Проблемы внедрения и перспективы развития ипотеки

В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Между тем именно ипотечное кредитование является наиболее действенным инструментом решения существующей в нашей стране жилищной проблемы.

Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков. Это связано с:

§ нерешенностью ряда правовых вопросов;

§ высокими кредитными рисками;

§ отсутствием долгосрочных и относительно дешевых ресурсов;

§ отсутствием в действующих нормативных документах ЦБ РФ, регулирующих деятельность банков, положений, учитывающих специфику операций долгосрочного жилищного ипотечного кредитования;

§ низким уровнем доходов населения, отсутствием достаточных накоплений, нестабильностью трудоустройства, стремлением не декларировать свои доходы;

§ отсутствием доверия к банкам со стороны населения.

Основным фактором, негативно влияющим на развитие ипотеки в России, без сомнений можно считать существующий размер инфляции в стране и соответственно условия предоставления ипотечного кредита. При существующих ставках ипотечных кредитов большинство российских граждан (например, работники бюджетной сферы) не смогут оплатить столь дорогую услугу, желая улучшить свои условия жизни.

Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости

Долгосрочное ипотечное кредитование -- новый и довольно привлекательный вид кредитования населения для приобретения жилья. Вполне естественно, что возможностью получить большие деньги на длительный срок под малый процент воспользуются и недобросовестные заёмщики, т.е. лица, которые представят фиктивные документы по залогу недвижимости в обеспечение полученного кредита. С целью недопущения совершения мошеннических действий в отношении банков и в дальнейшем залогодержателей, имеющих право в случае неспособности должника погашать полученный кредит обратить взыскание на заложенное имущество, должна существовать определённая система защитных мер.

На сегодняшний день одной из таких мер является регистрация права собственности на недвижимое имущество, кредитного договора и договора об ипотеке и нотариальное удостоверение договора об ипотеке.

Казалось бы, можно ограничиться только регистрацией указанных сделок, т.к. в орган по регистрации права на недвижимое имущество при регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество представляются все необходимые документы, подтверждающие права собственности на заложенное имущество и связанные с ним обременения. При этом присутствия, например, залогодержателя или кредитора не требуется. Однако ни для кого не секрет, что в настоящее время можно подделать любой документ, в том числе свидетельство о собственности на недвижимость.

Иное дело нотариус. Согласно ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате «нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Конституциями республик в составе Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации».

Необходимость в обеспечении охраны прав и законных интересов, уверенность в действительности приобретаемых прав, совершаемых сделок или в подлинности как подписи на документе, так и самого документа -- важные моменты для каждого юридического и физического лица. Такую гарантию и призвано обеспечить законодательство о нотариате и деятельности нотариусов, которые, в отличие от регистрирующих органов, не только присягают в том, что будут исполнять свои обязанности в соответствии с законом и совестью, в своем поведении руководствоваться принципами гуманности и уважения к человеку, но и несут личную имущественную ответственность за совершаемые действия.

При этом необходимо помнить, что определяющим правовую природу нотариата признаком является правоохранительная функция. Нотариат в своей деятельности осуществляет функцию как предварительного, так и последующего контроля за законностью в сфере гражданских правоотношений, его деятельность направлена на юридическое закрепление гражданских прав и на предупреждение их возможного нарушения в будущем.

Следовательно, деятельность нотариата имеет больше предупредительный характер. Нотариально удостоверенный договор облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание договора, подлинность подписей участников сделки, время и место ее совершения и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, являются очевидными, достоверными и не требуют дополнительного доказывания. Например, в соответствии со ст.55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе получить удовлетворение своих требований за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд, если только между залогодержателем и залогодателем заключено и нотариально удостоверено соглашение о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества.

Весомыми аргументами в пользу того, что нотариусов необходимо привлекать к совершению действий по удостоверению договоров ипотеки, являются их беспристрастность и независимость, которые обеспечиваются точным и неуклонным соблюдением законодательства. В своей деятельности нотариус руководствуется Конституцией РФ и федеральными законами, а также правовыми актами органов государственной власти автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, принятыми в пределах их компетенции, и международными договорами.

В отличие, например, от регистрирующего органа, нотариус, применяя приказы и инструкции министерств и ведомств, акты местных органов государственной власти и акты органов местного самоуправления, должен проверить, изданы ли они в пределах предоставленной этим органам компетенции и соответствуют ли они федеральному законодательству.

Развитие ипотеки в России невозможно без широкого внедрения системы ипотечного кредитования в российскую банковскую практику. При этом ее развитие возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, так и для заемщиков кредитов.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочного кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссии ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных).

Этим источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования:

модель депозитарного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения;

модель ипотечной компании. В этом случае ипотечные компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав затем, продают третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты Ивасенко А.Г. Ипотека: международный опыт и российская практика.- Новосибирск: Издательство НГТУ, 2001.с.233

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. В частности, нужны более жесткие требования к категориям участников программы. При этом основным критерием должна служить финансовая надежность банка, при любых изменениях финансовой ситуации в России. С этой точки зрения потребуется проверка их реального финансового состояния, в том числе состояния имеющихся краткосрочных и долгосрочных обязательств, включая фьючерсные контракты по валюте каждого из банков в дальнейшем, по мере стабилизации финансовой ситуации в стране, в целях расширения объемов ипотечного кредитования и снижения процентов по ипотечным кредитам для населения за счет конкуренции среди кредиторов состав банков может и должен быть пересмотрен с учетом выработанных критериев и опыта, приобретенного в условиях реального функционирования системы ипотечного кредитования.

Заключение

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

Развитие системы ипотечного кредитование признано одним из основных приоритетных направлений деятельности правительства.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам

Ипотека предоставляет возможность сразу стать собственником приобретаемого жилья, так как происходит оплата собственной квартиры, а не аренда чужой недвижимости. Также ипотека предоставляет выгодное вложение средств, ведь недвижимость постоянно дорожает, кроме того, она гарантирует надежность и предоставляет гарантии при совершении сделки с недвижимостью: квартиру и все документы по сделке проверяют риэлтор, страховая компания и банк.

Ипотека предоставляет экономию на налогах: стоимость квартиры в пределах 1 млн руб. и все проценты по кредиту вычитаются из налогооблагаемой базы заёмщика.

Активизация работы правительства в области развития ипотечного кредитования в России, безусловно, положительна. Потенциал развития жилищной сферы действительно огромен. Причем развитие отрасли может послужить катализатором развития смежных отраслей, что существенным образом благоприятно отразится на экономике страны. А развитие системы ипотечных ценных бумаг существенным образом может повлиять на развитие фондового рынка России.

Сегодня в России со стороны населения существует большой спрос на новое жилье, за счет чего в промышленный и хозяйственный оборот может быть вовлечена существенная часть сбережений населения. Однако до настоящего времени все попытки в области развития ипотечного кредитования в России не увенчались успехом. В этой связи, действительно важно, чтобы механизмы ипотечного жилищного кредитования начали реально действовать. В целом же механизм эффективного внедрения ипотеки требует выполнения ряда условий, без которых сложно рассчитывать на успешное внедрение этой системы:

1. Необходима макроэкономическая стабильность в стране, чтобы кредиторы и заемщики чувствовали себя вполне уверенно. Пока инфляция выражается двузначными цифрами, массовости в ипотечном жилищном кредитовании ожидать не приходится;

2. Необходимы гибкие условия предоставления кредита и низкие процентные ставки, что опять же при существующем уровне инфляции труднодостижимо;

3. Необходимо наличие платежеспособного населения;

4. Не менее важны грамотная валютная политика, крепкая национальная валюта, существование стабильной и развитой банковской системы, способной осуществлять кредитование;

5. Необходимо четкое законодательство, регулирующее отношения в этой области.

Библиографический список

Приложение

Таблица

Таблица

Таблица

Таблица

Таблица

Таблица

Таблица

Размещено на Allbest.ru