Оценка собственности как инструмент принятия эффективных управленческих решений банком при выдаче ипотечных кредитов
Банк как субъект экономических отношений. Ипотечное кредитование как один из инструментов деятельности банка. Риски при ипотечном кредитовании. Использование инструментов оценки собственности при управлении ипотечным кредитом. Оценка стоимости квартиры.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 02.11.2018 |
| Размер файла | 3,3 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»
Факультет Финансовый
Специальность Финансы и кредит
Специализация Ценные бумаги
Курс 5 Группа 2512
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Тема Оценка собственности как инструмент принятия эффективных управленческих решений банком при выдаче ипотечных кредитов
Студента (ки) Рубановой Екатерины Анатольевны
Работа рассмотрена Научный руководитель М.О. Ильин допущена к защите
Заведующий кафедрой В.А. Галанов
Кафедра Биржевого дела и ценных бумаг
Москва - 2012 год
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Оценка эффективности деятельности банка
1.1 Управление: определение, целевая функция и составные элементы
1.2 Критерии эффективности деятельности и управления
1.3 Банк как особый субъект экономических отношений
1.4 Понятие ипотеки
Глава 2. Ипотечное кредитование как один из инструментов деятельности банка
2.1 Описание кредитного учреждения: текущее состояние и тенденции развития
2.2 Анализ рынка банковского ипотечного кредитования
2.3 Риски при ипотечном кредитовании
2.4 Залог как средство обеспечения кредита
2.5 Экономико-математический аппарат оценки собственности
Глава 3. Использование инструментов оценки собственности при управлении ипотечным кредитом
3.1 Описание объекта залога
3.2 Анализ рынка недвижимости Москвы
3.3 Оценка стоимости квартиры
3.4 Экспертиза отчета об оценке как важный элемент при принятии решения о выдаче ИК
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
Ускоряющийся рост и развитие экономики, повышение грамотности населения и руководителей предприятий, совершенствование законодательства способствуют тесному переплетению экономических, социальных, правовых вопросов. Деятельность коммерческих предприятий направлена не только на получение сиюминутной выгоды, но и на стабильный рост в будущем, а также на эффективное и взаимовыгодное сотрудничество с контрагентами и клиентами.
Совершенствование законодательства делает взаимоотношения субъектов экономики более прозрачным и эффективным.
Социальные вопросы постепенно перестают быть неподъемным бременем для руководства страны, а развитие экономических и управленческих механизмов позволяет успешно решать назревающие проблемы.
На стыке упомянутых процессов находится банковская система. От эффективности ее деятельности во многом зависит стабильность развития страны. В свою очередь банковская деятельность подвержена влиянию многочисленных внешних условий и обстоятельств, каждое из которых воздействует на тот или иной процесс, происходящий в ней.
Оценочное дело обращает на себя все больше внимания со стороны как ученых, так и руководителей коммерческих структур, т.к. не только обладает качественным механизмом оценки успешности деятельности бизнеса, но и косвенно, от этого не менее важно, влияет на текущие процессы коммерческого банка.
Актуальность и важность поднимаемых вопросов обуславливаются особой значимой ролью банков в экономике, назревающими социальными проблемами обеспечения населения жильем и формирования платежеспособного спроса на недвижимость.
Таким образом, целью данной дипломной работы является анализ банковской дела в разрезе ипотечного кредитования, как одного из наиболее перспективных его направлений, и влияния оценки собственности, закладываемой при выдаче ипотечных кредитов, на финансовую устойчивость и эффективность деятельности коммерческого банка.
Объектом исследования является ипотечное кредитование как один из элементов банковской деятельности.
Предметом исследования является стоимостная оценка объекта ипотечного залога, факторы его стоимости, а также соответствующие риски кредитного учреждения.
Для достижений целей исследования были поставлены и решены следующие задачи:
1) проанализирована банковская деятельность как особый объект управления;
2) изучен ипотечный кредит в качестве специфического инструмента банковской деятельности, выявлена роль залога при выдаче ипотечного кредита;
3) рассмотрен экономико-математического аппарата оценки стоимости залогов;
4) произведен расчет стоимости типичного залога.
Фундаментальную основу работы составили монографии, диссертации и статьи ведущих исследователей в сфере банковского дела, ипотечного кредитования, оценочного дела (А. Дамодарана, М.О. Ильина, А.Г. Куликова, В.М. Оселедец, Е.А. Семеновой, Е.Н. Савруковой), а также нормативная и правовая база банковской и оценочной деятельности.
ГЛАВА 1. Оценка эффективности деятельности банка
1.1 Управление: определение, целевая функция и составные элементы
События в экономическом мире разворачиваются таким образом, что любые предприятия, фирмы, компании вынуждены постоянно совершенствоваться, чтобы выжить в конкурентной среде, не потерять своих поставщиков, покупателей и клиентов. Необходимость соответствовать изменяющимся экономическим условиям заставляет их искать новые пути совершенствования: расширять, оптимизировать, делать более эффективной свою деятельность.
Компания представляет собой комплексную систему, деятельность которой подчинена определенной цели. Наличие цели обуславливает работу фирмы, проведение любых мероприятий, позволяющих приближаться к ней. Для коммерческих фирм это получение прибыли и, как правило, обеспечение стабильного развития в будущем.
На фоне экономического спада возможности сохранения своих позиций и продвижения на рынке за счет снижения прибыли уходят: многие компании подошли к нулевой рентабельности. Таким образом, важным и актуальным направлением менеджмента предприятий является разработка новых путей развития и способов получения прибыли, а так же снижения издержек и уменьшение рисков любого рода потерь в процессе деятельности.
Иными словами, от менеджмента требуется как инициатива в поисках доступных путей развития компании, так и осторожность в принятии решений по уже осуществляемым проектам.
Компания - сложный, многосторонний и многоуровневый объект, но при этом суть управления едина для каждой составляющей: «независимо от своих содержательных характеристик и форм осуществления любой управленческий процесс, направленный на любую конкретную систему или ее фрагмент, представляет собой целенаправленное воздействие, реализация которого обеспечивает максимально возможную эффективность управляемого процесса (под которым понимается функционирование системы).» [10]
Исследуя процесс управления предприятием, мы неизменно сталкиваемся с обширнейшим полем для исследования. Предприятия различных сфер, различных размеров имеют свои особенности, которые подлежат изучению. Однако, основа деятельности всех коммерческих фирм одна, таким образом, представляется возможным выявить процессы и операции, присущие деятельности любой компании.
Один из основоположников теории менеджмента А. Файоль выделял 6 типов операций, присущих предприятию промышленной сферы:
1. Технические операции (производство, выделка и обработка).
2. Коммерческие операции (покупка, продажа и обмен).
3. Финансовые операции (привлечение средств и распоряжение ими).
4. Страховые операции (страхование и охрана имущества и лиц).
5. Учетные операции (бухгалтерия, калькуляция, учет, статистика).
6. Административные операции (предвидение, организация, распорядительство, координирование и контроль).
Особое значение А. Файоль придает административным, т.е. управленческим, операциям, т.к. именно на них «лежит задача выработки общей программы работы предприятия, подбора его рабочего состава, координирования усилий, гармонизации действий» [25]
Именно гармоничные, скоординированные действия менеджмента ведут предприятие к успеху и процветанию.
Управлять, по мнению А. Файоля, значит «предвидеть, организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать»;
- предвидеть, то есть учитывать грядущее и вырабатывать программу действия;
- организовывать, то есть строить двойной -- материальный и социальный -- организм предприятия;
- распоряжаться, то есть заставлять персонал надлежаще работать;
- координировать, то есть связывать, объединять, гармонизировать все действия и все усилия;
- контролировать, то есть заботиться о том, чтобы все совершалось согласно установленным правилам и отданным распоряжениям. [25]
Схематично работу менеджмента компании можно изобразить следующим образом:
Рисунок 1. Функции управления
Очевидно, что перед принятием любого решения и его выполнением стоит предвидение: это ясное представление конечного результата и способов его достижения. Когда цель (создание компании или текущие изменения в существующей) поставлена, а пути достижения определены, необходимо заниматься организационной частью, которая, по теории Файоля, состоит из трех основных элементов: распоряжения, координирования и контроля. Именно эти действия, направленные к цели (компании или какому-либо процессу в ней), приводят к желаемому результату.
Таким образом, компания будет успешно функционировать при грамотной работе менеджмента на всех стадиях осуществления проектов.
Управление коммерческим предприятием подвергается экономико-математическому анализу, позволяющему вникнуть в суть объекта исследования, разложить его на составные части и выявить элементы, воздействие на которые может привести к повышению эффективности управления в целом.
Математически управление может быть представлено как функция L, зависящая от переменных (х1…хn).
(1)
Деятельность компании эффективна, если эта функция стремится к максимуму. Подробно эффективность деятельности компании будет рассмотрена далее.
1.2 Критерии эффективности деятельности и управления
Различные по направлениям деятельности, по размерам и пр. компании имеют свои особенности с точки зрения подходов и процедур в процессе управления. Предприятия финансового сектора несколько отличаются от промышленных, но, тем не менее, к ним применимы все те же подходы в анализе эффективности деятельности и управления. В настоящей работе проблематика принятия эффективных управленческих решений раскрывается на примере коммерческих банков.
Банк представляет собой сложный механизм, сочетающий в себе различные функции и осуществляющий широкий спектр операций. Оценка эффективности деятельности такого объекта представляется комплексной задачей, которую можно решать, разбив ее на части или в совокупности всех факторов.
Но, прежде всего, необходимо определиться, что скрывается под понятием «эффективность». В словаре Ожегова дается такое определение: эффективный - значит, дающий эффект, действенный. [24] Исследователь банковской деятельности Е.Н. Саврукова говорит о том, что эффективность можно трактовать как «отношение полезного результата к затратам на его достижение» или как «относительный показатель, характеризующий степень задействованности имеющегося потенциала» [21, с. 64] В английском языке есть два слова, которые могут переводиться как «эффективный»: effective и efficient. «Effective» характеризует деятельность, позволяющую достигать поставленной цели независимо от затрат, которые сопутствуют этому. «Efficient» означает такую работу, при которой из имеющихся ресурсов и возможностей извлекается максимум пользы, даже если первоначальная цель при этом не достигается.
Т.о. не существует однозначного определения понятию эффективности и каждый исследователь или менеджер понимает его, исходя из своего опыта и поставленных перед ним задач. Зачастую менеджмент банка разрабатывает стратегию и проводит политику деятельности, ориентируясь на достижение определенных показателей успешности работы за определенный срок. Чтобы внести ясность в понимание данного термина применительно к управлению банком в настоящей работе, рассмотрим те критерии оценки эффективности, которые обычно используются менеджерами и сделаем вывод об объективности такого подхода, а так же попытаемся выявить интегральные показатели, которые могут характеризовать успешность компании. Подробное исследование этого вопроса можно найти у М.О. Ильина и Ю.В. Козыря. Суть подхода сводится к следующему.
К критериям эффективности деятельности компании обычно относят:
1. выручка от продажи; и ее динамика;
2. чистая прибыль за текущий период и в динамике;
3. рентабельность активов по чистой прибыли и ее динамика;
4. рентабельность собственного капитала по чистой прибыли и ее динамика;
5. стоимость предприятия.
Проведем сравнительный анализ указанных критериев с точки зрения объективности при принятии управленческих решений.
Очевидно, что анализ показателей работы компании за несколько периодов полнее и объективнее отражает реальное развитие и тенденции.
В свою очередь выручка от продажи (S) отражает работу отдела продаж, в то время как чистая прибыль (Р=S-Ex), где Ex - сумма затрат за соответствующий период, комплексно характеризует коммерческую деятельность предприятия.
Рентабельность активов по чистой прибыли ( ), равная отношению чистой прибыли (Р) к средней величине активов (ТА), в качестве критерия эффективности предпочтительнее чистой прибыли.
Рентабельность собственного капитала по чистой прибыли ( ) - это отношение чистой прибыли к средней стоимости собственного капитала (ОЕ), объективнее отражает структуру и использование активов.
Величины динамики обозначенных показателей выстаиваются в аналогичный ряд, где каждый последующий коэффициент объективнее отражает деятельность компании в целом.
Интегральной же характеристикой успешности ведения бизнеса является его стоимость. Стоимость компании (Ср) определяется методом дисконтирования денежных потоков. Преобразуем формулу дисконтирования, выразив стоимость компании через рентабельность активов. Для этого воспользуемся процедурой построения соответствующего денежного потока (CFE) на основе чистой прибыли (P), амортизационных отчислений (D), инвестиций - капитальных вложений и инвестиции в оборотные активы (I) и долгового потока - выплата основной суммы долга и новые займы (CFB) для каждого периода:
( ) (2)
Подставляем полученное значение в формулу дисконтирования:
(3)
Обобщая все вышесказанное, проведенное сравнение показателей можно представить в следующем графическом виде (рис. 2):
Рисунок 2. Графическое представление показателей и их взаимосвязь
Таким образом, стоимость - показатель, наиболее полно отражающий действительное состояние бизнеса. (В условиях рыночной экономики речь идет о рыночной стоимости). Как видно из приведенных расчетов, на нее влияют все экономические процессы, происходящие в компании.
Отметим: не вызывает никакого сомнения, что помимо абсолютной величины стоимости для целей анализа эффективности следует также рассматривать и ее динамику.
1.3 Банк как особый субъект экономических отношений
банк ипотечный кредитование квартира
Деятельность компаний в финансовой сфере отличается от промышленных производств отсутствием технических операций и «расширенной» финансовой сферой, которая, по сути, и является «основным производством».
Рассматриваемый объект - коммерческий банк - это в соответствии с Федеральным законом от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности" кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц. [26, ст. 1]
Продукцией банка в этом случае можно назвать банковские услуги, которые он предоставляет своим клиентам - физическим и юридическим лицам, в том числе другим банкам.
Исторически основными субъектами экономических отношений являются производители и потребители. Для обеспечения их взаимодействия появилась торговля, позволяющая получить необходимые блага, которые раньше были недоступны отдельным потребителям. Чтобы упростить процедуру поиска продавцов и покупателей и передачи товаров, бартерный обмен был заменен торговлей с помощью универсальных расчетных средств - драгоценных металлов, а в последующем денег.
Схема «производитель - торговый посредник - покупатель», базирующаяся на денежной системе, качественно улучшила взаимоотношения субъектов экономики, а использование денежных ресурсов ускорило проведение операций. Вместе с тем дисбаланс распределения денежной массы привел к нехватке ресурсов у одних субъектов и избытку у других. Для восстановления этого равновесия появилась банковская система сначала в лице отдельных людей - ростовщиков - затем в виде финансовых институтов. Принимая на хранение и привлекая за плату свободные денежные средства, таким образом, аккумулируя их, банк мог выдавать кредиты тем, кто в этом нуждался, за определенное вознаграждение.
До сегодняшнего дня процентный доход остается одним из главных в составе прибыли, а кредитование является одним из основных направлений деятельности банка.
Постепенно банки расширяли свои функции и помимо небольших краткосрочных кредитов и вкладов (депозитов) они стали предлагать услуги по денежным переводам, оплате, безналичным расчетам, обмен валюты, банковские гарантии и др. Стали появляться такие направления деятельности как лизинг, факторинг, работа с ценными бумагами и иностранной валютой…
По характеру выполняемых операций, банки подразделяются на универсальные и специализированные. В свою очередь специализированные бывают инвестиционными, сберегательными, ипотечными и др.
Принимая на себя все больше функций, банковская система, стала представлять особую значимость для развития субъектов экономических отношений. Помимо коммерческих на банки возлагаются и социальные, и иные функции, таким образом, создается «подушка безопасности» для функционирования всей экономики в национальном масштабе.
При такой важнейшей роли банковской системы отдельным банкам приходится «выживать» в условиях жесткой конкуренции, а меняющиеся экономические условия и потребности рынка диктуют необходимость реформирования и эволюции услуг, предоставляемых ими.
Так, для расширения деятельности банки вынуждены постоянно искать новые ниши в своем сегменте рынка и в смежных отраслях. Но вместе с тем они активно влияют на все субъекты экономики и сами подвергаются их воздействию.
Одним из важнейших и наиболее масштабных социальных процессов является миграция населения. Переехавшие в новый город люди покупают там жилье. Это формирует большой спрос на рынке недвижимости, за которым не успевает предложение. Т. к. основной поток миграции идет из мелких населенных пунктов в мегаполисы, спрос на недвижимость в крупных городах растет, цены на жилье идут вверх. Как следствие, у населения возникает нехватка денежных средств на приобретение жилья, что открывает большие возможности для банковского кредитования. Не только возрастающий спрос формирует предложение на рынке ипотечного кредитования: начало государственной программы по развитию доступности жилья для населения позволило ему занять важное место в портфеле услуг банков.
1.4 Понятие ипотеки
Термин «ипотека» широко применяется как в повседневном общении, так и в научных экономических исследованиях. Хотя законодательство не дает нам точного определение этого понятия, уже само название закона (Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяет получить представление о нем.
Некоторые исследователи более широко понимают термин «ипотека» и подразумевают под ним не только само заложенное имущество, но и всю систему ипотечного кредитования. Другие, напротив, строго разграничивают эти понятия.
Так, одно из удачных, на наш взгляд, определений дает И.Т. Балабанов: «Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). [2, c. 162] Ипотечный кредит, как и прочие кредиты, предоставляется на условиях срочности, возвратности, платности. Но вместе с тем, не любой кредит может называться ипотечным. Профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова А.Г. Куликов выделяет особенности, отличающие ипотечный кредит от прочих займов:
1. он должен быть обеспечен залогом недвижимости;
2. выдается на длительный срок;
3. погашается в соответствии со строгим порядком;
4. имеет строго целевой характер.
Вместе с тем отметим, что ипотечное законодательство и фактически сложившаяся деловая практика на рынке банковских услуг свидетельствует о том, что в ряде случаев ипотечными называют потребительские кредиты, выданные на любые цели под залог недвижимости. Так, банк ВТБ-24 предлагает «Нецелевой ипотечный кредит» сроком от 5 до 20 лет под 11,75% годовых на любые цели под залог недвижимости. Сумма такого кредита достигает 70% стоимости залога. [3]
Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым «одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя - преимущественно перед другими кредиторами залогодателя…» [9, ст. 1]
В соответствии с ГК РФ (ст. 334-358) залог является способом обеспечения удовлетворения интересов кредитора (залогодержателя), в большинстве случаев - банка, из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником своего обязательства.
Для целей данной работы примем недопустимым отождествлять понятия ипотеки (залога недвижимости) и ипотечного кредита (займа, выданного под залог недвижимости).
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» [27] залогом при ипотечном кредитовании могут выступать:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан. [16, с. 10]
ГЛАВА 2. Ипотечное кредитование как один из инструментов деятельности банка
2.1 Описание кредитного учреждения: текущее состояние и тенденции развития
Проанализируем финансовое положение одного из крупнейших банков нашей страны - Сбербанка - осуществляющего широкий спектр операций, особое внимание уделяя кредитному портфелю и его влиянию на успешность деятельности банка в целом.
Направления деятельности Сбербанка представлены на рис. 3
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рис. 3 Приоритетные направления деятельности Сбербанка
Для понимания положения Сбербанка на рынке, приведем краткий анализ рынка и проанализируем основные показатели деятельности. На момент проведения анализа консолидированная отчетность за 2011 г. не раскрыта, все расчеты приводятся на основании данных финансовой отчетности Банка за 2010 г. (Приложение 1) и аналитических материалов.
В 2010 году в российской банковской системе сохранялись высокие темпы роста привлеченных средств, значительно превосходившие темпы роста кредитов. По итогам года объем привлеченных средств физических лиц возрос на 31,2%, юридических лиц - на 17,1%, в то время как кредиты физическим лицам увеличились на 14,3%, юридическим лицам - на 12,8%. Темпы роста кредитования в Сбербанке несколько отставали от рынка, в результате чего доли банка в этих сегментах за год сократились: в кредитах юридическим лицам - с 31,8% до 31,3%; в кредитах физическим лицам - с 32,7% до 31,9%/ [8] (Табл. 1).
Недостаток роста кредитования обусловил увеличение портфеля ценных бумаг Сбербанка в 1,7 раза, что привело к росту его доли в активах банковского сектора с 26,2% до 27,3%.
На фоне достаточной ликвидности банки возвращали Банку России средства, полученные во время кризиса. Банк погасил часть кредита Банка России на сумму 200 млрд руб. [8]
Табл. 1. Доля Банка на различных сегментах финансового рынка:
|
2010 |
2009 |
||
|
Активы |
27,30% |
26,20% |
|
|
Капитал |
26,40% |
28,60% |
|
|
Кредиты корпоративным клиентам |
31,30% |
31,80% |
|
|
Кредиты частным клиентам |
31,90% |
32,70% |
|
|
Средства корпоративных клиентов |
16,60% |
17,70% |
|
|
Средства частных клиентов |
47,90% |
49,40% |
|
|
Прибыль до налогов из прибыли |
39,20% |
21,10% |
Стабилизация экономической ситуации положительно отразилась на качестве ссудных портфелей банков. Доля просроченной задолженности по кредитам предприятий к концу года снизилась, следовательно, уменьшились расходы на создание резервов (-78%), что привело к росту чистой прибыли (после налогообложения) с 21 694 млн. р. до 173 978 млн. р. [8]
В 2010 году Банк продолжал активно развивать розничное кредитование. Совокупный объем выданных в 2010 году кредитов физическим лицам составил 737 млрд руб., что превысило показатель 2009 года в 1,8 раза. Кредитный портфель физических лиц увеличился на 11,3% до 1 301,3 млрд руб. (Табл. 2). Рост портфеля происходил в основном за счет потребительских и жилищных кредитов.
Табл. 2. Динамика кредитного портфеля физических лиц в разрезе кредитных продуктов.
|
1 янв. 2011 г. |
1 янв. 2010 г. |
||||
|
остаток, млрд. р. |
доля, % |
остаток, млрд. р. |
доля, % |
||
|
Потребительские кредиты |
621,6 |
47,8 |
555,1 |
47,5 |
|
|
Жилищные кредиты |
600,0 |
46,1 |
514,2 |
43,9 |
|
|
"Автокредит" |
79,7 |
6,1 |
100,3 |
8,6 |
|
|
Всего |
1301,3 |
100,0 |
1169,6 |
100,0 |
В целях развития ипотечного кредитования строящегося жилья в 2010 году Банк пересмотрел требования по аккредитации объектов застройщиков, что позволило существенно расширить перечень потенциальных объектов для оформления кредита без промежуточного залога.
Для развития такого инструмента деятельности как ипотечное кредитование, банком были осуществлены несколько проектов:
- запуск акции, по которой клиент может получить кредит под 10% на срок 10 лет при наличии первоначального взноса не меньше 10%;
- программы поддержки Олимпийских игр в Сочи, по условиям которой выдаются льготные ипотечные кредиты для работников олимпийских объектов, и на цели ремонта и реконструкции домов жителями Сочи для придания городу единообразного облика.
В целях повышения лояльности клиентов в 2010 году Банк существенно улучшил предложения по ряду кредитных программ:
- снижен размер первоначального взноса по жилищным кредитным программам до 10%-15%;
- увеличен максимальный размер предоставляемого потребительского кредита и совокупного остатка задолженности по потребительским кредитным программам на одного заемщика с 1,0 до 1,5 млн. рублей;
- оптимизированы подходы по учету обязательств заемщика-физического лица по предоставленным поручительствам.
В 2010 году проведена подготовка и в начале 2011 года введен новый подход к кредитованию, предлагающий индивидуальные процентные ставки по выбранной кредитной программе и возможность дисконта.
Существенно изменена структура предложения жилищных кредитных продуктов, которые теперь четко разграничены по целям кредитования. Выделены базовые кредитные программы, включающие в себя основную часть предоставляемых Банком жилищных кредитов, а также специальные кредитные продукты, охватывающие все ниши рынка.
Новые технологии розничного кредитования позволили упростить подтверждение финансового состояния заемщика, увеличить срок действия положительного решения о выдачи кредита, сократить перечень документов для оформления кредитов и т.д.
Введение централизованной технологии обработки кредитных заявок значительно повысило производительность процесса рассмотрения заявлений, сократило срок принятия решения по кредиту с 7 до 2 рабочих дней, существенно минимизировало риски в розничном кредитовании. Сейчас эта технология действует для потребительского и автокредитования, со следующего года на нее будут переведены жилищные кредиты.
В условиях финансовой неопределенности кризисного периода Сбербанк усилил работу по сохранению высокого качества кредитного портфеля. Для этого были проведены мероприятия для повышения финансовой грамотность населения; осуществлялось максимально полное информирование заемщиков обо всех возможностях и ограничениях того или иного вида кредита; уделялось особое внимание индивидуальной платежеспособности заемщиков.
В 2011 г. Банк успешно продолжает работу. Несмотря на отсутствие консолидированных данных, проследим динамику показателей деятельности Сбербанка: [19]
- чистый процентный доход увеличился на 15,5%, что связано с ростом объема работающих активов, а также с изменением структуры в пользу более доходных продуктов;
- чистый комиссионный доход увеличился на 8,4% за счет роста объема предоставляемых на комиссионной основе банковских услуг;
- операционные доходы до совокупных резервов возросли на 14,1%;
- расходы на создание совокупных резервов составили 5,1 млрд руб. против расходов в размере 155,5 млрд руб. за 2010 год;
- операционные доходы после совокупных резервов увеличились в 1,5 раза;
- прибыль до уплаты налогов из прибыли составила 394,0 млрд руб. против 223,1 млрд руб. за 2010 год;
- чистая прибыль составила 321,9 млрд руб.;
- рентабельность капитала по итогам 2011 года составила 27,1%, рентабельность активов - 3,6%.
- доход от операций на финансовых рынках увеличился на 20,1% за счет роста доходов по конверсионным операциям и операциям с драгоценными металлами.
Активы банка за 2011 год увеличились почти на 2 трлн руб. или 22,5% и составили 10,5 трлн руб. Основой роста по-прежнему оставались кредиты корпоративным и частным клиентам.
Значительный рост кредитного портфеля в течение года происходил на фоне заметного улучшения его качества. Доля просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов по итогам года снизилась с 5,04% до 3,36%. Банк сохраняет достаточный уровень покрытия просроченной задолженности резервами: на 1 января 2012 года резервы по кредитам составили 631 млрд руб. и превысили объем просроченной задолженности в 2,3 раза.
По итогам 2011 года портфель ценных бумаг банка сократился на 281 млрд руб. или 15,9% за счет погашения облигаций Банка России и части портфеля ОФЗ. В то же время на треть, до 465 млрд руб., возросли вложения банка в облигации корпоративных эмитентов. Доля государственных ценных бумаг в общем портфеле за год сократилась с 67% до 52%, доля корпоративных облигаций возросла с 20% до 31%.
Основным источником фондирования операций банка остаются средства клиентов. В декабре прирост средств физических лиц составил около 400 млрд руб., юридических лиц - около 220 млрд руб. Всего по итогам года средства физических лиц возросли на 18,1% до 5,7 трлн руб., средства юридических лиц - на 16,1% до 2,2 трлн руб. в основном за счет роста срочных депозитов.
Капитал банка увеличился на 19,5 млрд руб. и составил 1 527 млрд руб. Источником роста капитала остается заработанная чистая прибыль банка. С начала года капитал вырос на 23,0%.
По официальной информации, опубликованной Сбербанком, приведенные результаты не являются окончательными итогами деятельности за 2011 год, так как не учитывают события после отчетной даты, и будут уточнены в рамках последующего раскрытия информации.
Сбербанк уделяет большой внимание управлению рисками по следующим направлениям:
- кредитный риск;
- риск ликвидности;
- рыночный риск;
- операционный риск.
- стратегический риск
- правовой риск
- риск потери деловой репутации
Кредитный риск является наиболее значимым для Сбербанка. Для управления им применяются следующие основные методы:
- предупреждение кредитного риска путем идентификации, анализа и оценки потенциальных рисков на стадии, предшествующей проведению операций;
- ограничение кредитного риска путем установления лимитов и/или ограничений;
- мониторинг и контроль уровня кредитного риска;
- формирование адекватных резервов и соответствующее структурирование сделок в целях минимизации кредитного риска.
В Банке проводится оценка влияния потенциального изменения макроэкономических факторов на совокупный кредитный риск путем использования метода сценарного анализа. Моделирование макроэкономических сценариев осуществляется на основе прогнозов изменения макроэкономических показателей и оценки их потенциального влияния на показатели кредитного риска: уровень просроченной задолженности, удельный вес проблемной задолженности в портфеле, нормативный и созданный резерв.
Концентрация кредитного риска отслеживается ежедневно. Кредитный портфель Банка в достаточной степени диверсифицирован. Банк кредитует предприятия всех основных отраслей экономики. [8] Это видно из таблицы 3.
Табл. 3. Отраслевая структура кредитного портфеля клиентов - юридических и физических лиц.
|
1 янв. 2011 г. |
1 янв. 2010 г. |
||||
|
млрд.р. |
остаток, млн. р. |
доля, % |
остаток, млн. р. |
доля, % |
|
|
Кредиты физическим лицам |
1 301 268 |
21,4 |
1 169 582 |
21,6 |
|
|
Обрабатывающие производства |
1 089 367 |
18,0 |
1 023 745 |
18,9 |
|
|
Оптовая и розничная торовля, ремонт |
963 055 |
15,9 |
930 894 |
17,2 |
|
|
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг |
494 756 |
8,2 |
432 930 |
8,0 |
|
|
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство |
334 093 |
5,5 |
291 815 |
5,4 |
|
|
Строительство |
298 267 |
4,9 |
299 705 |
5,5 |
|
|
Добыча полезных ископаемых |
294 986 |
4,9 |
262 115 |
4,8 |
|
|
Транспорт и связь |
265 607 |
4,4 |
239 229 |
4,4 |
|
|
Кредиты государственным организациям |
152 858 |
2,5 |
93 473 |
1,7 |
|
|
Проихводство и распределение электроэнергии, газа и воды |
137 616 |
2,3 |
108 908 |
2,0 |
|
|
Прочие виды деятельности |
340 048 |
5,6 |
422 703 |
7,8 |
|
|
Прочязадолженность |
395 231 |
6,5 |
143 152 |
2,6 |
|
|
Кредиты клиентам, всего |
6 067 152 |
100,0 |
5 418 251 |
100,0 |
В целях обеспечения устойчивости Сбербанк продолжал придерживаться консервативного подхода к принимаемым на себя кредитным рискам и создавал адекватные резервы на возможные потери по ссудам. При создании резервов проводился тщательный анализ заемщика, уровня его ликвидности и долговой нагрузки, принимая в расчет источники погашения кредита и их надежность, качество и ликвидность обеспечения.
Управление риском ликвидности в Банке основано на классификации активов и пассивов по фактическим срокам погашения, а также предположении о том, что все возможные списания должны покрываться ожидаемыми поступлениями на всех временных интервалах.
В течение 2010 года нормативы ликвидности соблюдались Банком с существенным запасом. [8] (Табл. 4).
Табл. 4. Нормативы ликвидности
|
Нормативы ликвидности |
Предельное значение ЦБ |
Критическое значение Сбербанка |
Фактическое значение |
||
|
1 янв. 2011 г. |
1 янв. 2010 г. |
||||
|
Н2 |
более 15% |
15% |
80,60% |
82,50% |
|
|
Н3 |
более 50% |
55% |
103,00% |
114,40% |
|
|
Н4 |
менее 120% |
110% |
78,00% |
73,80% |
Управление рыночным риском подразделено по следующим категориям (табл. 5)::
- процентный риск по неторговым позициям;
- рыночный риск по торговым позициям, включающий в себя:
- процентный риск по портфелю долговых ценных бумаг;
- фондовый риск;
- валютный риск.
Табл. 5. Сведения о величине рыночного риска в 2010 году
|
Вид риска |
Величина риска (млн. р.) |
Величина риска (% от капитала) |
||||||
|
1 янв. 2011 г. |
1 янв. 2010 г. |
сред. за период |
макс. за период |
1 янв. 2011 г. |
1 янв. 2010 г. |
сред. за период |
||
|
Процентный риск по неторговым позициям |
4 079 |
2 003 |
0,3 |
0,2 |
||||
|
Рыночный риск по торговым позициям |
46 621 |
52 845 |
56 140 |
67 639 |
3,8 |
4,0 |
5,0 |
|
|
по портфелю долговых ценных бумаг |
40 074 |
49 589 |
48 428 |
56 852 |
3,2 |
3,8 |
4,3 |
|
|
фондовый риск |
9 439 |
5 507 |
13 165 |
20 675 |
0,8 |
0,4 |
1,2 |
|
|
валютный риск |
1 910 |
1 560 |
2 431 |
3 064 |
0,2 |
0,1 |
0,2 |
|
|
эффект диверсификации вложений |
4 802 |
3 811 |
0,4 |
0,3 |
Управление операционным риском осуществляется с помощью следующих механизмов: всесторонняя регламентация бизнес-процессов и процедур; разделение полномочий; внутренний контроль соблюдения установленного порядка совершения операций и сделок, лимитной дисциплины; комплекс мер, направленных на обеспечение информационной безопасности, непрерывности деятельности; совершенствование процедур аудита и контроля качества функционирования автоматизированных систем и комплекса аппаратных средств; страхование имущества и активов; повышение квалификации сотрудников на всех организационных уровнях и пр. [8]
Основной задачей, стоящей перед Банком в области управления операционным риском, является разработка более продвинутых систем и практик измерения и оценки уровня операционного риска.
Стратегический риск - риск возникновения убытков в результате ошибок, допущенных при принятии решений, определяющих стратегию деятельности и развития Банка.
Разработка Стратегии развития позволила Сбербанку избежать в период активной фазы кризиса реализации рисков, связанных с резким оттоком существенной части пассивов, а диверсифицированная по отраслям и заемщикам структура кредитного портфеля обеспечила сохранение качества кредитного портфеля на высоком уровне. [8]
Правовой риск минимизируется работой Правового департамента, который занимается вопросами соответствия изменяющемуся законодательству во всех структурных подразделениях Банка.
Порядок оценки репутационных рисков, разработанный с учетом рекомендаций Банка России, предусматривает работу с несколькими группами показателей финансового состояния Банка, включая сравнение с показателями по российскому банковскому сектору, исполнение Банком требований законодательства в области финансового мониторинга, изменение уровня деловой репутации аффилированных лиц, дочерних и зависимых организаций, международный рейтинг Банка и т.п.
2.2 Анализ рынка банковского ипотечного кредитования
Наметившееся в связи с ростом конкуренции сужение возможностей извлечения доходов на привычных рынках подталкивает банки к поиску новых источников доходов. Это обуславливает рост и развитие рынка ипотечных кредитов. С другой стороны, характерным и естественным является стремление использовать в новых сферах ранее наработанные и вполне успешно применявшиеся подходы, методы и технологии. Это объясняет существующий в ряде банков подход к работе на рынке ипотечного кредитования как к комиссионному бизнесу.
Ипотечное кредитование играет важную роль как в социально-экономическом развитии страны и региона, так и в развитии банковского дела. Хотя сегодня оно сопряжено с высокими рисками, ввиду срока кредитования и выдаваемых сумм, банки имеют возможность обеспечить себя относительно стабильными денежными потоками на много лет вперед. Отметим, что постоянное совершенствование законодательства способствует становлению цивилизованного рынка банковских услуг и снижает потенциальные риски как кредиторов, так и заемщиков.
Для развития ипотечного кредитования и в целях обеспечения должного уровня устойчивости и безопасности отдельных банков созданы методы, позволяющие диверсифицировать риски между различными участниками рынка и государством.
Существует два основных способа достижения этого.
Первый - продажа кредита. Большинство банков в России следуют этим путем, продавая кредиты специально созданному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое потом выпускает ценные бумаги под пулы ипотечных кредитов.
Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Особое внимание уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развит этот рынок.
Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки -- первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.
Основные функции Агентства:
- заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
- внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
- привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
- стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;
- предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведении операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п. [1]
Второй способ диверсифицировать риски, связанные с ипотечным кредитованием - это выпуск ипотечных ценных бумаг банком. По законодательству России к ним относятся: закладные, облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: [27, ст. 13 п. 2]
- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии.
В отличие от большинства других ценных бумаг содержание закладной допустимо изменять. Это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же замена осуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами.
Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. [28, ст. 2] Залог ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости) является отличительной чертой этой ценной бумаги. Данное покрытие составляют обеспеченные ипотекой права требования.
Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций
Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права. [28, ст. 2]
Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании. [7]
Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.
Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество. [28, ст. 3 п. 1]
Несмотря на то, что действует Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», они выпускаются пока в незначительных количествах, не оказывают заметного воздействия на рынок и не пользуются популярность у массового частного инвестора. [21, с. 56]
Ипотечное кредитование, осуществляемое универсальными коммерческими банками с ориентацией на модель создания рынка ипотечных ценных бумаг, выпускаемых АИЖК с целью рефинансирования кредитов и возобновления кредитных ресурсов, в настоящее время вышло в России на первый план.
Используемый другой частью банков портфельный подход в значительной мере является вынужденным, так как АИЖК не в состоянии рефинансировать весь объем выдаваемых ипотечных кредитов.
По итогам 2011 года, совокупный объем ИК, выданных крупнейшими банками, составил почти 624 млрд руб., тогда как по итогам 2010 года те же банки выдали кредитов на сумму чуть больше 353 млрд руб. (Табл. 6) При этом рост объемов ипотечного кредитования наблюдается у подавляющего большинства участников. [20]
Объем выданных ипотечных кредитов у Сбербанка в 2011 году увеличился на 56.64% и составил почти 346 млрд руб. На втором месте находится ВТБ 24, который продемонстрировал существенный рост выданных ипотечных кредитов в 153.79%. В абсолютном значении объем ипотечного кредитования в ВТБ 24 за 2011 году составил 80.4 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «Дельтакредит», аналогичный показатель которого составил 21 млрд руб. и ростом за минувший год порядка 97%. [20]
Самый же значительный рост выданных ипотечных кредитов за 2011 года зафиксирован у банка «Уралсиб» (5 место). В 2010 году он выдал кредитов на общую сумму 885.6 млн руб., а в 2011 году - более 9.6 млрд руб. В процентном соотношении годовой рост составил почти 990%.
Табл. 6. Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов в 2011 г.
|
№ |
Банк |
Объем выданных ипотечных кредитов в 2011 году (млн. руб.) |
Объем выданных ипотечных кредитов в 2010 году (млн. руб.) |
Изменение (%) |
|
|
1 |
Сбербанк |
345 722.42 |
220 706.14 |
56.64 |
|
|
2 |
ВТБ 24 |
80 393.31 |
31 676.69 |
153.79 |
|
|
3 |
Дельтакредит |
21 006.68 |
10 678.55 |
96.72 |
|
|
4 |
Росбанк |
13 083.88 |
7 350.10 |
78.01 |
|
|
5 |
Уралсиб |
9 617.91 |
885.62 |
986.01 |
|
|
6 |
Райффайзенбанк |
9 611.59 |
3 039.58 |
216.21 |
|
|
7 |
Возрождение |
9 150.03 |
4 981.30 |
83.69 |
|
|
8 |
Ханты-Мансийский Банк |
9 026.93 |
3 244.30 |
178.24 |
|
|
9 |
Абсолют Банк |
8 581.35 |
4 231.12 |
102.81 |
|
|
10 |
Запсибкомбанк |
8 356.84 |
6 806.81 |
22.77 |
По размеру ипотечного портфеля (почти 770 млрд руб, прирост - 28%) лидирующую позицию занимает Сбербанк. Вторая место - у ВТБ 24, портфель которого за аналогичный период вырос на 39% и составил 246 млрд руб. Замыкает тройку «Дельтакредит» с показателем 62.4 млрд руб. [20]
По данным сайта РБК по состоянию на май 2012 г. наиболее выгодные ипотечные кредиты выдаются банками на следующих условиях (табл. 7):
Табл. 7. Условия выдпчи ипотечных кредитов российскими банками
|
Название банка |
Срок кредита |
% ставка |
Сумма кредита |
Первонача-льный взнос |
|
|
Сбербанк |
до 30 лет |
9,5 -14,75% |
от 300 тыс. р. до 85% стоимости приобратеаемого жилья |
10-15% |
|
|
ВТБ-24 |
5-50 лет |
от 8,9 |
от 300 тыс. р. |
10-30% |
|
|
Дельтакредит |
1025 лет |
от 10,5% |
не указана |
10,75%-21% |
|
|
РосЕвроБанк |
1 мес - 20 лет |
13,5 |
350 тыс р. - 40 млн. р. |
20% |
|
|
Русский ипотечный банк |
3 - 30 лет |
7,9-9,5 |
300 тыс. - 8 млн. р. |
20% |
|
|
АБ "Рост" |
3-25 лет |
7,9-11 |
200 тыс.р. - 8 млн. р. |
30% |
|
|
Мосстройэкономбанк |
1-30 лет |
7,9 |
300 тыс. - 8 млн. р. |
20% |
|
|
Русский земельный банк |
1-30 лет |
7,9-9,4 |
до 8 млн. р. |
50% |
Во всех из перечисленных банков кредит выдается под залог приобретаемого имущества, погашается равными платежами в течение всего срока кредитования или досрочно. Как правило, возраст заемщика может быть от 18 лет, а стаж работы не менее 1 года.
Для сравнения: в странах Европы процентные ставки по ипотечным кредитам привязаны к учетным ставкам центрального банка страны, где выдан ипотечный кредит. В Евросоюзе это межбанковская ставке по евро, в Великобритании - ставка Центробанка. Итоговая величина складывается из константы (межбанковской процентной ставки или ставки Центрального банка) и переменной - ссудного процента конкретного банка. В целом стоимость пользования ипотечным кредитом находится в пределах 2-5%.
Самые низкие проценты по ипотеке предлагают сейчас в Швейцарии, Германии, Великобритании, Франции и Австрии -- странах, экономика которых в меньшей степени пострадала от мирового финансового кризиса.
Нестабильность как экономических, так и политических условий в России приводит к завышению стоимости кредита банками для компенсации рисков. Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок (10-30 лет в случае портфельного инвестирования), следовательно, сопряжены с рядом рисков, а которых речь пойдет в следующем пункте.
2.3 Риски при ипотечном кредитовании
Для эффективного функционирования банковской системы и выполнения всех ее функций с одной стороны, а так же для максимизации прибыли с другой, банкам требуется особое внимание уделять оценке рисков их деятельности. Риск - это опасность, возможность потерь или вероятность снижения доходов в банковской деятельности. [6] Хотя ипотечное кредитование обеспечено ликвидным залогом - ипотекой, помогающей компенсировать убытки в случае его реализации, возникает проблема грамотной оценки закладываемого имущества и корректировки залога с учетом изменяющейся экономической конъюнктуры.
Рассмотрим процесс ипотечного кредитования подробнее.
В.М. Оселедец, проанализировав механизм банковского ипотечного кредитования, свела полученные данные в следующую таблицу: [1, с. 64]
Табл. 8. Механизм банковского ипотечного кредитования
|
Механизм банковского ипотечного кредитования |
||||
|
Научно-практический инструментарий |
Ресурсы |
Обеспечение |
||
|
Методы |
Рычаги |
|||
|
Анализ |
|
Подобные документы
Ипотечное кредитование как один из видов кредитования физических лиц. Рынок ипотечного кредитования. Анализ потенциальных ипотечных клиентов. Характеристика ипотечных программ. Улучшение оценки активов заемщика и пути оптимизации ипотечной деятельности.
дипломная работа [125,6 K], добавлен 06.12.2009Значение ипотечных банков в экономике государства, основные направления их деятельности. Формирование пассивных и активных операций, анализ структуры денежных средств банка. Предложения по внедрению кредитования по ипотечным программам с учетом инфляции.
курсовая работа [70,9 K], добавлен 21.04.2011Механизм ипотечного кредитования. Деятельность ипотечных банков. Виды ипотеки в РФ и условия выдачи кредитов банками. Статистика выданных ипотечных кредитов в РФ. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования, направления его совершенствования.
курсовая работа [456,6 K], добавлен 19.03.2015Программы и организация ипотечного кредитования. Анализ порядка предоставления ипотечных кредитов. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов банка. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг).
отчет по практике [1001,1 K], добавлен 18.01.2014Структура рынка, типы и модели ипотечных кредитов. Механизмы привлечения банками ресурсов на рынок ипотечных кредитов. Сравнительная характеристика программ ипотечного жилищного кредитования в г. Новосибирске. Методики расчетов ипотечных платежей.
дипломная работа [82,3 K], добавлен 25.12.2010Сущность ипотечного кредитования, его преимущества и недостатки. Классификация ипотечных кредитов. Анализ рынка ипотечного кредитования. Перспективы развития ипотечного кредитования. Работа ипотечных агентств с банками. Ипотечное кредитование за рубежом.
курсовая работа [55,5 K], добавлен 06.12.2010Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования. Изучение принципов организации и функционирования, правовых и экономических основ деятельности банка. Анализ основных показателей деятельности коммерческого банка по ипотечному кредитованию.
отчет по практике [155,6 K], добавлен 02.06.2014Снижение уровня доступности жилья в России. Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) как инструмент стабилизации ситуации в жилищной сфере. Виды ипотечных жилищных кредитов. Разработка рекомендаций по совершенствованию системы ИЖК в Нижегородской области.
автореферат [56,6 K], добавлен 11.02.2010Основные виды ипотечных кредитов. Ставки и первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Индикаторы стоимости финансовых ресурсов. Порядок проведения оценки залога. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости. Тенденции ипотечного кредитования России.
реферат [153,9 K], добавлен 20.12.2015Экономическое содержание ипотечных отношений. Развитие и нормативно-правовое регулирование системы кредитования в Российской Федерации. Характеристика деятельности ЗАО "КБ ДельтаКредит". Кредитные операции банка в 2007-2008 гг. под влиянием кризиса.
дипломная работа [908,8 K], добавлен 12.04.2012Ипотека как инструмент рынка недвижимости, история ее становления и развития в мире и в России, нормативно-законодательное обоснование и инструменты. Риски ипотечного кредитования, пути их избежания. Составление отчета об оценке объекта собственности.
дипломная работа [187,6 K], добавлен 13.05.2009Анализ финансового состояния банка: понятия и методика. Краткая характеристика ОАО "Банк ВТБ" в г. Якутске. Анализ экономических показателей банка: капитала, доходности, ликвидности, качества управления, прозрачности структуры собственности банка.
курсовая работа [58,0 K], добавлен 21.01.2011Понятие залога при ипотечном кредитовании. Особенности жилой недвижимости как объекта залога. Специфика проведения оценки объекта. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры. Информация об оцениваемом объекте и прилегающей территории. Внешний вид дома.
дипломная работа [3,4 M], добавлен 24.11.2013Экономические и правовые основы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в современной России. Прикладные аспекты ипотечного кредитования как инструмента бизнеса. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов.
дипломная работа [172,7 K], добавлен 26.09.2004Ипотечные кредиты как финансовый инструмент в деятельности банка. Общая характеристика деятельности ОАО "Сбербанк". Кредитный портфель физических лиц в отделении. Оптимизация процессов кредитования. Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 21.01.2015Изучение основных принципов и процедуры кредитования клиентов банка. Кредитные риски и способы их минимизации. Обеспечение возвратности кредитов. Применение результатов оценки финансового состояния корпоративных клиентов в управлении банковскими рисками.
дипломная работа [123,6 K], добавлен 11.10.2010Ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной политики. Зарубежный опыт развития ипотеки. Роль ипотечного кредитования в современной российской экономике. Общая характеристика банка. Перспективы операций банка на рынке ипотечного кредитования.
курсовая работа [205,9 K], добавлен 23.03.2017Банк универсальный, его формирование, функционирование, потребители. Организационно-институциональные основы развития процесса универсализации. Понятия диверсификации, интеграции и конвергенции. Ипотечное кредитование в Великобритании, Италии, Испании.
контрольная работа [161,8 K], добавлен 12.01.2011Ипотечное кредитование: понятие, роль в экономике страны, особенности. История развития ипотечного кредитования в России, условия его оформления, основные программы и риски. Ипотечное кредитование в ОАО "Сбербанк России": изучение основных положений.
контрольная работа [167,7 K], добавлен 17.03.2014Кредитование - главный инвестиционный инструмент для коммерческих банков. Понятие и назначение залогового кредитования. Типы ипотечных кредитов. Выдача и погашение ипотечного кредита. Предмет и субъекты ипотеки. Выдача и погашение ипотечного кредита.
контрольная работа [29,6 K], добавлен 24.11.2010
