Совершенствование ипотечного кредитования на примере "ООО Сибсоцбанк"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Дипломная работа

На тему: «Совершенствование ипотечного кредитования на примере «ООО Сибсоцбанк»»

Автор: студентка группы 6КП-2

Сергеева Ю.С.

Руководитель: Ларионова И.А.

Оглавление

Введение

Глава 1. Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России

1.1 Сущность и история развития ипотеки

1.2 Основные модели ипотечного кредитования: зарубежный опыт

1.3 Характеристика рынка ипотечного кредитования на современном этапе

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в условиях Алтайского края (на примере «ООО Сибсоцбанк»)

2.1 Особенности рынка ипотечного кредитования в Алтайском крае

2.2 Характеристика «ООО Сибсоцбанк» и его кредитных продуктов

2.3 Порядок жилищного ипотечного кредитования в «ООО Сибсоцбанк»

Глава 3. Совершенствование механизма рынка ипотечного жилищного кредитования в «ООО Сибсоцбанк»

3.1 Основные проблемы российского рынка ипотечного кредитования и перспективы его развития в банке

3.2 Рекомендации по совершенствованию и дальнейшему развитию жилищного ипотечного кредитования в «ООО Сибсоцбанке»

Заключение

Список литературы

Введение

Целесообразность широкого развития ипотечного кредитования обусловлена его важной социально - экономической ролью, как для широких слоев населения, так и для банковско-финансовой системы в целом.

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней, стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» в настоящее время является развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Приобретение собственного жилья является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Как показывает международный опыт, развитие ипотеки приводит не только к заметному улучшению жилищных условий граждан, но и к активизации инвестиционных процессов в экономике, в первую очередь, в жилищном строительстве, развитию соответствующих финансовых институтов. Кроме того, ипотека стимулирует рост сопряженных со строительством производств и сфер обслуживания. Поэтому формирование рынка доступного жилья посредством развития ипотечного жилищного кредитования является первоочередной задачей социально - экономического развития, как в России в целом, так и в Алтайском крае.

Важнейшей задачей, решаемой Администрацией Алтайского края, является обеспечение комплексного развития территории региона, основанного на приоритетах роста, экономически целесообразном размещении объектов производственного, социально-культурного и жилищного назначения, обеспечивающих существующие и планируемые потребности населения. Система программных мероприятий отражена в Стратегии социально-экономического развития края до 2025 года и среднесрочной Программе социально-экономического развития региона на период до 2017 года, а также краевой целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае» на 2011-2015 годы». Одним из приоритетных векторов развития Алтайского края при этом является повышение эффективности и надежности функционирования объектов инфраструктуры, в том числе увеличение объемов ввода жилья, обеспечение его доступности для граждан, создание комфортных и безопасных условий проживания в нем.

При этом существует множество проблем, препятствующих развитию жилищного ипотечного кредитования, которые необходимо решать, что и обуславливает актуальность данной темы дипломной работы.

Целью ВКР является исследование особенностей ипотечного кредитования и разработка рекомендаций по его совершенствованию в условиях Алтайского края. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

рассмотреть экономическую сущность ипотеки, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования, а также региональный опыт жилищного ипотечного кредитования в РФ;

проанализировать состояние жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования в Алтайском крае;

рассмотреть особенности жилищного ипотечного кредитования в «СИБСОЦБАНК» ООО;

исследовать проблемные вопросы развития жилищного ипотечного кредитования в условиях Алтайского края и разработать рекомендации по их решению.

Предметом ВКР является существующая практика по выдаче и погашению ипотечных кредитов в «СИБСОЦБАНК» ООО.

В качестве объекта ВКР выбрана практика ипотечного кредитования в «СИБСОЦБАНК» ООО.

При написании ВКР были использованы такие методы исследования как математический и экономический анализ, исторический, описательный, сравнительный, прогнозный анализ.

При написании дипломной работы были использованы: законы РФ, нормативные акты Банка России, учебная и специальная литература, материалы банковской статистики, отчетность «СИБСОЦБАНК» ООО, периодические издания, Интернет-ресурсы.

Глава 1. Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России

1.1 Сущность и история развития ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. В 594 г. до н. э. архонт Солон осуществляет свои знаменитые реформы, суть которых заключалась в следующем: он отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001. C. 7-9 На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Во II в. н. э. было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделка на доверии или доверительная сделка), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно «ипотека». Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию. На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора.

Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался.

Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства. Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.Алексеев А. В. Ипотечное кредитование: сущность и особенности [Электронный ресурс]. URL: http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm (дата обращения: 26.03.2010) Из чего следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

гласность, или публичность - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

старшинство - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1) недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

2) недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

3) стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

4) высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Наиболее распространенной является стандартная (или типовая) ипотечная ссуда.

Ипотека - это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. Основные участники ипотечного кредитования:

1. Заемщики -- физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья -- ипотека.

2. Продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

3. Кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;

хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

6. Страховые компании -- страховые компании, имеющие лицензии на осуществление имущественного страхования (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка.

7. Оценщики -- юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8. Риэлтерские фирмы -- юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

9. Инвесторы -- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В обобщенном виде функции и цели участников механизма ипотечного жилищного кредитования показаны на рисунке 1.

Рис.1. Механизм ипотечного кредитования

Первые законодательные нормы, касающиеся ипотеки в России, заложены в Псковской судной грамоте, и относятся к 15 веку. Они позволяли брать деньги в кредит и оставлять в залог землю. В 1649 году в Соборном Уложении законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В 1786 году в России создано специальное кредитное учреждение «Государственный заемный банк». Он предоставлял дворянству кредиты на 20 лет под 8% годовых. В качестве обеспечения кредита банк брал в залог их усадьбу с землей и крепостными. В 1872 году появились акционерные поземельные банки. К концу 19 века в России в банках было заложено более 100 тысяч домов, а к 1914 году в залоге у банков находилось около 60% частных домовладений.

Кроме денежных средств и ценных бумаг банки включали в оборот параллельную валюту в виде товарных обязательств, векселей и сертификатов, подтверждающих право собственности на земельные участки, здания и сооружения, жильё и право строительства объектов.

Система ипотечного кредитования недвижимости в дореволюционной России была близка к одноуровневой модели ипотечного кредитования. Она характеризуется следующими признаками:

рефинансирование ипотечных кредитов производилось за счёт выпуска ценных бумаг (закладных листов) кредитной организацией;

функции координации ипотечного рынка и надзор за его участниками осуществлялись Министерством финансов правительства России и Государственным банком.

Функционирование такой модели позволило России уже к 1914 году иметь развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, выдавшими за 50 лет своей деятельности кредиты почти на 1,0 млрд. рублей золотом.

Советская система жилищного финансирования, в дореформенный период, заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов, для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - около 15% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

История ипотеки в России, начавшись как таковая при императрице Елизавете Петровне в 18 веке, фактически до 1995 года ассоциировалась всего с двумя-тремя банками.

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране, в новой экономической ситуации оказались неэффективными.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состояла в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов, в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан - заемщиков.

Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В развитие этого Закона были приняты ряд указов и постановлений.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ФЗ №51 от 30.11.1994) установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение..

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

Введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

Государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

Создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

Государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);

Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Другим важным законодательным актом стал принятый Федеральный закон от16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». До принятия этого закона залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Закон значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита:

1. В законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия оговора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.);

2. В связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

3. Изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон «Об ипотеке», которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса.

Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Перед Агентством была поставлена задача, разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

Позднее был принят Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по ипотечным ценным бумагам. Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций. Выдачу ипотечных сертификатов участия могут производить только коммерческие организации, обладающие лицензиями на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. ипотечный жилищный кредитование банк

В последние годы в направлении развития кредитования населения России была разработана Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденная Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы.

1.2 Основные модели ипотечного кредитования: зарубежный опыт

Из анализа мирового опыта следует, что по способу привлечения финансовых ресурсов принципиально различаются между собой две модели жилищного ипотечного кредитования: открытая двухуровневая (американская) и одноуровневая автономная (германская).

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, после оформления закладных на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом:

переуступить их вторичным инвесторам;

сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать их вторичным инвесторам или права участия (доли) в таких пулах;

выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Реализация открытой двухуровневой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Государство жестко контролирует наличие баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных с вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств.

Открытая двухуровневая модель является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена рискам и достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США.

Механизм действия системы следующий: строительная компания покупает земельный участок, строит на нем стандартный дом для обезличенного покупателя и продает. Таким порядком строится в США до 70% общего числа домов, а остальные 30% имеют конкретного покупателя еще до начала строительства. Покупатель приобретает жилье с помощью ипотечного банковского кредита. Его максимальный срок 15-30 лет, средний - 12 лет. Процент по кредиту - 7 - 9% годовых. Размер средней процентной ставки определяется текущим спросом на кредит, а для отдельных категорий граждан - правом на получение государственных льгот.

Уже в 90-х годах XX века в США ипотечный кредит составлял от 80 до 90% рыночной стоимости жилья.

Кредит предоставляется только тем семьям, которые могут ежемесячно погашать его. Исследование особенностей американской модели ипотечного кредитования позволило выявить главный принцип отношений между субъектом и объектом. Он заключается в том, что заёмщик с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 - 30 лет. Рефинансирование системы жилищного ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. В жилищный инвестиционный процесс вовлечено большое число участников финансового рынка, в результате чего резко возрастает объем инвестиций в жилищное строительство за счет привлечения средств со смежных сегментов рынка.

По американскому образцу развиваются системы ипотечного кредитования в Великобритании, Ирландии, Австралии, Испании, Новой Зеландии, Нидерландах, странах Южной Африки, Латинской Америки и др.

Ключевым отличительным признаком одноуровневой модели ипотечного кредитования является сберегательно-ссудный принцип её функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели, право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем, сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита. Банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.

Данная модель в силу своей автономности не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережений и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, объявить этот же процент в качестве цены кредита.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны реализовываться в свободно конвертируемой валюте.

Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что имеется больше возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну «система стройсбережений», которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Принцип функционирования такой модели следующий:

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2 - 10 лет до этого. Внося ежемесячные суммы на свой счёт, будущий строитель или покупатель жилья стремится накопить 40 - 50 % оговоренной в договоре суммы.

Размер взносов определяется общим размером этой суммы и составляет, как правило, 3%. Процесс накопления занимает обычно пять лет. При этом процент по указанному вкладу, колеблется в пределах 5%. После чего заемщик получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита, для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10 - 15 лет.

Накопив указанную в договоре часть суммы (50%), заёмщик получает право на получение в полном объёме низкопроцентной ссуды. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы становится ее должником. Благодаря аккумулированию за счет целевых накопительных вкладов на первом этапе значительных финансовых ресурсов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого вида стройсбережения.

Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений, является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка.

Таким образом, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана с функционированием вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость и зависима от нее.

Основной характеристикой данной модели является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережений. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты заемщикам ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных. Активную деятельность в банковском секторе ведут частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства.

По немецкому образцу развиваются системы ипотечного жилищного кредитования во Франции, Австрии, Италии, Чехии, Словакии, Венгрии, Латвии, Словении и др.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является следующее:

процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговых льгот и целевых адресных дотаций;

разделение жилищного финансирования на две части: кредитование строительства жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населением (ипотечное кредитование). Строительное кредитование осуществляется на общих рыночных условиях. При ипотечном кредитовании покупки жилья, займы предоставляются обычно на длительный срок под залог приобретённой недвижимости;

стабильно действующий вторичный рынок закладных;

в системе действуют четыре основных субъекта (заемщик, кредитор, инвестор и государство).

Обобщение зарубежного опыта государственного регулирования процесса ипотечного кредитования позволило сделать следующие выводы:

все страны используют субсидирование малообеспеченных слоев населения при получении кредита на покупку жилья, обеспечивают им доступ к фондам социального кредита;

государство контролирует наличие баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных банками эмитентам в обеспечении этой эмиссии;

осуществляется поддержка инвестора (создание различных организаций, способствующих снижению риска) и кредитора (установление предельных ставок по вкладам в депозитных институтах с целью ограничения конкуренции в данном секторе рынка ссудного капитала), страхование вкладов;

активно используется предоставления налоговых льгот финансовым институтам, специализирующимся на ипотечном кредитовании.

Таким образом, инвестирование жилищного сектора рыночной экономики в значительной мере определяется развитием системы ипотечного кредитования недвижимости, которая выполняет следующие основные функции:

привлечение инвестиций в сферу материального производства;

стимулирование оборота и перераспределения недвижимого имущества;

формирование многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг;

обеспечение возврата заёмных средств.

1.3 Характеристика рынка ипотечного кредитования на современном этапе

Повышение качества жизни граждан России - ключевой вопрос государственной политики. В числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60% российских семей. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» определил развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России в качестве одной из приоритетных задач национальной экономики и одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России.

На сегодняшний день ипотека в России - это сложная инфраструктура, в которую входят банки - первичные кредиторы, предлагающие разнообразные программы кредитования, региональные операторы, сервисные агенты, страховые, оценочные компании, риэлтерские организации и пр.

Схема взаимодействия участников ипотечного рынка представлена ниже.

Рис.2. Схема взаимодействия основных участников ипотечного рынка

Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации являются:

бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;

средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;

средства не кредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны;

иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.

Россия практически полностью скопировала американский ипотечный опыт. Ипотечный рынок в России имеет двухуровневый характер.

На первичном рынке, по существу, происходит, реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой, показаны в прил. 2.

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов -- сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны в приложении 3.

Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.

Законом «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека - это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и есть возможность его отчуждения.

На начало 2012 года с жилищной ипотекой работали более 200 российских банков. Самыми активными среди них являются: Сбербанк, Банк ВТБ 24, Райффайзенбанк, Собинбанк, Объединенный промышленно-торговый банк, Росбанк и др. Банками используются две основные схемы привлечения финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

«розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц, средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах);

«оптовые» (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

Успешное развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации во многом зависит от состояния институтов жилищной ипотеки, в том числе специализированных. 5 сентября 1997 года создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), 100% акций которого принадлежит государству. Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного кредитования, Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах.

Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень - Агентство, которое выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданным его партнерами - банками и некредитными организациями по единым Стандартам. «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)», разработанные Агентством к концу 2002 года, устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Развитие ипотечного кредитования во многом зависело от создания инфраструктуры. В 2002 - 2004 годах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», заключило соглашения с более 76 субъектами Федерации, в том числе и с администрацией Алтайского края, о совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.

Двухуровневая система ипотечного кредитования предполагает следующую схему рефинансирования закладных:

1. Выдача кредита заемщику сроком до 30 лет и оформление банком закладной. Процесс кредитования проходит по единым стандартам. Обязательным условием для заёмщика является наличие первоначального взноса, как минимум, 10% от стоимости приобретаемого жилья;

2. Реализация закладной Банком региональному оператору;

3. Формирование Региональным оператором пула закладных и его реализация ОАО «АИЖК»;

4. Формирование ОАО «АИЖК» из закладных залогового покрытия и выпуск ценных бумаг;

5. Получение средств от размещения ценных бумаг, используемых в дальнейшем в качестве источника финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

Основные функции Агентства в настоящее время:

заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

Активно работают на рынке ипотечного кредитования банки по собственным программам.

Диаграмма 1. Динамика развития ипотечного рынка в России за период с 2008 по 2011 гг.

Кризис 2008 года не мог не отразиться на ипотечном рынке. Основные его последствия пришлись уже на 2009 год, когда банки практически прекратили выдачу ипотечных ссуд. Если в 2008 года банками было предоставлено ипотечных ссуд на сумму в 655,8 млрд. руб., то в 2009 году - на сумму в 152 млрд.руб., снижение произошло более чем в 4 раза. В течение 2010 года отмечался подъем в сфере ипотечного кредитования, но банкам так и не удалось выйти на докризисный уровень. За этот год населению РФ было предоставлено кредитов на жилье на сумму в 380,1 млн.руб. В 2011 г. объем ипотечного рынка превысил объем 2008 года на 8%, достигнув отметки в 713 млрд.руб. Отдельно стоит выделить результаты деятельности АИЖК, выдавшего за 2011 год 51 336 млн. руб. жилищных ссуд. Его доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов (713 млрд.руб.) в 2011 году составила 7,2%.

В 2012 году рынок ипотечного кредитования в России по оценкам превысит 1 триллион рублей. По данным ЦБ, общий объем ипотечного портфеля на балансах банков на конец 2012 года приблизился к 1,9 трлн. руб. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк и Дельтакредит. При этом, если в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, то в 2011 году - уже 17,6%, а в 2012 - около 20%.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

достижение Россией относительной экономической стабильности, что делает долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

позитивная оценка перспектив развития рынка долгосрочных кредитов в России;

активное формирование нормативно-правовой базы;

значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

участие государства в развитии системы ипотечного кредитования.

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в условиях Алтайского края (на примере «ООО Сибсоцбанк»)

2.1 Особенности рынка ипотечного кредитования в Алтайском крае

Развитие региональной системы ипотечного кредитования находится под воздействием следующей совокупности конкретных социально-экономических факторов, таких как: темпы роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, степень институционализации рынка жилья и др.

...