Ипотека как наиболее перспективный вид потребительского кредитования

Когда заложенное имущество изымается ввиду того, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, или в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст.243 ГК РК), залог в отношении этого имущества прекращается.

Залогодержатель может передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил передачи прав кредитора путем уступки требования (цессии) - при уступке прав требования кредитором другому лицу по основному обязательству (ст.382-390 ГК РК). С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (ст.356 ГК РК).

При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме этого, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности. Таким образом, банк при рассмотрении вопроса о предмете залога должен учитывать в первую очередь ценность данного имущества для заемщика. В первую очередь - это должен быть стимул для погашения кредита, а во вторую - возможность для банка удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.

Следует отметить, что залоговый кредитор обладает преимущественными правами по удовлетворению требований за счет заложенного имущества, нежели другие кредиторы. Как известно, залогу присуще наиболее характерное свойство вещных прав - право следования. Это означает, что право как бы следует за вещью и где бы и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет им являться до момента прекращения основного обязательства. В этом смысле заложенное имущество является обремененным залогом до исполнения основного обязательства.

В статье 353 Гражданского кодекса указанный принцип следования получил дальнейшее развитие, в результате чего при любой форме перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залогового кредита сохраняется, поскольку оно закреплено не в личности залогодержателя, а в заложенном имуществе. Исключение возможно в отношении конкретного объема прав и обязанностей по взаимному соглашению нового залогодателя и залогового кредитора.

Залог порождает два вида правоотношений: между залогодателем и залогодержателем и между залогодержателем и вещью. С одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - jura in re aliena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства.

Залог возникает в силу договора или закона и сам по себе существовать не может, поскольку им обеспечивается только действительное требование, вытекающее, в частности, из кредитного и иных договоров. Таким образом, залоговые обязательства являются дополнительными по отношению к основному обязательству.

В действующем законе (ст. 334 ГК РК) конструкция залога состоит в том, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства получает не предмет залога, а право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, которое, естественно, может быть реализовано. Однако предварительно необходимо в судебном порядке обратить взыскание на заложенное имущество. Таким образом, проходит достаточно много времени, в результате чего у кредитора из-за изъятия из оборота заемных средств по основному обязательству возникают дополнительные убытки и в целом залог теряет свое истинное предназначение.

У сторон залоговых правоотношений должен быть выбор в порядке реализации заложенного имущества. Порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, мог быть предусмотрен в договоре залога. В этом смысле порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, определенный условиями договора залога, может признаваться судами в качестве обоснованного.

Выделяя преимущества залога как способа обеспечения банковских кредитных обязательств и отмечая его особое значение при реализации прав и интересов сторон, следует отметить, что институт реализации заложенного имущества должен иметь более широкие возможности реализации этого имущества и не ограничиваться лишь продажей имущества с торгов.

Несмотря на все свои преимущества, залог имеет и существенные недостатки.

1. Он не дает кредитору в большинстве случаев уверенности в быстром и полном удовлетворении своих требований, поскольку обращение взыскания на предмет залога осуществляется чаще всего по решению суда. Затем следует процедура реализации, что требует значительных средств и времени.

2. Поскольку неплательщиками кредитов обычно выступают организации, зарегистрированные в качестве недоимщиков по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, при недостаточности денежных средств на их текущих и расчетных счетах удовлетворение предъявленных к должнику требований осуществляется в очередности, определяемой ст.855 ГК РК.

3. Нередко одно и то же имущество передается в залог неоднократно, и каждый последующий кредитор-залогодержатель не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге, что отрицательно сказывается на погашении долга банком (перед последующими залогодержателями).

4. Зачастую предметом залога являются неликвидные товары в обороте, которые с изменением конъюнктуры рынка не всегда продаются либо продаются с убытком организациями-должниками, что приводит к несвоевременному возврату кредита или вовсе к его непогашению.

Предметом заклада могут быть облигации, акции, сертификаты, векселя и другие ценные бумаги в форме абсолютных документов, котирующиеся на фондовых биржах или выпущенных эмитентами, финансовая солидность и надежность которых не вызывает сомнений.

Эти ценные бумаги должны принадлежать заемщику на праве собственности. Только в этом случае, в соответствии с действующим законодательством РК, ценные бумаги могут быть отчуждены в пользу банка, в случае неисполнения заемщиком обязательств.

Не рекомендуется принимать в заклад ценные бумаги, выпущенные самим заемщиком (залогодателем). На передаваемые заемщиком ценные бумаги право собственности не должно оспариваться, они не должны находиться под арестом и третьи лица не должны иметь на них никаких прав, как на момент получения кредита, так и до полного выполнения всех обязательств по кредитному договору.

Оценка бумаг производится и фиксируется в договоре заклада. Для получения кредита заемщик заключает кредитный договор, в котором определяются условия выдачи и погашения кредита, взаимные обязательства, ответственность каждой из сторон и принимаемые гарантии. Одновременно, заключается договор заклада ценных бумаг, принадлежащих заемщику.

В случае пролонгации кредитного договора одновременно пролонгируется договор заклада ценных бумаг, срок действия которого определен сроком полного погашения задолженности по кредиту, включая проценты за его пользование и неустойки.

Заложенные ценные бумаги передаются заемщиком на хранение банку. Возврат заемщику с хранения принятых от него в заклад ценных бумаг производится банком только после полного погашения задолженности по кредиту, процентов за его использование и неустойки (штрафы, пени). Частичная выдача ценных бумаг не допускается.

Если на период заклада ценных бумаг приходится срок получения дохода по ним, то порядок получения и использования дохода по заложенным ценным бумагам определяется договором о закладе ценных бумаг, где может быть предусмотрено, что банк засчитывает эти доходы в счет погашения процентов по кредиту и (или) самого кредита, обеспеченного закладом. Банк несет ответственность перед заемщиками за целостность и сохранность ценных бумаг, принятых в заклад. В случае невыполнения заемщиком обязательств в установленные сроки банк вправе обратить взыскание на предмет заклада.

Если денежные средства, полученные при реализации заклада, превышают размер обязательств заемщика, то разница возвращается заемщику.

Для получения кредита заемщик кроме документов, определенных положением о кредитовании, представляет банку на рассмотрение ценные бумаги, под заклад которых он желает получить кредит. Банк проверяет их подлинность и платежеспособность. По именным ценным бумагам убеждается, что заемщик является их владельцем.

Передаваемые для проведения анализа ценные бумаги оцениваются по номиналу.

В случае выявления негативной информации об обращении на фондовом рынке принятых в заклад ценных бумаг (снижение котировок, ликвидности и т.д.), отдел ценных бумаг незамедлительно ставит в известность служебной запиской отдел кредитования для анализа сложившейся ситуации и вынесения, в случае необходимости, рассмотрения этого вопроса на кредитный комитет банка.

Перед выдачей кредита под ценные бумаги банк должен принять во внимание ряд факторов:

- качество закладываемых ценных бумаг (т.е. подлинность и платежеспособность);

- возможность реализации ценных бумаг на вторичном рынке как объектов залога (например, по условиям выпуска не подлежат реализации на фондовой бирже ценные бумаги паевых обществ;)

- платежеспособность банка, фирмы, и других органов, выпустивших ценные бумаги (чем выше их репутация или чем стабильнее выплачиваемый по ценным бумагам доход, тем устойчивее курс ценных бумаг и выше их реализуемость);

- наличие у ценных бумаг рыночной стоимости, т.е. их котировки на фондовой бирже.

При положительном решении вопроса о выдаче кредита составляется кредитный договор и договор о залоге. Заклад именных ценных бумаг оформляется на предъявителя - актом приемки - передачи. Если ценные бумаги, под которые выдается кредит, принимаются банком на хранение и на управление, то между заемщиком и банком заключается и договор на оказание трастовых услуг.

Размер кредита, выдаваемого под залог ценных бумаг, устанавливается в определенном проценте от их залоговой стоимости. Этот процент определяется степенью риска для банка по каждой ценной бумаге, выступающей в качестве обеспечения кредита.

Если в качестве заклада предоставляются ценные бумаги, не имеющие хождения и не имеющие рыночной котировки, заемщик (залогодатель) должен предоставить информацию о тех биржах или других котирующих организациях (с указанием номера лицензии Минфина РК на ведение биржевой деятельности с ценными бумагами), где котируются сдаваемые ценные бумаги, периоды, когда проводились торги этих ценных бумаг, объемы и цены сделок.

По векселям, депозитным и сберегательным сертификатам, облигациям на предъявителя и другим не котируемым ценным бумагам должна быть определена степень их ликвидности.

Если предметом заклада являются ценные бумаги, то необходимо, в соответствии с действующим законодательством, удостоверить факт заклада в реестре эмитента. В частности, по акциям, заемщик (залогодатель) должен представить банку копию залогового распоряжения и выписку из реестра акционеров, подтверждающую наличие зарегистрированного заклада.

Если в качестве заклада предоставляется депозитный сертификат или вексель, то в договоре заклада должно быть оговорено, что заемщик обязуется оформить передаточную надпись банку, если не будут выполнены условия полного погашения заемщиком задолженности по кредиту и причитающимся процентам в сроки, определенные договором.

В договоре заклада должно быть предусмотрено право банка самостоятельно, или по поручению залогодателя, реализовать заложенные заемщиком ценные бумаги и из суммы вырученных средств погасить долг по кредиту, причитающимся процентам и неустойкам, а также возместить расходы по взысканию задолженности.

При непогашении заемщиком задолженности по кредиту в установленный срок заложенные в обеспечение кредита ценные бумаги в установленном порядке переходят в собственность банка. Банк может эти бумаги оставить за собой либо продать их по действующему курсу и погасить кредит клиента.

В обеспечение кредита в качестве объекта залога заемщиком могут быть представлены различного рода ценные бумаги: акции, облигации, краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные сертификаты. Причем, к залогу принимаются как именные ценные бумаги, так и на предъявителя.

Существует два способа кредитования под обеспечение векселями: учет векселей и залог векселей.

Учет векселей - это покупка их банком, в результате чего они полностью переходят в его распоряжение, а вместе с ними и право требования платежа от векселедателей. Поскольку векселедержатель, предъявивший банку векселя к учету, получает немедленно по ним платеж, т.е. до истечения срока платежа по векселю, то для него фактически это означает получение кредита от банка. По этому учет векселей банками - это один из способов предоставления кредита. За такую операцию банк взимает процент, который называется учетным процентом, или дисконтом. Учетный процент удерживается банком из суммы векселя сразу же в момент его учета (покупки).

Его величина определяется по формуле

В х Т х П

С = ---------------- ,

100% х 360

где С - сумма дисконта;

В - сумма векселя;

Т - срок (в днях) до наступления платежа по векселю;

П - годовая учетная ставка процента.

Учет векселей осуществляется в разрезе векселедержателей и векселедателей по срокам наступления платежей. Для контроля за своевременным получением платежей по учетным векселям банк на каждое число составляет специальные ведомости в двух экземплярах, в которых заполняются данные по всем векселям, срочным на это число, с указанием порядкового номера векселя по книге их регистрации банком, наименование векселей, предъявителей и суммы каждого векселя. При получении платежа в ведомости делаются соответствующие отметки, а векселя возвращаются плательщику. Если платеж поступит досрочно, то плательщику уплачиваются проценты за время, оставшееся до срока платежа. При поступлении платежа позже указанного срока, банк взыскивает с плательщика пени за просрочку и расходы по протесту векселя, если он уже совершен. Лишь после этого вексель возвращается плательщику.

В практике работы зарубежных коммерческих банков одинаковое развитие получили и краткосрочные, и долгосрочные кредиты под ценные бумаги. Предоставление долгосрочных кредитов под ценные бумаги определяется наличием у банка ресурсов долгосрочного характера. Кроме того, они связаны со значительным риском, поскольку за время пользования кредитом рыночная цена принятых в обеспечение ценных бумаг может существенно измениться, и в случае непогашения кредита банк понесет убытки, связанные с падением рыночного курса ценных бумаг.

Последний рост фондового рынка сопровождался ростом денежной массы в США. При этом росло не собственно количество денег в экономике, а объем различного рода производных величин -- в частности, банковских кредитов. Условно говоря, процесс был следующим. Человек брал в банке кредит, покупал на эти деньги акции, дожидался роста их цены, брал под залог этих бумаг новый кредит, опять вкладывал эти средства в фондовый рынок и т. д. -- типичная пирамида. Теперь она рухнула -- обесценились залоги.

Все это сильно напоминает ситуацию в США накануне депрессии 1929-го или в Японии в начале 90-х. Там тоже банки кредитовали население под впоследствии обесценившиеся залоги (в обоих случаях это были земельные участки и недвижимость), вследствие чего потом испытали огромные финансовые сложности.»

Поэтому кредитные договоры часто включают множество дополнительных условий, защищающих право банка в случае изменения курса ценных бумаг.

Учитывая экономическую ситуацию в Казахстане, отсутствие развитого рынка ценных бумаг, инфляционные процессы, отечественные коммерческие банки не рискуют предоставлять долгосрочные кредиты под ценные бумаги. К тому же они страдают нехваткой для этих целей кредитных ресурсов долгосрочного характера. В связи с этим в настоящее время в практике работы коммерческих банков находят применение только краткосрочные кредиты под ценные бумаги.

Среди недостатков выделим также следующие: необходимость и трудоемкость проверки подлинности ценных бумаг и установление их собственника; в определенных случаях - необходимость регистрации факта залога бумаг в реестре эмитента; нестабильность рыночных цен на бумаги, как следствие - высокий риск потерь в стоимости залога; не все бумаги свободно обращаются на фондовом рынке (сложность реализации предмета залога).

К достоинствам данного вида залога можно отнести следующие: срок реализации (погашения) ценных бумаг превышает срок гашения кредита, предоставленного под их залог; бумаги хранятся в банке, выдавшем кредит; если бумаги приносят доход, то его можно, по договоренности сторон, использовать в счет уплаты процентов за пользование кредитом; в случае перехода предмета залога в собственность банка, бумаги можно оставить для инвестиционного портфеля банка.

2.2 Банковская гарантия

Банковская гарантия представляет собой письменное обязательство банка, иного кредитного учреждения или страховой компании, выдаваемое кредитору принципала (бенефициару) и заключающееся в уплате определенной денежной суммы в соответствии с ее условиями и по письменному требованию последнего (ст. 368 ГК РК).

Таким образом, при реализации норм о банковской гарантии в правоотношение вступают всегда три лица:

гарант, т.е. банк, иное кредитное учреждение или страховая организация, который и выдает гарантию;

принципал, т.е. лицо, по просьбе которого выдается гарантия;

и бенефициар, т.е. выгодоприобретатель, получающий указанную денежную сумму.

На практике часто встречаются случаи неверного определения юридической природы этого института. В частности, иногда неправильно определяют гарантию как правоотношение, возникшее из договора, т.е. как двустороннюю или многостороннюю сделку. На самом деле банковская гарантия представляет собой одностороннюю сделку, так как для ее совершения требуется волеизъявление одной стороны и она вступает в силу с момента ее выдачи, если в самой гарантии не предусмотрено иное (ст. 373 ГК РК).

Существенное отличие банковской гарантии от всех других способов обеспечения обязательств заключается в независимости гарантии от обязательства, которое она обеспечивает (ст. 370 ГК РК), т.е. в отсутствии акцессорного принципа. Что означает, если основное обязательство прекратится, будет признано недействительным или по нему истечет срок исковой давности, гарантия сохранит свое действие.

Несколько слов необходимо сказать в отношении формы банковской гарантии. Из статьи 368 ГК РК усматривается, что последняя должна оформляться в письменном виде. Однако в Кодексе отсутствует норма о ничтожности данной сделки вследствие несоблюдения простой письменной формы. Следовательно, руководствуясь ст. 162 ГК РК можно утверждать, что несоблюдение формы влечет за собой невозможность для сторон ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства.

Гарант несет обязательства по выданной им гарантии независимо от ответственности основного должника (принципала). Этим объясняется правило о безотзывности гарантии (ст. 371 ГК РК) и непередаваемости прав по банковской гарантии (запрет цессии). Однако необходимо иметь в виду, что гарант может изменить эти диспозитивные нормы закона, установив иное правило. В том случае, если должник (принципал) нарушает свои обязательства, кредитору (бенефициару) необходимо в письменном виде обратиться к гаранту с требованием об уплате соответствующей денежной суммы, указав при этом, в чем заключается нарушение обязательств, и приложив документы, поименованные в самой гарантии, представлением которых обусловлен платеж гаранта. Здесь важно отметить, что указание в требовании выгодоприобретатель на нарушение обеспеченного гарантией обязательства обязательно, однако при этом не требуется представления каких-либо доказательств такого нарушения. В то же время, если в числе документов, требуемых для предъявления в соответствии с условиями гарантии, присутствуют такие, которые по сути являются доказательствами нарушения обеспечиваемого обязательства, то их представление обязательно.

Важное значение имеет установление в гарантии срока ее действия (п. 2 ст. 374 ГК РК), так как с истечением срока возможность предъявления требований бенефициаром нейтрализуется правомочием гаранта по отказу в удовлетворении таких просроченных требований (п. 1 ст. 376 ГК РК).

При получении требования гарант обязан без промедления передать принципалу все полученные от бенефициара документы, включая само требование. Одновременно он должен рассмотреть требование бенефициара в разумный срок и с разумной заботливостью (ст. 375 ГК РК).

Если гарант при рассмотрении требования бенефициара придет к выводу, что требование или приложенные к нему документы не соответствуют условиям выданной гарантии либо пропущен срок, указанный в гарантии, он отказывает в удовлетворении требования и немедленно сообщает об этом бенефициару.

Банк принимает гарантии (поручительства) только от надежных, финансово устойчивых юридических и физических лиц. Поэтому он в предварительном порядке должен убедиться в их состоятельности как в финансовом плане, так и сточки зрения готовности выполнить свои обязательства при наступлении гарантийного случая. При этом необходим дифференцированный подход.

В рассматриваемом аспекте гарантии бывают двух видов: необеспеченные и обеспеченные. Первый вид означает, что гарантия (поручительство) данного лица принимается на основе доверия, поскольку связи с ним поддерживаются давно, а репутация у него безупречная. От всех остальных контрагентов необходимо требовать доказательств надежности и представления обеспечения. Они, в свою очередь, требуют индивидуального подхода: в отношении физических лиц можно воспользоваться данными об их имуществе и доходах. Методика определения платежеспособности предприятий банкам известна, есть свои известные методики определения финансового состояния банков, страховых компаний, фондов.

Если финансовое положение гаранта вызывает сомнения, банк должен потребовать обеспечения его гарантий залогом имущества. Что касается выяснения готовности гаранта выполнить при необходимости свое обязательство, то в этом плане практикуется использование двух средств: во-первых, сбор, по возможности, широкой и объективной информации о гаранте, во-вторых, предварительные встречи и беседы с ним, в ходе которых следует выяснить его условия и реальные намерения.

Одной из возможных форм обеспечения по кредитам является складское свидетельство. Складское свидетельство представляет собой ценную бумагу, подтверждающую факт хранения товара на складе. Пока он там находится, держатель ценных бумаг может им распоряжаться по своему усмотрению.

Складские свидетельства не являются ценной бумагой в обычном понимании, поэтому они не требуют регистрации проспекта эмиссии, предоставления отчетов о выпуске. Тем не менее, нa сегодня не подготовлены специальные нормативные акты, регулирующие порядок бухгалтерского учета и налогообложения сделок. Не установлен окончательный статус такого документа, как реестр товарного склада, с точки зрения легитимизации прав держателей складских свидетельств.

Именно вследствие пробелов законодательства сегодня нет возможности запускать складские свидетельства в обращение, с тем чтобы упростить оборот товара. Основным тормозом является отсутствие норм бухгалтерского учета ценных бумаг и товара для «крайних» участников цепочки. Неясным также остается вопрос налогообложения, в частности уплаты НДС, прибыли, налога на операции с ценными бумагами при многократном обращении складских свидетельств.

Значение складских свидетельств для казахстанского рынка ценных бумаг может быть весьма велико, поскольку их применение позволяет оперативно решать разнообразные финансовые задачи. В рамках существующего правового содержания складских и залоговых свидетельств можно найти самые различные точки приложения этих инструментов. Например, можно применить складские свидетельства для целей развязки неплатежей между предприятиями региона.

По соглашению между должником и кредитором последнему передается ценная бумага - складское свидетельство, оцененное по договоренности сторон в сумме, равной сумме прекращаемого денежного обязательства. Для этих целей годится простое складское свидетельство, двойное складское свидетельство, не разделенное на складскую и залоговую части, и складское свидетельство (часть двойного), отделенное от залогового.

Применение складских свидетельств в целях развязки цепочек неплатежей обладает некоторыми преимуществами по сравнению с применением векселей, которые, в частности, состоят в том, что:

во-первых, для векселя всегда существует опасность выйти из заранее спланированной схемы и быть востребованным деньгами, к чему бывает не готов плательщик по векселю;

во-вторых, аваль по векселю стоит значительно дороже, чем страховка имущества на товарном складе;

в-третьих, передача имущества на хранение не влечет перехода к складу права собственности на это имущество, ввиду чего складское свидетельство как обязательство склада не консолидирует в себе рисков, связанных с прочей хозяйственной деятельностью организации-хранителя, чего нельзя сказать о векселе и о плательщике по векселю;

в-четвертых, если векселя могут быть, как говорят, «необеспеченными», то для складского свидетельства такое исключено уже по природе этой ценной бумаги: выдача свидетельства возможна только в подтверждение принятия реального товара на хранение.

В принципе, посредством отступного может быть прекращена и просроченная задолженность по непогашенным кредитам банков.

Не следует забывать о складском свидетельстве как о еще одном способе продажи товара. Воплотив реальный товар в права на него, удостоверенные ценной бумагой, можно предложить этот «товар» на совершенно иных рынках, в среде иных участников, которые не имеют права покупать реальный товар -- в среде банков, страховых и инвестиционных компаний. Эти организации не вправе приобретать реальный товар, но вправе приобретать ценные бумаги (складские свидетельства). Именно в этой сфере (сфере ссудного капитала) сейчас и сосредоточена основная масса денежных средств в обращении, а в сфере промышленного капитала, напротив, наблюдается катастрофический дефицит денег. Сегодня получили распространение так называемые сделки РЕПО (сделка купли-продажи ценных бумаг с обязательством обратного выкупа их через некоторое время) со свидетельствами, заключаемые между коммерческими банками и производственными предприятиями. Итоговый экономический результат тот же самый, что и при банковском кредитовании: предприятие получает денежные ресурсы во временное пользование, но при этом применяется другой юридический инструментарий, что предоставляет значительно большую свободу творчества и для банка, и для предприятия, нуждающегося в деньгах. Преимущества этой схемы еще и в том, что на стороне «кредитора» может быть не только банк, но, в принципе, любое лицо, располагающее свободными деньгами.

Применение двойных складских свидетельств в технике банковского кредитования дает уникальную возможность формализовать такой способ обеспечения кредитов, как залог. Оно позволяет сделать его более гибким, единообразным, совершенным и, возможно, более дешевым. Организация залога с помощью складских свидетельств выглядит привлекательнее и несколько расширяет возможности для обоих контрагентов кредитного договора. Суть идеи применения складских свидетельств сводится к тому, что при предоставлении кредита обязанность заемщика обеспечивается залогом товаров, которые помещены на хранение под выданные двойные складские свидетельства, либо залогом самих складских свидетельств как ценных бумаг. В зависимости от этого залог удостоверяется либо залоговым свидетельством, отделенным от двойного свидетельства, либо в залог (заклад) передаются простые или двойные складские свидетельства как ценные бумаги. В последнем случае объект залогового права оказывается более ликвиден, чем обычный товар, поскольку ценные бумаги могут быть реализованы среди другого круга участников рынка.

Кредитование клиентов с применением складских свидетельств осуществляется намного проще, чем обычно. Отпадает необходимость в открытии счета кредита, составлении технико-экономического обоснования и т. д. Кроме того, упрощается и процедура пролонгации. Клиент может выкупить одно складское свидетельство и вновь открыть следующее (под тот же товар).

В случае невозврата кредита товар переходит в собственность банка, причем по низкой цене (она определяется в момент оформления сделки независимыми экспертами). Склад реализует товары по поручению клиента. Вся процедура занимает намного меньше времени, чем продажа залогового имущества при обычном кредитовании, так как по данной схеме товар не выступает в качестве залога.

Операции по предоставлению кредитов характеризуются высоким риском невозврата кредитов, что вызывает потребность в разработке системы управления кредитными рисками. Данная система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения кредита (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операции, под которую выдается кредит, получение ликвидного залога и т. д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К одним из них можно отнести заключение договоров страхования.

Право на получение страхового возмещения у залогодержателя (банка) возникает при наличии двух фактов: с одной стороны, полного или частичного невозврата полученного кредита, а с другой -- гибели или повреждения заложенного имущества в результате наступления страхового случая в период действия договора страхования. В случае же погашения заемщиком кредита, под который давался залог, страховое возмещение, если произойдет страховой случай, выплачивается собственнику имущества.

При выдаче кредитов индивидуальным предпринимателям или иным физическим лицам в качестве их обеспечения могут быть заключены договоры страхования жизни и здоровья заемщика. Такое страхование принято называть кредитным страхованием жизни. Выгодоприобретателем по нему является банк-кредитор. Договор заключается на срок до полного погашения кредита. Первоначальная страховая сумма соответствует размеру выданного кредита вместе с процентами за пользование им. По мере возврата кредита величина страховой суммы уменьшается таким образом, чтобы в любой момент она равнялась величине долга, числящегося за застрахованным. Это удобно как заемщику (поскольку величина уплачиваемых им страховых взносов оказывается меньшей, чем при традиционном страховании на случай смерти), так и страховщику (так как с каждым периодом погашения кредита величина его обязательств уменьшается). В случае же смерти застрахованного или утраты им трудоспособности страховая выплата обеспечивает банку погашение долга.

Разновидностью данного страхования является страхование жизни и здоровья владельцев пластиковых карточек. Застрахованными по данному виду могут являться держатели кредитных карт или карт, по которым возможен овердрафт. Страховая сумма устанавливается в размере максимальной величины кредита или овердрафта. Страховым случаем является смерть застрахованного или утрата им источника дохода вследствие нетрудоспособности. При этом страховщик выплачивает банку страховое обеспечение в размере невозвращенного кредита.

Наконец, при предоставлении кредитов под поставки продукции, банки могут требовать у заемщиков заключения ими договоров страхования коммерческих кредитов, которые могут быть использованы в качестве обеспечения кредитоспособности заемщика. По договору такого страхования страховщик обязуется выплатить страховое возмещение в случае неоплаты клиентами страхователя поставленной им продукции.

Наличие договора страхования коммерческих кредитов повышает возможности для страхователей по получению банковских кредитов, так как в этом случае снижается риск невозврата заемщиком выданного банком кредита. При этом договор может быть заключен в пользу банка, выдавшего кредит под застрахованные поставки.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20--30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи -- бонификация.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки.

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг--долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На казахстанском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в Казахстане отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг--ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества.

В силу своей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние года его доля удвоилась (в 2007 г доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а так же системы регулирования.

Среди участников рынка ипотечных облигаций выделяют институты, выполняющие функции:

- организаторов ипотечного кредитования

- инвесторов

- посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита

- посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов

Секьюритизацию ипотеки--процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги.

В настоящее время в США секьюритизированно более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов.

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (приложение1, табл. 2).

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства -- около 3%, ценные бумаги -- 0,5% и прочие -- 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Ипотечный кредит выдается наличными, а продажа закладных -- производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ -- 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10--25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.

Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10--20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговым операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры.

2.3 Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире

Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования.

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Рисунок 2 Система стройсбережений

Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в Казахстане в настоящее время представляются достаточно реальными. Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

Рисунок 3 Финансирование через срочные вклады и срочные займы

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через срочные вклады (Великобритания -- строите общества, США -- ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный метод привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов.

Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

Рисунок 4 Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов

Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.

4. Регистр покрытия.

Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограничено законодательством; исключены операции с повышенным риском.

...