Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування на сучасному етапі розвитку банківської системи України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зміст

Вступ

Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування в Україні

1.1 Теоретико-суттєва характеристика іпотечного кредитування

1.2 Особливості впливу іпотечного ринку на розвиток економіки в Україні

1.3 Сучасні проблеми іпотечного кредитування в Україні

Розділ 2. Аналіз ролі іпотечного кредитування в Україні

2.1 Організація іпотечного кредитування в банківській системі України

2.2 Дослідження узагальнюючих показників іпотечного кредитування в Україні та в інших країнах

2.3 Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків

Розділ 3. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування на сучасному етапі розвитку банківської системи України

3.1 Концептуальні підходи до управління кредитною діяльністю в іпотечному банку

3.2 Впровадження нетрадиційних кредитних операцій та послуг іпотечними банками та шляхи зниження кредитних ризиків у іпотечних банках України

Висновки

Список використаних джерел

Додатки

Вступ

За останні роки в економіці і банківській системі України відбулися радикальні зміни, обумовлені досягненням Україною політичної та економічної незалежності і переходом до розбудови соціально орієнтованої ринкової економіки. В останній час іпотечне кредитування набуває все більшої актуальності. Повзано це з тим, що всі ланки суспільства прагнуть ефективно функціонувати, а без розвитку всіх напрямків банківської інфраструктури, в тому числі іпотечне кредитування, не можливий нормальний розвиток суспільства, а саме всіх його категорій (верст населення). Подальший успішний розвиток української економіки стримується через обмеженість інвестиційних ресурсів. У разі капіталізації основних засобів, а саме це відбувається з основними засобами на іпотечному ринку, економіка може отримати велечезні додаткові фінансові ресурси, забезпечені нерухомістю.

Доцільність проведення досліджень у цій сфері можна пояснити тим, що розвиток довгострокового житлового іпотечного кредитування сприятиме вирішенню пласту актуальних соціально-економічних проблем суспільства. Суттєвого покращення ситуації на селі можна очікувати завдяки впровадженню механізмів іпотеки землі. Іпотечне кредитування дозволить вирішити питання отримання кредитних ресурсів для підприємств агропромислового комплексу на оновлення їх матеріально-технічної бази і надасть нового імпульсу в розвитку цієї важливої сфери. Таким чином, із розвитком іпотечного кредитування пов'язується можливість суттєвих якісних якісних зрушень в економіці України. У цьому зв'язку дослідження питань іпотечного кредитування в Україні набуває особливого значення, що зумовлює актуальність обраної теми та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання.

Об'єктом дослідження є сучасні проблеми іпотечного кредитування в Україні і перспективи його розвитку.

Предмет дослідження - шляхи вдосконалення іпотечного кредитування в Україні.

В роботі використані такі методи дослідження, як системний підхід і метод економічного аналізу.

Мета роботи полягає у теоретичному обгрунтуванні основ організації, розкритті діючої практики з іпотечного кредитування в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для досягнення поставленої мети в роботі вирішуються такі завдання:

· досліджено роль впливу іпотечного ринку на розвиток економіки в Україні;

· обгрунтовано сучасні проблеми іпотечного кредитування в Україні;

· розглянуто процес організаціяї іпотечного кредитування в банківській системі України;

· викладено основи правового регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків;

· проведено аналіз узагальнюючих показників іпотечного кредитування в Україні та в інших країнах;

· запропоновано шляхи вдосконалення іпотечного кредитування в Україні.

Вказаному питанню приділяється значна увага Національного банку України та Міністерства фінансів України, що знайшло своє відображення у законах „Про банки і банківську діяльність”, „Про іпотечне кредитування, опаерації з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, „Про іпотеку”, „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

На вирішення цієї проблеми спрямовані дослідження Блідченко В., Волкова С.С., Грищук Н.І., Євтух О., Кірєєвої О.І., Котляра Д., Кравченко В., Кручок С.І., Медведева Ж., М'якішевської О., Паливоди К., Поліщук Є.А., Тігіпко С., Ряченко О., Ткаченко О., Заруцької О., Чечелюк О., Юргелевич С.

Впровадження пропозицій і рекомендацій, наданих в роботі, дозволить вдосконалити в перспективі іпотечне кредитування і іпотечний ринок України. Це надасть можливість організувати діяльність банківських установ у відповідності з цілісною системою управління іпотечним кредитуванням України.

Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування в Україні

1.1 Теоретико-суттєва характеристика іпотечного кредитування

Термін „іпотека” (від гр. „підстава”) був відомий ще в стародавній Греції на початку VI ст. до н.е. Іпотека в сучасному визначенні - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця або в третьої особи [45].

Економісти під іпотекою розуміють заставу нерухомості з метою отримання кредиту в банку чи небанківській фінансовій установі.

Важливе значення для кращого розуміння іпотеки має її класифікація. Види іпотек, які використовуються в сучасному законодавстві різних країн, наведені на Додатку А.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі і майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого [8].

Залежно від предмета іпотеки виділяють: іпотеку житла (житлову іпотеку), іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) та іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку).

Завдяки широкому спектру переваг іпотечного кредитування, які підтверджені тривалим часом його існування, воно ефетивно використовується кредитними установами багатьох країн і займає досить значну частку ринку банківських послуг. Однак на сучасному рівні економічних відносин використання іпотечного кредитування без іпотечного ринку є досить обмеженим. Саме іпотечний ринок забезпечує рефінансування ресурсів за іпотечними кредитними операціями, що дає змогу банкам не лише відновити свою ліквідність та посилити мультиплікативний ефект, а й знизити витратність операцій.

Існують два види іпотечного ринку: первинний і вторинний. Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. Втім за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Нині обсяги операцій на первинному ринку незначні [31].

З появою на фінансовому ринку інвесторів виник вторинний іпотечний ринок. Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами, що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвестору, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий (Додаток Б).

1.2 Особливості впливу іпотечного ринку на розвиток економіки в Україні

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль у розвитку економіки, адже він, об'єднуючи фінансовий ринок із ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, у свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.

Можна виділити наступні функції суто фінансового характеру, які виконує іпотечний ринок:

перша - об'днує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди;

друга - трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує фінансування галузей національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих та житлових потреб;

третя - розподіляє паї учасників капіталу.

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов'язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію - ефективне використання та розвиток ринку нерухомості. Зазначений ринок не лише розподіляє нерухомість і з метою раціонального її використання, а йсприяє інвестуванню в неї.

П'ятою функцією ринку іпотечного капіталу є диверсифікація ризиків у процесі обігу боргових зобов'язань.

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує й інформаційну функцію (індикативну, яка переважно стосується цін, оскільки допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування в нерухомість в різних галузях економіки).

Основними інвесторами наринку, про який йдеться є домогосподарства, підприємства, різноманітні державні і недержавні фонди, а іноді уряд. Найважливішими позичальниками-заставодавцями є підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість - купують нерухоме майно, будують та вдосконавлюють нерухомість, у результаті чого вона вдосконалюється, перерозподіляється та розвивається. Використання іпотечних кредитів для інвестування у власний бізнес також позитивно впливає на економіку через механізми розширення виробництва та створення додаткових робочих місць. Позичальники за користування позикою сплачують відсотки, які акумулюються посередниками і далі розподілються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал. Забезпечення позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій.

У розвитку іпотечного кредитування та створенні активно працюючого іпотечного ринку зацікавлені всі його учасники: банки, населення, держава, промислові та малі підприємства, підприємства агропромислового комплексу, пенсійні фонди, страхові компанії та інші інституційні інвестори.

Перевагами іпотечного кредитування для банків є зниження ризику неповернення капіталу. Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно виступає як додаткова гарантія певного та своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик у разі неплатоспроможності, банкрутство, ліквідації позичальника або відсутності бажання сплатити борг. Загалом, банківська практика показує, що іпотечне кредитування - один із найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків-заставоутримувачів, і для позичальників (як джерело додаткових грошових коштів і з низькими банківськими відсотками), при чому ризик втрати предмета застави незначний. Якщо ж іпотечне кредитування здійснюється з заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансування, то банк може відразу відновити свої кошти та знову позичати їх новим позичальникам. Це дає змогу банкам підтримати ліквідність.

Іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Крім позитивного впливу на фінансово-банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектору економіки, зупиняє спад виробництва під час криз в окремих галузях промисловості. У будівництві використання іпотечного кредиту спрощує реалізацію побудованих квартир та будинків. Безперервність виробництва та нового будівництва стимулює розвиток суміжних галузей та транспортної інфраструктури. Комерційне іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що сприяє підвищенню якості та конкурентоспроможності продукції практично в усіх галузях, а це, у свою чергу, прискорює темпи економічного розвитку країни [31].

Для підприємств агропромислового комплексу іпотечне кредитування під заставу землі - джерело довгострокових кредитів. Використання їх сприятиме від державної підтримки, а також надасть стимули позичальнику для підвищення ефективності землекористування [34].

Розвиток іпотечного кредитування пом'якшує соціальні проблеми, у тому числі проблеми зайнятості. Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектору та створенню нових робочих місць.

З точки зору впливу на розвиток економіки, іпотечне кредитування та іпотечний ринок відіграють суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності. Так, позичковий капітал знаходить своє використання не тільки у сферах з високими прибутками та швидким обертанням (посередництво, торгівля), а й залучається до житлового будівництва та сільського господарства, сприяє розвитку підприємництва, утримує курс національної валюти. Крім того, стабільне функціонування вторинного іпотечного ринку допомагає збалансувати потоки позичкового капіталу, а в періоди спаду в операцйіях із нерухомим майном - пом'якшити його дію завдяки переміщенню капіталу.

Запровадження механізмів рефінансування сприяє переливу грошей з регіонів із надлишковими коштами у регіони з більшим попитом на них, що, в свою чергу, зменшує різницю між відсотковими ставками у різних регіонах. Тому активізація іпотечних кредитних операцій на фінансовому ринку, а також збільшення обсягів житла, яке населення може придбати у кредит не лише в містах із найбільшою місткістю ринку іпотеки, сприятиме вирішенню житлової проблеми в регіонах. Це позитивно позначається на економічному розвитку країни та об'єктивно засвідчує вигоду від використання системи іпотечного кредитування як потужного стимулятора фінансової стабілізації та зростання сучасної економіки.

Розвиток іпотечного ринку в Україні надасть додаткові інструменти регулювання грошово-кредитного ринку.

Іпотечне кредитування без заставних, яке існувало в Україні до набуття чинності Закону „Про іпотеку”, та іпотечне кредитування, яке супроводжуватиметься функціонуванням іпотечного ринку, сприятимуть розширенню грошово-кредитного ринку. Однак у першому випадку його вплив на грошові агрегати та ліквідність банківської системи не буде відрізнятися від впливу звичайних кредитних операцій.

Лише після того, як запрацюють механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни, завдяки отриманню додаткових переваг, зміцнюватиметься. До таких переваг можна віднести:

· збільшення грошового мультиплікатора та пропозиції грошей (М3) в економіці;

· розширення можливостей рефінансування комерційних банків НБУ за рахунок використання іпотечних цінних паперів;

· диверсифікація ризиків між усіма учасниками іпотечного ринку;

· збільшення попиту та пропозиції іпотечних кредитів завдяки ринковій (реальній) оцінці нерухомого майна та державній реєстрації його правового становища;

· можливість реалізації банку іпотечних цінних паперів на відкритому ринку чи спеціалізованій фінансовій установі, що сприяє прискоренню вивільнення коштів банку, наданих у кредит.

Наведені переваги посилюватимуться завдяки розширенню кількості учасників ринку (страхові компанії, пенсійні фонди, інші небанківські фінансові установи, державні фонди), які зацікавлені у вкладанні грошових коштів у більш ліквідні та менш ризиковані фінансові інструменти. При цьому роль іпотечних цінних паперів, які за надійністю поступаються лише облігаціям державних позик як базових інструментів визначення дохідності цінних паперів, значно підвищується.

Крім того, забезпечені реальними активами іпотечні цінні папери надають комерційним банкам більше можливостей отримання фінансової підтримки в разі необхідності з боку центральних банків країн, що посилюватиме роль держави у регулюванні фінансової системи.

Збільшення монетизації економіки та посилення міцності фінансової системи країни сприятимуть зменшенню вартості кредитних ресуросів, що, у свою чергу, стимулюватиме зростання кредитного ринку.

1.3 Сучасні проблеми іпотечного кредитування в Україні

За даними Української Національної Іпотечної Асоціації (УНІА), в цілому в Україні іпотечне кредитування почало прогресувати починаючи з 2001 року. На його розвиток впливали й інші позитивні фактори загальноекономічного характеру, насамперед, невисокі темпи інфляції, стабільність національної валюти, поступове збільшення доходів населення.

Ринок нерухомості України на сьогодні знаходиться на етапі бурхливого розвитку. Характерними негативними чинниками є не тільки зниження сумарних інвестицій в нерухомість за останні 10 років, але й, перш за все, - низький ступінь інституційної організації як первинного, так і вторинного ринків, відсутність необхідної інфраструктури, значний якісний і кількісний розрив між найбільшими економічними центрами, в першу чергу великими містами України і рештою регіонів [43].

Розвиток іпотечного кредитного ринку України стримують цілий ряд проблем. Так, розвиток іпотечного кредитування в Україні в останні роки відбувається досить активно, в той же час, держава не має цілісної позиції щодо концептуальних засад розвитку Національної системи іпотечного кредитування (мети, цілей, шляхів реалізації державної політики в області розбудови системи іпотечного кредитування в Україні). Така невизначеність в нормативно-правовій базі у подальшому може призвести до суттєвих проблем при створенні і функціонуванні тих чи інших інституцій на первинному і вторинному ринку іпотечних кредитів.

Ефективне функціонування ринку іпотечного кредитування передбачає наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечує формування належного правової бази для розвитку іпотечного кредитування. Відсутність законодавчих актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, функціонування Земельного кадастру, створення бюро кредитних історій, іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва, вже зараз суттєво стримують розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні.

Закони України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, що вступили в дію з 1 січня 2004 року, містять низку норм, які можуть спричинити порушення прав інвесторів і викликати повторення недовіри до ринку фінансових послуг в цілому. Наслідками набрання чинності цих норм можуть бути:

· занадто висока ризикованість операцій із іпотечними сертифікатами;

· недостатність механізмів регулювання, нагляду, контролю;

· обмеженість компетенції з боку регуляторів за діяльністю учасників ринку (до учасників ринку іпотечного фінансування та рефінансування належать керуючі іпотекою, розпорядники платежів, управителі іпотечних активів, фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН), емітенти сертифікатів із фіксованою дохідністю, сертифікатів участі та сертифікатів ФОН).

Не врегульована у Законі України “Про іпотеку” процедура державної реєстрації іпотек має бути врегульована окремим законом “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

Аналіз Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек (Постанова Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 №410) свідчить, що він не повністю вирішує всі питання, пов'язані з функціонуванням ринку іпотечного кредитування. Згідно Цивільного кодексу України іпотека є лише однією з форм обмежень прав на нерухоме майно. В той же час кредитодавців цікавить повна інформація про права іпотекодавця на нерухоме майно та усі обмеження цих прав на момент надання іпотечного кредиту.

З метою забезпечення ефективного функціонування ринку іпотечного кредитування в Україні необхідно створити єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який має забезпечувати:

· відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;

· пріоритет прав осіб, що зареєстрували обмеження прав власника нерухомого майна, щодо осіб, які не здійснили таку реєстрацію обмежень;

· вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувача відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;

· принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом).

Також на шляху вдосконалення іпотечного кредитування в Україні існує ряд інституційних проблем. Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:

“Дотаційна” схема (пільгові кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):

· наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;

· обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості;

· обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;

· неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.

· держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;

· утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів. “Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):

· залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон'юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;

· ризики інвесторів, що фінансують об'єкти незавершеного будівництва;

· недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);

· неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.

“Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):

· неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);

· валютизація ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;

· короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;

· невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.

З огляду на швидше зростання активів комерційних банків, ніж їх власного капіталу (405,4% проти 198,9% протягом 1999 - 2003 років), показник адекватності регулятивного капіталу поступово знижувався і склав на 01.01.2004 - 15,11%. Враховуючи підвищення з 1 березня 2004 року мінімального значення адекватності капіталу з 8% до 10%, банки, які протягом наступних кількох років будуть основними кредиторами на ринку іпотечних кредитів, найближчим часом можуть почати потерпати від недостатньої адекватності власного капіталу, що в свою чергу призведе до стримування зростання обсягів кредитування, у тому числі іпотечного.

Міжнародний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Ця модель передбачає наявність первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині іпотечний кредитор - позичальник. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування. В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому, пріоритетом політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування мають стати:

· запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, які можуть випускатися безпосередньо іпотечними кредиторами або іпотечними установами другого рівня, що діятимуть в якості фінансових посередників між іпотечними кредиторами першого рівня та потенційними інвесторами - пенсійними фондами, страховими компаніями, інститутами спільного інвестування, банками;

· законодавче і інституційне забезпечення функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування.

Запровадження в обіг іпотечних цінних паперів є лише передумовою функціонування механізму рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні знаходиться тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Враховуючи низьку капіталізацію банківської системи та низький (“спекулятивний”) кредитний рейтинг України, буде існувати проблема недовіри з боку іноземних інвесторів до іпотечних цінних паперів, випущених українськими банками. Наслідком цього будуть незначні обсяги інвестицій у ці цінні папери з боку іноземних інвесторів та високі проценти ставки по ним.

Суттєвим фактором, що може у майбутньому впливати на розвиток ринку іпотечного кредитування, є можливість створення за участю держави земельного іпотечного банку та механізм його діяльності.

При обговоренні доцільності створення земельного іпотечного банку необхідно розглянути дві можливі моделі діяльності такого банку. Перша модель - це банк, який безпосередньо здійснюватиме первинне іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників під заставу сільськогосподарських земель, друга - це банк другого рівня, який буде лише рефінансувати банки, що надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель, і у разі неповернення останніми іпотечних кредитів викуповуватиме у банків ці землі з їх подальшим продажем.

Вадами першої моделі функціонування такого банку є надвисокі витрати на його створення, враховуючи необхідність мати хоча б одну філію у кожному районному центрі, відповідне програмне і комп'ютерне забезпечення, залучення відповідних фахівців, розробку деталізованих процедур видачі таких кредитів тощо. Крім того необхідно мати на увазі, що існуюча в Україні мережа банківських установ може забезпечити банківськими послугами, у тому числі кредитами, сільськогосподарських виробників у разі їх стабільної прибуткової діяльності.

Головними недоліками другої моделі є те, що у банку другого рівня не буде достатньо коштів для рефінансування банків, які надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель (За оцінками фахівці у сфері агро політики щорічна потреба сільгоспвиробників у кредитах складає суму не меншу ніж у 5 - 8 млрд. грн. - і це лише на поповнення оборотних коштів, без врахування коштів необхідних на придбання машин та обладнання). Крім того у разі одночасного продажу великих обсягів сільськогосподарських земель, що відчужуватимуться, цей банк може зіштовхнутися з проблемою падіння цін на них, а це у свою чергу призведе до втрат самого банку. Необхідно також враховувати, що у цьому випадку у банка будуть виникати суттєві проблем з виконання власних зобов'язань перед кредиторами.

Щодо кадрових проблем, то можна відзначити, що розвиток ринку іпотечного кредитування потребуватиме великої кількості відповідних фахівців та управлінців кредитних установ, які безпосередньо займатимуться здійсненням іпотечним кредитуванням. В той же час, існує проблема неадекватності системи фахової підготовки спеціалістів даного напрямку та відсутня системи підвищення кваліфікації таких спеціалістів [44].

Окремою проблемою іпотечного кредитування в Україні можна виділити ризики неповернення кредиту. Причини таких ризиків:

· потенційні позичальники не поспішають легалізувати свої фактичні прибутки, тому їхня кредитоспроможність визначається за непрямими показниками;

· загальна економічна нестабільність може призвести до втрати позичальником джерела своїх доходів і, відповідно, можливості вчасно вносити платежі;

· за чергового дефолту вартість нерухомості у доларовому еквіваленті може значно знизитися, і тоді при продажу майна (квартири), у разі втрати кредитоспроможності позичальником, одержаної суми не вистачить, щоб покрити кредит і дати змогу позичальнику отримати дешевше житло.

Розділ 2. Аналіз ролі іпотечного кредитування в Україн

2.1 Організація іпотечного кредитування в банківській системі України

На сьогоднішній день на ринку іпотечного кредитування в Україні функціонують різні суб'єкти іпотечного кредитування, серед яких особливу у вагу слід приділити комерційним банкам. Зазначимо, що в Україні не всі банки займаються іпотечним кредитуванням. Лідерами є наступні банки-оператори ринку іпотечного кредитування: УкрСибБанк, Надра, Правекс-Банк, Приватбанк, Укрсоцбанк, Райффайзенбанк, Брокбізнесбанк, Аркада, Аваль, Промінвестбанк, Ощадбанк, ТАС- Комерц банк. Більшість з цих банків мають розгалужену мережу філій та відділень на території України і саме між ними відбувається конкуренція, Одинадцять найпотужніших операторів ринку житлового іпотечного кредитування на початку 2002 року займали 69,7% загального ринку житлового іпотечного кредитування, а вже на початку 2003 - 67,9%, а ще через півроку - 69,7%. Станом на 1 липня 2005 р. 12 банків -- основних професійних учасників, займають приблизно 85% ринку житлового іпотечного кредитування.

А з лютого 2005 року почав функціонувати перший Міжнародний Іпотечний Банк (МІБ), що був заснований фондом Western NIS Enterprise Fund спеціально для того, щоб задовольнити швидко зростаючу потребу населення у фінансуванні житла.

На відміну від інших банків, МІБ надаватимете виключно іпотечні кредити на придбання житла і кредити під заставу нерухомості на ремонт та поліпшення вже існуючого житла. МІБ пропонуватимете покупцям нового житла унікальну можливість встановити свою кредитоспроможність та отримати попередню згоду на отримання кредиту ще до початку пошуку ними квартир або будинків. Таким чином, покупці не витрачатимуть свій дорогоцінний час на перегляд об'єктів нерухомості, які вони не зможуть дозволити собі придбати. Крім цього, МІБ має доступ до міжнародних фінансових ринків. А це значить, що Банк має у своєму розпорядженні довгостроковий капітал, що дозволяє йому пропонувати великі іпотечні кредити за конкурентноздатними відсотковими ставками.

На 01.12.2003 до 11 банків - основних професійних учасників (банки, які займають більше 1% ринку) ринку в 2002 році приєдналися ще два банки: Брокбізнесбанк та Укрсиббанк, які зайняли 5,4% та 4,1%. Отже, група вже з 13 банків збільшила долю основних іпотечних кредиторів у другому півріччі 2003 до 78% ринку житлового іпотечного кредитування.

В 2004 році 9 основних житлових іпотечних кредиторів займали ринкову частку від 55,3% (на початок року) до 77,9% (на кінець року).

Таким чином, спостерігається зміцнення позицій основних житлових іпотечних кредиторів на ринку (великі системні банки - Аваль, Приватбанк, Укрсоцбанк) та зростання частки ринку банків, які мають довгострокові програми з житлового іпотечного кредитування Райффайзенбанк, Укрсиббанк.

Вищезгадані учасники ринку інтенсивно активізують свою діяльність, загострюючи конкуренцію на даному сегменті ринку кредитування. Але умови іпотечного кредитування залишаються жорсткими. І більшість населення не має змоги кредитуватись в комерційних банках України через високі відсотки, значний розмір комісійної винагороди, а також початкового внеску, та короткі строки при кредитуванні.

Отже, аналіз суб'єктів іпотечного ринку зокрема комерційних банків вказує на існуючі фактори, що стримують розвиток іпотечного кредитування. Серед цих факторів можна перелічити наступне. Держава не змогла своєчасно створити необхідну правову базу, відпрацювати організаційні й економічні аспекти впровадження іпотеки в країні, не відпрацьовано фінансових механізмів державного сприяння розвитку іпотечного кредитування, немає механізму податкових пільг як для тих, хто отримує іпотечні кредити, так і для тих, хто їх видає. Високими залишаються кредитні ризики - одна з головних причин дорожнечі кредитів, що видаються на житлове будівництво та інше.

З метою захисту інтересів позичальників, інвесторів та іпотечних кредиторів - банків та небанківських фінансових установ, які надають позичальникам іпотечні кредити, держава має додаткові заходи регулювання їх діяльності шляхом встановлення пруденційних та резервних вимог до іпотечних кредиторів та іпотечних активів.

З метою формування вторинного ринку іпотечного кредитування, держава повинна здійснювати регулювання та нагляд за випуском та обігом іпотечних цінних паперів, нагляд за збереженням та використанням іпотечного покриття лише на цілі виконання зобов'язань перед інвесторами, які придбали іпотечні цінні папери. Також на цивілізованому ринку іпотечного кредитування мають бути ще й інші функціональні учасники ринку іпотеки - спеціалізовані організації, що займаються рефінансуванням кредиторів. Тобто цю функцію повинні виконувати не тільки банки.

2.2 Дослідження узагальнюючих показників іпотечного кредитування в Україні та в інших країнах

Основними показниками, які використовуються спеціалістами для проведення порівняльної оцінки іпотечного кредитування та іпотечного ринку в тій чи іншій країні, є:

· рівень заборгованості за іпотечними кредитами у % до ВВП;

· вид та розмір ставки за іпотечним кредитом;

· термін надання іпотечного кредиту;

· рівень заборгованості за іпотечними цінними паперами у % до ВВП.

Фінансова система більшості країн світу сьогодні формується іпотечними зобов'язаннями. Статистика сучасних фінансових ринків говорить про те, що понад 80 % зобов'язань, що обертаються на ринку капіталів, це зобов'язання, забезпечені іпотекою, більше половини всіх кредитів, що видаються країнами Європейського союзу - це іпотечні кредити. Обсяг портфелів іпотечних кредитів в країнах Європейського союзу складає біля 400 млрд.євро, що дорівнює 40 % ВВП Об'єднаної Європи. Статистика дає можливість стверджувати, що в основі сучасного фінансового ринку лежать зобов'язання, забезпечені іпотекою.

За статистичними даними української національної іпотечної асоціації (УНІА), станом на 1 липня 2005 року загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63 %. В цілому, за період з 1 січня 2002 року до 1 липня 2005 року обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5 % за місяць. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 липня 2004 року по 1 липня 2005 року змінювалась в межах 2,9 % - 4,6 % і станом на 1 липня 2005 року була на рівні 4,6 %. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною [35].

Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 року він становив 82,2 % від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик інфляції з боку позичальників. З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 складають 365,1 млн. грн., або 6,8 % від обсягів житлових кредитів.

Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50 % у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).

За даними УНІА, протягом січня 2005 року було видано 3734 іпотечних кредити. Але протягом лютого та березня видача банками іпотечних кредитів почала збільшуватись, та в лютому було видано 6048 кредитів, що на 61,9 % більше у порівнянні з попереднім місяцем, а у березні цей показник становив 8258, найвищий показник за цей період. За словами фахівців з іпотечного кредитування, це сталося через те, що багато банків збільшили свій портфель за рахунок покращення умов видачі іпотечних кредитів. Тобто за умов зниження відсоткових ставок на іпотечні кредити та через збільшення строку іпотечних кредитів, ми маємо такий результат.

Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку року на 40 %), збільшуються активи банків (на 50 %), зростання ВВП складає біля 5 %. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає. Існують канони відповідності надходжень та розміщення. Якщо взяти, наприклад, розвинуті країни, то з 50 % кредитів населення 40 % припадає на іпотечні кредити. В нашій країні цей показник знаходиться на рівні 6 %. Це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики. Близько 20 % банківських корпоративних кредитів - це великі кредити. Умови, які склались сьогодні в Україні (відкритість економіки, залежність від зовнішніх ринків, дуже високий ступінь заполітизованості), дуже сильно загострюють ризики, пов'язані з корпоративним кредитуванням [16].

Спостерігається тенденція зростання частки іпотечних кредитів в портфелях банків, щорічно цей показник збільшується в два рази. За 2004 рік житлові іпотечні кредити в портфелях банків зросли на 80 %. На 1 липня 2005 зафіксовано зростання на 40 %.

Іпотечні кредити, що видаються сьогодні банками, номінуються в доларах, як і весь ринок нерухомості в Україні, тобто практично всі кредити видаються у валюті. А якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування яке прив'язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Слід звернути увагу на те, що при наданні кредитів у валюті банки беруть на себе ризики, пов'язані з довгостроковими активами, оскільки активи, по суті, формуються залишками на рахунках експортерів і вкладами населення. В даному контексті дуже значним є валютний ризик, оскільки важко спрогнозувати, як поведе себе гривня в довгостроковій перспективі. Якщо національна валюта є стабільною, то експортерам також вигідно тримати залишки на рахунках в цій валюті, тому що депозитні ставки в гривні вищі, ніж у валюті. Це може певним чином вплинути на валютну ліквідність банків. Адже сьогодні клієнти банків, користуючись валютним кредитом, дохід отримують в гривні. Взявши кредит у валюти на купівлю квартири на первинному ринку, клієнт цю валюту продає і отримує гривню, купує квартиру і щомісячно, для того щоб розрахуватись з банком, він знову конвертує гривню в валюту. З цим пов'язані ризики знецінення національної валюти, що може сильно вплинути на кредитні ризики. Разом з тим, у банків при нарощуванні кредитних портфелів, інколи виникає проблема довгострокової надлишкової ліквідності, що, враховуючи динаміку надходжень, сприяє появі "ризику швидкості". Коли банк, з метою підтримки необхідного рівня спреда, при якому він може нормально існувати, капіталізуватись, розміщує свої кошти без належного андеррайтинга ризиків, пов'язаних з кредитом.

Зростання обсягів портфелів іпотечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспективі може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основі іпотечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування.

Сьогодні ринок іпотечного кредитування в Україні структурований приблизно таким чином - великі банки контролюють понад 2/3 ринку, тобто концентрація всіх операцій відбувається у великих банках, які мають розгалужену філіальну сітку і міцні корпоративні зв'язки з будівельними організаціями. Ці банки знають про існування всіх ризиків і намагаються цими ризиками управляти.

Якщо говорити про участь іноземного капіталу на ринку іпотечного кредитування в Україні, то слід зауважити, що іпотечні зобов'язання викликають інтерес з боку нерезидентів. Це говорить про те, що одним з варіантів інвестування в країну може бути ринок іпотечних кредитів. Сьогодні банки нерезидентів та міжнародні фінансові компанії розглядають бізнес-проекти, пов'язані з участю капіталів на ринку іпотечного кредитування. Національний банк України не виключає розробку програми, яка могла б сприяти отриманню кредитів в національній валюті за розумними ставками та одним з активних учасників цієї програми може стати Європейський банк реконструкції та розвитку.

Побіжний аналіз зарубіжної практики здійснення іпотечного кредитування та окремих положень перспективного законодавства України показує, що успішне існування та функціонування механізму іпотеки в Україні залежить від цілого ряду обставин різного характеру (економічного, законодавчого тощо), які можуть бути забезпечені лише шляхом комплексного вирішення питань реальної та ефективної роботи земельного, страхового, фінансового, фондового та інших ринків.

В додатках Д - Р наведені окремі положення законодавства про іпотеку таких зарубіжних країн, як Німеччині, Угорщині, Італії, Польщі, Росії, Франції, Чехії, Швейцарії, Великобританії, США [33].

2.3 Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків

Одним із чинників, які стримують успішний розвиток економіки України, є обмеженість іняестиційннх ресурсів. Відчутно поліпшити ситуацію, добитися якісних зрушень в економіці можна завдяки впровадженню механізмів іпотеки та іпотечного кредитування [18].

Розвиток цього виду кредитування значною мірою залежить від законодавчого забезпечення захисту прав кредиторів. До останнього часу брак відповідних гарантій практично унеможливлював розвиток іпотечного ринку: за таких умов він був непередбачуваним, неврегульованим і високоризикованим. На певному етапі це могло призвести до кризи і дискредитації перевірених часом інструментів. Тож важливість вибору правильного шляху при формуванні іпотечного законодавства важко переоцінити.

Правове регулювання відносин іпотеки в нашій країні нині здійснюється на основі кількох нормативно-правових актів. Законом України "При заставу" віл 2 жовтня 1992 року, який сприяв запровадженню заставних операцій у банківську практику, передбачалися різні види застави, визначалися її предмет, договір застави тощо. Цим законом було фактично відроджено іпотеку (заставу нерухомості), що вважається найдієвішим та найнадійнішим засобом забезпечення виконання умов кредитних та інших договорів. У 2001 році, після тривалої нормотворчої перерви у сфері регулювання відносин іпотеки, було прийнято новий Земельний кодекс [3], який набув чинності з 1 січня 2002 року. У ньому, на відміну від Земельного кодексу 1992 року, право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише щодо об'єктів, а й стосовно суб'єктів.

Досить плідним за результатами розвитку законотворчого процесу в галузі правового регулювання питань іпотеки та іпотечного кредитування виявився 2003 рік. Порял із прийняттям Цивільного кодексу України знаковою подією стало прийняття базового Закону України "Про Іпотеку" [8], який вступив у силу з 1 січня 2004 року і вважається одним із найпрогресивніших на теренах Центральної та Східної Європи.

Закон "Про іпотеку" системно регулює іпотечні відносини і зорієнтований на захист інтересів кредиторів. У ньому зроблено спробу вирішити низку проблем, що дасть змогу значно поліпшити практичне застосування іпотеки, уніфікувати правила її здійснення за загальноприйнятими міжнародними стандартами, розширити можливості для іпотечного кредитування та створити умови для становлення й успішного розвитку іпотечноги ринку [17].

Зокрема, узгоджується правовий режим іпотеки землі з іпотекою розташованих на земельній ділянці будівель і споруд. Так, частиною 4 статті 6 закону встановлено, що у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється також на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням.

Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Кожен з них має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Законом України „Про іпотеку” запроваджено чітку систему визначення пріоритету прав та вимог іпотечного кредитора відносно прав чи вимог інших осіб на передану в іпотеку нерухомість - предмет іпотеки може бути переданий у наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів; при звершенні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.

При реалізації права власника на передачу належного йому майна в іпотеку необхідно виходити з того, що Перехідними положеннями Земельного кодексу України встановлено обмеження на відчуження земельних ділянок. Згідно з пунктом 15 Перехідних положень громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та у випадку вилучення земель для суспільних потреб [3].

Законом дозволено передачу в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, коли іпотекодавцем виступає особа, власністю якої стане відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них. Іпотекодавець має документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. При фінансуванні будівництва споруд житлового чи нежитлового призначення з метою продажу іншим особам іпотекодавцем може бути також забудовник.

Іпотека об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне у майбутньому.

У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права й обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Законом України "Про іпотеку" передбачена можливість позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказана процедура даватиме кредитору можливість оперативно й ефективно задовольнити свої вимоги.

З прийняттям закону вперше на законодавчому рівні здійснено спробу врегулювати процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. Передбачається, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом [33].

Законом України "Про іпотеку" запроваджено новий фінансовий інструмент - заставну. Згідно із тлумаченням статті 20 заставна - ще борговий цінний папір, підтверджує безумовне право особи-власиика на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі. У разі невиконання боржником основного зобов'язання заставна дає її власнику право звернути стягнення на предмет іпотеки. Перехід права власності за нею здійснюється шляхом індосаменту. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, затвердженому Державною комісією із цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

...