Ипотека как наиболее перспективный вид потребительского кредитования

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствии с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков); политика процентных ставок; внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

Рисунок 5 Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных)

Данный метод был впервые применен в США, где и является в настоящее время доминирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии. Механизм секьюритизацию предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.

Данной организацией проводится так называемое укрепление кредита--дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов -- ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Для повышения надежности данных ценных бумаг институтами, управляющими потоками платежей в счет погашения ипотечных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизацию страховых компаний, которые в случае невыполнения заемщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секьюритизацию активное участие принимает государство.

В последнее время в Казахстане предпринимаются попытки развития ипотечных программ. Основной проблемой, вызывающей трудности при осуществлении ипотечных программ, в настоящее время является отсутствие реальных возможностей формирования собственных средств агентств за счет государственных ресурсов (в условиях бюджетного дефицита), а также сложность получения зарубежных кредитов.

Августовский кризис привел к существенному ухудшению социально-экономической ситуации в Казахстане, что, несомненно, затормозит практическую реализацию программ развития ипотечного кредитования в Казахстане. Но, как показывает изучение и анализ опыта развитых стран, в частности США и Германии, возможности формирования системы ипотечного кредитования существуют и в кризисных условиях.

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане

3.1 Процесс предоставления кредита

На практике порядок рассмотрения и принятия решения о выдаче кредитов, контроля за исполнением условий кредитного договора и договоров на обеспечение, изменение первоначальных условий и порядок погашения кредита является процессом, состоящим из следующих этапов:

1 Этап: Интервью с потенциальным заемщиком;

2 Этап: Комплексная оценка заявки на кредит, определение платы за пользование кредитом;

3 Этап: Принятие решения о выдаче кредита;

4 Этап: Подготовка и заключение кредитного договора;

5 Этап: Процесс выдачи кредита;

6 Этап: Контроль за выполнением условий кредитного договора и договора на обеспечение.

7 Этап: Процедура погашения кредита.

При первом обращении заемщика с ходатайством о предоставлении кредита, интервью с заемщиком с целью определения возможности предоставления кредита проводит начальник Кредитного управления или сотрудник Отдела управления рисковыми операциями. В ходе интервью необходимо получить информацию об организации, о кредитной сделке. В частности:

а) информация об организации:

дата регистрации; форма собственности; состав учредителей; размер объявленного и оплаченного уставного капитала; финансовое состояние и наличие имущества; в каком (-их) банке (-ах) открыты счета у организации; имеются ли в обороте организации кредиты других банков; зависимость от государственных субсидий; наличие споров, рассмотренных или рассматриваемых в арбитражном суде; ассортимент выпускаемой продукции; обеспечение продукции сбытом и география поставок; форма расчетов, предусмотренная договорами с контрагентами;

б) информация о кредитной сделке:

цель и сумма кредита; срок кредита; источник погашения кредита и процентов; вид, стоимость предлагаемого обеспечения, условия хранения и место нахождения; доля собственных средств в кредитуемом мероприятии.

На основании информации, полученной в ходе интервью, есть возможность составить мнение о руководителе предприятия по следующим критериям:

репутация руководителя, его взаимоотношения с банками, опыт работы; компетентность руководителя в области финансового состояния организации и ее места на рынке услуг; имущественное и семейное положение; достаточно ли убедителен руководитель при изложении планов и проектов сотрудничества с банком.

В случае, если условия испрашиваемого кредита не противоречат Кредитной политике банка, заемщик указывает реальные источники погашения кредита и наличие обеспечения. Кредитный инспектор передает клиенту Перечень документов, предоставляемых для получения кредита, консультирует и проверяет правильность заполнения документов.

Если в ходе интервью не получены удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, или предложение клиента расходится с принципами и установками политики, которую проводит банк в области кредитных операций, то просьбу о выдаче кредита следует отклонить с аргументированным объяснением причин, по которым кредит не может быть предоставлен. Данный отказ осуществляется в устной форме начальником Кредитного управления.

На втором этапе, в работе над комплектом представленных заемщиком документов в обязательном порядке участвуют

(в пределах своей компетенции):

кредитный инспектор;

юрисконсульт;

сотрудник отдела управления рисками.

Только при наличии полного пакета документов, необходимого для рассмотрения вопроса о предоставлении кредита, специалисты банка готовят заключение. В случае непредставления каких-либо документов, клиенту выдается дополнительный перечень документов, которые должны быть представлены в банк. При обращении клиента в банк с кредитной заявкой, в обязательном порядке сотрудники банка производят предварительную проверку заемщика с выездом на место, о чём составляется акт проверки. Он подписывается уполномоченными лицами со стороны заемщика и лицами, осуществляющими проверку со стороны банка.

В ходе проверки заемщика необходимо:

составить представление о составе и состоянии имущества организации (зданий; сооружений; оборудования; ТМЦ), в том числе о наличии, составе, сохранности и условиях хранения передаваемого в залог имущества;

изучить состояние и организацию бухгалтерского и складского учета;

провести проверку данных, предоставленных заемщиком в бизнес-плане;

проверить книгу залога, которая должна содержать данные об условиях залога имущества и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенного имущества, включая их переработку.

На этом этапе кредитный инспектор:

а) получает полный пакет документов в соответствии с утвержденным перечнем непосредственно от представителя организации-заемщика, удостоверяя личность руководителя и главного бухгалтера по паспортным данным и по учредительным документам;

б) направляет:

- заявку в отдел управления рисковыми операциями для составления заключения о благонадежности клиента;

- передает учредительные документы клиента, документы по кредитной сделке, обеспечению и т.п. юрисконсульту для составления заключения;

в) проводит экономический анализ, пользуясь имеющейся информацией, а именно:

материалами, полученными непосредственно от клиента;

материалами, имеющимися в архиве банка и в базах данных;

информацией, полученной из других источников.

Факторы, которые могут быть использованы при оценке финансового положения, разделяются на две основные категории и представлены в таблице:

Таблица 2

Факторы, используемые при оценке финансового положения заемщика

объективные факторы	субъективные факторы
В их основе - финансовая отчетность заемщика, отражающая состояние балансовых показателей и кредитоспособности заемщика: коэффициент быстрой ликвидности; коэффициент покрытия; коэффициент оборачиваемости оборотных активов; коэффициент финансовой независимости; коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами; (f) коэффициент рентабельности реализованной продукции.	В их основе - знание банком организации-заемщика, ее деятельности: кредитная история клиента; состояние бухгалтерского учета; бюджет клиента, рассчитанный за последние три месяца; текущие и долгосрочные планы и перспективы заемщика; техническое оснащение и его состояние (степень амортизации основного оборудования); наличие права собственности или аренды складских помещений; наличие квалифицированного персонала, квалификация руководства; (h) отношения с другими банками, фискальными органами.

Расчет вышеназванных финансовых показателей и анализ кредитоспособности клиента производится на основе внутрибанковских методических рекомендаций по порядку определения кредитоспособности заемщиков. На основании произведенного анализа делается вывод о реальном финансовом положении заемщика с точки зрения его способности возвратить кредит в планируемые сроки.

Производится оценка кредитуемого проекта:

цель кредита (подтверждение испрашиваемого кредита соответствующими документами (контракты, договоры поставки, и т.п.);

сумма кредита (обоснованность предоставленной кредитной заявки в отношении суммы испрашиваемого кредита, оценка степени участия собственных средств клиента в финансировании данной сделки, сопоставление суммы кредита с оборотами по счетам потенциального заемщика);

определение реального источника погашения кредита (наличие договоров на реализацию выпускаемой продукции (товаров, работ, услуг) на весь период кредитования, иных поступлений средств на счета заемщика в период кредитования);

анализ предоставленного заемщиком бизнес-плана (соответствие сроков погашения кредита и процентов по нему, предложенных клиентом, его реальным возможностям, достоверность указанных данных, их сопоставление с данными за предыдущие периоды);

Оценка предлагаемого обеспечения

Кредитный инспектор

1) проводит комплексную оценку кредитного риска по данному кредиту и по результатам анализа составляет заключение о целесообразности кредитования предлагаемого мероприятия. Это заключение проверяет и подписывает начальник Кредитного отдела. и согласовывает его с начальником Кредитного управления. В случае несогласия с заключением кредитного инспектора начальник отдела либо начальник управления составляют отдельное заключение, которое прикладывается к заключению кредитного инспектора.

2) формирует листы согласования членов Кредитного Комитета банка для включения вопроса о предоставлении кредита в повестку дня заседания комитета.

3) формирует кредитное досье заемщика. Оно хранится в кредитном отделе в течение срока действия кредита, затем передается в архив банка для хранения в установленном порядке.

Параллельно с кредитным отделом, работают в юридическом отделе и в отделе управления рисками. Юрисконсульт после получения от кредитного отдела оригиналов представленных заемщиком документов:

а) проводит правовую экспертизу кредитного проекта и анализ на соответствие требованиям закона следующих документов:

учредительных (юридическое дело); подтверждающих полномочия должностных лиц организации-заемщика в части подписания договоров и распоряжения имуществом предприятия; договоров, связанных с кредитуемым проектом; в случае необходимости - документов, характеризующих финансово-экономическое положение заемщика, наличие у него собственного имущества, складских, производственных и офисных помещений, договоров аренды помещений; иных, с учетом конкретного заемщика и кредитного проекта; проектов кредитных договоров и договоров на обеспечение;

б) по результатам анализа составляет соответствующее заключение;

в) в случае необходимости, дает устные консультации кредитному инспектору и участвует в деловых встречах с заемщиком.

Сотрудники отдела управления рисками:

а) проверяют благонадежность потенциального заемщика;

б) составляют свое заключение о целесообразности предоставления кредита или ставят визу на заключении кредитного инспектора. Виза на заключении означает отсутствие возражений по кредитованию данного клиента;

в) на основании проведенных проверок и проведенного анализа, совместно с кредитным отделом, определяют величину процентной ставки по кредиту.

В отдельных случаях заемщик уплачивает банку комиссионное вознаграждение за услуги по кредитованию, размер и порядок уплаты которого определяется тарифами комиссионного вознаграждения, действующими в банке. При этом договор на обслуживание ссудного счета между банком и заемщиком заключается в обязательном порядке одновременно с заключением кредитного договора.

Этап принятия решения о выдаче кредита начинается с выявления свободных кредитных ресурсов. Далее, на основании заключений специалистов (кредитного инспектора, юрисконсульта) и виз или заключений сотрудников отдела управления рисками, готовится повестка для заседания Кредитного комитета банка. Основанием для предоставления кредита является положительное решение Кредитного комитета банка.

В случае принятия отрицательного решения о выдаче кредита начальник Кредитного управления уведомляет (как правило, в устной форме) об этом клиента с обоснованием причин отказа. Передача клиенту заключений специалистов банка, принимающих участие в рассмотрении кредитной заявки, запрещается.

Документы, представленные клиентом для рассмотрения кредитной заявки, могут быть возвращены по его просьбе. Документы, созданные в процессе рассмотрения вопроса о выдаче кредита и копии документов, представленных заемщиком хранятся в кредитном досье в кредитном отделе или в архиве банка. С момента принятия положительного решения Кредитного комитета банка о предоставлении кредита начинается четвертый этап - этап подготовки и заключения кредитного и всех связанных с ним договоров.

Кредитный договор должен содержать основные условия выдачи кредита: цель, сроки, размер, процентную ставку, порядок погашения кредита и процентов по нему, виды обеспечения, объём информации, предоставляемой заемщиком в ходе исполнения кредитного договора, права, обязанности и ответственность сторон.

Договор по обеспечению кредита должен содержать указание на форму и вид обеспечения, его состав, стоимость, место нахождения, обязанности и ответственность сторон, а также условия, признанные существенными в соответствии с действующим законодательством (рассмотрены во второй главе данной работы).

После окончания оформления кредитного и всех связанных с ним договоров, кредитный инспектор приглашает в банк лиц, уполномоченных подписать эти документы со стороны заемщика. После подписания заемщиком, кредитный договор и все, связанные с ним договоры, подписываются от имени банка.

После исполнения заемщиком обязательств по кредитным договорам и истечения срока хранения документов в кредитном отделе, оригиналы документов приобщаются к кредитному досье и передаются в архив банка. Выдача кредита осуществляется на основании распоряжения кредитного отдела единовременно или траншами (кредитная линия) с отражением задолженности на отдельном ссудном счете.

Кредитный инспектор готовит и передает в Учетно-операционный отдел:

распоряжение на открытие балансовых (ссудного счета, счета резерва) и внебалансовых (принятое обеспечение) счетов ( рис. № 6);

распоряжения о постановке на учет обеспечения, принятого в залог (оприходуется на внебалансовых счета № 91303 - 91308 - в зависимости от вида) (рис. № 7);

распоряжение о постановке на учет лимита кредитной линии в случае предоставления заемщику кредита в виде кредитной линии ( рис. № 8);

Рис 6 Динамика доходов банка

Рис. 7 Динамика доходов по кредитам в общей сумме доходов банка

Рис. 8. Доля предоставленных кредитов в общей сумме активов

3.2 Понятия кредитного мониторинга

С момента выдачи кредита начинается этап контроля или мониторинга.

Понятие кредитного мониторинга включает в себя систему наблюдения за погашением кредитов, разработку и принятие мер, обеспечивающих решение этой задачи.

Кредитный мониторинг основан на нескольких главных принципах.

1. Необходимость периодической проверки (каждые 30, 60 или 90 дней) всех видов кредитов.

2. Тщательная разработка этапов кредитного контроля с тем, чтобы обеспечить проверку всех важнейших условий по каждому кредиту, в том числе:

соответствие фактических платежей по кредиту расчетным;

качество и состояние обеспечения по кредиту;

полноту соответствующей документации, возможность получить в свое распоряжение обеспечение и юридическое право предпринимать при необходимости судебные действия в отношении заемщика;

оценку изменений финансового положения и прогнозы относительно увеличения или сокращения потребностей заемщика в сумме кредита;

Оценку соответствия выданного кредита кредитной политике банка и стандартам, разработанным контролерами со стороны регулирующих органов в отношении кредитного портфеля банка. Наиболее частая проверка проблемных кредитов, увеличение частоты проверок по мере роста проблем, связанных с конкретным кредитом. Более частые проверки кредитов в условиях экономического спада или появления значительных проблем в тех отраслях, в которые банк вложил значительную часть своих ресурсов (например, заметное изменение налогового или экспортно-импортного законодательства; появление новых конкурентов или изменение технологий, требующее использования новых методов производства и реализации продукции).

Важным элементом кредитного мониторинга является внутренний аудит кредитных операций. Такая проверка осуществляется (как негласно, так и открыто) отделом, подведомственным внутреннему аудитору банка. Аудитор находится в непосредственном административном подчинении руководителя банка либо лица, его замещающего.

Аудиторская проверка имеет целью определить:

состояние остатков средств на банковских счетах по просроченным кредитам;

реальную ситуацию с обеспечением возвратности кредитов и сокращением кредитного риска;

положение с организацией кредитного процесса: соответствие практики выдачи и погашения кредитов требованиям Кредитной политики банка; правильность отражения всех кредитов в учетных документах, особенно по пролонгированным и просроченным; состояние резервов под возможные потери по кредитам.

Аудитор проверяет правильность оформления и ведения кредитного досье.

в отчетах о результатах аудиторской проверки делаются выводы относительно:

общего состояния предоставления кредитов и их погашения;

основных причин кредитных неплатежей (в результате недостаточной квалификации сотрудников, занятых этими проблемами или практики выдачи кредитов вне установленной процедуры -- по указанию руководства банка);

положения со списанием безнадежных кредитов;

состояния фондов для покрытия задолженности по кредитам;

порядка ведения кредитной отчетности и другой документации, в том числе кредитного досье.

Отчет должен содержать рекомендации относительно финансовых, кадрово-организационных и других мер по решению проблемы погашения кредитов. Он предоставляется руководителю и Совету Директоров банка.

Проверка кредитов необходима для осуществления разумной программы банковского кредитования, а так же для выявления ошибок и недостатков. Она помогает руководству банка не только быстрее выявлять проблемные кредиты, но и постоянно контролировать соответствие Кредитной политики банка действиям уполномоченных сотрудников Кредитного управления (отдела). Кредитный контроль помогает также руководителю и Совету директоров банка в оценке совокупного риска и осуществлении соответствующих превентивных мероприятий по укреплению финансовой устойчивости банка.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговым операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры.

При целевом кредитовании кредитный инспектор вправе требовать от заемщика предоставления платежных документов с направлением платежа, соответствующего целям, указанным в кредитном договоре, визирует их в случае соответствия, проверяет состояние расчетного счета заемщика. После осуществления выдачи кредита приобщает копии расчетных документов с отметкой об оплате, полученные в Учетно-операционном отделе, в кредитное досье.

В случае выдачи кредита на осуществление предварительной оплаты, в соответствии со сроками, указанными в кредитуемом договоре, проверяется целевое использование кредита с выходом на место. При этом заемщик предоставляет в банк документы, подтверждающие факт получения ценностей, оплаченных за счет кредита. По факту неполучения оплаченных ценностей в указанные в кредитуемом договоре сроки кредитным инспектором составляется справка, в которой анализируется сложившаяся ситуация и определяются дальнейшие перспективы кредитных взаимоотношений с заемщиком. По факту установления нецелевого использования средств (как в ходе проверки с выходом на место, так и в ходе проверки платежных документов в банке) составляется соответствующий акт, на основании которого применяются санкции, предусмотренные условиями кредитного договора.

Кредитный инспектор осуществляет контроль за выполнением условий договоров по обеспечению, в том числе при предоставлении в обеспечение кредита:

гарантий, векселей банков - ежеквартально проверяет по данным получаемой бухгалтерской отчетности финансовое состояние банков;

поручительств, векселей организации - регулярно (ежеквартально) проверяет финансовое состояние поручителя (векселедателя), при возникновении необходимости, осуществляет проверку с выездом на место. (В случае отказа поручителя/залогодателя векселя допустить сотрудников банка для осуществления указанных проверок, составляется акт, который передается заместителю Генерального директора банка для решения вопроса о дальнейших взаимоотношениях с заемщиком.)

ценных бумаг - ежемесячно, на основании информации о текущей рыночной стоимости ценных бумаг, предоставленной фондовым отделом, проверяет ликвидность и достаточность обеспечения.

залога товаров в обороте, основных средств:

а) ежемесячно, по данным бухгалтерской отчетности залогодателя, проверяет наличие обеспечения и его достаточность для покрытия суммы предоставленного кредита. Проверяет соответствие фактически имеющегося и переданного в залог имущества перечню заложенного имущества по договору о залоге.

б) регулярно проверяет наличие и правильность ведения книги залога.

Результаты проверки оформляются актом, составленным в 2-х экземплярах, который подписывается проверяющим и должностными лицами залогодателя, уполномоченными на такую проверку, в присутствии которых она проводилась. С актом обязательно должен быть ознакомлен руководитель предприя-тия (организации)-залогодателя, о чем делается соответствующая отметка, после чего акт предоставляется начальнику Кредитного отдела или управления.

При выявлении недостаточности залогового обеспечения, а также при установлении фактов его ненадлежащего хранения и/или ухудшения качества, заемщику и залогодателю предъявляется требование о приведении его в соответствие с условиями кредитного договора и договора о залоге. В случае отказа залогодателя и заемщика от приведения обеспечения в соответствие с условиями договоров, необеспеченная задолженность признается проблемной, и по ней проводится соответствующая работа.

На практике часто возникает необходимость в пересмотре условий договора о кредитовании. К примеру, перенос сроков погашения кредита (пролонгация) осуществляется на основании комплексного анализа причин, приведших к невозврата кредита в установленный срок; финансово-хозяйственного положения заемщика и перспектив погашения кредита.

Порядок предоставления и прохождения документов и принятие решения о пролонгации кредита, осуществляется в порядке, аналогичном процессу предоставления кредита. Решение об изменении срока погашения кредита принимается Кредитным комитетом банка. Изменение объема обеспечения на практике, как правило, осуществляется только в сторону увеличения. Изменение формы обеспечения, как правило, не применяется.

Пересмотр размера процентной ставки за пользование кредитом может быть осуществлен:

- банком в одностороннем порядке (согласно условиям договора):

в связи с изменением ставки рефинансирования НБ РК;

по решению органов управления банка вследствие изменения процентной политики банка;

при изменении класса кредитоспособности.

(В случае одностороннего изменения ставки процента за пользование кредитом, банк письменно сообщает об этом заемщику. Новая процентная ставка вводится с момента принятия банком решения о ее введении.)

- по договоренности сторон.

При внесении изменений в условия кредитного договора и договора на обеспечение следует учитывать возможность ухудшения в связи с этим группы риска предоставленного кредита.

Любые изменения и дополнения к кредитному договору и связанным с ним договорам, оформляются дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью соответствующего кредитного и иных договоров. Порядок заключения дополнительных соглашений аналогичен порядку предоставления кредита.

Заключительный этап - погашение кредита. Погашение кредита производится по наступлении срока платежа, определенного кредитным договором, как правило, на основании распоряжения кредитного отдела. Допускается так же и погашение кредита заемщиком своим платежным поручением. Уплата сумм начисленных процентов за пользование кредитом осуществляется, как правило, ежемесячно.

Погашение задолженности по кредиту и уплата процентов могут осуществляться:

единовременным погашением всей суммы задолженности;

поэтапным погашением задолженности по кредиту и процентам (в пределах общего срока кредитования, согласно условиям кредитного договора).

Заемщик имеет возможность произвести (с согласия банка) досрочное погашение кредита как полностью, так и частичными платежами. При этом в кредитный отдел должно быть предоставлено письмо-заявка на досрочное гашение кредита.

Задолженность по кредиту считается возвращенной своевременно, если она погашена полностью не позднее срока возврата кредита, определенного кредитным договором.

3.3 Основные проблемы ипотечного кредитования

По оценкам аналитиков, рынок ипотечного кредитования в Казахстане сегодня достаточно развит. Об этом говорит в первую очередь обилие компаний, предоставляющих населению услуги по ипотеке, и возможность выбора моделей кредитования. Кроме того, активное участие в данном рынке государственных организаций, таких, как Казахстанская ипотечная компания и Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов, делает ипотеку более доступной. Но тем не менее развитие рынка определяют коммерческие структуры [7раз].

В настоящее время существуют ряд проблем, которые необходимо решить для развития системы ипотечного кредитования:

1) установление реальных гарантий соблюдения договорных условий. Необходимо четко определить круг субъектов договорных отношений. Следует законодательно закрепить регламентацию категорий недвижимости с различным статусом собственности;

2) обеспечение разумной сбалансированности интересов участников ипотеки. Значительную роль здесь может сыграть государственное страхование ипотечного кредитования земли под залог, финансируемое из фондов, создаваемых за счет части поступлений от земельного налога;

3) необходимо избегать противоречивости, способствовать обеспечению системности законодательства о залоговом кредитовании недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье.

земле, налогах должны быть согласованы между собой и иметь единую цель: предоставить возможность заемщику финансировать покупку недвижимости, а кредитору получать прибыль;

4) ипотечное кредитование должно быть доступно широким массам населения - рядовым потребителям.

Становление и развитие в современном Казахстане системы ипотечного кредитования неразрывно связаны с созданием элементов инфраструктуры, таких, как:

1) единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля, жилье, производственные объекты недвижимости);

2) специализированные учреждения по оценке недвижимости;

3) специализированные ипотечные банки;

4) небанковские финансовые институты;

5} внебюджетные.фонды;

6) страховые компании.

Еще в начале 2005 года казахстанская ипотека пока доступна лишь обеспеченным гражданам, гражданам со стабильной приличной заработной платой (около 7 процентов казахстанцев, чьи ежемесячные погашения кредита в размере 300-500 долларов составят не более трети официального ежемесячного дохода семьи или человека), но никак не среднестатистическому казахстанцу. Основной массе населения, которые не имеют достаточно денег для первоначального взноса, а также стабильного приличного дохода, обеспечения залога и подтверждения своей платежеспособности, пока приходится ждать, копить деньги, снимать жилье. Однако в скором времени это положение может измениться.

Одна из основных проблем современного рынка жилья- отмечаемый специалистами безостановочный, ничем и никем не сдерживаемый рост цен на недвижимость, который практически не оставил надежды малообеспеченным слоям населения когда-нибудь вселиться в просторную квартиру новой планировки. Сегодня цена одного квадратного метра, например, в Алматы зашкаливает за 2 тысячи условных денежных единиц, и это,видимо, не предел. Чтобы решить проблему жилья, правительством в свое время была разработана Государственная программа ипотечного кредитования, по которой некоторым категориям граждан предполагалось продавать квартиры по сниженным ценам (350 долларов за кв. м). Однако результаты этой программы сегодня многие оценивают весьма неоднозначно.

Большой проблемой являются различного рода мошенники, которые пользуются огромным желанием казахстанцев иметь собственное жилье. Иногда в роли мошенника оказываются солидные фирмы-подрядчики, занимающиеся строительством жилья. Уже не редкость, когда люди, вложившие немалые деньги в возведение многоквартирных домов, в итоге оказывались у разбитого корыта. Но чаще граждане попадают в сети преступников по собственной неосторожности, кроме того, многие понимают, что приобретение квартиры для них-- мечта, далекая от реальности и ищут альтернативные способы достижения цели, обращаясь при этом к сомнительным лицам.

Один из наиболее простых видов мошенничества, при котором обманщики используют слабости граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, это отъем денег якобы за быстрое оформление кредита или социальной ипотеки. Чаще всего в таких случаях мошенники выглядят как весьма респектабельные деловые люди, бывает, что они выдают себя за чиновников, работающих и акимате или Департаменте жилья.

Проблемой стала и незаконная деятельность вполне реальных чиновников- сотрудников жилищного Департамента, которые продавали квартиры «налево» за определенную таксу (несколько тысяч долларов). В результате в ходе реализации Государственной программы на 2005-2007 годы было признано необходимым создать специальную комиссию, в задачи которой входило проверить, действительно ли владельцами недорогих квартир станут нуждающиеся люди.

В Казахстане существует еще один вид мошенников, использующих давно нам знакомый принцип финансовой пирамиды (вспомните историю «МММ»). Схема построения пирамиды довольно проста: каждый вступающий должен добровольно сдать определенную сумму денег и привести за собой как можно больше людей. Самым активным участникам обещают материальное поощрение, в данном случае в роли «пряника»-выступает не только квартира в кредит по низкой процентной ставке, по и деньги на первоначальный и ежемесячные взносы.

Государственная жилищная программа стала давать сбой вследствие того, что рядовому казахстанцу практически не по карману взять ипотечный кредит, очень сложно получить право на социальную ипотеку.

Стало появляться все больше случаев, когда люди, получившие разрешение в Департаменте, узнав, какую сумму ежемесячно им придется отдавать, отказывались от квартир. В основном это касается жителей тех областей, где в силу определенных причин стоимость квадратного метра была такой же, как в мегаполисах, а уровень жизни местного населения на несколько порядков ниже. Например, в городах страны несмотря на то, что цена кв. метра поднялась с 350 до 490 долларов, спрос все равно был очень высокий.

Ежемесячный взнос за двухкомнатную квартиру в городах страны варьируется от 20 до 30 тысяч тенге, в зависимости от условий кредита, который выплачивается в течение 20 лет, и многим горожанам это по карману. Что касается реализации Госпрограммы в регионах, то, например, в Западном Казахстане недавно досталось руководителю Департамента строительства за то, что уже построенные многоквартирные дома пустуют. Причина в том, что оклады у бюджетников, врачей, учителей всегда были низкими; члены молодых семей, которые могли бы претендовать на льготное жилье, часто нетрудоустроены или получают достаточно низкую заработную плату.

Претенденты на двухкомнатную квартиру должны зарабатывать в месяц не менее 69 тысяч тенге, а на трехкомнатную -- более 90 тысяч.

Ситуация осложняется еще и тем, что кредитодателем выступают частные банки, которые выдают кредиты под определенный процент-- не менее 10%. И в итоге получается, что декларированная цена за двухкомнатную квартиру -- около 28 тысяч долларов -- на деле оказывается почти в два раза больше. Однако бесквартирные казахстанцы согласны и на такие условия. Тем более что на рынке недвижимости квартиры с квадратурой 56,6 кв. м стоят не менее 100 тысяч долларов.

Наличие огромного количества ипотечных программ, по сути, схожих между собой, приводит к отсутствию серьезной реальной конкуренции, а значит, препятствует снижению ставок по ипотечным кредитам.

Существуют другие негативные моменты. Например, огромное количество справок и высокие комиссионные сборы банков, которые состоят из платы за рассмотрение заявки, страхование жизни и гражданско-правовой ответственности за обналичивание и других платежей. Комиссионные, например Цесна- банка, составляют около 140 тысяч тенге, Казкоммерцбанка - 120 тысяч, банка ЦентрКредит - 65 тысяч тенге и так далее. Сумма сборов еще четко не определена, так как Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов до сих пор не назвал свой взимаемый процент, а значит, декларируемые сейчас банками комиссионные - суммы неокончательные.

Отмечаются существующие сложности в отношениях казахстанских банков и ипотечных компаний со строителями, осуществляющими строительство для заемщиков.

Прежде всего кредиторов беспокоит недостаточная прозрачность строительных компаний (наиболее охотно предоставляют свою финансовую документацию средние по величине компании, начинающие фирмы, крупные же компании считают, что их имена говорят сами за себя). В результате ипотечные кредиты выдаются скорей с ориентацией на имя и размеры компании. Руководство банков беспокоит также то, что многие строительные компании создают для нового объекта дочерние структуры, которые каждый раз действуют формально с нуля.

Банки пытаются обеспечить себе надежные гарантии возврата вкладов. При этом они в том числе предлагают такую схему, когда строительные компании заключают договора с дольщиками. Однако многие компании неохотно идут на контакт.

Банки достаточно консервативно подходят к финансированию проектов, связанных со строительством, и имеют в кредитном портфеле ограниченное число таких кредитов, причем со стопроцентным залоговым покрытием.

Отмечается возможность ухода строительных компаний от регулирования с помощью довольно простых финансовых схем и недостаточность установленного барьера в плане размера капитала. Введенные ограничения по данным параметрам позволили бы устранить с рынка неквалифицированных предпринимателей, решивших, что прибыльность в строительстве выше, чем в торговле. Однако эти меры не способны создать совершенный режим регулирования и контроля. Кроме того, еще не решено, каким образом права дольщиков будут защищены в случае, если строительство не удастся завершить по тем или иным причинам (законодательство не пошло на создание специального счета, существующего в некоторых странах, куда бы зачислялись средства дольщиков и откуда они могли бы вкладываться исключительно в строительство).

Важными проблемами, решение которых необходимо для развития ипотечного кредитования в Казахстане, являются:

- система налогообложения, например, в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценных бумагам, которые, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;

- излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов;

- включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.

Важной проблемой остается привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом зависеть развитие всей системы жилищного кредитования.

3.4 Основные направления дальнейшего развития ипотечного кредитования в Казахстане

Чтобы Государственная программа начала реально работать, необходимо упростить процедуру получения социальной ипотеки, сделать шаг навстречу тем, кто в ней действительно нуждается.

Важнейшим мероприятием можно считать усиление реальной борьбы с коррупцией среди чиновников.

Кроме того, можно было бы убедить коммерческие банки снизить процентную ставку. Во многих странах она составляет 5% в год. И тогда сотрудники государственных организаций, молодые семьи получили бы реальную возможность улучшить свои жилищные условия.

Действующие в Казахстане системы жилищного кредитования: система ипотечного кредитования и система жилищных строительных сбережений не конкурируют, а дополняют друг друга. Поскольку система ипотечного кредитования ориентирована на граждан с уровнем дохода выше среднего, а система жилищных строительных сбережений на граждан с уровнем дохода ниже среднего. Во многих странах эти две системы действуют одновременно, и более того, именно их совместное действие позволяет удовлетворить потребности большинства граждан в приобретения жилья, независимо от уровня достатка. Необходимо и далее развивать преимущества обоих систем.

Стоимость ипотечных кредитов, по оценкам экспертов, может несколько снизиться в ближайшие 2-3 года (примерно на 1-2 процентных пункта с сегодняшних 11-13 процентов стоимости в валюте и 13-18 процентов цены в тенге, причем снижение затронет только верхнюю границу ставок, а нижний порог начнет снижаться лишь в результате уменьшения ставки рефинансирования, которую Национальный Банк РК недавно повысил до 7,5 процента [Бах]). Снижение стоимости определяется несколькими факторами.

Важнейшим из них является база фондирования, ставки, по которым банк получил заемные средства. Сейчас объем депозитов физических лиц в банках второго уровня уже превысил за 3 млрд долларов. База фондирования увеличилась и за счет внешних займов, только за 9 месяцев 2004 года было привлечено 3,8 мрлд долларов. Многие банки запускают программы ипотечных облигаций. Это позволяет снизить стоимость ресурсов еще на 1-2 процента. По долларовым займам, размещая облигации за рубежом, банки смогут снизить ставку на 4 процента.

Немаловажный фактор - риск. Снижению риска должно способствовать развитие проекта кредитного бюро, которое будет оценивать заемщика с точки зрения платежеспособности.

Третий фактор- расходы банка по выдаче кредитов. Введение риск-менеджмента потребует кратковременных инвестиций, но позволит сократить затраты на работу кредитного офицера. Вместо 20-30 кредитных займов он сможет вести уже 50-70.

Еще одним фактором является возможное усиление конкуренции на рынке ипотечных кредитов. Это связано с ожиданием того, что в ближайшие 1,5-2 года на казахстанский рынок придут 2-3 крупных европейских банка, которые, вероятнее всего, будут предлагать более низкие процентные ставки. Для казахстанских банков возникнет дополнительный стимул снижать ставки, чтобы привлечь больше клиентов.

Активное участие банков в ипотечном кредитовании при низкой активности государства в регулировании цен на казахстанском рынке жилья является одним из факторов роста цен, а значит рынок жилья - один из каналов, по которым передается инфляция, являющаяся в настоящее время весьма актуальной проблемой национальной экономики. Здесь одним из важных шагов должно стать, введение системы мониторинга на рынке недвижимости.

Важной проблемой остается привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом зависеть развитие всей системы жилищного кредитования. Предполагается, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным займам. Основными отечественными институциональными инвесторами являются накопительные пенсионные и страховые компании.

В настоящее время финансовый рынок может предложить значительный объем инвестиций. В то же время, на рынке ощущается нехватка финансовых инструментов.

Улучшение ситуации с формированием республиканского бюджета позволило государству существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому ипотечные ценные бумаги рассматриваются как альтернативный инструмент для вложений со стороны инвесторов.

Исходя из мирового опыта, следует создать условия, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги наравне с государственными К примеру, предоставить возможность инвесторам выполнять установленные нормативы: для банков капитализации и ликвидности, для страховых организаций - по формированию резервов, для пенсионных фондов -размещения активов. Кроме того, необходимо максимально упростить процедуру регистрации и выпуска ипотечных облигаций, а также освободить эмиссию от лишних расходов, связанных с уплатой сборов и пошлин.

Так как основное условие успешной эмиссии - заинтересованность крупнейших отечественных институциональных инвесторов в приобретении ипотечных облигаций, преференции должны, прежде всего, учитывать их интересы. В частности, рассматривается вопрос об увеличении для накопительных пенсионных фондов лимита активов, размещаемых в ипотечные облигации, с 5% до 10%.

Кроме этого, необходимо содействовать увеличению объемов кредитования, поскольку это приведет к снижению маржи и, соответственно, конечных ставок вознаграждения по ипотечным кредитам. Развитие ипотечного кредитования тормозится из-за низкой средней заработной платы и высокими ставками кредитования. Анализ чувствительности размера ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту, которая остается наиболее важным ограничением доступности ипотеки для населения, к различным характеристикам ссуд выявил, что дальнейшее увеличение сроков кредитования значительно не влияет на размер аннуитетного платежа. Следовательно, следует ожидать, что дальнейшее развитие ипотечного рынка связано именно со снижением ставок вознаграждения. Таким образом, следует рассмотреть и принять необходимые изменения и дополнения в законодательные и подзаконные акты, которые позволят максимально снизить стоимость привлечения ресурсов для их последующего направления на кредитование населения.

Одними из перспективных источников заемных средств, направляемых финансовым оператором на финансирование жилищного строительства, является эмиссия негосударственных и ипотечных облигаций. Преимуществами данных финансовых инструментов являются более низкая процентная ставка и больший срок привлечения по сравнению с кредитами банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20-50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Можно говорить о следующих основных негосударственных формах финансирования:

1) кредитование финансовыми организациями;

2) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;

3) предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья;

4) уменьшение процентных ставок по ипотечному кредиту.

1. Кредитование финансовыми организациями. В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики- получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта, контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом, выдержать предложенные первоначальные усло-вия продажи жилья.

Данный механизм эффективно взаимодействует с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

2. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. 8 условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, самостоятельно напрямую привлекают денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.

3. Предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья. Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70-80% его стоимости, а остальные 20-30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях - длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.

При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства или с оплатой всего 20-40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок изданном предприятии, Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок.

Увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Если размер кредита составляет 10000 долларов США на 20 лет по ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж составляет 110 долларов США. С увеличением срока до 25 лет - платеж составит 105 долларов США, то есть всего на 5 долларов США меньше, но срок увеличивается на 5 лет. Чтобы достичь более низких ставок необходимо:

1) дать банкам упрощенный доступ размещения ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг;

2) активно привлекать зарубежных инвесторов, готовых вложиться в ипотечное кредитование в Казахстане;

3) дать нараститься байкам по ипотечному кредитованию для возможности снижения своей процентной маржи.

4) стабильная ситуация в экономике страны и снижение уровня инфляции.

Заключение

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие--что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в Казахстане национальной системы ипотечного кредитования. К сожалению, уровень стабильного качества обеспечения, когда оно не меняется во времени, как правило, не наблюдается в реальной жизни даже для золота: цена тройской унции колеблется на бирже весьма существенно. Зачастую качество основных видов обеспечения, принимаемых банками, снижается во времени. Возможна ситуация, когда качество обеспечения доходит до нуля, то есть, происходит фактическая потеря обеспечения. В жизни ситуация, при которой поручитель отказался от своих обязательств или исчез, а гарант обанкротился, не редкость не только для Казахстан. И чем больше срок кредитования, тем выше вероятность наступления подобного неблагоприятного для банка события.

...