Совершенствование ипотечного кредитования на примере "ООО Сибсоцбанк"

Деятельность по ипотечному кредитованию в крае осуществляется как в виде реализации самостоятельных ипотечных программ кредитных организаций, среди которых, как и в Российской Федерации, лидирующее положение занимают Сберегательный банк России и Банк ВТБ 24, так и в форме участия банков в федеральной программе ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОАО «АИЖК»), при перепродаже закладных которой кредитные организации восстанавливают свою ресурсную базу для продолжения ипотечного жилищного кредитования.

В Алтайском крае в результате последовательной и целенаправленной работы по реализации подпрограммы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Алтайском крае» на 2005-2010 годы краевой целевой программы «Улучшение жилищных условий населения в Алтайском крае на период до 2010 года» развивается система долгосрочного жилищного кредитования, представленная на сложившемся рынке жилья:

открытым акционерным обществом «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (далее - «ОАО «АЖИК») - региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»);

обществом с ограниченной ответственностью «Алтайская ипотечная корпорация» (далее - «ООО «АИК») - сервисным агентом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», работающим по его стандартам;

кредитными организациями.

Взаимодействие участников по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования осуществляется согласно Соглашению о сотрудничестве, заключенному между Администрацией Алтайского края, ОАО «АЖИК» и ОАО «АИЖК» в 2002 году.

Из анализа фактических данных жилищного рынка следует что, проблема обеспечения населения жильем в Алтайском крае остаётся достаточно острой. На начало 2012 года в очереди нуждающихся в обеспечении жильем зарегистрировано 45,398 тыс. семей, что составляет 4,7 % от общего числа семей, проживающих в крае. Следует отметить, что на начало 2010 года считались нуждающимися в улучшении жилищных условий более 60 тыс. семей. Большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму практически невозможно. Количество людей, способных единовременно оплатить новое жильё, ограничено.

Согласно платежеспособному спросу населения на жилье, застройщики продолжают реализацию мер по увеличению числа вводимых квартир при сокращении их среднего размера: по сравнению с докризисным 2007 годом число введенных квартир в 2011 году возросло на 2156 квартир. Эта тенденция свидетельствует об увеличении числа новоселов. В то же время средний размер квартир, построенных в 2011 году, сократился на 13 кв. м, что говорит об ориентации застройщиков на возведение жилья экономического класса.

С 2010 года застройщикам жилых домов предлагаются новые ипотечные программы, разработанные ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: «Стимул», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», позволяющие снизить стоимость возводимого жилья.

Алтайский край с 2006 года участвует в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», постановлением Администрации края от 31 декабря 2010 года утверждена краевая целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае» на 2011-2015 годы.

В целях решения жилищных проблем своих граждан Алтайский край участвует в реализации всех подпрограмм ФЦП «Жилище», но основным способом улучшения жилищных условий в настоящее время является ипотечное кредитование.

Ипотечные программы населению в 2012 году предлагали около 30 банков, тогда как в момент кризиса число банков-участников ипотечного кредитования сокращалось до 9.

В период с 2005 по 2012 год включительно в Алтайском крае выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму более 55 млрд. рублей, что позволило решить жилищные вопросы более чем 60000 семей.

По состоянию на 1 октября 2012 года совокупная ипотечная задолженность жителей края на балансах банков превысила 21 млрд. руб. и составляет 22% в общем объеме ссудной задолженности физических лиц перед банками.

Диаграмма 2. Динамика ипотечного кредитования в Алтайском крае

Динамика ипотечного кредитования в Алтайском крае за 2005-2012 годы по основным показателям (количество выданных кредитов, объем ссудной задолженности, средний размер кредита и др.) представлена в приложении №4.

Анализ условий ипотечного кредитования позволяет сделать вывод, что в течение 2011 года на ипотечном рынке наблюдалась тенденция к снижению процентных ставок. Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях в январе 2012 достигла исторического минимума в крае - 11,7%. После этого она опять начала плавно расти. В августе 2012 составила уже 12%. Минимальный размер первоначального взноса по классическим программам в настоящее время составляет 10%. Именно эти факторы (размер процентных ставок и первоначального взноса) стимулировали рост ипотеки в послекризисный период.

До кризиса существовали программы, по которым можно было оформить ипотеку без первоначального взноса, что делало такой банковский продукт более доступным для заемщиков. Однако, именно такие кредиты при наступлении кризиса первыми «вышли на просрочку» и получили статус дефолтных кредитов.

Минимальная ставка по стандартным продуктам ОАО «АИЖК» в настоящее время составляет 8,3%. По продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья - 8,05%. По программе «Новостройка» и продуктам «Малоэтажное жилье» и «Материнский капитал» для первичного рынка жилья базовая минимальная процентная ставка по кредитам в рублях составляет 7,9% годовых. При этом дополнительно к снижению процентных ставок, для заемщиков определенных социальных категорий - молодых семей, семей, использующих материнский капитал, многодетных семей, предусмотрено предоставление вычетов из этих ставок.

Действия Агентства являются ориентиром в целом для ипотечного рынка.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и стремление расширить линейку предлагаемых продуктов привели к резкому увеличению количества игроков на рынке ипотечного кредитования, как Российской Федерации, так и Алтайского края. Безусловно, конкуренция между финансовыми организациями, работающими на этом рынке, высока. Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают разнообразные программы ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования является высоко концентрированным. Доля банков с государственным участием (Сбербанк РФ, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк) составляет 83% рынка, доля Сбербанка и ВТБ 24 - 75%. Доля партнеров АИЖК, каковыми являются региональные банки, равна 13,3%, 3,7% приходится на остальных участников рынка.

Диаграмма 3. Выдача ипотечных кредитов в разрезе групп - кредиторов

В десятку основных участников рынка входят четыре региональных банка АКБ «АлтайБизнес-Банк», «СИБСОЦБАНК» ООО, ОАО КБ «ФорБанк» и ООО КБ «Алтайкапиталбанк», работающие по федеральным стандартам ОАО «АИЖК». Региональные банки, благодаря программам рефинансирования ОАО «АИЖК», являются целевой аудиторией агентства.

Таблица 1. Банки - основные участники ипотечного кредитования в 2012 году

Кредитная организация		Доля на рынке, %
Сбербанк	Собств. программа	40,6
ВТБ 24	Собств. программа	34,3
АлтайБизнес-банк	Фед. стандарт	5,8
Газпромбанк	Собств. программа	4,7
Алтайкапиталбанк	Фед. стандарт	2,4
Россельхозбанк	Собств. программа	2,4
СИБСОЦБАНК	Фед. стандарт	2,3
ФорБанк	Фед. стандарт	1,8
АК БАРС Банк	Собств. программа	0,8
Возрождение	Собств. программа	0,8
Всего		95,9

С ростом цен на недвижимость растет и средний размер кредита. По состоянию на 1 октября 2012 года средний размер кредита составил 1017 тыс. рублей, что выше уровня 2011 года (908 тыс. рублей), но все еще ниже уровня 2008 года (1172,6 тыс. рублей). Средневзвешенный срок кредитования уменьшается и на 01.10.2012 составляет 175,6 мес. (около 15 лет), в 2008 году составлял более 18 лет.

Стоимость квадратного метра жилья продолжает расти, на 01.10.2012 средневзвешенная стоимость жилья составила 37928 руб. за кв. м, в сравнении с 2006 годом увеличилась более чем в 1,5 раза.

Несмотря на значительное количество предложений, в настоящее время ипотека доступна, в основном, гражданам, имеющим одновременно и накопления, и стабильную хорошо оплачиваемую работу.

Доступность ипотеки определяется соотношением платежа к уровню доходов (при этом большинство банков ограничивают ежемесячные платежи на уровне 30-40% от доходов семьи). При приобретении однокомнатной квартиры средней стоимостью 1,5 млн. руб. в г. Барнауле необходимо иметь первоначальный взнос в размере 150 тыс. руб. и подтвержденный ежемесячный совокупный семейный доход не менее 40 тыс. руб. При этих условиях возможно получение кредита в размере 1350 тыс. руб. на 20 лет с ежемесячным платежом около 17 тыс. руб. На конец 2011 года согласно информации Алтайкрайстата о распределении населения по величине среднедушевых денежных доходов ипотека была доступна 20% населения.

Ипотечный кредит под залог жилья, с одной стороны, позволяет домашним хозяйствам в короткие сроки решить жилищную проблему, инвестируя свои сбережения и доходы в недвижимость, снижая социальное напряжение в обществе, а с другой стороны, вовлекает недвижимость в экономический оборот, развивая финансовый и жилищный рынок, увеличивая инвестиционные возможности экономики.

Государство поддерживает ипотечное кредитование через институты развития, такие как ОАО «АИЖК». Кредитным организациям, участвующим в программах АИЖК, по сути, даются гарантии, что ипотечные ценные бумаги, выпущенные ими, будут выкуплены, причем по фиксированной ставке. Продажа ипотечных закладных позволяет кредитным организациям решать проблемы с ликвидностью в те моменты, когда они возникают.

В целях стимулирования кредитования застройщиков (программа «Стимул»), реализующих проекты строительства жилья экономического класса, а также физических лиц, приобретающих квартиры эконом-класса, и доступности ипотечного кредитования, Администрация Алтайского края в сентябре 2012 года заключила трехстороннее соглашение о сотрудничестве по стимулированию строительства жилья экономического класса с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию». В рамках программы в 2012 году завершено строительство 247-квартирного жилого дома по ул. Балтийская, 1 в городе Барнауле. Кредиты на приобретение жилья дольщикам предоставлялись по ставке не выше 12%.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации гражданин имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом на приобретение жилья и погашение процентов по ипотечному кредиту. Имущественным налоговым вычетом на цели строительства или приобретения жилья по состоянию на 01.01.2012 воспользовалось 44332 человека из числа жителей Алтайского края, из них 7399 человек заявили о своих правах в 2011 году.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» семья, получившая сертификат, может использовать указанные средства на приобретение, строительство жилого дома, уплату первоначального взноса, погашение основного долга и процентов по кредитам, направленным на улучшение жилищных условий. В 2011 году направили средства материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по жилищным кредитам 10646 семей. В 2012 году с заявлениями по направлению материнского капитала на улучшение жилищных условий обратились 8587 семей. Всего в крае воспользовались материнским (семейным) капиталом на улучшение жилищных условий 29729 семей.

Законом Алтайского края от 31.08.2011 № 100-ЗС «О материнском (семейном) капитале в Алтайском крае» с 1 января 2011 года установлена дополнительная мера государственной поддержки семей при рождении (усыновлении) третьего ребенка или последующих детей в размере 50000 рублей, которые могут быть использованы на улучшение жилищных условий в части погашения основного долга и процентов по кредиту. С заявлениями на предоставление этой дополнительной меры поддержки в 2011 году обратилась 421 семья, за 9 мес. 2012 года - 4872 семьи.

В рамках краевой целевой программы «Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей в Алтайском крае», которая является подпрограммой ФЦП «Жилище», предусматривается предоставление социальных выплат на приобретение жилья её участникам с использованием собственных и заемных средств. В очереди на участие в подпрограмме стоят 5492 молодых семьи. В рамках реализации мероприятий программы молодым семьям - участникам программы в 2010 году обеспечено жильем 297 семей, в 2011 году вручены 1807 свидетельств о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья. В 2012 году в реализации программы участвуют все муниципальные образования края. Плановое количество молодых семей - претендентов на получение социальной выплаты составляет 1907. Для обеспечения их жильем выделено 1,155 млрд. рублей бюджетных инвестиционных ресурсов, в том числе из федерального бюджета 562,6 млн. рублей, консолидированного краевого бюджета - 592,66 млн. рублей. По объему финансирования подпрограммы край второй год занимает позицию лидера среди субъектов Российской Федерации.

На основании закона Алтайского края от 16.12.2002 № 88-ЗС «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков» 75 многодетных семей в 2011 году с тремя и более несовершеннолетними детьми воспользовались правом на бесплатное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

В рамках долгосрочной целевой программы «Льготная ипотека для молодых учителей» на 2012-2015 годы» жилищные условия в 2012 году улучшат 165 молодых учителей. Средства субсидии молодые педагоги направят на уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство дома. Льготный ипотечный кредит выдается с процентной ставкой не более 8,5% годовых.

Государственная программа ипотечного кредитования военнослужащих (военная ипотека), реализуемая в соответствии Федеральным законом от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», направлена на решение жилищных вопросов военнослужащих. В Алтайском крае с начала функционирования накопительно-ипотечной системы ее участниками приобретено более 480 квартир.

Все перечисленные меры государственной поддержки ипотечного кредитования обеспечивают большую доступность жилья для граждан РФ.

В то же время данные, приведенные в таблице 2, показывют, что платежеспособный спрос невелик: средний житель Алтайского края для покупки квартиры на первичном рынке площадью 40,0 кв. метров должен отложить 110 своих среднемесячных зарплат.

Таблица 2. Покупательная способность жителей Алтайского края

Показатели	01.10.2012
Средняя заработная плата одного работающего, руб.	15366
Средняя стоимость 1 кв. м жилья, руб.
на первичном рынке	35200
на вторичном рынке	42783
Количество среднемесячных зарплат для приобретения 40 кв. м жилья
на первичном рынке	91,6
на вторичном рынке	110,3

Очевидно, что большинству жителей края самостоятельно накопить нужную на покупку жилья сумму практически невозможно. Количество людей, способных единовременно оплатить новое жильё, ограничено.

2.2 Характеристика «ООО Сибсоцбанк» и его кредитных продуктов

«Краевой коммерческий сибирский социальный банк» общество с ограниченной ответственностью (сокращенное наименование «Сибсоцбанк» ООО) зарегистрирован 21 августа 1992 года, лицензия Банка России № 2015. Основным собственником «СИБСОЦБАНК» ООО является Алтайский край в лице Фонда имущества с долей уставного капитала 99,9%. Уставный капитал банка на 01.01.2012 составил 1306,27 млн. рублей, собственный капитал банка составил 1369,9 млн. рублей.

«Сибсоцбанк» ООО представляет собой универсальное кредитно-финансовое учреждение, предлагающее широкий спектр услуг юридическим и физическим лицам. Банк по российской классификации относится к категории средних региональных банков, и основную часть операций проводит в одном регионе - Алтайском крае. По величине собственного капитала банк занимает первое место среди самостоятельных банков Алтайского края и входит в первую десятку банков Сибири, по активам и другим объемным показателям деятельности находится в первой двадцатке. На «СИБСОЦБАНК» ООО приходится 2% от общей суммы активов коммерческих банков и филиалов, работающих в регионе. В настоящее время на рынке банковских услуг Алтайского края зарегистрированы 7 самостоятельных коммерческих банков и 43 филиала банков.

СИБСОЦБАНК обслуживает индивидуальных, корпоративных клиентов различных форм собственности и направлений деятельности. Развитие бизнеса банка строится на предоставлении клиентам полного спектра высокотехнологических банковских продуктов и услуг на уровне международных стандартов. В апреле 2012 года Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности «СИБСОЦБАНК» ООО на уровне А - «Высокий уровень кредитоспособности».

Приоритетное направление деятельности Банка - участие в реализации важнейших краевых социально-экономических программ. Все средства, направляемые основным участником - Алтайским краем - в уставный капитал Банка, становятся целевыми источниками для лизинговой и инвестиционной программ.

«СИБСОЦБАНК» ООО обладает сетью, в которую в настоящее время входят 13 дополнительных офисов в городах и районах Алтайского края. Дополнительные офисы банка успешно работают в Барнауле, Бийске, Заринске, Камне-на-Оби, Белокурихе и в районных центрах Алтайское, Михайловское, Завьялово.

Таблица 3. Основные результаты работы «СИБСОЦБАНК» ООО

Показатели	01.01.2010	01.01.2011	01.01.2012	01.10.2012
Валюта баланса	6 073 543	5 079 294	5 692 441	5 684 058
Собственные средства (капитал) банка	1 243 316	1 316 768	1 371 052	1 379 528
Общий объем привлеченных ресурсов	3 505 323	2 623 062	3 110 976	3 274 228
Объем вкладов	1 196 216	1 592 225	1 900 284	1 986 331
Остатки на расчетных счетах клиентов (средние за месяц, предшествующий отчетной дате)	883 999	866 046	873 442	862 451

Анализ основных итогов развития банка за 2007 - 2011 годы, представленных в приложении 5, свидетельсвует о его динамичном развитии: росте активов, расширении клиентской базы, увеличении объемов кредитования, совершенствовании ассортимента услуг, внедрении передовых банковских технологий.

Диаграмма 4. Динамика отдельных показателей развития банка

Таблица5. Структура пассивов банка

	2010	2011
Вклады населения	34%	42%
Собственные средства	35%	34%
Остатки на расчетных счетах клиентов	21%	17%
Депозиты предприятий	4%	3%
Кредиты банков (МБК)	5%	3%
Прочие пассивы	1%	1%

Ресурсная база Банка достаточно диверсифицирована. Собственные средства в среднем составляли 34%, привлеченные - 66% от общего объема.

Ниже на диаграмме представлена динамика собственных средств банка за период 2007-2011 годов.

Диаграмма 5. Динамика собственных средств банка (тыс. руб.).

Уставный капитал Банка составил на 01.10.2012 г. 1 316 270 тыс. рублей. Размер собственных средств Банка на 01.10.2012 г. - 1 379 528 тыс. рублей.

В структуре привлеченных средств наибольшую долю (63%) занимают вклады граждан. Величина вкладов на 01.10.2012 г. - 1 986 331 млн. рублей. Темпы роста вкладов в 2011 году составили 119%. В структуре вкладов преобладают вклады в рублях (96%).

Таблица 6. Структура вкладов по срокам размещения

	2010	2011
До востребования	6%	6%
91-180 дней	2%	1%
181 дн. - 1 год	4%	4%
От 1 до 3 лет	58%	54%
Свыше 3 лет	30%	35%

По срокам преобладают срочные вклады (94%), в том числе вклады со сроками более 1 года занимают 89%, что говорит о доверии вкладчиков к Банку.

Второй по значимости источник привлечения ресурсов - остатки средств на расчетных счетах клиентов - их доля в структуре привлеченных средств составляла в среднем 17%.

Диаграмма 6. Динамика среднемесячных остатков на расчетных счетах (тыс.руб.)

Третий по значимости источник привлечения ресурсов - межбанковский кредит занимает 5% всех привлеченных средств (в 2010 году - 8%). Объем полученных межбанковских ресурсов на 01.01.2012 г. составил 107 млн. рублей. В основном это долгосрочные ресурсы, полученные по программе кредитования малого и среднего бизнеса от Российского Банка поддержки малого и среднего предпринимательства («МСП Банк») - до 2011 года - РосБР, партнером которого Сибсоцбанк является с 2005 года. В рамках этого сотрудничества субъектам малого и среднего предпринимательства выданы кредиты на сумму, превышающую 1 млрд. рублей.

Таблица 7. Структура активов банка

	2010	2011
Ссудная и приравненная к ней задолженность	69%	76%
Денежные средства	24%	18%
Материальная база	3%	3%
Участие в капитале	2%	2%
Прочие активы	2%	1%

Суммарная величина чистой ссудной задолженности (за минусом созданных резервов) на 01.01.2012 г. составила 3116 млн. рублей, что выше (на 13%) аналогичного показателя 2010 года.

Анализ показывает, что основными направлениями активных вложений и главным источником доходов Банка является кредитование. Банк выдал в 2011 году кредитов на сумму 3060 млн. рублей, что превышает показатель 2010 года на 16% или на 427 млн. рублей. По состоянию на 01.01.2012 г. в структуре кредитного портфеля 74% приходится на кредиты предприятиям и частным предпринимателям, 22% - на кредиты населению, 4% - на кредиты банкам. Средняя ставка работающего кредитного портфеля составила на 01.01.2012 г. 10,8% годовых, снизившись за год на 0,5%. Такой уровень процентной ставки обусловлен высокой долей в совокупном кредитном портфеле инвестиционных кредитов, выданных в рамках краевой лизинговой программы, Объем инвестиционных кредитов, включая кредиты, выданные Краевой лизинговой компанией, за 2011 год увеличился на 12% и составил 891 млн. рублей.

Таблица 8. Структура кредитного портфеля по направлениям кредитования

	На 01.01.2011	На 01.01.2012
Кредиты предприятиям и организациям	73%	66%
Кредиты населению	19%	22%
Кредиты ИП	7%	8%
Кредиты банкам	1%	4%

Наиболее высокими темпами в последние годы растет кредитование физических лиц, так в 2011 году рост составил 136%. Объем кредитного портфеля физических лиц по состоянию на 01.01.2012 г. составил 678 млн. рублей.

Банк проводит взвешенную консервативную кредитную политику. В целях снижения кредитного риска Банком разработаны и применяются регламенты, направленные на стандартизацию подходов при выдаче кредитов, комплексную оценку кредитоспособности потенциальных заемщиков и обеспечение коллегиальности принятия решений по крупным ссудам. Выдача всех кредитов в Банке осуществляется только после проверки кредитного досье сотрудниками отдела информационной и экономической безопасности, юридического отдела и Службы внутреннего контроля. Решения по сделкам свыше 5 млн. рублей принимаются Кредитным комитетом Банка. На снижение кредитного риска направлена политика Банка по выдаче кредитов, как правило, под обеспечение ликвидного залога. Обязательные нормативы деятельности банков, ограничивающие кредитные риски: Н6, Н7, Н9.1, Н10.1 - Банком выполняются на все отчетные и внутримесячные даты. Кредитный портфель Банка достаточно диверсифицирован и по направлениям кредитования, и по отраслям заемщиков.

Таблица 9. Структура кредитного портфеля по направлениям кредитования и видам деятельности заемщиков.

№	Наименование показателя	На 01.01.2012	На 01.01.2011
		Абсолютное значение, тыс. руб.	Удельный вес в общей сумме кредитов, %	Абсолютное значение, тыс. руб.	Удельный вес в общей сумме кредитов, %
1	Кредиты юр. лицам всего (включая инд. предпринимателей), в т.ч. по видам деятельности:	2 270 056	100,00	2 110 706	100,00
1.1	добыча полезных ископаемых	0	0	0	0
1.2	обрабатывающие производства	437 695	19,28	448 270	21,24
1.3	производство и распределение электроэнергии, газа и воды	6 587	0,29	21 674	1,03
1.4	сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство	573 215	25,25	452 078	21,42
1.5	строительство	94 165	4,15	73 037	3,46
1.6	транспорт и связь	185 032	8,15	125 150	5,93
1.7	оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	351 070	15,47	268 067	12,70
1.8	операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	109 939	4,84	127 707	6,05
1.9	прочие виды деятельности	512 353	22,57	594 723	28,17
2	Из общей величины кредитов, предоставленных юр.лицам и индив. предпринимателям, кредиты субъектам малого и среднего предпринимательства, из них:	1 933 641	85,18	1 712 956	81,16
2.1	Индив. предпринимателям	236 536	10,42	186 287	8,83
3	Кредиты физ.лицам всего, в т.ч. по видам:	676 883	100,00	498 335	100,00
3.1	Жилищные кредиты всего, в т.ч.:	188 614	27,87	198 760	39,88
3.1.1	ипотечные кредиты	147 388	21,77	151 093	30,32
3.2	автокредиты	0	0	0	0
3.3	иные потребительские кредиты	488 269	72,13	299 575	60,12

Сотрудничество банка с предприятиями-заемщиками охватывает большинство сфер экономической деятельности: сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство; строительство; транспорт и связь; оптовая и розничная торговля; операции с недвижимым имуществом; обрабатывающие производства; производство и распределение электроэнергии, газа и воды. В период с 2003 по 2012 год включительно в реальный сектор экономики края направлено более 25 млрд. рублей кредитных ресурсов, в том числе в сельское хозяйство - 2 млрд. руб., промышленность - 4 млрд. руб., на кредитование лизинговых операций - 2 млрд. руб., строительство - 1 млрд. руб., торговлю - 10 млрд. руб.

Диаграмма 7. Структура кредитного портфеля юридических лиц по отраслям экономики на 01.07.2012 (в скобках указаны данные на 01.07.2007)

Структура кредитного портфеля банка отражает тесное сотрудничество с Администрацией Алтайского края по реализации планов развития региона. За последние 5 лет прослеживается тенденция увеличения в структуре кредитного портфеля юридических лиц доли предприятий сельского хозяйства с 9 до 30%, транспорта и связи - с 1 до 8%, строительства - с 2 до 5%, лизинговых операций - с 7 до 13%.

Банк предоставляет широкий спектр кредитных продуктов юридическим лицам в соответствии с краевыми и федеральными инвестиционными программами, финансирует проекты клиентов, одобренные Администрацией, в том числе:

кредиты с возмещением части банковской процентной ставки из федерального бюджета;

кредиты с возмещением части банковской процентной ставки из краевого бюджета;

кредиты, выданные под гарантию Администрации Алтайского края, муниципальную гарантию, а также гарантию Администраций районов.

Виды кредитов, предоставляемых банком:

кредит на срок: до 30 дней; до 1 года; до 5 лет.

кредитная линия (возобновляемая, невозобновляемая): до 1 года;до 5 лет.

овердрафт на срок до 1 года:

необнуляемый: транши на срок до 14 дней;транши на срок до 30 дней:

обнуляемый (транши на срок до 30 дней).

Диапазон процентных ставок зависит от суммы, вида кредитного продукта, срока пользования кредитом, предлагаемого обеспечения, наличия кредитной истории, наличия (отсутствия) оборотов по расчетному счету.

Кредиты предоставляются на следующие цели: пополнение оборотных средств; приобретение, модернизация основных фондов.

Требования к заемщикам:

наличие расчетного счета в «СИБСОЦБАНК» ООО (либо открытие расчетного счета с переводом оборотов);

проведение оборотов по расчетному счету в «СИБСОЦБАНК» ООО;

поддержание среднедневных остатков средств на расчетном счете в «СИБСОЦБАНК» ООО;

наличие ликвидного обеспечения;

предприятие работает более 6 месяцев;

наличие положительной динамики финансовых показателей;

наличие положительного финансового результата деятельности;

отсутствие картотеки к расчетным счетам;

отсутствие просроченной задолженности по налогам, оплате труда;

своевременное выполнение обязательств перед кредиторами;

наличие положительной кредитной истории.

В качестве обеспечения кредита может быть предоставлен залог: жилая / нежилая недвижимость; автотранспорт; основные средства (оборудование); товары в обороте; ценные бумаги (векселя, акции) или поручительство: учредителей; залогодателей; руководителей.

Размер кредита зависит от совокупности показателей: оборотов по расчетному счету в «СИБСОЦБАНК» ООО; наличия ликвидного обеспечения; финансовых показателей.

Инвестиционное кредитование осуществляется на тех же принципах, что и коммерческое кредитование, однако имеются некоторые особенности.

Среди инвестиционных кредитов, выдаваемых Банком, выделяются следующие виды кредитов:

инвестиционные кредиты юридическим лицам и предпринимателям с возмещением части банковской процентной ставки из краевого бюджета и (или) из федерального бюджета;

инвестиционные кредиты, выданные под гарантию (поручительство) Администрации Алтайского края;

инвестиционные кредиты, выданные предприятиям и организациям на реализацию значимых краевых программ;

кредитование для приобретения техники и оборудования, осуществляется Банком на условиях, определенных Наблюдательным советом краевого лизингового фонда:

срок до 7 лет, с ежеквартальным погашением;

процентная ставка - 7% годовых на остаток задолженности;

первоначальный взнос от 10% до 30% (в зависимости от вида приобретаемого имущества);

открытие расчетного счета в Банке;

обеспечение предоставляемого кредита (залог приобретаемого за счет кредитных средств имущества; поручительство 3-х лиц; дополнительное обеспечение в виде ликвидного имущества);

обязательное страхование приобретаемого имущества в аккредитованной при Банке страховой компании (страховой тариф 0,2-0,4% в год).

Субъект малого и среднего предпринимательства может быть прокредитован, если:

успешно работает на рынке не менее 6 месяцев;

имеет устойчивое финансовое положение на последнюю отчетную дату;

имеет удовлетворительные финансовые показатели, в частности, отсутствуют убытки по результатам финансово-хозяйственной деятельности за последний финансовый год;

имеет местонахождение и государственную регистрацию в Алтайском крае, а также на территории субъектов РФ непосредственно прилегающих к Алтайскому краю.

Банк не кредитует следующие виды деятельности: производство и торговля подакцизными товарами; деятельность ломбардов; торговля ювелирными изделиями; игорный бизнес; операции с ценными бумагами; страхование; деятельность негосударственных пенсионных и инвестиционных фондов; деятельность на рынке ценных бумаг; нотариат; деятельность в рамках соглашений о разделе продукции; коммерческие операции (риэлторская деятельность) с недвижимым имуществом.

1.В банк поступает заявление от юридического лица на получение кредита.
2.Банк предоставляет юридическому лицу список необходимых документов для получения кредита.
3. Юридическое лицо предоставляет в банк пакет затребованных документов.
4. Рассмотрение заявки (анализ учредительных, финансовых, залоговых документов).
5. В случае положительного решения о выдаче кредита, с заемщиком оформляется кредитный договор.
6. Оплата клиентом комиссии за ведение ссудного счета.
7. Зачисление кредита на счет клиента.
8. Уплата процентов и погашение кредита клиентом.

Рис.3. Процесс кредитования юридических лиц в ООО в «ООО Сибсоцбанк»

Банк предоставляет физическим лицам весь комплекс банковских услуг на уровне мировых стандартов. Объемы бизнеса с физическими лицами постоянно увеличиваются, что говорит о росте доверия клиентов к банку и высокой оценке качества предоставляемых им услуг. Увеличению спроса граждан на кредиты способствуют как рост уровня жизни населения в крае, так и либерализация условий кредитования. За 20 лет население края прокредитовано в объеме более 6 млрд. рублей. Кредиты банка помогли жителям края улучшить жилищные условия, приобрести автомобиль, обустроить дом, решить вопросы потребительского характера.

Кредит на неотложные нужды - это один из самых распространенных видов кредитования физических лиц в СИБСОЦБАНКЕ. СИБСОЦБАНК предлагает населению кредитные продукты: «Корпоративный»; «Корпоративный «Надежный клиент»; «Перспективный»; «Перспективный-залоговый»; «Пенсионный»; «Материнский капитал»; «Кредитование военнослужащих».

В основной своей массе клиенты Банка в отчетном периоде своевременно возвращают кредиты и рассчитываются по процентам за пользование кредитными ресурсами. За 2011 год объем просроченной задолженности снизился на 2% или 2 201 тыс. рублей. Общий объем просроченной задолженности на 01.01.2012 г. составил 114 768 тыс. руб. или 3,5% совокупного кредитного портфеля, что ниже среднего уровня просроченной задолженности по системе кредитных организаций Алтайского края. В общем объеме просроченной задолженности на кредиты юридических лиц приходится 73%, на кредиты физических лиц - 26%, на векселя - 1%, на договоры лизинга и факторинга - менее 1%. Темпы роста совокупного кредитного портфеля в последние годы выше темпов роста просроченной задолженности.

Структура доходов и структура расходов банка представлены ниже в таблицах.

Таблица 10. Структура доходов

	2010	2011
Проценты по ссудной и приравненной к ней задолженности	74%	73%
Доходы по РКО и прочим операциям	18%	21%
Проценты по корр. счетам	6%	3%
По операциям с ин. валютой	1%	1%
По депозитам, размещенным в Банке России	0%	1%
Прочие доходы	1%	1%

Таблица 11. Структура расходов

	2010	2011
Проценты по привлеченным средствам	43%	40%
Расходы по содержанию аппарата	25%	28%
Расходы по созданию резервов	14%	13%
По содержанию здания, охране, транспорту	8%	8%
налоги	2%	2%
Прочие расходы	8%	9%

Банк все годы работает с прибылью. Чистая прибыль после уплаты налога на прибыль составила в 2009 году - 22234 тыс. руб. , в 2010 году -24518 тыс. руб., 2011 году 25 023 тыс. руб.

Стратегией, принятой в банке, предусмотрено его дальнейшее развитие как универсальной кредитной организации, а также усиление позиций на финансовом рынке Алтайского края.

Основными целями Банка на ближайшую перспективу являются:

предоставление клиентам комплексных и качественных финансовых услуг;

расширение спектра предлагаемых услуг и внедрение новых банковских продуктов;

увеличение объема финансирования по операциям факторинга;

финансирование программы приобретения техники и оборудования за счет вновь поступивших и возвратных средств Алтайского краевого лизингового фонда;

продолжение работы в рамках соглашения о сотрудничестве в сфере поддержки малого и среднего предпринимательства в Алтайском крае;

продолжение работы по программе ипотечного кредитования. Участие в программе «Обеспечение жильём молодых семей в Алтайском крае» и в федеральных программах «Стимул», «Военная ипотека».

2.3 Порядок жилищного ипотечного кредитования в «ООО Сибсоцбанк»

Развитие ипотечного кредитования - одно из приоритетных направлений деятельности «СИБСОЦБАНК» ООО. Наличие дополнительных офисов в городах и районных центрах позволяет сделать услуги ипотечного кредитования доступнее для жителей Алтайского края. По программе ипотечного кредитования работают дополнительные офисы Банка в городах Бийске, Камне-на-Оби, Заринске, Белокурихе. Банк работает напрямую с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (г.Москва) в качестве сервисного агента с 2003 года, что позволило ему участвовать в рефинансировании ипотечных жилищных кредитов.

Сибсоцбанк является участником федеральной программы «Стимул», направленной на поддержку кредитования строительства жилья эконом класса. В рамках реализации программы было заключено соглашение между «Сибсоцбанк» ООО (кредитор), ОАО «АЖИК» (заказчик) и ОАО «Барнаулкапстрой» (заказчик-застройщик) и в 2012 году завершено строительство 247-квартирного жилого дома в городе Барнауле.

На данный момент «Сибсоцбанк» ООО и его дополнительные офисы представляют следующие ипотечные программы:

«Стандарт» - приобретение жилья на вторичном рынке;

«Новостройка» - инвестирование в строящееся жилье на первичном рынке;

«Военная ипотека» - приобретение жилья на вторичном рынке военнослужащими - участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Условия ипотечного жилищного кредитования по программе «Стандарт» (по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), которую предлагает «Сибсоцбанк» ООО»:

кредиты предоставляются гражданам РФ в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита наступает до достижения ими возраста 65 лет. Обязательное условие - непрерывная занятость не менее 6 мес.;

солидарными заемщиками (созаемщиками) могут являться лица, не состоящие в родственных отношениях, при расчете максимально возможной суммы кредита во внимание принимается совокупный доход всех Заемщиков, что позволяет им рассчитывать на более крупную сумму. Максимальное количество заемщиков - 3 человека. Платеж по кредиту не должен превышать 45% от общей суммы ежемесячных доходов Заемщиков без налога на доходы физических лиц. Заемщики должны быть зарегистрированы на территории Российской Федерации. Оформление залога Предмета ипотеки, одним из собственников которого является несовершеннолетний, производится при обязательном наличии согласия органа опеки и попечительства на передачу в залог Предмета ипотеки. Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой ипотечной сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода;

сроки кредитования: кредит предоставляется на срок от трех лет до тридцати лет;

размер первоначального взноса - не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья при условии наличия страхования ответственности Заемщика, при первоначальном взносе от 30% страхование ответственности Заемщика не требуется;

сумма кредита - минимальная сумма кредита - 300000 руб., но не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, максимальная сумма кредита устанавливается с учетом платежеспособности Заемщика, не может превышать 90% от стоимости приобретаемого жилья;

обеспечение - залог приобретаемого жилого помещения, дополнительного залога не требуется. Оформление поручительства - не обязательно;

объект кредитования - квартиры, на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности. Комнаты не могут являться предметом ипотеки. Физический износ объекта кредитования не должен превышать 40%;

процентные ставки - 10,9-14% годовых - до регистрации права собственности на объект и выдачи закладной первоначальному залогодержателю. После регистрации права собственности процентная ставка устанавливается на уровне ставок, действующих на вторичном рынке;

погашение кредита и уплата процентов - осуществляется ежемесячными аннуитетными (равновеликими) платежами не позднее последнего числа (включительно) каждого месяца. Такая схема погашения позволяет Заемщикам точно спрогнозировать свои расходы на будущее. Для осуществления первого платежа по графику дается рассрочка - оплату можно произвести в месяце, следующем за месяцем предоставления кредита;

досрочное погашение кредита - отсутствует мораторий на досрочное погашение кредита. Предусмотрена возможность без штрафа досрочно погасить кредит, при этом в зависимости от внесенной суммы сокращается срок, на который данный кредит выдан. Совершая досрочные платежи, Заемщик получает возможность экономить на уплате процентов за пользование кредитом.

Вторая ипотечная программа, реализуемая «Сибсоцбанк» ООО - «Новостройка», ее отличия от программы «Стандарт»:

размер первоначального взноса - не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья;

обеспечение - залог приобретаемого жилого помещения/ залог имеющегося жилья. Оформление поручительства - не обязательно. Страховое обеспечение (личное и имущественное страхование) ипотечного кредита - около 0,5% от суммы ссудной задолженности, каждый год в течение всего срока кредитования. Имущественное страхование является обязательным, и осуществляется после оформления права собственности на приобретаемое жилье, личное страхование - по выбору клиента; в случае отказа от личного страхования процентная ставка по кредиту увеличивается на 0,7%;

объект кредитования - квартиры в строящихся домах. Обязательная регистрация договора долевого участия в строительстве в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, Банк работает в рамках федеральной ипотечной программы «Военная ипотека», направленной на кредитование военнослужащих - участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. В соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ от 20 августа 2004г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» все военнослужащие, имеющие право на участие в накопительно-ипотечной системе, и ставшие участниками - ежегодно получают накопительный взнос на именной лицевой счет. Цель накопительного взноса - решение жилищного вопроса военнослужащего за счет приобретения жилья в кредит. Преимуществом накопительно-ипотечной системы является то, что военнослужащий может приобрести жилье уже в начале службы.

Участником этой ипотечной программы может быть военнослужащий - гражданин Российской Федерации, проходящий военную службу по контракту и включенный в реестр участников, формируемый федеральным органом исполнительной власти.

Минимальный срок кредита - 3 года, максимальный срок кредита ограничен наступлением 45-летнего возраста Участника НИС.

Кредит выдается по процентной ставке, которая является переменной величиной, ежегодно изменяется и рассчитывается следующим образом:

r = g + m

где g - ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на 01 декабря года, предшествующего расчетному календарному году;

m - маржа, определяемая на Дату планового пересчета в зависимости от возраста Участника НИС следующим образом

Таблица 12. Значение маржи

Возраст Участника НИС (полных лет)	22 и менее	23-25	26-28	29 и более
Размер маржи (m) (значения для первичного рынка жилья)	2,5%	2,25%	2%	1,5%
Размер маржи (m) (значения для вторичного рынка жилья)	3,00%	2,75%	2,50%	2,00%

Размер первоначального взноса в рамках этой программы составляет не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальный размер определяется расчетным способом в зависимости от процентной ставки, размера накопительного взноса в год выдачи кредита, срока кредита и даты его выдачи и не может превышать 2 200 000 руб. В качестве объекта кредитования могут быть квартиры, физический износ которых не превышает 40%.

При оформлении ипотечного договора осуществляется имущественное страхование при обретаемого жилого помещения и личное страхование заемщика (по желанию). Страховая сумма на начало каждого периода страхования должна составлять не менее, чем размер остатка текущей задолженности по кредитному договору/договору займа, увеличенному на 10%.

При расчете максимально возможной суммы кредита доходы Участника НИС не учитываются.

Заемщику предоставляется рассрочка по погашению начисленных процентов. Платеж по кредиту на текущий календарный год определяется в размере накопительного взноса Участника НИС, который является ежегодно растущей величиной. Сумма ежегодного накопительного взноса Участника НИС ежегодно утверждается Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. По этой программе отсутствует мораторий на досрочное погашение кредита.

Анализ существующих программ ипотечного кредитования в «СИБСОЦБАНК» ООО показывает, что процесс получения ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

1. подготовка документов, необходимых для подачи заявления на получение кредита;

2. подача заявления на кредит;

3. получение предварительного решения банка о предоставлении кредита;

4. предоставление документов на приобретаемый объект недвижимости и оценка его рыночной стоимости, подготовленная независимым оценщиком. Список оценочных компаний, аккредитованных в «СИБСОЦБАНК» ООО представлен в приложении № 6;

5. получение окончательного решения банка о предоставлении кредита и определение даты ипотечной сделки, включающей в себя заключение договора купли-продажи объекта недвижимости и кредитного договора;

6. заключение ипотечной сделки (заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, оплата комиссии за выдачу кредита, заключение кредитного договора, расчет с продавцом - передача первоначального взноса и кредитных средств, оформление государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости);

7. заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора банку вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии. Список страховых организаций, аккредитованных в «СИБСОЦБАНК» ООО представлен в приложении №7.

Кроме выдачи ипотечных кредитов «СИБСОЦБАНК» ООО продолжает сопровождение ранее выданных ипотечных кредитов, осуществляет функции по привлечению клиентов, консультированию, оформлению пакета документов, проведению андеррайтинга клиента и предмета залога.

По ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым физическим лицам, банк формирует портфель однородных ссуд. Портфель однородных ссуд - группа ссуд со сходными характеристиками кредитного риска, обособленных в целях формирования резерва на возможные потери по ссудам.

Ипотечные жилищные кредиты относятся к первой категории качества, так как по ним отсутствует кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде рана нулю)[23].

С начала реализации ипотечных программ, в том числе в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» банком выдано более 2 млрд. руб. ипотечных кредитов. Свои жилищные условия смогли улучшить 2600 семей. Следует отметить, что банк работает как на вторичном рынке, так и на первичном, кредитуя долевое строительство.

Средний размер ипотечного жилищного кредита в «СИБСОЦБАНК» ООО составил в 2011 году- 838,00 тыс. рублей, в 2012 уменьшился на 5% - 790 тыс. рублей.

Диаграмма 8. Итоги ипотечного кредитования по стандартам ОАО «АИЖК» (тыс. руб.).

Кроме того, в 2011 году банк выдал за счет собственных средств ипотечных кредитов на сумму около 66 млн. руб., в 2012 (прогноз) - на 70 млн. руб. Основная часть выданных кредитов (более 60%) приходится на программу «Военная ипотека».

Наряду с ипотечными кредитами, выданными за счет собственных средств, на обслуживании банка находится более 1000 закладных на сумму 613 млн. руб. Ипотечный портфель банка составляет на 01.12.2012 года -

Сегодня банк использует, как одноуровневую, так и двухуровневую модели ипотечного кредитования. В перспективе банк стремится к стандартизации ипотечных кредитов и дальнейшему рефинансированию их через ОАО «АИЖК». Рефинансирование ипотечных кредитов является одним из способов заимствований и снятие нагрузки с баланса банка. Более выгодно не держать кредиты на балансе (постоянно наращивая их объем) для получения процентного дохода, а рефинансировать их, получая доход от комиссионных платежей по обслуживанию клиентов и направлять привлеченные средства на выдачу новых кредитов. Таким образом, рефинансирование может стимулировать понижение ставок по ипотечным кредитам, что сделает кредиты более доступными для населения.

Рассмотрев особенности ипотечного жилищного кредитования в «СИБСОЦБАНК» ООО, можно сделать вывод, что банк эффективно работает в этом направлении.

Проанализировав ситуацию, связанную с особенностями жилищного ипотечного кредитования в «СИБСОЦБАНК» ООО, а также, определив проблемы, можно предложить мероприятия, направленные на развитие системы ипотечного кредитования в условиях Алтайского края. Учитывая многообразие существующих проблем, данные рекомендации касаются различных факторов, влияющих на развитие жилищного ипотечного кредитования, и направлены как государству, так и банку.

В целях предотвращения проблем, связанных с риском дефолта заемщиков,

необходимо более эффективно осуществлять мониторинг их платежеспособности:

чтобы убедиться в платежеспособности должника, необходимо делать запрос в Пенсионный Фонд;

анализировать доходы заемщика в зависимости от той отрасли, в которой он занят.

Как было выявлено ранее, одной из...