Проблемы внедрения и перспективы развития ипотеки

1.1 История развития ипотечного кредитования в России

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк".

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита "Санкт-Петербургское городское кредитное общество". В 1863 г. было учреждено "Общество взаимного кредита".

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. "Московский земельный банк" в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится "Московский народный банк".

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На "Государственный крестьянский поземельный банк", основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

"Государственный дворянский земельный банк", основанный в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно "Государственный банк России".

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

Начало 90-х характеризуется возникшим спросом на ипотечные кредиты и невозможностью его удовлетворить из-за отсутствия продуманной законодательной базы и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков. В 1998 году Государственная Дума РФ принимает два основополагающих закона: «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В результате у банков появилась реальная возможность кредитовать граждан, приобретающих жилье, под залог данного жилья.

Однако кризис 1998 г. значительно снизил деловую активность коммерческих структур, а также -- покупательную способность населения. Спрос на приобретение жилья в кредит снизился, а значит, уменьшилось и предложение.

В 1999-2000 годах ситуация начинает меняться. Наблюдается общий экономический рост (ВВП в 1999 г. -- почти на 9% по сравнению с 1998 г, а в 2000-м -- еще на 1,5%), увеличивается покупательная способность населения. В Москве рост доходов на душу населения за 2001 г. составил 13% Шитов Н. Рынок ипотекти: благоприятные предпосылки для роста. М 2002..

1.2 Современное обеспечение населения жильем в России

Задача полного обеспечения населения жильем актуальна во все времена. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, ни о каких социальных приоритетах общества говорить нельзя.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Эти интересы существуют всегда, но могут найти реальное воплощение только при наличии соответствующих материальных и финансовых возможностей у каждого из представителей этих интересов Ивасенко А.Г. Ипотека: международный опыт и российская практика.- Новосибирск: Издательство НГТУ, 2001. с. 7.

В бывшем СССР жилье для подавляющей части населения предоставлялось бесплатно. Заработная плата и, следовательно, себестоимость всей продукции занижались, а прибыль в результате этого увеличивалась. Увеличивались отчисления от прибыли в бюджет, в фонды социально-культурных мероприятий и жилищного строительства предприятий. За счет бюджетных ассигнований и указанных фондов строилось соответственно муниципальное и ведомственное жилье, которое бесплатно предоставлялось очередникам города, предприятий и организаций.

В то же время часть горожан (особенно в малых городах) и подавляющая часть сельских жителей жили в собственных домах, построенных или купленных ими или их родителями (так называемый частный сектор). Однако заниженная зарплата распространялась и на них, поэтому строительство или покупка частного жилья, как правило, требовали ограничения затрат на питание, одежду, отдых и т.д.

Бесплатность жилья была одной из причин низкого его качества. Строители знали, что очередники будут рады любому жилью. Граждане, получившие жилье, нередко сами замазывали щели, заменяли неказистые обои, приклеивали отставший линолеум. На рынке покупатель выбирает товар, а очередники получаю то, что дают.

Бесплатность жилья нередко приводила к падению нравов: для получения жилья разводились супруги, здоровые граждане иногда запасались справками о психических заболеваниям, в организация среди очередников возникали ссоры и т.д.

Бесплатность жилья имела еще один недостаток - в первую очередь жилье получали руководящие работники местных и центральных органов власти, а также партийные работники. Причем нередко специально для них строилось улучшенное жилье Ивасенко А.Г. Ипотека: международный опыт и российская практика.- Новосибирск: Издательство НГТУ, 2001 с. 7..

По данным Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением РФ от 11.01.00 № 28, в 1987 году доля государственных капиталовложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищностроительных кооперативов). К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы.

Жилищные реформы, проводимые в 90-е годы в Российской Федерации направлены на сокращение бюджетных ассигнований, на строительство жилья, а в последнее время - и на сокращение дотаций, связанных с организацией эксплуатации жилого фонда Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002. с 37..

Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, делает новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основными способами решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование.

Приоритетная роль активной жилищной политики в экономике страны обусловлена тем, что 25% от общего объема инвестиций составляют средства, вкладываемые в жилищную сферу.

Существенное ускорение темпов жилищного строительства возможно при широкомасштабном внедрении механизмов ипотечного кредитования. В начале 21 века можно говорить о существовании достаточно развитого (в большей или меньшей степени по отдельным регионам) российского рынка жилья, который может служить для развития ипотечного кредитования.

Численность населения Российской Федерации по предварительной оценке составляет около 250 млн. человек, в том числе городское - 210 млн. (73%), сельское - 40 млн. (27%).

Жилой фонд России составляет более 2,7 млрд. кв.м. общей площади, из них более 1,9 млрд. кв.м. - городской жилой фонд, составляющий более 52 млн. квартир, из которых 51,2 млн. - отдельные, а около 1 млн. -коммунальные. Средняя обеспеченность жильем на отдельного человека составляет 18,3 кв.м., увеличившись за последние годы на 1,5 кв. м Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002, с. 44.. По данным совместной российско-американской программы "Дом для вашей семьи" (Москва-Вашингтон, 1998г.) в России в отдельных квартирах проживает 136,3 млн. человек, или 94% от числа постоянно проживающих граждан, в коммунальных - 2,9 млн. человек (2%), в общежитиях - 5,8 млн. человек (4%). Более 30 млн. кв.м. обшей площади жилых помещений России (1,3 %) размещено в ветхих и аварийных строениях. В целом по стране в неблагоприятных квартирах проживает более 40 млн. человек.

В очереди на получение бесплатного государственного жилья и улучшение -жилищных условий стоит более 8 млн. человек.

За последнее десятилетие 20 века в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли существенные изменения. Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. Значительно увеличилась доля частного сектора. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигшая до начала реформ 80%, к концу столетия сократилась до 26%, то есть в 3,1 раза (в том числе для средств федерального бюджета - до 15%). Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение почти в 2 раза). При этом доля жилья за период с конца 1990 по 1999 годы, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза и достигла 43% общего годового объема ввода площади жилья.

В результате политики бесплатной приватизации и снятия ограничений на количество и размер жилищного фонда по формам собственности. Только в 1999г. населением России за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 1,8 млн. кв.м. жилья, что составило 114,6% к предыдущему году. Доля этих домов в общем объеме введенного жилья в 1999 году была 43,3% (в 1997 году - 35,2%, в 1998 году - 39,4%).

К 2000 году уже 57% всего жилищного фонда России находилось в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации резко расширил базу для развития рынка жилья. По некоторым оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлечены 1,5-3 % квартир, находящихся в частной собственности Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002. с 45..

В то же время объективные причины сокращения бюджетных возможностей повлияли на резкое снижения уровня так называемого ''бесплатного" предоставления жилья очередникам для улучшения жилищных условий. Предоставление бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1997 годы более чем в 3 раза и оказалось доступным примерно 400 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное муниципалитетами право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей. Во многих регионах страны, в отличие от Московского, очереди на жилье практически полностью "заморожены".

В результате сокращения финансирования строительства жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса населения, а также недостаточного развития кредитных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился за десятилетие почти вдвое.

На развитие российского рынка жилья оказывают влияние многочисленные факторы. Прежде всего, это общая экономико-политическая ситуация в стране, наличие соответствующей законодательной базы, начоговый климат, демографические показатели, миграционные процессы внутри страны.

Динамика строительства жилья -- наиболее представительный индикатор состояния рыночной экономики, отражающий темпы развития сопряженных отраслей и экономики страны в целом. Поэтому тот факт, что в 1999 году на территории Российской Федерации предприятиями и организациями всех форм собственности построено 413,3 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 32 млн. кв. м (что составило 104,3% к 1998 году), является определенной вехой стабилизации и началом нового витка развития российского жилищного строительства Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2002. с 45..

В сложившейся ситуации необходимость внедрения ипотечного кредитования для решения жилищных проблем очевидна.

1.3 Развитие ипотечного кредитования в нашей стране в настоящее время

Работа по развитию ипотечного кредитования в России ведется с 1993 года. Начало 90-х годов характеризуется спросом физических лиц на получение ипотечных кредитов и невозможностью его удовлетворения коммерческими банками из-за отсутствия продуманной законодательной базы и долгосрочных ресурсов. Для обеспечения деятельности коммерческих структур Государственная Дума РФ принимает в 1998 году два основополагающих закона:

§ «Закон о государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним»;

§ «Закон об ипотеке (залоге недвижимости)».

В этом же году Инвестиционным Фондом «США-Россия» создается программа ипотечного жилищного кредитования DeltaCredit. Начинается методологическая работа по формированию стандартов ипотечного кредитования в России и обучение персонала российских кредитных учреждений. Работа по совершенствованию законодательной базы ведется в тесном сотрудничестве с представителями властных структур и представителями профессионального сообщества. Профессиональные знания и понимание практиками ситуации на рынке направлены на совершенствование документов, регламентирующих работу отрасли.

В 1999 - 2000 годах на рынке начинает складываться более благоприятная для кредиторов ситуация. Но отсутствие «длинных» денег по-прежнему сдерживает развитие ипотечного кредитования в России.

В конце 2001 г. Инвестиционный Фонд «США-Россия» приобретает коммерческий банк «Дж. П. Морган Банк», на основе которого создается первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк - КБ DeltaCredit. Основу штата составляют лучшие специалисты, получившие опыт в различных кредитных организациях. Узкая специализация банка позволяет сосредоточить все свои ресурсы на реализации широкомасштабной программы ипотечного кредитования. Включение собственной банковской структуры в процесс ипотечного кредитования позволило сделать процедуру предоставления кредитов конечному потребителю технологически более простой и эффективной. На сегодняшний день результатами работы DeltaCredit банка стали: выданные кредиты на общую сумму около 35 млн. долларов и одобренные еще на 63 млн. долларов.

В настоящее время основными факторами, определяющими развитие ипотечного кредитования в России, являются: законодательная база и общеэкономическая ситуация, влияющая, в первую очередь на наличие долгосрочных ресурсов.

Становление рыночной экономики невозможно без вовлечения широких масс населения в производственно - предпринимательскую деятельность, что предполагает приоритетное развитие таких форм кредитного инвестирования, которые будут иметь не только срочный, платный и возвратный, но и массовый характер. Поскольку необходимым условием рыночного кредитования является залог, а подавляющая часть населения страны к началу реформ и по настоящее время крупными реальными денежными накоплениями или значительным движим и недвижимым имуществом не располагала и не располагает, единственным вариантом получения кредита становится залог недвижимости Ивасенко А. Г. Ипотека : международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с.22..

Минэкономразвития внесло в Правительство РФ уточненный прогноз социально-экономического развития России на 2003-2005 годы, скорректированный с учетом данных I полугодия. Согласно прогнозу, ВВП в 2003 г. вырастет на 3,5-4,4%, в 2004-м -- на 4,3-5,5%, а в 2005-м увеличится на 4,6-5,9%. По сведениям Госкомстата, рост покупательной способности на душу населения в 2002 г. планируется на уровне 15% (относительно 2001 г.).

Рисунок 1. Рост ВВП и инфляция Шитов Н. Рынок ипотекти: благоприятные предпосылки для роста. М 2002.

Одновременно ожидается увеличение кредита доверия иностранных инвесторов к российской экономике: объем прямых иностранных инвестиций в этом году (2002) составит $5 млрд. (в прошлом году -- $4 млрд.), в 2003-м -- $6-6,5 млрд., в 2004-м -- $7,1-7,8 млрд., в 2005-м -- $7,8-8,5 млрд. (данные Минэкономразвития).

Для реанимации экономики страны следует активизировать инвестиционный процесс. При этом необходимы долгосрочные кредиты, так как период оживления производства будет, по-видимому, довольно длительным. В ситуации, когда банковскую систему захлестнула волна невозвратов кредитов, определяющее значение при решении вопроса о выделении кредита приобретает предоставление заемщиком самых надежных гарантий возврата ссуды в срок исполнения долгового обязательства. Одним же из самых надежных средств обеспечения является недвижимость, которая и выступает предметом залога при ипотечных отношениях.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в России. Серьезное внимание развитию ипотечного кредитования уделено и в послании Президента РФ «России надо быть сильной и конкурентоспособной». Отмечено, в частности, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального Правительства, и региональных властей. Развитие ипотечного кредитования призвано решить одну из насущных проблем социально-экономических преобразований в России - жилищную проблему. В условиях, когда государство по существу сняло с себя обязанность бесплатного обеспечения жильем граждан, только создание эффективных кредитно-залоговых механизмов приобретения жилья позволяет ориентировать этот процесс на достаточно широкий круг населения. ФЗ «Об ипотеке» был принят 16 июля 1998 года. Однако финансовый кризис 1998 года оказал негативное воздействие на развитие ипотеки. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Первым шагом на пути развития ипотечного кредитования стала «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», одобренная постановлением Правительства «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (11 января 2000 года). Большим успехом 2001 года можно считать налоговые льготы для ипотеки.

Ипотека представляет собой более надежную форму гарантии (в отличие от индивидуальной - поручительства) погашения ссуды под недвижимое имущество, владелец которого не лишен права распоряжения им: ипотека дает кредитору право в случае неуплаты долга в срок исполнения обязательства взыскать и продать собственность заемщика. Институт ипотеки и продажа имущества связаны с формальностями, которые необходимо строго соблюдать. В противном случае все условия договора считаются недействительным, а следовательно и недействительной оказывается и гарантия этого вида залога.

Ипотека имеет экономическую значимость, поскольку способствует преодолению социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис Ивасенко А. Г. Ипотека : международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с.22..

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Нужно заметить, что предстоит большая работа по совершенствованию законодательства - устранять противоречия и принимать новые законы. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

· "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

· "Закон об акционерных обществах";

· "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

· "Гражданский кодекс";

· "Налоговый кодекс";

· "Жилищный кодекс".

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

· "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

· "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

· "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

· "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан";

· "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации".

В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. В мае 2003 года законопроекты были внесены в Госдуму и уже 10 июля большинство из них были приняты во втором чтении. Кроме вышеперечисленных, в ряду других, планируется принятие следующих законов:

· "О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации";

· "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации";

· "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

· "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах";

· "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

· "О внесении изменений и дополнений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием)"

· "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации";

· "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья).

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая 'сидит' на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется." Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

· Американская модель

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

· Немецкая модель

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

· Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

§ аренда жилья с последующим выкупом;

§ создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

§ дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

§ ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты.

· Программа банка "DeltaCredit"

Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом "США-Россия". Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку долгое время удавалось занимать лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования.

· Программа банка "Московское ипотечное агентство" (МИА)

Банк был создан в 2000 году правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.

· Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию"

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В планах агентства к концу года осуществить еще одну эмиссию на 2.25 млрд. рублей.

Кроме вышеупомянутых "сетевых" операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный Московский банк. Обращает на себя внимание совместный проект компаний Тройка-Диалог и Росгосстрах - создание специализированного ипотечного банка "Городской ипотечный банк", в планах которого занять место среди лидеров рынка.

С недавнего времени проектом "Русипотека" начат сбор статистической информации об объемах выданных ипотечных кредитах ведущими операторами. Данная информация будет постоянно пополняться и, надеемся, позволит объективно оценить динамику развития и потенциал российского рынка.

2. Анализ опыта становления и развития ипотечного жилищного кредитования

2.1 Правовые нормы жилищного кредитования

С учетом существования различий между объектом залога и объектом кредитования выделяются следующие варианты ипотечного кредитования:

§ ссуда на приобретение недвижимости предоставляемая под ее залог;

§ ссуда на строительство недвижимости предоставляемая под ее залог;

§ ссуда на реконструкцию, модернизацию недвижимости под ее залог;

§ ссуда на строительство недвижимости выдаваемая под залог земельного участка;

§ ссуда на приобретение земельного участка выдаваемая под залог недвижимости;

§ ссуда на приобретение земельного участка предоставляемая под залог имеющейся земли;

§ ссуда на освоение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли.

В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечных кредитов, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации.

Важная особенность ипотечной системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга: за счет его кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств Ивасенко А. Г. Ипотека : международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с.22..

Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права Ивасенко А. Г. Ипотека : международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с.28..