Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування на сучасному етапі розвитку банківської системи України

№ з/п

Дата

Кількість банків, од.

Обсяг іпотечних кредитів та кредитів наданих на фінансування будівництва нерухомості, тис.грн.

Усього

У т.ч. житлові іпотечні кредити та кредити надані на фінансування будівництва житла

1

01.01.2002

50

1 264 502

416 049

2

01.01.2003

30

2 568 674

912 069

3

01.01.2004

35

4 569 158

1 400 061

Поняття іпотеки

Право застави, відповідно до якого кредитору надається право використання обтяженої земельної ділянки з метою задоволення своєї вимоги. Це досягається шляхом примусового продажу землі з торгів або шляхом встановлення примусового управління.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Правовідносини з іпотеки виникають з моменту передачі кредитору іпотечного свідоцтва або реєстрації в поземельній книзі. Іпотечні свідоцтва видаються дільничними судами.

Реєстрація іпотеки

Реєстрація здійснюється дільничним суддею, в окрузі якого знаходиться обтяжена іпотекою земельна ділянка, за клопотанням зацікавленої особи. При реєстрації вказуються такі відомості: кредитор, грошова сума вимоги та відсоткова ставка (якщо за вимогою нараховуються відсотки), а також наявність інших додаткових зобов'язань та їхня вартість у грошовому виразі

Перехід права власності на предмет іпотеки

Якщо право власності після внесення запису до поземельної книги перейшло в порядку правонаступництва до іншої особи, то кожен власник, який поєднав у своїй особі право власності на іпотеку, повинен припинити іпотеку. Перехід права власності на предмет іпотеки до третьої особи не припиняє право іпотечного кредитора.

Інші особли-вості

Розрізняють два види іпотеки: оборотну та забезпечувальну (книжну). Перша встановлюється шляхом фактичної передачі кредитору іпотечного свідоцтва. Передача забезпечувальної іпотеки потребує відповідної реєстрації в поземельній книзі. Іпотека поширюється не лише на земельну ділянку, але й на відділені від неї плоди та інші складові. При цьому вони вважаються відділеними на користь іпотечного кредитора. Іпотека поширюється також на вимоги, що випливають з найму та оренди ділянки. З метою забезпечення вимог іпотека може бути встановлена по відношенню до кількох земельних ділянок (спільна іпотека). Якщо кредитор отримує задоволення за рахунок вартості однієї із земельних ділянок, обтяжених спільною іпотекою, то інші ділянки звільняються від іпотеки. До задоволення за рахунок вартості земельної ділянки прирівнюється задоволення за рахунок вартості предметів, на які поширюється іпотека.

Поняття іпотеки

Застава нерухомого майна, зареєстрованого як самостійна одиниця за місцем його знаходження.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Може виникнути в силу договору (обов'язкові умови дійсності - письмова форма договору та реєстрація іпотеки), закону та рішення компетентного органу.

Реєстрація іпотеки

Реєстрацію іпотечного права здійснює загально-державна колегія нотаріусів. При реєстрації зазначається сума зобов'язання, забезпечена іпотекою; розмір та обсяг витрат, на які поширюється іпотека. Будь-яка особа може знайомитися з даними реєстру та робити з нього виписки за плату.

Інші особли-вості

Цивільний кодекс закріплює можливість укладення сторонами іпотечного договору угоди про те, що кредитор вправі контролювати господарську діяльність боржника.

Поняття іпотеки

Наділяє кредитора правом витребувати майно, що забезпечує його вимогу (у тому числі в третьої особи, яка набула заставлене майно), та задовольнити свої вимоги з вартості вилученого майна.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Існує іпотека за законом, рішенням суду та добровільна іпотека (нотаріальна форма).

Реєстрація іпотеки

Іпотека реєструється у реєстрі нерухомості за місцем знаходження об'єкту застави. Для внесення запису до реєстру необхідно надати акт, на підставі якого заснована іпотека, та повідомлення за підписом заявника. Повідомлення повинно, зокрема, містити дані про: загальну суму іпотеки; відсотки, які нараховуються на суму кредиту, забезпеченого іпотекою; строк виплати боргу, вид та місце знаходження обтяженого іпотекою майна. Іпотечний запис зберігає силу 20 років (після цього може бути поновлений).

Перехід права власності на предмет іпотеки

Особа, яка придбала предмет іпотеки й відповідно до закону зареєструвала титульний документ, на підставі якого це майно було набуте (і особисто не є зобов'язаною виконати зобов'язання, на забезпечення якого встановлювалась іпотека), може або виконати вимоги кредиторів, або реалізувати це майно. Звільнити майно з іпотеки може особа, яка вправі відчужувати заставлене майно.

Інші особли-вості

Ступінь іпотеки визначається на підставі порядкового номеру в реєстрі. Якщо кілька осіб одночасно надають у реєстр повідомлення про встановлення іпотеки на те саме майно та по відношенню до тієї ж самої особи, то записи про це вчиняються під тим же порядковим номером. При цьому, в першу чергу задовольняються вимоги осіб, які надали боржнику під це забезпечення більшу суму. До складу цієї суми входять витрати на складання первинного документу, на підставі якого заснована іпотека, реєстраційний збір та інші пов'язані з іпотекою витрати (судові витрати та інше).

Поняття іпотеки

Віднесена до обмежених речових прав як така, що може обтяжувати нерухомість для забезпечення вимоги. У силу цього права кредитор може вимагати задоволення із заставленої нерухомості безвідносно до того, чиєю власністю вона є, та з пріоритетом перед особистими кредиторами власника майна.

Підстави виникнення іпотеки

Підставою є договір та інші юридичні факти, прямо передбачені в законі. Для встановлення іпотеки поряд з договором (укладеним у нотаріальній формі) необхідний запис у поземельній книзі. При цьому запис має зворотну силу, і іпотека вважається встановленою з дня подачі заяви про запис. Примусова іпотека встановлюється за бажанням кредитора, вимога якого визнана такою, що підлягає задоволенню, рішенням суду або адміністративного органу (податкового). Примусова іпотека виникає з моменту запису в поземельній книзі.

Реєстрація іпотеки

Іпотека підлягає реєстрації у поземельній книзі. По відношенню до записів у поземельних книгах діє презумпція їхньої відповідності реальному статусу нерухомості (презумпція достовірності поземельної книги). Для кожної нерухомості оформлюється окрема поземельна книга, яка ведеться в районному суді за місцем знаходження нерухомості. Книга, крім інших відомостей про об'єкт, містить записи стосовно іпотек, а саме детальні описи сум вимог, забезпечених іпотекою, вид іпотеки, строк виконання зобов'язання, зміни стосовно кредитора, дані про пріоритет задоволення вимог кредиторів тощо.

Перехід права власності на предмет іпотеки

При переході права власності на предмет іпотеки до третьої особи іпотека зберігається.

Інші особли-вості

Одна й та ж сама нерухомість може забезпечувати декілька грошових зобов'язань. У цьому випадку виникає питання про черговість задоволення іпотечних кредиторів. За загальним правилом, відносне право, що виникло пізніше, не може бути здійснене зі шкодою для права, яке виникло раніше. Іпотека, що була зафіксована в поземельній книзі, має пріоритет по відношенню до іпотеки, яка не була вписана до поземельної книги. Права, записані на підставі заяви, поданої раніше, мають пріоритет перед правами, що були вписані пізніше. Якщо заяви були подані в один день, то, вважається, що права мають однаковий пріоритет. Кредитор, який має пріоритет, управі уступити його кредитору пізнішої черги. Угода про уступку пріоритету має бути відображена в поземельній книзі.

Поняття іпотеки

Іпотекою визнається застава нерухомого майна, при якій майно, на яке встановлена іпотека, залишається у володінні та користуванні заставодавця.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Може виникати на підставі договору та федерального закону. Іпотека як обтяження майна, заставленого за договором про іпотеку, виникає з моменту укладення цього договору. При іпотеці в силу закону іпотека як обтяження майна виникає з моменту державної реєстрації права власності на це майно, якщо інше не встановлено договором. Права заставодержателя (право застави) вважаються такими, що виникли, з моменту внесення запису про іпотеку до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, якщо інше не встановлено федеральним законом.

Реєстрація іпотеки

Крім нотаріального посвідчення договір про іпотеку підлягає державній реєстрації. Недотримання вимоги щодо реєстрації та посвідчення тягне за собою недійсність договору (вважається нікчемним). Договір про іпотеку вважається укладеним та набирає чинності з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація здійснюється органами юстиції в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним за місцем знаходження майна, яке виступає предметом іпотеки. Державна реєстрація іпотеки є публічною (будь-яка особа має право отримати відомості про наявність реєстраційного запису про іпотеку певного майна та засвідчену виписку з державного реєстру).

Перехід права власності на предмет іпотеки

Майно, заставлене за договором іпотеки, може бути відчужене за заставодавцем іншій особі за згоди заставодержателя, якщо інше не передбачене договором про іпотеку. У випадку видачі заставної відчуження заставленого майна допускається, якщо право заставодавця на це передбачено в заставній. Особа, яка набула заставлене за договором іпотеки майно, займає місце заставодавця та несе всі обов'язки останнього за договором іпотеки (включно з тими,які не були належним чином виконані заставодавцем). Якщо інше не передбачене законом або договором про іпотеку, заставодавець вправі без згоди заставодержателя здавати заставлене майно в оренду, передавати його в тимчасове безоплатне користування та надавати право обмеженого користування цим майном (сервітут) за умови, що строк, на який майно надається у користування, не перевищує строку забезпеченого іпотекою зобов'язання та майно надається в користування для цілей, які відповідають призначенню цього майна.

Інші особли-вості

Заставодавцем може виступати сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, та особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні (третя особа). Забороняється іпотека земель, що знаходяться в державній та муніципальній власності, а також с/г угідь зі складу земель с/г організацій, селянських (фермерських) господарств, підсобних господарств. Якщо договором про іпотеку не встановлене інше, при іпотеці земельної ділянки право застави на будинки та споруди заставодавця, що знаходяться або споруджуються на цій ділянці, не поширюється. Правила про іпотеку нерухомого майна застосовуються до застави прав орендаря за договором оренди такого майна, якщо не встановлено законом та не суперечить сутності орендних відносин. Іпотека може бути встановлена на майно, яке належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання.Стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, заставлене за договором іпотеки, за рішенням суду (крім випадку укладення нотаріально посвідченої угоди між заставодавцем та заставодержателем після виникнення обставин для звернення стягнення на предмет іпотеки). Майно, заставлене за договором іпотеки, на яке за рішенням суду звернене стягнення, реалізується шляхом продажу на публічних торгах, які організуються органами, що здійснюють виконання судових рішень.

Поняття іпотеки

Розглядається в якості самостійного способу речового забезпечення зобов'язань (поряд із заставою, правом утримання та привілеями). Визнається додатковим речовим правом, що служить забезпеченням основного, наявної чи майбутньої зобов'язальної вимоги.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Може бути заснована на договорі, законі та рішенні суду. Для встановлення обов'язковим є вчинення нотаріального акту. До останнього прирівнюється депонування у нотаріуса договору про встановлення іпотеки, укладеного в простій письмовій формі.

Реєстрація іпотеки

Іпотека підлягає запису в бюро зберігання іпотек, що знаходиться в Міністерстві фінансів. Запис здійснюється у бюро того округу, де розташована обтяжена нерухомість. Іпотечний запис зберігає силу 10 років (після цього може бути поновлений). Записи відкриті для ознайомлення для будь-яких осіб, які вправі вимагати від зберігача іпотек видачі копій та витягів з відповідних реєстрів. За допомогою іпотечного запису стверджується речове право на нерухомість, тому запис є необхідною умовою його дії по відношенню до третіх осіб.

Перехід права власності на предмет іпотеки

Іпотечний кредитор має по відношенню до заставленого майна право слідування, тобто може звернути стягнення незалежно від того, хто володіє предметом іпотеки. Інтереси набувача обтяженого іпотекою майна забезпечуються за допомогою системи поземельної реєстрації.

Інші особли-вості

Одним із основних прав іпотечного кредитора є право переваги. Право переваги означає право іпотечного кредитора на переважне перед іншими кредиторами задоволення його вимог за рахунок ціни обтяженої іпотекою нерухомості. Якщо на одну й ту ж нерухомість встановлено декілька іпотек, запис у бюро зберігання іпотек має вирішальне значення для визначення черговості задоволення конкуруючих вимог. Якщо два та більше записів зроблені в один день, то черговість іпотечних кредиторів визначається за датами вчинення нотаріальних актів про встановлення іпотеки. Оскільки іпотека розглядається як речове право, вона може виступати об'єктом різноманітних угод, зокрема: уступки старшинства (коли один іпотечний кредитор передає іншому старшинство запису в реєстрі іпотек), суброгації (угода, за якою іпотечний кредитор передає свою іпотеку іншому кредитору, вимога якого не була раніше забезпечена іпотекою), зречення (одностороння угода, за допомогою якої кредитор відмовляється від встановленої на його користь іпотеки).

Поняття іпотеки

Різновид застави як способу забезпечення зобов'язання, предметом якого виступає нерухомість.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Підставами є письмовий договір, завірена спадкова угода та закон. Підставою права застави може бути іпотечне заставне свідоцтво, номінальна вартість якого повністю покриває вимоги за іпотечними кредитами. Іпотечні заставні свідоцтва видаються лише Іпотечним банком.

Реєстрація іпотеки

Іпотека виникає після її реєстрації на підставі заяви особи, яка видала іпотечне заставне зобов'язання, та власника нерухомості. Реєстрація здійснюється компетентними державними органами в кадастрах нерухомості. Запис, внесений до кадастру, тягне за собою виникнення, зміну та припинення права.

Інші особли-вості

Іпотечний заставодержатель при реалізації права застави може продати з публічних торгів (або іншим обумовленим договором способом) заставлену нерухомість, своєчасно повідомивши про це заставодавця. Стягення на предмет іпотеки може бути здійснене лише на підставі судового рішення. Вимоги, забезпечені іпотекою, при виконанні рішень задовольняються відповідно до черговості платежів та мають перевагу перед іншими вимогами. Вимоги задавольняються у такій послідовності: витрати держави на проведення торгів; вимоги з іпотечних кредитів, призначені для покриття номінальної вартості іпотечних заставних свідоцтв; вимоги основного кредитора; вимоги з оплати коштів на утримання нерухомості, сплачених до торгів; вимоги зі сплати податків та інших обв'язкових платежів; інші вимоги.

Поняття іпотеки

Лише таке речове забезпечення зобов'язання, яке виникає на підставі договору або закону за умови запису до реєстру нерухомості. Не є єдиним можливим способом забезпечення, об'єктом якого є нерухомість (інші види застави нерухомості: застава на підставі іпотечної заставної та на підставі заставної за рентою на нерухомість).

Підстави виникнен-ня іпотеки

Іпотека може бути заснована на законі, законі та односторонньому акті. Обов'язковою є реєстрація застави в реєстрі нерухомості. Договір про встановлення застави нерухомості має бути нотаріально завірений.

Реєстрація іпотеки

Реєстрація є обов'язковою, здійснюється за місцем знаходження майна. У реєстрі встановлюється порядок задоволення вимог заставних кредиторів при неодноразовій заставі одного й того ж об'єкту. На зареєстро-вану в реєстрі нерухомості вимогу не поширюється строк позовної давності, тоді як по відношенню до всіх інших застав існує загальний строк позовної давності -- 10 років. Для реєстрації іпотеки необхідно надати докази повноважень заставодавця стосовно предмету іпотеки.

Перехід права власності на предмет іпотеки

У випадку відчуження заставленої нерухомості заміни боржника в іпотечному зобов'язанні не відбувається. Заміна можлива, якщо сторони попередньо про це домовились.

Інші особли-вості

Закон передбачає обов'язкове проведення офіційної оцінки майна при обтяженні іпотекою земельних ділянок с/г значення. При цьому заборонено обтяжувати ділянку понад встановлену такою оцінкою вартість. Для задоволення вимоги, забезпеченої іпотекою, предмет іпотеки реалізується на публічних торгах. З отриманої у результаті примусового продажу суми іпотечні кредитори отримують відповідно до черги, яку вони займають (при одній черзі для кількох кредиторів -- пропорційно). Черговість задоволення вимог іпотечних кредиторів встановлюється у реєстрі нерухомості. При цьому перевага не завжди віддається кредитору за раніше встановленою іпотекою. Якщо звільняється якась черга (наприклад, внаслідок загибелі предмету застави), то автоматичного пересування пізнішої вимоги не відбувається. Черга, що звільнилась стає прогалиною, розпорядитися якою заставодавець вправі на свій розсуд, уклавши нову угоду про іпотеку.

Поняття іпотеки

Іпотечною заставою є надання майна (у тому числі й рухомого, майнових прав) для забезпечення боргу. При цьому титул на заставлене майно переходить до заставодержателя, який, таким чином, стає його власником, хоча й не в повному обсязі. Право власності заставодержателя стає абсолютним у разі несплати боргу у встановлений термін.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Іпотечна застава виникає на підставі договору. Іпотека землі або прав на неї має бути здійснена у письмовій формі. Посвідчення іпотечного договору є обов'язковим,якщо він реєструється.

Реєстрація іпотеки

Іпотека землі (крім іпотеки, яка супроводжується депонуванням документів про право на землю) підлягає реєстрації в реєстрі земельних іпотек.

Перехід права власності на предмет іпотеки

Оскільки конструкція іпотечної застави грунтується на умовній передачі іпотечному кредитору права власності, заставодавець позбавляється права розпоряджатися предметом іпотеки. Навіть якщо обтяжене майно залишається у заставодавця, він стає орендарем (залежного держателя).

Інші особли-вості

Іпотечна застава може бути двох видів: заснована на загальному праві та на праві справедливості. Заснована на загальному праві іпотека землі або прав на неї має бути здійснена шляхом складення іпотечного акту (заставної). Іпотека землі, яка спадкується без обмежень, може бути здійснена шляхом її передачі на фіксований строк або шляхом обтяження із вказівкою в іпотечному акті, що іпотека заснована на загальному праві. Встановлення іпотеки шляхом передачі землі означає передачу прав на неї заставодержателю на строк, визначений сторонами. По закінченні строку іпотеки права на землю повертаються заставодавцю. Іпотечна застава, заснована на нормах права справедливості, -- це договір, який обтяжує іпотекою майно, але не тягне за собою передачу заставодержателю титулу. Іпотечна застава землі, заснована на нормах права справедливості, може мати форму депонування в кредитора (або його агента) документу, що підтверджує право на майно.

Поняття іпотеки

Спосіб забезпечення зобов'язання майном без його фактичної передачі кредитору. Кваліфікуючою ознакою даного способу забезпечення зобов'язання є не вид майна, а те, що майно, яке стало забезпеченням зобов'язання, залишається у володінні боржника. За законодавством більшості штатів право власності на майно, передане в іпотеку, залишається у боржника.

Підстави виникнен-ня іпотеки

Підставою виникнення іпотеки є, як правило, окремий договір або положення про іпотеку в договорі про основне зобов'язання. Письмова форма договору є обов'язковою.

Реєстрація іпотеки

Вимога реєстрації іпотечного договору встановлена для захисту прав третіх осіб. Відсутність реєстрації не призводить до недійсності договору. Метою реєстрації є повідомлення про права іпотечного кредитора на заставлене майно, що знаходить у володінні іпотечного боржника. Реєстрація договору про встановлення іпотеки здійснюється спеціальним органом графства, де знаходиться майно.

Перехід права власності на предмет іпотеки

У тих штатах, де за договором іпотеки право власності на предмет іпотеки залишається у боржника-заставодавця, право розпорядження заставленим майном має іпотечний боржник. Існує два способи оформлення покупки майна, що знаходиться в іпотеці. По-перше, придбаючи заставлене майно покупець може не брати на себе основне зобов'язання, а майно залишається забезпеченням цього основного зобов'язання. Боржник залишається головною зобов'язаною особою, і продаж предмету іпотеки не впливає на його статус та предмет іпотеки. По-друге, покупець заставленого майна може прийняти на себе основне зобов'язання боржника. При цьому або укладається спеціальний договір між боржником та покупцем, у якому покупець приймає на себе відповідальність за виконання основного зобов'язання, або в договорі продажу заставленого майна окремим положенням формулюється відповідне рішення покупця.

Інші особли-вості

У тих штатах, де за законом право власності на предмет іпотеки переходить до кредитора, у останнього виникає абсолютне право власності на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов'язання. У тих штатах, де закон не передбачає переходу титулу до іпотечного кредитора, існує норма, згідно з якою іпотечний договір може містити право продажу предмету іпотеки в разі невиконання боржником забезпеченого зобов'язання. За законодавством одних штатів це право реалізується у спрощеному порядку, за законодавством інших -- в судовому порядку. Обов'язок сплачувати всі податки та збори на майно лежить на його власникові, але не на тимчасовому власникові (коли титул переходить від заставодавця до заставодержателя). У випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання в строки, встановлені договором, кредитор може отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки шляхом звернення до суду з позовом про невиконання боржником основного зобов'язання. Суд у своєму рішенні може звернути стягнення на предмет іпотеки. Якщо суми, отриманої від реалізації предмету іпотеки, недостатньо для покриття вимог, звернення може бути звернене й на інше майно боржника. Крім того, у кредитора є можливість звернутись до процедури позбавлення боржника права викупу іпотечного майна. У деяких штатах це є єдиною можливою процедурою задоволення своїх вимог кредитором. Процедура позбавлення боржника права на викуп іпотечного майна полягає в констатації факту невиконання боржником основного зобов'язання та прийнятті рішення про продаж майна з публічних торгів. До початку торгів боржник може виконати основне зобов'язання і отримати заставлене майно.