Организация ипотечной деятельности в КБ "Агропромкредит"

-берется во внимание время существования и стабильность финансово-хозяйственной деятельности заемщика;

- выясняются цели использования заемных средств;

- рассматриваются альтернативные возможности погашения кредита.

2.3.1. Анализ кредитоспособности заемщика - физического лица:

- рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости (постоянное место работы не менее трех лет) и получения доходов;

- учитывается перспективность работы;

- рассматриваются качественные параметры (например, наличие несовершеннолетних детей).

2.4. Анализ кредитной истории заемщика:

- проверяется информация об исполнении заемщиком условий кредитного договора - не имеются ли просроченные платежи по общей сумме долга свыше пяти календарных дней.

2.5. Оценка залога:

- принимается во внимание ликвидность обеспечения, предлагаемого по кредиту, т.е. чтобы срок его реализации не превышал 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав для Банка становится необходимой.

2.6. Анализ на предмет соблюдения экономических нормативов:

- производится анализ возможности влияния запрашиваемого кредита на экономические нормативы, установленные Инструкцией №1 Банка России. В случае возможного несоблюдения нормативов вследствие выдачи кредита при одновременной целесообразности его выдачи, кредитный отдел делает запрос в сектор оценки рисков на прогнозы экономических нормативов на конец отчетного месяца:

· капитал Банка (Н1);

· максимальный размер кредита на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков (Н6);

· максимальный размер кредита на одного акционера (максимальный общий размер кредитов акционерам) (Н9) ;

· максимальный размер кредита на одного инсайдера (максимальный общий размер кредитов инсайдерам) (Н10);

· максимальный размер крупных кредитов (Н7).

Результат каждого анализа представляется специалистом компетентного отдела в произвольной форме. И только обобщение всех результатов по заемщику дает заключение специалиста кредитного отдела на выдачу кредита.

Принятие решения о целесообразности выдачи кредита.

Заключение кредитного отдела о не целесообразности выдачи кредита согласовывается с Заместителем Председателя Правления, курирующим активные операции, и до сведения заемщика доводится без обязательного объяснения причин в отказе.

Вопрос о целесообразности выдачи кредита выносится на рассмотрение полномочного органа Банка:

- Кредитного Комитета;

- Председателя Правления;

- Первого Заместителя Председателя Правления;

- Заместителя Председателя Правления, курирующего активные операции.

Решение о целесообразности оформляется путем подписания уполномоченным лицом заявления-ходатайства на выдачу кредита.

После расчета суммы кредита и проверки Банком всей информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредита, согласованных с Банком.

III. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

При выдаче кредитов на покупку жилья Агропромкредит работает только с определенными застройщиками, поэтому выбор ограничится списком предлагаемых Банком квартир заемщику. Как правило, все предлагаемые Банком квартиры - это квартиры с первичного рынка, т.е. в новых строящихся домах.

Итак, при принятии Банком целесообразного кредитного решения заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредитования и заключает с продавцом договор купли-продажи. Надо сказать, что предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы Банк знал реальную стоимость жилья, чтобы окончательно определиться с размером выдаваемого кредита. Заемщик открывает лицевой счет в этом банке (заключая договор об открытии и обслуживании счета), затем вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли-продажи квартиры в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком кредитный договор. Надо отметить, что прежде чем Банк предоставляет кредитные средства клиенту, с последнего берется заявление на перечисление средств на счет продавца. Застройщик не обязательно должен иметь счет в банке заемщика, но поскольку это клиенты Банка и они сотрудничают ни один год, то счет продавца находится в Агропромкредит. При этом Банк, являясь участником ипотечного кредитования, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

К кредитному договору прилагается приложение - график погашения кредитных средств (в зависимости от размера кредита и срока пользования). Кредитный договор и договор об открытии и обслуживании счета заемщика заключаются в простой письменной форме. В кредитном договоре оговариваются основные условия кредитования: срок, размер, процентная ставка, целевое назначение (по усмотрению Банка), обеспечение, порядок выдачи и погашения кредита, права и обязанности сторон, ответственность сторон и прочие условия.

После сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью - в Регистрационной Палате. Регистрационная Палата регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества. В течение 20 дней с момента регистрации заемщик должен предоставить в Банк регистрационное свидетельство об ипотеке.

Кроме кредитного договора заемщик заключает с Банком договор залога имущественных прав (требований) в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Этот договор заключается после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По условиям договора залога прав требований в залог передается право залогодателя (заемщика) на получение квартиры в собственность по окончании строительства.

Заключив договор залога прав требований залогодатель должен уведомить своего должника (организация, обещающая предоставить квартиру) о состоявшемся залоге права, и представить залогодержателю (банку) согласие должника на залог прав по договору купли-продажи. Договор залога прав теряет юридическую силу при регистрации перехода права собственности заемщика на квартиру.

Приобретенная на заемные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту.

Наглядно организацию ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит» можно представить схематично (см. приложение 13).

Таким образом, в процессе предоставления ипотечного кредита стороны заключают следующие договоры:

· Кредитный договор;

· Договор купли-продажи;

· Договор залога имущественных прав (требований);

· Договор на открытие и обслуживание счета заемщика.

Схема ипотечной программы, которую практикует КБ «Агропромкредит» имеет свою особенность: заключая два самостоятельных договора (договор купли-продажи, кредитный договор) применяются общие правила, которые устанавливаются для ипотеки по договору; когда происходит регистрация прав заемщика на недвижимое имущество в учреждении юстиции, то действует ипотека в силу закона (договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению, он регистрируется с отметкой об обременении). Такая постановка позволяет избежать дополнительных затрат заемщика на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию.

Что касается рисков ипотечной деятельности, то на практике Банк «подстраховывается», оформляя в залог приобретенный на кредитные средства объект недвижимости. И обязательным условием является внесение заемщиком первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости предмета ипотечного договора. Кроме того, при выдаче кредита Банк тщательно изучает и проверяет данные о заемщике.

Как показывает практика Агропромкредита, наибольший удельный вес группы риска в общем объеме ссудной задолженности приходится на I-ю группу «стандартные ссуды» (практически безрисковые)- около 94% в 2005году. Остальные 6% распределяются по другим трем группам, при этом на последние две группы должно приходиться по минимуму. Из приложения 13 видно, что в 2005году значительно увеличился удельный вес III-й группы риска в общем объеме ссудной задолженности (в 4,28 раза) и IV-й группы - в 3,69 раза по сравнению с 2004годом. Это связано с просроченными платежами, как по основному долгу, так и по уплате процентов, нарушителями при этом являются юридические лица. За всю практику ипотечного кредитования злостных нарушителей среди физических лиц не выявлено.

На первый взгляд представленная выше схема ипотечного кредитования лишена каких-либо недостатков, однако при практическом ее применении проявляются недостатки программы, о которых будет сказано ниже.

2.3 Недостатки и проблемы системы ипотечного кредитования в коммерческих банках

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ипотечном кредитовании. Немногие банки имеют у себя собственные программы ипотечного кредитования граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. В связи с этим правительство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование.

Поскольку для кредитных организаций определяющими являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых ресурсов и минимальный риск, а действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка РФ не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ипотечному кредитованию граждан, поэтому развитие ипотеки в сфере банковских услуг тормозится. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным кредитованием по сравнению с другими банковскими операциями.

Для успешного развития долгосрочного кредитования населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Это обусловлено, во-первых, долгосрочным характером ипотечного жилищного кредитования, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно "продавать" такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.

На сегодня, пожалуй, самой важной проблемой для коммерческих банков остается восстановление ликвидности. Эту проблему можно решить с помощью механизма рефинансирования кредитов через операторов вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов). В России как уже говорилось ранее задачу создания полноценного вторичного рынка закладных призвано решить АИЖК. Так, с принятием Закона «Об ипотечных ценных бумагах» появилось решение таких проблем как - привлечение необходимых ресурсов на ипотечный рынок и удешевление стоимости ипотечного кредита. Однако на практике, действие данного закона можно будет проверить только к концу 2004 года (в планах Агентства к этому сроку осуществить первую эмиссию ипотечных ценных бумаг).

Деятельность Агентства как специализированного института вторичного ипотечного рынка будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков, оставляемых за банками - первоначальными кредиторами. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков.

Распределение отдельных видов рисков между банками-кредиторами и Агентством позволит повысить привлекательность ипотечных операций для коммерческих банков и тем самым увеличить объемы кредитования населения.

Для поддержания норматива ликвидности банка, необходимо внести определенные изменения в ряд действующих нормативных правовых актов, способствующие вовлечению коммерческих банков в долгосрочное ипотечное кредитование населения. В частности, представляется целесообразным внести в нормативные правовые акты Банка России (Инструкцию №1) изменения в части неприменения к банкам, у которых более 60% активов размещены в ипотечные кредиты, санкций за несоблюдение норматива общей ликвидности Н5. Данный норматив предполагает наличие не менее 20% высоколиквидных активов в балансе банка на отчетную дату. Высоколиквидными активами считаются активы срочностью не более одного месяца. Норматив Н5 вынуждает банк отвлекать значительные средства для их размещения в краткосрочные депозиты, в то время как эти средства могли бы быть направлены на выдачу дополнительных ипотечных кредитов.

Важным критерием привлекательности рынка ипотечного кредитования для банков является наличие эффективного механизма управления краткосрочной ликвидностью для ипотечных банков. Таким механизмом может служить механизм сделок "репо" с пакетами ипотечных кредитов. Сделки репо подразумевают продажу ипотечных кредитов с правом их последующего выкупа по фиксированной цене на определенную дату. Данный инструмент исключительно эффективен для банков при управлении ликвидностью. Потенциальными контрагентами - маркет-мэйкерами (т.е. участниками рынка, обеспечивающими его ликвидность путем выставления двусторонних котировок) могут в данном случае являться Центральный Банк РФ, крупнейшие универсальные банки, а также специализированные банки и ипотечные агентства.

Кроме того в связи с ограниченным кругом кредитных организаций, способных и готовых предоставлять значительные заемные средства на длительный (до 15 лет) срок на цели ипотечного кредитования, представляется целесообразным не применять требование Банка России о формировании фонда обязательного резервирования (ФОР) по операциям привлечения средств на цели кредитования населения на покупку жилья. Банки рассматривают отчисления в ФОР как ненужную для себя финансовую нагрузку, они вынуждены держать в Фонде примерно 200 млрд. руб.35, с. 119.

Другая проблема- формирование резерва на возможные потери по ипотечным кредитам. Проблема состоит в том, что для адекватной оценки кредитного риска необходимо изменить подход к критериям, касающимся установления единых требований по формированию резервов на возможные потери по ссудам в отношении предоставленных ипотечных кредитов, оформленных закладными, а также приобретенных ипотечных кредитов и закладных. Учитывая, что в Инструкции №62 не содержатся характеристики переоформленной ссудной задолженности, что кредитные организации при двухуровневой модели ипотечного кредитования формируют пул ипотечных кредитов, в том числе за счет приобретения прав (требований) по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, необходимо нормативно установить возможность при создании резерва относить задолженность, образующуюся в результате выкупа прав по ипотечным кредитам, к первой группе риска в общем порядке.

Кроме вышеперечисленных проблем можно выделить еще ряд, которые сдерживают становление и развитие системы ипотечного кредитования в сфере банковских услуг, а именно:

- недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость;

- высокая стоимость кредитов для заемщиков;

- слишком малый срок кредитования;

- слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

- высокая стоимость нотариального удостоверения сделок;

- отсутствие правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае принятия судебного решения о выселении, на которое обращено взыскание в силу невыполнения им условий кредитного договора;

- несовершенство налогообложения, в частности, для коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, не предусмотрено налоговых льгот. Здесь действенной мерой могло бы стать исключение из налогооблагаемой базы по уплате суммы налога на прибыль суммы доходов, полученных от вложений в ипотечные кредиты, и/ или расходов банка по созданию резерва на возможные потери по ипотечным кредитам.

Это, конечно, все проблемы общего характера, возникающие у коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование на покупку жилья со вторичного рынка, (поскольку институт ипотеки применяется в отношении вторичного жилья). Решение данных проблем имеет принципиально важное значение для всех участников ипотечной схемы. Но решение этих проблем находится исключительно в компетенции органов исполнительной власти всех уровней. Поэтому пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии ипотечного кредитования в коммерческих банках и нечего говорить.

Для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть реализацию мер в следующих направлениях:

- устранить недостатки в законодательстве, прежде всего, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселение неплательщика по кредиту из заложенного жилья, в части прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий ипотечного договора;

- создать механизмы социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков - кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- сформировать нормативно-законодательную основу для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье;

- уточнить нормативную база, регулирующую деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию и т.д.

Принятие вышеуказанных мер позволит создать массовый, социально значимый рынок ипотечного кредитования и будет способствовать широкомасштабному развитию ипотечного кредитования как в регионах, так и в целом по России.

Как выразился Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию: « Развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей». В связи с этим в 2004 году предстоит большая работа по совершенствованию уже действующих законов и разработке новых нормативных актов, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования. Работа уже начата. Теперь остается только ждать, и надеяться, что с принятием новых законопроектов (их около 30) участникам ипотечной деятельности, в частности, коммерческим банкам будет предоставлено больше возможностей для осуществления ипотечного кредитования.

Если обратиться к Программе ипотечного кредитования КБ «Агропромкредит», то можно выделить следующие недостатки ипотечного кредитования в банке.

Во-первых, надо заметить, что представленная Программа ипотечного кредитования Агропромкредита имеет лишь опосредованное отношение к ипотеке, поскольку заемщик с помощью Банка вкладывается в приобретение еще незавершенных строительством объектов. А по законодательству предметом жилищной ипотеки может быть только законченный строительством и принятый госкомиссией объект недвижимости.

Во-вторых, кредитование под залог прав требования - как один из разновидностей заимствования сопряжен с высокими рисками, адекватными им процентными ставками, небольшими, по сравнению с ипотекой сроками кредитования и массой сложных процедур, обеспечивающих минимизацию кредитных рисков. Как следствие этого факта, ипотечная Программа Банка рассчитана на определенные слои населения - с достаточным уровнем дохода.

В-третьих, пожалуй, самый значимый недостаток заключается в следующем: после сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи направляется в Регистрационную Палату для государственной регистрации прав собственности на недвижимость с последующим ее обременением ипотекой. При этом договор залога прав требований фактически теряет свою юридическую силу. Вот тут и наступает момент, когда некоторое время (время регистрации) риск Банка ни чем не подстрахован.

Принимая во внимание недостатки системы ипотечного кредитования в Банке, можно выделить следующие проблемы:

· Отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков кредитора;

· Недоступность ипотечных продуктов для основной массы населения.

С целью совершенствования ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит», в рамках решения данных проблем можно предложить следующие мероприятия:

· Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.

· Минимизацию рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках

3.1 Система накопительного депозита

Развитию и укреплению ипотечного рынка в современных условиях могут помочь отдельные участники ипотечного кредитования. В частности, заемщики, могут вкладывать свои сбережения в коммерческий банк для накопления средств с целью их целевого использования. При этом не опасаясь, что их обманут, поскольку теперь система страхования вкладов населения подкреплена законодательно.

Предлагаемая «система накопительного депозита» основана на немецкой модели системы стройсбережений. В России уже проводился эксперимент по внедрению стройсберкасс (опыт Москвы), и такая система приобрела доверие и довольно широкую популярность среди москвичей. Но строительная сберегательная касса осуществляет небанковское кредитование граждан.

На мой взгляд, опираясь на механизм и принципы работы данной модели, можно создать такую систему, которая бы нашла применение в практике многих коммерческих банков и пользовалась спросом у горожан.

Суть предлагаемой программы заключается в следующем: Банк предоставляет гражданам целевые счета, на которых последние в течение определенного времени (1-5 лет) накапливают денежные средства. При этом процентный доход по сбережениям на этих счетах на несколько процентных пункта ниже рыночного. Взамен этого Банк гарантирует клиенту возможность предоставления ипотечного кредита на более льготных условиях. При заключении предварительного договора с банком, согласно которому после окончания периода накопления вкладчик приобретает право на получение заемных средств, оговариваются условия ипотечного кредитования. Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений и минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 12 месяцев и от 40 до 50% общей суммы сбережений (по принципу работы сберкасс), и зависеть от средств банка. Общий период будет длиться 4-8 лет (период накопления средств - до 5 лет, период кредитования и выполнения обязательств - до 3-х лет - фактический срок предоставления заемных средств на покупку жилья в настоящий момент).

Таким образом, клиент, избравший данную систему, проходит два последовательных этапа: 1) накопительный; 2) кредитование и расчет по кредиту. Срок накопления будет зависеть от доходов клиента: если он в состоянии накопить денежные средства за 2-3 года в размере 50% стоимости жилья, то банк по сниженной ставке предоставляет кредит на покупку квартиры в размере оставшейся части стоимости квартиры. При этом размер ставки также увязан с периодом накопления: чем больше накопительный период, тем меньше размер процентной ставки. Это объясняется тем, что благодаря аккумулированию на начальном этапе накопления финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у коммерческого банка появляется возможность использовать эти средства для выдачи кредитов тем гражданам, которые обратились ранее.

Кроме того, в дополнение вышеизложенного целесообразно предложить следующее: по желанию клиента (конечно, все условия оговариваются заранее) между этапом накопления денежных средств на целевом счете и этапом кредитования, клиент может выступить в качестве «инвестора», т.е. внести личный вклад (инвестиционный) деньгами, либо акциями ОАО «Газпром», либо средства от продажи прежнего жилья. В данном же случае клиенту для улучшения своих жилищных условий придется пройти три основных этапа: 1) накопительный; 2) инвестиционный; 3) кредитование и расчет по кредиту. Здесь также устанавливаются минимальные требования к размерам сбережений на каждом из этапов, к примеру, для накопления средств на целевом вкладе - 40-50% от стоимости жилья, инвестиционный вклад- 20-30%, а остальная часть - средства банка. При данной постановке общий вклад заемщика достигает до 60-80% цены жилья, т.е. клиент будет находиться в меньшей зависимости от заемных средств. Конкретная величина кредита будет зависеть от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно показателем накопительной активности (в рублях-месяцах) и показателем ссудного потенциала (в рублях). Схематично набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий по системе накопительного депозита, отражен в приложении 14.

Преимущества такой системы можно выделить следующие:

- процентная ставка по кредиту устанавливается в самом начале и является ниже рыночной, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;

- кредитор будет знать наперед предполагаемый размер выплат;

- такая система позволяет расширить доступность жилья для граждан со средним уровнем дохода;

Положительным моментом является и тот факт, что у человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Целью при этом является накопление либо внесение средств в банк в максимальном объеме, чтобы находиться в меньшей кредитной зависимости.

Недостатком такой системы является временной момент, т.е. чтобы получить ссуду в рамках данной модели потенциальному заемщику необходимо направлять часть своих сбережений в систему, поэтому момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика отодвигается.

Систему накопительного депозита на первоначальном постепенном накоплении средств граждан и последующем предоставлением им кредита с одновременным залогом приобретаемого жилья можно рассматривать как перспективное направление банковского ипотечного кредитования.

3.2 Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования

Высокие специфические риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих эти риски противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию.

Если обратиться к практике Агропромкредита, то в банке не используется система страхования рисков ипотечной деятельности при заключении кредитного договора на покупку жилья. У других же операторов сургутского рынка ипотеки страхование является неотъемлемой частью при заключении ипотечной сделки. Таким образом, для практики Агропромкредита целесообразно предложить способы минимизации последствий рисков на основе страхования. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности (см. приложение 15). Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются три-четыре наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, при этом услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита. Это так называемый комплексный страховой договор.

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, все риски не целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет, а это повлечет за собой недоступность ипотечных кредитов для некоторых граждан.

В основном производится страхование следующих видов:

· Страхование рисков утраты и повреждения предмета ипотеки.

Риск утраты (гибели) имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования. При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона об ипотеке. Надо заметить, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон об ипотеке не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду. Кроме того Законом об ипотеке не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в случаях, когда ипотека возникает в силу закона.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Таким образом, Закон предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества, т.е. стороны вправе сами устанавливать, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Тариф при страховании имущества учитывает: характер объекта, условия страхования, указанные в заявлении на страхование, результаты предстраховой экспертизы и должен быть не более 1% от страховой суммы.

· Страхование жизни и здоровья заемщика, потери его трудоспособности на весь срок действия договора. Это позволяет кредитору быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика (за счет страхового возмещения).

Если банк сочтет необходимым, от заемщика могут потребовать страхование его жизни (трудоспособности) на сумму, полностью или частично покрывающую размеры кредитных обязательств, с правом банка на первоочередное получение страхового возмещения при наступлении страхового случая.

· Страхование гражданской ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Банк по своему усмотрению может потребовать от заемщика застраховать кредитные платежи. Данный вид страхования гарантирует банку, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита (основная сумма долга и процентные платежи) будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту. Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом при наличии страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. При этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо сделать оговорку: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

В случае если предметом ипотеки является жилье со вторичного рынка, то банк может настаивать на страховании права собственности на предмет ипотеки. Страховые тарифы при данном виде страхования составляют 0,4 - 2%, но могут доходить и до 5% страховой суммы. В нашем случае к данному виду страхования прибегать нет необходимости, поскольку банк предоставляет ипотечный кредит только на покупку квартиры в новых домах. А вот застраховать риски, связанные с реализацией строительных проектов (страхование финансовых рисков) вполне целесообразно, поскольку при приобретении квартир на стадии их строительства в новостройках могут возникнуть следующие риски:

- риск несоблюдения сроков сдачи объекта недвижимости, в том числе непринятия дома в эксплуатацию государственной комиссией;

- риск незавершенности строительства: инвесторы выполнили свои обязательства, подрядчик их использовал, но фактически строительство не завершено;

- риск увеличения стоимости строительства;

- риск, связанный с низким уровнем финансового менеджмента застройщика (ухудшение финансового состояния вплоть до банкротства, препятствующее строительству);

- риск недобросовестности застройщика (квартир меньше, чем претендентов на них).

Страховым случаем является невозвращение внесенных денежных средств на строительство квартиры при условии отсутствия регистрации права собственности на объект недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в течение четырех месяцев с момента наступления ответственности должника (застройщика).

При страховании финансовых рисков страховые тарифы могут доходить до 6% страховой суммы, а именно: для объектов, срок сдачи которых не превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования - 1,5 - 3,0%; для объектов, срок сдачи которых превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования, но в которых построено не менее трех этажей - 2,0 -4,0%; для объектов, находящихся на нулевом цикле - 3,0 - 6,0% 43, с. 76.

Программа ипотечного страхования имеет как свои положительные, так и отрицательные моменты. Так, преимуществом, является то, что система страхования дает гарантию сторонам возместить свои убытки в случае наступления страхового случая. Отрицательным моментом можно выделить, пожалуй то, что стараясь оградить себя от возможных рисков посредством страхования, банк тем самым увеличивает цену ипотечного кредита, которая и без того является высокой.

Таким образом, повысить привлекательность для населения ипотечных договоров с использованием механизма страхования можно прибегнув к комплексному банковскому страхованию: страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки, приобретаемого на ипотечный кредит, так как в комплексе эта услуга обойдется дешевле. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.

Заключение

Таким образом, ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должна получать основная часть потенциальных заемщиков.

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Независимо от того, какая модель ипотеки приживется в России -- американская двухуровневая или европейская накопительная, -- их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования сложилась такая ситуация, что ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и в Санкт-Петербурге. Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов - Сбербанк, ДельтаКредит, и агентства - Московское ипотечное агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это можно объясняется тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.

Но для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы. Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур. Поддержка ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит рынку новые приятные перспективы. Возможность рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные деньги. Значит, дешевле будут ставки по такого рода кредитам, дешевле, доступнее станет сама жилая недвижимость.

Принятие ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем - юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования. Задача города - содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь - региональных.

В процессе выполнения работы были достигнуты поставленные перед нами задачи. В частности, проведено исследование рынка ипотечного кредитования по России, и по г. Сургуту. Исследована организация ипотечной деятельности в коммерческом банке «Агропромкредит». Надо отметить, что Агропромкредит является на сегодняшний день пока единственным учреждением среди сургутских коммерческих банков, оказывающих ипотечное кредитование в рамках собственной программы. На основе изучения ипотечной деятельности Агропромкредита были выявлены недостатки программы ипотечного кредитования и с целью совершенствования ипотечного кредитования в кредитной организации были предложены следующие мероприятия:

· Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.

· Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Поставленную перед нами цель можно будет считать достигнутой, если предложенные мероприятия найдут применение (прямое или косвенное) в практике исследуемого банка.

Библиографический список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (в ред. от 10.01.2005 №15-ФЗ).

2. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 05.02.2004 №1-ФЗ).

3. Проект федерального закона от 09.10.2004 года «О строительных сберегательных кассах».

4. Инструкция Центрального Банка Российской Федерации от 01.10.1997 года №1 «О порядке регулирования деятельности банков».

5. Проект Инструкции Центрального Банка Российской Федерации «О порядке регулирования деятельности банков».

6. Инструкция Центрального Банка Российской Федерации от 30.06.1997 года №62-а «О порядке формирования и использования резервов на возможные потери по ссудам».

7. Иванов В.В. Ипотечное кредитование -М.: Высш. шк. 2003.- 320с.

8. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. - М.: Юрист, 2004. - 525с.

9. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка - СПт: Питер, 2003.-288с.

10. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит - М.: КБ «Издательство «Экономика», 2003.- 358с.

11. Антонова И.М. Регулирование рисков кредитных организаций, участвующих в ипотечных программах // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. - М., 2004.

12. Бесфамильная Л.В., Цыганов А.А. Вопросы страхования в ипотечном кредитовании //Материалы парламентских слушаний в ГосДуме от 16.03.2003.

13. Волчек А.А. Организация ипотечного кредитования в Москве. Опыт, перспектива. //Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. -М.,- 2004.

14. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. - 2004. №1. - С.20-24.

15. Гордеев Д. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение.-2004. Апрель.

16. Епифанов Н. Молодым семьям - по квартире // Новый город. - 2004. №18. С.5-6.

17. Епифанов Н. И снова о кредитах // Новый город. - 2004. №29. С.5-6.

18. Епифанов Н. Почему «буксует» ипотека? // Новый город. - 2004. №88. С.4-5.

19. Еременко А. Будущее - за ипотекой! // Регион Сургут. - 2004. -14 апр.

20. Еремина Т.Е. Некоторые аспекты ипотечного страхования //Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России".- М., 1999.

21. Журавлев С.Е. Особенности андеррайтинга заемщиков ипотечных кредитов //Материалы лекций АНХ при Правительстве РФ.-М., 2004.

22. Журавлев С.Е. Перспективные схемы и модели ипотечного кредитования. Мировые тенденции развития ипотечных систем //Материалы лекций АНХ при Правительстве РФ.-М., 2004.

23. Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. - 2005. - №1. С.46-50.

24. Князев Н. Агропромкредит: кредит в вашу пользу // Новый город. - 2004. №71. С.5-6.

25. Куприянов А.Г. Ипотека стала ближе народу // Ведомости. - 2005. Ноябрь.

26. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. - 2003. - №5. С.89-106.

27. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2004. №4. - С.22-30.

28. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. -2004. -№9. С.67-73.

29. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. - 2004. №1.- С.11-14.

30. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // Финансы и кредит. - 2004. -№8. С.30-33.

31. Лузгина М. Ипотека развивается - квартиры дорожают // Сибирский посад.- 2004. -6 апр.

32. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности // Банковское дело. - 2005. №1. С.10-12.

33. Матюхин Г.Г. Ипотека. Московский опыт // Банковское дело. - 2005. №2. С.18-20.

34. Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы //Банковское дело. - 2005. №3. С. 25-27.

35. Матюхин Г.Г. Ипотека. Теория и практика // Банковское дело. - 2005. №4. С. 17-20.

36. Матюхин Г.Г. Ипотека: монополия или конкуренция //Банковское дело. - 2005. №5.С.12-14.

37. Мурычев А. Ипотечное кредитование в регионах России- проблемы развития // Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". -М., 2005.

38. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечного жилищного кредитования в банке // Банковское дело. - 2003.- №4. С.17-27.

39. Павук О. Агропромкредит вводит новую ипотечную программу для долевщиков // Вслух.Ру.- 2004.-Март.

40. Розгин Г. Ипотека: правительство решает квартирный вопрос // Коммерсант. - 2004. Февр.

41. Урчукова Ж..М. Процесс становления ипотечного кредита в России: анализ и систематизация основных тенденций развития ипотеки // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. - М., 2004.

42. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансы. - 2004. №1.-С. 23-25.

43. Цыганов А.А. Опыт страхования рисков, возникающих при ипотечном кредитовании // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. - М., 2004.

44. Цыганов А.А. Страхование ипотечных программ как фактор, служащий расширению страхового поля //Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России".- М., 1999.

45. Шаккум М.П. Проблемы ипотечного кредитования в России //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2004.-№4.-С.7-9.

46. Юргенс И.Ю. Перспективы развития страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием //Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". - М.,1999.

47. www.rusipoteka.ru

48. www.sibgazbank.ru

49. Положение о кредитовании от 29.01.2000 КБ «Агропромкредит».

50. Годовой отчет КБ «Агропромкредита» за 2004-2005гг.

Размещено на Allbest.ru

...