Ипотечное кредитование
Состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации, значение секьюритизации для его развития. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Перспективы развития модели стройсберкасс. Американская модель ипотечного кредитования.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 11.08.2013 |
| Размер файла | 128,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Законодательная база, регулирующая отношения по выпуску и обращению ипотечных облигаций, предоставляет держателю Pfandbrief широкие возможности защиты прав. В основе Закона об ипотечных банках Германии лежит требование о защите прав держателей облигаций ипотечных ипотечного банка.
Это отражено в трех основополагающих принципах закона
· принципе специализации;
· принципе обеспечения;
· принципе конгруэнтности.
Принцип специализации §§1 и 5 Закона об ипотечных банках. заключается в том, что ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок, и, прежде всего, выпуск ипотечных облигаций, и запрещены все виды кредитования, кроме ипотечного.
К ипотечным кредитам, входящим в состав покрытия, предъявляются одинаковые требования, определяемые законодательно и неукоснительно соблюдаемые правилами делового оборота.
Смысл принципа обеспечения Pfandbrief заключается в том, что для удовлетворения требований держателей Pfandbrief ипотечный банк должен образовать обеспечение этих облигаций. Таким образом, держатели ипотечных облигаций в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований из этих средств. В качестве обеспечения для ипотечных облигаций можно использовать лишь те права требования, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога.
Для того чтобы в любой момент можно было быстро получить информацию о кредитах, составляющих обеспечение, сведения о них заносятся банком в специальный (ипотечный) регистр.
Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того, что на обеспечение распространяются особые права держателя ипотечных облигаций облигаций. Для идентификации объекта ипотеки и кредита в реестр заносятся необходимые сведения.
Независимое (назначенное Федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора) доверенное лицо должно проверять: идет ли речь о допустимой стоимости обеспечения и надлежащим ли образом произошло возникновение права. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в регистр ипотеки ценностей. Банк может изымать их из покрытия Pfandbrief только с согласия доверенного лица.
Принцип конгруэнтности заключается в том, что по своим условиям требования ипотечных банков по отношению к заемщикам по ипотечным кредитам и обязательства банков по Pfandbrief перед их инвесторами должны соотноситься друг с другом.
Установлено Абзац 1 §6 Закона об ипотечных банках Германии. , что общая суммарная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть покрыта денежными требованиями в размере их номинала по меньшей мере такой же стоимости и по меньшей мере такими же доходами от процентов. Это - так называемая конгруэнтность обеспечения.
Отметим, что в составе покрытия допускается до 20 % неипотечных активов, например государственных ценных бумаг.
Pfandbrief разрешено выпускать лишь в том случае, если срок их действия не намного превышает срок действия договоров ипотечного кредитования. Кроме того, существуют ограничения относительно суммарного объема выпуска.
Таким образом, надежность Pfandbrief обеспечивается следующими инструментами:
1. Принцип обеспечения: сумма находящихся в обороте ипотечных облигаций должна быть меньше или равна сумме ипотечных кредитов в покрытии.
2. Учет всех ипотечных кредитов обеспечения Pfandbrief в ипотечном регистре.
3. Ответственность банка обеспечением и всем состоянием банка.
4. Преимущественное право держателя Pfandbrief перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка.
5. Установленная законом процедура определения залоговой стоимости с долгосрочной стоимости объекта ипотеки для ипотечных банков.
В настоящее время закладной лист как инструмент рефинансирования системы ипотечного кредитования вышел далеко за рамки национальных границ, о чем свидетельствует установление целого требований к закладным листам в ряде директив ЕС.
Законодательство ЕС по закладным листам включает:
· Ст.22, часть IV Директивы ЕС "О координации правовых и нормативных актов, касающихся деятельности структур по совместным инвестициям в ценные бумаги", Директива "О создании и деятельности кредитных учреждений": ст.49, п.1 (исключение из лимита по крупным кредитам), ст.63, п.2 (коэффициент 10%);
· Ст.22 п.3 Третьей Директивы по страхованию жизни;
· Ст.22, п.4 Третьей Директивы по страхованию ущерба;
· Ст.11, п.2 Директивы об эквивалентности капитала;
· Ст.1 п.1 абз.3 Директивы о гарантиях по вкладам.
Основными правовыми характеристиками закладных листов, определяющими их правовую природу и инвестиционную привлекательность (зафиксированные на уровне требований директив ЕС с тенденцией унификации национальных законодательств стран европейского союза), являются:
· "долговой" (облигационный) характер обязательств;
· приоритет прав владельцев закладных листов при банкротстве банка - эмитента на удовлетворение своих требований из средств, полученных от реализации ипотечного покрытия, в первую очередь;
· законодательно определен состав ипотечного покрытия;
· эмитент - кредитное учреждение с установлением над ним жесткого государственного надзора.
По данным Европейского центрального банка, "Законодательная база по инструментам Pfandbrief уже разработана во многих странах Европейского Союза (за исключением Великобритании, в которой наблюдается тенденция к внебалансовому типу секьюритизации). Недавние изменения в законодательной базе многих стран Европейского Союза имеют своей основной целью подготовку национальных финансовых организаций к выпуску инструментов Pfandbrief, по причине того, что данные инструменты стали основным типом финансовых активов обращающихся за переделами национальных границ" Ипотечные облигации Pfandbrief в европейских странах, доклад Orazio Mastroeni, Европейский Центральный Банк. Материал предоставлен АУВЕР. .
Эффективность функционирования европейской системы ипотечного кредитования подтверждается стремительным ростом популярности немецких облигаций Pfandbrief на общеевропейском рынке. "В настоящее время рынок немецких закладных листов - крупнейший сегмент рынка облигаций Германии. Он занимает 6-е место в мире после рынков государственных облигаций США, Японии, рынка ипотечных облигаций США, коммерческих бумаг США и муниципальных облигаций США" Б. Рубцов, Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // «Рынок ценных бумаг», № 6, 2001 год. .
По данным Европейского центрального банка высокие характеристики облигаций Pfandbrief, как качественных инструментов, позволили им приобрести уникальное, почти привилегированное положение на Европейском рынке по сравнению с другими первоклассными активами.
Параграф 3. Перспективы реализации одноуровневой модели ипотечного кредитования в РФ
Принятие Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах" № 152-ФЗ от 11. 11.2003 // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448 является началом нового этапа чрезвычайно трудного пути современной России к созданию реально существующей и эффективной системы ипотечного жилищного кредитования. Достижение указанной цели невозможно без появления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Ни один банк не только в России, но и в мире не может осуществлять предоставление долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества в сколько-нибудь значительных размерах без привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.
В РФ созданы правовые основы для выпуска ипотечных облигаций непосредственно банками, предоставляющими ипотечные кредиты. ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в ст.7 закрепил, что эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться ипотечными агентами и кредитными организациями.
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций происходит следующим образом:
1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка, затем эмитируют ценные бумаги - облигаций с ипотечным покрытием, которые размещаются на фондовом рынке; либо банки сами осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются банку.
Однако необходимо отметить, что закон в принципе не рассматривает возможность эмиссии облигаций, аналогичных закладным листам в европейской модели ипотечного кредитования, и содержит обязательное требование о залоге ипотечного покрытия. Облигация с ипотечным покрытием определена как облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.
В процессе работы над законом на разных этапах обсуждения неоднократно возникали вопросы об уровне связи между обязательствами по ипотечным облигациям и ипотекой, которые можно отнести к числу заблуждений относительно понимания правовой природы ипотечных ценных бумаг Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению статуса ипотечных ценных бумаг. // Рынок ценных бумаг. № 1 2004 г. .
В частности, предлагалось рассматривать в качестве ипотечных ценных бумаг закладные, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Глава 3, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16. 07.1998 // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400 - неэмиссионные ценные бумаги, выдаваемые заемщиком-залогодателем кредитору-залогодержателю в результате заключения кредитного договора, обеспеченного ипотекой, возникшей в силу закона. Закладная после ее выдачи в силу того, что является ценной бумагой, и есть по существу воплощение ипотечного кредитного обязательства. Закладная в современном регулировании по существу та же закладная крепость, которая существовала еще в дореволюционном российском законодательстве с той разницей, что является относительно оборотоспособной. Однако, по своей природе она не может быть отнесена к ипотечным ценным бумагам.
Закладная используется для оформления единичных отношений, она не приспособлена к обороту на рынке капитала и не обладает той степенью ликвидности, которая характерна для фондовых инструментов. Другое отличие закладной от ценных бумаг, используемых для секьюритизации, заключается в том, что последние предназначены для секьюритизации пула денежных требований, которым, например, для ипотечных ценных бумаг является "ипотечное покрытие" Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. № 2 2003 г. . Закладная же удостоверяет только единственное обеспеченное ипотекой денежное требование, которое может возникнуть из любого основания, в том числе из причинения вреда. В силу ряда закономерностей фондового рынка секьюритизация не осуществляется в отношении внедоговорных денежных требований. Зарубежная практика показывает, что секьюритизация осуществляется только в отношении денежных требований, вытекающих из того или иного договора. Объясняется это обычно тем, что исполнение обязательств по договорным требованиям более предсказуемо, что позволяет инвесторам фондового рынка точнее оценивать свои риски.
Также к ипотечным ценным бумагам нельзя относить облигации с обеспечением, предусмотренные действующей редакцией Федерального закона "О рынке ценных бумаг" ст. 27. 2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг" №39-ФЗ от 22 апреля 1996 года // Собрание законодательства Российской Федерации от 22 апреля 1996 г. N 17, ст. 1918.
Ни закладные, ни облигации, обеспеченные непосредственно залогом недвижимости не позволяют решить главную задачу создания ипотечных ценных бумаг - рефинансирование системы ипотечного кредитования, то есть, привлечение дополнительных средств для выдачи новых кредитов до возврата предоставленных ранее. Та непосредственная связь между основным обязательством и ипотекой, связь, которая отражена в закладных или в облигациях с обеспечением в виде недвижимости, не позволяет считать эти ценные бумаги инструментом рефинансирования. В данном случае отсутствует связь между активами (отраженными в балансе имущественными требованиями по ипотечным кредитам) и пассивами (обязательствами эмитента, обладателя этих активов, возникшими в результате привлечения долгосрочных ресурсов посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг). Например, закладная, как отмечено, лишь оформляет кредитное обязательство, и, собственно, является активом банка. При выдаче закладных, обеспеченных залогом недвижимости непосредственно, очевидно, также не возникает такой связи Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению статуса ипотечных ценных бумаг. // Рынок ценных бумаг. № 1 2004 г. .
Таким образом, представляется, что концептуально единственно приемлемым с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования является подход, в соответствии с которым залог недвижимости (ипотека) лежит в основе обязательства эмитента по ипотечным ценным бумагам, но формально-юридически обеспечивает лишь обязательства заемщика перед кредитором - эмитентом эмиссионных ценных бумаг Демушкина Е. указ. соч. .
Как было отмечено выше, в законе в принципе не предусматривается возможности создания облигаций типа "Pfandbrief", которые базируются на определенном учетном обособлении и жестком регулировании состава ипотечного покрытия без возникновения залога ипотечного покрытия. Очевидно, в настоящее время, основная причина заключается в том, что российское банковское законодательство не содержит ни понятия ипотечной кредитной организации и ограничений проводимых ею операций, ни хотя бы специальных надзорных требований, позволяющих в рамках универсальной банковской системы выделить специализированные ипотечные банки в том понимании, которое присуще странам с европейской моделью ипотечного кредитования.
Анализируя положения ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", представляется, что требование о залоге ипотечного покрытия, обеспечивающего исполнение обязательств по ипотечным ценным бумагам, установленное указанным законом, в целом недостаточно для решения проблемы создания надежных инструментов рефинансирования. Залог, как способ обеспечения исполнения обязательств, в полной мере выполняет свою правовую функцию только в случаях ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, в данном случае эмитентом долговых бумаг.
При создании правовой конструкции ипотечных ценных бумаг задача ставится шире. Требования к ипотечному покрытию должны быть установлены таким образом, чтобы оно позволяло обеспечить исполнение обязательств эмитента на весь период, пока бумаги существуют. Необходимо установить как квалифицирующий признак ипотечной ценной бумаги очень жесткую привязку по объемам, срокам, периодичности платежей по активным операция (ипотечным кредитам) и пассивам (обязательствам) в виде ипотечных ценных бумаг.
Анализ европейской модели ипотеки доказывает жизнеспособность ипотечных ценных бумаг типа немецких "Pfandbrief", для которых не устанавливается требований о залоге ипотечного покрытия, а качество и надежность инструментов обеспечиваются жестким контролем за эмитентами, что, очевидно, повлияло на возможность появления в законодательстве о банкротстве ряда европейских стран нормы об исключении ипотечного покрытия из конкурсной массы.
При формировании системы ипотечного кредитования российский законодатель воспринял это положение и уделил особое внимание праву первоочередного удовлетворения требований ипотечных кредиторов.
После принятия ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в литературе активно обсуждался вопрос о законодательном обеспечении прав держателей ипотечных облигаций в случае банкротства эмитента - за счет возможности выделения пула ипотечных кредитов из общей конкурсной массы, чтобы повысить надежность ипотечных ценных бумаг.
Преимущественное право на удовлетворение требований при банкротстве эмитента является конститутивным признаком ипотечной облигации и сходных с ней долговых обязательств. Эта приоритетность заложена в абзаце 4 статьи 22 Директивы об инвестировании, которая устанавливает надзорные льготы в финансовом секторе и тем самым постулирует для инвесторов минимальный стандарт по ипотечным ценным бумагам в Европе.
В соответствии с этой нормой на законодательном уровне должно быть предусмотрено, что при неплатежеспособности эмитента имущество, входящее в состав ипотечного покрытия, в первую очередь предназначено для обеспечения очередных выплат основного долга и процентов по ипотечным ценным бумагам. Пока кредитная организация работает нормально, между покрытыми долговыми обязательствами, которые банк-эмитент учитывает в составе своих пассивов, и покрытием прямая связь отсутствует.
Подлинная юридическая природа покрытых ипотечных облигаций проявляется лишь в случае банкротства эмитента: после начала процедуры банкротства владельцы ипотечных облигаций имеют приоритетное (либо сравнимое с ним по экономическому результату) право на удовлетворение своих требований. Никто, кроме них, не имеет права взыскания за счет массы покрытия. Только кредиторы по ипотечным облигациям вправе использовать имущество, входящее в состав покрытия, в целях обеспечения своих требований. Возврат суммы номинала облигаций и выплата процентов по ним осуществляются из имущества, входящего в состав покрытия, которое не включается в общую конкурсную массу.
Следует отметить, что такая возможность предусмотрена законодательством ряда стран, в которых ипотечное кредитование имеет длительную историю развития. Например, в Германии соответствующие положения содержатся в Законе об ипотечных банках. До 1998 года в Германии приоритетные права владельцев ипотечных облигаций при банкротстве эмитента находили свое выражение лишь в одной привилегии в случае несостоятельности ипотечного банка: все его активы (включая массу покрытия) подлежали реализации, а ипотечные облигации - немедленному погашению. Однако требования владельцев ипотечных облигаций следовало удовлетворять отдельно, из выручки от реализации имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.
После внесения в 1998 году изменений в Закон об ипотечных банках масса покрытия приобрела характер обособленного имущества, что в значительной степени укрепило действенность принципа приоритетности при удовлетворении требований владельцев ипотечных облигаций. В соответствии с нововведениями активы, входящие в состав массы покрытия, не считаются частью общей конкурсной массы. С точки зрения конкурсного права они образуют особое имущество, выделяемое из общей массы. После открытия конкурсного производства ипотечные облигации теперь не подлежат немедленному погашению. Текущие обязательства перед владельцами ипотечных облигаций (процентные платежи и возврат номинальной стоимости облигаций) выполняются за счет этого обособленного имущества. В его состав направляются все средства, поступающие в счет выплаты процентов и погашения суммы основного долга по активам, входящим в состав покрытия.
В мае 2004 года в Государственную Думу был внесен законопроект, предлагавший внести изменения, касающиеся обеспечения прав ипотечных кредиторов, в нормативно-правовые акты, действующие на территории РФ.29 декабря 2004 года был принят ФЗ N 192 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального Закона "Об ипотечных ценных бумагах" ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах" № 152-ФЗ от 11. 11.2003 // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448. Указанный закон внес изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) » N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года // Собрании законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. N 43 ст. 4190 . Пункт 2 статьи 131 был дополнен абзацем следующего содержания: "В случаях, установленных федеральным законом, составляющее ипотечное покрытие имущество должника, осуществлявшего в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, исключается из конкурсной массы должника, а требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах".
Таким образом, в соответствие с указанными изменениями ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием банков или других кредитных учреждений, не включается в общую конкурсную массу и выделяется в отдельную конкурсную массу, предназначенную для удовлетворения прав кредиторов, являющихся владельцами облигаций с ипотечным покрытием.
Внесение названных изменений указывает на стремление российского законодателя создать такую систему правового регулирования отношений в сфере ипотечного кредитования, которая соответствовала бы международным нормам, что, в значительной степени будет способствовать дальнейшей интеграции России на общеевропейский ипотечный рынок.
Глава 4. Американская модель ипотечного кредитования и перспективы ее использования в РФ
Параграф 1. Правовые аспекты функционирования модели вторичного рынка ипотечных кредитов
Американская или двухуровневая модель опирается на вторичный рынок закладных. Наибольшее распространение эта модель рынка ипотечного кредитования получила в США. Начиная с 30-х годов ХХ века, структура и организация рынка ипотечных жилищных кредитов в США постоянно развиваются и усложняются, включая все большое количество участников, специализированных компаний и инвестиционных и финансовых институтов, которые активно взаимодействуют на двух уровнях Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США - М.: Институт экономики города, 1995.
На первом уровне, так называемом "первичном рынке", банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым "стандартным" условиям Dennis Marshall W. Residential Mortgage Lending. Third Edition // Prentice Hall Career & Technology, Englewood Cliffs. New Jersey, 1999. . Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в США не устанавливаются в законодательном порядке, они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций.
Второй уровень - вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки. Основными операторами вторичного рынка являются организации, созданные при активном участии Правительства США: Федеральная национальная ипотечная ассоциация ("Фэнни Мэй") (Federal National Mortgage Association - Fnnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования ("Фредди Мак") (Federal Home Loan Mortgage Corporation - Freddie Mac), Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита ("Джинни Мэй") (Government National Mortgage Association - Ginnie Mae). В литературе, посвященной ипотечному кредитовангию в США Копейкин А., Стебенев Л., Скорогобатько Б., Пенкина И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999. №8, указывается, что вторичный рынок реализует цепочку "банк-посредник-инвестор", и его инструментом являются ценные бумаги. Суть данной схемы в следующем: банк, выдавший ипотечный кредит, продает его одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, могут поступить с ними различными способами:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под ред.В.С. Ема.М. 1999.С. 17. .
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как, пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
В настоящее время для рынка США характерна относительно слабая степень вмешательства государства в процесс предоставления кредитов на первичном рынке, на котором взаимодействуют кредитор (банк или другая кредитная организация) и заемщик.
Влияние государства в основном осуществляется через принятие необходимого законодательства, в том числе в части защиты прав потребителей Kinsey, Mark A, and H.. James Schwing. Regulation of the Secondary Mortgage Market. Housing Finance International, 2001. Так, федеральным законом напрямую устанавливаются характер и объем информации, которая должна быть предоставлена потребителю-заемщику в момент проведения переговоров по заключению кредитного договора. Частично законодательство в этой области создано и действует на федеральном уровне, частично - на уровне штатов.
Однако при создании вторичного рынка ипотечных кредитов в 30-е годы ХХ века государство играло достаточно существенную роль, оказывая воздействие на различные рынки через специально созданную государственную структуру - Федеральную жилищную администрацию (ФЖА; Federal Housing Administration - FHA). В настоящее время государство прямо или косвенно продолжает оказывать достаточно большое влияние на вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором происходит рефинансирование выдаваемых на первичном рынке кредитов посредством их продажи инвесторам напрямую либо через процесс секьюритизации - выпуск ипотечных ценных бумаг в форме MBS (mortgage-backed securities).
Воздействие государства на этом рынке осуществляется через так называемые "поддерживаемые государством структуры" (ПГС; Government-sponsored enterprises - GSEs). К такого рода структурам относятся крупнейшие операторы вторичного рынка "Фэнни Мэй", "Фредди Мак", а также Federal Home Loan Banks (FHLB). Эти структуры обеспечивают финансирование для первичных кредиторов, которые осуществляют кредитование населения на жилищные цели.
В дополнение к этому федеральное правительство полностью владеет еще одним крупнейшим оператором вторичного рынка - Государственной национальной ипотечной ассоциацией "Джинни Мэй" (Government National Mortgage Association, или Ginnie Mae), которая предоставляет гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам MBS, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами. Бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", по своей надежности приравнены к бумагам, гарантированным Правительством США.
Ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке ипотечного кредитования в США, рассматриваются в мире как одни из самых эффективных инструментов рефинансирования. Однако доля MBS на европейском рынке невелика. Данное обстоятельство объясняется тем, что, во-первых, в Европе нет столь объемного и эффективного рынка ипотечных ценных бумаг, как в США; во-вторых, вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором, в основном, и обращаются ипотечные ценные бумаги, существенно разнится в зависимости от правовой системы: при одноуровневой системе он основывается на классических континентальных институтах залога и ценных бумаг, при двухуровневой системе ипотечного кредитования вторичный рынок опирается на понятия залога (mortgage - конструкция реального обеспечения) и собственности англо-саксонской правовой системы (собственность понимается как "сложный пучок отношений, существенно отличающихся по своему характеру и последствиям" Waldron J/ What is private property? // Oxford Journal of Legal Studies. 1985. V. 5 № 3.Р. 315, и позволяет установить несколько титулов собственности на одно и тоже имущество).
Таким образом, в случае выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, указанная специфика правовой системы определяет и специфику правоотношений, связанных с ипотекой. В рамках института "расщепленной" собственности, свойственной англо-американской системе права, "mortgage представляет собой фидуциарную сделку, по которой кредитор становится собственником закладываемой вещи. Однако при выполнении должником обеспеченного залогом обязательства он обязан вновь перенести право собственности на залогодателя. При неисполнении должником обязательства кредитор-залогодержатель вправе также потребовать передачи ему вещи во владение и продать ее с публичных торгов для удовлетворения своих требований" М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право», кн. 1 «Общие положения», Москва, 2002 год.С. 500. .
Таким образом, в рамках фидуциарной (доверительной) сделки залоговый кредитор, имеющий в своих активах кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, становится доверительным собственником такого заложенного имущества. При этом в гражданском праве США понятие "mortgage" применяется не только к залогу недвижимости, но и залогу движимого имущества, в том числе прав.
Параграф 2. Ипотечные ценные бумаги, используемые в США
Большую роль в финансовом обеспечении ипотечных кредитов играют сквозные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, - mortgage-backed securities (MBS). MBS, а также производные финансовые институты в США за последние десятилетия стали чрезвычайно надежным, ликвидным финансовым инструментом, дающим возможность привлекать средства от частных инвесторов по наиболее низким ценам и с минимальными операционными издержками в сравнении с другими моделями привлечения ресурсов на рынок долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
Схема выпуска и обращения MBS выглядит следующим образом: кредитные институты (банки) создают специальные организации - трасты, которые покупают ипотечные кредиты, образуют пулы кредитов и выпускают MBS, реализуемые инвесторам. Отличительной особенностью данных бумаг является то, что банк, предоставивший ипотечный кредит, получает возможность "снять его со своего баланса", передав или продав специальной организации (трасту), которая, собрав на своем балансе пул кредитов, выпускает MBS. Эти бумаги могут быть в одних случаях сертификатами долевого участия во владении этим пулом, а в других - долговыми инструментами, облигациями. В случае сертификатов участия их владельцы являются одновременно и владельцами долей в обеспечении этих ценных бумаг, они получают равную долю всего, что приносят ипотечные кредиты из пула обеспечения: амортизационные (балансовые) поступления, процентные платежи, досрочные погашения, потери по дефолтам и т. д Суворов Г. Замечания по Концепции «Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России». Банки, выдавшие ипотечные кредиты, продолжают их обслуживать за определенную плату. Все остальные денежные поступления от пула кредитов делятся поровну между держателями сертификатов участия. Траст существует до тех пор, пока не погашен последний кредит из пула, после чего прекращает свое существование. MBS популярна, так как она менее рискованна, чем конкретный кредит, поскольку обеспечена большим пулом кредитов и распределением кредитных рисков по всему объему пула, она более ликвидна и проста в обращении. Это обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов. В то же время владелец данной ценной бумаги в отличие от владельца ипотечной облигации берет на себя существенную часть рисков, связанных с данным пулом кредитов.
Преимущества модели привлечения ресурсов с рынка капитала на основе эмиссии различных типов MBS заключаются:
· в возможности снятия с баланса банка ипотечных кредитов путем "продажи" их инвестору или оператору вторичного рынка - специализированному агентству или путем их секьюритизации и "обмена" ссудных активов на высоколиквидные и высокорейтинговые MBS;
· в переносе большинства характерных для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования рисков (кредитного - на эмитента, досрочного погашения на инвестора - владельца MBS).
Минимизация расходов по выпуску ценных бумаг, а также благоприятный налоговый режим достигаются за счет того, что с правовой точки зрения эмитентом MBS является особое юридическое образование - траст, операции, риски и административные расходы которого сокращены до минимума. Эмитент MBS выполняет крайне ограниченные (правовые и финансовые, но не в организационные) функции держателя пула ипотечных кредитов, выпуска ипотечных ценных бумаг и перевода денежных потоков, получаемых от заемщиков, к инвесторам, за вычетом очень небольших сумм, связанных с платой за обслуживание (как правило, 0,25% годовых от суммы долга). Структура платежей по сквозной ценной бумаге типа pass-through исключает необходимость больших административных затрат по управлению денежными потоками от заемщика к инвестору, в самом общем случае - "что поступило, то и распределено".
По определению Ф.Д. Фабоцци, ценные бумаги, обеспеченные закладными (mortgage backed securities (MBS)) включают 1) долговые;
2) структурированные, или порядковые,
3) ипотечные облигации с отделяемым купоном Фрэнк Дж. Фабоцци. Управление инвестициями, Москва, 2000 г.С. 458. . По своей правовой природе, эти ценные бумаги представляют собой обязательства эмитента перед их владельцами и имеют "долговую" облигационную природу. Облигационная природа этих ценных бумаг подтверждается также общим определением ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. "Ценные бумаги, обеспеченные закладными Под закладными в данном случае понимается обязательство, обеспеченное ипотекой (mortgage) (mortgage backed securities), представляют собой облигации, обеспеченные пулом ипотечных займов. Ипотечные займы собираются в единый пул и используются в качестве залога для ценных бумаг". Фрэнк Дж. Фабоцции указ. соч.С. 24.
Первыми инструментами "mortgage backed securities", появившимися на рынке, стали так называемые переводные ценные бумаги (pass-through securities).
"Долевые ипотечные облигации (mortgage pass-through securities, или просто pass-throughs) выпускаются в случае, когда один или несколько держателей закладных формируют объединение (пул) ипотек и продают доли или сертификаты участия в пуле. Ипотечные займы, включенные в пул для создания облигаций участия, называются секьюритизированными. Процесс создания облигаций участия называется секъюритизацией". Фрэнк Дж. Фабоцци указ. соч.С. 462. Существенным отличием ценных бумаг типа "pass-through" от иных разновидностей ипотечных ценных бумаг является не их правовая природа, а, в основном, отсутствие структурирования потоков платежей по ипотечным кредитам и переводным ценным бумагам. В литературе, в частности, отмечается, что "переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи по ипотечным кредитам переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур. Поскольку платежи по ипотечным кредитам включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечным бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения, как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумм ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения. " Копейкин А., Пенкина И., Скоробогатько Б., Стебенев Л., Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг, № 8 за 1999 год.
Недостатки ценных бумаг типа pass-through, а именно перенос значительного количества рисков на инвестора, обусловили потребность в появлении новых инструментов, так называемых структурированных (порядковых) облигаций (collateralized mortgage obligations, CMO) или, как их еще называют, REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit). Они являются мультиклассовыми облигациями, обычно обеспечиваемыми бумагами MBS.
Впервые CMO были выпущены Фредди Мак в 1981 году Ричард Дж. Тьюлз, Эдвард С. Бредли, Тэд М. Тьюлз Фондовый рынок, Москва, 1999 г.С. 62. Обеспеченные ипотечные обязательства (CMO) превратились в доминирующую форму новых эмиссий на рынке ипотечных ценных бумаг. Ричард Дж. Тьюлз, Эдвард С. Бредли, Тэд М. Тьюлз указ. соч.С. 62
В отличие от ценных бумаг типа pass-through, которые передают платежи в счет основного долга и процентов инвестору на пропорциональной основе, СМО собирают денежные потоки, поступающие от пула ипотечных активов, и перегруппируют их в два или более класса ценных бумаг с различными сроками погашения, купонной процентной ставкой и характеристиками выплат. Денежные выплаты по каждому из классов распределяются в соответствии с установленным графиком, дающим инвесторам большую определенность относительно срока погашения облигаций, а также поступающих платежей. Это лучше защищает инвесторов, приобретающих бумаги с более высоким рейтингом, в частности от кредитного риска и риска досрочной предоплаты, чем в случае с просто MBS. Подобная надежность достигается за счет того, что все получаемые в качестве досрочного погашения кредитов суммы направляются в те классы облигаций, которые имеют наименьший срок погашения или больший рейтинг, снимая тем самым риск досрочного погашения с более длительных по срокам классов облигаций.
Как отмечает Фрэнк Дж. Фаббоци, CMO были созданы для более гибкого управления координацией активов и пассивов институциональных инвесторов. Фрэнк Дж. Фабоцции указ. соч.С. 466.
Третий вид MBS, ипотечные облигации с отделяемым купоном, в целом характеризуются распределением денежного потока от соответствующего пула ипотек между держателями облигаций на пропорциональной основе. Введены в оборот Фанни Мэй в 1986 году "Для порядковых облигаций существует набор правил (приоритетов) распределения погасительных платежей по различным классам. В случае ипотечных облигаций с отделяемым купоном процентные и погасительные платежи распределяются между двумя классами неравномерно. Например, один класс получает только погасительные, а другой - только процентные платежи". Фрэнк Дж. Фабоцции указ. соч.С. 468.
Сравнивая сильные и слабые стороны двух моделей рефинансирования: "европейской", основанной в определенной части на привлечении средств посредством ипотечных облигаций, и "американской", характеризуемой продажей активов специализированным операторам вторичного рынка, а также их секьюритизацией на основе MBS, следует отметить, что все "за" и "против" носят достаточно относительный характер. Во многом различия обусловлены различными правовыми предпосылками, а также традициями и особенностями развития институтов кредитования.
В среднем до 30% от объема кредитных ресурсов на европейский рынок долгосрочных ипотечных кредитов привлекается через выпуск ипотечных облигаций. Условия и правовая база выпуска и обращения ипотечных облигаций различаются в зависимости от законодательства конкретной страны, однако можно отметить одну общую черту: это - ценная бумага, которая эмитируется кредиторами и обеспечивается ипотечными активами, находящимися на балансе кредитора.
По объему правовых обязательств выпуск ипотечных облигаций, включая сроки и суммы платежей, график их выплат инвестору, накладывает на кредитора (он же является эмитентом) гораздо более сложные обязательства, чем ценные сквозные бумаги типа pass-through, связанные с необходимостью управлять поступающими денежными потоками от заемщиков и модифицировать их в денежные потоки, направляемые держателям ценных бумаг.
Очевидно, что целый ряд потенциальных институциональных инвесторов (страховые компании, государственные и негосударственные пенсионные фонды) предпочтут ценные бумаги, которые дадут им возможность хранить свои денежные средства в течение длительного времени, имея возможность планировать их доходность, а также поступления по выплатам от ценных бумаг. С этой точки зрения ипотечные облигации по своей правовой конструкции более отвечают интересам долгосрочных инвесторов. В то же время это означает гораздо большую нагрузку на эмитента как с точки зрения контроля за состоянием обеспечения - ипотечными активами, так и с точки зрения управления поступающими финансовыми потоками, а также управления кредитным риском и риском досрочного погашения. Соблюдение основных принципов немецких ипотечных банков по соразмерности и соответствию по срокам активов и пассивов является главной задачей эмитента, который будет выпускать ипотечные облигации. Проблема ликвидности эмитента, связанная с необходимостью поддержания части активов в высоколиквидной форме, а также с необходимостью быстро размещать поступающие от заемщиков платежи, будет требовать от него проведения гораздо более сложных мероприятий по управлению денежными потоками.
Анализ последних тенденций показывает, что и в Европе получают все большее развитие различные форм секьюритизации активов, в то время как в США развиваются различные формы выпуска облигаций.
Параграф 3. Перспективы применения двухуровневой модели в РФ
В России получили развитие отдельные черты американской модели, что можно наблюдать на примере созданного государством Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, аналога американского Фани Мэй. За последние два года АИЖК удалось достичь довольно высоких темпов роста объемов рефинансируемых кредитов, а также осуществить два выпуска облигаций, обеспеченных активами агентства и гарантиями правительства на сумму свыше 2,5 млрд руб. (в настоящее время примерно на такую же сумму готовится третья эмиссия).
Однако следует отметить, что простое копирование системы ипотечного кредитования, действующей в странах англо-американской правовой системы, невозможно. При построении ипотечного кредитования по этой модели, прежде всего, должны учитываться коренные различия в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг в англо-саксонской правовой системе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только права требования.
ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" предусматривает новый для российского законодательства инструмент рефинансирования - ипотечный сертификат участия Глава 3, ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах" № 152-ФЗ от 11. 11.2003 // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448, который во многом похож на "пропускные" ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием (MBS).
Ипотечные сертификаты участия не относятся к эмиссионным ценным бумагам (ч.2 ст.20 Закона). В статье 2 закона ипотечный сертификат участия определен как именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Таким образом, каждый сертификат участия одновременно удостоверяет как вещные права его владельца в отношении имущества ипотечного покрытия, так и обязательственные права требования по договору доверительного управления в отношении доверительного управляющего.
В ст.17 Закона установлено, что выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.
Последовательность и смысл действий по выдаче этих ценных бумаг сводятся к следующему. Ипотечный кредитор или несколько ипотечных кредиторов, в первую очередь, кредитных организаций, возмездно отчуждают всю совокупность принадлежащих им прав требования по ипотечным кредитам специализированной управляющей компании. Та, в свою очередь, предлагает инвесторам приобрести у нее сертификаты, удостоверяющие права их владельцев на получение в соответствующей доле платежей по всей совокупности прав по ипотечным кредитам. Смысл этих операций заключается в предоставлении кредитным организациям, связанным жесткими требованиями экономических нормативов, возможности быстрого возмещения затраченных на выдачу кредитов средств и переложения кредитных рисков на конечных приобретателей прав требования владельцев сертификатов.
В соответствии со ст.29 закона выдача ипотечных сертификатов участия осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие. В случае если ипотечное покрытие сформировано за счет прав требований нескольких лиц, правилами доверительного управления ипотечным покрытием должно быть предусмотрено количество ипотечных сертификатов участия, которые приобретаются каждым из них. Исходя из изложенной формулировки статьи, речь идет об объединении не денежных средств учредителей доверительного управления, а, непосредственно, имущества, составляющего ипотечное покрытие, то есть, очевидно, учредителями управления выступают первичные кредиторы. В этой схеме, вопрос о механизме рефинансирования остается открытым Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению статуса ипотечных ценных бумаг. // Рынок ценных бумаг. № 1 2004 г. . Первичный кредитор, передавая свои активы в доверительное управление, не получает от доверительного управления возмещения за это, а лишь, по сути, передает функции по обслуживанию кредитов доверительному управляющему. Если говорить о кредитных организациях как учредителя управления, то в данном случае непонятен даже смысл этой операции, поскольку кредитная организация, очищая свой баланс от кредитов, получает другой вид актива "имущество в доверительном управлении", превращаясь из профессионала в пассивного наблюдателя.
В целом, оценивая Закон "Об ипотечных ценных бумагах", необходимо отметить, что введение в гражданский оборот двух новых ценных бумаг (облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия) призвано оживить вторичный рынок ипотечных кредитов и является важным шагом в развитии рынка ценных бумаг. В то же время следует признать, что правовое регулирование ипотечных сертификатов участия нуждается в дальнейшем совершенствовании, поскольку многие положения Закона, посвященные им, не позволяют ответить на все вопросы, связанные с их применением Шевченко Г. Ипотечные ценные бумаги // Право и экономика. 2004. № 12.С. 38. .
Закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят в отсутствие общих законодательных рамок для развития секьюритизации. Таким образом, большинство содержащихся в нем концепций (в том числе, ипотечное покрытие, ипотечный агент, доверительное управление ипотечным покрытием) недостаточны для "запуска" схем секьюритизации под обеспечение российскими активами и, поэтому, требуют дальнейшей законодательной работы и внесения изменений в действующее законодательство.
Заключение
В мировой практике существует большой набор различных схем и подходов к рефинансированию ипотечных кредитов. Американская и европейская модели основываются, прежде всего, на разных правовых платформах, а также на различных предпочтениях граждан.
В Германии кредиты выдаются за счет целевых вкладов населения, которые привлекаются ипотечными банками. Рефинансирование выданных ипотечных кредитов осуществляется за счет выпуска банковских облигаций. Ипотечный банк сам выпускает ценные бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы ипотечных банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка. Данная модель рефинансирования ипотечных кредитов успешно развивается лишь в тех европейских странах, где существуют специализированные ипотечные банки. Таких банков в России нет, и появление их не предвидится. Да и германская ипотечная модель скоро будет существенно реформирована для соответствия общеевропейской модели. В странах с наиболее развитым ипотечным бизнесом применяются другие модели. Например, в США финансирование ипотечных кредитов происходит в основном на фондовом рынке путем выпуска ипотечных облигаций.
Опыт организации ипотечного жилищного кредитования, накопленный за последние десятилетия в России, позволяет сравнивать различные организационные формы: банковскую инициативу, бюджетное регулирование через систему фондов и иных организаций, институты контрактных сбережений, потребительские кооперативы. Первоначальное желание российской власти построить единую российскую модель ипотеки на основе одной схемы сменилось пониманием равноправности различных форм жилищной ипотеки.
В конце 2000 года Российское правительство, традиционно решив найти свой путь, приняло окончательное решение: развивать ипотеку по адаптированной модели, совмещающей в себе черты американской и германской. Еще в 1996 году в России было создано Агентство по ипотеке и жилищному кредитованию (АИЖК), которое, однако практически не работало вплоть до середины 2003 года - на тот момент полностью отсутствовало законодательство об ипотеке, так что выдавать кредиты можно было только теоретически.
...Подобные документы
Механизм ипотечного кредитования. Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования. Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации: анализ проблем. Перспективы развития ипотечного кредитования в городах Челябинск и Миасс.
курсовая работа [89,5 K], добавлен 24.03.2010История развития ипотечного кредитования. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в РФ. Практические аспекты ИК на примере филиала акционерного коммерческого СБ РФ г. Казань. Проблемы развития системы ипотечного кредитования и пути решения.
дипломная работа [143,8 K], добавлен 21.03.2011Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе. Практика ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ-24. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 21.06.2014Содержание и особенности ипотечного кредитования, анализ зарубежного опыта в этой сфере. Условия и механизм ипотечного жилищного кредитования, модели привлечения банками ресурсов. Программы ипотечного жилищного кредитования в России и Оренбурге.
курсовая работа [864,3 K], добавлен 30.08.2013Значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики. Система ипотечного кредитования и определение основных направлений ее совершенствования в практике российских банков. Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования.
курсовая работа [2,4 M], добавлен 24.03.2014Сущность, содержание и особенности ипотечного кредитования. Основополагающие принципы ипотечного кредитования дореволюционного периода в России. Современный рынок ипотечного жилищного кредитования. Модели привлечения банками ресурсов для кредитования.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 10.06.2014Понятие, классификация и виды ипотечного кредитования. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Роль Агентства по ипотечному кредитованию и перспективы его развития в России.
курсовая работа [4,1 M], добавлен 15.06.2020Понятие ипотечного кредита как особой формы кредитования. Модели ипотечного кредитования, особенности его развития в России. Анализ системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк". Основные проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования.
дипломная работа [437,4 K], добавлен 01.07.2013Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран. Развитие ипотечного кредитования.
дипломная работа [1,9 M], добавлен 04.07.2004Особенности развития ипотечного кредитования в России, модели его рефинансирования. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования по итогам трех кварталов 2010 года. Влияние на ипотеку мирового финансового кризиса, проблемы и перспективы ее развития.
курсовая работа [2,0 M], добавлен 29.09.2011Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Экономическое содержание и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Система и особенности ипотечного кредитования: обзор мирового рынка и ситуация в России.
дипломная работа [806,8 K], добавлен 24.04.2009Направления развития кредитования населения России под залог жилья. Понятие и сущность ипотеки. Организационный механизм ипотечного жилищного кредитования. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Программа "Ипотека молодой семье".
курсовая работа [42,7 K], добавлен 26.09.2011Понятие ипотеки, субъектно-объектная структура отношений. Выявление особенностей ипотечного кредитования. Состояние ипотечного жилищного кредитования как в целом по РФ, так и в регионах в частности. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования.
дипломная работа [82,4 K], добавлен 25.06.2013Теоретические основы, понятие, сущность и классификация ипотечного кредитования. Развития рынка ипотечного кредитования в России. Программа ипотечного кредитования в ОАО "АК БАРС" БАНК. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 16.08.2010Организационно-правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России, его проблемы и пути решения. Жилищная политика и система ипотечного кредитования в Белгородской области.
дипломная работа [163,7 K], добавлен 04.06.2010Характеристика особенностей развития ипотечного кредитования в современной России. Определение сущности и основных понятий ипотечного кредитования, особенности законодательно-нормативных основ его регулирования. Динамика развития ипотечного кредитования.
дипломная работа [105,4 K], добавлен 24.09.2010Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике. Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы. Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе, его проблемы. Основные программы ипотечного кредитования в России.
курсовая работа [387,7 K], добавлен 08.12.2014Сущность и значение ипотечного жилищного кредитования, существующие модели развития и нормативно-правовое обоснование. Анализ возникновения ипотечного жилищного кредитования в РФ, его основные показатели, тенденции, проблемы и пути их разрешения.
курсовая работа [1001,8 K], добавлен 14.01.2014Характеристика системы ипотечного кредитования в АО "Темирбанк". Анализ ссудного портфеля АО "Темирбанк". Сущность и роль ипотечного кредитования в деятельности банка. Система ипотечного кредитования в Республике Казахстан, перспективы развития.
курсовая работа [57,8 K], добавлен 17.03.2010Сущность и специфические черты ипотеки. Классификация, инфраструктура рынка ипотечного кредита. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Предоставление ипотечного кредита коммерческого банка на примере банка "Санкт-Петербург".
дипломная работа [287,4 K], добавлен 25.03.2011
