Совершенствование ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность ипотеки и ипотечного кредита

1.2 Источники финансирования ипотеки и роль государства

1.3 Система ипотечного кредитования в России и за рубежом

2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Анализ ипотечного кредитования в России

2.2 Организация ипотечного кредитования в ЗАО «ВТБ 24»

2.3 Анализ ипотечных программ банка ЗАО «ВТБ 24»

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1 Роль государства в совершенствовании ипотечного кредитования

3.2 Совершенствование ипотечного кредитования в ЗАО «ВТБ 24»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ипотечное кредитование

ВВЕДЕНИЕ

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования.

Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживаниесуществующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагироватьна спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - либо проблем.

Необходимо разработать дополнительное законодательство иобеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целяхупорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника.

При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системыипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Целью написания выпуской квалификационной работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в России и определение направлений его совершенствования с разработкой рекомендаций для банка ЗАО «ВТБ24».

Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

проанализировать сущность и понятие ипотеки;

изучить современное состояние рынка ипотечных кредитов России;

рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из коммерческих банков;

исследовать проблемы совершенствования ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования.

В качестве объектавыпуской квалификационной работы выступают ипотечные программы ЗАО «ВТБ24».

Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М.Ланцов, Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и многих других.

Выпускная квалификационная работа написана на основании теории по данным проблемам, изложенных в статьях российских авторов. Использованы Федеральные законы ЦБ РФ и другие нормативные акты.

Информационной базой является материал преддипломной практики в банке ЗАО «ВТБ24», статистический материал Банка России, а так же материалы рейтингого агенства Эксперт РА.

Методика исследования: в работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.

Практическая значимость работы. Полученные в работе результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране.

Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех разделов и заключения. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования.

Очерчивается методологическая и теоретическая база исследования, методы исследования.

Первый раздел посвящен теории об организации ипотечного кредитования в России. Второй раздел включает в себя анализ ипотечных программ ЗАО «ВТБ24», третий представляет собой рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в ЗАО «ВТБ24». Общие выводы по проведенному исследованию сформулированы в заключении.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1 Сущность ипотеки и ипотечного кредита

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения /28/.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно - наличие специальной доступной информации об этом праве/27/.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу.Его появление было

вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось,

отражая особенности времени и конкретной страны.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой.

Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

На сегодняшний день ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя /28/.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество/30/:

земельные участки, находящиеся в частной собственности;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

- система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;

заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;

кредиторы - банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;

инвесторы - это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;

компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании) /10/.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

обеспечивает возврат заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда другие

способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации).

Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции /19/.

Таким образом, первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты.

Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся).

Кредитор устанавливает:

максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности;

срок кредита

ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов.

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредиты с участием обычно применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта/32/.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки/11/.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,

используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и др.

По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские;

По срокам кредитования:

краткосрочные - до 1 года;

среднесрочные -1-3 года;

долгосрочные - более трех лет;

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях /29/.

Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции /25/.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотека и ипотечное кредитование нашли свое отражение в нормативно-правовых актах РФ. Это связано с тем, что государство, упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности, не могло не регламентировать вопросы ипотеки. Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют все спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования /14/.

Ипотека, закон о которой помогает гражданам приобретать жилье за счет кредитования без нарушения их прав, позволяет этой сфере кредитования активно развиваться. Зная, что его права охраняются законом, заемщик чувствует себя более уверенно. Одни законы по ипотеке регламентируют вопросы ипотечного кредитования напрямую, другие же лишь косвенно.

Напрямую ипотека регулируется следующими законами /3/:

Гражданский Кодекс РФ;

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009);

Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 17.12.2009);

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009);

Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007);

Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.»

Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» продлено действие подпрограммы до 2015 года «Обеспечение жильем молодых семей».

В ГК РФ изложены основные положения, касающиеся ипотеки, более подробно они регламентированы в специализированных законах.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов и ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека.

Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита /3/.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит основные положения жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может являться объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» детально регламентирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки по закону осуществляется Федеральной Регистрационной службой на основании заявления залогодержателя или залогодателя после того, как будет зарегистрировано право собственности залогодателя на приобретенное поипотеке жилье. При этом к указанному заявлению должен также прилагаться договор ипотеки вместе с перечисленными в нем документами.

Федеральный закон «О кредитных историях» содержит понятие кредитной истории, определяет ее состав, регламентирует порядок формирования, хранения и использования кредитных историй. Кроме того, указанный закон осуществляет регулирование деятельности бюро кредитных историй, закрепляет порядок их создания, реорганизации и ликвидации, принципы взаимодействия бюро кредитных историй с источниками формирования кредитной истории, органами государственной власти, органами местного самоуправления, Центральным Банком РФ и заемщиками.

Постановление Правительства «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Действие этого постановления продлено до 2015 года /9/.

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

«Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

«Закон об акционерных обществах»;

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

«Гражданский кодекс»;

«Налоговый кодекс»;

«Жилищный кодекс».

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

«О кредитных историях» - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

«О стройсберкассах» - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

«О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»- закон, позволяющий снизить риски приобретателей; недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья

«Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

«О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации» /18/.

Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ), ЦБРФ, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования /12/.

В 2010 году впервые был принят документ, определяющий долгосрочную перспективу развития рынка ипотечного кредитования и задающий эти пути развития. Правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

Целью создания стратегии являются:

повышение доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков

формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;

определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;

определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.

Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования /38/.

Реализация Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей /31/.

1.2 Источники финансирования ипотеки и роль государства

Создание эффективной системы жилищного финансирования предполагает решение комплекса взаимосвязанных проблем -- начиная с определения моделей и методов финансирования строительства жилья и кончая выбором источников и форм финансирования приобретения жилья отдельными гражданами.

При выборе ключевых направлений и подходов к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо определить:

формы и методы финансирования приобретения жилья населением;

формы и методы финансирования жилищного строительства;

формы и методы государственного участия и поддержки жилищного сектора и развития жилищного рынка.

Жилье является одним из самых дорогостоящих товаров длительного пользования, и далеко не каждая семья может себе позволить приобрести жилье за счет текущих доходов и сбережений. Ипотечное жилищное кредитование позволяет гражданам купить жилье без накопления суммы всей его стоимости. Чтобы получить ипотечный кредит, нужен установленный банком первоначальный взнос (в размере 15%--50% стоимости жилья) и стабильный уровень доходов. Квартира при оплате ее средствами ипотечного кредита сразу оформляется в собственность гражданина. Это значительное преимущество ипотечного кредитования по сравнению с другими схемами жилищного финансирования (долевым участием в строительстве жилого дома, кредитованием по схеме аренды с правом выкупа и др.) /22/.

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, нестабильность экономического развития, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица -- все эти факторы отрицательно влияют на возможности граждан приобретать жилье.

На рынке строительства и приобретения жилья взаимодействует большое количество различных специализированных участников:

строительные организации;

застройщики-заказчики;

риэлторские фирмы;

оценочные фирмы;

государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

муниципальные органы и различные организации, с которыми необходимо проводить согласование при получении разрешительной документации для строительства;

институциональные и частные инвесторы, вкладывающие денежные средства в жилищное строительство;

банки и другие финансовые организации;

граждане -- приобретатели жилья.

В большинстве стран с развитым рынком жилищного строительства отлажены рыночные механизмы финансирования этой сферы за счет привлечения средств инвесторов, строительных кредитов банков и сбережений населения/25/.

Особую роль в решении проблем привлечения источников для финансирования жилья, а также предоставления заемных средств на реализацию жилищных программ играют банки и другие кредитные институты. Банки обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции -- застройщиков, так и ее потребителей -- граждан. Так, в большинстве развитых зарубежных стран проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья решаются с помощью кредитов банков: строительных кредитов застройщикам на период строительства дома (сроком на один--полтора года), а также долгосрочных жилищных ипотечных кредитов населению (сроком на десять-тридцать лет). Финансируя строительство жилья, банк контролирует процесс в целом, в том числе качество строительно-монтажных работ, сроки и стоимость их выполнения, тщательно оценивает и минимизирует все сопутствующие строительные, финансовые, рыночные риски. Обеспечением кредита может быть земельный участок и возводимые объекты недвижимости.

Характерный пример -- финансирование строительства многоэтажного жилого дома на основе банковских строительных кредитов. Эти кредиты выдаются банком-кредитором застройщику частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле банка за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики -- получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком после завершения строительства и реализации объекта. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, -- точно оценить существующие строительные и рыночные риски, вероятность создания и реализации объекта в срок, другими словами, риск незавершения строительства в срок и риск, связанный с реализацией построенных квартир. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья /24/.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и необходимой разрешительной документацией на осуществление строительства. Обеспечением кредита являются права на земельный участок, вновь создаваемый объект недвижимости и другие активы застройщика.

Строительные кредиты организациям-застройщикам эффективно сочетаются с ипотечным кредитованием физических лиц -- покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

На рынке готового жилья граждане выбирают жилье в соответствии со своими доходами и потребностями и заключают договор купли-продажи с продавцом жилья. Тем, у кого не хватает денег на столь серьезную покупку (а таких людей большинство), банки предлагают долгосрочные ипотечные кредиты (т.е. кредиты под залог приобретаемого жилья).

Те, кто не хочет жить в стандартном готовом доме и решается на строительство собственного дома, заключают договор с подрядной строительной организацией, которая строит дом, как правило, «под ключ», используя для финансирования строительства банковский ипотечный кредит на строительство индивидуального жилья. Банк, стремясь обеспечить своевременный возврат предоставленного кредита, тщательно контролирует соблюдение установленных сроков, сметы и качества строительства. Земельный участок вместе со строящимся домом в большинстве случаев является надежным и ликвидным залогом, обеспечивающим возврат кредита.

Для осуществления деятельности по кредитованию строительства банк формирует штат специалистов, профессионально владеющих вопросами учета и снижения строительных и финансовых рисков. Часто банки привлекают к сотрудничеству организации, специализирующиеся на вопросах строительства и эксплуатации объектов недвижимости, в качестве независимых экспертов для контроля за эффективностью реализации финансируемого проекта. В результате, решая задачу контроля и снижения рисков при кредитовании строительства, банк опосредованно защищает и права конечных потребителей жилья -- граждан/20/.

Типичная для развитых жилищных рынков практика финансирования строительства и приобретения жилья на основе использования различных банковских кредитов в России до сих пор не получила достаточного развития. В нашей стране, где кредитование строительства, а также долгосрочное жилищное ипотечное кредитование населения пока находятся на начальной стадии развития, банки рассматривают эту сферу деятельности как перспективную, но в настоящее время слишком сложную и трудоемкую. Высокопрофессиональный штат сотрудников, которые способны предотвратить возможные финансовые потери, отсутствует.

В результате российские застройщики и заказчики жилья практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая применять различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Сегодня доля кредитных средств составляет не более 20% стоимости жилищного строительства. До 15% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 20% на завершающих этапах финансируется за счет инвестиций юридических лиц. Средства населения составляют до 25% всех средств на начальной стадии строительства и до 45% на завершающих этапах. В настоящее время до 70% строительства жилья на завершающих этапах может финансироваться за счет средств населения.

И дело не только в том, что цена на кредиты банков довольно высока. При обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, которые банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. Однако несовершенство законодательной базы ипотечного кредитования, отсутствие на этапе строительства четких гарантий прав застройщиков и инвесторов на вновь создаваемый объект недвижимости и на земельный участок, которые могли бы служить обеспечением (залогом) кредита, экономическая нестабильность финансового рынка, сложности при проверке и оценке платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, непрозрачность финансовых потоков при строительстве жилья -- все это обусловливает инертную, выжидательную позицию банков на этом рынке/23/.

Компании -- застройщики жилья остро нуждаются в постоянном притоке денежных средств и в различных формах используют свободные средства граждан, у которых в нынешней ситуации практически нет иной реальной возможности купить жилье, кроме как выступить в качестве инвесторов, или дольщиков, при его строительстве либо в качестве пайщиков различных жилищных кооперативов.

Сбережения граждан вовлекаются в разнообразные схемы финансирования строительства через различные договоры инвестирования или долевого участия в строительстве либо через различные организации: жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, жилищные кредитные союзы и так далее.

Именно поэтому основным источником финансирования строительства жилья в России стали средства граждан, желающих улучшить жилищные условия за счет собственных доходов и накоплений. Можем рассмотреть все финансовые схемы приобретения жилья, которые предпочитает населении Росии наглядно на рисунке 1. В то же время опрос населения в рамках исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России» показал, что спрос ориентирован в большей степени на приобретение готового жилья с помощью ипотечногокредита /19/.



Рисунок 1. Финансовые схемы приобретения жилья, которые предпочитает население России

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов.

Совсем недавно государственная дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России.

И хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания законодательных и институциональных основ, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования, привлечение средств частных инвесторов в жилищную сферу, а также оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Деятельность государства в этой сфере должна развиваться в нескольких основных направлениях/23/:

формирование необходимой правовой нормативной базы для

реализации механизма ипотеки и эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов;

регулирование использования надежных финансовых инструментов, обеспечивающих приток долгосрочных инвестиций на рынок ипотечных жилищных кредитов;

создание условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов, в том числе возможна финансовая поддержка становления на первоначальном этапе новых институтов на этом рынке, например институтов вторичного рынка ипотечных кредитов;

обеспечение равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

создание правовых механизмов защиты прав кредиторов, а также социальной защиты заемщиков в случае невозможности погашения взятого ипотечного кредита и обращения взыскания на предмет залога.

Особое значение имеет выработка правильных подходов к бюджетной поддержке населения при приобретении жилья. Возможность приобретения жилья с использованием кредитов существенно расширяет доступность жилья для населения.

Одним из ключевых условий создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с относительно высокими, но прежде всего со средними доходами.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что уменьшит необходимый размер кредита.

Однако при этом необходимо учитывать, что система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков и других финансовых институтов, частных инвесторов, а не на финансирование со стороны государства.

Темпы и масштабы развития системы жилищного ипотечного кредитования в регионах определяются объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры /33/.

Основная задача государства заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

1.3 Система ипотечного кредитования в России и за рубежом

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Федерации эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал тенденцию к росту, как по объемам кредитования, так и по количеству банков, которые выдают кредиты.

Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего знизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, увеличился срок кредитования до 50 лет.

Ипотечное кредитование жилья (не смотря ни на что) - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем, экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Судя по новому обзору Центробанка, уже в недалеком будущем банки могут сделать более жесткими условия выдачи ипотечных кредитов. При этом, как прогнозирует регулятор, потребность россиян в заемных средствах будет только расти /30/.По оценкам 63 крупнейших банков, опрошенных экспертами, в последнем квартале 2011 года спрос на кредиты вырос.

Но, в то же время, во всех сегментах рынка спрос на кредиты оказался заметно ниже ожидаемого.

Самые большие показатели роста продемонстрировал спрос на долгосрочные потребительские кредиты. Факт, что условия банковского кредитования на рынке пока не прослеживается (Рисунок 2).

Судя по новому обзору Центробанка, уже в недалеком будущем банки могут сделать более жесткими условия выдачи ипотечных кредитов. При этом, как прогнозирует регулятор, потребность россиян в заемных средствах будет только расти /30/.

Что касается корпоративных кредитов, условия их выдачи крупным компаниями существенно ужесточились.

23% опрошенных банков отметили повышение ставок. В то же время именно среди этой категории заемщиков начался рост спроса на кредиты в этом году /27/.

Поскольку внутри страны финансирование стало дороже, многие банки повышали ставки: их требования к финансовому состоянию заемщиков увеличились. Четверть опрошенных финансовых структур повысили ставки по потребительским кредитам, а еще 26% - по ипотечному кредитованию.

Ипотека на новостройки действительно становится дешевле.

Этот факт никого из финансовых экспертов особо не удивляет, так как российское правительство уже давно ориентирует ипотечных кредиторов именно на поддержку компаний-застройщиков.

В остальных банках не наблюдалось значительных изменений кредитных ставок. При этом неценовые условия для заемщиков стали несколько мягче. Банки активно внедряли новые продукты, привлекали новые категориизаемщиков и расширили спектр своих услуг. По большому счету, доступность кредитов для населения не изменилась (Таблица 1).

Таблица 1

Топ-10 банков по объему предоставленных в 2011 году ипотечных кредитов

Место в рейтинге	Банк	Объем предоставленных ипотечных кредитов физическим лицам в 2011 году
		Всего,тыс.рублей	в Москве и Московской области, тыс. рублей	в других регионах, тыс. рублей
1.	Сбербанк России	320 711 741	44 658 064	27 605 367
2.	ВТБ 24	80 476 556	21 996 647	58 479 909
3.	Газпромбанк	45690169	8308800	37381369
4.	ДельтаКредит	17 802 896	8443008	9359888
5.	Росбанк	13083883	4841203	8242680
6.	Райффайзен Банк	9586387	4351015	5232680
7.	Уралсиб	9310549	1771970	7358579
8.	Возрождение	91501070	7688862	1461308
9.	Аюсолют Банк	8581345	3071683	5509663
10.	Запсибкомбанк	8116886	78183	8038703

Уровень ставок по ипотеке в сегменте строящегося жилья искусственным образом занижается, чтобы увеличить количество сделок и тем самым простимулировать жилищное строительство в стране.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

ограниченный платежеспособный спрос населения;

низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливает недостаточность предложений

и высокую стоимость квартир на рынке жильця;

низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о

недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок;

неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелания жить в долг;

большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек;

высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

непрозрачные источники доходов граждан;

неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки/34/.

Покупка своего жилья является первостепенной потребностью для большинства семей: без ее осуществления невозможно вести речь о каких-либо социальных приоритетах общества. Согласно этому реализация прав граждан на достойное жилище, предусмотренных конституцией, рассматривается, как наиболее важная социально-политическая, а также экономическая проблема. От выбора тех или других подходов к решению данной проблемы зависит не только общий масштаб, но и темпы жилищного строительства, благосостояние граждан, их моральное и физическое состояние, политические оценки, а также мотивация поведения.

Ипотечное кредитование в значительной степени имеет проблемы из-за пробелов, существующих в российском законодательстве, и не всегда открывающих возможности банкам использовать залоговое обеспечение кредитов при образовании долга по их выплате. В виде залогового обеспечения выступает приобретаемая недвижимость. В последний период были внесены соответствующие изменения в некоторые законы РФ, что немного сейчас упрощает процедуру по взысканию на жилое помещение, приобретенное по кредиту и выступающее его залогом.

Ипотечные кредиторы в европейских странах различаются использованием различных способов финансирования предоставляемых ими ипотечных кредитов. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредитора и варьируется по странам. Наиболее общим источником средств для предоставления жилищных ипотечных кредитов в странах Западной Европы являются ресурсы, привлеченные в виде розничных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 г. доля депозитов как источника финансирования ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники -- ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%); MBS составляют 1%, другие источники -- 13% /27/.

В настоящее время главное тенденцией развития ипотечного

кредитования в разных западноевропейских странах является высокая степень интеграции этого процесса в рамках европейского рынка.

Для отдельных стран характерно снятие некоторых ограничений при

осуществлении ипотечной деятельности, изменение природы финансовых

институтов, предоставляющих ипотечные кредиты.

Так:

в Великобритании многие строительные общества были преобразованы в банки;

в Италии новый закон отменил принцип специализации, в результате чего все ипотечные банки были преобразованы в универсальные банки, которым разрешено осуществлять все виды банковских операций;

в Германии вступил в силу закон, смягчающий требование специализации для банков, эмитирующих ипотечные облигации.

Сейчас более важным является не то, какая организация предоставляет ипотечный кредит, а то, какие ипотечные продукты предлагаются.

Значительное влияние на ипотечные кредитные институты оказали меры по регулированию ипотечного рынка, осуществленные Европейским союзом. Национальные ипотечные рынки оказались открытыми для конкуренции в рамках всего европейского рынка. Был определен главный принцип контроля за деятельностью ипотечных институтов: кредиторы могут свободно осуществлять ипотечную деятельность в любой европейской стране, но их деятельность должна регулироваться национальными контрольными органами.

Серьезное влияние на изменение рынка ипотечных кредитов Европейского союза оказало введение с 1 января 2002 года единой валюты -- евро. Это позволяет элиминировать валютные риски, сократить транзакционные затраты, повысить прозрачность ценообразования на кредиты, сократить процентный риск благодаря координации экономической политики. Кроме того, единая валюта способствует формированию рынка облигаций, номинированных в евро, Ї этот рынок должен стать более стабильным по сравнению с прежними национальными рынками. В результате создаются благоприятные условия для развития таких долгосрочных инструментов, как ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги(англ. Mortgage-Backed Securities, MBS). Национальные рынки ценных бумаг будут объединены в единый рынок с общими условиями обращения ценных бумаг. Это должно привести к увеличению масштабов ипотечного рынка по сравнению с отдельными национальными рынками, что, в свою очередь, создаст предпосылки для секъюритизации и вовлечения в ипотеку ресурсов как институциональных, так и частных инвесторов /28/.

2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯВ РОССИИ

2.1 Анализ ипотечного кредитования в России

Основной задачей государственной политики России считается обеспечение жильем как можно большего количества граждан. У нас в стране проблема жилья затрагивает больше, чем 60% семей. На достаточно значительные цены жилья оказывает влияние незначительный объем строительства и повышенный спрос на него, а также невысокая динамика роста в системе ипотечного кредитования.

В последний период ипотечное кредитование в нашей стране занимает меньше, чем 7% от всего объема банковского кредитования. Из-за этого к основным направлениям государственной жилищной политики можно отнести и развитие ипотечного кредитования в стране. Анализ ипотечного кредитования в России показывает, что изначально наш отечественный рынок имел прямую зависимость и от капиталовложений западных финансовых структур в тот промежуток, когда российские финансовые структуры практически мало оказывали влияние на динамику по улучшению доступности ипотечного кредитования.

Для повышения кредитоспособности населения правительству нашей страны пришлось создать АИЖК в качестве гаранта проблемных кредитов. Законодательная система также оказала воздействие на многие положительные изменения в данной сфере /28/.

Ипотечные кредиты сегодня могут обладать не только четким целевым характером, но и иметь нецелевое назначение. Ипотека для приобретения недвижимости отнесена к целевому кредитованию, согласно условиям которого банк обязательно отслеживает ее применение. Основной особенностью ипотечного кредитования считается то, что при ее выдаче залогом является приобретаемая недвижимость. А именно приобретаемое жилье по ипотеке после его оформления в собственность заемщика сразу же передается на весь кредитный период в банковский залог. Ипотечное кредитование может обладать длительный периодом действия, например, 5 - 30 и более лет.

Например, было в значительной степени увеличено воздействие государственного влияния на рынок ипотечного кредитования. Благодаря этому стали появляться доступные для нашего населения новые программы по ипотечному кредитованию: начала упрощаться и улучшаться процедура получения самой ипотеки, в значительной мере произошло понижение ставок процентов, а также наблюдается понижение размера первоначального взноса вместе со всеми вытекающими комиссиями и дополнительными платежами.

На сегодняшний день анализ ипотечного кредитования в России отмечает, что оно обладает достаточно гибкими и хорошо адаптированными для самых различных слоев населения программами кредитования. Именно из-за этого кредитные аналитики рекомендуют уже в данный период производить оформление ипотечных кредитов для приобретения жилья. Потому что, если учитывать дальнейшее непрекращающееся повышение цен на недвижимость, то данное время в любом случае считается более выгодным (Рисунок 2).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2. Ипотека как драйвер восстановления рынка

В настоящее время ипотека в России является вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Большая часть граждан продает старое жилье, добавляет свои сбережения и берет кредит для приобретения более дорогого жилья. Покупка квартиры с помощью ипотеки с первоначальным взносов в размере 10-15% от стоимости жилья доступна немногим, ужесточение требований к потенциальным заемщикам сократит таких клиентов еще сильнее /35/.

...