Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Социальное значение:

решение жилищной проблемы;

жизненный уровень населения возрастает, а зачастую-высокими темпами: формируются дорогостоящие материальные активы у населения в виде жилья. Новое жильё, в свою очередь, требует комфортабельной обстановки и хорошего и качественного ремонта;

переориентация спроса с текущего потребления на перспективные долгосрочные потребительские цели, связанные с улучшением жилищных условий;

снижает радикальные политические настроения в обществе и каждом отдельном коллективе;

повышается ответственность граждан во всех отношениях (к работе, к дому, к окружающей среде и т.д.);

ускоряет формирование так называемого «среднего класса» - основы стабильности гражданского общества.

Фактор развития денежно-кредитной системы:

развитие сберегательного дела (предварительное накопление);

долгосрочные ресурсы;

развитие рынка ценных бумаг (оборот закладных, ипотечных облигаций);

развитие финансовых институтов через формирование надежных активов из ипотечных ценных бумаг - вторичных ипотечных ссуд.

4. Решение ряда региональных и отраслевых проблем:

оживление местного и регионального хозяйства;

развитие стройиндустрии на местах;

появление финансовых ресурсов в сельском хозяйстве;

развитие производства товаров домашнего обихода;

развитие предложения как дешевых, так и дорогих вариантов жилья в зависимости от региональной специфики и социального уровня заемщика;

развитие рынка недвижимости в регионах.

Таким образом, все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Таким образом, ипотечное кредитование становиться очень важным звеном в цепочке мероприятий по решению социально - экономических проблем.

2.2 Государственная поддержка ипотеки

Одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.

Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Деятельность всех участников рынка ипотечного капитала должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.

Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Государственное управление ипотечным рынком заключается в обеспечении благоприятных условий его развития и эффективного взаимодействия с сопряженным сектором экономики. В частности, это:

формирование законодательной базы, регулирующей все правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, и обеспечивающие устойчивое развитие ипотечного рынка в целом;

разработка и принятие унифицированных ипотечных стандартов и правил, направленных на защиту прав инвестора, заемщика и кредитора;

мероприятия, направленные на контроль над инфляционными процессами, тормозящими развитие рынка ссудного капитала;

предоставление государственных гарантий с целью снижения ипотечных рисков;

мероприятия, направленные на создание гарантированных низко рискованных финансовых инструментов, служащих ориентиром на рынке ссудного капитала;

внедрение эффективных мероприятий по государственному субсидированию при ипотечных сделках;

мероприятия, направленные на укрепление финансово-кредитной системы, в частности на процессы сбережения и накопления, вовлечения ресурсов в экономический оборот как основы для появления долгосрочных кредитных ресурсов;

использование и управление административным ресурсом для привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечных кредитов;

мероприятия, направленные на устойчивое функционирование рынка ипотечных ценных бумаг.

При формировании ипотечной политики для России важен региональный аспект, в силу существенных, а часто и резких различий в природных условиях и ресурсах, в уровнях экономического потенциала, плотности населения, уровня жизни населения, специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов между регионами страны. Учет региональных особенностей тесно связан со спецификой государственного устройства (Федеральный, субфедеральный и местные уровни власти). На каждом из этих уровней могут использоваться свои методы и формы государственной поддержки ипотеки, соответствующие региональной специфике.

Важно, чтобы макроэкономическая, кредитно-денежная политика, валютное регулирование не противоречили бы ипотечной политике и не наносили по ней ударов.

Поддержание системы ипотечного кредитования в активном состоянии возможно путем использования государством различных форм и методов на различных уровнях государственной власти (на федеральном, субфедеральном, местном).

Первая группа методов может представлять собой различные формы прямой финансовой поддержки. Например:

дотация банку, компенсирующая низкий процент по ипотечным кредитам;

безвозмездная субсидия заемщику, доходы которого ниже определенного уровня, в процентах от стоимости приобретаемого жилья (в пределах социальной нормы);

налоговая льгота заемщику с поступлением суммы льготы на накопительный счет заемщика;

дотация строительной компании, компенсирующая низкие цены реализации квартир.

Прямое финансовое участие государства должно быть направлено на поддержание высокого платежеспособного спроса и на всемерное снижение процентных ставок ипотечных ссуд.

Вторая группа методов может заключаться в том, что государство (в лице своих органов) участвует в качестве субъекта ипотечного рынка. Например:

выкуп ипотечных ссуд государственным ипотечным агентством (или уполномоченной специализированной организацией);

страхование ипотечных кредитов государственными страховыми компаниями;

выпуск государственным ипотечным агентством облигаций, обеспеченных либо жилым фондом и другими объектами недвижимости, либо имеющими гарантии бюджета (любого уровня), с целью последующего рефинансирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием;

стимулирование рынка ипотечных ценных бумаг путем установления обязательных лимитов в структуре активов консервативных инвесторов (частные пенсионные фонды, страховые компании);

бюджетная гарантия надежности ипотечных ценных бумаг, эмиссия которых регулируется государством;

выкуп ипотечными агентствами старого жилья у заемщиков, что
создаст необходимый жилищный фонд у ипотечного агентства.

Перечисленные выше методы могут не только поддержать рынок ипотечного кредитования, но и различные сегменты данного рынка (первичный и вторичный рынок ссуд, рынок ипотечных ценных бумаг), а так же приблизить и упростить механизм
ипотечного кредитования.

2.3 Правовые основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

После 1917 года в России ипотеки как таковой не существовало, гражданское законодательство СССР допускало залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась. Впервые вопрос о развитии ипотеки на современном этапе в России был поставлен в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». В данном законе ипотеке была целиком посвящена гл.2 разд.2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека», нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса. Закон «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г., но все же не достаточным.

Серьезной основой создания соответствующей правовой базы для формирования цивилизованного рынка недвижимости в России и основным источником залогового права явилось введение в действие с 1 января 1995 г. нового ГК РФ. Закон о залоге применяется постольку, поскольку он не противоречит ГК РФ. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и переход таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования. Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы они не давали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Таким образом, основной массив норм, регулирующих ипотечные отношения, приведен в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем нашли отражение следующие положения:

Основания возникновения ипотеки; обязательство, обеспечиваемое ипотекой; предмет ипотеки;

Основные требования к содержанию договора об ипотеке и порядок его заключения;

Государственная регистрация ипотеки;

Закладная как ценная бумага;

Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеки;

Обращение взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализации этого имущества;

Особенность ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.

Таким образом, законом установлено, что ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполнении работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. -СПб: Питер, 2001 с.12, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования.

Правила закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, при условии, что оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Ипотека недвижимости, находящейся в общей собственности возможна лишь с согласия всех собственников, но залог доли в общей долевой собственности согласия остальных собственников не требует.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения договора, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В случае жилья, это должно быть только право собственности.

Договор об ипотеке составляется с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Законом установлено, что договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

После государственной регистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закон предусматривает возможность обращения закладных. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При этом уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Кроме того, предусматривается возможность залога закладной как с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной), так и без ее передачи в обеспечение обязательства по кредитному договору (или иного обязательства).

Таким образом, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р «Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.

Одновременно устанавливается, что брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. При этом договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей. Таким образом, существующее законодательство позволяет формировать пулы закладных и привлекать средства институциональных инвесторов.

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:

Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 1.07.1998г № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки.

В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производится с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 56 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ.

Таким образом, при ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.

Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке - банки-кредиторы и институциональные инвесторы - операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

В качестве ключевого вопроса создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Концепция предусматривает стандартизацию процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Концепцией предусматривается государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) для граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Цель данного закона - способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки - ипотечные специализированные ценные бумаги. Эти бумаги позволят получить заемщикам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг (основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты по сравнению с банковским процентом.

Под ипотечными ценными бумагами подразумеваются облигации с ипотечным покрытием (облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия) и ипотечные сертификаты участия (именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств).

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитовании в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С 1 марта 2005г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральный закон «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. В 2005г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Банковские аналитики возлагают большие надежды в сфере развития ипотечного кредитования в России на принятый пакет законов. Рассмотрим основные положительные моменты данных законопроектов.

Одним из самых больших достижений законодательной реформы, по мнению экспертов, стала отмена обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке между клиентом и банком. Ранее гражданам приходилось оплачивать за подпись нотариуса 1,5% от суммы кредита - что является значительной суммой, если учесть, что средний размер кредита во многих банках составляет $50-80 тыс. Без заверения специалиста сделка считалась недействительной. Если все же найдутся желающие заверить сделку у нотариуса, оплачивать им придется всего 200 рублей - согласно вновь установленному размеру государственной пошлины.

Вторым важным изменением является то, что для кредитных организаций существенно упростилось обращение взысканий на заложенное жилое помещение и реализацию этого имущества. Теперь его реализация является основанием для прекращения права пользования имуществом для залогодателя и любых других лиц, проживающих в рассматриваемой квартире (при условии, что жилье было приобретено на заемные средства и заложено по договору об ипотеке или в силу закона), взыскание и реализация жилья возможны даже в том случае, если оно является единственным для гражданина-должника и членов его семьи.

Данное изменение, разумеется, направлено на защиту интересов залогодержателей, которые ранее не имели достаточно прав для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кстати, соответствующие изменения внесены теперь и в Гражданско-процессуальный кодекс. В случае неисполнения заемщиками своих обязанностей и возникновения большой задолженности по платежам их теперь могут просто "выбросить на улицу" из заложенной квартиры. Во всяком случае, кредитные организации имеют на это право по закону. Другой вопрос, как оно будет практически реализовываться? Сначала необходимо решить вопрос об альтернативном или социальном жилье. Что это будет за жилье, где оно будет расположено и кто им станет заниматься - все это пока не решено, в этом слабость нового закона.

Другим сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних детей при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние дети, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. На практике выдача таких разрешений превращалась в настоящую волокиту - в результате нужные бумаги просто покупались за взятку. Причем отказать в выдаче нужного документа не решившимся на взятку гражданам не предоставляло труда.

В соответствии с новой редакцией статьи 77 (п. 3) Закона "Об ипотеке" органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние дети, а только когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено.

Третьим нововведением стало придание объектам незавершенного строительства статуса недвижимости. Ранее банки неохотно давали кредиты под недострой - ведь такие объекты не регистрировались (сейчас эти обязанности возложены на Федеральную регистрационную службу), поскольку не считалось недвижимостью. Следовательно, более дешевая недостроенная “первичка” не могла выступать залогом по сделке.

В новом законодательстве вводится институт ипотечного страхования. Благодаря такой страховке первоначальный взнос за квартиру может быть снижен с 30 до 10% от стоимости жилья.

Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит, что, несомненно, приведет к удешевлению банковских услуг и операций.

В числе прочих послаблений для клиентов - возможность получения налоговых вычетов сразу по завершении сделки через работодателя, а не в конце года через налоговые органы. Кроме того, средства по ипотечному кредиту теперь могут быть направлены не только на приобретение или строительство, но и капитальный ремонт или другое улучшение жилья.

Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты и меры по защите прав граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору ипотеки. В частности, согласно п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, которые предназначены для временного проживания. Предполагается, что за время проживания в таких домах они так или иначе решат свою жилищную проблему.

Немаловажным пунктом в новом законодательстве стало положение о защите “добросовестного приобретателя”. Не секрет, что многие участники рынка недвижимости уделяют недостаточно внимания исследованию чистоты “титула” приобретаемой недвижимости. До принятия указанной поправке весь груз ответственности за недобросовестные действия предыдущих владельцев нес последний покупатель, который мог лишиться права собственности без справедливой материальной компенсации. Теперь же государство взяло на себя бремя ответственности за регистрацию сделок с неожиданно всплывшим темным прошлым, решив защитить покупателей от возможных претензий бывших собственников: в случае, если квартиру все-таки придется отдать, приобретателю будет выплачена компенсация на сумму до одного миллиона рублей.

Вместе с принятыми моментами работа законодателей принесла в жизнь заемщиков и новые проблемы. Во-первых, теперь при покупке под ипотеку земельного участка право залога распространяется и на находящиеся или возводимые на нем здания, что не на руку гражданам. Во-вторых, согласно поправкам, отныне в случае неуплаты долга банки имеют право отнимать у граждан единственное жилье - если именно оно служило залогом по кредиту.

Данные новации благоприятны для банков, поскольку снижают риски при выдаче кредитов, что может привести к снижению процентных ставок Нугаев Р.А., Киприченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития: Деньги и кредит. 2004 № 10 с.24.

2.4 Основные проблемы развития ипотечного кредита в Российской Федерации

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент - АИЖК. В законодательство внесено ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита. Не смотря на отмеченные положительные тенденции на рынке, объемы ипотечного кредитования сегодня продолжают оставаться низкими. Если в развитых странах их доля от ВВП составляет 50%, то в России, долю процента. В.А. Аверченко О законодательном обеспечении развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации: Бизнес и банки №8 от 01.03.2005. Основными факторами, влияющими на доступность ипотечного кредитования, являются следующие.

Ограниченное предложение жилья

В 2005 году продолжалась сложившаяся тенденция к росту объемов жилищного строительства. ( Приложение №…). Организациями всех форм собственности построено 515,1 тыс. новых квартир, введено в действие 43,6 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 106,3% к уровню ввода 2004 года. http://www.gosstroy.gov.ru/itogi22.htm. В тоже время, это на 30% меньше, чем 1990г. Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Количество аварийных и ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. кв. метров, превышает предельно допустимую норму. При этом около половины российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них большая часть тех, кто нуждается в так называемом «социальном жилье». Согласно имеющимся оценкам www.rusipoteka.ru, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья -- примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян.

Таким образом, отсутствие жилья - главный тормоз развития ипотеки. Строят мало - по многим причинам. Сложно и дорого готовить земельные участки под застройку, которые затем выставляются на аукцион, а соответствующие расходы регионам никто не компенсирует. Опережающими темпами дорожают стройматериалы: только за прошлый год себестоимость строительства в среднем выросла на 15,6%. Причина - рост цен на металл, песок, щебень и особенно на цемент (70% роста за год). Рынок цемента серьезно монополизирован, а попытки Федеральной антимонопольной службы добиться снижения цен оказались безуспешными. Наконец, мешают значительные административные барьеры: потенциальный застройщик должен пройти около 50 инстанций для согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Здесь, впрочем, стоит отметить, что излишнее упрощение этой процедуры тоже опасно: в противном случае "уплотнительная застройка" захлестнет все крупные города.

Высокая рыночная стоимость жилья

Высокая рыночная стоимость жилья вызвана не столько высокой стоимостью материалов и строительно-монтажных работ, сколько наличием на рынке посредников, которые реализуют жилье по максимально высоким ценам.

Кроме того, в настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Приобретение жилья через ипотечный кредит по сложившимся рыночным ценам резко завышает объем требующегося кредита и делает его ещё менее доступным для широкого круга заемщиков. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. По данным статистики средняя стоимость 1 кв. метра общей площади жилья, построенного в 2005 году, в целом по Российской Федерации составила 11221 рубль, в 2004 году - 9706 рублей, или 115,6%. http://www.gosstroy.gov.ru/itogi22.ht

Поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен.

Низкая платежеспособность населения.

В текущих условиях спрос на кредит на покупку жилья носит ограниченный характер. Это связано, прежде всего, с низкими доходами и сбережениями населения относительно стоимости жилья и кредита. По данным статистики рост стоимости жилья опережает рост денежных доходов населения на 10 процентных пунктов.

Таким образом, в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей. Возьмем среднюю российскую семью из 3 человек, которая хочет приобрести квартиру площадью 54 кв. м. (по санитарным нормам на 1 человека требуется не менее 18 кв. м.). Стоимость типового жилья колеблется по России от 350 до 1200 долларов США за кв. м. Пусть в среднем стоимость 1 кв. м. составит 775 долларов. Значит, минимальная стоимость такой квартиры будет составлять порядка 42 000 долларов. Используем усредненные условия по кредиту: срок 20 лет, ставка 11,5% годовых в валюте, первоначальный взнос - 25% от стоимости квартиры. Ежемесячный платеж в этом случае составит 340 долларов. При этом банки в целях снижения риска требуют, чтобы ежемесячные платежи заемщика не превышали определенной доли от его совокупного дохода либо дохода семьи. Этот процент обычно растет с уменьшением членов семьи и увеличением суммы кредита. Т.е. если кредит берет семья из одного человека, то ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода заемщика. В нашем примере семья состоит из троих человек и банк определяет минимальный доход этой семьи в 1 133 долларов, из которых 30 процентов будет поступать на ипотечные выплаты.

Только 6-7% семей имеют доходы более 1200 долларов. Причем верхний процент вряд ли нуждается в ипотечном кредите. Кроме того, необходимо учесть, что не все семьи, имеющие необходимый доход, могут получить кредит на 20 лет. Сюда относятся лишь те, кому до 35 лет. Далее, не все семьи имеют сбережения для внесения первоначального взноса и оплаты дополнительных расходов по ипотеке - последние составляют в среднем 4 - 7,5% от суммы кредита. Наконец, условия по ипотечной ссуде ужесточаются в случае серых доходов (растет ставка процента). Но даже если отбросить всю эту информацию, то ясно, что 6-7% российских семей в роли платежеспособных потенциальных клиентов ипотечного банка - слишком незначительная доля для массового развития ипотеки в текущий момент.

Учитывая высокую стоимость кредита (высокие процентные ставки, значительные страховые выплаты, другие расходы по оформлению и обслуживанию кредита), можно сделать вывод, что ипотечное кредитование не ориентировано на бедных людей. Более того, проблема доступности кредитов касается и так называемого среднего класса, на который система ипотечного жилищного кредитования, прежде всего, и рассчитана.

«Серые» доходы

Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности.

Высокие процентные ставки.

Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 10-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

6. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов.

Серьезным экономическим препятствием для развития ипотечного кредитования следует считать то обстоятельство, что при определенном избытке краткосрочных кредитных ресурсов в банковской системе почти полностью отсутствуют ресурсы долгосрочные. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Сегодня банк не может самостоятельно привлечь ресурсы на длительный срок, и поэтому в настоящее время ипотечное кредитование реально осуществлять только за счет собственных средств кредитной организации.

Такое положение дел является, прежде всего, следствием кризисного состояния экономики, её нестабильности и всеобщего взаимного недоверия участников экономической деятельности.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

ориентация на «розничные источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (средства от продажи целевых облигационных займов, средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.);

На сегодняшний день вклады населения являются наименее возможным источником привлечения ресурсов для ипотечного кредитования. Вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, даже если это требование нарушает условия договора с банком. Кроме того, формируя свою ресурсную базу за счет вкладов и депозитов, кредитная организация в большей степени подвергается процентному риску, о чем будет сказано ниже. Для решения данной проблемы предлагается отменить возможность изъятия вкладов до истечения срока договора между банком и клиентом.

Другая сторона - после нескольких финансовых кризисов население с недоверием относится к банкам, поэтому значительная часть сбережений граждан находится у них на руках. Сбережения населения могут быть вовлечены в оборот только при условии, что будет обеспечена их сохранность и возврат. Этому может способствовать создание системы гарантирования вкладов.

Вторая модель является более предпочтительной, однако её применение в настоящее время ограничено отсутствием вторичного рынка закладных в силу неподготовленности российского законодательства, о чем будет сказано ниже.

Риски заемщика и кредитора.

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать квартиру на сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости квартиры. Чем больше эта доля, тем выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен на рынке) квартиру придется продавать по цене ниже первоначальной.

Очень значимым риском ипотечного кредитования оказывается процентный риск: риск изменения процентных ставок на рынке, в случае если ставка по ипотечному кредиту фиксированная. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где оно могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20 % в 1980 г.) привели в начале 80-х годов к широкомасштабному кризису ссудо-сберегательных ассоциаций в США.

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках депозитной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного риска.

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При использовании этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению индекса заработной платы.

Выплаты, которые делает заемщик, увеличиваются на величину, определенную по изменению индекса заработной платы. Разница между этой выплатой и той, которую он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т.е. добавляется к его долгу по ипотечному кредиту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Необходимо отметить, что распространенная в настоящее время практика выдачи кредитов для покупки жилья в иностранной валюте порождает для заемщика ещё и валютный риск. Кроме того, существует риск потери работы, снижения доходов, а также другие риски, вытекающие из общей социально-экономической нестабильности в стране.

8. Недостаточность правовой базы ипотечного кредита

После того как парламент в конце 2004 года принял «жилищный пакет» - 27 законов о формировании рынка доступного жилья, - правительство должно было в свою очередь принять более 70 постановлений, без которых реализовать проект невозможно. Однако принято только 15. До сих пор не установлены ни порядок отбора региональных проектов по модернизации коммунальной инфраструктуры, ни порядок переселения граждан из ветхого жилья.

На основании изложенного можно сделать следующий вывод. Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России, обусловленный неурегулированностью отношений в сфере жилищного строительства. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

3. Основные характеристики и тенденции рынка ипотечного кредитования

3.1 Состояние ипотечного рынка кредитования в России на современном этапе

В настоящее время ипотека в России развивается более стремительно, чем еще год назад ожидали аналитики. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования уже превышают четверть века.

Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, неуклонно растет (Приложение № 16). Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса в России Сбербанка, банка DeltaCredit, Райффайзенбанка, собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ (Национальная ипотечная компания), Росбанк, Фора-Банк, Банк СОЮЗ, Банк Москвы и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года начал работу Городской ипотечный банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский ипотечных банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.

Наряду с рыночными механизмами ипотечного кредитования, в ряде регионов активно развивается социальная ипотека, когда местный бюджет субсидирует либо процентную ставку, либо первоначальный взнос. В качестве примеров можно привести Республику Татарстан, Республику Башкортостан, Ханты-Мансийский АО и ряд других.

Стоит отметить, что география деятельности основных участников рынка уже не ограничивается территорией Москвы и Санкт-Петербурга, как это было совсем недавно. К настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. Активно продвигают свои программы в регионах такие банки как Внешторгбанк, Возрождение, Российский капитал, МДМ-банк и ряд других.

В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. Это, прежде всего, такие банки как Совфинтрейд, БТА Ипотека, КИТ-финанс. Таким образом, начинает формироваться рынок рефинансирования ипотечных кредитов.

Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью, на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около двух сотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечные продукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой залог является лишь одним из дополнительных способов обеспечения. Кредиты здесь могут быть выданы под поручительство третьих лиц без залога.

Большая часть отечественной ипотеки -- это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого -- непрозрачность строительной отрасли, а также нормы федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Заметно возросло и число программ по кредитованию загородной недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом. Хотя банков, предлагающих программы кредитования загородной недвижимости много в отличие от реально работающих по ним. У банков, как правило, есть ограничения по минимальному размеру ссуды: купить в кредит скромный домик за $40 тыс. скорее всего не получится. Из-за возможных сложностей с реализацией коттеджа сейчас банки стимулируют заемщиков на приобретение дорогих, хороших домов, ликвидность которых со временем не уменьшится. Из банков, активно работающих в этом направлении, другие ипотечные брокеры также отмечают Сбербанк, Райффайзенбанк и Европейский трастовый банк.

...