Организация ипотечной деятельности в КБ "Агропромкредит"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие, основные виды и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

1.2 Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.3 Организация ипотечного кредитования в современных условиях: модели ипотечного кредитования

1.4 Риски ипотечной деятельности

Глава 2. Организация ипотечной деятельности в КБ «Агропромкредит»

2.1 Общая характеристика КБ «Агропромкредит»

2.2 Ипотечная деятельность КБ «Агропромкредит»

2.3 Недостатки и проблемы системы ипотечного кредитования в коммерческих банках

Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках

3.1 Система накопительного депозита

3.2 Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования

Заключение

Библиографический список литературы

Введение

Понятие «ипотеки» достаточно новое и неопределенное для большинства россиян. Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование - актуальная задача для России в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем - как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен в российских условиях с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. В частности, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса РФ о залоге. Но на сегодняшний момент сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования остаются противоречия в российском законодательстве, которое «страдает» слабостью юридической проработки принимаемых законов. Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в России нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства.

Цель данной работы заключается в следующем - отразить организационные принципы ипотечного кредитования в коммерческих банках (на примере КБ «Агропромкредит»), показать механизм реализации ипотечного кредитования на практике, выявить недостатки, и по разработать мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит».

В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

- изучить нормативно-правовую литературу и работы отечественных экономистов по вопросам ипотечного кредитования в Российской Федерации;

- исследовать рынок ипотечного кредитования в целом по России и муниципальный рынок ипотеки по г.Сургуту;

- исследовать организацию ипотечной деятельности в коммерческом банке «Агропромкредит»;

- разработать методологические подходы к эффективному управлению совершенствованием ипотечного кредитования граждан в рамках коммерческого банка.

Объектом исследования выступают коммерческие банки.

Предметом исследования является ипотечное кредитование.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались следующие источники:

- Федеральные законы и нормативные правовые акты РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости);

- научные исследования экономистов и монографии отечественных авторов, занимающихся изучением проблем развития ипотечного кредитования в РФ;

- материалы Международной практической конференции «Ипотека в России»;

- материалы учебно-консультационной ипотечной школы, созданной при Академии народного хозяйства при Правительстве России;

- материалы коммерческого банка «Агропромкредит» и др.

ипотечное кредитование страхование

Глава 1. Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие, основные виды и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Несмотря на сложность и актуальность нашей проблематики, число и качество научных исследований, серьезных трудов отечественных экономистов, посвященных проблемам ипотечного кредитования, довольно часто в периодической печати встречается масса ошибок даже при определении ипотечного кредита, его сущности.

Поэтому будет уместно рассмотреть основы ипотечного кредитования, уточнить некоторые моменты, определения, закономерности, составные элементы механизма ипотечного кредитования.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Как свидетельствуют исторические документы - институт ипотеки возник еще задолго до IVв. до н.э.

Процесс становления ипотеки в России тяготеет к трактовке ипотеки, традиционной для континентальных стран. Исходя из этого, сущность ипотеки заключается в создании залогодателем, являющимся собственником имущества, производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и (или) государственной регистрации.

В отличие от обеспечительно-взыскательной ипотеки романо-германского права, в странах с англо-саксонской системой некодифицированного прецедентного права доминирует иная традиция залога - так называемый титульный залог недвижимости (mortgage (могидж) - закладная). Юридическая суть могиджа заключается в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора могиджа) титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога.

Ипотека и могидж регулируют сходные хозяйственные отношения, но в рамках принципиально разных правовых систем, базирующихся на различных юридических толкованиях, в частности, понятия собственности.

Экономическая сущность ипотеки заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости жилья, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя - препятствие, которое возможно преодолеть лишь с помощью механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне-с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Обратимся к понятию термина «ипотека». Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotheca»- подставка, подпорка, обозначает залог (заклад) недвижимого имущества 10, с. 99.

Владимир Даль в своем «Толковом словаре живого великорусского языка» охарактеризовал понятие ипотеки следующим образом: «Гипотека, или ипотека, гипотечный залог, ручательство, поручительство залогом, обеспеченье».

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Так, в соответствии с законодательством РФ ипотека определяется как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами (п.1 ст. 334 ГК РФ, п.1 ст.1 Закона об ипотеке). В соответствии с ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК РФ).

Таким образом, понятие ипотеки применяется для обозначения трех правовых категорий:

1) залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита - ипотечного;

2) закладной - долговое свидетельство, подтверждающее права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству;

3) ипотечного кредита, выдаваемого заемщику кредитной организацией под залог недвижимости.

Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. Предметом ипотеки по законодательству РФ (п.1 ст.130 ГК РФ, ст.5 Закона об ипотеке) могут быть земельные участки (кроме указанных в ст.6 Закона об ипотеке), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. В случае невыполнения обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Существует несколько подходов в определении ипотечного кредитования и рынка, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Так, в узком смысле под ипотечным кредитованием подразумевается разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риелторов, оценщиков, застройщиков и другие субъекты рынка 9, с. 115.

Законом об ипотеке установлено два вида ипотеки:

1. Ипотека в силу закона;

2. Ипотека по договору.

Разделение указанных видов ипотеки не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 Закона об ипотеке).

В данном случае ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п.2 ст.11 Закона об ипотеке).

В соответствии с ГК РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением; может возникать при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа, а также при приобретении жилья за счет кредита банка; возникает также в случае, когда недвижимость принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В Законе об ипотеке предусмотрена ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет банковского кредита (ст.77 Закона об ипотеке). При этом надо отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилья, таким образом, возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель, банк), на основании которого продавец получает плату от банка. В ином случае, когда заключаются два самостоятельных договора - договор купли-продажи между продавцом и покупателем, и кредитный договор между покупателем и банком, зарегистрированная ипотека будет ипотекой по договору.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п.2 ст.20 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (Закон «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 №119-ФЗ). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п.1 ст.1 Закона об ипотеке).

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п.3 ст.1 Закона об ипотеке). Именно данному виду ипотеки в российском законодательстве придается наибольшее значение.

Таким образом, разделение ипотеки на виды имеет значение не только для кредитора, но и для заемщика - с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с недвижимостью с использованием залога недвижимого имущества.

Виды ипотеки составляют единую ипотечную систему, под которой понимается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование, т.е. включает в себя законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества и организации, обслуживающие и осуществляющие регистрацию этого оборота 23, с. 204,29. с. 32.

Важная особенность ипотечной системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит (заемщики), а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (кредиторы).

Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Первичный и вторичный рынок закладных - это взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл кредитных отношений.

Ипотечная система строится на следующих принципах: 23, с. 76

1) Принцип специальности заключается в том, что в специальную книгу (реестр) заносят записи о правах на определенное имущество. Записи ведутся как по имени собственника, так по названию объекта недвижимости.

2) Принцип обязательности: права, касающиеся объекта непременно заносятся в реестр. Юридическое значение этого факта состоит в том, вещные права возникают не иначе и не раньше, чем с момента записи в реестр. Для кредитора не имеют значения соглашения, совершенные с недвижимостью без записи в реестре, поскольку никакие иные требования не могут учитываться, пока не будут удовлетворены требования, занесенные в реестр.

3) Принцип гласности (публичности) закреплен в правилах о доступности информации лицам, имеющим интерес. Из реестра можно узнать не только экономические (технические) характеристики недвижимости, но и права других лиц на недвижимость - права аренды, залога, сервитута и т.д.

4) Принцип старшинства: внесенные в реестр залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Старшинство применяется как при однородных обременениях, так и при разнородных (несколько ипотек на одно и то же имущество, при этом каждая из ипотек обременяет самостоятельный объект (часть)).

5) Принцип достоверности: учреждение государственной регистрации должно в каждом конкретном случае проверить законность акта, устанавливающего имущественные права на недвижимость.

Благодаря этим принципам на каждый данный момент имеется по - возможности полная и точная картина юридического положения недвижимости.

С учетом существования различий между объектом залога и объектом кредитования выделяются следующие варианты ипотечного кредитования:

- ссуда на приобретение недвижимости предоставляется под ее залог;

- ссуда на строительство недвижимости предоставляется под ее залог;

- ссуда на реконструкцию, модернизацию недвижимости под ее залог;

- ссуда на строительство недвижимости выдается под залог земельного участка;

- ссуда на приобретение земельного участка выдается под залог недвижимости;

- ссуда на приобретение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли;

- ссуда на освоение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли.

В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечного кредитования, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации. В дальнейшем по тексту при рассмотрении вопроса ипотечного кредитования имеется в виду кредитование строительства и /или приобретения недвижимости под ее залог, а именно кредит на покупку/строительство жилья под залог этого же жилья, поскольку ипотечное кредитование в рамках банковских услуг нацелено непосредственно для улучшения жилищных условий граждан.

Таким образом, ипотека (залог недвижимости) означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Она является дополнительным соглашением к основному обязательству между кредитором и должником, т.е. ипотека возникает полностью только тогда, когда возникает основное обязательство, и заканчивается вместе с ним.

Разделение ипотеки на виды не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечного бизнеса руководствуются следующими основными нормативными актами, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.334-358);

Принятие части 1 (1995год) и части 2 (1996год) Гражданского кодекса РФ стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. ГК РФ установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

2. Законы Российской Федерации:

2.1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 11.04.2004).

Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим законом:

§ вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

§ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

§ государственной регистрации подлежат:

- право собственности на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

§ создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

§ государственная регистрация прав носит открытый характер, т.е. информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляются по письменному запросу лица);

§ государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2. Федеральный Закон от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 05.02.2004 №1-ФЗ).

Он является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

§ в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки;

§ в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам или обременения правами третьих лиц;

§ изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

2.3. Федеральный Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (в ред. от 27.02.2005).

Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки (отдельные материальные объекты (вещи); движимое или недвижимое имущество; право собственности; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав), принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

2.4. Федеральный Закон от 11.11.2005 №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"

Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Кроме вышеперечисленных законов субъекты ипотечных схем руководствуются Налоговым кодексом и Жилищным кодексом.

На сегодняшний день уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающими факторами являются противоречия в российском законодательстве, остается много спорных и дискуссионных вопросов. В будущем предстоит большая работа по совершенствованию законодательства. Для завершения строительства нормативно-правовой базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но и принятие новых законопроектов, таких как:

5. Законопроекты:

5.1. Проект федерального закона № 246390-3 "О строительных сберегательных кассах" (внесен в Госдуму 09.10.2004).

Настоящий закон регулирует и регламентирует процесс предварительного накопления гражданами средств на строительство и приобретение жилья. Законопроектом регулируются вопросы создания и деятельности строительных сберегательных касс - кредитных организаций, специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении их вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Законопроектом определяется перечень банковских операций, которые могут осуществлять указанные кредитные организации, правила их деятельности, устанавливаются требования к договорам накопления сбережений для улучшения жилищных условий, определяются условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий в соответствии с данными договорами, а также другие особенности деятельности стройсберкасс.

5.2. "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" (внесен в Госдуму 19.05.2005).

В данном законопроекте ставится вопрос об исключении в законодательстве об ипотеке и государственной регистрации ипотеки обязательности нотариального удостоверения ипотечного договора. Поскольку сегодня наличие данного требования приводит не только к неоправданным затратам времени и средств при оформлении договора сторонами (государственная пошлина за удостоверение составляет 1,5% от суммы сделки, т.е. от стоимости жилья, при 50% кредите это составит уже 3% от величины кредита), но и вызывает дополнительные затруднения в работе ипотечных кредиторов.

5.3."О Федеральном бюро кредитных историй Российской Федерации" (внесен в Госдуму 30.05.2005).

Закон устанавливает порядок комплектования, хранения, учета и использования документов, содержащих кредитную историю физических лиц - заемщиков кредитных организаций. В рамках представленного законопроекта предлагается создание Бюро кредитных историй - специализированного учреждения при Банке России (далее - Бюро), в рамках которого будет осуществляться хранение кредитных историй частных лиц, но хранение это предложено организовать таким образом, что само Бюро не будет иметь физической возможности ознакомиться с содержанием хранящихся у него кредитных историй. Данный Закон позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов.

5.4. "О бюро кредитных историй" (внесен в Госдуму 19.09.2005).

Представленным законопроектом предлагается определить понятие и состав кредитной истории, порядок ее формирования, регулирование Бюро и принципы их взаимодействия с кредиторами, заемщиками и органами по надзору за Бюро кредитных историй. Законопроектом предусмотрено обеспечение прав субъекта кредитной истории. Предполагается, что на договорной основе Бюро и кредиторы будут определять стоимости услуг Бюро кредитных историй по накоплению и предоставлению информации.

Правительство РФ в целом поддерживает создание бюро кредитных историй.

Включая вышеперечисленные законопроекты в Госдуму на рассмотрение в целом было внесено около 30 новых жилищных законопроектов, направленных на модернизацию ипотеки. Как было отмечено на парламентских слушаниях в апреле месяце текущего года «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья» все документы должны быть приняты в пакете, поскольку построение рынка жилья - это важная макроэкономическая задача, и только комплексное решение может привести к качественным изменениям на рынке жилья. В случае принятия представленных законопроектов в России проблема жилья к 2010 году решится для многих граждан.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

1.2 Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

По данным АРБ, на начало 2005г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 146 кредитных организаций (в 2003г.-112, в 2004-149), но из них активно выдавали кредиты не более пяти банковских учреждений. Как отмечают эксперты самый большой потенциал у 7-8 крупных городов России с населением более миллиона человек, где сосредоточена промышленность и платежеспособный спрос достаточно велик.

Как показывают результаты исследования ЦБ РФ в 2003-2004 гг. ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения.

По итогам 2004 года объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 532 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно (см. приложение 3). Если учесть, что общий объем кредитов населению на начало 2005 г. превышал 140 млрд. руб., то на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП. По общим оценкам доля ипотеки в ВВП за 2005 год составила около 0,07%. Данный показатель слишком мал, чтобы говорить об ипотеке как о массовом явлении. О массовости можно будет начинать говорить по достижении хотя бы 3--5% 15.

И все же за последние годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. Так, в 2003году 5% всех продаж жилья проходило с использованием заемных средств (квазиипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления).

О масштабах отставания России от промышленно развитых стран можно судить по следующим данным. Объем рынка строительства Западной Европы в 2004году составил 990 млрд. долл., в США 860 млрд. долл. Один из самых крупных рынков строительства в Западной Европе - немецкий. По итогам 2004 года его объем оценен в 212 млрд. долл. При этом, считают специалисты, немецкая строительная отрасль сегодня находится в кризисе. Объем же российского рынка - 15-16 млрд. долл. Из них 6-7 млрд. долл. приходятся на Москву и Санкт-Петербург, и только 9 млрд. - на остальную Россию37, с. 98.

В последнее время наметились определенные положительные сдвиги в ипотечном кредитовании. Несмотря на более чем ограниченную поддержку со стороны органов государственной власти и высокие банковские риски, ставки по кредитам хотя и медленно, но падают; требования к заемщикам становятся все либеральнее, и все больше банков разрабатывают собственные ипотечные программы.

Текущее состояние рынка ипотеки представлено несколькими типами участников:

1. Банк «Дельта-Кредит»;

2. Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА);

3. «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК);

4. Крупные и средние федеральные банки, развивающие собственные ипотечные программы (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Агропромкредитбанк, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Промстройбанк, Менатеп СПб, Национальный Резервный Банк (НРБ), Собинбанк, Московский Кредитный Банк, Первое ОВК, Инвестсбербанк, др.);

5. Региональные агенты - специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей.

Услуги распространяются как через отделения банков, так и через риэлторские компании. Важную роль помимо числа точек продаж в успехе программ также играет стоимость, величина и срок кредита. По мнению ряда банкиров, банковская система вышла на новый уровень зрелости. И сегодня финансовый результат деятельности банков на рынке ипотечного кредитования определяется не размером маржи, а объемом операций. Это и есть суть ипотечного кредитования, поскольку без массовости оно и не рентабельно для кредитных организаций, и не способно решить социальную задачу ипотеки. Однако, ориентация на объем операций вызывает соответственно большие, «объемные» начальные затраты, расходы на формирование кадрового состава, налаживание системы продаж, программное обеспечение, проверку заемщиков, оценку предметов залога.

Что касается условий кредитования, то одни банки проводят более рискованную политику, предъявляя мягкие требования к заемщику и устанавливая высокие процентные ставки, другие предпочитают быть более консервативными в плане отбора клиентов и способны предоставлять услуги по более низким процентным ставкам.

На сегодняшний день поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты. Так, только на Москву приходилось в 2004 году 82,9% (в 2003году 81,5%) предоставленных в целом по РФ ипотечных кредитов 37, с. 104. Прошлый год определил основных участников ипотечного рынка, которые в обозримом будущем будут играть ключевую роль на рынке ипотечного жилищного кредитования. К Сбербанку, банку ДельтаКредит, Райффайзенбанку, МИА и АИЖК присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог.

Большинство кредитных учреждений, предлагающих ипотечные программы, заявляют, что получить кредит - это просто. Стандартная схема, если ее описывать, не вдаваясь в детали, действительно не слишком сложна для понимания. Сначала вы прикидываете свои возможности: вспоминаете, сколько денег у вас уже есть, рассчитываете совокупный ежемесячный доход семьи, оцениваете, какую его часть вы способны документально подтвердить. Затем обращаетесь в банк - оператор ипотечного кредитования, где в ходе предварительной консультации вам объяснят, можете ли вы рассчитывать на получение кредита и, если да, то в каком размере. На этом этапе вы сопоставляете свои возможности с потребностями, и если баланс найти удалось, несете в банк все запрашиваемые им документы. Там их проверяют, и в случае положительного ответа вы можете приступать к выбору квартиры. Остановившись на чем-то конкретном, вы это конкретное демонстрируете банку, который, одобрив выбор, предлагает заключить кредитный договор. В финале все документы (кредитный договор, договор купли-продажи и т.д.) подписаны, квартира оформлена в вашу собственность, а у банка осталась закладная. Вот собственно и все.

Такова общая схема, которую практикуют большинство операторов ипотечного рынка. Однако на каждом ее этапе существуют свои особенности - банки по-разному расставляют акценты, что и позволяет говорить о качественном многообразии ипотечных программ.

Ознакомимся несколько подробно с ипотечными программами, предлагаемыми сегодня ведущими операторами ипотечного рынка (см. приложение 4).

1. Программа банка "DeltaCredit"

Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом "США-Россия". Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку удалось за очень короткий период занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени ДельтаКредит создал широкую сеть банков-агентов: с ним сотрудничают 12 московских банков и один банк из Санкт-Петербурга.

ДельтаКредит активно использует ресурсы основного акционера - американской инвестиционной группы Delta Capital Management. В настоящее время банк ДельтаКредит осуществляет кредитование на покупку готового жилья по базовой программе и программе «Дельта-вариант», на покупку строящегося жилья на инвестиционной стадии, а также объявил о вводе на рынок ряда новых ипотечных кредитных продуктов, направленных на кредитование загородной недвижимости. Банк предоставляет ипотечные кредиты в долларах. Процентная ставка по базовой программе составляет от 10% годовых, по программе «Дельта-вариант» - от 10% и колеблется в зависимости от процентной ставки на международном рынке (привязана к ставке LIBOR). Один из уникальных продуктов банка ДельтаКредит - предоставление ипотечных кредитов уже на начальной стадии строительства. Процентная ставка определяется индивидуально: от 15% на этапе строительства квартиры и от 10% после оформления прав собственности на квартиру.

Размер кредита составляет 10000 - 450000 долл. сроком до 15 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от общей стоимости квартиры.

В настоящее время ДельтаКредит успешно работает с рядом строительных компаний, однако банк не ограничивает клиентов в выборе застройщика и готов рассмотреть возможность сотрудничества с любой заинтересовавшей клиента компанией. В настоящее время объем ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах составляет 10% от общего числа выданных кредитов.

В октябре 2005 г. банк Дельта-Кредит осуществил первую в России сделку по продаже пула ипотечных кредитов «Москоммерцбанку». Сумма сделки составила более 11 млн.долл. Схема сделки предполагает, что кредиты переводятся с баланса одного банка на баланс другого, но обслуживание продолжает банк ДельтаКредит.

2. Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

Созданное в 1997г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) на основании постановления правительства, набирает обороты. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

При ограниченности ресурсов в регионах и их краткосрочном характере взаимодействие банков с Агентством позволяет осуществлять на местах ипотечное кредитование. Суть механизма рефинансирования заключается в следующем. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту - срок кредитования до 27 лет, ставка 15% годовых в рублях, возможность выплаты до 50% дохода семьи ежемесячно (такие условия сегодня самостоятельно не предоставит ни один банк). Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита. Схема деятельности АИЖК представлена в приложении 5.

Объем кредитов, которые покупает (рефинансирует) Агентство в месяц - 200 млн. руб. Свою слабую активность АИЖК объясняет небольшим размером уставного капитала (до последнего времени он равнялся 120 млн. руб. после списания убытков и только недавно был увеличен до 820 млн. руб.)36, с. 211.

В настоящее время отмечен запуск ипотечного жилищного кредитования практически во всех регионах страны благодаря Программе АИЖК при активной поддержке администраций субъектов РФ. Ипотека как механизм решения жилищного вопроса для населения заработала на практике. Агентство активно занимается формированием сети региональных операторов. По состоянию на 5 мая 2004 года, в Программе Агентства приняли участие 62 региона РФ: 46, с. 139.

· подписано 62 трехсторонних соглашения с участием Агентства, администрации субъекта РФ и регионального оператора;

· подписано 55 двухсторонних соглашения с участием Агентства и регионального оператора;

· аккредитовано 48 региональных операторов и 6 сервисных агентов.

На данный момент поставка закладных осуществляется из 37 регионов. До конца 2004 года Агентство планирует создать инфраструктуру рефинансирования закладных практически во всех субъектах РФ. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2%. Средний срок удержания кредита на балансе банка составляет в регионах около 2 месяцев, в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит и не задумывается об отсутствии длинных ресурсов. К началу ноября 2005г. АИЖК рефинансировало около 1350 кредитов на сумму 400 млн. руб.

В апреле 2005 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций в сумме 1,07 млрд. руб. и планирует в апреле-мае 2004 года провести вторую на 1,5 млрд. руб. Важнейшим итогом 2005 года является не только количественный, но и качественный рост региональной сети АИЖК. Большинство региональных операторов закончили финансовый год с прибылью. Финансовое состояние аккредитованных АИЖК региональных операторов (48) и сервисных агентов (6) стабильное. Это позволяет им успешно выполнять взятые на себя обязательства по сопровождению ранее поставленных Агентству закладных. При этом только пять из них имеют отрицательный результат финансово-хозяйственной деятельности по итогам 2005 года. Убытки этих региональных операторов, в основном, объясняются тем, что активную деятельность по поставке и сопровождению закладных они начали в конце 2005 - начале 2004 гг. Один из пяти региональных операторов (ОАО "Наш дом приморье" - Приморский край), имевший убыток по итогам 2005 года, благодаря активной ипотечной деятельности в январе-апреле 2004г., по итогам первого квартала получил прибыль. Динамика финансовых показателей, а также заявленные планы поставок закладных, позволяют надеяться, что все региональные операторы, аккредитованные на 01.01.2004, выйдут к концу текущего года на безубыточную деятельность.

Как показывает практика, выход на безубыточную деятельность, как правило, начинается после поставки и принятия на обслуживание закладных на сумму более 50 млн. руб. Среди операторов, сотрудничающих с АИЖК более одного года нет финансово-убыточных. Рентабельность деятельности операторов напрямую зависит от объема выданных и обслуживаемых ипотечных кредитов, а для этого оператор должен обладать существенным собственным капиталом. Так, для обслуживания портфеля закладных в размере 50 млн. руб. уставный капитал регионального оператора должен составлять не менее 2 млн. руб.

В 2005 году АИЖК впервые стало рентабельным: чистая прибыль составила 20 млн. 240 тыс. руб. Портфель АИЖК в настоящее время составляет более 4500 закладных на общую сумму 1 млрд. 600 млн. руб. Согласно плану Агентства, до конца 2004 года должно быть выкуплено закладных на сумму 2 млрд. 880 млн. руб., за все время деятельности Агентства сумма рефинансированных закладных составит 3 млрд. 600 тыс. руб.

Правительство РФ наметило к 2010 году увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд. руб. (в ценах 2005 года). Это предполагает, что банковская система должна ежедневно выдавать порядка 4000 ипотечных кредитов, а общефедеральная система рефинансирования обеспечивать для них необходимый уровень ликвидности.

3. Программа банка "Московское ипотечное агентство" (МИА)

Банк был создан правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. Программа предусматривала предоставление кредитов в валюте на 10 лет под 10% годовых. Банки должны были проводить отбор заемщиков, а затем рефинансировать выданные кредиты у московского правительства. Первые кредиты были выданы в 1999 году. Деятельность банка строится по такому же принципу, что и работа АИЖК, т.е. МИА рефинансирует кредиты банков-партнеров. В настоящее время МИА сотрудничает с семью банками-контрагентами.

В 2004 году банк выпустил корпоративные облигации на 2,2 млрд. руб., привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. Сегодня банк предлагает своим клиентам кредит в размере 3000-150000 долл. на 10 лет под 15% годовых.

Кроме вышеупомянутых "сетевых" операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это "Сбербанк", австрийский "Райффайзенбанк", "Собинбанк", "Инвестсбербанк", «Агропромкредит». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как "Национальный резервный банк", "Европейский трастовый банк", "Московский кредитный банк", "Внешторгбанк", "Газпромбанк", «МДМ-банк» (см. приложение). Многие из этих банков выступают агентами ранее приведенных программ.

Основной вклад из вышеперечисленных операторов вносит конечно Сбербанк России благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого составляет около 50% ипотечного рынка.

Но Москва и Санкт- Петербург это не вся Россия. Если в этих городах банковское ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, то в других регионах ситуация иная: ипотечный рынок развит слабо, участников ипотечных программ, в частности банков, недостаточно для нормальной конкуренции. Поэтому в некоторых регионах ставки по ипотечным кредитам доходят до 25% годовых (Костромская, Кемеровская области). Вследствие чего для большинства населения кредиты на покупку жилья недоступны.

Если выделить Тюменскую область, то здесь ипотечная программа жилищного кредитования развивается более быстрыми темпами по сравнению с другими регионами России. Так, Тюменская область входит в лидирующую пятерку по количеству ипотечных сделок в регионах, работающих в «рублевой зоне», где недвижимость оценивается в рублях, а не в долларах 30. Уже за первый квартал текущего года строительными организациями всех форм собственности за счет различных источников финансирования было построено 2100 квартир общей площадью 163000 кв.м. При этом населением за счет собственных средств и кредитов построено 39,9% площади всех введенных квартир (ист.Сиб.посад). Несмотря на активное развитие ипотеки условия остаются достаточно жесткими. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в банках составляет 16-19% годовых. Срок не превышает 10 лет. Тем не менее спрос у населения на заемные средства с целью приобретения жилья есть. Это можно подтвердить тем, что, к примеру, в марте 2005 года тюменский КБ «Агропромкредит» выдал три кредита на покупку квартиры, а в марте текущего года уже более 80. Всего же за год реализации ипотечной жилищной программы банк выдал около 450 кредитов на общую сумму более 130 млн. руб. Ипотека в Тюмени очень востребована, в настоящее время в банк подано более 300 заявок на получение кредита 38, с. 71.

Таким образом, сегодня на рынке ипотечного кредитования сложилась такая ситуация, что наибольший объем выдаваемых кредитов приходится на «центры» (Москва и Санкт-Петербург). В этих городах выбор операторов ипотечного кредитования представляется наиболее широким. О других же регионах России никто не побеспокоится (кроме АИЖК и Сбербанка), а ведь именно на них необходимо ориентировать ипотечные программы с целью решения жилищной проблемы в целом по России.

Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов - Сбербанк, ДельтаКредит, и Агентства - МИА и АИЖК. Это можно объяснить тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.

На сегодняшний день муниципальный рынок ипотечного кредитования физических лиц в г.Сургуте ограничен только четырьмя банковскими учреждениями: 1) КБ «Агропромкредит»; 2) ООО КБ «Агропромкредит»; 3) «Сбербанк» (Сургутское отделение) и с 2004 года к ним присоединился СФ ОАО «Тюменьэнергобанк».

Ипотечные программы этих банков, как правило, отличаются между собой, что дает право потенциальному заемщику выбирать из предложенных ипотечных продуктов именно те условия, которые в большей мере его устраивают.

В приложении 6 представлены условия ипотечных программ операторов сургутского рынка, действующих на данный момент. Банки по-разному расставляют акценты на ипотечной схеме, что и свидетельствует о различии программ. Кроме того, банки устанавливают свои требования к заемщикам. Рынок банковского ипотечного кредитования в городе еще слишком «молодой» и находится в стадии становления. Но уже можно судить о первых результатах деятельности реализации ипотечных программ.

Преимущественно кредитование осуществляется в валюте РФ. Ставки операторов ипотечного рынка стоят на отметке 18% годовых в рублях. Если сравнивать с общей тенденцией по России, где ставки колеблются от 15 до 19%, то ситуация в нашем регионе обстоит еще таким образом, что ипотечный кредит - это «дорогая» услуга для большинства населения. Причину высоких ставок по ипотечному кредиту можно объяснить тем, что в нашем городе конкуренция мала. Сроки кредитования варьируются в пределах от 3-х до 15 лет. И конечно, ведущим участником ипотечного рынка из вышеперечисленных является Сбербанк, который предлагает самый большой срок кредитования (до 15 лет) благодаря значительной ресурсной базе. Только за 2005 год Сургутским отделением Сбербанка было выдано 2200 ипотечных кредитов на сумму около 889 млн.руб. Уже за первый квартал текущего года Сбербанк выдал 147 кредитов на общую сумму 38 млн.руб.18, с. 55.

«Сегодня спрос у населения на кредитование жилья есть, но он не обеспечен предложением банков ввиду отсутствия механизма реализации заложенной недвижимости в случае невыполнения обязательств заемщиком, а также по причине отсутствия ресурсной базы для предоставления кредита на длительный срок»,- отмечает Александра Баталова, заместитель управляющего СФ ООО КБ «Агропромкредит» 17, с. 23.

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья (Кд), который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи, т.е.

Кд = Д* N / С* S, (1)

где Д- среднедушевой годовой доход семьи, руб/ чел. в год;

N - количество членов семьи;

S - площадь условной квартиры (кв. м.);

С - средняя стоимость 1 кв.м жилья (тыс. руб./кв.м).

Надо заметить, что данный коэффициент не учитывает расходы по содержанию иждивенцев и членов семьи (прожиточный минимум), поэтому он не дает точной информации о ситуации на рынке жилья.

Возможности населения по приобретению квартиры можно охарактеризовать показателем продолжительности периода накопления денежных средств (Т), необходимых для покупки жилья:



Т = 1/ Кд 25, с. 182.

Для банков основным способом страхования кредитных рисков остается проведение тщательного андеррайтинга заемщиков, поэтому эта процедура сложна и ответственна. Андеррайтинг - оценка платеже- и кредитоспособности заемщика, которая позволяет дать решение о возможности предоставления кредита 9, с. 91. Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на дальнейших этапах. А на начальной стадии определяется максимально допустимая величина ипотечного кредита, на которую может рассчитывать заемщик при достаточном уровне доходов.

Приведем примеры расчетов, используемые при определении возможной суммы ипотечного кредита для заемщика. Этот пример условный и он не отображает реальной действительности, представленных на сургутском рынке ипотечных продуктов. Поскольку приведенные ниже расчетные формулы - это стандартная схема расчета максимально допустимой суммы кредита. Такая оценка может быть использована кредитными организациями, но не является обязательным условием. Некоторые банки, в частности Агропромкредит, выбрал более легкий путь: заемщик может рассчитывать на ту сумму кредита, если суммарные расходы по обслуживанию общего долга не превышают 50% совокупного ежемесячного дохода семьи. Как показывает практика Агропромкредита, заемщик может получить кредит, только имея достаточный уровень ежемесячных доходов 50-60 тыс. руб.

...