По данным опросов, от 60% до 80% населения России хотело бы улучшить свои жилищные условия, но не имеет достаточно средств, чтобы купить квартиру. Причем примерно у половины из них есть финансовые возможности для приобретения жилья в рассрочку. В складывающейся сегодня ситуации, когда оплачивать готовые квартиры по нынешним ценам сразу и полностью скоро будет просто некому, новые схемы привлечения денег на рынок жилья необходимы, они могут быть выгодны всем заинтересованным сторонам. Строителям, нуждающимся в инвестициях, банкам, дающим кредит под высокий процент, населению, получающему реальную возможность самостоятельно улучшить жилищные условия.

В мире существуют две схемы организации ипотечного рынка. Первая из них, называемая американской, предполагает выдачу кредита банком и финансирование ипотеки государством или через финансовый рынок. Государство в лице созданных им агентств страхует большинство выданных ипотечных кредитов, а также выкупает их у банков, таким образом, финансируя выдачу новых. Другим способом привлечения средств в ипотеку является выпуск банком обеспеченных доходами от ипотечных кредитов облигаций на финансовый рынок. Активное участие государства в схеме позволяет снижать риски кредитования и, тем самым, поддерживать низкие процентные ставки по кредитам и ипотечным ценным бумагам. Через государственные агентства и финансовый рынок в систему каждый год вовлекаются десятки миллиардов долларов.

Вторая система - германская - основана на использовании средств самого населения. Гражданин заключает с кассой контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного срока деньги на депозит. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

В Германии подобные учреждения (строительно-сберегательные кассы) уже много лет стабильно выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании банковских ставок на такие же кредиты от 7 до 10% годовых. Недостатком системы является узкая направленность бизнеса касс. В мировой практике было немало случаев, когда в силу внешних причин происходило массовое банкротство касс. Так, например, случилось в Великобритании в начале 1980-ых годов, когда обанкротилась половина из действовавших в стране несколько веков строительных обществ (британский аналог касс). Только существование системы страхования вкладов, распространявшейся и на депозиты в строительных обществах, помогло избежать потерь хранившим там свои сбережения гражданам.

Чтобы избежать финансовых рисков, необходимо, чтобы в законе была прописана прямая зависимость между процентной ставкой, под которую вносятся деньги на стадии накопления, и процентом того кредита, в виде которого оформляется невыплаченный остаток стоимости квартиры. Одним из важных пунктов является обеспечение защиты будущих инвесторов - так называемые гарантии целевых вкладов. К ССК выдвигаются жесткие требования, чтобы все собранные средства были направлены строго на строительство нового жилья.

В организации ССК спорным моментом является то, как будет регулировать работу ССК Центробанк. Первоначально ЦБ предлагал отнести ССК к небанковским кредитным организациям. Однако в таком случае, они не имели бы права работать со средствами физических лиц. Поэтому в законопроекте было решено прописать, что ССК относятся к части российской банковской системы с определённой специализацией и с ограничениями в осуществлении своей деятельности.

В программе ипотечного кредитования заинтересованы многие банки, ведь ипотека - очень выгодное вложение денег. Кроме того, законодательство, наконец-то, приобретает приемлемые формы, когда получают гарантии надежности все участники рынка. По-прежнему наиболее активно работают ипотечные банки на вторичном рынке жилья. Залогом кредита является жилье. А что может выступить залогом, если гражданин покупает строящееся жилье? Ставки страхования такого риска (вдруг строители не достроят) достигают коммерческого уровня, а это уже очень дорого. Оформление ипотечного кредита и так влетают в очень приличную сумму. С помощью ипотечного калькулятора легко можно сделать приблизительные расчеты расходов по годам, задавая любые параметры (длительность срока, на который выдается кредит, стоимость приобретаемой квартиры, доходы членов семьи и т.д.). Проигрывая вариант, когда кредит выдается на 10 лет и под 15%, можно получить интересные цифры. В первый год на оплату всех госпошлин, нотариальные удостоверения, на оформление кредита, куда входит открытие собственных счетов - валютного или рублевого, страхование и т.п., а также сумма годовых выплат по кредиту, включая проценты по нему, уходит половина тех денег, которые занимаются. За весь период, на который взят кредит, выплаты по нему практически в два раза превысят первоначальный размер кредита. Способных платить такие суммы, по подсчетам Госкомстата, около 5% всего населения России.

Если рассматривать германскую модель ипотечного кредитования для внедрения ее на российский рынок, а вместе с тем и финансовые риски, связанные с этой кредитной программой, то можно отметить, что рынок немецких ипотечных облигаций считается крупнейшим, превосходя по своим размерам рынок государственных заимствований. Пфандбрифы более интересны для инвесторов не только потому, что имеют относительно более высокую доходность по сравнению с государственными облигациями, но и меньшие риски.

Доля частных ипотечных банков на огромном рынке ипотечных облигаций Германии составляет около 70%. И это при том, что общее их количество приближается к 25, и рынок они делят с 18 государственными земельными учреждениями. Все эти частные ипотечные банки принадлежат 12 крупнейшим германским финансовым корпорациям, которые подпитывают необходимыми финансовыми средствами своих подопечных.

Можно сформировать основные отличительные признаки между американской ипотечной системой и немецкой. Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка эмитента пфандбрифов, а не списываются с баланса первичного кредитора.

В американской системе ипотечного кредитования эмиссией ипотечных облигаций могут заниматься только специализированные финансовые институты (SPV).

В соответствии же с российским законодательством (закон об ипотеке и ипотечных ценных бумагах) эмиссией ипотечных облигаций могут заниматься и специализированные ипотечные институты (SPV), и коммерческие банки. В этом-то и скрывается коренное отличие ипотечной облигации от корпоративной банковской облигации. Настоящие ипотечные облигации могут быть эмитированы только специализированными ипотечными финансовыми учреждениями. Если в классических немецкой и американских системах груз обязательств перед инвесторами на себя берут финансовые учреждения с однородным составом обязательств ипотечного характера, то в условиях становления российской ипотечной системы ипотечные облигации эмитируют не только несовершенные ипотечные агенты, но и универсальные коммерческие банки с разнородным и неограниченным набором обязательств. Как известно, первыми, кто претендует на конкурсную массу обанкротившегося банка, являются его вкладчики, а в конкурсную массу автоматически попадают и закладные по недвижимости, являющиеся обеспечением по выпущенным ипотечным облигациям. Таким образом, сильно ущемляются права инвесторов в данный вид ценных бумаг, что не добавляет им привлекательности в их глазах.

Масштабы угрозы, которую кредитные риски несут для финансовых институтов, банкиры оценили давно. Поэтому еще с конца 80-х годов лучшие специалисты банковского сектора по обе стороны Атлантики начали искать пути снижения уровня кредитных рисков и повышения эффективности управления ими. Одним из результатов исследований в этом направлении стало формирование рынка кредитных деривативов (по сути, они представляют собой страховку от дефолта по кредитам), объем которого существенно расширился за последние несколько лет.

Как отмечают специалисты, применение кредитных деривативов дает финансовым институтам возможность уменьшить риски за счет равномерного их распределения как внутри самой банковской системы, так и за ее пределами (прежде всего, речь идет о хедж-фондах, которые, обычно и приобретают кредитные деривативы). При помощи этих инструментов банки могут свободно трансформировать свои кредитные продукты. Так, сгруппированные пакеты корпоративных кредитов могут быть разделены в соответствии с уровнем риска посредством секьюритизации. Полученные в результате новые типы ценных бумаг затем продаются широкому спектру инвесторов, в том числе и страховым компаниям, хедж-фондам и портфельным инвесторам.

Обращение к кредитным деривативам дает банкирам возможность с минимальным ущербом для своего бизнеса переживать "кредитные потрясения". Быстрый рост рынка кредитных деривативов свидетельствует о том, что эффективное управление рисками постепенно становится одним из главных приоритетов банковского сектора. По данным Ассоциации британских банкиров, если в 2001 году объем операций на рынке кредитных деривативов составлял $1189 млрд., в 2002 году - до $1952 млрд., а в 2004 году уже достиг $4800 млрд. Столь существенный рост объясняется, помимо прочего, более широким обращением компаний к рынкам капитала для получения финансирования, а также тем обстоятельством, что западные банки в последнее время заметно сузили объемы самостоятельного (на свой страх и риск) кредитования компаний, предпочитая разделять риск с остальными участниками финансового рынка.

Рост активности операций на кредитном рынке привлекает в этот сектор все большее число инвесторов. Такая тенденция, в свою очередь, способствует дальнейшему расширению объема рынка кредитных деривативов. Однако в связи со столь интенсивным ростом органы банковского контроля развитых стран чрезвычайно обеспокоены тем, что многие участники рынка, особенно индивидуальные инвесторы, не до конца осознают специфику приобретаемых сложных кредитных продуктов. Сами банкиры не перестают заявлять, что использование кредитных деривативов способствовало заметному снижению остроты проблемы рисков операций по кредитованию. По мнению руководителей финансовых институтов, о высокой эффективности кредитных деривативов свидетельствует хотя бы то, что на данный момент, несмотря на сложную экономическую ситуацию, удалось все же избежать кризиса в банковской системе стран Запада.

Также следует отметить, что, по мнению большинства экспертов и представителей органов банковского контроля, финансовым институтам не следует возлагать все свои надежды на то, что обращение к кредитным деривативам даст им возможность свести на нет риски от кредитных операций. Поэтому банкиры должны быть готовы к любому неблагоприятному варианту развития событий в кредитном секторе Статья «Банки ищут пути снижения кредитного риска», Укрсоцбанк специально для Банкир. ру.

Что делает ипотечный банк в случае невозврата заемщиком полученного кредита?

Рассмотрим эту ситуацию как при германской, так и при американской схеме кредитования.

Германская модель ипотечного кредитования. Банк продает залог и возмещает свои потери. Следует отметить, что если заемщик длительное время не может выполнять свои обязательства по кредиту, банк советует собственнику самому продать объект залога и за счет этого выполнить свои кредитные обязательства. Обычно свободная продажа квартиры и т.д. намного выгоднее сторонам, чем принудительная, на основании решения суда.

Если и это не помогает (например, не удалось продать залог), банк расторгает договор кредитования и ипотеки, прибегая к судебной процедуре и принудительной продаже объекта с аукциона. Судебной процедуры можно избежать, если банки включают в ипотечный договор условие, что заемщик обязуется подчиниться процедуре принудительного исполнения в случае неисполнения им своих обязательств по кредиту. Это экономит силы и средства обеим сторонам. На первом этапе торгов исполнительный суд вправе отказать в присуждении права покупки, если поданное предложение самой высокой цены не достигает 5/10 стоимости объекта залога. Тогда обязательно назначается новый аукцион, и объект залога продается за любую цену. Потери ипотечных банков от того, что им не вернули кредиты и они не смогли получить свои деньги, составляют очень небольшой процент. Другими словами, объекты залога продаются очень редко. Отличительной особенностью германского законодательства является то, что принудительное исполнение условий договора может осуществляться не только через публичную продажу, но и через принудительное управление имуществом. Недвижимость может быть сдана в аренду, а для управления ею суд вправе назначить управляющего. В этом случае требования кредитора удовлетворяются из получаемой прибыли.