Ипотечное кредитование в сфере жилой недвижимости (на материалах ПАО "Сбербанк России")

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а сели полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными Федеральным законом [21].

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошло по причинам, за которые он отвечает. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Реализация заложенного имущества, на котором обращено взыскание. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд [21].

Обращение взысканий на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, т.е. при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости предмета ипотеки

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:

- сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов[21].

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскание на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателя.

Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, как во внесудебном порядке, так и по решению суда[21].

Следует отметить особенности ипотеки жилых домов и квартир:

- ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- гостиницы, дома отдыха, садовые домики и другие строения и помещения, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются;

- если предметом ипотеки являются часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенном строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместного проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В приложении 3 представлен образец купли-продажи квартиры[21].

К основным Федеральным законом, регламентирующим область ипотечного кредитования, относятся законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «Об организации страхового дела в РФ»; «Об оценочной деятельности»; «Об инвестиционной деятельности» и др.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 г. был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим Законом:

1 Введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

3 Оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации;

4 Создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

5 Государственная регистрация прав носит открытый характер;

6 Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценок закреплены Федеральным законом от 23.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вступившим в силу 06.08.1998 г[21].

Законом предлагается механизм оценки, построенный на обязательном введении в практику хозяйственной деятельности рыночной стоимости имущества. В соответствии с Законом субъектами оценочной деятельности признаются:

1 Оценщики - юридические лица (индивидуальные предприниматели);

2 Потребители их услуг - заказчики.

К объектам оценки относится:

1 Отдельные материальные объекты;

2 Недвижимое имущество, в том числе предприятия;

3 Право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4 Права требования, обязанности;

5 Работы, услуги, информация;

6 Объекты гражданских прав, которые могут согласно действующему законодательству РФ участвовать в гражданском обороте.

Право собственника имущества на проведение оценочных работ. В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал указ от 28.02.1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Согласно данному указу, при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю[21].

Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей квартирами, закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет право на получение ипотечного кредита. Поэтому Президентом РФ были изданы Указы от 14.02.1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» и 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Указ Президента РФ № 337 еще раз подтвердил, что владелец имеет право земельную долю: сдать в аренду; внести в качестве уставной доли в любую сельсхозорганизацию; продать организации.

Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение: земля должна использоваться для сельскохозяйственного производства. Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет. Все земельные наделы, фактически принадлежащие гражданам РФ до 1991 г., передаются в частную собственность их владельцам бесплатно.

Указ Президента РФ от 28.02.1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, т.е. он не способствует созданию вторичного рынка ипотечного кредитования, поэтому здесь необходимо руководствоваться Законом об ипотеке. Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможно без изменения его назначения, кроме квартир в жилых многоквартирных домах. Не допускается ипотека участка недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота.

В Постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» было заявлено, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Данная Концепция, подготовленная в развитие Федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27.07.1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы[21].

В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований[21].

Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночной принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах РФ. В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет достаточно функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки[21].

2.2 Основные тенденции развития ипотечного кредитования жилой недвижимости (на материалах ПАО «Сбербанк России»)

Публичное Акционерное Общество «Сбербанк России» интерпретируется как один из крупнейших банков Российской Федерации и занимает первые позиции в кредитной системе по ряду экономических показателей, являясь быстрорастущим и прибыльным банком с высоким качеством бизнеса и уникальными конкурентными преимуществами в ключевых сегментах розничного, сельскохозяйственного кредитования и кредитного бизнеса высокой узнаваемости бренда, инновационным продуктам и собственной инфраструктуре. Банк обладает стабильной финансовой позицией и менеджментом, отвечающим высшим стандартам. Основным акционером и учредителем «Сбербанка России» является Центральный банк Российской Федерации, который владеет 50 % уставного капитала плюс одна голосующая акция. Другими акционерами Банка являются международные и российские инвесторы. Обыкновенные и привилегированные акции банка котируются на российских биржевых площадках с 1996 года. Американские депозитарные расписки (АДР) котируются на Лондонской фондовой бирже, допущены к торгам на Франкфуртской фондовой бирже и на внебиржевом рынке в США.

ПАО «Сбербанк России» это самый крупный банк Российской Федерации и именно он имеет большую филиальную сеть по стране. Он разработал системные подходы к рекламной политике, сделав ее эффективным инструментом формирования клиентской базы. Каждый новый продукт, предлагаемый к продаже, должен быть известен и понятен клиентам, а также легко сравнимым и выгодно отличаться от предложений конкурентов.

ПАО «Сбербанк России» проводит мероприятия по привлечению новых клиентов благодаря пользованию интернетом и средством массовой информации, которое позволяет клиентам наблюдать о новых банковских продуктов банка. Исходя из этого, можно продемонстрировать рост числа привлеченных клиентов, на следующих объемах банковских продуктов представленный в таблице 1[44].



Таблица 1 - Объемы банковских продуктов ПАО «Сбербанк России» в 2015-2016 гг.

Показатель	На 01.01.2015 г. млн. руб	Удельный вес, %	На 01.01.2016 г. млн. руб	Удельный вес, %
Ипотечные кредиты	1 918 240	47,1 %	2 174 833	52,6 %
На потребительские цели, включая кредитные карты	2 088 949	51,3 %	1 929 773	46,7 %
Автокредиты	62 748	1,6 %	30 165	0,7 %
Итого кредитов	4 069 937	100 %	4 134 771	100 %

По итогом года произошел рост доли, как по жилищному, так и потребительскому кредитованию, при этом возросли объемы жилищного кредитования. Доля Сбербанка на рынке кредитования увеличилась на 2,8 п.п. до 38,7 %. Доля Сбербанка представлена в таблице 2[44].

Таблица 2 - Доля Сбербанка на рынке розничного кредитования в 2015-2016 гг.

Показатели	На 1.01.2015	На 1.01.2016
Рынок розничного кредитования	35,9	38,7
Рынок ипотечных кредитов	52,9	55,0
Рынок кредитных карт	29,9	33,4
Рынок потребительских кредитов	32,6	33,2
Рынок автокредитов	15,1	14,3

В ПАО «Сбербанке России» преимущественное место занимает жилищное кредитование. Ипотечный портфель за год увеличился на 13,4 %. На рынке жилищного кредитования доля «Сбербанка России» часть задолженности выросла на 2,1 п.п. и равна 55 %. В 2015 году «Сбербанк России» принял участие в программе «Ипотека с господдержкой», которая распространяется на готовое и строящееся жилье на первичном рынке. С марта 2015 года выдано 109 тыс. кредитов на 187 млрд руб. Кроме того, весной проводилась промо-акция по «Приобретению готового жилья» (дисконт 0,3 п.п., первоначальный взнос от 15 %, срок кредитования до 8 лет) и возобновилось предоставление кредитов на «Загородную недвижимость» и «Строительство жилого дома», запущен продукт «Нецелевой кредит под залог недвижимости».

Для помощи заемщикам «Сбербанка России», имеющим валютные ипотечные кредиты, Банк предложил индивидуальное установление курса конвертации кредита в рубли и рублевой процентной ставки после изменений условий валютного кредита. На протяжении всего года действовала Акция для молодых семей: дисконт 0,5 п.п. к базовому уровню процентных ставок, отсутствие надбавок к процентной ставке на период до регистрации ипотеки. За год 101 тыс. молодых семей смогли воспользоваться такими кредитами на общую сумму 153 млрд руб. В июле и августе на 1,0 п.п. и 0,5 п.п соответственно были снижены процентные ставки по всем ипотечным продуктам за исключением «Военной ипотеки», программы «Ипотека с государственной поддержкой» и продукта «Нецелевой кредит под залог недвижимости». После снижения диапазон процентных ставок составил 11,4-14,5 % годовых в рамках базовых ипотечных продуктов.

По «Военной ипотеке» в 2015 году Сбербанк выдал 11 тыс. кредитов на сумму 20 млрд руб., доля «Сбербанка России» в выданных кредитах составила 34 %, в общем объеме выданных «Сбербанком» жилищных кредитов 3%. В конце года для поддержания продаж по продукту «Приобретение готового жилья» действовала акция «Единая ставка» - предложение с фиксированной процентной ставкой для каждой категории клиентов, независящей от размера первоначального взноса, срока кредита или периода регистрации ипотеки. Процентная ставка для клиентов, получающих заработную плату на карту «Сбербанка России», составила 13,45 % годовых, для остальных категорий клиентов - 13,95 % с учетом применения особого условия «Защищенный кредит». Снижение для отдельных групп клиентов в рамках акции составило 0,3-0,55 п.п.

Большую роль в развитии ипотеки играет развитие партнерских каналов - выстроенной в Банке вертикали, которая включает в себя несколько направлений бизнеса: продажа ипотечных продуктов Банка на территории партнеров-застройщиков и агентств недвижимости; сопровождение клиентов с одобренными решениями на ипотеку до выдачи кредита в специальных Центрах ипотечного кредитования; онлайн-сервисы для ипотечных клиентов и партнеров Банка. Партнеры подают ипотечные заявки и одобряют объекты недвижимости клиентов через специально разработанную B2B web-систему «Партнер онлайн». Эта система позволяет сократить срок рассмотрения кредитной заявки с 5 до 2 дней. Доля заявок, поданных партнерами, в общем числе ипотечных заявок Сбербанка за год возросла с 15 % до 43 %. Активными пользователями системы «Партнер онлайн» являются более 24 тыс. компаний партнеров застройщиков и агентств недвижимости. В Москве и Новосибирске запущен пилотный проект по предоставлению клиенту удаленного «Личного кабинета заемщика», в котором клиент может управлять своей ипотечной сделкой, обмениваться информацией с партнерами и менеджером «Сбербанка России». Также в Москве и Новосибирске запущен пилотный проект по онлайн электронной регистрации ипотечных сделок. Отправить документы на регистрацию теперь можно в центре ипотечного кредитования «Сбербанка России» без посещения Росреестра. Развитие жилищного кредитования связано и с новыми техническими возможностями, которые появились у Банка и позволили упростить процесс кредитования. Так, в рамках Федерального закона 259-ФЗ от 13 июля 2015 года Банк реализовал заказ выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также из Государственного кадастра недвижимости - через доступ к информационному ресурсу Росреестра. Такое взаимодействие с госорганами значительно облегчает клиенту процесс кредитования.

По данным рентинга Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом (Таблица 3)[44].

Таблица 3 - Лидеры рынка ипотечного кредитования на 01.01.2017 год

Итоги 2014 года	Итоги 2015 года	Итоги 2016 года
Банк	Объем, млн руб	Банк	Объем, млн руб	Банк	Объем, млн руб
Сбербанк	920 982	Сбербанк	661 800	Сбербанк	722 000
ВТБ 24	350 718	ВТБ 24	198 368	ВТБ 24	130 142
Россельхозбанк	63 262	Россельхозбанк	37 748	Россельхозбанк	30 667
Дельтакредит	33 796	Дельтакреди	31 678	Дельтакреди	21 742
Газпромбанк	32 936	Газпромбанк	28 274	Газпромбанк	20 409
ВТБ Банк Москвы	32 936	ВТБ Банк Москвы	26 839	ВТБ Банк Москвы	18 000
Райффайзенбанк	23 974	Райффайзенбанк	14 973	Райффайзенбанк	11 103
Санкт-Петербург	19 069	Санкт-Петербург	13 198	Санкт-Петербург	9 233
Связь-Банк	16 048	Связь-Банк	11 198	Связь-Банк	9 070
Абсолют Банк	15 595	Абсолют Банк	10 566	Абсолют Банк	8 719

Из десяти лидеров рынка ипотечного кредитования первое место занимает ПАО «Сбербанк России». Объем выдачи в 2016 году по сравнению с 2015 увеличился на 1,1%.

Выделим отдельно долю «Сбербанка России», «ВТБ24», «Газпромбанка», «Дельтакредит», АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи), а также долю государства в целом (Таблица 4)[44].



Таблица 4 - Объем выдачи и объем задолженности 2007-2016 гг.

Год	Объем задолженности, млрд руб	Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб	Доля Сбербанка, %	Доля ВТБ 24, %	Доля ГПБ, %	Доля РСХБ, %	Дельта Кредит, %	Доля АИЖК, %	Доля госбанков в объеме выдачи	Доля госбанков в объеме задолженности
6 мес. 2016	4 185,5	664,5	46,37	20	3,1	4,6	3,3	-	81,4	-
2015	3 920,4	1 147,3	57,7	17,3	2,3	3,3	2,8	1,1	84,5	85,0
2014	3 520,1	1 762,5	52,3	19,9	3,6		1,9	0,9	82	82,9
2013	2 648,9	1 353,9	46,5	18,0	5,8		2,1	3,5	72,7	74,0
2012	1 982,4	1 028,9	43,3	15,3	6,2		2,2	5,9	66,4	67,7
2011	1 478,9	716,9	44,7	11,2	6,4		2,5	7,2	63,4	-
2010	1 129,4	380,1	49	8,3	4,4		2,9	14	63	-
2009	1 010,9	152,5	56	7	-		3	19	82	-
2008	1 070,3	655,8	35	14	-		4,6	4	62	-
2007	611,2	564,6	27	11	-		2,7	7	50	-

Доля ПАО «Сбербанка России» возрастает с 2013 года, что нельзя сказать о доли Газпромбанка, которая снижает свои обороты. Также можно выделить «ВТБ 24» доля, которого значительно отличается от ПАО «Сбербанка России», но незначительно уменьшается.

Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП представлена в таблице 5 [44].

Таблица 5 - Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП в 2005-2016 гг.

Дата	ВВП, млрд руб	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб	Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %
01.01.16	80 413	3 920 442	4,9
01.01.15	77 893	3 528 379	4,5
01.01.14	66 194	2 648 859	4,0
01.01.13	62 147	1 997 204	3,19
01.01.12	55 967	1 478 982	2,71
01.01.11	46 309	1 129 373	2,5
01.01.10	38 807	1 010 889	2,6
01.01.09	41 277	1 070 329	2,6
01.01.08	33 248	611 212	1,8
01.01.07	26 904	233 897	0,87
01.01.06	21 625	52 789	0,24
01.01.05	17 048	17 772	0,1

Из таблицы 5 мы видим, что с каждым годом задолженность по ипотечным жилищным кредитам возрастает. Это ощутимо заметно в 2016 и 2014 году.

Как показывает анализ российского рынка ипотечных кредитов, среди 10 лидеров кредитных организаций, которые занимаются ипотечным кредитованием, первое место на этом сегменте присваивается ПАО «Сбербанк России», доля которого на момент 1.12.2016 года составляет 46,37 %. Для более точного результата необходимо провести сравнительный анализ ипотечных жилищных кредитов ПАО «Сбербанк России» и «ВТБ 24» (Таблица 6) [44]. В Таблице 6 будет представлено 6 основных параметров: процентная ставка; сумма кредита; минимальный первоначальный взнос; вид платежа; досрочное погашение кредита; страхование.

Таблица 6 - Сравнительный анализ ипотечных жилищных программ в кредитных организациях ПАО «Сбербанк России» и «ВТБ 24»

Параметры	ПАО Сбербанк России	ВТБ 24
Процентная ставка	От 10,4 %	От 10,6 %
Минимальный первоначальный взнос	От 15 %	От 20 %
Сумма кредита	До 35 млн руб	До 60 млн руб
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели.	При покупке готового жилья: личное страхование, страхование объекта и страхование титула в течение трех лет; при покупке строящегося жилья: личное страхование, страхование объекта после завершения строительства.
Досрочное погашение кредита	Возможно без комиссий	Возможно без комиссий
Вид платежа	Аннуитетный, дифференцированный	Аннуитетный

В ПАО «Сбербанке России» в России действует обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели. При отсутствии страхования жизни - процентная ставка увеличивается на 1 п. п. Также стоит отметить, что досрочное погашение кредита возможно без комиссий.

Рассмотрим особенности ипотечных специальных программ в кредитных организациях ПАО «Сбербанк России» и «ВТБ 24» в таблице 7.

Таблица 7 - Ипотечные специальные программы в кредитных организация ПАО «Сбербанк России» и «ВТБ 24»

Программы	ПАО Сбербанк России	ВТБ 24
Акция на новостройки	Первоначальный взнос от 15 %, процентная ставка от 10,4 %,срок кредита от 1 года до 30 лет	Первоначальный взнос от 10 %, процентная ставка от 10,9 %, срок кредита до 30 лет
Приобретение готового жилья	Первоначальный взнос от 20 %, процентная ставка от 11,25 %, срок кредита до 30 лет	Первоначальный взнос от 10 %, процентная ставка от 11,25 %, срок кредита до 30 лет.
Ипотека плюс материнский капитал	Первоначальный взнос от 20 %, процентная ставка от 13,5 %	отсутствует
Строительство жилого дома	Первоначальный взнос от 20 %, процентная ставка от 13,5 %	отсутствует
Загородная недвижимость	Первоначальный взнос от 25 %, процентная ставка от11,75 %, срок кредита до 30 лет	отсутствует
Военная ипотека	Процентная ставка от 10,9 %, срок кредита до 20 лет	Первоначальный взнос от 15 %, процентная ставка от 10,9%, срок кредита до 14 лет, но не позднее достижения заемщиком возраста от 45 лет на дату погашения кредита
Залоговая недвижимость	Отсутствует	Первоначальный взнос от 20 %, процентная ставка от 10,6 %, срок до 30 лет

Акция на новостройки. Программа действует на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца. Срок завершение строительства не ограничен условиями акции. Документы по кредитному жилому помещению могут быть предоставлены в течении 90 календарных дней с даты принятия решения банком о выдаче кредита. Расчет кредита производится через аккредитивы. Сумма кредита разбивается на 2 равные части: первая часть перечисляется после регистрации договора долевого участия; вторая часть перечисляется через определенный срок после первой части (но не позднее 24 месяцев с даты выдачи первой части и до подписания передаточного акта)[32].

Приобретение готового жилья. Ипотечная программа предлагает льготные условия кредитования для молодых семей, а также специальные условия для клиентов, получающих зарплату на счет в «Сбербанке», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ПАО «Сбербанк России».

Ипотека плюс материнский капитал. Ипотечный кредит под материнский капитал могут получить клиенты, воспользовавшиеся программами кредитования «Приобретение готового жилья - Единая ставка» и «Приобретение строящегося жилья». Данная программа используется только в ПАО «Сбербанке России», ее особенность состоит в возможности для частичного погашения долга материнским капиталом, а так же для оплаты первоначального взноса.

Строительство жилого дома. Ипотечная программа предлагает льготные условия для молодых семей. Преимущества кредита: отсутствие комиссии; индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки; привлекательные процентные ставки[32].

Загородная недвижимость. Кредит предоставляется на приобретение или постройки дачи (садового дома) и других строений потребительского назначения. Преимущества кредита: привлекательная процентная ставка; отсутствие комиссии; индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки; специальные условия для клиентов, получающих зарплату на счет в «Сбербанке», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ПАО «Сбербанк России»[32].

Военная ипотека. Предоставляется военнослужащим участникам накопительно-ипотечной системы на приобретение готового жилья под пониженную процентную ставку. Преимущества кредита: пониженная процентная ставка; возможность приобретение квартиры, комнаты, жилого дома с землей или таун-хауса на вторичном рынке; получение кредита без подтверждения платежеспособности; отсутствие комиссии по кредиту; страхование жизни и здоровья заемщика не обязательно[32].

Общие требования к заемщикам, предоставляемые в ПАО «Сбербанк России», такие же, как и на рынке. Возраст заемщика должен быть от 21 года до 75 лет, но срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков. Если кредит предоставляется без подтверждения доходов и трудовой занятости, возраст на момент возврата кредита ограничивается 65 годами[32].

Стаж работы должен быть не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет. Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста[32].

Все ипотечные кредиты выдаются в рублях. Первоначальный взнос от 15 % стоимости приобретаемой недвижимости. Срок погашения кредита от 1 года до 30 лет (включительно). Процентная ставка от 10,4 % до и после регистрации в рублях. Минимальная сумма кредита 300 000 рублей, а максимальная не должна превышать меньшую из величин: 80 % договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; 80 % оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

Комиссия за выданные ипотечные кредиты отсутствует. Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора. Погашение и выплаты процентов по ипотечному кредиту производится ежемесячно аннуитетными платежами[32].

По итогу сравнительного анализа между ПАО «Сбербанк России» и «ВТБ 24» можно сделать несколько главных выводов:

ПАО «Сбербанк России» и банк «ВТБ 24» предлагают широкий выбор программ ипотечных кредитов, но каталог программ у ПАО «Сбербанк России» значительней шире. Это связано с тем, что Сбербанк предлагает программы для молодых семей с использованием материнского капитала, также банк кредитует сделки с приобретением или строительством дачи (садового дома) и других строений потребительского назначения.

В обоих банках присутствует страхование кредитуемого объекта недвижимости.

В обоих банках досрочное погашение кредита производится без комиссии и вид погашения аннуитетный и дифференцированный.

Таким образом, ПАО «Сбербанк России» это крупнейшая банковская организация в Российской Федерации, которая имеет огромный опыт в кредитовании и надежную репутацию. Большинство людей выбирает именно это банк по ряду определенных условий таких как, сосредоточение всех финансовых операций в одном банке, управление своими расходами в онлайн-режиме. Это доказывается тем, что у ПАО «Сбербанка России» более 100 миллионов клиентов. В отличие от других банков заявка на ипотечный кредит не привязана к регистрации гражданина в регионе расположения филиала банка, потому что у ПАО «Сбербанк России» имеет свои отделения в 83 субъектов Российской Федерации.

За последние годы ПАО «Сбербанк России» значительно повысил уровень обслуживания, увеличил каталог продуктов, а ипотека в этом банке является одной из самых привлекательных на кредитном рынке.



Раздел 3. Совершенствование ипотечного кредитования жилой недвижимости

3.1 Основные направления совершенствования ипотечного кредитования жилой недвижимости

Важнейшая задача, которая стоит перед правительством Российской Федерации и многочисленными кредитными организациями, работающие на данном сегменте рынка, является совершенствование ипотечного кредитования жилой недвижимости.

Ипотечный рынок Российской Федерации возрастает быстрыми темпами. Только в марте 2017 года выдано 150 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 26 % выше уровня 2016 года, а также выше на 10 % уровня рекордного 2014 года[16].

По итогам 2016 года в Российской Федерации рынок ипотеки восстановился после снижения в 2015 году. По данным Банка России, в 2016 году выдано 856,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,47 трлн рублей, что на 27 % выше уровня 2015 года в стоимостном и на 22 % - в количественном выражении. Благодаря появлению более упрощенных процедур оформления и гибких условий ипотеки значительно выросло кредитование. В результате каждая третья квартира на первичным рынке продается в ипотеку[16].

По данным Росстата всего в 2016 году в России было построено 48,2 млн кв. м многоквартирного жилья, на 2,7 % меньше, чем в 2015 году. Тем не менее значительным препятствием сохраняется высокая стоимость коммуникаций. Поэтому чтобы убрать нагрузку с застройщика министерство строительства и ЖКХ совместно с АИЖК создают схемы по выкупу инженерно-технической инфраструктуры[16].

Согласно Указу Президента РФ № 600, количество выдаваемых ипотечных кредитов необходимо было увеличить до 815 тыс. в год к 2018 году, однако уже в 2016 году превысило 856,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов. АИЖК сохраняет прогнозы по объемам выдачи в 2017 году более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей[16].

Развитие рынка ипотеки способствует значительное понижение процентной ставки. В 2015 году средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила 13,3 %, а в 2016 года - 12,48 %, однако декабре снизилась до 11,55 %. Ставки предложения ипотечных кредитов в I квартале 2017 года снизились до рекордного уровня: базовая ставка АИЖК по ипотеке для новостроек 10,5 %, ставки основных банков начинаются от 10,4 %. По оценке Аналитического центра АИЖК, ставки по ипотеке вернулись на докризисный уровень, поэтому объемы выдачи скоро поставят новый рекорд.

В настоящее время АИЖК определяет перед собой ряд важнейших задач, а именно развитие особых ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, развитие вторичного рынка ипотечного кредитования, формирование рынка арендного и социального жилья.

В 2013 году законодательное обеспечение рынка ипотеки РФ значительно изменилось. Поскольку, в декабре 2013 года были приняты такие федеральные, как №379-ФЗ и №367-Фз, которые существенно увеличивают возможность выпуска ценных бумаг, обеспеченными ипотечными и другими видами кредитов. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 21.12.2013 №379-ФЗ, вступивший в силу с 1.06.2014 года, затрагивает такие вопросы, как особенности регистрации уведомлений о залоге, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям, новые виды банковских счетов, создание двух видов юридических лиц: специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ) и специализированных финансовых обществ (СФО). По причине с новым законодательством перед ипотечными кредиторами возникают огромные задачи, такие как изменения в документации на рынке ипотеки.

Положение ипотечного агента сохранено в новом законодательстве. Тем не менее, ряд требований к ипотечным агентствам в виде поддержания «чистых» активов, по одобрению крупных сделок и иных отменен. Однако позволено создавать ипотечных агентов в форме общества с ограниченной ответственностью (ранее только акционерное общество) и перечень их видов расширен. Также вводится институт представителя владельцев облигаций, который вправе обращаться в арбитражный суд, заявлять требования о банкротстве эмитента и совершать иные действия в интересах владельцев облигаций. С 1 июля 2016 года назначение представителя владельцев облигаций является обязанностью эмитента, делающий публичное размещение облигаций.

На данный момент на балансах банков суммарный ипотечный портфель составляет около 4,57 трлн рублей. ПАО Сбербанк России занимает 52,5 % рынка ипотечного кредитования на 1.03.2017 год (97,9 тыс. выданных кредитов) и планирует нарастить эту долю в будущем году. Однако есть вероятность, что текущей всплеск интереса к ипотеке может быть кратковременным. Это может возникнуть по причине повышения средневзвешенной ставки или в случае повышения ставок по банковским депозитам.

Для того чтобы оценить потенциал рынка необходимо исследовать социальные тренды и особенности поведения потребителей. На данный момент времени доля ипотечных заемщиков составляет 2,6 % населения. В основном заемщики находятся в крупных городах-миллионниках (Москва, Санкт-Петербург и тд.).

В результате социологических исследований НАФИ, на момент марта 2017 года каждый 5 гражданин РФ планирует улучшить свои жилищные условия в блажащие несколько лет, но при этом ипотеку готовы взять 36 % из них. Доля тех россиян, которые рассматривают ипотеку как источник финансирования, практически не изменилась (в 2016 году - 22 %,а в 2017 году - 21 %). Больше половины людей, планирующие улучшить свои жилищные условия, рассчитывают на своих средства (55 %), хотя годом ранее таких было 65 %. Это может быть связано с недостаточной информированностью населения и отсутствие уверенности в своих доходах[17].

В настоящее время практически четверть новостроек продается по социальным ипотечным программам. Среди покупателей социальной ипотеки больше молодых супружеских пар и семей с детьми. Большинство из них обладают стабильным доходом, однако у этих людей нет «подушки безопасности» на время кризиса и сильного роста дохода. В тоже время, некоторые живут в слаборазвитых регионах и моногородах.

На основе этого, АИЖК создало «Социальный стандарт» ипотеки, принимая во внимание особенности целевой аудитории: потребность в бюджетном жилье, ипотечные кредиты с низкой ставкой и с небольшим первоначальным взносом, индивидуальный график погашения, покупка на стадии строительства.

В соответствии с программой «Жилье для российской семьи» в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено около 25 млн кв. м. жилья экономического класса в добавок к ранее предположенным объемам. В рамках этой программы стоимость жилья не должна быть больше 35 тысяч рублей либо 80 % от оценки рыночной стоимости одного квадратного метра в регионе[16].

Ожидается, что дополнительное число семей, которые смогут купить жилье в рамках программы, составит около 470 тысяч. Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий.

Вместе с тем, работает проект «Арендное жилье». В 16 субъектах РФ уже были подписаны соглашения о развитии рынка арендного жилья, а в четырех регионах осуществлены пилотные проекты. Для проекта при помощи Федерального закона №379 стало возможно создать новый и удобный механизм. Было создано специализированное общество проектного финансирования (СОПФ), получающее необходимые объемы жилья для сдачи в аренду и выпускающие облигации. АИЖК выпускает старший транш облигаций, а инвесторы предлагают мезонинный транш с доходностью по ставке инфляции плюс 2-3 % годовых.

При оценке качества портфелей участников сделки, разделения между ними рисков образуются трудности. Во избежание смешения рисков для каждого участника, рассчитывается индивидуальный размер младшего транша. Тем не менее, участники за старшие транши отвечают общими силами.

Страхование ценных ипотечных бумаг уменьшает ответственность оригиналов, увеличивая доверие со стороны инвесторов. В мировой практике действует две модели страховой защиты: американская и австрийская. Американская модель отражает только 40 % кредитов в размере 15 % суммы основного долга, а австрийская защищает 100 % в размере 100 % суммы долга. Вторая модель значительно увеличивает качество страхового покрытия и расширяет страховую защиту портфеля ипотечных кредитов.

По итогам 2016 года совокупный объем выпусков секьюритизационных инструментов составил 88,3 млрд рублей. По мнению экспертов, взрывного роста секьюритизации в России в 2017 году не будет.

На данный момент на развитие ипотечного кредитования оказывают влияние законодательные акты, принимаемые правительством Российской Федерации. Сегодня, чтобы погасить ипотеку может быть использован материнский капитал, который семья получает в случае рождения второго ребенка, а также разработаны условия по развитию накопительной системы для военнослужащих. Суть системы заключается в том, что военнослужащий, проходящий воинскую службу по контракту, может приобрести жилье в любом городе России, воспользовавшись накопительным ипотечным кредитом, без лишения возможности пользоваться служебным жильем.

Одной из форм совершенствования ипотечного кредитования - сокращение количества документов, необходимые для получения ипотечного кредита, и уменьшение сроков рассмотрения документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования это внедрение электронного документооборота и цифровой электронной подписи при помощи, которым можно значительно облегчить процесс подачи документов для получения кредита.

Одной из важнейших задач национальной экономики является развитие действующей системы ипотечного кредитования. Данная необходимость вызвана двумя фактами: небольшой платежеспособностью потенциального рынка и актуальной нехваткой жилья. Ипотечное кредитование создает условия для постоянного роста экономики России благодаря вложениям средств в жилищное строительство, а также организация новых рабочих мест и привлечение в оборот сбережений.

Главные ориентиры развития ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия и статус АИЖК как института развития ипотеки в стране определяет стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. В данном случае АИЖК будет проводить мероприятия по увеличению доступности ипотеки, поддерживать заемщиков, у которых проблемы с погашением ипотечного кредита, развивать вторичный рынок и рынок рефинансирования ипотеки.

Ипотечный кредит, согласно стратегии, станет основным механизмом покупки жилья в собственность для среднего класса. Планируется, что благодаря ипотечному кредитованию и другим формам финансирования к 2030 году приобретение и строительство жилья станут доступны для 60 % российских семей. В случае, если инфляция достигнет 4 % годовых, то средневзвешенная ставка по кредиту должна уменьшится до 6 % годовых в рублях. Реализация стратегии зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями. Повышение доступности ипотечных кредитов, согласно стратегии, реализовываются за счет создания условий для увеличения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижение процентных ставок по кредиту, а не за счет искусственных улучшений условий рынка. По проекту разработчиков, достижение плановых показателей в большей мере зависит от совершенствования ипотечного страхования. Доступность ипотеки должна повысится за счет ипотечного страхования, которое распределит риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки кредита. По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка.

3.2 Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования жилой недвижимости

Разберем основные методики схемы платежей по ипотечному кредиту. В ПАО «Сбербанке России» существует две схемы платежей: аннуитетные и дифференцированные.

Для примера была взята обычная среднестатистическая семья из трех человек (двое родителей и один ребенок), которая собирается приобрести квартиру в ипотеку. В настоящее средняя площадь жилья для семьи из трех человек равна 54 кв.м., так как на одного человека приходится 18 кв.м. В ЮАО города Москвы стоимость 1кв.м. на момент марта 2017 года составляет 110 762 рубля[46]. Согласно данным Мосгорстату, размер заработанной платы в Москве на март 2017 года равен 67 899 рублей, соответственно среднемесячный доход семьи будет составлять 135 798 рублей, однако необходимо вычесть прожиточный минимум в размере 30 725 рублей (на трудоспособного человека - 10 524 рублей, на ребенка - 9 677 рублей) и годовые выплаты страховой компании в размере 0,01 % от стоимости жилья[41]. В таблице 8 представлены все вышеприведенные данные.

ПАО «Сбербанк России» предлагает ипотечный кредит со следующими условиями:

1 Первоначальный взнос 30 %

2 Годовая процентная ставка 12 %

3 Срок погашения 10 лет

Таблица 8 - Параметры, используемые при расчете приобретения жилья по ипотечному кредиту

Средняя площадь квартиры, кв.м.	Стоимость жилья, в рублях	Сумма кредита, в рублях	Первоначальный взнос 30 % от стоимости квартиры в рублях	Среднемесячный доход за вычетом расходов в рублях	Прожиточный минимум в рублях	Сумма страховых выплат за месяц в рублях
54	5 981 148	4 186 803,6	1 794 344,4	100 088,71	30 725	4 984,29

Рассчитаем остаток среднемесячного дохода с помощью вычета всех ежемесячных расходов:

Из таблицы 8 видно, что стоимость квартиры площадью 54 кв.м. равна 5 981 148 рублей, то по условиям банка кредит предоставляется на 70 % от стоимости квартиры - 4 186 803,60 рублей, а оставшиеся 30 % первоначальный взнос - 1 794 344,40 рублей ( в приложении А представлена схема погашения аннуитетного платежа, а схема погашения дифференцированного платежа в приложении Б).

Рассчитаем ежемесячный аннуитетный платеж:

Итак, ежемесячный аннуитетный платеж определяется из двух составляющих это возвращение основного долга и начисление процентов:

Чтобы рассчитать сумму возврата основного долга, надо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа вычесть процентные выплаты в текущем месяце:

Из этого следует, что ежемесячные платежи будут равны 60 068,47 рубля на протяжении всего срока кредита. Таким образом, через 10 лет сумма начисленных процентов составит 3 021 412 рублей и возврат основного долга в размере 4 186 803,60 рублей. По итогу банку будет возвращено 7 208 216,40 рублей.

Далее рассчитаем тот же ипотечный кредит, только по дифференцированной схеме. Рассчитаем ежемесячный дифференцированный платеж за первый месяц:

Итак, ежемесячный дифференцированный платеж определяется из двух составляющих это возвращение основного долга и начисление процентов:

Потому как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга не меняется на протяжении всего периода и равен:

Из выше приведенных расчётов по двум методикам, представим различия ежемесячных платежей, которые состоят из ежемесячных процентных выплат и возврата суммы основного долга в таблице 9.



Таблица 9 - Сравнение аннуитетных и дифференцированных схем погашения кредитов

Показатели	Аннуитетные платежи, руб.	Дифференцированные платежи, руб.
Ежемесячный платеж	60 068,47	76 758,07
Ежемесячные процентные выплаты	41 868,04	41 868,04
Возврат суммы основного долга	18 200,44	34 890,03
Итого за 10 лет	7 208 216,20	6 719 819,78

На основании таблицы 9 и методикам расчётов составим график платежей, представленный на рисунке 5.

Рисунок 5 - график платежей по аннуитетным и дифференцированным платежам

По таблице 9 можно сделать следующие выводы:

Во-первых, если семья, рассматриваемая в нашем примере, будет приобретать квартиру с площадью 54 кв.м., то ПАО «Сбербанк России» сможет предоставить ипотечный кредит на сумму 4 186 803,60 рублей, так как размер ежемесячных аннуитетных платежей 60 068,47 и дифференцированных 76 758,07 платежей не превышает среднемесячного дохода в размере 100 088,71 рублей.

Во-вторых, если семья отдаст свое предпочтение аннуитетной схеме погашения платежей, то через 10 лет сумма начисленных процентов составит 3 021 412 рублей и возврат основного долга в размере 4 186 803,60 рублей. По итогу банку будет возвращено 7 208 216,40 рублей. А если будет использована дифференцированная схема погашения платежей, то начисленные процентные выплаты будут равны 2 533 016,18 рублей. А банку будет возвращено 6 719 819,78 рублей.

В-третьих, для банк...