Проблемы ипотечного кредитования и возможные пути их решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы формирования ипотечных отношений

1.1 Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования

1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

1.3 Влияние ипотечного кредитования на развитие экономической системы

2. Анализ практики ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Современное состояние ипотечного рынка в России

2.2 Практика предоставления ипотечных кредитов по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

2.3 Практика предоставления ипотечных кредитов на примере филиала «Ак Барс» Банка «Интеркама» в г. Нефтеюгаске

3. Основные направления развития системы ипотечного кредитования

3.1 Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

Выводы и предложения

Список использованной литературы

ипотека жилищный кредитование

Введение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильём, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье в РФ постоянно возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счёт резкого расширения платёжеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

Целью дипломной работы является анализ основных проблем ипотечного кредитования и выявления возможных путей из решения. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть экономическую и правовую сущность ипотечного кредитования;

- выявить влияние ипотеки на развитие экономической системы;

- исследовать состояние ипотечного рынка РФ на федеральном и региональном уровнях;

- изучить зарубежный опыт в сфере ипотечного кредитования;

- очертить основные перспективы развития ипотечного рынка России.

Объектом исследования является процесс внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в условиях рыночных трансформаций экономики России.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования жизнеспособной модели ипотечного жилищного кредитования. Теоретической и методологической основой дипломной работы послужили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата России, периодические издания, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное автором исследование оказали работы таких специалистов как Матюхин Г.Г., Мингазов Э.Г., Минц В.М.

В дипломной работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, ретроспективный анализ, социологические методы исследования.

Научная новизна проведенного исследования заключается в произведенной автором попытке не только представления ретроспективы развития ипотеки в России и за рубежом, обобщения теоретических экономических и правовых основ ипотеки, но и обобщения и анализа практического опыта внедрения и развития ипотеки не только на федеральном, но и на региональном уровне с выработкой практических рекомендаций по разработке возможных схем внедрения ипотеки на уровне отдельного региона, а также выявление современных тенденций и проблем развития ипотеки в России и выработка возможных путей решения наиболее актуальных из них. Полученные в результате исследования результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона.

1. Теоретические основы формирования ипотечных отношений

1.1 Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования

Ипотека (от греческого hypotheka - залог, заклад) является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю и представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Согласно российскому законодательству ипотекой признаётся залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком и правом пользования им. Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счёт заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остаётся во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

Ипотечные отношения оформляются договором ипотеки, который также может иметь форму ценной бумаги - закладной.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счёт погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду, обременение его новыми долгами и т.д.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установлено федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки на основании заявления залогодателя.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства или реконструкции жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют там достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. В последнее время ипотека жилья рассматривается как один из способов решения жилищной проблемы среди населения путём предоставления кредитов под залог приобретаемого жилья.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора.

Ипотечное кредитование является:

во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства;

во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

в-третьих, инструментом создания многопорядкового, мультиплицируемого капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов. (18, С. 3)

Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, на наш взгляд, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК.

Таким образом, в нашем; представлении систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе. Многие специалисты в области ипотеки считают, что сегодня в России не существует жилищной ипотеки, однако уже сформированы основные элементы ипотечного кредитования, которые можно рассматривать как части будущей системы ИЖК в России, поэтому данное мнение представляется не совсем обоснованным.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов.

На рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.

Так, обязательное участие в сделках риелторских компаний, продавцов жилья, оценочных компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки присуще, в основном, только ипотечному жилищному кредитованию. Все эти участники как субъекты ипотечного жилищного кредитования являются неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными кредиторами ипотечных жилищных кредитов в России являются универсальные коммерческие банки, в то время как в западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные организации.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трёх видов: кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья, кредиты на приобретение жилья.

В современных условиях основным объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретение готового жилья в многоквартирных домах. В широком смысле данный объект характеризуется потребностью заемщика в дополнительных ресурсах.

Приобретение строящегося жилья, в том числе отдельных домов, на наш взгляд, нельзя отнести к объекту ипотечного жилищного кредитования, поскольку обеспечением в таких сделках является не недвижимость, следовательно, сами кредиты не являются ипотечными. Приобретение жилья становится объектом ипотечного жилищного кредитования в случае нехватки у заемщика собственных средств и возникновения потребности в заемных средствах.

Однако получение заёмных средств в банке возможно лишь при достаточном обеспечении кредита, которое является неотъемлемым элементом ипотечного жилищного кредитования. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Эго обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность -- это основополагающее свойство кредитных отношений. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком -- это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Согласно принятому в международной практике разделению кредитов по критерию обеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группе обеспеченных кредитов. Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).

Термин «ипотека» применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий.

1. Залога недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (чисто правовая функция ипотеки).

2. Закладной (существуют и другие названия долгового свидетельства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству).

3 Ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости - ипотекой, ипотечные жилищные кредиты - залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства. Между банком и заемщиком заключается соответствующий договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк является залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. При неисполнении залогодателем (заемщиком) своих обязательств, залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества.

Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищного кредитования. В силу их важности к ним предъявляются некоторые требования, в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях. Так, заемщик, как субъект ипотечного жилищного кредитования, чтобы получить кредит, должен обладать достаточной кредитоспособностью -- не всякий, обратившийся за кредитом, становится заемщиком. В то же время не каждый банк может предоставлять ипотечные жилищные кредиты, а только тот, который располагает достаточными долгосрочными кредитными ресурсами и необходимыми кадрами и т. д.

К объекту ипотечного жилищного кредитования также предъявляется требование - это должно быть приобретение жилья в собственность (не аренда и т.п.). Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным элементам является одним из условий кредитования.

К условиям ипотечного жилищного кредитования относятся следующие: соблюдение интересов обеих сторон сделки (заемщика должны устраивать процентная ставка, схема погашения кредита, банк должна устраивать кредитоспособность заемщика, качество предоставляемого обеспечения и т. п.); соблюдение базовых принципов кредитования (срочности, платности, возвратности, целевого предоставления и использования кредита, причем кредит предоставляется только на покупку жилья), а также обеспеченности кредита.

Банковское кредитование всегда осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, которые представляют собой требования к организации кредитного процесса и являются исходными правилами использования определенной формы кредита, обеспечивающими его возвратное движение.

Кроме общих принципов кредитования, - срочности, платности и возвратности, ипотечное кредитование характеризуется обеспеченностью, дифференцированностью и целевым характером кредитования.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту; заключение кредитной сделки; обслуживание кредита.

Предварительным этапом можно считать привлечение банком средств для предоставления ипотечных жилищных кредитов. На каждом этапе специалисты банка проводят соответствующие мероприятия и оформляют ряд документов. (36, С. 57)

Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность выделить следующие её особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынки), объектом является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий (размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п.) и характеризуется определёнными этапами процедуры кредитования.

1.2 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

Отношения залога подвергались реформированию на протяжении становления самого института российского права в зависимости от политических и экономических преобразований в стране.

После революции 1917 г. старая правовая система претерпела изменения. В 1922 г. был принят Гражданский кодекс (ГК) РСФСР. В кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество».

В связи с национализацией земли ГК РСФСР упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввёл понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него. Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931 гг. кредитной реформы, в ходе которой было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1994 г. ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции 1992 г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение законодательства в отношении залога и залога недвижимости в частности, связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х, начале 90-х гг.

В 1992 году был принят ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики». В развитие данного закона были изданы другие программные документы и нормативные акты. Многие из этих документов и актов по разным причинам остались лишь декларацией. Но они дали толчок к поискам решения проблемы финансирования жилищного строительства, в том числе путём кредитования под залог недвижимости.

29 мая 1992 года Верховный Совет РФ принимает Федеральный закон «О залоге», который устанавливает, что в обеспечении кредита (в ипотеке) могут находиться предприятия, строения, здания, сооружения или иные объекты, непосредственно связанные с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. По этому закону залогодержатель имеет право обращать взыскание на залог для погашения задолженности по выданному кредиту. Однако в этом законе отдельные земельные участки не указаны в качестве предмета ипотеки.

Затем понятие ипотеки получило отражение в ГК РФ и других нормативных актах. ГК РФ установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилья; права собственности и другие вещные права на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

В качестве обеспечивающей подсистемы требований ГК РФ в 1997 году принимается Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (32, С. 16)

24 июня 1997 года Государственной Думой был принят такой основополагающий нормативный акт, как Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)», который в значительной мере расширяет возможность использования ипотеки в качестве надёжного средства обеспечения кредита. (12)

Законодательное регулирование ипотечного кредитования тесно связано с проведением земельной реформы. Но, к сожалению, земельная реформа осталась лишь добрым пожеланием, и ни одна задача по программам Правительства и Президента РФ по её реализации в полной мере так и не была решена.

Только в октябре 2001 года был принят и вступил в силу долгожданный Кодекс о земле. До принятия Земельного кодекса (ЗК) субъекты Федерации вынуждены были проявлять самостоятельность. В частности, в 1999 году более 50 из действующих 89 субъектов РФ уже приняли свои собственные Кодексы либо Законы о земле. В некоторых из них было записано о праве частной собственности на сельскохозяйственные угодья, а также провозглашено право её свободной купли-продажи. Такая самостоятельность привела к большому разнообразию действующих нормативных правовых актов по вопросам купли-продажи земли и их взаимной нестыковке. В ходе осуществления проводимой в России политики единого экономического и правового поля в настоящее время уже многие территориального (регионального) значения законы и акты приведены в соответствие с федеральными законами. Несмотря на то, что остались нерешенными вопросы о собственности земель сельскохозяйственного назначения, Кодекс явился важным этапом развития рыночных отношений вообще и ипотечных отношений в частности.

Позднее, 11 января 2000 года Правительством РФ была принята Концепция развития системы ипотечного жилищною кредитования в Российской Федерации. Концепция развития касается планов подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. В дальнейшем этот перечень нормативных актов был продолжен, вносились некоторые изменения.

Остановимся на рассмотрении Федерального закона об ипотеке. Однако не на все вопросы, которые могут появиться в процессе ипотечного кредитования, там можно получить ответ. В нём имеются противоречия и разночтения с Гражданским кодексом РФ и другими законами. Федеральный закон об ипотеке следует рассматривать только в связи с другими гражданскими правовыми актами, прежде всего, с ГК РФ. Понимание Федерального закона об ипотеке невозможно без определенных знаний о правах собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, кредитном договоре и других гражданских правовых актах. (32, С. 20)

Большие разногласия в законодательстве вызывает вопрос обращения взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа. В соответствии с Законом «Об ипотеке», (9) обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данное жильё было заложено по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение или строительство данного жилья.

Однако данная норма противоречит конституционному праву граждан на жилище. Чтобы исправить это несоответствие в декабре 2002 году федеральным законом были внесены изменения в Жилищный Кодекс (ЖК) РФ, в соответствии с которым обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения лицу, утратившему право собственности на жильё, а также членам его семьи. (10)

Но на практике такое переселение в большинстве городов оказывается невозможным по причине отсутствия фондов жилья для временного поселения.

Массу вопросов вызывает порядок ипотеки земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Анализ ЗК РФ позволяет рассматривать переход права на землю при смене собственника недвижимости своего рода «обязательно сопутствующим» переходу права собственности на недвижимость. В основе данного правила лежит принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. В соответствии с ГК РФ ипотека здания либо сооружения допускается только по одному договору с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего передаваемое в залог здание или сооружение. Однако здание, сооружение и земельный участок, занятый таковыми, являются самостоятельными объектами права. Следовательно, право на земельный участок при смене собственника недвижимости возникает с момента государственной регистрации, а не с момента фактического использования. (51, С. 12)

Помимо первичного рынка в настоящее время в России формируется вторичный, т.е. рынок ипотечных ценных бумаг, развитие которого требует создания соответствующей нормативно-правовой базы.

В этих целях в октябре 2003 был принят федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», которым регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении по указанным ипотечным ценным бумагам. Закон направлен на расширение в перспективе рынка ипотечных кредитов. (31, С.6)

Согласно закону, ипотечными ценными бумагами являются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные облигации - это долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам.

Ипотечные сертификаты участия - это ценные бумаги, предоставляющие их держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секъюритизированных ипотечных активов.

Вышеназванные ценные бумаги предназначены для секьюритизации пула денежных требований, которым является ипотечное покрытие. Под секьюритизацией понимается размещение на фондовом рынке массы ценных бумаг, обеспеченных денежными требованиями. Владелец ипотечной ценной бумаги не является совладельцем активов обеспечения этой бумаги и не имеет права самостоятельного обращения взыскания под залог. (35, С.38)

Несмотря на то, что данный закон не содержит регулирования отношений по поводу закладной, закладная всё же отнесена приведённой нормой к ипотечным ценным бумагам.(22, С.60) Но в противоположность фондовым бумагам закладная используется для оформления единичных отношений и удостоверяет только единственное обеспеченное ипотекой денежное требование, которое может возникнуть из любого основания, в том числе из причинения вреда. Закладная не отвечает требованиям фондового рынка, и требования по ней не подлежат секьюритизации. (48, С.64)

Принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» сопровождалось множественными разногласиями между Правительством и депутатами. Депутатам удалось отстоять возможность участия банков в эмиссии ипотечных ценных бумаг, но процедура, которая закреплена, довольно сложная, громоздкая, дорогая и требует принятия нескольких подзаконных актов для её практической реализации. Все ранние эмиссии были проведены на основании законодательства о рынке ценных бумаг, потому что это проще и доступнее. Новый закон заработает после внесения в него существенных поправок, в лучшем случае, в конце нынешнего года. (22, С.63)

Хочется отметить, что налоговое законодательство работает вразрез с общепринятой государственной политикой развития ипотечного кредитования, прежде всего, - это наличие в НК РФ записи о необходимости 35%-ного налога на доход от получения кредита менее 3/4 ставки рефинансирования, неразработанная система льгот по налогу на доходы физического лица. (40, С.34)

Создание вторичного рынка ипотеки требует урегулирования вопроса налогообложения кредитных организаций, так как в соответствии с законом «О налоге на операции с ценными бумагами» объектом налогообложения является номинальная сумма выпуска ценных бумаг, заявленных эмитентом. Проблема снижения налогового бремени на операции с ценными бумагами приобретает актуальность в связи с тем, что расходы на эмиссию влияют на ставку заимствований, являющуюся базой для расчёта ставки рефинансирования первичных ипотечных кредитов. В свою очередь, ставка рефинансирования непосредственно влияет на ставку ипотечных кредитов. (30, С.27)

Для создания благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан следует, на наш взгляд, предусмотреть: налоговые льготы для субъектов ипотечного жилищного кредитования; снижение размера государственных пошлин и сборов при нотариальном удостоверении договоров ипотеки и подачи дел в арбитражный суд; стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов.

Развитие системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений предвыборной программы президента России. В Государственной думе создана Комиссия Генерального совета всероссийской политической партии «Единая Россия» по вопросам формирования рынка доступного жилья. Основной целью работы Комиссии является обеспечение принятия пакета из более 30 законопроектов, направленных на развитие системы ипотечного кредитования и стимулирование строительства жилья. Комиссией уже одобрены законопроекты, отменяющие нотариальное удостоверение ипотеки, ограничивающие деятельность органов опеки при продаже жилья, упрощающие процедуру взыскания требований на заложенное имущество, исключающие ипотечное покрытие из конкурсной массы при банкротстве, дающие дополнительные налоговые льготы участникам ипотечного рынка. В Правительстве РФ поведён ряд совещаний, в которых приняли участие представители регионов, включая руководителей ипотечных программ и крупнейших инвестиционно-строительных компаний. На совещаниях были рассмотрены вопросы развития ипотеки и конкретные меры по обеспечению удвоения темпов жилищного строительства. Все эти меры должны привести к снятию барьеров на пути развития ипотеки и решения жилищной проблемы в целом.

Совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей вопросы ипотечного кредитования, прежде всего, предусматривает:

- принятие новых законов и иных нормативных документов, восполняющих пробелы в правовом регулировании и создающих правовые основы деятельности отдельных субъектов ипотечного рынка;

- внесение изменений в действующие нормативные документы.

В частности, предполагается внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, в Федеральные законы «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О рынке ценных бумаг», «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций».

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Таким образом, после длительных преобразований, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

1.3 Влияние ипотечного кредитования на развитие экономической системы

Современное состояние экономической системы России всё ещё нельзя назвать стабильным, процесс реформирования продолжается, что влечёт за собой новые подходы в решении различных проблем, создаёт иные приоритеты.

Именно с этим связано оживление в последние годы жилищного строительства, куда всё шире стали привлекаться средства населения. Одной из форм такого привлечения средств является кредитование под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование имеет в своей основе сложный в правовом отношении механизм обеспечения кредита, что требует детального изучения международного опыта и выявления направлений совершенствования этого вида кредитования в России. (32, С.6)

В большинстве стран приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию путём установления общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает несомненными преимуществами.

Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.

Во-вторых, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. При этом следует иметь в виду, что обратить взыскание на имущество должника, чтобы таким образом получить удовлетворение, вправе всякие кредитор, независимо от того, обеспечено ли его право залогом или нет. Но кредитор, право требования, которого не обеспечено залогом, предоставляя кредит должнику, не может быть уверен, что имущество, которое находится у должника, останется у него и к тому времени, когда наступит срок исполнения обязательства и потребуется, в случае его неисполнения, обращение взыскания на это имущество. По необеспеченному залогом обязательства кредитору угрожает и другая опасность: взыскание на имущество должника может быть наложено не только по требованию данного кредитора, но и ряда других, а потому существует опасность того, что получить удовлетворение в полной мере каждому из них не удастся. Право залога устраняет для кредитора подобные опасности. Удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения залогодержателя.

В-третьих, реальная опасность потерять имущество является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом. (18, С.3)

Ипотека является выгодным вариантом практически для всех участников ипотечных отношений: позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого капитала, землевладельцам - финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений и т.п., физическому лицу - улучшать свои жилищные условия покупать новое или дополнительное жильё. (28, С.18)

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:

1) обеспечения долговременной и прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечения щадящего режима приобретения жилья гражданами;

3) повышения инвестиционной активности в капитальном строительстве. (24, С. 27)

Кроме этого, анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося у них жилья и формирования на этой основе института ипотеки. Ряд авторов отмечает, что создаётся даже впечатление того, что кризисные ситуации в экономической сфере провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки как защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально-экономического организма общества. (40, С. 41)

В реальной экономике создаются материальные ценности, которые приходят в движение на потребительских рынках товаров, работ и услуг и недвижимости, и осуществляется воспроизводство денежных капиталов, что является предпосылкой создания ресурсов для кредитных учреждений. Рынок кредитования направляет денежные средства в реальную экономику и таким образом оказывает стимулирующее воздействие на её деятельность. Это, в свою очередь, вновь воздействует на рынки капитала, потребительские рынки и ипотечную систему (рынки ипотечного кредитования и ипотечных бумаг). Так ипотечное кредитование стимулирует развитие рынков капитала, в том числе рынка ипотечных бумаг, реальной экономики и сопряженных с ней потребительских рынков, представляющих собой одну экономическую систему.

В условиях достаточно развитой ипотечной системы происходит ускоряющее циклическое воздействие друг на друга всех составляющих экономической системы. В результате увеличиваются доходы субъектов ипотечных отношений; платёжеспособный спрос населения на товары, работы, услуги и недвижимость; налоговые и другие поступления в бюджет и внебюджетные фонды денежных средств. Такое взаимодействие приводит к развитию экономической системы. Налицо мультипликативный эффект рынка ипотечного кредитования. Отправным и замыкающим звеном в этой системе является реальный сектор экономики. При этом должна иметь место защита со стороны государства, а также страхование рисков субъектов ипотечной системы.

Однако, по мнению специалистов, помимо несомненных положительных последствий, развитие ипотеки будет иметь и побочные результаты, а именно, - рост цен. Сама по себе ипотека не решит вопрос доступности жилья. По сути, ипотека - есть рассрочка платежа, она не удешевляет, а удорожает жилье на стоимость ипотечного кредита. В России низкие темпы строительства - в год вводится 0,24 кв. м жилья на душу нашего населения. Вместе с тем только для того, чтобы компенсировать приходящую в негодность советскую панельную застройку, пик которой пришелся на 70-е годы, надо вводить до 1 кв. м на душу населения в год: вчетверо больше. Уже сейчас 90 процентов ипотечных кредитов выдается на приобретение жилья на вторичном рынке. А значит, стимулируются спрос и рост цен на недвижимость. Этот процесс противоположен по отношению к эффекту большей доступности. Следовательно, в условиях сохраняющегося сейчас объема строительства ипотечная программа, даже при наличии действенной законодательной базы и эффективной системы рефинансирования, скорректирует объем спроса на недвижимость незначительно. В настоящее время имеет место отложенный спрос, доступность ипотечного кредита приведёт к тому, что будущие заработки обрушатся на квартирный рынок. Предложение просто не будет успевать за спросом. Результатом будет рост цен на недвижимость в ближайшее время. (32, С.12)

Тем не менее, ипотека способствует созданию и привлечению дополнительных финансовых ресурсов в материальное производство, обеспечивает и перераспределение недвижимого имущества, позволяет создать многопорядковый мультиплицируемый капитал на основе ипотечных бумаг. Таким образом, ипотечное кредитование положительно влияет на экономику в целом и может при определенных условиях стать «локомотивом» её развития. Безусловно, подобный эффект может иметь место лишь при ипотечном кредитовании в массовом порядке, то есть при достаточно развитых рынках ипотечного кредитования и ипотечных бумаг, представляющих собой единую ипотечную систему.

В соответствии с вышеизложенным, можно заключить, что ипотека как форма обеспечения обязательства недвижимым имуществом является сложным процессом, затрагивающим большое количество участников. Постоянное совершенствование правовой базы в этой области преследует цель ликвидации существующих пробелов в законодательстве, способствует развитию ипотечного рынка. Широкое применение ипотечного кредитования в стране, при использовании адаптированных механизмов от внедрения, влечёт за собой положительный экономический и социальный эффект.

2. Анализ практики ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Современное состояние ипотечного рынка в России

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России в начале экономических реформ механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. (24, С.22)

В 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли серьёзные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформы 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%. (23, с.67)

В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что без ипотечного кредитования лишь 1-1,2 процента населения обладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5 процента населения обеспечиваются жильём за счёт бюджетных средств. Развитие массового ипотечного кредитования увеличивает в 5-6 раз количество желающих купить новое жильё для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий. (42, с. 4)

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. позволяет за счёт средств федерального бюджета улучшить жилищные условия только льготным категориям населения, которые установлены законодательством РФ. Ежегодно по программе предоставляется жильё всего 20-25 тыс. семей указанных категорий граждан, или 0,5% от общего числа состоящих на учёте в целом по стране.

В этой связи правительство предполагает решить жилищную проблему для большинства жителей России за счёт привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и предоставления гражданам долгосрочных ипотечных кредитов. (30, с. 25) Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, привнесенным из Америки или Европы. В дореволюционной России эта система успешно функционировала и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 году страна имела развитой ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. (44, С. 68)

В настоящее время основным инструментом на ипотечном рынке является система рефинансирования, которую активно развивает Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Этот инструмент предполагает выдачу ипотечных кредитов через региональных операторов и уполномоченные региональные банки с последующим выкупом закладных через АИЖК.

Второй механизм, который используется на рынке, - это небанковское кредитование. Механизм включает выдачу займов через региональные фонды жилищного строительства, которые созданы примерно в 40 регионах.

Третий механизм - это продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона. В настоящее время это наиболее дешевый и распространённый вид предоставления жилья, по которому уже предоставлено более 30 тыс. квартир. Его активно используют не только региональные, но и отраслевые ипотечные операторы. Это фонды жилищного строительства Минатома России, корпоративный фонд концерна «Росэнергоатом», фонд «Жилсоципотека» Московской железной дороги и другие организации.

Четвёртый механизм - использование потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья. С использованием этого механизма приобретено более 5 тыс. квартир. Так, жилищная программа, реализуемая «Ипотечной корпорацией московской области», использует потребительские кооперативы, которые созданы почти во всех крупных городах. Это позволяет вовлечь в ипотечный процесс максимальное количество участников. (22, С.60)

По данным "Ассоциации российских банков" в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $56млн. В 2002 году уже $260млн. В 2003 году произошло прогнозируемое удвоение - суммарный объем выданных кредитов составил около $500млн.

Но эти цифры не идут, ни в какое сравнение с численностью нуждающихся в жилье. Жилищный вопрос как прежде требует решения, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Действенным рычагом при этом может послужить грамотное внедрение системы ипотечного кредитования, для развития которого в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

А) для населения:

- разгосударствление жилищного фонда и сосредоточение домовладений в личной собственности (69% жилого фонда в России приватизировано, каждая пятая российская семья готова продать свою нынешнюю квартиру, чтобы купить новую);

- возникновение среднего класса (по данным фонда Карнеги 20-25%), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

Б) для предпринимателей:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе, со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объёмов жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительствам для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

...