Совершенствование ипотечного кредитования в России

На сегодняшний день большинство банков предлагает ипотечный кредит. Такая возможность доступна далеко не каждому гражданину, поскольку служба безопасности тщательно проверяет всех потенциальных клиентов, желающих взять ипотеку, и дает согласие на выдачу денег только платежеспособному населению. Ипотека от Сбербанка по-прежнему остается на первом месте в рейтинге самых надежных займодателей. На втором месте - ЗАО «ВТБ24» (Таблица 2).

Таблица 2

Топ-10 банков по объему ипотечных портфелей

Место в рейтинге	Банк	Портфель ипотечных кредитов физическим лицам на 01.01.13, тыс. рублей	Динамика за 2012 год, %
1	Сбербанк России	652 146 265	40,39
2	ВТБ 24	183 255 486	23,00
3	Газпромбанк	70 178 519	101,53
4	ДельтаКредит	50 215 534	28,13
5	Росбанк	43 805 437	10,32
6	Уралсиб	37 422 286	6,59
7	Транскредитбанк	33 938 400	3,17
8	Абсолют Банк	30 996 381	3,43
9	Райффайзенбанк	29 343 479	11,14
10	ЮниКредит Банк	25 070 814	14,19

В 2012 году общая сумма выданных кредитов на жилье составила приблизительно 1 триллион рублей, тем самым была оказана помощь в получении ипотеки огромному количеству семей (Таблица 3).

Уже в текущем 2013 году рынок ипотеки увеличился на 10%,а к концу года прогнозируют экономисты увеличится еще на 15%, по сравнению с предыдущим годом. Банковская ипотека -- востребованный на рынке товар, утверждают руководящие лица всех представительств /38/.

Таблица 3

Топ-10 банков по количеству предоставленных в 2011 году ипотечных кредитов

Место в рейтинге	Банк	Количество предоставленных ипотечных кредитов физическим лицам в 2011 году
		всего	в Москве и Московской области	в других регионах
1.	Сбербанк России	285 151	17 079	268 072
2.	ВТБ 24	52 381	6 175	46 206
3.	Газпромбанк	23 902	2 091	21 811
4.	Уралсиб	6 802	668	6 134
5.	ДельтаКредит	6 800	2 471	4 329
6.	Росбанк	6 594	1 207	5 387
7.	Абсолют Банк	4 995	1 084	3 911
8.	Запсибкомбанк	4 819	6	4 813
9.	Возрождение	4 593	3 480	1 113
10.	Транскредитбанк	4 498	252	4 246

В конце 2012 года на территории страны ожидался экономический кризис, который мог бы послужить причиной прекращения выдачи кредитов. Подводя итоги ушедшего года, можно с уверенностью констатировать факт увеличения роста рынка ипотеки на 40%.

Такие цифры доказывают полноценную работу банковских учреждений и постоянное проведение кредитования банками.

Так же цена ипотечного кредита зависит от комплекса факторов, которые влияют на нее прямо или косвенно. Условно их можно разделить на внешние по отношению к банку и внутренние, иначе говоря на зависящие и не зависящие от работы банка (Таблица 4).

Таблица 4

Факторы, определяющие уровень ставки процента по ипотечному кредиту

Внешние	Внутренние
Состояние финансового рынка	Затраты на привлечение ресурсов
Экономические условия	Затраты на размещение ресурсов
Социально-политические условия	Затраты на обслуживание кредитов
Уровень развития законодательства	Состав и оценка кредитных рисков
Региональные условия	Общие административно-хозяйственные расходы банка

В правой части таблицы приведены факторы, непосредственно влияющие на калькуляцию себестоимости операций банка, а также заложенный в цену уровень прибыли, которую банк рассчитывает получить. В существенной степени перечисленные факторы зависят от самого банка, масштабов его операций, уровня профессионализма сотрудников, внутренней организации и специализации структуры подразделений, технической и материальной оснащенности.

Факторы, перечисленные в левой части таблицы, практически не зависят от деятельности банка, они являются внешними по отношению к нему и отражают состояние той финансовой, социально-экономической, правовой среды, в которой работает банк. Эти факторы определяются степенью развития макроэкономической системы, они не учитываются напрямую в издержках банка, но непосредственно влияют на уровень этих издержек. От того, насколько благоприятна внешняя среда с точки зрения наличия необходимых правовых и экономических условий, зависят условия привлечения кредитных ресурсов банками. Возможность свободного перелива ресурсов в рамках всей страны позволяет уравнять условия работы банков в географическом разрезе, создает единые экономические условия для кредиторов, способствует развитию свободной конкуренции, заставляет банки снижать уровень издержек, расширять рынок услуг и снижать цены на них /32/.

Часто в прессе появляется информация о создании частных заемных организаций. Подобные учреждения легко входят в доверие к гражданам и выдают ипотеки на грабительских условиях. Такие организации значительно быстрее могут осуществить выплату, но их процентные ставки заставляют ужаснуться даже государственных чиновников (почти в два раза больше, чем во всех банках). Термин «выгодная ипотека» означает получение кредита на жилье на самых оптимальных условиях, а не сотрудничество с сомнительными компаниями, требующими значительно меньший пакет документов при оформлении договоров. По данным Росстата, использованным АИЖК при подготовке своего отчета, шестерка наиболее активных по темпам регинов

индустриального жилищного строительства в 2012 году выглядит следующим образом: Московская область, город Санкт-Петербург, Краснодарский край, ипотека в Москве, Тюменская область, Республика Татарстан. Как видно, ипотека в Москве стоит далеко не на первом месте. Лидер, Московская область, ввела в эксплуатацию в три раза больше жилья, чем Москва, а аутсайдер первой десятки, Красноярский край, отстает от Москвы менее,чемвдвараза.

В десятке лидеров по объему выдачи ипотечных кредитов расположились город Москва, Тюменская область, Московская область, город Санкт-Петербург, Свердловская область, Республика Татарстан, Новосибирская область, Челябинская область, Красноярский край. Это еще раз иллюстрирует, что объемы строительства жилья в регионе является значительным фактором роста его ипотечного рынка. Наличие же Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга в лидерах по объемам выдачи ипотечных кредитов в значительной степени обусловлено ценой 1 мІ жилья. Средние ставки по ипотечным кредитам в течение 2012 года практически сравнялись на территории России, разброс крайне не значителен. Минимальные ставки зафиксированы в Курганской области в размере 10,5 % годовых, максимальные - в Республике Тыва - 12,9 % годовых, средние по России составляют 12,3-11,9 % годовых. Поэтому говорить об однозначной выгодности ипотеки в одних регионах, и абсолютной убыточности - в других, нельзя. Для определения наиболее адекватного предложения по ипотечным кредитам необходимо принимать во внимание и цену 1 мІ жилья в регионе, и уровень заработной платы и иных доходов населения региона/35/. Поскольку Федеральная служба государственной статистики пока не дала данных за 2012 год и Российский статистический ежегодник - 2012г. содержит данные по 2011 год включительно, для анализа будем использовать данные по заработной плате и доходам, величине прожиточного минимум на душу населения и по стоимости жилья за 2011 год.

Для анализа используем данные по регионам, занявшим первые 10 мест по объему введенного жилья и по объему выданных кредитов по ипотечным программам, плюс Курганская область и Республика Тыва как регионы с минимальной и максимальной процентной ставкой по ипотечным кредитам (Таблица 5).

Таблица 4.

Сравнительные показатели цен 1 мІ жилья, уровня заработной платы и иных доходов населения региона, и величины прожиточного минимума.

Регион	Средняя стоимость 1 мІ жилья на первичном рынке, рублей	Средняя стоимость 1 мІ жилья на вторичном рынке, рублей	Средняя ежемесячная заработная плата, рублей	Средние ежемесячные доходы населения, рублей	Прожиточный минимум трудоспособного населения, рублей
Московская область	60 230	66 364	25 417,40	22 324,50	6 585
Санкт-Петербург	78 243	80 134	27 189,50	24 593,80	5 773
Москва	144 342	170 131	38 470,50	43 875,70	8 556
Тюменская область	44 306	47 151	13 227,90	28 049,40	5 651
Республика Татарстан	34 315	38 203	17 350,10	18 158,10	4 733
Новосибирская область	38 263	46 430	18 229,70	16 090,10	6 000
Свердловская область	51 341	45 150	9 756,70	22 128,30	5 946
Челябинская область	31 375	30 516	17 370	16 714,40	5 234
Красноярский край	40 491	36 165	23 254,20	18 047	6 557
Курганская область	29 167	30 974	13 227,90	13 600,60	5 238
Республика Тыва	33 175	32 911	17 530	10 050,10	5 622

Средняя ставка по ипотеке за 2011 год по данным АИЖК зафиксирована в размере 12,5 % годовых, что не сильно отличается от данных за 2011 год, рост средних доходов населения в 2011 году также не имел резкого рывка вверх, поэтому использование данных за 2010 год можно считать достаточно корректным.

Анализ полученных данных позволяет сделать выводы о том, что, не смотря на то, что от среднемесячных доходов одинокого работоспособного жителя Москвы после вычитания минимально необходимых расходов остается в среднем больше свободных средств, нежели у жителя Республики Татарстан, однако, соотношение оставшихся свободных средств со стоимостью 1 м2 жилья ставит Республику Татарстан на второе место, а Москву отбрасывает на десятое, соответственно, и доступность ипотечного кредита для жителя Татарстана будет выше, чем для москвича.

Среди рассмотренных 6 регионов наиболее благоприятным для получения ипотечного кредита можно считать Тюменскую область. Отношение свободных средств к стоимости 1 мІ жилья находится в районе 50 %, средняя процентная ставка по ипотечным программа кредитования по данным АИЖК - 12 % годовых, то есть одна из наиболее приближенных к средним ставкам по России, по объемам индустриального жилищного строительства Тюменская область стоит на четвертом месте. В данном регионе есть все предпосылки для успешного развития ипотечного кредитования.

Ставки по ипотечным кредитам в наиболее благоприятных для кредитования регионах лежат в диапазоне 11,9 - 12,4 % годовых (в среднем - 12 %). В наименее благоприятных - 11,8 - 12,8 (в среднем - 12,4), при этом большинство средних ставок выше 12,4 %. Данный факт только укрепляет позиции лидеров и делает ипотеку еще менее доступной в регионах-аутсайдерах.

Выравнивание ставок по ипотечным кредитам в целом по России в течение 2012 года эксперты АИЖК считают позитивной тенденцией и уравниванием доступности ипотечных кредитов. С последним утверждением согласиться трудно, поскольку существенная разница между соотношением доходов населения и стоимостью 1 мІ жилья по регионам России даже при практически одинаковых процентных ставках по ипотечным кредитам делает данный вид кредитования в части регионов недоступным для большей части населения.

Приобретение квартир с использованием федеральных и муниципальных субсидий на приобретение жилья делает ипотеку несколько более доступной, но необходимо принять во внимание, что на субсидии могут рассчитывать только определенные группы населения, которые в большинстве своем являются малообеспеченными и в установленном порядке признаны нуждающимися в оказании государственной поддержки. Доход данных групп населения менее или равен прожиточному минимуму по региону.

Таким образом, размер свободных средств у данных групп населения настолько незначителен по сравнению со стоимостью 1 мІжилья, что им можно пренебречь. Размер субсидии рассчитывается исходя из нормативной стоимости 1 мІжилья, установленной Минрегионразвития на соответствующий период по соответствующему региону.

Данная нормативная стоимость имеет крайне мало общего с реальной стоимостью жилья. В качестве примера можно привести среднюю рыночную стоимость 1 мІжилья в 2011 году по данным Российского статистического ежегодника и нормативную стоимость 1мІ общей площади жилого помещения на II полугодие 2011 г., установленную Приказом Минрегионразвития РФ от 30.06.2010 № 313. Для наглядности рассмотрим данные показатели на примере6 регионов (Таблица 6).

Таблица 5

Показатели средней рыночной стоимости 1 м2 жилья в 2010 году по данным Российского статистического ежегодника и нормативной стоимости 1 мІ общей площади жилого помещения на II полугодие 2010 г., установленную Приказом Минрегионразвития РФ от 30.06.2010 № 313 на примере 6 регионов

Регион	Средняя стоимость 1 мІ жилья на первичном рынке, рублей	Средняя стоимость 1 мІ жилья на вторичном рынке, рублей	Норматив стоимости 1мІ жилья, установленный Минрегионразвития
Московская область	60 232	66 364	45 950
Санкт - Петербург	78 243	80 134	44 300
Краснодарский край	39 592	55 192	30 450
Москва	144 342	170 131	73 800
Тюменская область	44 306	47 151	32 450
Республика Татарстан	34 315	38 203	26 200

Очевидно, что в среднем норматив составляет 75-80 % от реальной средней стоимости 1 мІ жилья. Для тех групп населения, доходы которых близки к прожиточному минимуму, даже получение субсидий не делает ипотеку доступной в полной мере. Семья из четырех человек нуждается в квартире площадью порядка 64 квадратных метров (исходя из 16мІ на человека). Даже если рассмотреть ситуацию с получением субсидии в размере 100% от нормативной стоимости жилья данной площади, для покупки квартиры понадобится кредит в размере 20-25 % от реальной стоимости квартиры. Ежемесячный платеж по такому кредиту, взятому на 20 лет, составит половину и более совокупного дохода семьи, который и так находится на минимальном уровне. Таким образом, ипотека для данных категорий населения по-прежнему будет не доступна.

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, то есть почти 19 лет.В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ЗАО «ВТБ24», предлагающий кредиты на срок до 50 лет/21/.

В основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много. Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в предыдущем случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе.

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, так как эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге.

Наиболее низкий доход семьи, способнойпозволить себе ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2011 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кмІ не очень подходят.

Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах.

Так, например, по данным на 2012 год - стоимость квадратного метра ипотечного жилья заметно подрасли. Условия же ипотечного кредитования для заемщика заметно улучшились, ставки по кредитам продолжают снижение, поскольку риски обесценивания залога стали ниже, чем полгода назад. А рост кредитования в свою очередь спровоцирует подорожание

недвижимости,аследовательно,и увелечение средней стоимости жилья,

купленного по ипотеке.

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России пока видны расплывчето. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Будем надеяться, что уже во II квартале 2013 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него/19/.

Ипотеку в Казани и Республике Татарстан представляют 12 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 43 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Казани и Республике Татарстан находятся в диапазоне 9,99% - 17 % годовых. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Казани составляет 15 %. Срок ипотечного кредитования в Казани может достигать 50 лет.

По данным УФРС в РТ за 2012 год зафиксировано 66 084 договоров. Темпы роста количества зарегистрированных ипотек в республике в 2012 году составляют 60,8% по сравнению с 2011 годом, что свидетельствует об активизации рынка ипотечного кредитования в целом по республике.

Существенным шагом в развитии системы ипотечного жилищного кредитования со стороны государства явилось создание на федеральном уровне института вторичного рынка ипотечных кредитов -- АИЖК в форме открытого акционерного общества, принадлежащего государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации «Об

Агенстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010).

Развитие системы ипотечного кредитования - принципиально важно для дальнейшего устойчивого роста объемов жилищного строительства в Татарстане. Дело в том, что за годы реализации Программы ликвидации жилищного фонда был запущен «маховик» жилищного строительства, выстроена система взаимоотношений заказчиков, подрядчиков и инвесторов /25/.

Правительство России приняло экстренные меры по поддержанию рынка недвижимости в стране и выделило АИЖК деньги в размере 60 млрд. рублей. АИЖК призвано поддерживать ипотечный рынок в России. Как стало известно недавно, АИЖК планирует направить 60 млрд. рублей на выкуп ипотечных закладных у банков страны. Это позволит оживить рынок недвижимости в стране (Рисунок 4).

Рисунок 4. Роль АИЖК в посткризисном восстановлении рынка за 2007-2011 гг.

По результатам проведенного анализа рынка ипотечного кредитования в РФ, можно выделить следующие тенденции:

рост ставок на кредит;

снижение объема выдачи кредитов;

приостановку банками ипотечных программ;

сокращение программ в иностранной валюте;

повышение требований к первоначальному взносу;

прекращение кредитования нового строительства.

Существует немало разновидностей программ ипотечного кредитования

в РФ. Рассмотрим некоторые программы на примере города Казани.

Программа кредитования «Социальная ипотека» - спецпроект правительства РФ, направленный на предоставление жилплощади социально не защищенным гражданам страны (в частности гражданам Казани), и очередникам, которые не имеют возможность оформить «Коммерческую ипотеку». Положительным качеством социального ипотечного кредита в Казани является наличие дополнительных гарантий правительства страны и самого банковского учреждения. Банки города проверяют состояние приобретаемого жилья, застраховывают жилплощадь и жизнь заемщика и обязуются сберечь фиксированную ставку по процентам до окончания срока действия кредитного договора /22/.

Чтобы получить исчерпывающую информацию о социальном ипотечном кредите в Казани нужно обратиться в органы, которые отвечают за городскую или районную жилищную политику. В такой организации заемщик может получить консультацию в соответствии с требованиями социального кредита на покупку жилплощади, попросить провести расчеты по первоначальному взносу, срокам и размеру кредита.

Программа кредитования «Ипотека - Молодая семья»- программа кредитования с достаточно доступными и выгодными процентными ставками. «Молодая семья» ипотека без первоначального взноса, поэтому данная разновидность ипотечного кредитования является очень востребованной. Эта программа - «ветвь» социального кредитования, так как она предназначается для молодых ячеек общества. С каждым годом в Казани увеличивается количество молодых семей, которые оформляют ипотечный кредит, беря на себя ответственность за выплату по кредиту. Все это привело к тому, что численность кредитов на покупку жилплощади без первого взноса потихоньку уменьшается, потому что банки довольно таки сильно рискуют при выдаче подобных кредитов. Но, есть неплохой выход из ситуации - в Казани имеются ипотечные программы с минимальным первым взносом, который составляет не более ста тысяч рублей.

Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Татарстан

не могут не радовать. В регионе введено в эксплуатации в данный момент 595,3 тыс. квадратных метров жилья, что составляет четверть от годового задания. Так, за январь 2013 года, как утверждает Росстат в республике ввели в строй 381,1 тыс. квадратных метров нового жилья. Такие результаты позволили региону занять первое место в России по объемам ввода жилья. Таким образом, республика лидирует по данному показателю не только по Приволжскому федеральному округу, но и в целом по России.По программе социальной ипотеки в Республике Татарстан должны сдать 108 объектов, а в настоящий момент уже введено 25 домов на 2247 квартир. Их общая площадь составила 127,3 тыс. квадратных метров. Около половины объектов находятся в высокой степени готовности.

2.2 Организация ипотечного кредитования в ЗАО «ВТБ24»

ЗАО «ВТБ24» является крупнейшим коммерческим банком страны по размеру уставного капитала, величина которого составляет 42,1 млрд. рублей. Главным акционером ЗАО «ВТБ24» с долей в 97,9% является Правительство РФ. Среди других его акционеров - ООО «Газэкспорт», Сбербанк РФ, ЗАО «Энергомашэкспорт», ОАО «Ингосстрах», Торгово-промышленная палата РФ.

В списке 1000 крупнейших банков мира по капиталу за 2008 годЗАО «ВТБ24» занял 185 место.

ЗАО «ВТБ 24» - один из ведущих кредиторов российской экономики. Наибольший удельный вес занимают кредитные вложения в предприятия

топливно- энергетического комплекса, машиностроения и торговли, в том числе внешней.

ЗАО «ВТБ 24» имеет наивысший для российских банков рейтинг международных рейтинговых агентств Moody`s Investors Service, Standard & Poor`s и Fitch. Российские рейтинговые агентства традиционно относят ЗАО «ВТБ24» к высшей группе надежности.

ЗАО «ВТБ 24» является ведущим банком России в области обслуживания

внешнеторговых расчетов. Активно развивается сотрудничествоЗАО «ВТБ 24» с Европейским банком реконструкции и развития, совместно с которым реализуется и разрабатывается ряд совместных проектов.

ЗАО «ВТБ 24» успешно взаимодействует с иностранными экспортными страховыми агентствами и экспортно-импортными банками, которые принимают риски ЗАО «ВТБ 24» на кратко- и среднесрочной основе. В целях использования линий, установленных экспортными страховыми агентствами, заключен ряд кредитных соглашений с ведущими иностранными банками, а также экспортно-импортными банками соответствующих стран.

Успешное развитие данных проектов стало признанием безупречной репутации и надежностиЗАО «ВТБ 24» со стороны иностранных финансовых институтов, так как операции в рамках действующих соглашений проводятся без гарантий со стороны Правительства РФ.

В рамках дочернего банка, предлагающего полный спектр розничных услуг, продолжена реализация важнейших и социально значимых программ ЗАО «ВТБ 24» - ипотечного жилищного кредитования и поддержки малого бизнеса. Эти программы - последовательное воплощение в масштабах всей России политики ЗАО «ВТБ 24» по содействию росту национальной экономики путем развития частного предпринимательства и выполнения задач по становлению широкомасштабной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

ЗАО «ВТБ 24» также имеет широкую сеть филиалов, дочерних и ассоциированныхбанков, расположенных внаиболее важныхи перспективных экономических регионах России /39/.

Рассмотрим технологию организации ипотечного кредитования в ЗАО «ВТБ24».

На первом этапе ЗАО «ВТБ24» разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности ЗАО «ВТБ 24». Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья /25/.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить сумму

ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медецинское страхование.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита.

В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе ЗАО «ВТБ 24» заключает кредитный договор. При

заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору ЗАО «ВТБ 24» обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

сумма кредита и размер банковского процента;

порядок и сроки выдачи кредита;

порядок и сроки погашения процента;

описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов ЗАО

«ВТБ 24» в отдельных случаях предоставляет отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога /21/.

Одним из наиболее востребованных видов оценки на сегодняшний день по праву можно назвать оценку квартир. От своих конкурентов мы всегда отличались наиболее фундаментальным, профессиональным подходом к оценке жилья. Нашим главным конкурентным преимуществом мы считаем то обстоятельство, что к оценке квартир наши эксперты подходят с той же степенью ответственности, и с теми же внутренними критериями качества, что и к оценке крупного предприятия. В рамках предоставления клиентам данного вида услуг компания производит оценку жилья для покупки, продажи и залога; для отражения в финансовой документации и для внесения в уставный капитал организации.

Помимо «классической» оценки квартир, по заказу ведущих столичных застройщиков компания проводит исследования рынка жилой недвижимости с целью определения наиболее вероятной стоимости реализации строящегося жилья.

Объективная оценка приобретаемой квартиры является одним из важнейших звеньев в цепочке ипотечного кредитования. В установлении реальной рыночной стоимости объекта залога заинтересован и сам заёмщик (частное лицо), и банк, выдающий ипотечный кредит, и риэлтерская компания, и страховщики.

Жилищный ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, и делать это в сроки, установленные кредитным договором. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок /20/.

В отличие от других видов кредитования, жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.

При определении рыночной стоимости квартиры учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Кредитная политика ЗАО «ВТБ 24» строится не только с учетом соблюдения общепринятых основных принципов кредитования: срочность, платность, возвратность, обеспеченность, но и таких как: формы предоставления кредитов, концентрация ссудной задолженности по одному заемщику, целевое использование, установление процентных ставок, срок кредитования, источники погашения, кредитная информация, синдицированное кредитование, приоритетное право получения кредита, взаимосвязь кредитных и депозитных взаимоотношений.

Основная цель кредитной политики ЗАО «ВТБ 24» - формирование кредитного портфеля, позволяющего поддерживать качество активов на приемлемом уровне, обеспечивающего целевой уровень доходности, направленного на минимизацию кредитных рисков.

2.3 Анализ ипотечных программ банка ЗАО «ВТБ 24»

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитованияразвивается ускоренными темпами.Количество банков -

участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-17%, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ЗАО «ВТБ24», ДельтаКредит, НИКом, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент - АИЖК. В законодательстве, планируется ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта вдругом - в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2012 году больше аналагичного показателя

предыдущего года почти на 50% /23/.

Базовой процентной ставкой на рынке можно считать14% годовых. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11-16%. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2-4%, в странах Балтии - 3,3-3,5%.

Средним сроком кредита на рынке является 20 лет, максимальный срок - 50 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов. Прогресс налицо: если в 2010 г. большинство банков утверждали срок кредита на уровне 15-20 лет, то сегодня на рынке доступна ипотека на 50 лет. Это вполне сопоставимо с американскими и европейскими кредитами. 20 лет- это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако статистика показывает, что средняя продолжительность выплат составляет 10-15 лет - заемщики стремятся досрочно погасить кредит. При этом ряд основных игроков: Сбербанк,ЗАО «ВТБ24» , ДельтаКредит,

НИКом и Городской Ипотечный Банк - предоставляют стандартне кредиты на срок от 10 лет.

ЗАО «ВТБ 24» на данный момент предлагает наиболее конкурентные со Сбербанком условия на российском ипотечном рынке. Процентная ставка составляет в 10,5% - на 10 лет, 11% - на 15 лет и 11,5% - на 20 лет. Размер авансового платежа составляет от 15%; максимальный срок - до 50 лет. Минимальная сумма кредита от 900000 тыс. руб.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Практически все банки готовы работать с первичным и вторичным рынком жилья. Однако большинство банков заявляют, что их интересует, в основном, вторичный рынок. Такое желание вполне объяснимо - у банков меньше юридических рисков: в отличие от новостроек здесь четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности. Учитывая, что приобретаемое жилье идет в залог, эти моменты особенно важны для банков. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка. На вторичном рынке банки работают с любым объектом кроме коммунальных квартир и домов под снос (обычно это «хрущевки»). На первичном рынке некоторые банки работают только с определенными компаниями-застройщиками /34/.

Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 7% годовых в рублях.

Кроме того, операционные расходы на оформление кредита такжезабираютоколо трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12%, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых при 20 - 30-летнем сроке выплат.

Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

Проведем анализ ипотечной программы ЗАО «ВТБ 24».

ЗАО «ВТБ 24» предоставляет ипотечные кредиты в рублях и в долларах США на покупку квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья, а также на покупку квартир в многоквартирных домах на стадии строительства и готовом жилье.

Воспользоваться ипотечной программой ЗАО «ВТБ 24» может любое платежеспособное физическое лицо вне зависимости от гражданства и наличия постоянной регистрации

Рассмотрим ипотечные программы банка ЗАО «ВТБ 24» (Таблица 7).

Таблица 7

Ипотечные программы ЗАО «ВТБ 24» на 2013 год

Программы кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Срок кредита
Квартира на вторичном рынке жилья	Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья. Приобретаемый объект недвижимости становится собственностью заемщика с момента оформления кредита. Дополнительных поручительств не требуется	от 10%	11,9%	до 50 лет
Нецелевой ипотечный кредит	Кредит на получение средств под залог	0%	15,45%	до 20 лет
Ипотека с государственной поддержкой	Кредит на приобретение нового жилья после завершения строительств с оформлением права собственности у юридического лица - застройщика, инвестора	20%	11%	до 30 лет
Льготный ипотечный кредит для залоговых объектов недвижимости	Кредит на приобретение жилья, находящегося в залоге у банка и выставлено собственником на продажу. Объекты всех видов: вторичный, первичный рынок жилья или загородная недвижимость	20%	10%	до 50 лет
Загородный дом	Программа ипотечного кредитования для приобретения дома на вторичном рынке жилья. Программа позволяет купить недвижимость за городом в любом регионе присутствия банка на условиях кредитования вторичных квартир	25%	11,9%	до 50 лет
Построй свою мечту	Программа кредитования индивидуального строительства дома или объектов массовой коттеджной застройки. Программа позволяет получить ипотечный кредит на строительство дома вашей мечты в любом уголке страны или за ее пределами, вне зависимости от схемы финансирования

При определении максимальной суммы кредита рассматривается:

доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии;

доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде стабильных страховых выплат;

доход от предпринимательской деятельности;

другие доходы.

Воспользовавшись ипотечным кредитом ЗАО «ВТБ 24», заемщик сможет:

сразу переехать в собственную квартиру, оплатив лишь часть ее стоимости;

надежно и выгодно инвестировать свои сбережения;

получить квалифицированную помощь на всех стадиях поиска квартиры и заключения сделки;

получить налоговый имущественный вычет на сумму 1 млн. рублей и на все уплаченные Банку проценты.

ЗАО «ВТБ 24» предлагает различные виды кредитов, каждый из которых максимально отвечает потребностям и возможностям представителей различных социальных групп. В банке существует большое разнообразие программ ипотечного кредитования как на первичном и вторичном рынке, так и на рынке загородной недвижимости. Также существует программа кредитования «Молодая семья» и программа улучшения жилищных условий.

Заемщики Банка имеют возможность на приоритетных условиях воспользоваться целым рядом дополнительных продуктов и услуг, в том числе накопительными жилищными вкладами, индивидуальными схемами накоплений, пластиковыми картами с возможностью льготного кредитования. Кредитная политика Банка традиционно ориентирована на долгосрочное ипотечное кредитование физических лиц под приобретение жилья и ипотечное потребительское кредитование. В 2010 году ЗАО «ВТБ 24» вошел в 20-ку «самых потребительских» банков России /39/.

Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

Объем выдачи ипотекиЗАО «ВТБ 24» за 2012 год превысил 130 миллиардов рублей. Рассмотрим динамику количества выдаваемых кредитов ЗАО «ВТБ 24» за 6 месяцев за 2012 год на рисунке 5.

Рисунок 5. Динамика количества выдаваемых ипотечных кредитов ЗАО«ВТБ 24»за 6 месяцев 2012 г.

В ноябре 2012 г. выдача ипотеки обновила очередные исторические максимумы, было предоставлено 12 345 ипотечных кредитов на сумму 18,9 млрд. рублей, что на 15% превышает показатели выдачи в октябре 2012 г.

Рекордные показатели выдачи ипотечных кредитов в 2012 году позволяют банку показывать внушительный рост ипотечного портфеля, который по результатам октября текущего года уже превысил рубеж 300 млрд. рублей, а его прирост за 2012 год составил 28,2%.

Оценивая финансовые результатыЗАО «ВТБ24» , следует отметить, что за анализируемый период Банк укрепил свои позиции на финансовом рынке России, расширил спектр предоставляемых услуг и повысил их качество.

За 2012 год ЗАО «ВТБ 24» выдал 93 246 ипотечных кредитов на сумму 133,9 млрд. рублей, что в 2 раза превышает объем выдачи за аналогичный период 2011 года. Рассмотрим динамику общей суммы, выдаваемых ипотечных кредитов ЗАО «ВТБ 24» за 6 месяцев 2012 года на рисунке 6.



Рисунок 6. Динамика общей суммы выдаваемых ипотечных кредитов ЗАО «ВТБ 24» за 6 месяцев 2012 года

Анализ ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ 24» показал, что банк имеет положительную динамику финансового состояния, увеличивается ипотечное кредитование. Заемщики банка имеют большой выбор ипотечных программ, что определяет устойчивое положение банка на рынке ипотечного кредитования.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯВ РОССИИ

3.1 Роль государства в совершенствовании ипотечного кредитования

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит/29/.

Проблемы развития ипотечного кредитования в России :

ограниченное предложение жилья (для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен).

низкая платежеспособность населения (в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей);

не официальные доходы (невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами);

высокие процентные ставки (отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 7% годовых в рублях);

выселение в случае неплатежа (из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности);

и возможные другие варианты.

Перспективы развития ипотечного рынка в России в ближайшее время

следующие: несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие время/36/.

С принятием перечисленных законов ситуация в этой сфере в корне изменилась. Однако их детальное изучение, и, в особенности, правоприменительная практика говорят о том, что на сегодняшний день ипотечные отношения остаются не полностью урегулированными. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства, оно не лишено определенных несоответствий.

Так, например, не получили достаточной проработки процессуальные нормы о порядке проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества в соответствии с судебными решениями. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договоров об ипотеке.

Существуют определенные противоречия между Конституцией Российской Федерации, гарантирующей каждому право на жилище, и принципом ипотеки, согласно которому неплательщик теряет заложенное жилье даже в том случае если оно - единственное.

На сегодняшний день приоритетные направления совершенствования законодательной базы ипотечного кредитования связаны с обеспечением правовой целостности системообразующих законов.

Таких как Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О кредитных потребительских кооперативах граждан», «О товариществах собственников жилья», «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» /22/.

В 2010 г. произошло снижение дополнительных расходов на оформление кредита.

На рынке ипотеки появились новые кредитные продукты, он будет

расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

Перспективы ипотечного рынка, по оценкам экспертов, 3 млн. российских семей в ближайшие 2 года могут улучшить свои жилищные условия, взяв ипотечный кредит на сумму 500-600 тыс. рублей и приобретя на них дополнительно 30 кв.м. жилья.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к концу 2013года началу 2014 года должны стать:

создание правовой основы рынка жилья;

увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением.

Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян/33/.

С целью уменьшения проблем жилищного кредитования необходимо производить совершенствование налогообложения, стимулировать вложения в жилье средств гражданами. Кроме этого также следует произвести:

устранение присутствующихнедостатков в законодательстве, в том

числе, в ча...