Проблемы ипотечного кредитования и возможные пути их решения

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

В) для банков и инвесторов:

- относительное укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками пробных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу:

- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

- активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

- повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;

- создание инфраструктуры рынка недвижимости;

- рост конкуренции;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов;

Г) для органов государственной и местной власти:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильём населения с низким уровнем доходов.

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть, поэтому в этой связи особенно актуален анализ причин, оказывающих сдерживающее воздействие на их становление и развитие.

Можно выделить следующие взаимосвязанные факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок.

Во-первых, пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотеки, прежде всего в сфере ипотечного жилищного ипотечного кредитования и придания ему на этой основе стабильности. (24, С.24)Основными законодательными пробелами в области ипотеки на сегодня являются: практическое отсутствие института банкротства гражданина и отсутствие законодательства субъектов РФ, регулирующего фонды жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа. Неясен вопрос о налогообложении операций при передаче прав по кредитному договору одного банка другому на основании общих норм об уступке прав требования. Если такая передача будет рассматриваться как операция с доходом. Облагаемым НДС, она становиться экономически бессмысленной и вторичный рынок ипотеки исчезает.

Во-вторых, ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов. Проблему привлечения кредитных ресурсов можно считать наиболее острой для системы ипотечного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

В-третьих действительным препятствием становится сложность процедуры получения ипотечного кредита. Эксперты подсчитали, что не менее 5,1% населения или около 7 млн. граждан уже сегодня в состоянии приобрести жильё с помощью ипотечных кредитов. Однако лишь один процент этих людей смогли стать клиентами банков. Пробелы в правовом обеспечении прав кредитора и относительная неопытность банков и заемщиков на развивающемся рынке приводят к излишним сложностям в получении ипотечного кредита. Средний размер собственных средств редко опускается ниже 15 процентов от стоимости недвижимости, при этом кредитор требует большое количество других документов. Такой тщательный подход к отбору заемщика, по сути, является "снятием сливок" с рынка и приводит к крайне скромной роли ипотечных кредитов в ВВП. В сложившейся ситуации очень низкий процент дефолтов заемщиков правильно рассматривать как отрицательно характеризующий российский рынок. Соответственно пока уровень дефолтов не достигнет 3-5 процентов, нельзя говорить о развитом рынке ипотечного кредитования. Неразработанный механизм андеррайтенга выдачи ипотечных кредитов вынуждает банки отказывать в выдаче кредита множеству вполне платёжеспособных клиентов. До недавнего времени при всех схемах ипотечного кредитования от получателя кредита требовалось подтверждение своего дохода. К сожалению, в России далеко не все имеют возможность получить справки о своих реальных доходах, что значительно осложняет развитие ипотеки. Очевидно, что если банки заинтересованы в получении клиентов для ипотеки, они должны пересмотреть свои требования. Именно это происходит в настоящий момент.

Четвёртая проблема, которую до сих пор не могут преодолеть участники ипотечного рынка - риски. К ним относятся как риск неплатежеспособности клиента, так и строительные риски, которые ведут к удорожанию жилья. Причём основные трудности вызывают не сами риски, а собственно управление рисками ввиду отсутствия квалифицированных специалистов в данной сфере.

Сегодня ипотека в России остаётся удовольствием не из дешёвых. По мере погашения долга сумма выплат уменьшается, однако поначалу ежемесячная оплата составляет от 5 до 10 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Кроме того, помимо ежемесячного взноса, страховки и процента по кредиту, любой банк требует разовые выплаты - за выдачу кредита, открытие счёта, услуги оценщика, подачу документов в кредитный комитет и т.д. к тому же договор ипотеки по закону может быть только нотариальным, следовательно, добавляется 1,5% госпошлины от реальной стоимости квартиры.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем вовсе не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет её отличительной чертой.

Следует отметить, что за последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансовом строительстве жилья. Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие.

Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного вида жилья является его личный целевой вклад.

Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счёт привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов).

Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьёй очередника квартиры.

Четвёртым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвующих в реализации системы, является краткосрочный заём.

Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования.

Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать её сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций.

В марте 2004 г. компанией BusinessVision (С.-Петербург) проводилось статистическое исследование спроса и поведения потребителей на рынке ипотечного кредитования в крупнейших городах РФ. Результаты опроса представлены в таблицах:

Таблица 1 Причины отказа от ипотечного кредитования, %

Причина	Крупнейшие города РФ	Москва и Санкт-Петербург
нет необходимости / не собираюсь покупать недвижимость	72%	58%
не задумывался	22%	18%
не подошли условия кредитования	5%	9%
высокая стоимость недвижимости	4%	9%
неуверенность в будущих доходах	12%	11%
Другое	3%	2%
Всего	118%	107%

Примечание: в % от количества тех, кто не пользуется и не собирается пользоваться ипотечным кредитованием в ближайший год.

Следовательно, основной причиной является отсутствие необходимости в жилье, однако таковых в нашей стране очень мало.

Таблица 2 Причины отказа от ипотечного кредитования исходя из неподходящих условий кредитования, %

Причина	Крупнейшие города РФ
слишком высокие ставки	31%
недостаточные доходы	23%
недостаточные официальные доходы	34%
отказ банка	19%
нет первоначального взноса	17%
высокие дополнительные расходы	9%
Всего	133%

Примечание: в % от количества тех, кому не подошли условия кредитования

Таким образом, потребительскому спросу на ипотеку в наибольшей степени мешает отсутствие официальных доходов и высокие ставки по кредиту, а вовсе не низкие фактические доходы населения, как считают некоторые аналитики.

Таблица 3 Структура обращения к ипотечному кредитованию по целям использования кредита

Элементы структуры	Крупнейшие города РФ
покупка первой квартиры	42%
улучшение жилищных условий	49%
покупка жилья родственникам	7%
инвестиционная покупка	2%
Всего	100%

Таблица 4 Известность банков среди потенциальных потребителей

Наименование кредитной организации	Крупнейшие города РФ	Москва и Санкт-Петербург
Сбербанк	96%	98%
Внешторгбанк	38%	49%
МДМ-банк	20%	34%
Райффайзенбанк	18%	29%
Газпромбанк	14%	24%
1-е ОВК	14%	20%
ДельтаКредит	12%	25%
АИЖК	5%	11%
МИА	4%	15%

Примечание: в % от тех, кто готов пользоваться ипотечным кредитованием.

В результате исследования выяснилось, что ипотечные кредиты на сегодняшний момент получили менее 0,5% населения крупнейших городов РФ, причем для Москвы и Санкт-Петербурга эта цифра ненамного выше. Исследование показало, что около 28% населения в целом по крупнейшим городам России и 32% жителей Москвы и Санкт-Петербурга нуждаются в ипотечных кредитах.

Ипотечное кредитование относится к тончайшим инструментам экономики, и не все российские компании обладают необходимыми технологиями для работы на ипотечном рынке. По расчётам экспертов, для привлечения в ипотеку хотя бы 3% населения края, необходимо не менее 10 специализированных ипотечных компаний, имеющих право самостоятельно выпускать закладные и передавать их в региональный банк или АИЖК.

Однако, несмотря на все существующие трудности и несовершенства, прогресс в ипотечной области явен и очевидно, что число клиентов ипотеки в ближайшие годы будет возрастать в геометрической прогрессии. Важно при этом отметить, что потребительское кредитование влияет на доходы производителей и розничной торговли даже больше, чем на доходы финансового сектора. По оценке Ernst&Young, уже в 2003-2005 годах развитие рынка ипотечного и потребительского кредитования добавит к росту ВВП примерно 0,3%, а в 2008 году процентный доход от ипотечного кредитования достигнет половины всех доходов в секторе розничного кредитования. Иными словами, нас ожидает ипотечный бум.

В современных условиях экономических преобразований в стране проблема обеспечения граждан доступным жильём становится всё более актуальной. В данной ситуации ипотека выступает одним из возможных способов решения жилищного вопроса, использование системы ипотечного кредитования в России, хотя и весьма перспективно, но в то же время проблематично в связи с неразработанной правовой базой, низким уровнем доходов населения, слабыми темпами жилищного строительства и высокими ценами на жильё.

2.2 Практика предоставления ипотечных кредитов по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

В России сегодня достаточно широко применяется «американская» система ипотеки, которую применяет в своей деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное в 1997 г., но фактически начавшее работать только с сентября 2002 г. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций, а в апреле 2004 года провела вторую на 1,5 миллиарда рублей с погашением 1 февраля 2010 г. Обеспечение облигаций осуществляется путём предоставления гарантий Минфина, которые на 2004 год, предусмотрены в размере 6,5 млн. руб., чем дешевле удастся их разместить, тем больше у Агентства будет возможностей снижения ставки по ипотечным кредитам для банков-партнёров. В планах агентства к концу года осуществить первую в истории эмиссию ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные за счет выпуска облигаций, направляются на рефинансирование ипотечных кредитов в различных регионах России в соответствии с реализуемой АИЖК программой.

Агентство через региональных операторов выкупает у банков выданные ипотечные кредиты при условии, что они соответствуют стандартам АИЖК, - низкая ставка - 15 процентов годовых в рублях, большой срок кредитования - до 20 лет, при этом с заёмщика не взимаются штрафы за досрочное погашение, которое возможно через 6 месяцев после того, как был взят ипотечный кредит. Максимальная сумма кредита равна 70% от общей стоимости жилья, а ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от совокупного ежемесячного дохода семьи. За выдачу кредита первичный кредитор получает единовременную комиссию, размер которой в регионах составляет около 2% суммы кредита. Эта сумма покрывает часть затрат банка, в ней также заложен размер частичной регрессивной ответственности должен брать на себя первичный кредитор в случае продажи кредита.

С появлением АИЖК на рынке банковских услуг сектор жилищных кредитов рынка разбился как бы на два уровня: розничный и оптовый. Банк в этой схеме работает как обычный кредитор - розничный продавец денег населению. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца, выдавая ипотечный кредит, а затем перепродавая его АИЖК. В настоящее время таких выкупленных кредитов у АИЖК 2250 на сумму 760 млн. рублей.

Однако далеко не все банки стремятся сотрудничать с Агентством, лишь 50 из 146 крупных банков, которые торгуют жилищными кредитами, работают по стандартам АИЖК. Это связано с тем, что деятельность банков строго регламентируется ЦБ РФ. Они могут выдавать кредиты с учетом установленных экономических нормативов, обеспечивая определённую финансовую устойчивость и прибыльность. В отличие от региональных ипотечных агентств, которые существуют на бюджетные деньги, банки не могут дотировать эту деятельность за счёт других финансовых услуг и операций. При этом для банка не столь важно номинальное значение процентной ставки, сколько величина процентной маржи, которая складывается как разница между привлекаемыми ресурсами и ценой кредита. За счёт этой доходности, которая должна составлять как минимум 3 процента, банк должен окупить все свои операционные издержки и расходы на покрытие рисков. Продажа кредитов региональным дилерам АИЖК не всегда приносит требуемую доходность. (42, С.4)

Однако в целом деятельность АИЖК на российском рынке можно назвать перспективной, количество рефинансированных кредитов за последние два года стало резко возрастать. Положительную динамику статистических показателей по ОАО «АИЖК» можно проследить в нижеследующей таблице.

Таблица 5 Статистические данные об ОАО «АИЖК».

Дополнительный уставной капитал	650 млн. руб.
Привлечение средств с помощью облигационного займа 2003 г.	1070 млн. руб.
Гарантии федерального бюджета на 2004 г.	6500 млн. руб.
Рефинансировано ипотечных жилищных кредитов	Количество ед.	Млн. руб.
Рефинансировано ипотечных кредитов по 2002 г.	108	46,6
Рефинансировано ипотечных кредитов за 2003 г.	2500	800
Планируется рефинансировать кредитов за 2004 г.	6000-8000	4000

Общий объём рефинансированных ипотечных кредитов через АИЖК увеличился почти в 20 раз и достиг примерно 3 млн. кредитов на сумму, близкую к 1 млрд. руб. В рамках увеличения объёма кредитования АИЖК подготовило новые стандарты своей деятельности. (39, С. 74)

Поскольку рефинансирование есть продажа, то ключевым является вопрос о цене продажи. Данная цена есть ряд аннуитентных платежей по ипотечному кредиту, дисконтированный по ставке рефинансирования АИЖК или по эффективной ставке размещения ипотечных ценных бумаг. Сегодня агентство ориентируется на ставку 15% годовых и рекомендует ставку по ипотечному кредиту тоже в размере 15 %. Следует отметить, что агентство принципиально готово рефинансировать кредиты с любой процентной ставкой - как с дисконтом, так и с премией. Если процентная ставка ниже ставки рефинансирования, тогда цена выкупа ниже номинала. Как только Минфином РФ будет внесена поправка в порядок бухгалтерского учёта, агентство сможет также выкупать кредиты с премией, то есть с процентной ставкой выше ставки рефинансирования.

Со временем закладные реально будут распределены по территории 89 субъектов федерации. Но уже в настоящий момент АИЖК поручает сопровождение региональным ипотечным агентствам и за это платит 2% годовых от задолженности по ипотечному кредиту. Такая схема выбрана по трём причинам.

Во-первых, это выгодно экономически. Концентрируя любые банковские ипотечные кредиты, выданные в регионе, АИЖК стремится резко снизить постоянные издержки сопровождения. По мере роста объёмов рефинансированных закладных сопровождение будет становиться самостоятельным и прибыльным бизнесом. Возможно, со временем его можно будет даже выставлять на конкурс, как делают за рубежом. Банки здесь будут конкурировать с небанковскими учреждениями.

Во-вторых, это даёт возможность обращения взыскания и выселения заёмщиков по решению суда. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса, сегодня фонд временного поселения для отселения семьи заёмщика должен предоставлять субъект РФ. Агентство решает данную проблему совместно с администрациями регионов и их региональными ипотечными агентствами, которые принимают на себя обязательство отселения и формируют для этого необходимые жилищные фонды (или денежные резервы, чтобы жильё не простаивало). АИЖК стремится закрепить единообразную норму выселения на уровне 6 кв. метров на человека и дать единый порядок исчисления резервного фонда. Пока соответствующие нормы закона не приняты, данные обязательства в договорном порядке принимают на себя региональные ипотечные агентства.

В-третьих, региональные ипотечные агентства уже практически работают, а большинство банков до сих пор не готовы выдавать кредиты. Происходит это в силу отсутствия у них опыта, а также широкой филиальной сети.

Предполагается, что в федеральную систему рефинансирования включатся все региональные операторы, система рефинансирования получит дополнительную государственную поддержку путём предоставления гарантий.

Региональным оператором АИЖК в Татарстане является ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" (ИАРТ), зарегистрированное в мае 2003 г. Его учредителями являются Республика Татарстан (51,28% акций) и ОАО "Татстрой" (48,72%). ИАРТ выступает в качестве профессионального оператора на рынке ипотечного жилищного кредитования и партнера федерального агентства и считает своей стратегической целью улучшение жилищных условий жителей республики. Банком-оператором ИАРТ является «Интехбанк», ведутся переговоры о сотрудничестве с «Ак Барс» Банком, «Автоградбанком» и Сбербанком.

На начальном этапе деятельность ИАРТ финансируется федеральным агентством, которое установило лимит платёжеспособности для Татарстана на 2004 год в размере 1 млрд. руб.

Всего по республике с заявлениями на участие в ипотечной программе обратилось более 650 семей (466 - в Минстрой РТ, остальные в ИАРТ), а также 10540 учителей для участия в социальной ипотечной программе, с декабря 2003 г. республиканским агентством выдано около 50 ипотечных кредитов на условиях, определенных федеральным агентством. (46, С.2)

Рассмотрим возможность получения кредита по данной программе на покупку жилья, стоимостью 400000 руб. По стандартам АИЖК сумма кредита не может быть более 70 и менее 30%. Допустим, семья претендует на получение кредита в 70% от стоимости жилья или 280000 руб., следовательно коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества составит 70%. Для определения способности заёмщика выплачивать ипотечный кредит рассчитывается коэффициент П/Д (Платёж/Доход) - отношение ежемесячных расходов заёмщика по приобретаемому имуществу к среднемесячному доходу заёмщика. Расчет среднемесячного платежа по кредиту составил 5052 руб. для первого года значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заёмщика в следующих размерах:

если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5), значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

если величина К/З больше 50% (как в нашем случае), применяется следующая таблица:

Таблица 6 Значение коэффициента П/Д от ежемесячного дохода заёмщика.

Ежемесячный доход заёмщика в расчёте на одного члена семьи	Значение коэффициента П/Д
до 2,0	35
2,2	36
2,4	37
2,6	38
2,8	39
3,0	40
3,2	41
3,4	42
3,6	43
3,8	44
4,0	45
4,2	46
4,4	47
4,6	48
4,8	49
5,0 и более	50

Выполнение данных условий среднестатистической семьёй с ежемесячным доходом 12000 руб. (6000 руб. на одного работающего) при среднем прожиточном минимуме в 2000 руб. невозможно.

В данной ситуации предельная ставка по кредиту не должна превышать 9%, чтобы обеспечить возможность участия в ипотечной программе значительного количества граждан, имеющих средний и близкий к среднему доход.

АИЖК является государственной организацией, созданной в целях развития системы ипотечного кредитования в РФ. Агентство выступает в качестве посредника между банками и инвесторами. Выкупая через региональных операторов у банков выданные ипотечные кредиты, АИЖК рефинансирует их путём выпуска корпоративных облигаций, таким образом, банки избегают проблему нехватки «длинных денег». Однако АИЖК рефинансирует только кредиты, подходящие под определённые стандарты, работать по которым могут далеко не все банки. К тому же, покупка кредита на условиях Агентства является низкодоступной для средней российской семьи, следовательно, - спрос на такие кредиты невысокий.

2.3 Практика предоставления ипотечных кредитов на примере филиала «Ак Барс» Банка «Интеркама» в г. Нефтеюганске

Нефтеюганск за свою менее, чем полувековую историю быстро вырос из рабочего посёлка в молодой и перспективный город. Темпы строительства здесь всегда были высокими, так как потребность в новом жилье растёт соответственно стабильному приросту населения. В 2003 году произошло весомое увеличение объёмов строительства жилья, что во многом обусловлено выходом на строительный рынок ООО «Жилищная инвестиционная компания».

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов в г. Нефтеюганске, м. кв.

Однако, в связи с резким сокращением социального строительства, финансировавшегося за счёт промышленных гигантов города - ОАО «Нефтеюганскнефтехим» и ОАО «Нефтеюганскшина», строительные организации столкнулись с проблемой отсутствия платежеспособного спроса в условиях возрастающей потребности в жилье.

Вариант накопления денежных средств на депозите в целях покупки жилья в настоящее время является совершенно нежизнеспособным, даже при условии ежемесячного пересчёта процентов по средней ставке 12% годовых и ежемесячном пополнении счёта, среднестатистическая Нефтеюганская семья никогда не сможет накопить полную сумму на покупку жилья, так как цены на него возрастают на 20% в год, а темп роста накоплений на депозите постепенно снижается.

В целях решения жилищной проблемы в начале 2003 года Нефтеюганским филиалом «Ак Барс» банка совместно с «Жилищной инвестиционной компанией» начала реализовываться программа жилищного ипотечного кредитования населения, основанная на усечённо-открытой модели, но первые ипотечные кредиты были выданы только в ноябре 2003 г.

Ипотека в Нефтеюганске постепенно набирает обороты. За несколько месяцев сотрудники банка проконсультировали свыше 500 нижнекамцев, выдали ипотечных кредитов на сумму 11 млн. 800 тыс. рублей для приобретения 26 квартир. (16, С.7)

Кредит предоставляется лицам, имеющим местную прописку сроком на 10 лет под 12% годовых, при ставке рефинансирования 14% такие условия можно назвать льготными, кроме того, банк гарантирует, что ставка по кредиту не будет пересматриваться в сторону повышения. Максимальная сумма кредита составляет не более 70% от стоимости приобретаемой квартиры. Конкретная его величина зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные расходы по кредиту не превышают 35% от совокупного семейного дохода при этом рассматриваются только документально подтвержденные доходы семьи.

Необходимыми условиями для получения кредита являются:

- трудовой стаж заёмщика не менее 2-х лет;

- предварительное накопление на спецсчёте в Банке средств, в размере не менее 30% стоимости приобретаемого жилья;

- оценка стоимости жилья независимым оценщиком;

- страхование предложенным банком страховщиков жизни и потери трудоспособности, приобретаемого имущества и риска утраты права собственности на приобретаемую квартиру на весь срок кредитования.

Погашение кредита и процентов производится ежемесячно равными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Возможны и другие варианты погашения по согласованию с банком.

Обеспечением обязательств заёмщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой за счёт кредита.

Чтобы выявить, так ли доступен ипотечный кредит в Нефтеюганске, выполним расчёт эффективности использования ипотеки при приобретении квартиры одной семьёй, согласно условиям Нефтеюганского филиала «Ак Барс Банка Интеркама» и усреднённым данным по городу Нефтеюганску:

- количество человек в семье: 3 (один ребёнок);

- стоимость однокомнатной квартиры 400000 руб. (10000 руб. за м²);

- величина кредита составляет: 400000-30%=280000 руб.

В среднем в первый год ипотеки доход семьи должен составлять 14300 руб. или 7150 руб. на одного взрослого человека. В последующие годы этот показатель будет постепенно снижаться за счёт уменьшающейся платы за пользование кредитом (% за кредит). В расчёте принято допущение, что доходы и расходы вследствие инфляции будут изменяться пропорционально, следовательно, условно их можно принять за постоянные.

Учитывая, что средний официальный доход в Нефтеюганске составляет 6000 руб. на человека, можно сделать вывод, сто на таких условиях ипотечный кредит является низкодоступным, кроме того в расчёте не был учтён первоначальный взнос, составляющий не менее 30%; именно его наличие является основным препятствием, так как эту довольно крупную сумму населению приходиться либо накапливать, либо брать в кредит у физических лиц.

Чтобы сделать ипотечное кредитование более популярным среди населения города, с мая 2004 года Нефтеюганский филиал «Ак Барс» банка начал кредитовать население на покупку как первичного, так и вторичного жилья под 12-16% годовых сроком на 20 лет, прочие условия выдачи ипотечного кредита аналогичны изложенным выше.

При кредитовании покупки нового жилья увеличение срока кредита до 20 лет сумма среднего ежемесячного платежа уменьшается до 3902,5 руб., при этом минимально допустимый доход семьи составит 11150 руб. (3902,5х100/35) или 5575 руб. на одного работающего члена семьи, что вполне приемлемо для среднего класса в городе.

Особого внимания, на наш взгляд, заслуживает кредитование покупки вторичного жилья, так как цены на такие квартиры ниже на 30%. Средняя рыночная цена одного кв. м. вторичного жилья в городе составляет 7000 руб., следовательно, стоимость квартиры, площадью 40 м. кв. составит 280000 руб. Максимальный размер кредита при этом равняется 196000 (280000х30%). Расчёт показывает, что за первый год кредитования размер ежемесячных платежей в среднем составит 3370 руб., следовательно, минимально допустимый доход семьи должен составлять 9628 руб. (3370х100/35) или 4814 руб. на одного работающего. Из рис 2. видно, что ипотека вторичного жилья является наиболее доступным вариантом ипотечного кредитования в Нефтеюганске.

Рис. 2. Минимально допустимый размер дохода одного работающего члена семьи при различных вариантах ипотеки, руб.

Но здесь возникает другая проблема, - достаточно ли у банка ресурсов для выдачи требуемого количества кредитов? В настоящее время источником средств для выдачи ипотечных кредитов в основном являются привлечённые средства, в данной ситуации имеет место большой процентный риск, т.е. риск изменения процентных ставок на рынке. Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках данной модели является применение переменных процентных ставок по кредиту. Но «Ак Барс» банк использует постоянный размер процентной ставки. В этой ситуации вполне рационально было бы установить сотрудничество с региональным оператором АИЖК в Татарстане, так как выдаваемые кредиты вполне соответствуют стандартам АИЖК. Такой шаг не только освободит банк от рисков, которые влечёт за собой ипотека, но и освободит дополнительные денежные средства, которые можно будет использовать на апробацию новых ипотечных программ, в том числе, не подходящих под стандарты АИЖК.

Таким образом, большинство жителей города, нуждающиеся в жилье, на данный момент не может себе позволить приобрести квартиру не прибегая к помощи предприятия, на котором работают, или государственных субсидий. Финансирование из этих источников первоначального взноса на покупку жилья может стать действенным катализатором развития ипотеки в городе. Довольно перспективным является предоставление «Ак Барс» банком ипотечных кредитов на новых условиях, скорее всего, ипотека на 20 лет будет пользоваться спросом у населения.

Ипотека в России в настоящее время только начинает развиваться, созданы все необходимые для этого предпосылки: закончен процесс приватизации недвижимости, регламентирована деятельность участников ипотечного рынка, стабилизируется экономическая ситуация в стране. Но практика предоставления ипотечного кредита говорит о его низкой доступности, особенно это актуально для регионов. Широкое внедрение ипотеки требует дифференцированного подхода и более гибких условий кредитования.

3. Основные направления развития системы ипотечного кредитования

3.1 Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов.

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать «усечённо-открытую» модель.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе, за счёт собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Второй характерной особенностью усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически не может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усечённо-открытой модели обусловило её достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, обычно они устанавливаются каждым ипотечными банком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близок к усеченно-открытой модели.

Существенно отличается от рассмотренной выше так называемая «расширенная открытая модель». В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Схематически данная модель представлена на рис. 3, где Р - цена приобретения жилья на рынке; Р1 - фактическая стоимость жилья с учётом кредитной нагрузки.

Рис. 3. Схема расширенной открытой («американской») модели ипотечного кредитования

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определённом содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке и ценной закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаёмщиков, и величины кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

Расширенная открытая модель в определённой мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определённых пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также существенно подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США, поэтому её часто называют «американской моделью ипотеки».

Суть «американской» модели состоит в том, что человек с определённым уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жильё, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заёмными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от доходов заёмщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет.

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счёт собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги, как крупным вкладчикам, так и мелким инвесторам. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В данном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание.

«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки привлекает многие банки тем, что даёт принципиальное решение проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Секьюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определённых услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. В настоящее время в США секьюритизировано более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов. Годовой выпуск бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью колеблется в районе 70 млрд., а общая сумма обращающихся на рынке бумаг превышает 300 млрд. долл. Расширенная открытая модель широко применяется только в США, объёмы её применения в других странах ничтожны.

Третья модель - «сбалансированная автономная» заслуживает особого рассмотрения. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип её функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заёмщика только в том случае, если он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причём сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансированной автономной модели» применяются в России, в частности, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)

Данное ограничение третьей модели является существенным «минусом», так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной системы есть и серьёзные «плюсы» - потенциально данная модель совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам стройсбережений и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, 3% и объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчёта 10%, и тогда процент по кредиту будет равен 13% (при марже в 3%).

Таким образом, модель становиться независимой не только от колебаний рыночной цены заёмных средств, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной системы имеет особенное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчёты должны быть привязаны к курсам СКВ. Положительной чертой дано модели является также и то, что в её рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платёжеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Истоки функционирования рассматриваемой модели в различных странах начали складываться ещё в 19 в. В дореволюционной России сбалансированная модель, в частности, проявлялась в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита. (44, С. 69)

В настоящее время наиболее впечатляющие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну «Система стройсбережений», которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий (рис. 4).

Рис. 4. Схема «немецкой» модели ипотечного кредитования («система стройсбережений»)

Гражданин, желающий приобрести жильё, начинает взаимодействовать со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы и накапливают, таким образом, до 45% от стоимости будущего жилья, после чего получают право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.

Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в её рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной системы,- её замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и весьма низкой - от 4,5 до 8,5%. При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется чёткая калькуляция. Накопительный период занимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5-4,5% в зависимости от социального статуса заёмщика и условий договора о предоставлении ссуды.

«Немецкая» замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

- финансирование не зависит от рынка капитала;

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;

- размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;

- в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережений содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам.

Существует ещё одна разновидность системы стройсбережений. В основе этой системы лежит принцип взаимокредитования её участников. Они, объединяя свои накопления в общем фонде, по очереди финансируют друг друга. Внеся в фонд половину необходимой ему суммы, участник системы через некоторое время получает назад свои накопления и равный по величине кредит. Погашая кредит, он возвращает средства, полученные из фонда. (43, С.28)

В большинстве стран мира модель стройсбережений в той или иной форме применялась одной из первых. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого накопления. В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции, Германии и Австрии, где сохранить сберегательную модель и сделать её конкурентоспособной удалось только с помощью государственных субсидий.(33, С. 34)

Проанализировав три основные модели ипотечного кредитования: традиционную, американскую и немецкую и особенности их функционирования можно сделать вывод, что не существует универсальной модели ипотечного кредитования, каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, в то же время, в этих моделях можно выделить определённые сходства.

Характерной чертой усечённо-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставкам на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Общим для расширенной и сбалансированной моделей является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, а также то, что обе эти системы в сущности не имеют прямой связи с процессом инвестирования строительства.

Обзор зарубежных моделей ипотечного кредитования показывает, что их применение в отечественной практике должно быть тщательно продуманным и обоснованным.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

Сравнительный анализ систем ипотечного кредитования, существующих в международной практике, позволил сделать вывод о необходимости первоочередного применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройбережений. Выбор «американской» модели обусловлен, прежде всего, возможностью её быстрой реализации в значительных объёмах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц.

Дополнительным подтверждением выбора модели ипотеки служит последовательность этапов решения в СССР - РФ проблемы финансирования жилищного строительства с привлечением средств населения. Логика этого развития привела к появлению таких инструментов, как облигации жилищных займов (ОЖЗ), являющихся прямым прообразом ипотечных облигаций.

Необходимо, однако, отметить, что облигации жилищных займов не позволяют выдавать долгосрочные кредиты на приобретение жилья (на 10-15 и более лет), так как срок их обращения равен сроку осуществления строительства. Кроме того, реализация ОЖЗ на открытом рынке затруднена, эмитенты этих облигаций - инвестиционно-строительные компании, как правило, не готовы к тому, чтобы отвечать требованиям профучастников рынка в части прозрачности, финансовых показателей и т.п.

В связи с этим становится ясно, что привлечение финансирования в строительство жилья необходимо организовывать с помощью обезличенных финансовых инструментов (не привязанных к конкретным строительным адресам, как ОЖЗ), эмитент которых будет адекватно воспринят рынком. Этот же путь способен разрешить проблему сроков обращения ОЖЗ.

Для решения данной проблемы наиболее эффективным представляется использование паевого инвестиционного фонда (ПИФа), приобретающего в числе прочих активов ОЖЗ. В данном случае участники рынка получат дополнительные аргументы для инвестирования в ПИФ - авторитет и опыт управляющей компании фонда, рыночные показатели обращения паёв.

Сегодня ЗАО «Телекомбанк» совместно с ЗАО «Инвестиционная компания АВК - ценные бумаги» и НФА реализует программу по созданию такого фонда, отличительной особенностью которого, помимо прочих, будет не только биржевое обращение паёв, но и их первичное размещение с использованием биржевого механизма.

Нетрудно заметить, что система «застройщик - ОЖЗ - финансовый агент - ПИФ - рынок ценных бумаг» практически полностью идентична расширенной открытой системе ипотечного кредитования, но при этом ориентирована, прежде всего, на стимулирование платёжеспособного спроса в сегменте первичного рынка жилья. При этом, безусловно, ПИФ может выступать инвестором, приобретающим и традиционные ипотечные облигации - продукт двухуровневой «американской» системы ипотечного кредитования, о которых говорилось выше, в тот период, когда эта ветвь организованной ипотеки будет запущена в России для широкомасштабного практического использования.. В настоящее время на финансовом рынке складывается благоприятная ситуация инвестирования в недвижимость: отрицательная доходность валютных вкладов, рост доходов населения и активов институциональных инвесторов, снижение доходности по облигациям и векселям. И, что самое главное, неуклонное удорожание недвижимости. Поэтому среди множества вариантов инвестирования в строительство и недвижимость, закрытые ПИФы недвижимости являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов, в том числе банков.

Сегодня российская экономика уже прошла период высокой инфляции и спада темпов промышленного производства. Относительная политическая стабильность позволяет прогнозировать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возможность обеспечить расширенную открытую систему ипотечного кредитования благодаря более дешевым ресурсам и, следовательно, снизить кредитное бремя каждого конкретного заёмщика.

Более того, на следующих этапах стабилизации экономики вполне целесообразным представляется параллельное развитие сбалансированной автономной системы, черпающей финансовые ресурсы из нерыночных источников, а значит, не подверженной воздействию рыночных рисков. Совокупность двух альтернативных моделей будет представлять собой устойчивую саморегулируемую систему, имеющую высокий удельный вес в экономике страны.

Однако массовое ипотечное кредитование в достаточной мере востребовано уже сегодня, таким образом, необходим мощный начальный импульс, в качестве которого должна быть использована в первую очередь расширенная открытая модель системы ипотечного кредитования с использованием механизма секьюритизации ипотеки. (43, С. 30)

В данном случае ещё одним вариантом решения проблемы привлечения долгосрочных инвестиций на ипотечный рынок представляется проведение единой синдицированной эмиссии под закладные, имеющиеся у региональных операторов и не подходящие под стандарты АИЖК. Таких закладных и обязательств, обеспеченных ипотекой насчитывается несколько десятков тысяч. Из них у региональных операторов - около 60 тыс., у банков - членов Ассоциации банков России примерно 27 тыс. ипотечных кредитов. Через потребительские и жилищно-строительные кооперативы реализовано ещё 6 тыс. квартир, и 7 тыс. квартир реализовано по ипотеке отраслевыми операторами. Всего около 100 тыс. квартир, которые проданы по ипотеке. Из них рефинансировано через АИЖК около 3 тыс. общая стоимость заложенного жилья составляет примерно 50 млрд. руб.

Если хотя бы десятую часть этого пласта средств привлечь в качестве финансового обеспечения, то можно было бы ежегодно привлекать в жилищное строительство около 5 млрд. руб., что примерно эквивалентно половине средств, выделяемых в программе «Жилище».

...