Ипотечное кредитование в сфере жилой недвижимости (на материалах ПАО "Сбербанк России")

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости

1.2 Основные модели ипотечного кредитования

Раздел 2. Анализ практики ипотечного кредитования жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

2.2 Основные тенденции развития ипотечного кредитования жилой недвижимости (на материалах ПАО «Сбербанк России»)

Раздел 3. Совершенствование ипотечного кредитования жилой недвижимости

3.1 Основные направления совершенствования ипотечного кредитования жилой недвижимости

3.2 Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования жилой недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложение



Введение

В нынешнее время ипотечное кредитование для нашей страны представляет большой интерес. Главная цель заключается в развитии эффективно работающей системы, которая обеспечивает российских граждан со средними доходами доступным жильем.

Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы объясняется той главной ролью, которую играет ипотечное кредитование в современной рыночной экономике. Как правило, мировой опыт показывает, что ипотека прочно связана с решением социальных проблем и прежде всего с обеспечением граждан подходящим и современным жильем. Ипотечное кредитование является высокоэффективным инструментом, которое стимулирует строительство новых объектов и формулирует рынок недвижимости и ценных бумаг.

Одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков является ипотечное кредитование. Российские банки, опираясь на исторический опыт России в данном направлении, стремятся разработать собственные банковские продукты и модели кредитования, которые реально способны функционировать в сложной экономической обстановке. Элементом эффективной кредитной политики для универсального банка, которое позволяет ему привлекать новых клиентов, желающих обрести максимум финансовых продуктов в рамках одного банка, является обращение к ипотечному кредитованию.

Развитие ипотечного кредитования способствует решению многих макроэкономических задач, заставляя всех субъектов данного процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая заинтересованными в участии экономической стабильности. Поскольку без ипотечного кредитование большая часть населения не способно решить свою жилищную проблему, ипотека создает дополнительный спрос на жилье.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ ипотечного кредитования в сфере жилой недвижимости и разработка практических рекомендаций по ее совершенствованию.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступает публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступают экономические отношения, связанные с развитием ипотечного кредитования в сфере жилой недвижимости.

Тео?рет?ичес?ко?й и мето?до?ло?г?ичес?ко?й ба?зо?й исс?ле?до?ва?н?и?я пос?лу?ж?и?л?и труды отечественных и зарубежных экономистов и специалистов по вопросам ипотечного кредитования в сфере жилой недвижимости, а также законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации.

В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, экономико-математический, сравнительный и другие методы.

В?ы?пус?к?на?я к?ва?л?иф?и?ка?ц?ио?н?на?я работа состо?ит и?з т?рех ра?з?де?ло?в. В пе?р?во?м ра?з?де?ле исследуются тео?рет?ичес?к?ие и методологические ос?но?в?ы ипотечного кредитованияв сфере жилой недвижимости, во вто?ро?м - а?на?л?и?зируется опыт, а в третьем - предлагаются основные направления и практические рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования сфере жилой недвижимости (на материалах ПАО «Сбербанк России»).



Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости

Впервые слово «ипотека» возникло в Архаической Греции в VI в. до н.э. Оно было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными участками владениями. В обиход данный термин ввел архонт Солон [21].

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторам залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека (от греч. Hypotheka) - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Как экономическая категория ипотека представляет залог недвижимого имущества с целью имущественного обеспечения обязательства должника.

Обеспеченность кредита залогом способствует понижению рисков кредитора в том случае, если заемщик не исполняет свои обязательства по погашению кредита и благодаря этому происходит снижение процентной ставки по кредиту. Если заемщик не возвращает кредит в срок, на предмет залога обращается взыскание (т.е. предмет залога продается), а из полученной от продажи суммы удовлетворяются требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом, преимущественно перед другими кредиторами. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойки и поручительства), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верить конкретной вещи»[21].

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. В широком смысле процесс кредитования под залог недвижимости имеет свое название как система ипотечного кредитования, являющаяся экономической и юридической системой, а также имеющая договор об ипотеке, порядок которого определяет состояние владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Тем самым, система обеспечивает кредитору экономическую базу в течение длительного времени отвлечения ресурсов по кредиту без опасений за возврат ссуд заемщику[21].

По причине особенности предмета залога, ипотека обладает своими особенностями в отличие от других видов залога. Преимущества ипотеки, где недвижимость является предметом залога:

1 Недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;

2 Физическая устойчивость - фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);

3 Недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Недостатки недвижимости как предмета ипотеки:

1 В мировой практике недвижимость не относится к высоколиквидным активам (т.е. на продажу недвижимости требуется время). В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития рынка недвижимости, что определяет сроки его экспозиции при продаже на торгах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора;

2 Использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов - оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплаты и оплаты их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций;

3 Даже при правильной первоначальной оценки стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости в связи с долгосрочностью кредитования под его залог;

4 Обращений взысканий на предмет ипотеки влечет за собой прекращение права пользования им заемщиком и членами его семье. Между тем маневренный фонд, предназначенный для отселения неплатежеспособных заемщиков, во многих регионах России не создан[21].

Но не смотря на вышеперечисленные сложности, ипотека уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения как долгосрочного института экономической деятельности не вызывает сомнений.

Основные экономические функции ипотеки как инструмента организации долгосрочного инвестиционно - строительного потока при воспроизводстве жилья на основе ипотечного кредитования - это:

1 Материально - стоимостная форма обеспечения кредитно - денежных обязательств в экономических системах;

2 Вторичность по отношению к кредитно - денежным отношениям;

3 Категория развития потребительского рынка по объектам долговременного потребления и с высокой стоимостью;

4 Инструмент управления долговременными воспроизводственными циклами потребления;

5 Фактор стабилизации экономических систем по синхронному развитию рынка потребительских товаров и услуг долговременного типа и соответствующего ему кредитно - денежного финансового рынка;

6 Мобилизация финансовых ресурсов для инвестиционных целей воспроизводства и покупки различных типов объектов недвижимости, особое влияние на формирование долгосрочных потоков инвестиций;

7 При приобретении жилья - средство изъятия накопленных денежных средств у населения в долговременные ипотечно - инвестиционные программы воспроизводства жилой недвижимости;

8 Современная институциональная категория воспроизводства жилой недвижимости, способствующая формированию ипотечно - инвестиционных систем как обеспечивающей структуры реализации воспроизводственных функций;

9 Приобретение жилья - средство уменьшения инфляционных процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в долгосрочные жилищные программы;

10 При приобретении жилья - стимулирование образования среднего класса как фактора социально - экономической стабильности общества и государства в целом;

11 Инструмент активизации деловой активности населения (залогодателя) и фактор развития кредитно - финансовой и инвестиционно - строительной сфер;

12 Инициирование формирования мультипликативного рынка как реальных, так и фиктивных инвестиций за счет образования закладной как основы вторичного рынка капитала. Так, собственник недвижимости, заинтересованный в привлечении как можно большего объема финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости, может учредить ипотечные права нескольких порядков, создавая такие инструменты фиктивного капитала, как первичные, вторичные и прочие закладные. Оценочная стоимость созданных таким образом ипотечных прав может превысить оценочную стоимость недвижимости;

13 Обеспечение оборот имущественных прав в случаях, когда использование других инструментов оборота (например, купли - продажи) юридически невозможно и экономически неэффективно;

14 Инструмент взыскания невыполненных финансово - кредитных обязательств должника за счет изъятия заложенной недвижимости в счет погашения долга;

15 Непрерывно действующая экономическая функция в стабильных экономических системах;

16 Инструмент взыскания невыполнимых обязательств, имеющий дискретно - прерывистый характер действия;

17 Стимул повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью в целях обеспечения возврата кредитно - денежных обязательств кредитору[21].

Ипотечное кредитование можно классифицировать по следующим основным признакам:

1 По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- садовые дома, дачи, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2 По целям кредитования:

жилищное кредитование:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

- строительство и приобретения готового жилья с целью инвестиций;

- на разработку земельного участка;

- на развитие сельского хозяйства;

- на развитие производства;

- кредиты под залог имеющей недвижимости на различные нужды заемщика.

3 По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские;

4 По виду заемщиков:

- непосредственно владельцам объекта недвижимости;

- инвесторам.

5 По способу рефинансирования:

- ипотечное кредитование с автономным рефинансированием;

- ипотечное кредитование с открытым рефинансированием (средства за счет продаж ипотечных ценных бумаг);

- комплексное рефинансирование.

6 по срокам кредитования:

- краткосрочные до одного года;

- среднесрочные от одного до трех лет;

- долгосрочные от трех лет.

7 По способу амортизации долга:

- постоянные ипотечные кредиты с равновеликими платежами;

- ипотечные кредиты с переменными выплатами;

- ипотечные кредиты с единовременным погашением.

8 По видам процентной ставки:

- ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

- ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой.

9 По возможности долгосрочного погашения:

- ипотечные кредиты с правом долгосрочного погашения;

- ипотечные кредиты без права долгосрочного погашения;

- ипотечные кредиты с правом долгосрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10 По степени обеспеченности:

- ипотечные кредиты с обеспеченностью до семидесяти процентов;

- ипотечные кредиты с обеспеченностью от семидесяти до ста процентов.

11 По количеству кредиторов:

- обычные ипотечные кредиты;

- комбинированные ипотечные кредиты.

12 По условию кредитованию:

- на общих условиях;

- субсидируемые.

Особо значение в ипотечном кредитовании играют финансовые инструменты и технологии, используемые на разных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желанием участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции.

Инструменты ипотечного кредитования - это характеристики, определяющие параметры выдачи и погашения ипотечного кредита:

1 Размер кредита;

2 Период;

3 Процентная ставка;

4 Периодичность выплат процента и суммы основного долга и др.

Расчет будущих выплат ипотечного кредитования осуществляется за счет платы с использованием техники начисления сложного процента. Существует шесть функций сложного процента:

- PV- текущая стоимость;

- FV - будущая стоимость;

- i - процентная ставка;

- n - количество периодов (лет);

- PMT - равновеликий платеж;

- - ежемесячная процентная ставка.

1 Превращение текущей стоимости в будущую (Формула 1). С помощью данной функции определяется величина будущей стоимости денежной единицы через определенное количество периодов при сложном проценте:



2 Накопление денежной единицы за период (Формула 2). Определяет, насколько возрос сберегательный счет, предполагающий регулярные платежи со стороны вкладчика, на который по истечении каждого периода начислялись проценты.

3 Фактор фонда возмещения (Формула 3). Показывает, размер взноса, которую необходимо периодически вносить на депозит, чтобы к наступлению определенного времени накопить с помощью сложного процента желаемую сумму.

4 Текущая стоимость денежной единицы (Формула 4). Показывает текущую стоимость суммы, полученной единовременно в будущем.

5 Текущая стоимость единичного аннуитета (Формула 5). Показывает стоимость равномерного потока платежей на сегодняшний день (аннуитета). Первое поступление в этом потоке осуществляется в конце первого периода, а последующие - в конце каждого из последующих периодов.



6 Взнос на амортизационные единицы (Формула 6). Показывает размер равновеликого периодического платежа, необходимого для полной амортизации займа, по которому выплачивается процент.

В настоящее время существует две схемы погашения ипотечного кредитования: с постоянными (аннуитетными) выплатами и переменными выплатами.

Постоянные (аннуитетные) выплаты - погашаются равновеликими платежами, которые включается в часть суммы основного долга, и частично начисляются проценты. Поступления делаются в конце (или начале) равных или временных интервалов.

Ипотечные кредиты с переменными платежами имеют различную периодичность погашения основного долга и процентов, а также прочие дополнительные условия. Ипотечный кредит с шаровым платежом - это единственный шаровой платеж в конце периода ипотечного кредита. Он подразделяется на 3 подгруппы:

- кредиты с замораживанием процентом и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока;

- кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга;

- кредиты с частичной амортизацией предполагает частичные периодические выплаты, как основного долга, так и процентов с последующей разовой оплатой всех остаточных сумм.

Ипотечный кредит с переменной ставкой процента - это кредит, подразумевает периодическое изменение ставки процента. Изменение ставки может быть прописана в договоре, а может измениться в связи: изменением уровня инфляции, изменение МРОТ, стоимость потребительской корзины, изменение уровня потребительских цен, изменение валютного курса, доходность государственных бумаг, ставка международного банковского кредитования.

Ипотечный кредит с фиксированной выплатой суммы основного долга - это займы с фиксированной выплатой суммы основного долга предполагает, что заемщик ежемесячно осуществляет равные платежи в счет погашения основного долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносят в составе общего платежа (прямолинейный возврат капитала). Так, размер ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

1.2 Основные модели ипотечного кредитования

На сегодняшний день к мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся: одноуровневая и двухуровневая модель.

Сбалансированная закрытая модель («немецкая модель») (Рисунок 1) - это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно - ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры в течении длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

В Германии существует так называемые ипотечные кредиты. Для их получения заемщику необходимо лишь предоставление в банк копий документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, т.е. от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые 5 лет процентная ставка по ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные кредиты», которые банки распространяют вместе с ипотечными кредитами или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным, а практически отличаются от них наличием гарантии. В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:

1 льготные кредиты первой необходимости, которые выдаются лицами с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий (около 40 тыс. жилищ);

2 льготные кредиты второй необходимости, которые предоставляются со средними доходами.

Рисунок 1 - Сбалансированная закрытая модель



Расширенная открытая модель («американская модель») (Рисунок 2), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Суть модели в том, что банк выдает заемщику ипотечный кредит, взамен на обязательство на протяжении конкретного срока перечислять ежемесячно в банк установленную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований и инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентство реализуют ценные ипотечные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ценным ипотечным бумагам лишь незначительно выше ставок по ценным государственным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Государство поддерживает рассмотрение ценных бумаг ипотечных агентств как безрисковые и способствует вкладываться пенсионным фондам, которые обеспечивают переток в ипотечные кредиты самых бюджетных на рынке ресурсов.



Рисунок 2 - Расширенная открытая модель

Усеченно - открытая наиболее простая и одновременно наименее совершенная модель, которая в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных (Рисунок 3)[21].

Рисунок 3 - Усеченно - открытая модель

Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам, в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц - усеченной структуре ипотеки. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования[21].

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. вторая характерная черта усеченной модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно - финансового рынка в стране. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы[21].

Простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое распространение ее во многих странах мира, особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных кредитов в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания и др. основной ипотечно - инвестиционной системой, функционировавшей в Европе в XIX - начале XX в., являлась одноуровневая система (усеченно-открытая)[21].

Ссудосберегательная модель ипотечного кредитования - основная идея системы стройсбережений состоит в мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (Рисунок 4).

Рисунок 4 - Ссудосберегательная модель



Механизм стройсбережений: вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент. Процесс сбережения занимает в среднем 8 - 10 лет (но не менее 2 лет). Накопив за данный период 40 - 50 % от оговоренной в договоре суммы, вкладчик в дополнение к накопленной сумме может в порядке очередности получить ипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксированы на весь срок договора.

Относительная автономность системы стройсбережений обеспечивает для заемщиков стройсберкасс более привлекательные условия кредитования по сравнению с ипотечными банками. Однако, как правило, сумма, полученная по договору стройсбережений, составляет только 50 - 60 % стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы.

Государство имеет широкие возможности для развития и регулирование национального жилищного рынка (прямое субсидирование жилищных накоплений - премии по стройсберконтрактам, косвенное - налоговые льготы). Государство имеет широкие возможности для развития и регулирования национального жилищного рынка (прямое субсидирование жилищных накоплений - премии по стройсберконтрактам).

Раздел 2. Анализ практики ипотечного кредитования жилой недвижимости

2.1 Законодательно - правовые основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

В соответствии с Федеральным законом РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, за изъятиями, установленными данным Федеральным законом[21].

Залогодатель может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом[21].

Требования, обеспечиваемые ипотекой.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за использование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещении убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Предметами ипотеки могут быть:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений.

Содержание договора об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда[21].

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке[21].

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя[21].

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем в соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении[21].

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком - либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указан сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона[21].

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1 Предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс и право его аренды;

2 Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и когда по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьем лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав[21].

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48 и 49 Федерального закона. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Закладная должна содержать:

1 Слово «закладная», включенное в название документа;

2 Имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3 Имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4 Название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5 Имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6 Указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7 Указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков ( периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8 Название и достаточно для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9 Подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10 Наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11 Указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитуты, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12 Подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13 Сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 настоящего Федерального закона;

14 Указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо из указанных данных, е является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок[21].

При составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи. Отдельными условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети «Интернет» и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.

В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

При недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи, как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа регистрации прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок[21].

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требования было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением[21].

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточно для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом. ипотечное кредитование недвижимость

Регистрация владельцев закладной:

1 Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения;

2 Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре недвижимости с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной;

3 Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав при предъявлении закладной на основании:

- совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;

- документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

- решение суда о признании прав на закладную за заявителем.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной (при наличии печати), без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр недвижимости.

Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае, если:

1 При залоге закладной она передана в депозит нотариуса;

2 Закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;

3 На закладной до и после ее выдачи сделана отметка о ее депозитарном учете, обязанное лицо об этом было уведомлено и уведомление о прекращении такого учета не поступило.

В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства[21].

Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствуют, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены. В закладной может быть указано, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае возлагается на кредитора в соответствии с гражданским законодательством[21].

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или, лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

1 Судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки;

2 Предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (ст. 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

3 Должник по основаниям, указанным в п. 2 ст. 48 настоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возрождений, не основанных на закладной. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных[21].

В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной[21].

Ипотека подлежит государственной регистрации Росреестром в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущей за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о новом залогодержателе вследствие передачи закладной осуществляется с соблюдением требований ст. 16 Федерального закона по заявлению нового владельца закладной. Для внесения таких сведений должны быть представлены закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу закладной и документ об уплате государственной пошлины[21].

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней. Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, строения или сооружения. В случае если ипотека возникла в силу нотариального договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней [21].

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

...