Ипотечное банковское кредитование: проблемы и перспективы развития

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это, в свою очередь, может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита). Чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Промежуточные выводы по главе 1:

Изучив исторические и теоретические аспекты ипотечного кредитования, можно отметить, что ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Узбекистане основывается на положениях Гражданского кодекса. Немаловажным законом стал принятый в 2006 году Государственный закон Республики Узбекистан «Об ипотеке». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. К числу нормативных актов, регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести Закон Республики Узбекистан «О рынке ценных бумаг» (от 22.07.2008 г. N ЗРУ-163; принят Законодательной палатой 13 февраля 2008 год; одобрен Сенатом 27 июня 2008 года). Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Глава 2 Анализ особенностей развития ипотечного банковского кредитования

2.1 Анализ инструментов ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002, с. 44-45.

Таким образом, инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизации кредита). При этом, график амортизации долга показывает остатки суммы задолженности по кредиту для каждого периода времени. Помимо этого, на нем отражается, какая часть ежемесячного платежа идет на оплату процентов, а какая идет на оплату основной суммы долга.

Исходя из способа амортизации долга, ипотечные кредиты можно разделить на постоянный ипотечный кредит и ипотеку, предусматривающую переменные выплаты.

Платежи, выплачиваемые по ипотечному кредиту, могут производиться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. д., вплоть до единоразовой формы платежа. Таким образом, вид ипотечного инструмента в основном определяется структурой и схемой выплат. Наиболее наглядно возможные виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рисунке 2 (см. ниже).

Рассмотрим две основные модели применения инструментов ипотечного кредитования, используемые банками в настоящее время:

1. Стандартные аннуитентные (равновеликие, самоамортизирующиеся) ипотечные платежи.

Аннуитентный платеж предполагает, что банк устанавливает жесткий срок кредитования, а так же - фиксированную ставку процента. График аннуитетных платежей строится по следующему принципу: заемщик на протяжении всего срока займа каждый месяц выплачивает банку равную сумму, величина которой зависит от срока кредитования и годовой ставки.

Ежемесячный аннуитетный (равновеликий) платеж включает в себя:

- 1/12 (одну двенадцатую) фиксированной годовой ставки процента, умноженной на величину неуплаченного остатка по ипотечному кредиту на начало месяца;

- И часть невыплаченного остатка основной суммы ссуды.

Рис. 3 Инструменты ипотечного кредитования Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html

На протяжении срока выплаты долга пропорции между основной суммой задолженности и величиной процентов в ежемесячных платежах меняются.

Если в первые годы основную часть каждой ежемесячной выплаты составляют проценты, так как сумма долга еще очень велика, то постепенно доля процентов в каждом следующем платеже снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной по кредиту суммы. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов показано на рисунке 4 ниже (на примере российской практики ипотечного кредитования).

Рис 4. График платежей по ипотеке Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html

Такой порядок погашения ипотечного кредита дает стабильность заемщику в величине его расходов по кредиту. Но, поскольку в первую очередь при такой схеме выплачиваются проценты, то величина основного долга снижается весьма медленно, из-за чего увеличивается размер процентных платежей.

Ипотечные кредиты с равновеликими аннуитетными платежами принято называть стандартными, базисными или традиционными. Именно на основе этого инструмента строится большинство ипотечных технологий, например ипотечные кредиты срок погашения по которым каждые две недели, ипотека с индексацией долга и т.п.

2. Ипотечные кредиты, по которым предусмотрены переменные выплаты.

Этот инструмент ипотечного кредитования предполагает несколько следующих вариантов:

1) Ежемесячные платежи, предусматривающие фиксированные выплаты основной суммы задолженности. Каждый платеж при такой схеме также разбивается на 2 части: одна идет на погашение кредита (основного долга), а другая засчитывается как уплата начисленных за месяц процентов.

Но, при этом часть, которая идет на погашение основного долга, на протяжении всего срока кредитования остается неизменной, а часть, идущая на уплату процентов с наступлением каждого последующего платежа - уменьшается. Соответственно, так же, уменьшается и ежемесячный платеж по кредиту, благодаря чему снижается нагрузка на заемщика. При такой схеме, соотношение платежей по ипотечному кредиту в счет основной суммы долга и процентов показано на рисунке 5 ниже (на примере российской практики ипотечного кредитования).

Рис. 5 Соотношение платежей по ипотечному кредиту в счет основной суммы долга и процентов Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html

2) Ипотека с нарастающими платежами (ИНП). Такая схема предусматривает переменные ежемесячные выплаты. В течение, например, первых 3-х лет платежи остаются низкими, в то время как в течение последующих лет они достигают весьма высокого уровня, позволяющего полностью самортизировать выданный кредит.

3) «Шаровые» платежи. Такая схема предусматривает крупный итоговый платеж по долгу в конце срока кредитования. Такой порядок погашения удобен для заемщика с небольшими ежемесячными платежами, но при этом, увеличивает сумму необходимых к выплате процентов и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы денежных средств в конце срока кредита. Помимо этого, так как не происходит постепенного (ежемесячного) погашения суммы основного долга, значительно возрастает риск невозврата выданного банком кредита по истечении периода кредитования. Ипотечные кредиты, предусматривающие «шаровой» платеж могут быть структурированы следующими способами:

- неосуществление выплат по процентам вплоть до истечения срока кредитования;

- выплаты одних только процентов, а в конце срока - «шаровой» платеж, включающий основной долг;

- частичная амортизация, предусматривающая в конце итоговый «шаровой» платеж.

2.2 Анализ и оценка рисков ипотечного кредитования

Риски при ипотечном кредитовании подразделяются на систематические и несистематические.

Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера.

Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.

Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и так далее. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга Г. А Цылина ., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5..

Рис.6 Риски ипотечной деятельности Источник: http://abc.informbureau.com/html/eiioaxiue_duiie.html

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в скудеющем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа Источник: http://ru.wikipedia.org/. В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002, с. 36-37.[

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50- 60%, в США - 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости.

Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене). Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями Центрального банка Узбекистана и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на наличие необходимого работающего правового поля, кредитные технологии и так далее, а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным, необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).

Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов: выдача ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов.

Помимо высоких требований Центрального банка к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности, которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. с. 75-76.

2.3 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками

Ипотечный банк http://www.realtypress.ru - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры, каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования, можно констатировать во всех банках наличие следующих основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг Источник: http://ru.wikipedia.org/wiki/Андеррайтинг_(банковское_дело) - в банковском деле - процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита.

Процедура предполагает изучение платёжеспособности и кредитоспособности потенциального заёмщика по методике, принятой в конкретном банке. Результатом такой процедуры является либо принятие положительного решения по кредитной заявке претендента, либо отказ в кредитовании. Впрочем, банк может принять и компромиссное решение, то есть дать согласие на получение клиентом кредита, но не в той сумме и/или не на тех условиях, на которые рассчитывал заявитель;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Республики Узбекистан, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, то есть кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

Порядок погашения кредита и уплаты процентов. Каждый банк самостоятельно устанавливает порядок погашения кредита. Но можно выделить общие положения, которыми пользуется большая часть банков.

Банк предоставляет заемщику кредит путем зачисления его суммы на текущий счет. За пользование кредитом заемщик ежемесячно уплачивает банку проценты. Плановое погашение кредита осуществляется ежемесячно с даты, указанной в графике платежей. При этом, каждый такой платеж указывается банком в графике платежей и состоит из части основного долга, процентов, начисленных за пользованием кредитом, а так же плат и комиссий, предусмотренных кредитным договором и тарифами. Клиенту банка для осуществления планового погашения задолженности необходимо не позднее даты оплаты очередного платежа, указанной в графике платежей, обеспечить наличие на счете суммы денежных средств в размере, не менее суммы такой задолженности, включающей в себя:

- сумму очередного платежа;

- сумму пропущенных ранее платежей (при наличии таковых);

- сумму плат за пропуск платежей (при наличии таковых).

Заемщик вправе досрочно погасить кредит или его часть. При этом, заемщик обязан в полном объеме уплатить сумму начисленных процентов за пользование кредитом, комиссий за предоставление кредита и за оказание дополнительных услуг. Так же отдельный банк самостоятельно решает вопрос о взимании платы за досрочное погашение кредита.

При не поступлении от Заемщика платежей до окончания календарного месяца суммы не внесенных в срок платежей в последний день месяца относятся на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.

Отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается от даты образования задолженности по ссудному счету (включительно) и заканчивается датой погашения задолженности по нему (не включая эту дату).

Если в течение периода, за который производится начисление процентов, образовалась просроченная задолженность, то проценты начисляются в отдельности на каждый остаток долга, как срочный, так и просроченный, за то число дней, в течение которого остаток долга оставался без изменений.

В период сопровождения кредитного договора кредитный работник вносит в базу данных индивидуальных заемщиков информацию, характеризующую заемщика и поручителей: о нарушении заемщиком условий кредитного договора, отказе поручителей от заключения дополнительного соглашения к договору поручительства в связи с повышением процентной ставки по кредитному договору и так далее.

В случае смерти заемщика банк должен в течение шести месяцев со дня его смерти предъявить свои претензии в письменной форме наследникам, принявшим наследство, или исполнителю завещания, или заявление нотариальной конторе по месту открытия наследства, либо предъявить иск в суд к наследственному имущества. Претензии предъявляются независимо от наступления срока соответствующих требований.

В случае смерти заемщика задолженность по кредиту может быть переоформлена на платежеспособного члена его семьи с согласия последнего с переоформлением поручительств и залога.

Непогашение ссуд заемщиком приносит банкам крупные убытки и служит одной из наиболее частых причин банкротств кредитных организаций.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента.

При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по сумовым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Далее рассмотрим пример ипотечного кредитования, проводимого в Ipoteka Bank. Рисунком 7 показаны «Продукты ипотечного кредитования в Ipoteka Bank» (см. Прил. 2); рисунок 8 демонстрирует «Общие условия ипотечный кредитования» (см. Прил. 3); рисунком 9 раскрыты условия ипотечного кредита на строительство и реконструкцию (см. Прил. 4); условия ипотечного кредитования для молодых семей приведены рисунком 10 (см. Прил. 5); рисунком 11 раскрыты условия ипотечного кредита за счет кредитной линии банка Финансовой группы KfW (KfW Bankengruppe) (см. Прил. 6); рисунок 12 показывает условия ипотечного кредита для молодых семей на строительство и реконструкцию (см. Прил. 7).

Внедрение новых кредитных продуктов имеет целью привлечение большего количества клиентов и удовлетворение потребностей различных слоев населения. Экономическая стабилизация и рост реальных денежных доходов населения позволили Банку в истекшем году предложить клиентам более привлекательные условия предоставления кредитов и существенно упростить технологию их получения.

Увеличилось число предприятий, работники которых смогли решить свои жилищные и прочие социальные проблемы с использованием кредитов Банка. Особенность указанных целевых программ заключается в том, что с заемщика полностью или частично снимается нагрузка по уплате процентов за пользование кредитом благодаря субсидиям из бюджетов исполнительных органов власти или из средств предприятия, на котором работает заемщик.

Активизировалась работа со строительными, риэлтерскими и ипотечными компаниями по индивидуальным схемам кредитования частных клиентов на приобретение объектов недвижимости. Условия этих схем наиболее полно учитывают особенности деятельности компаний на рынке недвижимости

Так, условия ипотечного кредитования, которые предлагает своим клиентам банк, следующие:

- сумма кредита - 70-80% от стоимости приобретаемого жилья;

- собственные средства заемщика - не менее 20-30% от стоимости приобретаемого жилья;

- срок кредитования - до 5 лет;

- номинальная процентная ставка - 15% годовых в валюте:

- реальная процентная ставка - 5-7% годовых в валюте (номинальная ставка, пересчитанная на фактический остаток ссудной задолженности заемщика перед банком)

В случае недостаточности средств от реализации старого жилья для полного расчета по кредиту, Банк в качестве обеспечения может приниматься поручительство юридического лица.

Банком также предусмотрена система накопительных счетов. Она применяется в случае отсутствия у потенциального заемщика собственных средств, необходимых для первоначального взноса.

При банковском кредитовании погашение кредита происходит ежемесячно. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование суммой остатка долга (то есть неоплаченной еще частью кредита). Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Динамика выданных банками ипотечных кредитов по Республике Узбекистан приведена диаграммой 1(Прил. 8); динамика доли ипотечного портфеля в кредитном портфеле банков Узбекистана показана диаграммой 2 (см. там же).

АКИБ «Ипотека-банка» - лидер ипотечного кредитования, его создание, цели, задачи и механизм финансирования строительства и реализации домов приведены рис. 13, 14 (см. Прил.9). Рис. 15 демонстрируется количество многоквартирных домов и квартир, сданных в 2008-2012 годах, рис. 16. -финансовые вложения «Ипотека-банка» в строительство жилых домов (см. Прил. 10). В приложении 11 рисунком 17 демонстрируется социально-экономический вклад ипотечно-банковского кредитования в экономику и общество нашей страны в разрезе роста заработной платы застройщиков, выплаченных налогов, купленных строительных материалов отечественных производителей, созданных рабочих мест.

Промежуточные выводы по главе 2:

Анализ особенностей развития ипотечного банковского кредитования раскрыт через используемые инструменты ипотечного кредитования, которые определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту; вид ипотечного инструмента, в основном, определяется структурой и схемой выплат. Настоящим исследованием раскрыты риски, возникающие при ипотечном кредитовании, которые подразделяются на систематические и несистематические; изучены причины их возникновения. Так, ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и так далее, которые всесторонне исследованы в работе.

Данной главой проведен анализ всестороннего управления кредитным риском со стороны банка, который определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов. Как показало исследование, наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры, каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования, которая всесторонне проанализирована в работе. Таким образом, интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Глава 3 Перспективы развития ипотечного кредитования на современном этапе

3.1 Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе

Развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления так и со стороны рынка. При этом, в целом, все участники сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

С перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.).

С точки зрения бизнеса - и в первую очередь банков - ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития риэлтерского бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка.

По словам Президента Узбекистана И. Каримова, «еще в недавнем прошлом в данной сфере процветал самострой, на селе дома строились без генеральных планов, типовых проектов. Из-за отсутствия в регионах стройиндустрии и дефицита строительных материалов жилые дома строились из подручных материалов. В таких домах возникали определенные проблемы с социально-бытовыми условиями, не говоря о создании сопутствующей инфраструктуры» http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013.

В Узбекистане был успешно был запущен механизм создания качественного и доступного жилья. Пожалуй, отправной точкой этого процесса можно считать создание в марте 2009 года на базе АКБ «Галлабанк» Открытого акционерного коммерческого банка «Кишлоккурилишбанк». В число его приоритетных задач вошли: кредитование населения для осуществления строительства жилья по типовым проектам, предприятий - на покупку современного оборудования по производству строительных материалов, оказание лизинговых услуг специализированным подрядным организациям. При этом отметим, что работы по строительству жилья, созданию необходимой законодательной базы велись в стране и раньше, однако именно в 2009 году они обрели комплексный характер, ведь не случайно этот год в стране был объявлен Годом развития и благоустройства села. В середине этого же года в стране было создано еще одно важное звено системы - инжиниринговая компания «Кишлоккурилишинвест», отвечающая за застройку новых жилых массивов во всех регионах. Теперь будущий обладатель дома был избавлен от лишней головной боли, ему необходимо было просто выбрать типовой проект, земельный участок и способ оплаты, а инжиниринговая компания брала на себя все заботы, связанные со строительством.

Особую роль в процессе строительства современного жилья в регионах сыграли типовые проекты, разработанные отечественными специалистами. К настоящему моменту разработаны типовые проекты одноэтажных трех-, четырех- и пятикомнатных жилых домов, объектов социально-бытового назначения. По составу помещений, их площадям, объемно-планировочному решению пространства при высоте 3,2 метра в сочетании с логичным эксплуатационным зонированием и двумя обособленными выходами из дома во двор, эти дома относятся к высокому классу комфортности. Кроме того, при разработке проектов особое внимание уделялось сохранению своеобразия национальных традиций, а также природно-климатическим условиям конкретного региона страны, таких важных при строительстве природных факторов, как направление ветра, солнечное освещение, гидрогеологические условия и сейсмичность участков. Например, при строительстве в районах сейсмичностью 7-8 баллов в проектах заложены антисейсмические пояса в уровне перекрытий зданий, железобетонные сердечники, монолитные поперечные рамы, горизонтальное армирование кирпичной кладки стен в углах и местах пересечения продольных и поперечных несущих и самонесущих стен.

Однако стоит отметить, что эти проекты далеко не сразу стали соответствовать современным стандартам жилищного строительства. Президент Узбекистана И. Каримов, часто посещающий с рабочими поездками регионы, встречался с собственниками новых домов, узнавая из первых уст, каковы результаты реализации программы типового строительства. В результате, в конце 2010 года, в одном из своих постановлений Глава государства дал критический анализ дел в строительстве индивидуального жилья в сельской местности. В частности, был выявлен ряд недостатков в проектировании объектов в Андижанской, Ферганской и других областях. Типовые проекты были разработаны без всестороннего учета природно-климатических условий конкретного региона страны, без должного изучения своеобразия национальных и местных традиций и других факторов. В проектах имели место существенные конструктивные недоработки - недостаточная высота потолков, ограниченная жилая площадь, особенно детских комнат, недочеты в необходимых бытовых условиях для проживания семьей.

Необходимо отдать должное отечественным специалистам, которые в достаточно короткие сроки отреагировали на критику и запросы собственников жилья, подготовив новые, усовершенствованные проекты. Успешность созданного механизма показала себя уже через несколько лет. Для примера, если общая сумма строительства первых 847 жилых домов на 42 земельных массивах, заложенных в сентябре 2009 года и введенных в эксплуатацию в первой половине следующего года, составила 50,7 млрд. сумов, то уже в 2010 году было возведено 6800 жилых домов общей стоимостью более 428,9 млрд. сумов. В 2011 году на 355 массивах выросло еще 7400 современных комфортабельных жилых домов, на строительство которых было направлено около 576,5 млрд. сумов. В прошлом году эта сумма достигла без малого 906 млрд. сумов, на которые построено 8510 жилых домов. В этом же году произведено строительство на территории 353 сельских массивов 10 тысяч индивидуальных жилых домов по типовым проектам стоимостью 1,400 трлн. сумов (см. таблицу 1)

Таблица 1

Строительство современного жилья в регионах Узбекистана Составлена автором; источник: http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013

Период	Выполненные работы	Стоимость выполненных работ
09. 2009 г. - введены в эксплуатацию в первой половине 2010 г.	847 жилых домов на 42 земельных массивах	50,7 млрд. сумов
2010 г.	возведено 6800 жилых домов	более 428,9 млрд. сумов
2011 г.	7400 современных комфортабельных жилых домов	576,5 млрд. сумов
2012 г.	построено 8510 жилых домов	906 млрд. сумов
	строительство на территории 353 сельских массивов 10 тысяч индивидуальных жилых домов по типовым проектам	1,400 трлн. сумов

Такие цифры по строительству домов - конечно, серьезный показатель, замечали участники, но еще более важно, что для сельских жителей была обеспечена ценовая доступность жилья, ведь сейчас в стране 1 квадратный метр жилья по типовым проектам на селе в среднем стоит в два раза дешевле, чем в городе.

Президент Узбекистана И. Каримов, говоря об уникальности отечественной модели типового жилищного строительства на селе, отмечал, что одним из принципиальных вопросов, которые стране приходилось решать в первую очередь, является коренной пересмотр и реформирование законодательной базы жилищного строительства http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013. Без этого было просто бесполезно говорить о реализации какой-либо серьезной программы жилищного строительства, это было бы больше похоже на печально известные потемкинские деревни.

Нельзя здесь не отметить и развитие отечественной индустрии строительных материалов. За короткий срок во всех регионах страны были запущены предприятия, выпускающие современные строительные материалы, не уступающие по качеству зарубежным аналогам, но обладающие лучшей ценовой доступностью. Всего лет десять назад на прилавках отечественных магазинов и специализированных рынков «правила балом» продукция зарубежных производителей, да и сами строители в ответ на вопрос, какие материалы лучше - импортные или отечественные, не задумываясь, выбирали первые. Тогда спорить с этим было трудно. Сегодня ситуация на рынке стройматериалов изменилась. В рамках работ по насыщению потребительского рынка строительными материалами в 2005-2010 годы было реализовано 120 различных проектов. В 2009-2011 годах осуществлено 175 новых инвестиционных проектов общей мощностью 844,2 млн. штук условного кирпича. Только за последние десять лет объем производства цемента увеличился более чем в два раза - с 3,2 до 6,8 млн. тонн в год. В целом в 2011-2015 годах на дальнейшее развитие отрасли планируется направить свыше $436 млн. Большая часть средств - $247,3 млн. будет инвестирована в модернизацию и реконструкцию действующих мощностей, а $189,5 млн. - в строительство новых объектов, а также реализацию нескольких проектов по переоборудованию и модернизации цементной отрасли страны.

С другой стороны, недостаточно просто построить комфортабельные дома, необходимо создать условия для их приобретения населением. Одним из самых удобных для этого механизмов, применяемых во всем мире, выступает ипотека. В Узбекистане, например, процентная ставка за пользование ипотечным кредитом установлена в размере 7 процентов годовых. А с 1 января 2013 года физические лица были освобождены от уплаты налога на имущество по приобретенным жилым домам по типовым проектам до погашения ими ипотечного кредита http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013. Отметим, что за последние несколько лет за счет предоставления ипотечных кредитов было построено свыше 9300 квартир для молодых семей на общую сумму 355,4 млрд. сумов. Только «Кишлоккурилишбанк» планирует в 2013 году выдать молодым семьям ипотечные кредиты на более чем 44,7 млрд. сумов.

Всего на реализацию Программы развития жилищного строительства в сельской местности до 2015 года предусмотрено направить порядка $2,2 млрд Там же. Активную роль в ее осуществлении играет давний партнер Узбекистана Азиатский банк развития, с которым было подписано соглашение о финансировании многотраншевой программы «Развитие жилищного строительства в сельской местности» на общую сумму в $500 млн. В рамках первого транша этой кредитной линии уже освоено около $160 млн.

О важности такого сотрудничества говорил и Глава государства И. Каримов. Обращаясь к иностранным экспертам, он отмечал, что для Узбекистана сегодня очень важно услышать их пожелания и предложения с учетом опыта, накопленного в этой сфере в разных странах. Республика заинтересована в расширении сотрудничества со всеми партнерами в деле развития села, улучшения жизни сельского населения, приближения ее к стандартам развитых стран мира. «В вашем лице, уважаемые наши гости и участники международной конференции, мы, прежде всего, видим людей, искренне заинтересованных в успехе проводимых в Узбекистане реформ и модернизации страны», - подчеркнул Ислам Каримов http://www.ut.uz/ Uzbekistan Today, 18.04.2013.

Несмотря на общий оптимизм в отношении перспектив ипотечного кредитования, пока, доля сделок купли-продажи недвижимости с привлечением кредитных средств составляет небольшой процент. Многие универсальные банки развивают ипотечные программы из соображений престижа. В чем же причина такой осторожности?

...