Совершенствование ипотечного кредитования на примере "ООО Сибсоцбанк"

Глава 3. Совершенствование механизма рынка ипотечного жилищного кредитования в «ООО Сибсоцбанк»

3.1 Основные проблемы российского рынка ипотечного кредитования и перспективы его развития в банке

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры. Деятельность Агентства через развитую сеть региональных операторов охватывает в настоящее время все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становление единого российского рынка ипотечного кредитования.

Агентством реализуется главная задача - выкуп закладных через свои региональные представительства и обеспечение тем самым рефинансирования банкам. Данная система действует по всей территории России и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов.

Подобная система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства.

Как уже было отмечено, основными участниками ипотечного рынка являются рефинансирующие организации, в частности ОАО «АИЖК», региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые и оценочные компании. Таким первичным кредитором является объект ВКР - «СИБСОЦБАНК» ООО.

Последнее время рынок ипотеки в России продолжает набирать обороты и демонстрирует уверенный рост. Заметно увеличилась линейка ипотечных банковских продуктов, банки проводят либерализацию условий кредитования и требований к заемщикам. Тем не менее, российский рынок ипотечного кредитования все еще отстает от развитых западных стран, а ипотечные продукты остаются недоступными для подавляющего числа россиян.

Необходимо отметить, что с 1998 года, с момента вступления в силу Закона «Об ипотеке», рынок жилищных займов проделал огромный путь развития, и ипотека стала гораздо доступнее для семей, решивших приобрести недвижимость в кредит. Однако, несмотря на наличие больших потребностей в жилье и возможностей в получении ипотечного кредита, подкрепленных законодательными актами, ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы.

Выдача ипотечных закладных сопровождается тремя видами рисков - кредитным риском (риск того, что заемщик не выполнит свои обязательства своевременно и полностью; он является комбинацией риска дефолта заемщика и риска залога, т.е. невозможности компенсировать затраты кредитора за счет продажи заложенного имущества), риском ликвидности и риском процентной ставки.

Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат заемщика в его доходе. Исследования кредитов в США показало, что если ежемесячные выплаты заемщика превышают 36% ежемесячных доходов, то риск дефолта заемщика в два раза выше риска дефолта заемщика, выплаты которого составляют менее 30% доходов.

Риск залога возникает при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках, возникающих при выселении жильцов в случае дефолта. Увеличение в стоимости жилья доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщика, снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолта заемщиков, вложивших более 20 % своих средств в покупку жилья, оценивается в 5 раз ниже вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9 % собственных средств.

Еще один риск - риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного снижения стоимости [27].

Анализ рисков при ипотечном кредитовании позволяет сформулировать основные проблемы, сдерживающие развитие жилищной ипотеки как в России, так и в Алтайском крае:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 30000 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 15%. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т. к. банк проводит достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Потенциальными клиентами ипотечных программ в ближайшие годы могут стать граждане, душевой доход которых превышает 50000 руб. в месяц.

2. Высокая стоимость жилья. Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами.

3. Низкие объемы ввода нового жилья в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Многочисленные исследования доказывают неоправданно высокую стоимость жилья в крупных городах России и пока эта ситуация кардинальным образом не изменится, никакая процентная ставка не сделает ипотеку доступной для широких слоев населения. Чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей;

4. Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового банки, в том числе «СИБСОЦБАНК» ООО, требуют справку о доходах по форме 2НДФЛ;

5. Экономическая нестабильность. Очень велик риск у заемщика оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Финансовый кризис 2008 г. подтвердил, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

6. Отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов у банков, недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов

7. Высокие процентные ставки являются основной причиной недоступности ипотеки в России. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за кредит. Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также «съедают» около трех процентов. Несмотря на то, что средневзвешенная ставка на ипотечном рынке на 01.01.2012 составляла 12,1%, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых при 20-30-летнем сроке выплат. Так, в европейских странах лишь 30% от суммы ежемесячного платежа по ипотечному кредиту является уплата процентов, в России же наоборот - 30% идут в погашение основного долга и 70% в оплату процентов. Несмотря на то, что Правительством РФ был принят курс на снижение ставки по ипотеке до 5-6% годовых, текущие макроэкономические показатели не позволяют пока этого реализовать. Для того чтобы эта ставка стала реальной, уровень инфляции в стране должен быть снижен до 3-4%.

8. Неспособность населения планировать свои доходы на долгосрочную перспективу, а также недоверие к коммерческим банкам со стороны населения. Согласно исследованиям Фонда «Общественное мнение» выход из сложившейся ситуации представляется возможным посредством воспитания финансовой грамотности среди населения.

9. Высокие расходы при оформлении жилья в кредит (оценка, регистрация, страхование и др.).

10. Несовершенство законодательной базы в целом, и в части реализации банками залоговой недвижимости. Данный факт приводит к тому, что банки включают риски невыплаты в процентные ставки по ипотечным кредитам.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки.

3.2 Рекомендации по совершенствованию и дальнейшему развитию жилищного ипотечного кредитования в «ООО Сибсоцбанке»

В настоящее время в стране созданы условия, как на федеральном, так и региональном уровнях для реализации системы ипотечного жилищного кредитования: по состоянию на 01.01.2011 было приватизировано более 80% жилья, что является основой вторичного рынка жилья; приняты Федеральные законы от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования; разработаны стандарты эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг; законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).

В этих условиях важнейшим фактором повышения доступности жилья является реализация мер государственной поддержки как граждан, приобретающих жилье в новостройках, так и застройщиков, осуществляющих жилищное строительство. Государство, принимает законопроекты, регулирующие как непосредственно сам процесс ипотечного кредитования, так и смежные отрасли, оказывающие влияние на ипотеку и несёт ответственность за обеспечение жильём социально незащищенных слоев населения (многодетные и молодые семьи, работники бюджетной сферы).

Доступность ипотеки достигается за счет:

развития рынка строительства жилья экономического класса;

расширения ипотечных программ;

снижения размера первоначального взноса;

снижения процентной ставки по ипотечному кредиту;

предоставления субсидий на уплату первоначального взноса и компенсацию части процентной банковской ставки по ипотечному кредиту.

Учитывая это, разработаны следующие рекомендации, направленные на дальнейшее развитие жилищного ипотечного кредитования. Рекомендации направлены как государству, так и банку:

а) на уровне государства:

увеличение государственной поддержки ипотечных заемщиков, в том числе внедрение накопительных программ с участием государства и субсидирование процентной ставки;

привлечение в банковский сектор «длинных» ресурсов страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов;

дальнейшая реализация проектов по обеспечению жильем молодых семей, поскольку именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал для оплаты процентов по кредиту;

увеличение объемов строительства жилья экономического класса в рамках реализации ипотечных программ, разработанных ОАО «АИЖК»: «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Стимул»;

снижение стоимости жилья за счет увеличения объемов его строительства, в том числе эконом-класса;

повышение финансовой грамотности населения.

б) на уровне банка:

более эффективный мониторинг платежеспособности потенциального заемщика. При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным и неофициальным доходами заёмщика. Для такой категории на начальной стадии кредит выдается под более высокую процентную ставку, которая нивелирует определённые риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения;

проведение разъяснительной работы с целью повышения информированности потенциальных заемщиков о возможностях ипотечных программ.

Рассмотренные проблемы и рекомендации по развитию жилищного ипотечного кредитования актуальны, так как Алтайский край находится в числе лидеров всех регионов России по развитию жилищного ипотечного кредитования.

Заключение

Придание ипотеке статуса общенационального проекта является фактором, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в России, когда ежегодно объемы ипотечного кредитования удваиваются. Внимание государства к жилищной проблеме обратило на себя внимание финансовых структур, активно развивающих ипотечное кредитование как отдельное и перспективное направление бизнеса.

В ходе написания работы было установлено, что развитию системы жилищного ипотечного кредитования в современных условиях присущи особенности, связанные со спецификой функционирования региональной экономики, стоимостью жилья, развитием банковской системы, доходов населения и государственной поддержки.

Дальнейшее развитие жилищного ипотечного кредитования, как в целом в России, так и в Алтайском крае позволит решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

трудоспособное население страны получает возможность решать проблемы улучшения жилищных условий;

строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства благодаря росту платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

банковский сектор существенно расширяет активные операции по ипотечному жилищному кредитованию;

инвесторы получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

За последние годы в Алтайском крае наблюдается достаточно устойчивый рост объёмов приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. При этом одним из субъектов, играющей ключевую роль в развитии системы жилищного ипотечного кредитования, является банковская система.

Результаты анализа деятельности кредитных организаций в крае позволяют утверждать:

банковская система Алтайского края является основным каналом предложения денежных ресурсов;

произошёл значительный рост количества банков, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании на основе использования собственных и привлечения федеральных ресурсов за счет рефинансирования уже выданных кредитов;

наметилась тенденция к стабилизации процентных ставок;

жилищное ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений для банков по долгосрочному кредитованию физических лиц.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования, определенной Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года, является достижение условий (цены на жилье, условия ипотеки, доходы людей), которые позволят приобретать жилье 60% семей.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм., внесенными ФЗ от 28.11.2011 №337-ФЗ и Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.06.2012 N 15-П);

2. Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изм., внесенными ФЗ от 28.11.2011 №337-ФЗ);

3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ ( с изм. от 28.07.2012);

4. Налоговый кодекс РФ (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в ред. от 28.07.2012);

5. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в ред. от 06.12.2011);

6. Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в ред. от 29.06.2012);

7. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 28.07.2012);

8. Федеральный закон от 22.12.2004 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. от 30.11.2011);

9. Федеральный закон от 18.07.2009 №190-ФЗ «О кредитной кооперации»;

10. Федеральный закон от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об ипотеке и попечительстве» (в ред. от 01.07.2011);

11. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 25.06.2012);

12. Федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (в ред. от 16.11.2011);

13. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ» (в ред. от 08.05.2002)

14. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (в ред. от 15.12.2010);

15. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р «Об утверждении «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»;

16. Приказ Генерального директора ОАО «АИЖК» от 01.03.2004 №07 «Об утверждении стандартов выдачи ипотечных кредитов»;

17. Постановление Администрации Алтайского края от 31.12.2010 №596 «Об утверждении краевой целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае» на 2011-2015 годы».

Нормативные документы Банка России:

1. Инструкция Банка России от 31.03.2004 N 112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (ред. от 21.01.2011);

2. Заявление Правительства РФ N 1472п-П13, Банка России N 01-001/1280 от 05.04.2011 «О Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2015 года»;

3. Инструкция Банка России от 10.03.2006 N 128-И «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории Российской Федерации»;

4. Указание Банка России от 27.11.2008 N 2134-У «О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России» (ред. от 09.04.2012);

5. Приказ Минрегиона РФ N 326, Банка России N 2666-У от 07.07.2011 «О критериях отбора банков субъектами Российской Федерации для участия в реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы»;

6. «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2009 год и период 2010 и 2011 годов» (утв. Банком России);

7. «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2012 год и период 2013 и 2014 годов» (утв. Банком России);

8. Письмо Банка России от 10.02.2009 N 21-Т «О реализации Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Размещено на Allbest.ru