировать объем иностранных инвестиций, то становится ясно, что иностранные капиталы не торопятся на наши рынки.

Причиной данного обстоятельства являются высокий уровень риска, присущий им.

Более того, по этой же причине происходит обратный процесс - отток капитала из России. Для нормального функционирования экономики необходима цельная политико-экономическая концепция и строгое ее соблюдение. Обязательно выполнение условий при любых ситуациях, что резко повышает привлекательность заемщика для кредитора.

Обобщая изложенное выше, можно придти к следующему заключению.

Полноценное функционирование системы ипотечного кредитования невозможно без участия в ней различного типа инвесторов и организации условий, способствующих притоку и обращению на данном рынке ресурсов. Анализ ситуации свидетельствует, что на данном этапе развития в Российской Федерации созданы необходимые предпосылки для формирования первичного и вторичного рынков ипотечных бумаг. Проблема непосредственно функционирования заключается в определении и отладке того экономического механизма, который будет наиболее эффективно способствовать их функционированию.

3.3.2 Законодательные и нормативные решения, носящие стимулирующий характер

Пока нашим кредитным организациям, несмотря на ряд достижений последнего времени, еще не удалось в полной мере найти себя в инвестиционном процессе. С другой стороны, необходимо подчеркнуть, что российская банковская система в целом адекватна общему уровню развития экономики, наших финансов и законодательства. К ней нельзя предъявлять претензии выше тех возможностей, которыми она реально располагает.

Дальнейшее совершенствование банковской сферы в России может идти лишь в общем контексте целого комплекса мер законодательного, организационного и институционального характера.

В частности, для повышения инвестиционного потенциала банковской системы крайне необходимо расширить возможности по рефинансированию коммерческих банков. Здесь было бы целесообразно пойти по пути временного освобождения от налогообложения прибыли банков и средств инвесторов, направляемых на увеличение капиталов кредитных организаций. Объем рефинансирования должен быть увеличен, а его инструментарий - расширен. Необходимо предусмотреть возможность рефинансирования кредитных организаций под поручительство и казначейские гарантии финансовых органов субъектов федерации и муниципальных властей.

Важно понять, что банковская система сама по себе инвестиции не генерирует, она лишь использует средства, реально формирующиеся в экономике. И использует так, как это позволяет правовое обеспечение и финансовая инфраструктура. Соответственно главная задача заключается в формировании благоприятных, внешних по отношению к банковской сфере условий, которые бы позволяли кредитным организациям максимально эффективно использовать свой потенциал для инвестиционных целей.

Банки, предоставляющие долгосрочные кредиты на приобретение жилья, должны стать одним из центральных звеньев создаваемой в нашей стране системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной на работающее население со средними доходами. Однако эффективное участие банков в этом процессе в немалой степени ограничивают пробелы и противоречия в действующем законодательстве, которые необходимо устранить.

Начнем с правовых вопросов, связанных с процедурой выселения неплательщиков из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания. Нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 292 п. 2), устанавливающие вещное право пользования жилым помещением членами семьи собственника, фактически блокируют развитие ипотечного кредитования граждан и рынка жилья в целом.

Также требует совершенствования бюджетное и налоговое законодательство, чтобы в нем были максимально удовлетворены интересы и кредиторов и заемщиков.

Необходимо на федеральном уровне урегулировать взаимодействие кредиторов и заемщиков с органами опеки и попечительства.

Следует обеспечить доступность ипотечных кредитов. В этом вопросе важную роль мог бы сыграть Центральный банк. Именно ему под силу создать такие условия, при которых процентные ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К этим условиям относятся изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение классификации ипотечных кредитов по группам риска, уменьшение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам. Например, снижение Банком России норматива обязательного резерва кредитной организации депонированного в ЦБ РФ, дает возможность банкам для жилищных накопительных счетов поднять ставку начисляемого на данный счет процента и тем самым ускорить накопление потенциальным заемщиком первоначального взноса за квартиру.

Следующий вопрос, который крайне важен. По данным АИЖК в 2003 году 97% кредитов, которые были рефинансированы через него, были квартиры вторичного рынка. В 2004 году это 95%. То есть, в основном покупаются квартиры старые. И эта ипотека совсем не влияет на развитие жилищного строительства. Более того, убывание квартир вторичного рынка с рынка жилья привело к тому, что на первичном рынке цены растут. Это является значимой проблемой. В такой ситуации теряется основная цель развития ипотечного кредитования - придания мощного толчка развитию экономики, в том числе за счет сбережений населения. В данной ситуации даже наблюдается даже обратный эффект - деньги из экономики частично уходят в сбережения. Причиной данной проблемы являются определенные правовые сложности, связанные с невозможностью регистрации заложенного имущества не прошедшего государственной регистрации и возрастающие риски незавершенного строительства. Данная проблема достаточно серьезна и актуальна. Помимо предпочтительности оборота на первичном рынке жилья с экономической точки зрения, и увеличения жилищного фонда, заемщикам интересно строящееся жилье с инвестиционной точки зрения. Для минимизации рисков на этапе строительства можно предложить кредитным организациям, специализирующимся на ипотечном кредитовании развитие собственного строительного бизнеса или участие в финансировании строительных компаний. Во втором случае риски банк сам принимает на себя дополнительные риски. Кроме того, можно распорядительно ввести необходимость обязательного депонирования застройщиками в кредитных организациях проектную стоимость начинаемого строительства.

Это позволит банкам помимо дохода от инвестиционной деятельности, получить дополнительный доход по кредитам под залог строящегося жилья.

В качестве решений, реализация которых позволит увеличить объем ипотечных кредитов, можно предложить и ряд других, направленных на расширение количества потенциальных заемщиков.

Одним из основных и обязательным условием для получения ипотечного кредита является наличие у потенциального заемщика достаточного уровня доходов. Требование это, безусловно, важное. Однако не секрет, что сегодняшнее состояние экономики далеко от прозрачного, о чем свидетельствует большой объем теневой экономики. Проявлениями этого являются большой уровень неучтенных доходов, массовый уход от налогов, «серые» зарплатные схемы, высокий уровень коррупции и взяточничества. Все эти средства, в конечном итоге, оказываются на руках у людей. В России объективно сложился контингент людей, доход которых де-юре минимален, а де-факто - очень высок. Часть из них являются потенциальными заемщиками по кредиту на приобретение жилья. Но они оказываются перед барьером требования об уровне дохода, пройти который им не представляется невозможным. Выхода из этой ситуации два: применение накопительных схем (см. в п.3 настоящей Главы) и замена требования об уровне дохода гарантиями или поручительством третьих лиц. Возможность внедрения практики условных обязательств третьих лиц по выдаваемым кредитам типична для банковских сделок и позволит расширить круг заемщиков и привлечь дополнительные средства.

Еще одним предложением для увеличения объемов ипотечного кредитования и вовлечения в него большего количества заемщиков является экономическое стимулирование организаций и предприятий, материально содействующих решению жилищной проблемы своих работников посредством ипотеки. Форма участия работодателя может быть различной, но так или иначе связанной с частичным принятием на себя обязательств заемщика. Помимо повышения мотивации труда своих работников, организации можно предложить определенные льготы, связанные с налогообложением, в частности по размеру уплачиваемого ЕСН.

Механизм перераспределения средств из других отраслей экономики в производственные

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки. Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют порядка 8-10% годовых в валюте. Однако привлекаемые на банковском рынке ресурсы обычно дороже.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать такие условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

Однако коренное изменение структуры финансового рынка в сторону увеличения доли долгосрочных ресурсов может произойти только благодаря запуску первичного и вторичного рынка закладных бумаг, других жилищных облигаций для населения и инвесторов. Актуальность развития этого сегмента фондового рынка была отмечена руководством Банка России. Значит, есть надежда, что в обозримом будущем такой рынок будет создан

3.4 Формирование механизмов привлечения в экономику сбережений населения

3.4.1 Выпуск государственных целевых облигационных займов

Для формирования самофинансируемой системы ипотечного кредитования необходимо массовое привлечение в нее сбережений населения. Частные накопления - те средства, которых не хватает экономике на данном этапе ее развития.

Проблема привлечения частных сбережений в экономику не нова, однако до сих пор нет экономических моделей и механизмов которые способствовали бы их аккумулированию. Основных причин этого две: высокая инертность частных инвесторов и их низкая мотивация на фоне череды финасово-экономических потрясений, повлекших потерю сбережений. Оптимальным решением, «точкой пересечения» интересов сберегателей и экономической целесообразности является ипотечное кредитование. В этой связи необходима разработка и внедрение механизмов притока частных инвестиций в экономику посредством реализации ипотечного кредитования.

В качестве одного из таких механизмов можно предложить государственные целевые облигационные займы. В основе данного финансового инструмента лежит идея аккумуляции средств населения с целью последующего инвестирования привлеченных средств в систему ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования кредитных организаций.

У данной модели формирования ресурсной базы имеется ряд преимуществ, а именно.

1. Государственный заем подразумевает госгарантии по инвестициям частных лиц. Данное обстоятельство является принципиальным в условиях серьезного недоверия к различным финансовым институтам, и в первую очередь - к банкам.

2. Облигационный займ, как средство привлечения ресурсов, является привычной и знакомой формой заимствований.

Важное значение имеет популяризация облигаций государственного займа. Для этой цели можно придать этим ценным бумагам особую характеристику - возможность оплаты ими обязательного первоначального взноса при ипотечном кредитовании. Такая форма инвестиций (в облигации) представляется весьма удобной как для отдельных лиц, позволяя им вести накопления по мере получения доходов, так и для государства - в результате повышения инвестиционного интереса к ним. По своей экономической сути такая модель мобилизации ресурсов напоминает принцип ссудосберегательных касс и накопительных счетов. Но, имеются и различия.

1. Облигация является обязательством, напрямую гарантированным государством.

2. Облигации обезличены, в связи с чем они могут быть подарены, проданы, либо переданы по наследству.

3. Такая модель (облигационный заем) проста и готова для использования, в то время как для организации и развития ссудосберегательных учреждений и проведения операций по специальным накопительным счетам необходимо создание соответствующей нормативно-правовой базы и организация контроля за ее соблюдением.

4. Привлеченные средства могут быть инвестированы в строительство нового жилья, тогда как объектом ипотеки может служить только готовое жилье.

Проанализировав экономическую целесообразность, необходимо изучить вопрос доходности облигаций целевого госзайма.

При ценообразовании на данный финансовый инструмент необходимо учесть доходность по аналогичным бумагам. По данным официального сообщения Департамента внешних и общественных связей Банка России от 27.01.2005г. доходность 5-летних облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом составила 7,70 - 7,84 % годовых. Но, важно понимать, что облигации целевого (ипотечного) государственного займа будут являться для частных инвесторов, в первую очередь, средством накопления, а не средством инвестирования. Необходимо также учесть то обстоятельство, что процентные ставки снижаются и такая динамика ожидается на среднесрочную перспективу.

Важным этапом реализации данного механизма формирования инвестиций является размещение облигаций и формирование их рынка. Для этой цели можно использовать банков-агентов, работающих с физическими лицами, и в частности, систему Сберегательного Банка РФ с его разветвленной филиальной сетью. Данное финансовое учреждение оптимально подходит для организации обращения указанных облигаций. Если условно предположить что номинальной стоимостью облигаций будет 1.000 руб., то банку-агенту, можно установить «оптовую цену приобретения», условно 980 руб., где разница будет его комиссионным вознаграждением. Привлекательность облигаций государственного целевого займа должна быть обеспечена их ликвидностью, то есть возможностью обратной реализации. Должна быть установлена цена обратного выкупа, предположим 850 руб. Как следствие, обеспечение ликвидности данных бумаг, и введение экономического рычага, понижающего объем «сброса» облигаций.

Безусловно, при всей разумности и целесообразности данного экономического механизма возникнет вопрос востребованности облигаций целевого государственного займа и необходимость их популяризации. Одним из предложений является решение о частичном зачете при приобретении облигаций государственного займа советских времен. При этом, в целях снижения спекулятивных сделок на операциях с данными бумагами размер зачета можно приравнять к размеру дисконта при выкупе. Рассмотрим это на условном примере. Новая облигация номилом 1000 руб. выкупается по цене 850 руб., то есть дисконт при выкупе составляет 150 руб., тогда размер зачета старых советских облигаций должна составлять 150 руб. Такое решение должно способствовать повышению интереса населения к новым облигациям, так как у старых облигаций появляется некая стоимость, которую можно реализовать.

Другая причина, в поддержку данного решения - государство демонстрирует готовность хоть частично платить по старым обязательствам. При этом происходит не простое погашение обязательств по внутреннему госдолгу, но и привлечение посредством этого инвестиций.

...