Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов.

Выбор конкретных инструментов и технологий определяется условиями, включающими в себя экономическую ситуацию, финансовые возможности, вид операций, предпочтения кредитора и заемщика, риски. Правильность выбора кредитного инструмента - одна из наиболее сложных задач для финансово-кредитного института, занимающегося ипотечными операциями.

В зависимости от условий погашения ипотечного кредита и процентов по нему ипотеку делят на: пружинную, ролл-оверную, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом.

Ипотека "пружинная" - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Ипотека ролловерная (англ., rollover) - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролловерный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой ("пружинной" ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов - "шаровая" ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита уменьшается на величину периодических выплат и сумму выплаченных процентов. Подробная схема классификации ипотечных кредитов по способу регулирования представлена на схеме (см. следующую страницу).

Рис. 1.3

ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ ПО СПОСОБУ РЕГУЛИРОВАНИЯ

Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых банком, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это увеличивает вероятность погашения кредита в срок.

Государственная регистрация договора залога.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заключение договора страхования.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

Договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика) (в настоящий момент рассматривается вопрос об отмене данного вида страхования).

Объект страхования - имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика. Заемщик дополнительно может застраховаться на случай потери работы (для получения ипотечного кредита эта страховка не требуется).

Договор страхования риска утраты и повреждения имущества - предмета залога (имущественное страхование).

Объект страхования - квартира, передаваемая в залог. Имущество может страховаться на случай следующих основных событий: пожар, залив, механическое повреждения, противоправные действия третьих лиц.

Договор страхования права собственности владельца имущества - предмета залога (имущественное страхование).

Объект страхования - право собственности на квартиру, передаваемую в залог. Данный вид страхования для России достаточно новый. Но он очень актуален в связи с имеющимися до сих пор место юридически нечистыми сделками на рынке недвижимости. Например, сделка купли продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана.

VI этап. Обслуживание ипотечного кредита.

На шестом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое вклю-чает:

выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

контроль за целевым использованием кредита в период строительства
или реконструкции объектов кредитования;

наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

Кредитная организация осуществляет контроль за целевым использованием ипотечной ссуды (покупкой или строительством жилья), а также за полнотой и своевременностью платежей по ипотечному кредиту. Кроме того, банк осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кре-дита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются опера-ции по реализации залога. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, - 1999 г., - с.377-380

VII этап. Формирование финансовой базы ипотечного банка.

Ипотечный банк осуществляет продажу закладной на вторичном рынке закладных внешнему инвестору.

На разных этапах ипотечного кредитования неизбежно возникают финансовые риски во многом определяющие параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.).

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.

Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных институтов - разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальную оценку залога, оценку рисков, введение элементов страхования и др.

Для ипотечного кредитования особо важным являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок, кредитный риск, риск ликвидности.

Кредитный риск - это риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков (риск неуплаты основного долга и (или) процентов по нему), уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчей залога.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам раз-вития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипо-течные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных техноло-гий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской поли-тики. Это предполагает квалифицированную работу служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом.

Для снижения риска неплатежа применяют различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должен превышать 25-45%Архипов А.П. , Ахвеледиани Ю.Т. «О страховании рисков ипотеки»: Финансы № 3, 2006 с. 40. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот про-цент составляет 50-60%, в США - 75%. Остальные 25-40% стоимости недви-жимости - собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости.

Таким образом, цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возник-новения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (раз-мер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от пред-мета ипотеки (залога).

В мировой практике существует еще один важный показатель надеж-ности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансиро-ванной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразви-тых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного креди-та могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к сово-купному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель более чем в десять раз выше средних рыночных показателей.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необхо-димость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кре-дитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

контроль за качеством предоставляемых кредитов;

распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.

Процентный риск - это риск снижения прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок.

Банковская прибыль (доход кредитора) фор-мируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной си-туацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором непра-вильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда про-центная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в бу-дущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депо-зитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002 г., с.56-58

Для защиты от роста инфляции банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т.е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

В российской практике банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, так же преодолевают риск процентной ставки посредством использования различных кредитных инст-рументов. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязан-ной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апроби-ровал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавли-ваемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита в валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик произ-водит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. Данные опроса показывают, что в Москве коммерческие банки в основном исполь-зуют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.)

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выдан-ным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публи-куемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако это также не по-зволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические реше-ния об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с из-менением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности - это риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности или стоимости кредитных линий, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательст-вам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пасси-вов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств по залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов.

В отношении Росси альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, владеющего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций.

Валютный риск - это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение курса рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно при резком падении курса рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.

Риск альтернативного выбора - это риск потерь при реинвестировании денежных средств, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения).

Подводя итог вышесказанному, можно констатировать, что ипотечное кредитование - один из развитых и давно сформировавшихся типов банковского кредитования.

Основными его особенностями и отличиями от других видов банковских кредитов является:

Залог недвижимости как форма обеспечения кредита;

Целевая направленность кредита на развитие недвижимости:
приобретение жилья; строительство недвижимости; мелиорация земель в сельском хозяйстве, т.е. это любые капитальные вложения для улучшения и развития недвижимости;

Долгосрочность (до 30 лет);

Ипотечный кредит сопровождается эмиссией ценных бумаг
(закладных и облигаций);

Во всех странах ипотечное кредитование пользуется большой государственной поддержкой (это создание законодательной и
нормативной базы, налоговые льготы и прямая финансовая
поддержка субъектам ипотечных отношений);

Погашения кредита в рассрочку (различные схемы).

Банк не только помогает решать жилищные проблемы и внедрять принципы платности приобретения жилья, но фактически является менеджером внедрения указанных программ, связанных с работой на рынке недвижимости.

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования. (Модели ипотечного кредитования в зарубежной практике)

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования в каждой стране имеет свои особенности. Некоторые из организационных моделей ипотеки успешно сосуществуют на финансовых рынках одних и тех же стран.

В некоторых странах (Бельгия, Ирландия, Люксембург, Великобритания, США и др.) финансирование ипотечной системы осуществляется при помощи обычных срочных вкладов и срочных займов. В других странах (Дании, Германии, Италии, в меньшей мере - во Франции, Нидерландах, Португалии, Испании) ипотека рефинансируется посредством обеспеченных закладными ценных бумаг (облигаций). Рефинансирование ипотечного кредитования производится и в форме секьюритизации, т.е. эмиссии ценных бумаг, имеющих общую гарантию - пул закладных (США, система развивается во Франции, Великобритании, Австралии, Испании, Швеции, Канаде, Дании и др.). И наконец, ипотека может финансироваться в рамках системы стройсбережений (Германия, Франция, США).

В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования, это:

Замкнутая (автономная);

Усеченно - открытая;

Расширенно открытая

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если он ранее, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. Поэтому данная модель ипотеки реализуется в трех последовательных фазах: периоде накопления, времени ожидания кредита, собственно кредитном периоде.

По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Ограничения кредитования, включенные в такую модель, отодвигают во времени момент приобретения членами ссудо-сберегательной организации недвижимости и лимитирует размер ипотечного кредита. Однако, кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ипотечных банков ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу.

Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.

Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег. Подобная независимость особенно предпочтительна в условиях экономической нестабильности.

Система жилищных сбережений успешно и широко используется в Германии, Франции и некоторых других европейских странах. Именно поэтому данную модель принято называть германской или европейской. В её современной форме удачно сочетается государственный протекционизм (финансовая поддержка государством инициативы граждан по улучшению своих жилищных условий), механизмы целевого сбережения и целевого кредитования конкретного человека.

В настоящее время существуют три типа ссудо-сберегательных учреждений:

Полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы - Bausparkasse в Германии);

Относительно закрытого типа (строительные общества -Buildingsocieties в Великобритании, сберегательные учреждения Франции), где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики;

Полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США - Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

Германская ипотечная модель называется системой стройсбережений и охватывает практически всю страну. Граждане Германии (обычно молодые люди или молодые семьи) за несколько лет (обычно за 3-4 года, а раньше за 7-10 лет) до момента приобретения жилья начинают накапливать денежные средства в специализированных учреждениях - банках или сберкассах (структуры Bausparkasse, Schwabisch Hall и др.). Когда размер накоплений достигает 40-50 % стоимости будущего жилья, вкладчик одновременно приобретает право на государственную дотацию (до 10 % стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты остальной его части. Период ожидания получения кредита длится от одного до двух лет. Кредит предоставляется на срок от 6 до 18 лет (в среднем на 10 лет) под фиксированную ставку 5-6 % (раньше - 2,5-4,5 %). Государственными контролирующими органами по операциям такого рода установлена маржа в 2% по отношению к сберегательной ставке.

С аккумулированные на этапе сбережений денежные ресурсы используются в качестве ресурсов для предоставления кредитов тем, кто обратился в систему стройсбережений раньше и уже имеет право на получение кредита. Такое право на кредит предоставляется в соответствии с определенными приоритетами: учитывается сумма накапливаемых денег и необходимое для этого время. Потенциальный заемщик, накопивший максимальную сумму средств за самый длительный отрезок времени, получает кредит первым. Помимо того, он может перенести срок получения кредита на любое удобное для него время, не потеряв при этом своего приоритетного права.

Свою нишу в Германии занимают частные кассы и банки, где потенциальные заемщики накапливают средства для первоначального взноса в ипотечные банки. В данном случае предусмотрено накопление 40-50 % первоначального взноса в банк, а остальную часть взноса покрывает государственная дотация и кредит. Процентная ставка по кредиту такого рода находится в пределах 4,5-8,5 % на протяжении всего срока, который обычно составляет от 6,5 до 18 лет.

Замкнутая германская модель ипотеки, позволяя гарантированно предоставлять жилищные кредиты на льготных условиях, имеет неоспоримые достоинства - независимость источников и цены кредитных ресурсов от состояния финансового рынка (льготную и неизменную процентную ставку по кредитам в рамках такой модели). Государственная поддержка системы стройсбережений, осуществляемая в форме специальной программы субсидирования, также оказывает заметной влияние на развитие данной ипотечной модели. Государство предоставляет заемщикам премии на жилищное строительство (они зависят от размера накоплений и предоставляются гражданам с низким и средним уровнем доходов), либо налоговые льготы (на 10% от величины сбережений сокращается налогооблагаемая база).

Французская ипотечная модель формировалась под влиянием её германского варианта, однако со временем их организационное обеспечение приобрело ряд существенных отличий. В 70-е годы французская модель трансформировалась в относительно «открытую», сориентированную на вкладчиков, заинтересованных во вложении свободных денежных средств в систему жилищных контрактных сбережений. Естественно, что такая заинтересованность должна иметь четкую мотивацию, и что она заключается в создании условий, выгодных для таких вкладчиков.

В настоящее время во Франции существуют две программы жилищных сбережений: так называемые жилищные накопительные счета (CEL) и плановые жилищные сбережения (REL).

Минимальный срок накопления в зависимости от вида контракта составляет от полутора до четырех лет, а их максимальный размер находится в пределах от 100000 до 300000 французских франков. REL - контракты всегда могут быть переоформлены в CEL- контракты, чтобы сократить длительность периода накопления. После завершения накопительного этапа клиент получает право на получение кредита, которое сохраняется за ним в течение 10 лет. Дополнительную привлекательность французским сберегательным программам придает возможность для близких родственников объединить права на получение кредитов по любой из них.

Во Франции срок кредитования выбирается заемщиком и может составлять от 2 до 15 лет. Процентная ставка по кредитам является фиксированной на период действия договора и определяется в зависимости от сберегательной ставки по данному контракту и маржи, устанавливаемой Министерством финансов. Как правило, ставка составляет от 4,25 до 6,32 % и обычно на 4% ниже уровня ставок по другим ипотечным кредитам.

Процентный доход по обеим программам с учетом предоставляемых в их рамках государством налоговых льгот вполне конкурентоспособен. Максимальная ставка по сбережениям такого рода во Франции достигает 6%, а получаемый процентный доход полностью освобождается от налогов.

Основные отличия REL- от CEL-контрактов заключается в том, что государственная премия по первым предоставляется даже тогда, когда кредит не получен, а по вторым - только в случае, когда заемщик берет ссуду. Помимо того, неодинакова и зависимость между размером накоплений и суммой предоставляемых в рамках данных сберегательных программ кредитов. По REL программе размер кредита лимитируется таким образом, чтобы платежи по кредиту превышали процентный доход по сбережениям в 2,5 раза, а по CEL - в 1,5.

Вторая модель - усеченно-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Значит, и число специализирующихся на ипотеке участников финансового рынка ограниченно. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки.

Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитн-финансового рынка в стране.

Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Организованная таким образом ипотека обычно не предполагает установления каких-либо стандартов, регламентирующих параметры предоставления кредитов - банки их определяют самостоятельно в каждом конкретном случае. В силу этого, особенно в тех странах, в которых не получили распространения другие модели ипотечного кредитования, т.е. где предложение ипотечных ресурсов ограничено, ставки по таким кредитам, как правило, завышены, а сроки сокращены по сравнению со стоимостью и продолжительностью кредитования в рамках других ипотечных моделей.

Отдельная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

Классическое воплощение ипотечная система нашла в расширенной модели ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной поток кредитных ресурсов для и этой цели поступает со специально организованного для рефинансирования ипотеки рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными, т.е. в конечном счете недвижимым имуществом должников. Механизм функционирования вторичного рынка ценных бумаг такого рода подчинен главной цели - постоянному притоку денежных ресурсов для ипотечного кредитования. Однако для того, чтобы ипотечная система в таком случае могла полноценно функционировать, должна быть достаточно развита инфраструктура финансового рынка в целом, и сектора обращения закладных в частности.

Еще одной непременной предпосылкой существования такой модели ипотеки является государственное регулирование. Разумеется, данное регулирование должно включать меры и чисто экономического, и принудительного характера. Естественно, что первые предполагают создание определенных обстоятельств для выгодного вложения средств в ипотечную систему. Принудительные же меры определенным образом регламентируют деятельность в данной сфере и в целом направлены на решение тех или иных общегосударственных задач.

Государство содействует функционированию вторичного рынка закладных и/или осуществляет частичный контроль за эмиссией ценных бумаг, производных от закладных. Последнее замечание относится прежде всего к поддержанию баланса между закладными, проданными ипотечными банками, с одной стороны, и эмитированными (и, значит, обращающимися на вторичном рынке) ценными бумагами, обеспеченными данными закладными, с другой. Это означает, что в каждый конкретный момент совокупная цена первой группы ценных бумаг должна быть равна общей цене бумаг второй группы. Такое соответствие не является обязательным для стоимости первичных закладных и общего объема полученных на вторичном рынке кредитных ресурсов для ипотеки, поскольку источниками кредитов могут являться и собственные средства ипотечных банков, и привлеченные другим образом ресурсы.

Данной модели ипотеки присуща большая стабильность, чем ограниченной первичным рынком закладных, поскольку эмитированные и обращающиеся на вторичном рынке ценные бумаги имеют заранее объявленную доходность и сроки погашения. Но такая стабильность также имеет свои границы - кредитные ресурсы получают главным образом на финансовом рынке у независимых инвесторов. Значит, и на рассматриваемую модель ипотеки в конечном счете оказывает влияние состояние данного рынка. Именно поэтому рассматриваемая модель может быть успешно использована в странах с относительно устойчивой экономикой. Наиболее развита и наиболее широко распространена она в США, поэтому данную модель принято называть американской.

Американская ипотечная модель предусматривает возможность сразу же приобрести квартиру или дом, располагая определенным уровнем дохода. Оплачивается лишь незначительная часть стоимости готового жилья - так называемый стартовый взнос, который составляет, как правило, 25-30 % общей стоимости жилого помещения. Остальная часть стоимости погашается за счет заемных средств, полученных в специализированном ипотечном банке, который выдает их под залог недвижимого имущества.

Недвижимость, выступающая в качестве залога, может уже находиться в собственности заемщика или приобретаться им в результате ипотечной сделки. Как правило, годовые проценты по сделкам не превышают 3-7 %, а срок ипотечного кредита находится в пределах 15-30 лет в зависимости от ежегодного дохода заемщика и от схемы применяемой ипотеки.

Ипотечные банки начальные операции, т.е. собственно предоставление кредита, осуществляют за счет собственных ресурсов - капитала и привлеченных средств. Сформировав портфель первичных закладных, банки выходят на вторичный рынок закладных и продают их специализированным финансовым корпорациям. Обеспеченные закладными ценные бумаги - ипотечные облигации - считаются высоколиквидными и надежными бумагами, поскольку их обеспечением в конечном счете являются заложенные объекты недвижимого имущества, а проценты по ним более высокие, чем по обычным банковским депозитам. Финансовые корпорации размещают такого рода облигации как среди крупных инвесторов, так и среди вкладчиков, не располагающих значительными размерами денежных средств.

Банки, получив в результате продажи пакетов закладных средства, используют их для предоставления новых ипотечных кредитов. Однако, продажа закладных не снимает ответственности по кредитам с выдавших их банков. Доходы ипотечных банков формируются за счет сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Развитый вторичный рынок закладных позволяет в рамках такой модели решать проблему дефицита долгосрочных кредитных ресурсов.

Относительно сложная и разветвленная система рефинансирования ипотеки в США ориентирована на решение разнообразных задач и на различные слои населения, в том числе и со средним или низким уровнем доходов.

И первая, и вторая ипотечные модели используют, в основном, рыночные механизмы и, следовательно, им присущи как преимущества, так и недостатки таких механизмов. Для этих моделей ипотеки важным является соотношение между банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая зависит от доходности ценных бумаг, выпущенных на основе закладных, а также между платой профессиональным участникам данного сектора финансового рынка (включая страховые компании) за специализированное обслуживание ипотечных кредитов на всех уровнях применяемой системы. Именно данными соотношениями регулируется спрос и предложение денежных средств на ипотечном рынке.

Американская и германская (европейская) модели ипотеки при всем своем различии имеют и некоторые общие черты. К ним, прежде всего, относится государственная поддержка ипотечных систем - правовое и финансовое регулирование данного вида деятельности, её государственное гарантирование и страхование. По своей организационной структуре обе модели носят банковский характер. Во многом похоже и процедурное сопровождение ипотечного кредитования в обеих рассматриваемых системах.

В России сегодня наибольшее развитие получила «американская» система ипотеки, хотя есть опыт применения и «немецкой» системы стройсбережений.

Вывод: Рынок ипотечного кредитования представляет собой сложную разветвленную структуру связанных между собой элементов, обусловленную определенными моделями и схемами организации, а также совокупностью предпочтительных финансовых технологий и инструментов. Применение различных моделей и схем организации, финансовых технологий и инструментов, а также их эффективность определяются в основном степенью учета действующих факторов. Основной задачей ипотечного рынка является выбор не только оптимальной модели организации, но и максимально мобильных, приближенных к текущим быстро меняющимся условиям инструментов и технологий.

2. Становление ипотечных отношений в Российской Федерации. Проблемы развития

2.1 Предпосылки развития и социально-экономическая значимость ипотечного кредитования в России

Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны.

Наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования, по мнению многих исследователей Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. -СПб: Питер, 2001 с.12, является кредитование под залог жилой недвижимости.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно, как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Необходимость внедрения ипотечного кредитования для решения жилищных проблем граждан очевидна: во-первых, существенно социальные проблемы, а во-вторых, ипотека способствует развитию строительной отрасли, рынка недвижимости, создает условия для инвестирования в экономику.

Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач государственной политики России.

За последнее десятилетие XX в., особенно со времени со времени начала реформ по переходу к рынку, в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли существенные изменения. Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах. Кардинальным образом изменилась система ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. Значительно увеличилась доля частного сектора. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 80%, к концу столетия сократилась до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля средств федерального бюджета - до 15%. Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение почти в 2 раза). При этом доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза.

В результате те политики бесплатной приватизации и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности изменилась и структура действующего жилищного фонда по формам собственности. Только в 1999 г. населением России за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 13,8 млн.м2 жилья, что составило 114,6% к предыдущему году.

Таким образом, государство перестало играть роль основного финансирующего органа, в сложившейся ситуации поиск источников финансирования, которые могли бы заменить государственные, стал актуальной проблемой для большинства российских городов. Опыт многих стран показывает, что решение жилищной проблемы возможно, если создать условия, позволяющие населению приобретать квартиры на рынке за счет собственных средств в рамках реализации программы ипотечного кредитования.

Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования призвано играть государство, которое:

Определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования;

Формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

Создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

Создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Правительством РФ ещё в 2000 году была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки. Однако реализация данной Концепции осуществлялась слишком медленно.

Ситуация изменилась 28 февраля 2003 года, когда Госсовет РФ признал развитие ипотеки главной стратегической задачей государства в решении жилищной проблемы россиян. А следом, в марте, Президент России Владимир Путин высказался за развитие системы рыночного, а не дотационного, как было до сих пор, ипотечного кредитования.

В настоящее время Распоряжением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 1073-р, утвержден план действий Правительства РФ на 2004 год по реализации основных положений послания Президента Федеральному Собранию РФ от 26 мая 2004 г.

Согласно которого, правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, приобрести - за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. В частности, были четко обозначены следующие необходимые условия, позволяющие применять механизм жилищной ипотеки:

четкая правовая база, обеспечивающая развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;

отсутствие монополии на строительных рынках;

принятие четких и понятных правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству;

наличие гарантий прав собственников, добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам;

- рефинансирование системы предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности - молодых семей.

К настоящему моменту в России созданы предпосылки как на федеральном, так и на региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования. Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

а) для населения:

разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 6 %) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 55 %), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

возникновение среднего класса (около 16% населения), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

повышение подвижности населения в пределах территории страны;

рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей:

разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

в) для банков и финансовых инвесторов:

укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

создание инфраструктуры рынка недвижимости;

рост конкуренции.

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» со 100 % государственным участием.

Цели и задачи Агентства определены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.95 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному кредитованию»; постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.2001 г. «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Непосредственными целями Агентства являются:

создание единых стандартов индивидуального жилищного кредитования;

обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредитов;

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения Агентством разработана и внедряется двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

К настоящему моменту разработанные АИЖК на основании российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования стандарты включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским компаниям).

Важной составляющей единой двухуровневой системы рефинансирования является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов Российской Федерации и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры (в настоящее время АИЖК работает в 58 регионах с 86 организациями (на февраль 2006 года)). Это позволяет унифицировать и контролировать единым уполномоченным государственным органом в лице АИЖК процессы ипотечного кредитования по всей России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования может стать мощным стимулом к развитию экономики, что, в свою очередь, повлечет улучшение социальной ситуации в стране. Рассмотрим социально-экономическую значимость ипотечного кредита для России.

Макроэкономическое значение («локомотив экономики»):

укрепление семьи, частной собственности;

снижение инфляции, формирование упорядоченного рационального потребления, так как ипотечное кредитование является механизмом, стимулирующим снижение так называемого текущего потребления;

позволяет запустить механизм мультипликатора: вложения средств в ипотечное кредитование приводит к многократному увеличению спроса на товары и услуги отраслей хозяйства, связанных с жилищным строительством, поскольку в оборот вовлекаются незадействованные сбережения населения;

возникает необходимость создания новых предприятий и организаций для участия в ипотечном кредитовании, что приводит к образованию новых рабочих мест и снижению безработицы;

стимулирует рост производительности труда, т.к. возникает необходимость в большем доходе и желание более быстрого выкупа жилья;

ипотечное кредитование может стимулировать легализацию доходов граждан, т.к., при оформлении ипотечного кредита, будущий заёмщик, должен предоставить в банк документальное подтверждение своего дохода и членов своей семьи, т.е. желающие и имеющие возможность улучшить свои жилищные условия, в более полном объеме будут афишировать свои доходы. Суммы, полученные от уплаты налогов по доходам (льготные), в какой то мере, пойдут на поддержку ипотечного кредитования со стороны государства. Возможно, часть таких денег пойдет на выплату субсидий малоимущим гражданам, не имеющих возможность в полной мере самостоятельно оплатить ипотечный кредит.

...