В сознании большинства жителей России с советских времен прочно укрепилась мысль о том, что государство должно обеспечить их жильем, причем всех без исключения и бесплатно. И тогда государство еще пыталось это делать. Однако квадратных метров сдавалось все больше, а очереди на жилье становились все длиннее. С одной стороны, уравнительный принцип обеспечения бесплатным жильем всех нуждающихся без учета их материального достатка порождал иждивенческие настроения даже у тех людей, которые могли бы вкладывать свои личные средства в строительство собственного жилья. С другой стороны, желающие самостоятельно построить или купить квартиру это свое желание не могли реализовать. Государство не очень поощряло развитие жилищно-строительных кооперативов (единственной в то время формы участия граждан в самостоятельном обеспечении себя жильем), а потому стать членом ЖСК можно было только по знакомству.

Правда, в 1986 году на XXVII съезде КПСС прозвучала мысль о том, что решение жилищного вопроса в СССР возможно только через жилищно-строительные кооперативы, но было уже поздно. Наступили другие времена, вызвавшие иные крайности, когда государство фактически отказалось брать на себя обязательства по обеспечению всех граждан бесплатным жильем, зато разрешило его свободную куплю-продажу. Жилье резко подскочило в цене, а платежеспособность населения упала. Ситуация сохраняется до сих пор.

Разрешить ее, по мнению многих политиков и экономистов, может ипотечное кредитование и жилищно-строительные кооперативы нового типа.

Как показывает мировая практика, большинство граждан в странах с развитой экономикой уже давно апробировали и успешно пользуются ипотечным кредитованием. Сам по себе ипотечный кредит - это не что иное, как долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог существующей или приобретаемой недвижимости. То есть для того, чтобы купить новую квартиру или другой объект недвижимости, тому же американцу, достаточно, собрав необходимые документы, просто прийти в свой банк и получить недостающую или требуемую сумму, а потом в течение оговоренного срока (как правило, в течение 25 лет) ее погашать по согласованной схеме. Поэтому для жителей развитых стран жизнь в кредит - обычная процедура, и, к примеру, тот же процесс приобретения жилья, так сказать, в долг, не вызывает опасений ни самих граждан, ни банковских структур.

Для России ипотека - новое направление. Ведь на самом деле ипотека - это сугубо коммерческая деятельность финансовых организаций по предоставлению займов под залог недвижимости.

Последние несколько лет Россия активно учится жить в кредит. Несмотря на высокие проценты кредита, все больше покупателей делают выбор в пользу более дорогой бытовой техники, компьютеров или автомобилей, предпочитая недостающую сумму занять у банка. И лишь один товар, хоть и продается в кредит, все еще остается таким же недоступным и желанным, как и много лет назад? Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение россиян.

Ипотечное кредитование сегодня единственная возможность улучшить жилищные условия. Без его функционирования затруднены реализация построенных домов и квартир и процесс воспроизводства в строительстве. В странах с неразвитым кредитованием под залог недвижимости нет и не может быть мобильности трудовых ресурсов и свободы выбора места жительства.

Целью данной работы является сравнение американской и германской модели ипотечного кредитования применительно к условиям РФ.

Основными задачами, подлежащими раскрытию в данной работе, являются:

1. Определение основных экономических и правовых понятий ипотечного кредитования физических лиц;

2. Рассмотрение механизмов ипотечного кредитования в современной России, Европе, США;

3. Рассмотрение прикладных аспектов ипотечного жилищного кредитования как инструмента бизнеса;

4. Выработка предложений по основным направлениям совершенствования возвратности ипотечных кредитов.

Предмет исследования - рынок ипотечного кредитования.

Информационной базой исследования являются законодательные и нормативно-правовые акты в области ипотечного кредитования, книги и учебные пособия экономистов в области кредитования, а также статьи и публикации современных журналов, таких как "Наши деньги", "Главбух", "Предприниматель без образования юридического лица" и т.д.

Практической базой исследования являются ипотечные кредиты, выдаваемые физическим лицам по американской и германской схеме кредитования.

Глава 1. Экономические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредитовании физических лиц

Ипотека - залог недвижимого имущества, т.е. отношения, направленные на обеспечение исполнения основного обязательства посредством предоставления залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства преимущественного права на удовлетворение своих требований за счет предмета залога. В условиях отсутствия устоявшихся традиций и обычаев исполнения обязательств, низкого уровня правовой культуры и вежливости участников рынка многие кредиторы предпочитают заранее обеспечить возврат передаваемого должнику имущества или его денежной стоимости. Одним из способов этого наряду с неустойкой, удержанием, поручительством, банковской гарантией и задатком является залог. Залог недвижимого имущества является наиболее надежной формой в силу значительной стоимости объектов и необходимости государственной регистрации всех юридически значимых действий с ним Журнал "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2005, N 2.

История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку именно здесь было придумано несколько гениальных схем делать деньги почти из воздуха.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первый банк, по характеру своей деятельности являвшийся учреждением ипотечного кредита, был создан в 1754 году при императрице Елизавете Петровне. Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк, просуществовал до конца 50-х годов ХIХ в., положив начало формированию системы кредитования граждан под залог недвижимого имущества.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в Росси в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, обслуживавшие интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60-70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная система просуществовала до пятидесятых годов 19 века. Причиной её краха стало несоблюдение дворянскими банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это приводило к массовым неплатежам по ссудам. Вследствие такого положения дел Александр II запретил выдачу государственных кредитов, ликвидировав дворянские банки как класс, а всю образовавшуюся задолженность перевел в государственный банк России. Однако потребность появляющихся предпринимателей в долгосрочных кредитах заставила их обратиться к той же ипотеке, но на совершенно новых принципах.

Во-первых, практически все виды кредитных учреждений были частными. Из всего многообразия можно выделить две основные формы организации ипотечного дела. Это городские кредитные общества и земельные банки. Тогда же были придуманы и оригинальные схемы, и финансовые инструменты. Так, земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества. Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного общего уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Буквально происходило следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. За тем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителям, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок (к инвестору), обещая по бумагам фиксированный доход.

Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные товарищества добились права конвертировать их в государственные обязательства (акции займов и т.д.). Кроме того, государство само было активным покупателем подобных долговых обязательств, приносящих стабильный доход в течение длительного закладываемого времени. Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по этим ценным бумагам был невысок - до 5. Однако их привлекательность доказывается достаточно красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне, Антверпене и других торговых центрах.

В начале ХХ в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских банков позднее было использовано в других странах Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в дореформенной России// Индустриализация в России, 2004, №5. .

К сожалению, развитие системы кредитования под залог недвижимого имущества и, прежде всего, земли было остановлено событиями октября 1917 года. Советская власть, ликвидировав частную собственность на землю, практически уничтожила основу ипотечного кредитования.

В современной России предметом сделок на ипотечном рынке являются ипотечные облигации. Источник ресурсов - денежные накопления корпораций, населения и государства, аккумулируемые на счетах кредитно-финансовых институтов, занимающихся ипотечными операциями (ипотечные, коммунальные и сберегательные банки, страховые компании, ссудо-сберегательные ассоциации и др.).

Процентные ставки на ипотечном рынке колеблются в зависимости от спроса и предложения и в среднем составили в послевоенные годы 6-8%, в 70-е гг. 20 столетия превысили 10%, в настоящее время составляют 13-18% годовых в рублях; 9,75-12% в долларах. В современных условиях ресурсы ипотечного рынка активно используются для обновления и расширения производственных фондов торгово-промышленных корпораций, финансирования сельского хозяйства и жилищного строительства. За последнее время в условиях усиления инфляции, участившегося спада производства, дефицита топливно-сырьевых ресурсов, а также в связи с высокими процентными ставками и нехваткой долгосрочного капитала на инвестиционном рынке усиливается напряженность.

Федеральные власти связывают с ипотекой решение проблем жилья. В Министерстве экономического развития обещают, что к 2010 году ипотекой смогут воспользоваться около 1 млн. россиян, в то время как в 2005 году таких было лишь 43 тысячи. Государство обещает платить за заемщика половину банковской ставки, чтобы годовой процент для тех, кто взял кредит, не превышал 6,5%.

В Москве, более благополучной в социально-экономическом отношении из всех российских городов, 4,5 млн. семей нуждаются в улучшении жилищных условий, и лишь 1% могут решить эту проблему. Московские власти имеют собственную программу под названием "Социальная ипотека". Суть ее в том, чтобы продавать очередникам жилье фактически по себестоимости (700-800 долларов за метр), а не по 2000 долларов за метр, как это стоит на рынке недвижимости.

Ипотечный кредит подвергается государственному регулированию, что вытекает из общей направленности возрастания роли денежно-кредитного регулирования экономики развитых капиталистических стран после второй мировой войны. Это регулирование включает обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в центральных банках, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и другие мероприятия.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям может соответствовать так называемый ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимых товарно-материальных ценностей.

Ипотечное кредитование под залог земельных участков

Ипотечные банки - банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости - земли и строений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. Первым ипотечным банком был банк, основанный в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк начал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). В начале XIX в. деятельность ипотечного банка распространялась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. Во второй половине 19 века стали создаваться "штадтшафты" для кредитования городской недвижимости, которые как и "ландшафты", кредитовавшие помещичьи хозяйства, принадлежали местным органам власти. Впервые частный акционерный и "чисто ипотечный банк" был создан в 1962 году в г. Франкфурте.

В настоящее время в Германии частные ипотечные банки являются специальными банками по предоставлению земельного и коммунального кредитов. В их функции входит долгосрочное кредитование жилищного строительства, модернизация зданий и сооружений, финансирование капиталовложений в промышленности и сельском хозяйстве (осуществляется под ипотеку), предоставление коммунальных кредитов в виде займов государству, землям и местным органам управления внутри страны, а также корпорациям и государственным учреждениям за границей (в рамках ЕЭС) Дяконова И. История развития сберегательных касс в Германии//Бизнес и банки, 2003. №9. .

Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от трех до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии - преимущественно кредитование жилищного строительства.

Задолженность частных лиц по ипотечным кредитам в Испании по данным национального Государственного банка достигла по состоянию на конец 2005 года 450 млрд. евро. Рост с начала 2005 года составил рекордные 24,4%. Ипотечные кредиты составляют на сегодня 73% всех предоставленных в стране кредитов, общая сумма которых оценивается в 616,7 млрд. евро. Масла в огонь подливает инфляция на рынке недвижимости. По информации правительства Испании, за 2005 год цены на жилье выросли на 13,4%, а с начала 2001 года - почти в 2 раза.

В Англии выдачей ипотечных кредитов занимаются строительные общества, основная функция которых состоит в предоставлении индивидуальных долгосрочных ссуд для строительства (покупки) жилых домов за счет средств, привлекаемых в виде краткосрочных вкладов населения. Такая строгая специализация строительных обществ не мешает им быть важнейшим каналом аккумуляции мелких семейных сбережений. Деятельность обществ регулирует государство, оказывающее им довольно часто финансовую поддержку.

В Италии ипотечный кредит тесно связан с жилищным строительством, где в качестве залога выступает земельный участок или часть построенного здания. В Италии политика в области ипотечного кредита приобрела значение не только с точки зрения острой социальной проблемы (нехватка жилья), но также в связи с тем влиянием, которое оказывают инвестиции в строительство на ход развития экономики.

В Швейцарии ипотечные кредиты выдают региональные банки, сберегательные и ссудные кассы. Широкое развитие получил ипотечный кредит в скандинавских странах.

Также ипотечный рынок получил широкое развитие после второй мировой войны в США, Канаде, Западной Европе и Японии.

Индустрия строительства жилья играет важнейшую роль в экономике многих стран. Например, прямо или косвенно, в ней занят каждый восьмой работающий в США. Сфера строительства жилья включает много составляющих, но мало кто задумывается, что ее эффективная работа зависит от наличия развитого рынка ипотечного кредитования.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное жилищное строительство имело вспомогательную роль При подготовке раздела 1. 3. использованы материалы учебного пособия Тарасова В.И. Деньги, кредит, банки. - Мн.: Мисанта, 2003 г, стр. 165-169. .

Стройсберкассы - австро-германское изобретение. В этих странах они работают давно и успешно. Например, в Германии популяризация этих организаций началась в 1950-е гг., когда населению в массовом порядке потребовалось решать жилищные проблемы. Корни стройсберкасс уходят в конец XVIII в. Первыми членами таких обществ были жители немецких шахтерских поселков. Они объединяли денежные средства, чтобы ускорить процесс строительства жилья. Схема была проста: тот, кто вступал в "кассу" первым, имел доступ к нужной сумме, последний должен был подождать.

Сегодня масштабы деятельности немецких стройсберкасс впечатляют: через них покупает недвижимость каждый третий житель страны.

Классическая стройсберкасса представляет собой банк, который аккумулирует жилищные накопления граждан. Вступить в него очень просто - нужно лишь открыть счет и регулярно его пополнять. В свою очередь, государство начисляет пайщикам премии и проценты, чтобы компенсировать инфляцию. Когда размер взносов составит 40-50% от стоимости жилья, можно взять ипотечный кредит. Он предоставляется на льготных условиях по ставке ниже рыночной. Погашение займа осуществляется в течение срока, определенного контрактом. До этого момента квартира находится в собственности кредитора.

В 1990-е гг. мода на стройсберкассы дошла до стран бывшего соцлагеря - Чехии, Словакии, Венгрии. Их успех был связан с активной государственной поддержкой. Классический пример стремительного развития этой ипотечной модели - Чехия, где первые стройсберкассы появились в 1993 г. и уже через шесть лет собрали порядка $15 млрд. По масштабности системы чехи даже обогнали немцев: услугами стройсберкасс сегодня пользуется половина десятимиллионного населения страны.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка - заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов, или система стройсбережений, о которой говорилось выше.

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

При сравнении двух моделей ипотечного кредитования становится очевидным тот факт, что кредитование при германской модели дешевле обойдется заемщику, но для воплощения своей мечты - приобретение недвижимости - должно пройти какое-то время для накопления необходимой первоначальной части. По американской схеме ставки по кредиту будут соответственно выше, но жилье можно купить в течение короткого времени, собрав лишь необходимые документы, подобрав соответствующее жилье и проведя все необходимые процедуры, связанные с этим приобретением.

Что выбрать? Каждый должен решить для себя сам. Поэтому в России необходимо внедрять различные виды ипотечных программ, чтобы любой категории заемщиков ипотечные кредиты были доступными.

Глава 2. Прикладные аспекты ипотечного жилищного кредитования как инструмента бизнеса

2.1 Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании