Проблемы внедрения и перспективы развития ипотеки

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико.

Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге". С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: "Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации". Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ ''О залоге" "применяется постольку, поскольку он не противоречит" части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 199Нг. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г. В июле 1995 г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального законa.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ "Об ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом "Об ипотеке" не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст. 339, п. 2-5 ст. 340, п. 1 ст. 349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним".

5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных opгaнов различного уровня, включая местные органы управления Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. - М. Издательский дом «Аудитор». 1999, с112..

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин "предмет ипотеки" для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре группы:

1) имущество;

2) действия;

3) результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;

4) нематериальные блага.

Термин ""имущество" применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а и также имущественные прaвa.

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь.. Потому здание пли сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности, но функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК РФ).

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, предполагается, ч го право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты не могут быть предметом ипотеки на общих основаниях Ивасенко А. Г. Ипотека : международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с.37.

Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли -- продажи жилого дома или квартиры.

В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не является основанием для выселения его из квартиры. Исключение из этого правила возможно при следующих условиях: жилой дом или квартира был в обеспечение кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры, а проживающие с залогодателем члены семьи дали до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взысками.

Заемщику, покупателю недвижимости с помощью ипотеки, приходится сталкиваться с целым рядом проблем:

1. выбор Банка - Кредитора;

2. поиск квартиры (удовлетворяющей не только запросам самого Заемщика, но и условиям Банка-Кредитора);

3. необходимость согласовывать с Продавцом условия ипотечного кредита, в соответствии с требованиями Банка-Кредитора;

Для этого необходимо знать ипотечное, жилищное и налоговое законодательство.

В настоящее время в области ипотеки действуют:

§ Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Принят Государственной Думой 17 июня 1997 года, одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года, Вступил в действие 21 июля 1997 года , Редакция от 11 апреля 2002 года;

§ Федеральный Закон "О рынке ценных бумаг" Принят Государственной Думой 20 марта 1996 года Одобрен Советом Федерации 11 апреля 1996 года Вступил в действие 22 апреля 1996 года Редакция от 28 января 2002 года;

§ Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года Вступил в действие 16 июля 1998 года В редакции от 24 декабря 2002 года;

§ Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" Внесен 26 февраля 2001 Принят в первом чтении 10 апреля 2002 Принят во втором чтении 20 июня 2003 Принят в третьем чтении 14 октября 2003 Подписан Президентом 11 ноября 2003;

§ Инструкция ЦБР от 31 марта 2004 г. N 112-И "ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ НОРМАТИВАХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ЭМИССИЮ ОБЛИГАЦИЙ С ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ" Зарегистрировано в Минюсте РФ 5 мая 2004 г. Регистрационный N 5783.

Таким образом, к данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Нужно заметить, что предстоит большая работа по совершенствованию законодательства - устранять противоречия и принимать новые законы. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

§ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ;

§ "Закон об акционерных обществах" ;

§ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ;

§ "Гражданский кодекс" ;

§ "Налоговый кодекс" ;

§ "Жилищный кодекс" .

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволяет привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

§ "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

§ "О стройсберкассах" -- закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

§ "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" -- закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

§ "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан";

§ "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"

В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Государственная Дума продолжает формировать законодательную базу для ипотеки в 2004 году. Как заявил зампредседателя Госдумы Георгий Боос в ходе совещания в правительстве РФ, в первом полугодии 2004 г. на рассмотрение Госдумы поступит пакет законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

По его словам, разрабатываемые в настоящее время документы направлены на развитие института долгосрочного жилищного кредитования граждан, на увеличение объемов жилищного строительства, снижение административных издержек на рынке жилья. В частности, в Госдуму планируется внести поправки в Гражданский, Налоговый, Бюджетный кодексы, а также в законы об ипотеке, отметил Г.Боос.

Так, предлагается отменить обязательное материальное удостоверение договоров ипотеки, упростить порядок госрегистрации ипотеки и установить государственные пошлины на регистрацию ипотеки. Субъектам РФ предлагается предоставить право на увеличение размера имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилья.

В то же время, предлагается снизить на период до 2007г. налоговую ставку до 6% для доходов с физлиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам. Законодатели намерены предусмотреть различные ставки земельного налога как на период проектирования и строительства жилья, так и после завершения строительства.

По словам Г.Бооса, по итогам 2003 г. в России было сдано в эксплуатацию 40 млн кв. м жилья. Из них 40% составляет индивидуальное жилищное строительство, а 60% - массовое. Вместе с тем, по мнению вице-спикера, в течение 20 лет будет сохраняться устойчивый спрос на жилье, который обеспечит потенциал строительства нового жилья в размере 150 млн кв. м ежегодно.

Правительство РФ намерено разработать схему, позволяющую гражданам безбоязненно показать "серые" доходы при покупке ипотечного жилья. Об этом сообщил журналистам вице-премьер РФ Владимир Яковлев.

По его словам, данная мера будет способствовать развитию ипотеки. "Средства у людей есть, но они носят полулегальный характер, и люди не хотят их показывать", - отметил вице-премьер, добавив, что "нужно законодательно разрешить все, что касается приобретения жилья".

В частности, по мнению В.Яковлева, необходимо упразднить заполнение документов, требующих указать доход гражданин при получении ипотечного кредита в банке, "чтобы не смущать человека такими действиями". Одновременно необходимо предпринять дополнительные меры, позволяющие создавать кредитные истории российских граждан, чтобы банки, выдавая кредит, могли понять, с кем они имеют дело, и может ли этот человек вернуть деньги.

В.Яковлев добавил также, что с целью решения проблемы развития ипотечного кредитования Правительство РФ в настоящее время разрабатывает около двух десятков законопроектов, большинство из них планируется направить в Госдуму в период весенней сессии 2004 года.

Кроме того, на заседании Правительства 11 марта был рассмотрен вопрос об увеличении объемов строительства жилья. На этом заседании были обсуждены пути достижения поставленной Госстроем задачи достичь в ближайшие годы объемов ввода в строй нового жилья в размере 80 млн. кв. м в год..

В 2004 году Правительство подготовит и направит в Госдуму поправки в Гражданский и Процессуальный кодексы, позволяющие обращать взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки. Принятие этих поправок будет способствовать снижению рисков кредитования и удешевлению ипотечных кредитов.

Также планируется внести другие изменения в действующее законодательство, призванные снизить издержки для получателей ипотечных кредитов. В частности, планируется отменить нотариальное удостоверение договоров ипотеки, уточнить функции органов опеки и попечительства при отчуждении жилья, права членов семьи и собственников жилых помещений. Также упрощения коснутся процедуры госрегистрации ипотеки.

Как сообщили в ДПИ, в текущем году также планируется разработать проекты нормативных правовых актов, направленных на реализацию ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и регулирующих вопросы выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.

2.2 Изменение законодательства в сфере ипотечного кредитования, его влияние на рынок этих услуг в Российской федерации и в Новосибирске

Одним из самых спорных законов российского законодательного творчества является, наверное, ипотека.

Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости) принят 11 февраля 2002 года и по сути, одни странные и нелогичные нормы заменены другими - столь же странными и нелогичными. Чаще всего под ипотекой понимают жилищное ипотечное кредитование - кредиты, выдаваемые на покупку жилья, которое и является обеспечением кредита. Предполагается, что ипотека - явление социально значимое, и те, кто не может позволить себе покупку недвижимости сразу, смогут сделать это в кредит. Как правило, речь идет о квартирах "вторичного" рынка жилья, реже - о новых и строящихся квартирах. Основную роль в организации ипотеки как правило играет государство и учрежденные им для этого специальные структуры.

Первой из них в России стало "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", зарегистрированное Московской регистрационной палатой еще в сентябре 1997 года. Деятельность "Агентства находится под прямым контролем Правительства РФ. 100% акционерного капитала принадлежат Правительству РФ. Его же представители заседают и в наблюдательном совете агентства. Основные цели создания Агентства -- обеспечение притока долгосрочных инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования через систему рефинансирования кредитных и иных организаций, предоставляющих гражданам России кредиты и займы на приобретение, строительство жилья, а также создание механизма защиты прав и законных интересов инвесторов.

Основные задачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, определенные федеральной целевой программой "Свой дом", сводятся к содействию развития ипотечного кредитования в частном секторе и обеспечению ликвидных долгосрочных ресурсов для финансирования жилищных кредитов, выдаваемых российскими банками.

За период деятельности Агентства подготовлена определённая правовая база, регулирующая развитие долгосрочного ипотечного кредитования, разработан и согласован с рядом банков комплект документов по развитию системы долгосрочного кредитования населения через рефинансирование кредитных учреждений, запущен и в настоящее время апробируется в г. Санкт-Петербурге пилотный проект по внедрению созданной схемы. Заметный интерес проявляется к деятельности Агентства и в других субъектах Российской Федерации, которые готовы сотрудничать с Агентством и развивать на местах систему долгосрочного ипотечного кредитования.

Несмотря на, казалось бы, благоприятные условия для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования населения, развитие идет очень медленно, уже выявлены несоответствия отдельных положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Гражданскому кодексу Российской Федерации, в связи с чем готовятся предложения по изменению данного закона, не ясен до конца механизм работы закладных и т.д.

По подсчётам специалистов Агентства для нормального запуска программы долгосрочного ипотечного кредитования, которая была бы выгодна всем сторонам и давала бы отдачу, необходимо около 200 млн. долларов США., что позволило бы не только снизить стоимость кредита, выдаваемого на приобретение жилья, но в течение буквально 2-3 лет с начала работы полностью перейти на самофинансирование по развитию долгосрочного ипотечного кредитования.

Таких денег у основных субъектов рынка ипотечного кредитования нет, крупные банки также не готовы изымать из оборота денежные средства в таком размере, поэтому создание Агентства было обусловлено необходимостью развития двухуровневой системы ипотечного кредитования. Суть данной модели в том, что кредитные учреждения выдают заёмщикам кредиты на покупку или строительство жилья под залог данного жилья на условиях, разрабатываемых Агентством, а последнее приобретает у них права требования по выданным кредитам или права по закладным. Тем самым изъятые кредитным учреждением из своего оборота денежные средства быстро восполняются за счёт уступки требований, это учреждение может выдавать новый кредит и т.д. Подобный вариант долгосрочного ипотечного кредитования в настоящее время проходит апробацию в условиях г. Санкт-Петербурга.

Однако, кредитные учреждения могут уступать права требования только кредитным организациям, имеющим соответствующие лицензии на совершение банковских операций по обслуживанию кредитов, права по которым уступлены финансовому учреждению. Несмотря на то, что ст.382-390 и 819 Гражданского кодекса Российской федерации не ограничивают право кредитных учреждений уступать права по кредитам любому лицу, на практике осуществить уступку прав можно только организациям, обладающим лицензией на совершение банковских операций. При таких условиях неопределённость в данном вопросе и отсутствие в законе чёткого указания на то, какаие лица имеют право приобретения прав по кредитным обязательствам, будут тормозить процесс развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, т.к. получение лицензии на совершение банковских операций довольно-таки длительная и сложная процедура.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже развернуло свою деятельность в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске. Во всяком случае, его филиал в Новосибирске существует уже с 1998 года. В Новосибирске есть пока один пример настоящей ипотеки. С августа 2002 года банком "Сибконтакт" выдано пять ипотечных кредитов, еще 15 договоров находятся на стадии оформления. Банк действует по соглашению с сибирским филиалом АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Кредит может получить любой гражданин, имеющий постоянное зарегистрированное место жительства в Новосибирске, при этом совокупный ежемесячный доход его семьи должен быть больше 15 тыс. руб.

С целью дальнейшего развития системы ипотечного кредитования в Новосибирске сейчас готовится четырехстороннее соглашение между мэрией города, администрацией области, сибирским филиалом агентства и Госстроем. В его рамках местная администрация должна будет предусмотреть выделение из бюджета города средств, которые будут использованы в качестве гарантий при выдаче ипотечных кредитов определенным категориям жителей Новосибирска.

На первом этапе реализуемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию программы ипотечные кредиты будут выдаваться под минимально допустимые проценты. По расчетам специалистов агентства, проект сохранит инвестиционную привлекательность при предоставлении населению ссуд под 18-19% годовых в рублях на срок до десяти лет. Соответственно, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет выкупать закладные или права требования по кредитам под 17-18%. В условиях перманентной девальвации рубля спрос на столь дешевые рублевые ссуды может оказаться ажиотажным. Однако оптимизм по поводу федеральной ипотечной программы может оказаться преждевременным: территориальная сеть АИЖК еще находится в стадии становления, предоставление правительственных гарантий может быть в очередной раз отложено, а эмитированные агентством облигации рискуют так и не найти своих покупателей.

Также в России действует программа Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Учредителями этой некоммерческой организации выступили более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся во всех 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно сберегательные кассы.

По данным Госстроя в 2002 году для покупки квартиры площадью 72 квадратных метров при ставке ипотечного кредита в 18 процентов годовых и сумме кредита в размере 70 процентов от стоимости жилья, ежемесячный доход семьи из трех человек должен составлять не менее 25,1 тысяч рублей. При условии снижения процентной ставки по ипотечным кредитам до 7 процентов годовых, размер дохода уменьшится до 13,2 тысячи рублей.

По расчетам Госстроя, в случае внесения заемщиком в качестве первоначального взноса старого жилья, ежемесячный доход семьи в 2002 году должен составлять более 11,4 тысячи рублей, к 2008 году соответственно доход должен уменьшиться до 6,2 тысячи рублей в ценах 2002 года.

Вышедший в начале 2002 года в СПб "городской закон" "О развитии ипотечного кредитования" обозначил в качестве залога по кредиту только новое (или строящееся) жилье. Это означает, что ипотечный кредит на покупку жилья на "вторичном" рынке просто невозможен. Уже само по себе это задает некую (и весьма высокую) ценовую планку (минимальный размер кредита). Далее, 5-ю годами ограничен максимальный срок кредита, и 70% от стоимости приобретаемого жилья - его максимальный размер.

С другой стороны, этот законодательный акт продекларирован как "социально-направленный". Его положения определяют, что на получение ипотечных кредитов могут рассчитывать только очередники, граждане, проживающие на площади менее девяти квадратных метров на человека; проживающие в коммунальных квартирах и т.д. Получается, что кредитом могут воспользоваться лишь самые неимущие категории граждан. А чтобы получить ипотечный кредит, нужно не только иметь высокий и стабильный доход (не ниже $1000 в месяц), но и официально его продекларировать. Вряд ли это могут сделать те, кто относятся к категории очередников, обитателей коммуналок и других неимущих групп населения, ютящихся на мизерной жилой площади.

2.3 Этапы и процедуры ипотечного жилищного кредитования в настоящее время

Желание населения приобрести жилье путем ипотечного кредитования, а не с помощью того же банка, вполне объяснимо. В условия банковского кредита, как известно, входит залог на уже имеющиеся квартиры, и кредит дают на срок до одного года.

Этапы кредитования показаны в таблице 1.

Таблица 1. Этапы ипотечного кредитования

Мероприятие	Расшифровка	Сроки
1. Консультация	Изучение основной информации об условиях и порядке получения кредита, проведение примерного расчета максимально доступной суммы кредита и затрат по оформлению	В часы работы банка
2. Сбор заемщ. Докум.	Сбор документов в соответствии с прилагаемым списком.	Самостоятельно заёмщиком
3. Предварительное заключение	После получения уведомления о предварительном рассмотрении заявки от банка, заключение Дог. на услуги для юрид. сопровождения сделки (к договору прилагаются - список документов по приоб. квартире, схема расчетов с продавцом, информация о страх. и оценочной компании).	1-3 дня с момента подачи документов в банк
4. Подбор квартиры	Подбор квартиры, содействие формированию пакета документов и согласованию квартиры с юристами (никаких задатков продавцам пока не будут рассмотрены копии документов на квартиру!), открытие с прод. счета расчетов в банке. Зап. и подписание Декларации заемщика.	индивидуально, зависит от степени готовности документов на квартиру
5. Кредитный комитет	Оф. зак. (кред. решение) по пред. док. (по заем. и квартире), если их комп. и содер. соответ. Треб.	В часы работы банка
6. Кредитный договор	Заключение между Заёмщиком и банком кредитного договора	В часы работы банка
7. Договор купли-продажи
8. Договор ипотеки и закладная	Заключается между заёмщиком и продавцом в Учредж. юстиции (далее УЮ) в сопровождении риэлтера. Перечисление продавцу средств заёмщика через открытые счета в банке (в течение одного банковского дня со дня подписания договора). Регист. права собственности заёмщика.	30 дней
9. Страхование жизни, квартиры.	Заключение договора ипотеки с банком и оформление закладной в присутствии нотариуса. Оплата услуги нотариуса. Регистрация залога приобретенной квартиры в УЮ.	около 3-х дней - нотариус 30 дней - УЮ
10. Выдача кредита и полный расчет с продавцом.	Банк предоставляет кредит на счет заёмщика в течение 3-х банковских дней с момента предоставления заёмщиком договора ипотеки. Заёмщик списывает кредит на счет продавца. Подписывает Акт фактического приема-передачи квартиры с продавцом.	до 3-х дней
11. Доп. сог. со стр.. ком -	Предоставление уведомления в страховую компанию для смены выгодоприобретателя.	после получ. увед. о вык. зак.
12. Возврат кредита	Внес. пла. в банк, ежем., не позже 20 числа, в соответствии с выд. заёмщику инф. расчетами.	Ежем. в теч. всего срока кред.

Главное требование при ипотечном кредитовании - наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры и соответствующая заработная плата. Причем, в случае, когда ежемесячный доход заемщика не удовлетворяет требованиям, за него может поручиться работодатель или какое-либо другое юридическое или физическое лицо.

Если ипотечное кредитование проходит через Агентство жилищного ипотечного кредитования, то Агентство жилищного ипотечного кредитования должно заручиться поддержкой банков, которые готовы взять на себя ответственность в выдаче ипотечных кредитов.

Основным партнером новосибирского ОАО Агентства жилищного ипотечного кредитования является коммерческий банк "Сибконтакт", с которым было подписано соглашение об осуществлении кредитования физических лиц на срок 5-10 лет, под 19% годовых в рублях, в сумме 150-500 тысяч рублей (не более 70% от стоимости квартиры) под залог приобретаемой квартиры (вторичный рынок или новое сданное жилье).

В общих чертах схема ипотечного кредитования выглядит следующим образом. Все взаимоотношения по выдаче кредита с частными лицами будет вести банк. В соответствии с разработанными Агентством стандартами он отбирает клиентов и проводит андеррайтинг, т.е. оценку их кредитоспособности, с тем, чтобы выдать ссуду в сжатые сроки. Заемщик выбирает на вторичном рынке жилье и заключает договор купли-продажи, затем обращается в банк за получением кредита, прилагая этот договор к требуемому пакету документов. Обязательным условием является наличие страхового полиса - то есть никто не может получить ипотечный кредит, если его жизнь и имущество не застрахованы. Затем к процедуре подключаются отобранные по конкурсу оценочные агентства, которые проводят независимую экспертизу выбранного жилья, а банк соотносит ее с размером запрашиваемой ссуды. Услуги оценщика оплачивают банк и заемщик поровну, поскольку оба в ней заинтересованы. В случае положительного решения заемщик вносит на накопительный счет не менее 30% стоимости квартиры, и после того, как банк оплатит ее полностью, становится собственником данного жилья. В дальнейшем он выполняет периодические платежи по кредитному договору Сибирскому филиалу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию через банк, выдавший ссуду. Размер платежа равен сумме основного долга плюс процент за пользование кредитом, который указан в "Положении о предоставлении гражданам РФ предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной, платной и срочной основе для строительства жилья при реализации Федеральной целевой программы "Свой дом" от 27.01.97г. N 7-07-01-65 и соответствует 1/8 действующей учетной ставки Центрального банка РФ.

Если клиент становится неплатежеспособным и его не могут защитить страховые полисы, происходит перевод на арендную плату. Если же он не способен оплачивать и аренду, то судебным решением, его из квартиры выселяют в другую более худшую квартиру из специально созданного резервного фонда и взимают с него аренду, коммунальные услуги. Также с бывшим заемщиком производится расчет - из выплаченного вычтут проценты за пользование кредитом, сумму, которую составит к этому моменту арендная плата, а остальное будет возвращено.

Однако, для выселения необходимо ещё создать законодательную процедуру неплатёжеспособного кредитора, и определить условия существования «другой более худшей квартиры».

Конкретные участники сделки:

1. Заемщик (Созаемщик);

2. Продавец квартиры;

3. Банк "Сибконтакт";

4. ООО "Сибирский институт оценки";

5. Страховая компания "Ингосстрах";

6. Учреждение юстиции НСО по госрегистрации прав на недвижимость;

7. Нотариус;

8. Риэлтеры;

9. СФ ОАО "АИЖК"

Основные требования к заемщику:

1. Российское гражданство (паспорт).

2. Постоянная регистрация по месту жительства на территории Российской Федерации.

3. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 60 лет** (предельный возраст). Предельный возраст заёмщика может быть увеличен при условии наличия заключённого договора страхования жизни и здоровья заёмщика на весь период кредитования.

4. Постоянное место работы в г. Новосибирске (или крупной гос. организации другого города).

По найму - от 4 месяцев (с отметкой в трудовой книжке), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям и учредителям юридическим лиц - действие бизнеса не менее 1 отчетного года.

5. Подтвержденные справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и квитанции об оплате налога).

6. Наличие не менее 30% собственных средств от стоимости приобретаемой недвижимости.

7. Наличие достаточного количества собственных средств для оплаты разовых сборов для оформления сделки.

Список документов, необходимых для рассмотрения Анкеты-заявления на кредит - приложение 1-3.

Кредит (и все расчеты) оформляется только на два срока: 5 или 10 лет с возможностью досрочного погашения.

Кроме документов по своей платежеспособности, заемщик должен представить документы по приобретаемой квартире с заключением оценщика.

Расчет с продавцом квартиры осуществляется в два этапа - не менее 30% собственных средств заемщик в безналичной форме перечисляет на счет продавца после регистрации в Учреждении юстиции договора купли-продажи и перехода к нему права собственности на квартиру. Оставшиеся 70% кредитных средств - только после государственной регистрации договора ипотеки. Разрыв в оплате около 2-3 недель.

Главная гарантия для продавца - это подписанный кредитный договор, в соответствии с которым банк обязуется предоставить денежные средства, иначе наступают санкции за каждый день просрочки. А также тот факт, что продавец, в соответствии с договором купли-продажи, имеет право удерживать квартиру до полного расчета с ним (акт фактического приема-передачи квартиры и передача ключей производятся после получения всей суммы). Возможны и другие гарантии, которые рассматриваются в индивидуальном порядке.

После выдачи кредита банк направляет копии всех оформленных договоров и закладной в агентство с предложением о приобретении прав. В случае соответствия документов всем необходимым требованиям, на закладной осуществляется передаточная надпись, подписывается договор купли-продажи закладной и акт приема-передачи закладной и документов, содержащихся в кредитном деле. Затем производится платеж банку в размере номинальной стоимости закладной. Теперь все платежи заемщика по возврату кредита поступают на счет агентства.

Процентный период, в течение которого заемщик должен внести платеж по возврату основного долга и начисленных процентов без штрафных санкций, наступает с 20 по 28 число каждого месяца. С 29-го банк начинает начислять пени, продолжается это 30 дней, затем заемщику направляется письмо о досрочном возврате кредита, в случае отсутствия ответа, еще через 30 дней обращается взыскание на заложенную квартиру. Квартира оценивается, реализуется на свободном рынке. Из полученных средств агентство покрывает задолженность заемщика (с учетом штрафов, пеней, затрат на реализацию квартиры, судебные издержки, если были), а оставшиеся средства возвращаются заемщику.

Ежемесячный платеж по минимальной (150 тыс. руб.) сумме кредита с процентами составляет 2800 рублей.

С момента подачи всех необходимых документов до вселения в квартиру проходит примерно около месяца.

Затраты заемщика на оформление сделки

1. Нотариальное удостоверение договора ипотеки - 1,5% от стоимости покупаемой квартиры.

2. Оценка приобретаемой недвижимости - 2 000 руб.

3. Услуги по подбору квартиры - по договоренности с агентством недвижимости.

4. Услуги по страхованию - в среднем 1,0 % от суммы кредита, увеличенной на 10% на один год. Страховой полис ежегодно продляется заемщиком с оплатой соответствующих сумм (начисляются на остаток выплат по кредиту, увеличенных на 10%).

5. Государственная регистрация купли-продажи и ипотеки - 300 руб. за одно регистрационное действие + 200 руб. госпошлина за регистрацию ипотеки (всего 1 100 руб.)

6. Сборы Банка за рассмотрение заявки на получение кредита и его выдачу - 1,5% от суммы кредита.

Дополнительная информация, которую используют при получении ипотечного кредита:

1. Заемщик получает льготу по подоходному налогу на весь период пользования кредитом.

2. Если недвижимость относится к разряду элитных или аварийных (в соответствии с отчетом об оценке) - кредит предоставляется на 60% от ее стоимости.

3. Наличие активов (квартира, машина, дача и пр.) - может быть компенсирующим, но не определяющим фактором при принятии кредитного решения. В залог оформляется только приобретаемая квартира.

Заемщику может быть отказано в предоставлении кредита:

§ при несогласии с представленной в данном листе информацией;

§ при несоответствии уровня заработной платы Заемщика требованиям программы;

§ при недостаточности собственных средств для оплаты первого взноса и затрат на оформление;

§ если при анализе доходов Заемщика выявлены следующие факторы:

o нестабильность занятости Заемщика. Одним из основных критериев стабильности занятости является непрерывная занятость Заемщика в течение последних двух лет;

o наличие информации об отрицательной кредитной истории Заемщика - не выполнение им своих платежных и денежных обязательств в прошлом;

o наличие информации об ограничении дееспособности Заемщика.

Основными расходами заемщика в процессе ипотечного кредитования является погашение кредита и процентов по нему. Помимо этого, заемщик совершает ряд платежей, большинство из которых предназначены не банку, а другим участникам ипотечной сделки. Эти платежи, как правило, обязательны для всех получателей ипотечного кредита вне зависимости от того, в каком банке берется кредит.

При получении ипотечного кредита заемщик единовременно оплачивает различные платежи, а именно:

§ Банку:

o комиссию за организацию кредита: 1% от суммы кредита, но не менее 400 долл.;

o аренду депозитной ячейки -- 30 долл.

§ Другим участникам ипотечной сделки:

o услуги риэлтора;

o услуги оценщика;

o государственный регистрационный сбор при оформлении недвижимости в собственность заемщика;

o услуги нотариуса (при требовании банка).

Заемщик оплачивает также страхование риска утраты и повреждения предмета залога (квартиры), жизни и потери трудоспособности, риска утраты права собственности собственником квартиры.

Таким образом, заёмщик проходит такие этапы приобретения квартиры в кредит:

1. Заполнение Анкеты заемщика и Заявления на получение кредита.

2. Предоставление полного пакета документов, необходимых для рассмотрения вопроса о выдаче кредита.

3. Рассмотрение банком вопроса о выдаче кредита. Срок рассмотрения заявки -- 14 дней.

4. Решение Банка о предоставлении кредита (действительно 3 месяца).

5. Обращение к риэлтору, рекомендованному Банком.

6. Выбор квартиры.

7. Получение от риэлтора копий документов на приобретаемую квартиру, заключения риэлтора о проверке квартиры, а также правоустанавливающих документов.

8. Обращение к оценщику, рекомендованному Банком.

9. После определения рыночной стоимости квартиры отчет об оценке передается в Банк.

10. Обращение в страховую компанию, рекомендованную Банком.

11. Проверка страховой компанией заемщика и квартиры.

12. Заключение Заемщиком Договора комплексного ипотечного страхования.

13. Подписание кредитного договора.

14. При наличии у заемщика супруга/супруги заключение между ними и Банком договора поручительства.

15. Оплата комиссии Банка за организацию кредита.

16. Внесение собственных средств на счет для использования кредита (если не было аванса, то не менее 30% от стоимости квартиры).

17. Предоставление кредита.

18. Заключение договора аренды индивидуального банковского сейфа, размещение средств в сейф.

19. Заключение договора купли-продажи, его нотариальное удостоверение.

20. Государственная регистрация договора купли-продажи и копии кредитного договора.

21. Совершение процедуры расчета по договору купли-продажи квартиры: продавец квартиры получает деньги из индивидуального банковского сейфа.

22. Составление нотариально заверенной расписки продавца.

23. Подписание Акта приема-передачи квартиры между заемщиком и продавцом.

После этого Заемщик становится полноправным собственником квартиры.

3. Проблемы внедрения и перспективы развития ипотеки на примере филиала КБ Москвы

3.1 Предпосылки и проблемы внедрения и развития ипотечного кредитования на примере филиала КБ Москвы

Проблемой развития ипотечного кредитования в России на федеральном уровне занимаются следующие структуры:

§ Правительственная комиссия по жилищной политике;

§ Комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования;

§ Госстрой.

В настоящее время основными факторами, определяющими развитие ипотечного кредитования в России, являются: законодательная база и общеэкономическая ситуация, влияющая, в первую очередь на наличие долгосрочных ресурсов.

Сегодня стоимость жилья, процентные ставки по кредитам определяются конкретными цифрами, хотя практика России показывает, что ипотечная программа должна иметь гибкую структуру ценообразования, так как стоимость жилья определяется из многих факторов, а проценты ипотечной ставки определяются кредитоспособностью заемщика

Фактор, влияющий на развитие ипотеки в России - общеэкономическая ситуация в стране. Основная проблема, которая стоит на сегодняшний день перед банками - отсутствие «длинных» денег. Привлечение внешних и внутренних инвестиций в отрасль - одна из приоритетных задач российского ипотечного рынка.

Покупка квартиры в кредит - это важное и ответственное финансовое мероприятие в жизни каждого человека, решившего воспользоваться услугами банка по ипотечному кредитованию. Кредит берется на длительный период и на крупную сумму. Поэтому каждый заемщик тщательно выбирает банк-партнер, руководствуясь, прежде всего, следующими критериями:

§ доверие к банку;

§ конкурентоспособная цена;

§ ясность условий;

§ разумные сроки;

§ качественный сервис.

Международный московский банк соответствует всем этим критериям.

Международный московский банк успешно работает на российском рынке уже 15 лет и имеет одни из самых высоких рейтингов от международных рейтинговых агентств Standard & Poor's и Fitch. Акционерами Международного московского банка являются всемирно известные зарубежные банки, в том числе:

§ HypoVereinsbank, Nordea Group;

§ Европейский банк реконструкции и развития.

Международный московский банк входит в число 10 крупнейших банков России и в 1000 крупнейших банков мира. В ипотечном кредитовании Международный московский банк предоставляет конкурентоспособные цены, потому что предлагаемые банком процентные ставки по ипотечным кредитам - одни из лучших на рынке. Международный московский банк информирует заемщика обо всех условиях кредитования до получения кредита, в том числе о размере ставки по кредиту, которая не зависит от результатов рассмотрения кредитной заявки. Международный московский банк при предоставлении ипотечного кредита взимает весьма разумные комиссии за выдачу кредита и не берёт никаких "скрытых" комиссий.

Кроме того, Международный московский банк старается максимально упростить процедуру выдачи кредита, и выдать кредит на разумные сроки

После предоставления в банк заявки на выдачу ипотечного кредита в течение двух недель банк принимает решение о предоставлении ипотечного кредита. Это решение будет действовать три месяца, за этот срок заёмщик имеет возможность спокойно подобрать подходящую ему квартиру.

Эксперты кредитного центра банка готовы дать профессиональную консультацию по всем интересующим заемщика вопросам на всех этапах получения кредита.

Ставка по ипотечному кредиту Международного московского банка - от 10,5%.

Ежемесячные платежи по кредиту могут доходить до половины чистого ежемесячного дохода заёмщика. Кредит выдается на срок до 15 лет. Но заёмщик имеет возможность погасить кредит досрочно.

По мнению экспертов, основных препятствующих массовому развитию ипотеки в России препятствий два:

1. это несовершенство законодательства, в том числе и закона "Об ипотечных ценных бумагах", который должен был дать банкам возможность получать с рынка дешевые длинные деньги.

2. слишком маленькие объемы жилищного строительства в России.

В настоящее время группа экспертов под руководством замглавы администрации президента Игоря Шувалова подготовила более трех десятков поправок в действующее законодательство, целью которых является стимулирование массового развития ипотеки.

В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Между тем именно ипотечное кредитование является наиболее действенным инструментом решения существующей в нашей стране жилищной проблемы. Тем не менее, российские банки пока не очень активно занимаются этим видом кредитования, отдавая пальму первенства банкам со стопроцентным иностранным капиталом. Лидером этого рынка считается банк "Дельта-кредит", учредителем которого является US-Russia Investment Fund (Инвестиционный фонд США Россия), за ним следует "Райффайзенбанк" с учредителем в лице группы Raiffeisen, зарегистрированной в Австрии. "Российские банки начали осваивать потребительское кредитование только в 2003 году и, естественно, сначала решили попробовать более простые виды, такие как потребительское кредитование, сказала RBC daily аналитик "Альфа-Банка" Наталья Орлова. Ипотека же является специфическим рынком, который в России еще до конца не сформирован. Основная проблема заключается в том, что наш Гражданский кодекс не позволяет выселять несостоятельных заемщиков из купленных в кредит квартир. Таким образом, Гражданский кодекс подрывает саму идею залога приобретаемой квартиры".

По словам начальника управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, который принимает участие в работе по развитию этого вида кредитования под руководством Игоря Шувалова, в настоящее время подготовлено 30 поправок в различные законодательные акты, касающиеся ипотечного кредитования и жилищного строительства, которые должны привести к росту объемов ипотечного кредитования в России. По его мнению, одним из наиболее серьезных сдерживающих моментов для банков является отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов. "Банки обладают избытком краткосрочных средств (до 5 лет.). Ипотека же предполагает кредитование на срок до 15-20 лет, а сейчас АИЖК рассматривает возможность увеличения этого срока до 30 лет. Недавно принятый закон "Об ипотечных ценных бумагах" направлен на то, чтобы обеспечить приток длинных денег в эту сферу. Однако этот закон стал результатом компромисса между различными мнениями, и, как любой компромисс, он имеет ряд недостатков. В частности, в законе сделана попытка объединить различные модели ипотечного кредитования, которые активно используются на Западе, что серьезно осложняет практический выпуск ипотечных ценных бумаг для банков и других эмитентов. Сейчас, по словам г-на Гришухина, разработан целый ряд поправок, которые должны сделать имеющийся закон более работоспособным.

В настоящее время ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами. Однако, на доходность выпускаемых бумаг влияют риски, связанные с финансовой устойчивостью банка, что не всегда дает возможность обеспечить привлечение дешевых денег. Даже внесение определенных поправок в закон "Об ипотечных ценных бумагах" не приведет к массовому выпуску этих бумаг российскими банками. Большинство банков сейчас не имеет достаточного ипотечного покрытия, у них нет достаточного для выпуска ценных бумаг количества выданных ипотечных кредитов. Необходимыми объемами сегодня обладают банки, раньше других начавшие развивать свои программы ипотечного кредитования. Это, например, "Дельта-кредит", который, скорее всего, в ближайшее время выпустит такие ценные бумаги, но разместит их на внешнем рынке, поскольку он выдает кредиты в долларах. Потенциально ипотечные бумаги мог бы выпустить и Сбербанк, но в настоящее время у него достаточно собственных ресурсов.

Кроме того, проблема развития ипотечного кредитования в России имеет еще одну сторону, а именно - слишком медленные темпы жилищного строительства, которые приводят к росту цен и снижению доступности ипотеки для населения.

Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение из возврата в виде реальной собственности (объекта недвижимости), могло бы дать:

постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

оживить строительство и сопряжение с ним секторы промышленности;

сохранить и расширить рабочие места:

повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

В настоящее время возможность развернуть ипотечное жилищное кредитование, в отличие от прежних лет, определяется гораздо большей зрелостью рыночных отношений и комплексом благоприятных факторов, источниками которых являются: население, российские предприниматели, банки и финансовые инвесторы, органы государственной и местной власти.

3.2 Тенденции и перспективы развития ипотеки в филиале КБ Москвы

Признание на международном уровне российской ипотеки реальным бизнесом имеет ключевое значение для банковского сектора Российской Федерации. Развитие рынка ипотечного кредитования в России определяло и определяет наличие «длинных денег». Так как для большинства финансовых структур, имеющих в своей основе отечественный капитал, предоставление долгосрочных кредитов на приобретение жилья экономически невыгодно. Дальнейшее развитие ипотеки определяется общеэкономической ситуацией в стране и законодательной базой. Статистика макроэкономических показателей внушает определенный оптимизм, поэтому главной задачей становится привлечение в данную отрасль внешних и внутренних инвестиций.

...