Виды и формы обеспечения банковского кредита

На каждой стадии бизнес-процесса необходимо описать все действия персонала, весь документооборот, бухгалтерский и юридический, и разработать все типовые формы документов. Бизнес-процесс должен также предусматривать нетипичное развитие ситуации, например, изменение группы риска, появление просроченных обязательств, досрочное прекращение кредитования. Здесь также должны быть описаны все действия и весь документооборот. Другими словами, для банка, занимающегося обслуживанием большого числа индивидуальных заемщиков, не должно возникать «не предусмотренных ранее» ситуаций. Этот процесс и является гарантией возвратности кредита.

Подавляющее большинство физических лиц не очень отчетливо представляет себе принципы кредитования в целом как банковской услуги и кредитования с использованием банковских карточек в частности. Поэтому собственно кредитный договор, правила обращения с кредитной карточкой, да и сама суть операций кредитования с использованием банковских карточек должны быть простыми и понятными для клиентов.

Кредитование с использованием банковских карточек ограничивается небольшими суммами. Кроме того, получить кредит заемщик может не приходя в банк, что означает дополнительную нагрузку на существующую платежную инфраструктуру.

Если в течение срока действия кредитного договора будут установлены такие даты и клиент будет обязан приходить в банк, например ежемесячно, чтобы собственноручно погашать ссудную задолженность и проценты, то это приведет к резкому увеличению явки в банк клиентов, каждый из которых требует индивидуального и квалифицированного обслуживания. Следствием будет серьезное повышение внутрибанковских издержек.

Выдача кредитов основывается на схеме «кредитная линия с лимитом фактической задолженности». Согласно кредитного договора клиенту открывается кредитная линия с установленным размером (максимальный дебетовый оборот по ссудному счету) и сроком действия, в течение которого он может получать кредиты. Выдача очередного кредита в рамках кредитной линии ограничена еще лимитом фактической задолженности (максимально возможным остатком на ссудном счете).

В настоящее время данная схема представляется единственно возможной в рамках нормативных документов ЦБ Франции, поскольку «овердрафт» по счетам физических лиц не предусмотрен.

С точки зрения заемщика, схема «кредитная линия с лимитом фактической задолженности» представляет все-таки «овердрафт», к которому он может прибегнуть ограниченное число раз по общей сумме выданных кредитов.

Условия открытия банковского счета и порядок совершения операций по счету, в том числе и с использованием банковской карточки как технического средства, установлены в Договоре о выпуске и обслуживании банковской карточки. Если сотруднику предприятия нужны кредиты, то он дополнительно заключает кредитный договор и оформляет все необходимые документы по обеспечению.

После прекращения действия кредитного договора и уплаты заемщиком всех обязательств карточка снова становится дебетовой. Затем сотрудник предприятия может снова заключить кредитный договор…

При этом банковская карточка физически не меняется: в банке-эмитенте меняются только настройки данной карточки.

Срок действия кредитной линии не должен быть коротким: в противном случае заемщик сможет взять только несколько кредитов и ему придется оформлять новый договор со всеми вытекающими издержками. Оптимальным сроком действия кредитной линии является один год. С одной стороны, это вполне приемлемый срок для заемщика. С другой - приемлемый срок с позиций оценки риска кредитных вложений. Кроме того, чем больше размер неиспользованной кредитной линии, учитываемой на внебалансовых счетах, тем сильнее его отрицательное влияние на обязательные экономические нормативы.

Важным является вопрос о соотношении между размером кредитной линии и лимитом фактической задолженности. Здесь нужно исходить из предположения, что средний заемщик берет кредиты под ожидаемую заработную плату и вовсе не обязательно он будет ежемесячно выбирать весь свой лимит фактической задолженности. Согласно зарубежным исследованиям, владельцы кредитных карточек используют не весь лимит по максимальной ссудной задолженности по кредитным карточкам, и заемщик, у которого очень часто наблюдается ссудная задолженность, близкая к максимальной, не может считаться надежным. Так, по данным компании Fair, Isaac and Co., основанных на анализе дел владельцев кредитных карточек в США, примерно 50% используют менее 30% лимита, и только 1 из 8 - более 80%. Использование кредитной карточки заемщиком изображено на рис. 1.

Рисунок 1 Использование кредитной карточки заемщиком

Аналогичной статистики по владельцам кредитных карточек в РК пока нет. Однако для начала можно исходить из того, что средний заемщик использует 2/3 лимита фактической задолженности в месяц.

Таким образом, лимиты кредитования определяются следующим образом: лимит фактической задолженности = 90% средней ежемесячной заработной платы; размер кредитной линии = 2/3 лимита фактической задолженности x срок действия кредитной линии (в месяцах) [6].

Рисунок 2 Отношения между предприятием, сотрудником и банком при выпуске и обслуживании кредитных карточек

Главным обеспечением возврата ссудной задолженности и процентов является заработная плата, перечисляемая в банк. Дополнительным обеспечением является поручительство предприятия, в котором оно обязуется исполнить все обязательства заемщика в случае его отказа погашать кредиты и проценты. Кроме того, подписание поручительства со стороны предприятия (или отказ в его подписании) отдельно по каждому сотруднику дает менеджерам предприятия дополнительный стимул для поощрения персонала.

Реализация программы кредитования сотрудников предприятия (рис. 4) дает им доступ к части кредитных банковских услуг, что позволяет им оценить все преимущества, связанные с использованием банковских карточек.

Если принять во внимание, что из этих сотрудников, имеющих стабильные и реальные доходы, со временем образуется настоящий «средний класс», то значение данного сегмента рынка трудно недооценить. Банк, в свою очередь, получает возможность диверсифицировать свой кредитный портфель, что повышает его надежность, и установить более тесные финансово-технологические связи с предприятиями, многие из которых являются системообразующими на уровне городов или регионов в странах ЕС [7].

Таким образом, в заключении главы можно отметить, что новизна рынка таит в себе реальные опасности для многих его участников в РК, но все же зарплатные проекты могут стать основной для новых форм обеспечения потребительского кредита.

2. Анализ форм обеспечения банковских ссуд в кредитной политике АО «Банк Центр Кредит»

2.1 Анализ деятельности и приоритеты кредитной политики банка

Банк Центр Кредит банк (далее БЦК) - это универсальный банк, оказывающий широкий спектр услуг юридическим и физическим лицам. Финансовые продукты банка отличает высокое качество и исключительный уровень сервиса.

АО «БЦК» банк в Республике Казахстан является банком второго уровня и представляет собой второй уровень банковской системы Республики Казахстан.

АО «БЦК» банк представляет интересы клиентов в отношениях с другими банками Республики Казахстан и банками других стран, в международных банках и иных финансово-кредитных организациях.

С начала 2005 года банком ведется работа с Центром Межбанковских Финансовых Телекоммуникаций (ЦМФТ) по подключению Банка к республиканской телекоммуникационной сети На сегодняшний день завершены запуск и настройка нового программно-аппаратного комплекса, что позволяет моментально отправлять отчетность в Национальный Банк Республики Казахстан. В эксплуатацию запущена связь по выделенному каналу с филиалами г. Астана и г. Алматы. Переводятся на новый вид связи другие филиалы.

Профессионализм персонала БЦК позволяет решить практически любые вопросы, возникающие у клиентов.

БЦК банк стремится обеспечить не только широту ассортимента предлагаемых услуг, но и их географическую досягаемость. Сегодня Банк имеет 3 филиала в Астане, Уральске и Атырау, а также 34 расчетно-кассовых отдела. В 2006 году БЦК вышел на четвертое место по количеству РКО в г. Алматы.

Банк является партнером Международной платежной системы VISA International, официальным дистрибьютором American Express, является членом международной системы S.W.I.F.T. Кроме того, БЦК - участник Казахстанского фонда гарантирования вкладов, член Казахстанской фондовой биржи. Банк является основным агентом по приему всех видов платежей населения в г. Алматы.

Большую часть услуг Банка клиенты могут получить через Интернет посредством сервиса Банка Internet Office. Существующее программное обеспечение позволяет работать со всеми филиалами и РКО Банка в режиме on-line, что повышает оперативность предоставления услуг клиентам.

В 2005 году БЦК банк был признан перешедшим к Международным стандартам бухгалтерского учета. В 2006 году Международное рейтинговое агентство Moody's Investors Service присвоило Банку рейтинги B1/NP по долгосрочным и краткосрочным депозитам и рейтинг финансовой устойчивости E+, отметив хорошее качество активов и хорошо развитую рыночную нишу.

Получение и выдача кредитов осуществляются в соответствии с действующей кредитной политикой Банка и внутренними положениями о порядке проведения кредитных операций.

Возвратность кредитов может обеспечиваться гарантией, залогом и другими способами, предусмотренными действующим законодательством или договором. При условии высокой кредитоспособности и надежности клиента Банк вправе принять решение о предоставлении кредита без обеспечения (бланковый кредит). Банк проводит тщательный отбор клиентов. Репутация потенциального заемщика, его финансовое состояние и платежеспособность являются важнейшими факторами при принятии кредитных решений.

Клиент, уже получивший кредитные ресурсы, не может претендовать на новое кредитование, если оно не связано с проектом, финансируемым за счет собственных средств Банка или привлеченным Банком [8].

Установленные в Банке кредитные лимиты подразделяются на следующие группы: лимиты кредитования одного заемщика, лимиты кредитования групп клиентов, выделенных по принципу схожести кредитных рисков, также в банке действуют ограничения: по срокам, по обеспечению кредита и другие.

В целях минимизации кредитного риска в банке установлены следующие кредитные лимиты кредитного портфеля:

сумма собственных или привлеченных под гарантии банка кредитных ресурсов, направляемых одному предприятию-заемщику, не должна превышать 25% от собственного капитала банка, а для заемщиков, являющихся лицами, связанными с банком особыми отношениями, и по бланковым кредитам - не превышать 10%;

сумма кредитных ресурсов, предоставленных одному коммерческому банку, не должна превышать 25% от собственного капитала банка или 20% ссудного портфеля банка;

в каждый момент времени должно быть не более трех заемщиков, получивших кредитные ресурсы в размере 15% и выше от уставного капитала банка;

общая совокупная сумма концентрации по крупным заемщикам (свыше 10% от уставного капитала банка) не должна превышать 125% уставного фонда или 50% ссудного портфеля банка.

Уровень процентных ставок зависит от следующих факторов: Тип операции (Банк может назначить премию за сложные операции, которые требуют особых знаний и умений. Кроме того, банк может изменить расценку в зависимости от объема операций);

Рыночные условия;

Поведение конкурентов;

Стратегия бизнеса (для продолжения или расширения своей деятельности на определенном рынке Банк может устанавливать цены на привлекательном уровне для клиентов);

Взаимоотношения с клиентом (Банк может предложить лучшие условия для конкретных клиентов, с которыми имеются долгие и выгодные отношения, с целью их сохранения);

Воздействие на баланс и основные коэффициенты (Цена может быть сопоставлена и исчислена в зависимости от показателей работы Банка, при условии, что другие качественные факторы подтверждают оценку).

Органом, осуществляющим внутреннюю кредитную политику и оценку недвижимости, является Кредитный комитет Банка.

Ссудные операции Банка осуществляются в соответствии с Положением о внутренней кредитной политике, утверждаемым Советом Директоров Банка.

В рамках оценки закладываемого имущества или поручительства Банк может требовать от клиентов, получающих кредит, документы, гарантирующие возврат кредита, балансовые и другие необходимые документы.

В региональном аспекте «БЦК» банк осуществляет свою деятельность на всей территории Республики Казахстан. В то же время, «БЦК» банк Казахстан ориентируется на кредитование в первую очередь тех отраслей в каждом регионе, которые имеют потенциал международной конкурентоспособности и стратегическое значение для Казахстана и региона (приоритетные направления кредитования имеют индикативный характер):

Оценка залога под кредитование проектов малого и среднего бизнеса осуществляется на всей территории Республики Казахстан и не предполагает каких-либо отраслевых ограничений.

БЦК банк предоставляет кредиты преимущественно под залог реальных ценностей, наличие и сохранность которых должны проверяться на месте предварительно до выдачи ссуды, а также в процессе кредитования.

Кредиты под залог ценностей -- это кредиты, при которых требования банка-кредитора обеспечиваются залоговыми правами на реальные имущественные ценности, являющиеся собственностью заемщика.

Филиалы банка, не являясь юридическими лицами, производят ссудные операции от имени банка, руководствуясь положением о филиалах банка. Филиалы банка производят выдачу кредитов в пределах квот, устанавливаемых головным банком, которые ограничивают кредитные вложения в определенные секторы экономики региона по срокам и размерам. Общая сумма выданного кредита одному заемщику не должна превышать 25% собственного капитала. Приоритетные моменты кредитования «БЦК банка» представлены в Приложении 1.

Для осуществления операций кредитования банк может использовать следующие привлеченные способы оценка влияния уровня кредитования на кредитные ресурсы. (Таблица 2).

Таблица 2

Оценка влияния уровня обеспеченности на состояние кредитных ресурсов банка

Вид кредита (займа)	Обеспечение	Направление использования	Форма доходов банка
Займы международных финансово-экономических организаций и стран доноров по линии ОПР	государственный внешний заем	Инфраструктурные, социальные и экологические проекты	комиссионные за обслуживание
Межправительственные двухсторонние кредиты на коммерческой основе	государственный внешний заем	Инфраструктурные, социальные и экологические проекты	комиссионные за обслуживание
Экспортные кредиты	гарантии Республики Казахстан, гарантии и контргарантии	Проекты поставки оборудования и др. импорт (срок кредита до 10 лет), товарные закупки (до 2 лет)	комиссионные за обслуживание
Кредиты банков и других финансовых институтов	Залог	Высокорентабельные проекты (IRR/затраты свыше 15%)	спред, комиссионные
Экспортные кредиты частных фирм-поставщиков	Залог	Экспортная продукция	комиссионные за гарантии и обслуживание
Кредитные линии МФО на развитие малого и среднего бизнеса	Гарантии Республики Казахстан	Малый и средний бизнес	комиссионные за обслуживание

Источник: кредитная политика АО «Банк Центр Кредит»

В соответствии с внутренней кредитной политикой банка по обеспеченности залогом или поручительством ссуды оцениваются как обеспеченные, недостаточно обеспеченные и необеспеченные.

Обеспеченная ссуда - ссуда, имеющая обеспечение в виде ликвидного залога, реальная (рыночная) стоимость которого равна ссудной задолженности или превосходит ее, либо имеющая банковскую гарантию, гарантию Правительства РК, либо застрахованная в установленном порядке.

Недостаточно обеспеченная ссуда - ссуда, имеющая частичное обеспечение (по стоимости не менее 60 процентов от размера ссуды), реальная (рыночная) стоимость или способность реализации которого сомнительны.

Необеспеченная ссуда - ссуда, либо не имеющая обеспечения, либо реальная (рыночная) стоимость обеспечения составляет менее 60 процентов от ее размера.

Величина резерва для каждой ссуды зависит от группы риска, к которой отнесена ссуда. Группа риска определяется обеспеченностью ссуды и количеством дней просрочки выплаты основного долга.

К первой группе риска "Стандартные ссуды" относятся ссуды, по которым своевременно и в полном объеме погашается основной долг, включая ссуды, пролонгированные в установленном порядке, но не более двух раз, а также обеспеченные просроченные до 30 дней. Под стандартные ссуды коммерческие банки обязаны создавать резерв на возможные потери по ссудам в размере не менее двух процентов от величины выданных ссуд.

Ко второй группе "Сомнительные ссуды" относятся просроченные до 30 дней недостаточно обеспеченные ссуды, а также просроченные от 30 до 90 дней обеспеченные ссуды. Коммерческие банки обязаны создавать резерв на возможные потери по нестандартным ссудам в размере пяти процентов от величины выданных ссуд.

К третей группе "Безнадежные ссуды" относятся просроченные от 60 до 180 дней необеспеченные ссуды и все ссуды, просроченные свыше 180 дней. Коммерческие банки обязаны создавать резерв на возможные потери по таким ссудам в размере 100 процентов от величины выданных ссуд.

Так при оценке обязательства, необходимо банку получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения. Кроме того, необходимо учитывать, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться. Следовательно, во всех случаях стоимость залога должна быть выше размера испрашиваемой ссуды.

Величина наказания должна быть больше возможной прибыли заемщика от невыполнения своих обязательств. Во многих случаях заемщики оказываются не в состоянии выплатить основной долг, либо проценты по нему, или штрафы. Случается, что заемщики отказываются платить, имитируя, например, банкротство. Поэтому, столкнувшись с проблемой просрочек платежей, для более взвешенного принятия решений по кредитованию банки стали требовать от потенциальных заемщиков предоставления дополнительных сведений. В кредитной заявке в перечень обязательных документов теперь, как правило, входят бизнес-план, контракты с поставщиками товаров (услуг), возможные варианты обеспечения кредита, а также последний годовой баланс предприятия, заверенный в налоговой инспекции, и учредительные документы заемщика, если он не является клиентом банка.

В некоторых случаях эта информация требует дополнительной экспертизы. Сомнения могут вызвать финансовая история и репутация заемщика, а также качество представленных документом на закладываемое имущество. Помимо прямого подлога в заявке могут содержаться ошибочные прогнозы рыночной конъюнктуры и величины издержек по осуществлению проекта, в связи с чем оценка доходности проекта в бизнес-плане может быть неоправданно завышена. Возвратить долг за счет реализации такого проекта заемщик вряд ли сможет. Поэтому тщательное изучение кредитной заявки является важнейшим этапом заключения кредитного договора. Для осуществления компетентной и независимой экспертизы заявки на кредит может потребоваться привлечение специалистов, работающих как в данном банке, так и в других организациях. В этом случае банк может предложить заемщику полностью или частично оплатить возникающие дополнительно накладные расходы.

2.2 Методы оценки стоимости залогового имущества

Обеспечение кредита может быть предоставлено в различных формах, однако БЦК банк использует в основном в форме залога, под которым принимается и залог движимого и недвижимого имущества и гарантии третьего лица, в Казахстане и за рубежом.

в форме залога (основные фонды, товарно-материальные ценности, товарно-транспортные документы, юридически оформленное право пользования, владения и распоряжения землей и месторождениями, а также другие имущественные права, акции, аффинированное золото - в слитках или на металлических счетах, оборотный капитал, депозиты/денежные средства, страховые полисы и др.)

в форме гарантий третьего лица, к которым относятся: гарантии казахстанского банка, имеющего устойчивое положение, иностранного банка с высоким кредитным рейтингом, либо компании с высокой репутацией и солидными активами.

Стоимость залогового обеспечения должна быть не ниже суммы кредита и вознаграждения по нему с учетом поправочных коэффициентов ликвидности, применяемых Банком при оценке обеспечения.

При залоге имущества кредитором и заемщиком оформляется залоговое обязательство или договор о залоге имущества, которые дают право получения кредитором компенсации его затрат и «утраченной» прибыли из стоимости заложенного имущества при невыполнение заемщиком своих обязательств перед кредитором. Имущество, предоставляемое в залог, оценивается по рыночной стоимости и должно быть документально заверено специальной организацией по оценке (например, БТИ по оценке недвижимости, аудиторскими компаниями). Оценка имущества может быть проведена как силами самого Банка, так и с помощью аудиторской компании или Агентства по оценке недвижимости с применением одного из следующих методов: по затратному методу, методом сравнения продаж или методом дисконтированного дохода.

Все залоги в виде основных средств должны быть застрахованы. Вопрос об освобождении заемщика от страхования может решаться руководством соответствующего Департамента кредитования БЦК банк при наличии со стороны заемщика веских аргументов.

В обеспечение кредита в качестве объекта залога заемщиком могут быть представлены различного рода ценные бумаги: акции, облигации, краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные сертификаты. Причем к залогу принимаются как именные ценные бумаги, так и на предъявителя.

В практике работы АО «БЦК» банк одинаковое развитие получали и краткосрочные, и долгосрочные ссуды под ценные бумаги определяется наличием у банка ресурсов долгосрочного характера. Кроме того, они связаны со значительным риском, поскольку за время пользования ссудной рыночная цена принятых в обеспечение ценных бумаг может существенно измениться, и в случае непогашения ссуды банк понесет убытки, связанные в падением рыночного курса ценных бумаг. Поэтому кредитные договоры на такие ссуды часто включаются множество дополнительных условий, защищающих право банка в случае изменения курса ценных бумаг.

Залог ценных бумаг производиться на условиях заклада с передачей заложенных ценных бумаг на хранение банку. Получателем кредита может быть любое платежеспособное предприятие, которому на правах собственности принадлежит ценные бумаги внешних эмитентов, т. е. других предприятий, банков, а также государства.

Перед выдачей ссуд под залог ценных бумаг БЦК банк должен принять во внимание ряд факторов:

1). Качество закладываемых ценных бумаг;

2). Возможность реализации ценных бумаг;

3). Платежеспособность банка, фирмы;

4). Наличие у ценных бумаг рыночной стоимости.

Для получения ссуды заемщик представляет ссуды заемщик представляет в БЦК банк заявление на выдачу ссуды под ценные бумаги с приложение реестра закладываемых в банк бумаг.

В случае обеспечения кредита залогом в форме ценных бумаг, наш банк отдает предпочтение тем ценным бумагам, которые имеют официальную котировку на фондовых биржах и (или) которые принимаются к учету или в качестве залога в Национальном Банке РК

Только соблюдение взаимных интересов поможет банку и заемщику выбрать наиболее приемлемую в каждом конкретном случае форму обеспечения возвратности кредита или использовать смешанное обеспечение (в разных вариантах).

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при залоге объекта собственности на конкурентном и открытом рынке банковских кредитов при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой кредитной сделки.

Таблица 3

Индикативные условия оценки ликвидационной стоимости залога БЦК банк (скорректированной на коэффициент ликвидности)

Вид залога	Параметры (от рыночной стоимости залога)
Здания (частные дома, квартиры, многоэтажные дома)	30% - 50%
Нежилые здания	10% - 30%
Машины и оборудование (включая офисный инвентарь) - от балансовой стоимости	30% - 50%
Гарантии банков	60%-80% Оценка гарантии зависит от подтвержденного
Гарантии юридических лиц	70%-90% документами финансового состояния Гаранта
Государственные облигации (от цены покупателя)	80% - 100%
Акции (исключая акции акционерных обществ закрытого типа) не предназначенные для уступки или передачи другому лицу	55% - 75%
Депозит в тенге	80% - 100%
Депозит в иностранной валюте	80% - 100%
Транспортные средства, сельхозтехника	55% - 75% 30% - 50%
Товарно-материальные ценности	30% - 50%
Аффинированное золото	60% - 80%
Дебиторская задолженность (с учетом репутации компании)	15% - 25%

Такими условиями являются для АО «БЦК» банка:

1. Залогополучатель и залогодатель действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке кредитных ресурсов достаточное время, и для совершения кредитной сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена залоговой сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со залоговой сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью в качестве залога.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок залогового имущества.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод предполагаемых сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков банка заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для залога объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования в рамках ипотечного кредитования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для РК,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости в качестве залога, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Для того, чтобы залоговый механизм был надежен необходимо правильно оценивать залоговое имущество. В последнее время спрос на услуги оценщиков банка и их профессиональную подготовку в РК стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке залога сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Максимальный размер кредита не может превышать предельной величины, устанавливаемой БЦК банком РК. В текст договора об ипотеке с АО «БЦК» банком в обязательном порядке включаются условия об оценке предмета ипотеки, что предопределено характером данных договорных отношений. Ипотека, как известно, устанавливается в обеспечение исполнения обязательства, а потому предмет ипотеки по своей стоимостной величине должен быть больше или равен размеру требований, обеспечиваемых ипотекой.

В странах с развитой рыночной экономикой без заключения оценщика о стоимости того или иного объекта не совершается ни одна серьезная сделка с недвижимостью. На формирование аналогичных цивилизованных отношений вступила и РК требуется принятие закона «Об оценочной деятельности в РК». Данный Закон будет является основным источником права об оценочной деятельности. Например, аламатинские власти давно ощутили потребность в оценке, особенно при совершении операций на рынке недвижимости и банковских кредитов, а потому предприняли меры по регулированию этого важнейшего вида коммерческой деятельности.

В соответствии необходимым нормативным актом «Об оценочной деятельности в РК», в РФ уже такой опыт есть - обязательность проведения оценки объектов оценки, применительно к теме ипотечных отношений, имеет место в следующих случаях:

- при использовании объектов оценки, принадлежащих физическим или юридическим лицам в РК при кредитовании в АО «БЦК» банк в качестве предмета залога;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

Закон «Об ипотеке недвижимого имущества» устанавливает, что оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем при этом должны быть соблюдены требования действующего казахстанского законодательства.

Оценка предмета ипотеки производится по рыночной стоимости, под которой понимается пока из аналогии законодательства, применяемого банковскими работниками и работниками БТИ, а должны применятся нормы такого закона как, например находящегося в стадии рассмотрения Закона «Об оценочной деятельности в РК», наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Одновременно Закон «Об ипотеке» вводит ограничение: если предметом ипотеки выступает земельный участок, то его оценку производят опираясь на правила Закона «Об ипотеке». Результаты произведенной оценки отражаются к договоре об ипотеке в денежном выражении. Соглашением сторон можно установить соответствующую индексацию стоимости заложенного объекта недвижимости либо право залогодателя на переоценку заложенного имущества на момент обращения взыскания на него.

Значимость правильного осуществления процедуры оценки предмета ипотеки и фиксация ее результата в договоре об ипотеке имеет огромное значение как для залогодержателя, так и залогодателя. Например, вероятность успеха ипотечного жилищного кредитования зависит от множества быстро меняющихся факторов, требующих постоянного учета и особенно в момент заключения сделки.

Может возникнуть ситуация, связанная с неожиданным падением цен на жилье. Что, в частности, случилось в нашей стране, особенно в Алматы, осенью 2003 года, после предшествующего искусственного «разогрева» рынка жилья за счет попадания на него денег от вращавшегося на фондовом рынке спекулятивного капитала вследствие наличия огромных внешних долларовых заимствований. В результате домовладельцы, являющиеся на этот момент залогодателями (заемщиками), оказались в положении, когда их задолженность, выраженная в тенге в сумме, как правило, эквивалентной определенной сумме в долларах, многократно превысила стоимость жилища, ранее приобретенного в кредит.

В неблагоприятном положении оказались и банки. Если они будут вынуждены обратить взыскание на заложенную недвижимость, то продать ее за приемлемую цену будет невозможно, а значит и вернуть вложенные средства, выданные заемщику в виде кредита на покупку жилья.

В законе «Об ипотеке» подчеркивается, что при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценку необходимо производить, руководствуясь нормами закона. Так, законодательстве должно быть требование о том, что «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично юридическим лицам либо муниципальным образованиям это я предлагаю в качестве соврешенствования оценки залога.

Основанием для проведения оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности должен служить договор между оценщиком и заказчиком - банком, а сегодня между банком и кредитором. При заключении договора должны быть соблюдены обязательные требования к нему. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке предмета ипотеки.

Следует отметить: понятия “износ” и “амортизация” во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. Например, новый объект, в результате стихийных бедствий, полностью потерял потребительские свойства, т.е. износ = 100%, а амортизация еще не начиналась. Часто бывает в практике и наоборот, когда строение полностью амортизировано (А = 100%), а износ составляет 20 - 30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

Каждый объект жилья неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств жилья в количественном измерении.

При оценке жилья амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический или внешний (рис. 3).

Рис 3 Понятие износа при оценке жилья

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

- физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.

- имущественно - правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

- экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

- состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость “неприятных объектов”, сейсмичность, гидрография и др.

Сбор и анализ информации проводится на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта жилья. В первую очередь, следует провести идентификацию объекта - проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка. В Алматы, например, установлена следующая структура кадастрового номера земельного участка: город Алматы, номер административного района, номер кадастрового квартала, номер земельного участка в квартале.

Кадастровый номер здания или сооружения имеет 5 структурных уровней: город Алматы, номер административного района, номер кадастрового квартала, номер земельного участка в квартале, номер здания, сооружения на земельном участке. Жилая недвижимость включает большое разнообразие видов жилых зданий существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству стройматериалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемое и т.д (рис. 4).

Рис 4 Основные признаки группировки жилых зданий

Схема четыре предлагает обоснование к оценке зданий, то есть делит свойства здания на группы признаков: этажности, освещения, воздухообмена, температурного режима, транспортного оборудования, материала стен, капитальности, срока службы. Наиболее часто используемые в оценки из данных признаков можно назвать такие как: этажность и материал стен, а также срок службы.

Жилые дома в городах объединяются в 4 основные категорий: престижные, массовые, четырехэтажки (“хрущевки”) и элитные (люкс).

Престижные - современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам и высокими потолками, размещенные в центре города.

Массовые - современные блочные и панельные дома в 5,9 и 12 этажей в различных районах города.

Хрущевки четырехэтажки - панельные, блочные и кирпичные с низкими потолками, кухней в 5-6м² и без лифта.

Элитные дома - улучшенной планировки, своеобразной архитектурой, современными стройматериалами и сантехникой, гаражами.

Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:

* наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);

* площадь, м²; объем, м³; высота, м;

* материала стен, крыши; перекрытий;

* время постройки;

* перечень дефектов по видам и размеру;

* экспертная оценка стоимости элементов и всего здания и сооружения. Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы:

1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.

2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов - от их пола до потолка, а мансарды - от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды;

3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т. п.) учитывают экспертным путем.

4. При описании недостатков составляют дефектную ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности.

5. Износ или степень сохранности (100% минус процента износа) здания при обычном (типичным) использовании можно рассчитать упрощенным способом - по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (Таблица 5).

В таблице, расположенной ниже рассматриваются основные аспекты доли потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы.

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры:

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность: прочность и устойчивость конструкции; влаго и морозостойкость; водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие: удельные площади и кубатура; температурно-влажностный режим в помещениях; звукоизоляция; эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению: отношение нормируемой (рабочей) площади к общей; отношение строительного объема к рабочей площади; отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания; комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации: стоимость возведения строения; эксплуатационные затраты; доходность использования.

Таблица 4

Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы

Фактическое время существования, лет	Средние предельные сроки службы строений, лет
	150	120	100	80	60	50	30	20
10	0,005	0,01	0,01	0,02	0,03	0,04	0,20	0,26
20	0,02	0,03	0,04	0,06	0,12	0,16	0,45	1,00
30	0,04	0,06	0,09	0,14	0,25	0,36	1,00
50	0,11	0,18	0,25	0,39	0,70	1,00
60	0,16	0,25	0,36	0,56	1,00
70	0,22	0,34	0,49	0,77
80	0,20	0,45	0,64	1,00
90	0,36	0,56	0,81
100	0,45	0,70	1,00
110	0,54	0,84
120	0,64	1,00
130	0,75
140	0,87
150	1,00

Источник: Хамин Д., Юрков Д. “Рынок недвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь, № 3, 2005 г.

Эргономические показатели характеризуют соответствие жилья антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Безопасность эксплуатации - это защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом (Таблица 5). После физической и экономической характеристики объекта жилья необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне - в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения жилья (здания, сооружения), которые определяется многими условиями, в частности, соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики обозначают ситуацию и экономическое местоположение объекта.

Сведения, сообщаемые в отчете о «реквизитах» оценщика (юридический адрес и лицензия), условие необходимое, но, на наш взгляд, недостаточное. Так ж необходимо установить, что «профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РК. Причем «документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные до вступления в силу необходимого, вышеуказанного закона, подлежат приведению.

Таблица 5

Порядок расчета коэффициента качества жилого помещения

Параметры	Состояние	%
1	2	3
1. Удаление от центра	Окраина	До -15
	Остальное	5-7
2. Удаление от остановки	Идти - 100 м	0
	300 м	1.0
3. Этаж	Первый	-3
	Последний	-1
	Не крайний	0
4. Лифт	Нет	-1
	Есть	+1
5. Кухня (кв. м)	Меньше 6	-2
	6-7 м	0
	Больше 8	+2
6. Изолированность комнат	Смежные	-1
	Смежно-изолированные	0
	Изолированные	+1
7. Балкон	Балкон	+1
	Без балкона	-1
	Лоджия	+1
8. Телефон	Нет	До -1
9. Пол	Доски	-1,5
	Линолеум	0
	Паркет	0
	Доска паркетная	+2
10. Состояние квартиры	Запушена	-2
	Хорошее	0
	Дорогой ремонт	+7
11. Мусоропровод	Отсутствует	-1,5
	На лестнице	0
	В квартире	0
12. Санузел	Раздельный	+0,5
	Совмещенный	-0 5
13. Окна	Двор	+25
	Двор, улица	0
	Улица	-2
14. Экология района		До -12

Источник: Хамин Д., Юрков Д. “Рынок недвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь, № 3, 2005 г.

Таким образом, и в аспектах оценки рынка жилья и жилищных объектов произошли существенные изменения. В Республике Казахстан появились новые нормативные акты, регулирующие куплю и продажу объектов жилья. И вопросы оценки стали играть в этой связи ключевую роль. Для АО «БЦК» банк оценку проводят в основном такие оценочные фирмы как ТОО «Азия-Риэлти», ТОО «Ксена - Инвестмент» и другие. Хотя, заемщик может выбрать свое предприятие, оказывающее услуги по оценке жилья.

Пока не принят закон об оценочной деятельности необходимо, чтобы указанному требованию о необходимом образовательном цензе отвечало весьма ограниченное число практикующих оценщиков, поскольку они прошли обучение в основном по краткосрочным программам (их объем по базовым курсам подготовки находится в пределах ста учебных часов) и к тому же обучались не в вузах.

Итак, в данном случае повсеместно имеет место профессиональная подготовка оценщиков с целью ускоренного приобретения обучающимся знаний, необходимых для выполнения определенной работы, связанной с оценочной деятельностью. Здесь очень важно отметить, что такого рода профессиональная подготовка не сопровождается повышением образовательного уровня обучающегося. Поскольку под получением гражданином (обучающимся) образования понимается достижение и подтверждение им определенного образовательного ценза, которое удостоверяется соответствующим документом.

Требования к квалификации оценщика должны содержатся в Квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и других служащих. В соответствии с ним они для разных категорий оценщиков установлены следующие:

1) оценщик I категории: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 5 лет;

2) оценщик II категории: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее 2--3 лет;

3) оценщик: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы по специальности.

Приведение в отчете сведений об использовании стандарта для определения соответствующего вида стоимости предмета ипотеки, например, залоговой стоимости имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита или ликвидационной стоимости имущества ~ стоимость имущества при его вынужденной продаже, является очень важным условием, которому во многих случаях, особенно потребителями оценочных услуг (заказчиками), не придается должного значения. Хотя их значимость красноречиво иллюстрируется следующей законодательной нормой: «Стандарты, оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РК в соответствии с законодательством РК.

Практика показывает, что сами тексты отчетов об оценке и различного рода оценочные экспертизы при декларировании в них уважения и соблюдения норм права, Международных стандартов оценки, стандартов оценки профессиональных общественных объединений оценщиков и требований Кодекса профессиональной этики оценщиков, по существу, не содержат аргументированных обоснований по их использованию при проведении оценки данного предмета ипотеки. Игнорирование требований, содержащихся в стандартах (правилах) оценки, приводит к тому, что результаты оценки подвергаются обоснованному сомнению заказчиками и они вынуждены обращаться за подтверждением данных в отчетах к другим более квалифицированным и компетентным оценщикам, неоправданно тратя на это силы, время и дополнительные средства.

Залогодержателям и залогодателям целесообразно иметь в виду, что по части стандартизации своей деятельности оценщики являются самой продвинутой категорией специалистов, работающих на рынке недвижимости. В числе одной из первых задач казахстанского общества оценщиков была разработка профессиональных стандартов оценки. В июне 2003 г. в Госстандарте РК обществом была зарегистрирована Система стандартизации, включающая 20 стандартов, которые определяют методологию услуг по оценке имущества и проведение сертификации услуг. Разработка указанных отечественных стандартов велась на основе материалов практики оценки различных видов имущества в РК и в соответствии с международными стандартами.

Таким образом, с 1 января 2004 г. впервые начали действовать следующие государственные стандарты РК:

1. Единая система оценки имущества. Основные положения.

2. Единая система оценки имущества. Термины и определения.

Наличие такого рода документов должно в итоге привести к тому, что из отчетов об оценке наконец исчезнет, например, неверная либо неточная трактовка терминов и определений, принятых как в оценочной деятельности, так и в юридической и экономической практике. Таким образом, необходимо принять закон.

Не менее существенным является и то, что далеко не в полной мере соблюдаются требования нормативных документов по регулированию оценочной деятельности, приним...