Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування на сучасному етапі розвитку банківської системи України

Законом визначено такі можливості рефінансування з використанням заставних (додаток С): продаж заставних, продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції РЕПО), передача заставної у заставу, емісія іпотечних цінних паперів.

Згідно із Законом "Про іпотеку" заставні можуть забезпечувати випуск таких цінних паперів, як іпотечні облігації та іпотечні сертифікати. Тобто законом визначено інструменти вторинного іпотечного ринку.

Відповідно до закону іпотекодержатель має право проводити операції із заставними для рефінансування власної діяльності самостійно або із залученням спеціалізованих фінансових установ, які на підставі договору з іпотекодержа-телем надають відповідне рефінансування шляхом проведення операцій з його іпотечними активами. Ці операції забезпечують надходження грошових коштів від будь-яких інших осіб-кредиторів. Однак законом не визначено порядок випуску та обігу зазначених іпотечних цінних паперів. Таким чином, він містить механізм правового регулювання і фінансові схеми лише первинного іпотечного ринку.

Із 1 січня 2004 року набув чинності Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” [6], яким у практику іпотечного кредитування запроваджуються іпотечні сертифікати. Згідно зі статтею 1 цього закону іпотечний сертифікат - це особливий вид цінних паперів, забезпечених іпотечними активами або іпотеками. Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю і сертифікати участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю - це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

· право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

· право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

· право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку їх власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:

· на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

· на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Законом також визначено порядок випуску та обігу зазначених сертифікатів. Фінансові схеми випуску сертифікатів участі і сертифікатів з фіксованою дохідністю наведено на додатку Т.

Забезпеченням виконання зобов'язань є:

· за сертифікатами з фіксованою дохідністю - іпотечні активи;

· за сертифікатами участі - іпотеки, які становлять іпотечний пул та забезпечують виконання зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг.

На розгляді у Верховній Раді України знаходиться проект Закону України "Про іпотечні цінні папери". Він має визначати правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обігу іпотечних цінних паперів, а також виконання зобов'язань за ними. У проекті іпотечний цінний папір класифікується як борговий емісійний цінний папір, що засвідчує забезпечене іпотечним покриттям зобов'язання емітента сплатити у встановлений строк власнику іпотечного цінного паперу його номінальну вартість і відсоток відповідно до вимог, що будуть встановлені цим законом.

Проектом Закону України "Про іпотечні цінні папери" передбачено два види облігацій: звичайні іпотечні облігації, які є інструментами од-норівневого вторинного іпотечного ринку (додаток У) (європейська модель іпотечного кредитування) та структуровані іпотечні облігації, які є інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку (додаток Ф) (американська модель іпотечного кредитування).

Емітентом звичайних іпотечних облігацій може бути виключно іпотечний кредитор, який має дозвіл Державної комісії із цінних паперів і фондового ринку (ДКЦПФР) на здійснення діяльності з випуску та обігу цінних паперів. Для емісії звичайних іпотечних облігацій кредитор, якщо це банк, повинен отримати дозвіл Національного банку України. Емітент несе відповідальність за виконання зобов'язань за звичайними іпотечними облігаціями всім своїм майном, на яке відповідно до закону може бути звернене стягнення. Звичайні іпотечні облігації одного випуску надають їх власникам однаковий обсяг прав.

Емітентом структурованих іпотечних облігацій може бути виключно спеціалізована іпотечна установа. Емітент не несе відповідальності за виконання грошових зобов'язань за структурованими іпотечними облігаціями іншим, ніж іпотечне покриття, майном.

Структуровані іпотечні облігації одного випуску можуть поділятися на класи. Кожен клас може відповідно до проспекту емісії встановлювати різний обсяг прав та привілеїв для їх власників. Зокрема, залежно від класу структурованих іпотечних облігацій можуть відрізнятися умови щодо:

· дохідності структурованих іпотечних облігацій, коли облігація одного класу передбачає нижчу чи вишу дохідність, ніж облігація іншого класу;

· черговості задоволення вимог власників структурованих іпотечних облігацій, коли вимоги власників облігацій одного класу задовольняються тільки після повного задоволення вимог власників облігацій іншого класу;

· розподілу голосів на загальних зборах власників іпотечних цінних паперів, коли власник облігації одного класу має більшу чи меншу кількість голосів, ніж власник облігації іншого класу.

Власники структурованих іпотечних облігацій одного класу мають однаковий обсяг прав.

Неприйняття цього закону суттєво стримує розвиток повноцінного іпотечного ринку в Україні та може призвести до загострення проблем, пов'язаних із доступом до джерел фінансування для кредитування житла населення на вигідних умовах та нормальної реалізації пенсійної реформи внаслідок вшсутності на фінансовому ринку забезпечених інструментів.

03.08.2004 р. вступив у силу Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [9], що на законодавчому рівні закріплює систему та порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно. Вказаний закон регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та угод щодо нерухомості.

У процесі розробки І подання до Верховної Ради України також знаходиться законопроект щодо створення кредитних бюро. Його мета - створення доступної для кредиторів бази даних щодо кредитоспроможності потенційних позичальників.

Розділ 3. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування на сучасному етапі розвитку банківської системи України

3.1 Концептуальні підходи до управління кредитною діяльністю в іпотечному банку

Іпотека - це насамперед одна з форм кредитних відносин, і щоб надавати довгострокові позики навіть під ліквідні предмети іпотеки, банку треба спочатку десь узяти для цього ресурси. А "довгих" пасивів переважна більшість банків майже не має.

Отже, одним із основних завдань банків щодо поповнення "довгих" пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції. Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення й коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у такі важливі галузі народного господарства, які пов'язані з житловим будівництвом. Іпотечне кредитування є тим механізмом, котрий забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного лектору, спрямовуючи їх у реальний сектор економіки.

На сьогодні, коли вживаються заходи щодо стабілізації економіки й реформування кредитно-фінансової системи, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним із пріоритетних напрямів державної політики.

Як правило, у розвинених країнах норматив базової вартості становить 25 - 30 %, а термін повернення кредиту - близько 30 років. Однак у цих країнах існує прогнозована економіка і середній клас із досить високими й стабільними прибутками. Особливістю нашої економіки є її перехідний період, а середній клас держави не має таких доходів. Отже, термін дії іпотеки тут не перевищує кількох років або й менше. Ці чинники не дають змоги використати іпотечну систему повною мірою.

Слід зазначити, що іпотечний ринок завжди найбільше розвивався під час економічних криз, які охоплювали майже всі країни світу. І не випадково, що в 30-х роках у США особливе місце в "Новому курсі Рузьвельта" посіла програма збільшення платоспроможності населення за допомогою іпотечного кредитування. Це привело до того, що за останні 30 років у США іпотека дала змогу щорічно спрямовувати на житловий ринок у середньому близько 400 млрд. дол. і здавати в експлуатацію в середньому 230 млн. кв. метрів житла. Ця система не тільки дає змогу розв'язувати житлові проблеми, а й стала основою економічної стабільності країни. Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами ґрунтується на вторинному іпотечному ринку. У США він побудований на основі трьох іпотечних агентств, головна мета яких -- викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їхній основі власних цінних паперів. Ця система почала формуватися у 1938 році, коли було створено перше агентство "Fannie Мае". Це була державна структура, призначена для викупу за бюджетні кошти іпотечних кредитів. Масштаби її діяльності тривалий час були незначні. Але наприкінці 60-х років портфель іпотечних кредитів агентства сягнув 7 млрд. дол., що становило приблизно 2,5 % іпотечного ринку. У цей же період асоціація "Fannie Мае" була розподілена на дві структури - "Ginnie Мае", яка зберегла державний статус, і створену в 1970 році "Freddie Mac", котра одержала статус підконтрольного державі акціонерного товариства з правом викупу кредитів для малозабезпеченого населення. Напівдержавний статус двох агентств зводиться до регулювання їхньої діяльності урядом і до гарантованої можливості одержати позику в разі потреби до 2,25 млрд. дол. зі скарбниці. Крім того, прибуток за цінними паперами агентств, так само як і прибуток за цінними паперами американського казначейства, звільняється від багатьох податків.

Згідно з американською моделлю мінімізації відсотків за іпотечними кредитами банк надає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому свої кошти в обмін на зобов'язання протягом визначеного строку щомісячно повертати банку фіксовану суму. Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання щодо забезпечення. Агентства швидко відшкодовують банку виплачені кошти і в обмін просять переказувати отримувані щорічні виплати за мінусом маржі банку в агентство.

Розмір щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ці ставки публікуються щоденно і дійсні протягом 60 днів. Отже, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставку за кредитом ставку агентства і свою маржу. Упродовж 60 днів банк закінчує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи частину коштів від позичальника агентству, а частину лишаючи собі. Таким чином, у США ставки за іпотечними кредитами не пов'язані ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агентствами. Ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки дохідності за цінними паперами агентства, на яку погодилися інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижчі, ніж ставки за борговими зобов'язаннями організацій, що мають найвищий статус надійності ААА, і тільки на 100 - 150 базисних пунктів вищі від ставок за державними цінними паперами. Американська схема іпотеки припускає продаж отриманої нерухомості навіть тоді, коли кредит на її купівлю не до кінця сплачений. У цьому разі проводиться продаж заставної на нерухомість.

На відміну від американської німецька система іпотечного кредиту менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Сутність німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкненого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно-ощадних кас (baursparkasse). Каси мають змогу видавати кредити за ставками нижчими, ніж ринкові, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими за ринкові. Річ у тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті самі особи - члени каси. Низька дохідність депозиту - своєрідна плата за право одержати іпотечний кредит за низьким відсотком (ставкою). Назва "німецька модель" іпотеки - умовна. Так само ощадно-іпотечні установи здійснюють свою діяльність у багатьох країнах світу. У Франції ці структури називаються Caisse d'epargene Logement, у Великобританії - будівельні товариства (building societies). У Німеччині baursparkasse уже багато років стабільно залучають кошти під 3 % річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5 % при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7 до 12 % річних.

Умови контракту ґрунтуються на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і строком. Тому до контракту вводиться поняття мінімального строку накопичень (у різних baursparkasse він становить від 1,5 до 2 років) і умова, що накопичення мають досягти розмірів так званого оцінного числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.

Головною перевагою цієї системи є її повна прозорість. Згідно з німецьким законом про будівельно-ощадні каси ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, котрий не має поняття, як, на які потреби і на скільки ризиково використовуються його кошти, вкладник baursparkasse достеменно знає, хто і на яких умовах користується його коштами.

Період кредитування починається, коли член каси накопичує близько половини тієї суми, яка потрібна на купівлю житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж кредиту. На всі ці кошти член каси купує житло, оформляє його в заставу і починає виплачувати кредит. Завдяки невисокій ставці відсотків суми щомісячних виплат за кредитом приблизно такі самі, якими були його щомісячні накопичувальні внески. У класичному німецькому варіанті для отримання житла треба вчасно вносити платежі протягом багатьох років.

Аналізуючи досвід країн як із розвиненою іпотечною системою, так і з тією, яка формує іпотечний ринок, можна констатувати, що саме держава за допомогою пов'язаних із нею фінансових інститутів бере на себе зобов'язання щодо фінансування кредитів, які видані комерційними банками для організації ринку застави і вторинного ринку похідних цінних паперів для залучення коштів інвесторів. За правильної організації іпотека, отримавши державну підтримку на етапі впровадження, трансформується у подальшому в самофінансовану систему, формує і стимулює платоспроможний попит населення.

Навіть поверховий аналіз діяльності українських банків за останній рік дає змогу зробити висновки про зростання інтересу до іпотечного кредитування в Україні. Розвиток іпотеки викликаний кількома чинниками. Якщо на початок 90-х років майже все житло у країні, за винятком житлово-будівельних кооперативів, будувалося за рахунок бюджетних коштів різних рівнів, то починаючи з 1994 року, з моменту виходу Постанови Верховної Ради України "Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво і створення ринку житла", дедалі більших обсягів набирає будівництво житла за рахунок коштів населення. Звісно, далеко не всі сім'ї, які потребують поліпшення житлових умов і стоять у черзі на отримання житла, можуть одержати житло за рахунок власних коштів. Однак можна з упевненістю стверджувати, що в Україні значна частина населення у змозі профінансувати будівництво власного житла самостійно чи за рахунок банківського кредиту.

Популярність іпотечних кредитів свідчить про те, що сьогодні обговоренню підлягає уже питання не про те, наскільки своєчасне й обґрунтоване впровадження інституту іпотеки в Україні, а про те, яких заходів треба вжити для його цивілізованого втілення. Зазначимо, що успішне кредитування житлового будівництва можливе за умови високого і стабільного рівня доходів громадян. На жаль, ті послуги, які пропонуються банками України на придбання (будівництво) житла, доступні обмеженій частині населення. Нині в Україні таким кредитуванням займаються банки "Аркада", "Ощадбанк", "Аваль", "Укрсоцбанк" тощо.

Слід зазначити, що деякі банки застосовують стратегію "нішерів", скажімо, банк "Аркада". Це можна вважати вдалим рішенням для ринку зі слабкою спеціалізацією, оскільки основна частина банків є "універсальними". Більшість банків надає кредит на оплату значної частини вартості нерухомості й на довгостроковий період. Так, кредит може становити до 70 % від вартості житла і видаватися на строк від 2 до 5 років. Середня відсоткова ставка за іпотечним кредитом в Україні коливається від 10,5 до 18 % річних у ВКВ. У Німеччині її коливання становить 7 - 10 % річних. У США іпотечний кредит надається терміном до 30 років під 3 - 5 % річних.

Враховуючи вищенаведене, було б доцільно впроваджувати в Україні таку модель іпотечного кредитування, яка б з урахуванням сучасних економічних умов і вітчизняної ментальності поєднувала б у собі найприйнятніші риси європейської та американської моделей іпотечного кредитування [40].

До того ж згідно з чинним законодавством України з питань банківської діяльності (Закон України "Про банки та банківську діяльність" № 2121-III від 7.12.2000 р.) в Україні можуть функціонувати як універсальні, так і спеціалізовані банки (у тому числі - іпотечні). При цьому для того, щоб банк набув статусу спеціалізованого іпотечного банку, більше 50 % його активів має бути активами, сформованими за рахунок здійснення операцій з іпотечного кредитування.

Практика функціонування іпотечного ринку в зарубіжних країнах свідчить, що до діяльності іпотечних банків пред'являється цілий ряд спеціальних вимог, встановлюються окремі економічні нормативи та запроваджується специфічний банківський нагляд за їхньою діяльністю. Так, по-перше, поширеним є встановлення межі співвідношення іпотечного кредиту до заставної ціни (тобто обмеження шляхом встановлення максимальної межі розміру кредиту, що надається, у відсотках до ймовірної ціни предмету застави). Ця межа (у Німеччині, Польщі, Угорщині, Словаччині - 60 %, Чехії - 70 %) паралельно визначає обсяг допустимої емісії на фондовий ринок заставних іпотечних зобов'язань (інакше кажучи - це межа можливого рефінансування банками виданих ними іпотечних кредитів). Як правило, законодавством дозволяється перевищення вказаної межі та надання кредитів у більшому обсязі (хоча, наприклад, у Польщі сукупний обсяг кредитів у портфелі банку, які перевищують межу емісії та не можуть рефінансуватись за рахунок заставних зобов'язань, не повинен бути більшим за 10 % позичкового фонду іпотечного банку, у Словаччині - 15 %). Крім того, у Польщі встановлена межа для індивідуального кредиту в розмірі 80 % заставної вартості предмету іпотеки (в Угорщині - 70%).

Узгодженню підлягають також терміни дії заставних листів (або інших іпотечних цінних паперів рефінансування, наприклад, іпотечних сертифікатів), емітованих банками, які мають приблизно відповідати терміну чинності договорів про іпотеку.

Існують вимоги й щодо узгодження загальної номінальної вартості емітованих банком заставних листів (іпотечних сертифікатів тощо) з вартістю забезпечених іпотекою зобов'язань, а зобов'язань банку щодо виплати процентів держателям заставних листів з розміром процентних доходів від наданих іпотечних кредитів. Для окремих країн характерні додаткові обмеження: у Німеччині загальна вартість заставних листів не може перевищувати розміру власного капіталу банку більше, ніж у 60 разів. По-друге, до банківських установ, які спеціалізуються на здійсненні операцій з іпотечними зобов'язаннями, встановлюються вимоги щодо розміру капіталу, достатнього для покриття вартості іпотечних цінних паперів. Саме за рахунок цих коштів у разі банкрутства банку задовольняються вимоги держателів зазначених цінних паперів. Встановлюються спеціальні нормативи максимального розміру кредитного ризику за іпотечними зобов'язаннями на одного контрагента. По-третє, для забезпечення високого рівня надійності іпотечних банків важливе значення має специфічний підхід до здійснення нагляду за їхньою діяльністю з боку центрального банку країни (або органу, на який покладено функцію банківського нагляду). Так, досить поширеною формою є запровадження інституту довірених осіб. Як правило, така особа призначається органом банківського нагляду для кожного іпотечного банку. Ця особа здійснює інформування органу банківського нагляду про забезпеченість покриття іпотечних цінних паперів, оцінює його достатність, слідкує за належним обліком відповідного покриття. Крім того, на довірену особу покладається функція видачі сертифікату про покриття іпотечних цінних паперів, без якого у більшості країн Європи емісія цих цінних паперів не дозволяється [33].

Законодавча неврегульованість іпотеки гальмує розвиток іпотечного кредитування в Україні і не створює сприятливих умов для вирішення житлової проблеми її громадян. У зв'язку з цим Міністерство фінансів розробило законопроект „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо питань розвитку іпотечних відносин)”, який перебуває на розгляді у Верховній Раді.

Необхідність прийняття цього закону зумовлена потребою у принциповій зміні підходу до засад широкомасштабного будівництва житла.

„Новий підхід, закладений в проекті, передбачає стимулювання платоспроможного попиту населення. У зв'язку з цим стратегічними цілями законопроекту є, зокрема, підвищення захисту прав учасників ринку іпотеки і створення прозорих схем його функціонування та зниження вартості іпотечних кредитів для інвестора”.

Підвищення захисту прав учасників ринку іпотеки забезпечуються шляхом:

· встановлення особливого порядку щодо звернення стягнення на активи при банкрутстві емітентів іпотечних сертифікатів чи управителів, а також банків, у яких тримають рахунки зазначені суб'єкти;

· введення можливості застосування санкцій до посадових осіб емітента цінних паперів регулятором - Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку за порушення законодавства з питань емісії цінних паперів;

· уточнення порядку використання заставної;

· встановлення чіткого переліку випадків, у яких не допускається відстрочка виконання рішення суду про звернення (стягнення) на предмет іпотеки, а також порядку організації продажу предмету іпотеки;

· реєстрації Правил ФФБ та ФОН та внесення змін до них в установленому порядку у відповідному органі, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя.

Здешевлення кредитів для населення забезпечується шляхом:

· більш чіткого врегулювання правовідносин з питань гарантування прав учасників іпотечного кредитування та, у зв'язку з чим, зниження у структурі вартості кредиту вартості ризиків;

· виключення із Закону України “Про страхування” низки необґрунтованих видів обов'язкового страхування, плата за здійснення яких в кінцевому результаті лягає на інвестора;

· використання інструменту державної гарантії при залученні коштів на іпотечне кредитування[39].

Існують обґрунтовані прогнози щодо збереження високих темпів зростання ринку житлового іпотечного кредитування в Україні у найближчій перспективі, що супроводжуватиметься поступовим зростанням питомої ваги заборгованості за житловими іпотечними кредитами в ВВП. Обґрунтованість подібного очікування обумовлена декількома об'єктивними передумовами.

По-перше, в контексті розвитку власного бізнесу комерційні банки почали приділяти велику увагу сегменту іпотечного кредитування, зокрема через те, що комерційні банки стають все більш консервативними і надають перевагу менш прибутковим, але більш надійним операціям з іпотечного кредитування. Доказом цього може служити тенденція до виділення іпотечної складової роздрібного банківського бізнесу в окремі підрозділи комерційного банку - іпотечні центри. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків також поступово зростає. В той час як в 2002 - 2003 рр. цей показник не перевищував 2 %, в 2004 р. він сягнув 3 % (значення цього показника впродовж 2004 року коливалися в межах 2,9 - 3,4 %). З іншого боку, слід зазначити, що питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі банку на рівні 3% не може на сьогоднішній день характеризувати рівень розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Україні як задовільний. За експертними оцінками, оптимальне значення цього показника для універсального банку в Україні може об'єктивно досягти 8 - 10 % у середньостроковій перспективі за умови наявності позитивних загальноекономічних чинників.

По-друге, не задовольняється попит населення на житло. При цьому мова йде про платоспроможний попит з боку осіб, яких за українськими мірками можна віднести до середнього класу з середньомісячним доходом, що перевищує 2500 грн. Очевидно, що особи, які генерують цей попит, є потенційними споживачами житлових іпотечних кредитів. Для адекватного визначення потенційного попиту на іпотечні кредити також слід враховувати споживачів, які на даний момент проживають поза межами великих міст, де на сьогодні зосереджений як ринок нерухомості, так і ринок іпотечного кредитування.

По-третє, починаючи з 2002 р. стійкою є тенденція до поступового зниження процентних ставок за іпотечними кредитами. Збереження цієї тенденції може призвести до розширення кола потенційних споживачів іпотечних кредитів, про яких йшлося вище.

Адже на сьогодні для цієї категорії осіб існуючі процентні ставки фактично роблять іпотечні кредити недоступними. Крім того, лібералізації цінових параметрів іпотечних кредитів сприятиме і загострення конкурентного середовища на цьому ринку, зокрема за рахунок можливої появи спеціалізованих іпотечних банків та іноземного капіталу.

По-четверте, останнім часом держава почала відігравати активну роль у становленні іпотечного ринку та вживати заходи, спрямовані на заохочення іпотечного кредитування.

Продовження цієї політики може мати реальний вплив на збільшення обсягів житлового іпотечного кредитування, оскільки воно розвиватиметься не всупереч оточуючому середовищу, а в фарватері цілеспрямованої державної політики.

Водночас існує небезпека втручання держави в суто ринкові процеси та конкуренція з професійними учасниками на ринку житлових кредитів. Очевидно, що передумовою подальшого зростання ринку іпотечного кредитування є стабільний розвиток економіки України в цілому та банківського сектора зокрема. Крім того, для забезпечення подальшого зростання ринку житлового іпотечного кредитування слід подолати стримуючі розвиток цього ринку фактори. Зокрема, це низький попит на житлові іпотечні кредити.

Незважаючи на значну динаміку зростання масового житлового іпотечного кредитування в Україні поки не існує. Низький попит на іпотечні кредити насамперед обумовлений високими процентними ставками за кредитами та високими цінами на нерухомість.

Якщо при такому рівні процентних ставок громадянин все ж таки приймає рішення отримати кредит, розмір цього кредиту знаходитиметься на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Тому відносно високі процентні ставки є одним з основних стримуючих факторів для зростання ринку житлового іпотечного кредитування. Держава повинна стимулювати зниження процентних ставок, в тому числі шляхом впорядкування системи державного субсидування житлового будівництва і її переорієнтації на субсидування процентних ставок за житловими іпотечними кредитами.

Другим фактором є відсутність режиму змінюваної процентної ставки.

Процентні ставки за житловими іпотечними кредитами в Україні є фіксованими і визначаються у такий спосіб, який нівелює ризик зміни процентної ставки протягом строку кредиту. Тобто, банки визначають проценту ставку за довгостроковими кредитами таким чином, щоб вона була прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової процентної ставки. Подібне штучне завищення фіксованих процентних ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення змінюваної процентної ставки.

Запровадження адекватного механізму плаваючої (змінюваної) процентної ставки дозволило б зменшити ризики зміни процентної ставки, а отже, й знизити середній рівень ставок за житловими іпотечними кредитами принаймні на 1-2 %.

Третім фактором є надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування.

Як зазначалось, більше 75 % житлових іпотечних кредитів надається в доларах США з огляду на нижчій рівень процентних ставок за валютними кредитами. Подальша валютизація може спричинити загострення валютних ризиків для позичальників, оскільки переважна їх кількість отримує доход в гривнях. Очевидно, що подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку у разі значних курсових коливань на валютному ринку. Крім того, валютизація іпотечних кредитів ставить банки у надмірну залежність від депозитів в іноземній валюті, наявності зовнішніх джерел фінансування та поведінки експортерів. Через непевність пасивів в іноземній валюті у банку створюється й надмірний ризик ліквідності у цій валюті.

Четвертим фактором є незбалансованість банківських активів і пасивів за строками і умовами та ризик ліквідації. Основним джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів у банків є депозити з максимальним строком до одного року. Надаючи за рахунок таких депозитів іпотечні кредити строком на 10-15 років з фіксованими процентними ставками, банки таким чином створюють серйозні ризики для вкладників, особливо фізичних осіб, оскільки обсяги депозитів громадян зростають значно швидше, ніж юридичних осіб.

Очевидною на сьогодні є недостатня диверсифікація джерел фінансування іпотечних кредитів, оскільки у банків фактично відсутні можливості для їх рефінансування, зокрема через випуск іпотечних цінних паперів чи інші спеціальні механізми рефінансування.

Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. За деякими оцінками, спроможність банків продовжувати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5 % у кредитному портфелі банку. У разі подолання цієї позначки, іпотечний кредитор буде спроможний і надалі розширювати сегмент іпотечного кредитування лише у разі знаходження адекватних джерел рефінансування цієї діяльності з метою мінімізації ризику ліквідності [38].

3.2 Впровадження нетрадиційних кредитних операцій та послуг іпотечними банками та шляхи зниження кредитних ризиків у іпотечних банках України

Запровадження операцій із довгострокового іпотечного кредитування вимагає вирішення низки певних проблем у сфері керування власними ризиками через специфіку даного кредитного продукту. Особливість цього виду кредитування, що потребує вжиття відповідних заходів із керування ризиками, полягає у наступному:

· довгостроковий характер кредиту;

· забезпечення повернення кредиту здійснюється у вигляді застави жилого приміщення, придбаного за рахунок кредиту;

· спосіб погашення кредиту, за якого платежі розподіляються рівними частинами впродовж усього строку кредиту.

Найбільш характерними ризиками, властивими даним кредитним операціям, є такі, як кредитний ризик, ризик процентних ставок, ризик ліквідності, ризик дострокового погашення кредиту, операційний ризик, валютний ризик, ринковий ризик та інші ризики.

Особливо важливим стратегічним питанням для зменшення ризиків іпотечного кредитування є політика кредитної установи та держави в галузі іпотечних стандартів, яка спрямована на створення потенційно безризикових активів.

Використання таких стандартів значно знижує не тільки кредитні ризики, а також всі ризики, що виникають в процесі продажу іпотечних боргів та емісії цінних паперів, створених на їх базі. Так, у США, де іпотечне кредитування вважається одним із найрозвиненіших порівняно з іншими країнами, саме стандартизація іпотечних кредитів Федеральною житловою адміністрацією стала поштовхом до розвитку вторинного ринку іпотеки.

Особливість економічної ситуації в Україні вимагає розробки українських стандартів, показників та критеріїв аналізу кредитних ризиків, орієнтованих саме на українську дійсність.

Так, відповідно до Меморандуму НБУ та асоціації щодо становлення сучасного ринку іпотечного кредитування в Україні від 10 липня 2003 р. УНІА розробила стандарти іпотечного кредитування, в яких ураховані всі зауваження та пропозиції, що надійшли від банків. Документ має рекомендаційний характер і не є обов'язковим для застосування суб'єктами ринку іпотечного кредитування.

Стандарти можуть використовуватись НБУ, фінансовими установами другого рівня, спеціалізованими іпотечними установами, банками, іноземними фінансовими установами для здійснення рефінансування іпотечних кредиторів під заставу іпотечних активів (прав вимоги за житловими іпотечними кредитами), при здійсненні емісії іпотечних цінних паперів або для інших цілей.

В Україні, в умовах нестійкої економічної ситуації і проблем, пов'язаних із відсутністю достатньої правової бази іпотечного кредитування, рівень ризиків вище ніж на заході. Однак і він може знижуватися в результаті відповідних дій з боку банків або, у разі потреби, уряду.

Необхідно розглянути підходи до зменшення основних видів ризиків іпотечного кредитування в Україні.

Кредитний ризик - це ризик невиконання позичальником своїх зобов'язань за кредитом, ризик неплатежу. Ризик, який несе кредитор у зв'язку з можливістю не одержати свої гроші назад через нездатність боржника погасити виданий йому кредит.

З-поміж системних можна назвати причини, що впливають на ступінь кредитного ризику:

· рівень розвитку законодавчої бази, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населення;

· соціально-економічна стабільність у країні, рівень розвитку житлового ринку, наявність достатнього платоспроможного попиту на іпотечні кредити.

Завданням законодавства в сфері житлової іпотеки є створення для кредитора реальної можливості стягнення і задоволення своїх вимог із вартості закладеного майна після його реалізації, створення ефективної системи швидкого розгляду справ, пов'язаних із цим процесом. Використання Стандартів житлового іпотечного кредитування дозволяє значно знизити кредитний ризик та дає змогу управляти ним шляхом використання способів, які прописані у стандартах, а саме:

· дотримання стандартних процедур андеррайтингу. Вимоги до оцінки плато- та кредитоспроможності позичальника, вимоги до оцінки суб'єктивних чинників, що можуть вплинути на плато- та кредитоспроможність позичальника, які прописані в пунктах 6, 7 Стандартів.

· дотримання таких стандартних кваліфікаційних співвідношень, як коефіцієнт LTV (LOAN-TO-VALUE RATIO) - відношення суми наданих банком коштів до оціночної вартості предмета іпотеки - 70%, коефіцієнт РTI (PAYMENT-TO-INCOME RATIO) - платіж до доходу - відношення суми періодичних платежів позичальника за житловим іпотечним кредитом, включаючи сплату частини основного боргу, процентів за кредитом, інших винагород кредитора, будь-яких податкових платежів (зокрема, податку на нерухомість) у зв'язку з кредитним чи іпотечним договором, витрат на страхування предмета іпотеки та інших страхових платежів до сукупного доходу позичальника за той само період - 40% та коефіцієнт OTI (OBLIGATIONS-TO-INCOME RATIO) - зобов'язання до доходу - відношення загальної суми всіх періодичних зобов'язань позичальника до чистого сукупного доходу позичальника за той само період - 50%.

· використання стандартних процедур надання і обслуговування іпотечних кредитів.

· контроль і управління кредитним портфелем.

· надійна система реєстрації іпотеки та обтяжень.

· створення Бюро кредитних історій.

Для іпотечного кредитування також особливо важливим є ризик процентної ставки - ризик недоодержання прибутку за кредитними операціями у результаті непередбачених змін вартості ресурсів на фінансовому ринку, що стає особливо актуальною проблемою при збільшенні строків кредитування. Довгострокові умови іпотечного кредитування вимагають визначення рівня ціни кредиту (рівня процентної ставки) таким чином, аби забезпечувалася прибутковість цього виду діяльності на рівні з поточною прибутковістю за іншими фінансовими інструментами.

Ризик процентної ставки це:

· ризик нестачі доходів боржника для сплати належних коштів кредитору в результаті значного зростання ринкових відсоткових ставок протягом строку кредитування (загострення кредитного ризику);

· ризик збитків у силу зміни процентних ставок по ресурсах, які залучаються і які розміщуються, «заміщення дешевих пасивів більш дорогими»;

· ризик «розриву» або невідповідності строків перегляду ставок за активами і пасивами.

Існують такі способи управління процентним ризиком:

· використання фіксованих процентних ставок для іпотечних кредитів, номінованих у вільноконвертованій валюті;

· застосування процентних ставок, що плавають, для іпотечних кредитів, номінованих у національній валюті - це процентна ставка змінюється залежно від зміни ситуації на ринку: зміна індексу інфляції, індексів, які розраховані на підставі зміни доходності державних цінних паперів ставок залучення на депозити, ставок по кредитах тощо. Так, у п. 8.4 Стандартів як критерій розрахунку ставки, що плаває, рекомендовано таке: зміна індексу споживчих цін у річному розрахунку за останні 12 місяців, зміна ставок залучення коштів на депозити фізичних осіб у гривні на строк понад один рік, зміна доходності середньострокових та довгострокових державних цінних паперів, зміна облікової ставки НБУ.

Слід звернути увагу, що довгострокові кредити - у розряді важко реалізованих активів. І саме тому проблема ліквідності при іпотечному довгостроковому кредитуванні стає найбільш серйозною.

Ризик ліквідності означає, що приток наявних коштів у банку може виявитися недостатнім у порівнянні з розміром платежів за вимогами вкладників (зокрема, платежі за відсотками). Очевидно, що ризик ліквідності вищий для тих банків, пасиви яких сконцентровані в короткострокових депозитах, а активи в довгострокових кредитах. Він виникає у зв'язку із труднощами мобілізації наявних коштів шляхом продажу активів для покриття відтоку депозитів. Депозитні інститути несуть цей ризик. Якщо ж фінансова установа акумулює свої кошти за рахунок продажу цінних паперів, то вона передає свій ризик на строк їхнього обігу. Інвестор, що купує цінні папери сам, несе ризик посередника.

Більш того, банки, що використовують іпотечні кредити з індексацією суми основного боргу, стикаються з більш серйозною проблемою, оскільки перенесення частини платежів по кредитах на більш пізній етап кредитного періоду рівносильний наданню банком кредитів більшого розміру тим само позичальникам, причому банк не має можливості контролювати надання цих «нових» кредитів. Упродовж усього строку, поки накопичується кредитна заборгованість (тобто зберігається негативна амортизація) по іпотечних кредитах, що індексуються, банк зобов'язаний сплачувати вкладникам відсотки по вкладах, тоді як його власний прибуток у вигляді відсотків виявляється урізаним. Оскільки це явище характерно для іпотечних кредитів, що припускають відстрочку платежів, банкам рекомендується тримати тільки невелику частину своїх активів у формі кредитів, що індексуються у перші роки після початку погашення кредитів за такою схемою кредитування; пізніше проблема ліквідності вирішуватиметься за рахунок надходжень великих платежів за виданими раніше кредитами, які компенсуватимуть невеликий приток коштів у вигляді платежів за нещодавно наданими кредитами.

Причини виникнення проблем з ліквідністю такі:

· невідповідність між строками погашення по активах і залучення по пасивах;

· занадто висока частка зобов'язань, що вимагають негайного виконання;

· чутливість банку до зміни процентних ставок.

Способи управління ризиком ліквідності:

· поступове погашення (амортизація) кредиту шляхом ануїтентних платежів та погашення рівними частками;

· необхідність використання процентних ставок, що плавають;

· надання іпотечних кредитів з оформленням заставних;

· стандартизація кредитного портфелю, придатного для продажу та використання як забезпечення при рефінансуванні або емісії іпотечних цінних паперів;

· запровадження дворівневої моделі фінансування іпотечних кредиторів.

Із згаданими двома ризиками пов'язаний ризик дострокового погашення. Тобто повне або часткове дострокове погашення кредиту позичальником (під впливом ринкових умов, зміни процентних ставок тощо). Ризик є особливо впливовим при застосуванні дворівневої системи рефінансування первинних іпотечних кредиторів із використанням іпотечних облігацій та сек'юрітізації з випуском іпотечних цінних паперів.

Способи управління ризиком передплати:

· мораторій на дострокове повернення кредиту. Встановлений мораторій на дострокове повернення кредиту має строк в один календарний рік з моменту фактичного отримання кредитних коштів позичальником. Упродовж дії мораторію кошти, що надійшли в погашення заборгованості понад суми, належні до оплати у поточному процентному періоді, не враховуються в погашення заборгованості і підлягають поверненню на поточний рахунок позичальника;

· попереднє повідомлення про повернення іпотечного кредиту. Передбачається, що після закінчення дії мораторію дострокове повне чи часткове повернення житлового іпотечного кредиту допускається лише за умови попереднього, не менш ніж за два місяці, письмового повідомлення кредитора про намір погасити кредит та згідно з умовами договору про житловий іпотечний кредит;

· штрафні санкції за дострокове повернення кредиту. В Стандартах наголошується, що кредитним договором можуть встановлюватися штрафні санкції за дострокове повернення кредиту;

· визначення суми дострокового часткового платежу за кредитом. Так, у п. 8.12 Стандартів прописано, що сума дострокового часткового платежу за кредитом не може бути меншою ніж еквівалент 500 доларів США. Дострокове виконання зобов'язань позичальника може відбуватись тільки в строки, передбачені для здійснення планових щомісячних платежів, із урахуванням строку попереднього повідомлення, протягом якого забороняється здійснювати дострокове погашення;

· випуск структурованих іпотечних облігацій передбачається проектом Закону «Про іпотечні цінні папери», який наразі знаходиться на розгляді Верховної Ради України.

Операційний ризик - ризик прямих або непрямих втрат, викликаних помилками або недосконалістю процесів, систем в організації, помилками або недостатньою кваліфікацією персоналу організації або несприятливих зовнішніх подій нефінансової природи (наприклад, шахрайство або стихійне лихо).

Операційні ризики класифікуються:

· ризик персоналу - ризик витрат, пов'язаний із можливими помилками співробітників, шахрайством, недостатньою кваліфікацією персоналу, можливістю несприятливих змін у трудовому законодавстві тощо;

· ризик процесу - ризик витрат, пов'язаний із помилками в процесах проведення операцій і розрахунків за ними, їхнього обліку, звітності, ціноутворення тощо;

· ризик технологій - ризик витрат, який обумовлений недосконалістю технологій, що використовуються, тощо;

· ризики середовища - ризики витрат, пов'язані з нефінансовими змінами в середовищі, в якому діє організація - змінами в законодавстві, політичними змінами, змінами системи оподатковування тощо;

· ризики фізичного втручання - ризики витрат, пов'язані з безпосереднім фізичним втручанням у діяльність організації - стихійними лихами, пожежами, пограбуваннями, тероризмом тощо.

Високі специфічні ризики іпотечного кредитування обумовлюють необхідність вжиття заходів, які стабілізуватимуть ці ризики. Одна з провідних ролей у цьому належить страхуванню. Іпотечний ринок без послуг страхування, без гарантій існувати не може, оскільки інститут страхування дає змогу знизити або розподілити основні іпотечні ризики. В стандартах житлового іпотечного кредитування визначені основні вимоги до страховиків та страхування.

Особисте страхування при іпотечному кредитуванні спрямоване на те, аби при настанні страхового випадку - смерті або втрати працездатності позичальника його родина змогла виконати зобов'язання за іпотечним кредитом й не втратила житло. Для цього сума страхового покриття повинна бути не менше за суму залишку основного боргу.

Розмір страхового відшкодування має бути не меншим ніж залишок заборгованості за житловим іпотечним кредитом, включаючи основну суму та нараховані проценти, на момент виникнення страхового випадку. Вигодонабувачем за договорами особистого страхування є кредитор.

Особлива увага надається страхуванню нерухомого майна. Важливо, аби у випадку його втрати банк-кредитор був вигодонабувачем при виплаті страхового відшкодування та міг би погасити залишок невиплаченого боргу позичальника, застава по якому втрачена.

Слід зазначити, ризики, які виникають у іпотечному кредитуванні, залежать від стану макроекономіки, рівня життя населення, кредитно-фінансової політики, від інвестиційно-кредитних технологій та інструментів, від стандартів та показників, від вартості нерухомості тощо.

Максимальне зниження іпотечних ризиків - обов'язкова умова роботи будь-якої кредитної установи для забезпечення нормальної життєдіяльності банку, отримання необхідної доходності за операціями, що він здійснює. Аналіз ризиків, контроль за ризиками та управління ними - основа іпотечного менеджменту.

Висновки

Проведені в роботі дослідження дозволяють зробити наступні висновки.

Рівень розвитку системи іпотечного кредитування багато в чому характеризує й загальний рівень економічного розвитку тієї чи іншої країни в цілому. Показовим є сегмент іпотечного ринку, пов'язаний з кредитуванням під заставу нерухомості житлового призначення (житлове іпотечне кредитування).

В Україні ринок житлового іпотечного кредитування становить більше половини загального обсягу іпотечних кредитів. Інша половина припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного призначення. Успішний розвиток ринку житлового іпотечного кредитування зумовлюється трьома основними факторами:

· стабільними темпами загальноекономічного зростання;

· достатнім рівнем розвитку банківського сектора економіки.

Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку 2005 року на 40 %), збільшуються активи банків (на 50%), зростання ВВП складає біля 5 %. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає.

Але розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням низки проблем, які не дають змоги повною мірою використовувати іпотеку як гарантію своєчасного повернення банківських позик.

Значення розвитку іпотечного ринку в Україні полягає у значному кумулятивному впливі системи іпотечного кредитування на розвиток економіки в цілому. Метою розбудови сучасної системи іпотечного кредитування в Україні, яка б відповідала прогресивним міжнародним нормам, є створення ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів в фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів, що дозволить поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб'єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

Розбудова ефективної системи іпотечного кредитування сприятиме вирішенню наступних стратегічних завдань:

· залучення довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України;

· підвищення платоспроможного попиту населення та вирішення на цій основі проблеми забезпечення житлом;

· активізація ринку нерухомості;

· розвиток фондового ринку та ринку фінансових послуг, зокрема банківського, небанківського секторів;

· стимулювання розвитку економіки в цілому та, зокрема, будівельної і пов'язаних з нею галузей економіки, аграрного сектору.

іпотечний кредитування економіка банк

Список використаних джерел

1. Конституція України // Вісн. Верховної Ради. - 1996. - № 30.

2. Господарський Кодекс України // Вісн. Верховної Ради. - 2003. - № 18 - 22.

3. Земельний Кодекс України // Вісн. Верховної Ради. - 2002. - № 3 - 4.

4. Цивільний Кодекс України // Вісн. Верховної Ради. - 2003. - № 40 - 44.

5. Закон України „Про заставу” // Вісн. Верховної Ради. - 1992. - № 12.

6. Закон України „Про іпотечне кредитування, опаерації з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” // Відомості Верховної Ради України. - 2004. - № 1.

7. Закон України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” // http//www.rada.gov.ua

8. Закон України „Про іпотеку” // Вісн. Верховної Ради. - 2003. - № 38.

9. Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” // Голос України. - 2004. - 3 серпня.

10. Закон ФРН „Про іпотечні банки” від 13.07.99 // BGBI. III 7628-1.

11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.

12. Банківська система в умовах трансформації фінансового ринку: Матеріали всеукраїнської науково-практичної конференції (21 - 23 травня 2003 р.) / За ред. І.В.Смоліна. - Київ. нац. торг.-екон. ун-т, 2003.

13. Блідченко В. Діти іпотеки // Вісник НБУ. - 2005. № 8.

14. Блідченко В. Окремі проблеми застосування норм іпотечного законодавства // Вісник НБУ. - 2005. - № 1. - С. 40 - 44.

15. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2000. - № 9.

16. Волков С.С. Іпотечне кредитування в Україні: передумови, ризики та перспективи // Інформаційний портал Українського агентства фінансового розвитку. - 2005.

17. Волков С., Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. - 2003. № 6. - С. 49 - 55.

18. Грищук Н.І. Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечного ринку в Україні // Вісник НБУ. - 2005. № 4.

...