Оценка собственности как инструмент принятия эффективных управленческих решений банком при выдаче ипотечных кредитов
Банк как субъект экономических отношений. Ипотечное кредитование как один из инструментов деятельности банка. Риски при ипотечном кредитовании. Использование инструментов оценки собственности при управлении ипотечным кредитом. Оценка стоимости квартиры.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 02.11.2018 |
| Размер файла | 3,3 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
%
0
0
0
1
0
6.2. Материал стен
Панели
Панели
Панели
Панели
Панели
Панели
Корректировка
%
0
0
0
0
0
6.3. Техническое состояние объекта оценки.
Внутренняя отделка
Хорошее состояние. Улучшенная отделка
Хорошее состояние. Улучшенная отделка
Хорошее состояние. Улучшенная отделка
Хорошее состояние. Улучшенная отделка
Хорошее состояние. Улучшенная отделка
Хорошее состояние. Улучшенная отделка
Корректировка
%
0
0
0
0
0
6.4. Инженерное оборудование
Электроснаб-жение, водопровод и канализация, горячее водоснаб-жение, центральное отопление
Электроснаб-жение, водопровод и канализация, горячее водоснаб-жение, центральное отопление
Электроснаб-жение, водопровод и канализация, горячее водоснаб-жение, центральное отопление
Электроснаб-жение, водопровод и канализация, горячее водоснаб-жение, центральное отопление
Электроснаб-жение, водопровод и канализация, горячее водоснаб-жение, центральное отопление
Электроснаб-жение, водопровод и канализация, горячее водоснаб-жение, центральное отопление
Корректировка
%
0
0
0
0
0
6.5. Наличие лифта
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть
Корректировка
%
0
0
0
0
0
6.6. Этаж расположения/этажность здания
10/17
16/16
10/17
6/17
15/17
11/17
Корректировка
%
0
0
0
0
0
6.7. Наличие летних помещений (балкон, лоджий, веранд)
Балкон
Лоджия
Лоджия
Лоджия
Лоджия, балкон
Балкон
Корректировка
%
0
0
0
0
0
7. Наличие домофона и/или консьержа
Домофон
Домофон
Домофон
Домофон
Домофон
Домофон
Корректировка
%
0
0
0
0
0
8.Использование
Квартира
Квартира
Квартира
Квартира
Квартира
Квартира
Корректировка
%
0
0
0
0
0
Итого:
Общая чистая коррекция
%
0
0
0
1
0
Скорректированная стоимость
Руб./кв.м.
194 115
196 000
207 169
205 770
206 889
Общая валовая коррекция
%
0
0
0
1
0
Весовой коэффициент
0,24
0,24
0,24
0,04
0,24
Коэффициент вариации
3,16%
Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического. В данном случае изменчивость вариационного ряда принимается незначительной.
Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки
Руб./кв.м.
201 232
194115 Ч 0,24 + 196000 Ч 0,24 + 207169 Ч 0,24 + 205770 Ч 0,04 + 206889 Ч 0,24 = 201232
продолжение
Рыночная стоимость объекта оценки
Руб.
10 906 774
Курс доллара США
руб. за 1 $
29,2853
Рыночная стоимость объекта оценки
Долл. США.
72 432
Обоснование вносимых поправок
1. Разница между ценой предложения и ценой сделки.
По статистическим данным и на основании нашего опыта величина поправки была принята равной -2%.
2. Физические характеристики.
В нашем анализе за единицу сравнения принимается площадь объекта оценки. Величина поправки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и общей площадью объектов. По данным ряда риэлтерских агентств стоимость 1 кв.м. квартиры уменьшается/увеличивается около 1% при изменении площади объекта недвижимости на 10 кв.м.
Площадь аналога №4 больше площади объекта оценки, корректировка +1%.
Общая чистая коррекция рассчитана как сумма всех корректировок, вычисленных в относительном (процентном) выражении. К ним относятся: местоположение, экологические характеристики, наличие домофона и/или консьержа, использование, физические характеристики (общая площадь, материал стен, инженерное оборудование, наличие лифта, этаж расположения, наличие балкона (лоджии)).
Общая валовая коррекция рассчитана как сумма всех корректировок, вычисленных в относительном (процентном) выражении по модулю.
При этом корректировка на торг не учитывается в расчете общей чистой и общей валовой коррекции в силу того, что не отражает различия объекта оценки от объектов аналогов.
Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости объекта оценки определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.
Данные коэффициенты рассчитывались по формуле:
G = (18),
где - общая валовая коррекция i-ого аналога;
n - количество объектов-аналогов.
В данном случае объектам-аналогам №1,2,3,4,5 были присвоены весовые коэффициенты, равные 0,24; 0,24; 0,24; 0,04; 0,24 соответственно.
Таким образом, рыночная стоимость представленной к оценке жилой квартиры, общей площадью 53,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, Академика Анохина ул., д.7, кв. 309 на дату проведения оценки на основе применения сравнительного подхода составляет (табл. 19):
Табл. 19 Рыночная стоимость объекта оценки
|
Объект оценки |
Рыночная стоимость по сравнительному подходу |
||
|
Руб. |
Долл. США |
||
|
Двухкомнатная квартира общей площадью 53,5 кв. м, расположенная по адресу: г. Москва, Академика Анохина ул., д.7, кв.309 |
10 906 774 |
372 432 |
3.4 Экспертиза отчета об оценке как важный элемент при принятии решения о выдаче ИК
Оценочная деятельность является связующим звеном во взаимоотношениях субъектов на рынке. В частности, банк принимает решение о выдаче ИК основываясь не только на данных о платежеспособности заемщика, но и на стоимости предоставляемого залога, который призван возместить убытки в случае ухудшения финансового состояния должника.
В свою очередь стоимость предоставляемого залога, как правило, определяется независимым оценщиком (некоторые крупные банки имеют свои структурные подразделения, занимающиеся оценкой собственности).
М.О. Ильин, основываясь на анализе рынка оценочной деятельности и собственном опыте работы в этой сфере выделяет несколько проблем, которые часто приводят к низкому качеству услуг по оценке. [12] Такими проблемами являются:
- низкий уровень образования и профессионализма оценщиков;
- недостатки в федеральных стандартах оценки;
- демпинг на услуги по оценочной деятельности, который стал следствием финансового кризиса 2008 г.
К перечисленному можно добавить и преднамеренное искажение результатов оценки объекта вследствие сговора заказчика и исполнителя работ по оценке.
Эти причины могут привести к опасным последствиям для банка, принимающего решение о выдаче ИК, основываясь на недостоверной или неполной информации о предмете залога.
Ввиду этого особую значимость приобретает такой инструмент снижения рисков при кредитовании под залог недвижимости как экспертиза отчетов об оценке.
Оценочные организации предлагают несколько видов экспертиз отчетов об оценке: вычислительную, нормативно-методическую, административную, полевую, полную и др. Подробный анализ этого вопроса можно найти в исследованиях Е.А. Семеновой.
В настоящее время законодательно установлено, что экспертиза отчета об оценке может проводиться только в той саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке. Данное правило нарушает фундаментальный принцип экспертной деятельности - принцип независимости, - поэтому в данный момент существует несколько законодательных инициатив по его устранению. Тем не менее, поправки к законодательству еще не приняты.
Ввиду этого банк, как упомянуто выше, должен проявить профессиональный скептицизм при принятии работы независимого оценщика, и самостоятельно провести проверку предоставляемой информации. Такая практика получила широкое распространение на рынке. Особенностью «банковской экспертизы» является то, что она направлена исключительно на выявление искажения стоимости объекта залога, в то время как официальная экспертиза отчета, проводимая СРОО реализовывается по двум основным направлениям: соответствие законодательству РФ об оценочной деятельности и подтверждение стоимости объекта оценки.
Результаты «экспертизы» отчета силами банковского подразделения - залогового отдела - не будут иметь юридического статуса и могут рассматриваться лишь как частное мнение одной стороны о качестве выполненных работ другой стороной. Однако, вследствие указанных недостатков законодательной базы, именно это суждение представляет наибольшую ценность для банка при принятии решения о выдаче ИК.
Таким образом, экспертиза отчетов об оценке является эффективным инструментом снижения рисков при выдаче ИК банком.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог проведенного исследования, можно сделать несколько выводов.
Во-первых, ипотечное кредитование играет исключительную роль в развитии банковской деятельности. Благодаря высокой востребованности ипотечных кредитов населением, расширяются возможности банков для кредитования и для привлечения новых клиентов.
Во-вторых, ипотечное кредитование сопряжено с высокими рисками и эффективная деятельность в этой сфере подразумевает не только наращивание объема выданных ресурсов, но и совершенствование механизма контроля качества кредитных портфелей, что в свою очередь невозможно без грамотного подхода к оценке закладываемого имущества, являющегося особенностью ипотеки.
Закладываемая собственность, как было рассмотрено выше, является гарантом успешного осуществления проектов в области ипотечного кредитования. Ее квалифицированная и достоверная оценка помогает банку принять правильное решение при выдаче кредита и, как следствие, положительно повлиять на эффективность деятельности в целом, обеспечивая лучшую финансовую устойчивость и рост стоимости бизнеса.
Анализ сложившейся практики в области залогового кредитования показывает, что становление и развитие оценочной деятельности в нем происходит противоречиво. Это проявляется как на законодательном уровне, так и в сфере конкретных методик оценки. Не менее актуальной становится решение проблемы совершенствования экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления операций в рамках ипотечного кредитования. Все это в совокупности оставляет широкой поле для дальнейших исследований поднятой проблематики.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию / Официальный сайт http://ahml.ru/
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2002. - 208 с.
3. Банк ВТБ 24 / Официальный сайт http://www.vtb24.ru
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011)
5. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов.: Пер. с английского. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.
6. Демченко Л.В. Макропруденциальные условия устойчивости банковской системы: Авт. к дисс. … канд. экон. наук. - Оренбург. - 2006
7. Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. - Библиотека банковского дела http://www.bbdoc.ru
8. Годовой отчет ОАО «Сбербанк России» за 2010г. [Электронный ресурс]
9. Закон РФ "О залоге" от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011)
10. Ильин М. О. Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования: Дисс. … канд. экон. наук. - М.: 2011
11. Ильин М.О. Оценка собственности / Курс лекций. - http://maxosite.ru/resources/ilin_lectures.pdf
12. Ильина М.О. Экспертиза отчетов об оценке как инструмент снижения рисков в условиях инновационной экономики // Вестник МГСУ. - № 6-2011
13. Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. - Альфа-Пресс, 2009
14. Кудьяров А., Левитанская К., Астраханцева М., Милишников К. По следам M-LOAN: что можно улучшить в ипотечных банках? // Банковское дело. - №9 - 2007. - с. 43 - 49
15. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России (точка зрения) // Деньги и кредит. - №11-2010 - с. 3-12
16. Мартынова Т. Ипотека крепка чужими деньгами // Банковское обозрение. - 2004. - №10. - С. 68-72
17. Мысловский В.Н. Ипотека: Риски реальные и мнимые. // Бизнес и банки. - 2006. - №22 (808), май. - С. 14
18. Оселедец Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования (на примере региональных банков): Дисс. … канд. экон. наук. - Новосибирск. - 2008
19. Результаты финансовой деятельности Сбербанка России по итогам 2011 года без учета событий после отчетной даты по российским правилам бухгалтерского учета (неконсолидированные данные) http://www.sbrf.ru/common/img/uploaded/files/info/inf_1-01-012_d2neqx8.pdf
20. Рейтинг банков России http://rating.rbc.ru/article.shtml?2012/04/11/33617543
21. Саврукова Е.Н. Методы оценки эффективности системы банковского ипотечногокредитования в Российской Федерации: Дисс. … канд. экон. наук. - Защищена 20.04.08. - СПб. - 2008
22. Семенова Е.А. Концепция комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования: автореферат дис. ... доктора экон. наук. - Москва. - 2011
23. Ситуация на рынке недвижимости. Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2012 г. http://www.prime-realty.ru/new/nv15.htm
24. Толковый словарь русского языка под ред. Ожегова С.И., Шведовой Н.Ю. - М.: АСТ-Пресс. - 1991
25. Файоль А. Общее и промышленное управление [Электронный ресурс]
26. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 2 декабря 1990 г. N 395-I
27. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102 - ФЗ
28. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ
29. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ
30. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256
31. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254
32. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.: ил.
33. http://rbc.ru
34. http://sberbank.ru
35. http://irn.ru
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Финансовая отчетность ОАО «Сбербанк России» за 2010 г.
Приложение 2
План квартиры
Приложение 3
Фотографии оцениваемой квартиры
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Ипотечное кредитование как один из видов кредитования физических лиц. Рынок ипотечного кредитования. Анализ потенциальных ипотечных клиентов. Характеристика ипотечных программ. Улучшение оценки активов заемщика и пути оптимизации ипотечной деятельности.
дипломная работа [125,6 K], добавлен 06.12.2009Значение ипотечных банков в экономике государства, основные направления их деятельности. Формирование пассивных и активных операций, анализ структуры денежных средств банка. Предложения по внедрению кредитования по ипотечным программам с учетом инфляции.
курсовая работа [70,9 K], добавлен 21.04.2011Механизм ипотечного кредитования. Деятельность ипотечных банков. Виды ипотеки в РФ и условия выдачи кредитов банками. Статистика выданных ипотечных кредитов в РФ. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования, направления его совершенствования.
курсовая работа [456,6 K], добавлен 19.03.2015Программы и организация ипотечного кредитования. Анализ порядка предоставления ипотечных кредитов. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов банка. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг).
отчет по практике [1001,1 K], добавлен 18.01.2014Структура рынка, типы и модели ипотечных кредитов. Механизмы привлечения банками ресурсов на рынок ипотечных кредитов. Сравнительная характеристика программ ипотечного жилищного кредитования в г. Новосибирске. Методики расчетов ипотечных платежей.
дипломная работа [82,3 K], добавлен 25.12.2010Сущность ипотечного кредитования, его преимущества и недостатки. Классификация ипотечных кредитов. Анализ рынка ипотечного кредитования. Перспективы развития ипотечного кредитования. Работа ипотечных агентств с банками. Ипотечное кредитование за рубежом.
курсовая работа [55,5 K], добавлен 06.12.2010Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования. Изучение принципов организации и функционирования, правовых и экономических основ деятельности банка. Анализ основных показателей деятельности коммерческого банка по ипотечному кредитованию.
отчет по практике [155,6 K], добавлен 02.06.2014Снижение уровня доступности жилья в России. Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) как инструмент стабилизации ситуации в жилищной сфере. Виды ипотечных жилищных кредитов. Разработка рекомендаций по совершенствованию системы ИЖК в Нижегородской области.
автореферат [56,6 K], добавлен 11.02.2010Основные виды ипотечных кредитов. Ставки и первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Индикаторы стоимости финансовых ресурсов. Порядок проведения оценки залога. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости. Тенденции ипотечного кредитования России.
реферат [153,9 K], добавлен 20.12.2015Экономическое содержание ипотечных отношений. Развитие и нормативно-правовое регулирование системы кредитования в Российской Федерации. Характеристика деятельности ЗАО "КБ ДельтаКредит". Кредитные операции банка в 2007-2008 гг. под влиянием кризиса.
дипломная работа [908,8 K], добавлен 12.04.2012Ипотека как инструмент рынка недвижимости, история ее становления и развития в мире и в России, нормативно-законодательное обоснование и инструменты. Риски ипотечного кредитования, пути их избежания. Составление отчета об оценке объекта собственности.
дипломная работа [187,6 K], добавлен 13.05.2009Анализ финансового состояния банка: понятия и методика. Краткая характеристика ОАО "Банк ВТБ" в г. Якутске. Анализ экономических показателей банка: капитала, доходности, ликвидности, качества управления, прозрачности структуры собственности банка.
курсовая работа [58,0 K], добавлен 21.01.2011Понятие залога при ипотечном кредитовании. Особенности жилой недвижимости как объекта залога. Специфика проведения оценки объекта. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры. Информация об оцениваемом объекте и прилегающей территории. Внешний вид дома.
дипломная работа [3,4 M], добавлен 24.11.2013Экономические и правовые основы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в современной России. Прикладные аспекты ипотечного кредитования как инструмента бизнеса. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов.
дипломная работа [172,7 K], добавлен 26.09.2004Ипотечные кредиты как финансовый инструмент в деятельности банка. Общая характеристика деятельности ОАО "Сбербанк". Кредитный портфель физических лиц в отделении. Оптимизация процессов кредитования. Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 21.01.2015Изучение основных принципов и процедуры кредитования клиентов банка. Кредитные риски и способы их минимизации. Обеспечение возвратности кредитов. Применение результатов оценки финансового состояния корпоративных клиентов в управлении банковскими рисками.
дипломная работа [123,6 K], добавлен 11.10.2010Ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной политики. Зарубежный опыт развития ипотеки. Роль ипотечного кредитования в современной российской экономике. Общая характеристика банка. Перспективы операций банка на рынке ипотечного кредитования.
курсовая работа [205,9 K], добавлен 23.03.2017Банк универсальный, его формирование, функционирование, потребители. Организационно-институциональные основы развития процесса универсализации. Понятия диверсификации, интеграции и конвергенции. Ипотечное кредитование в Великобритании, Италии, Испании.
контрольная работа [161,8 K], добавлен 12.01.2011Ипотечное кредитование: понятие, роль в экономике страны, особенности. История развития ипотечного кредитования в России, условия его оформления, основные программы и риски. Ипотечное кредитование в ОАО "Сбербанк России": изучение основных положений.
контрольная работа [167,7 K], добавлен 17.03.2014Кредитование - главный инвестиционный инструмент для коммерческих банков. Понятие и назначение залогового кредитования. Типы ипотечных кредитов. Выдача и погашение ипотечного кредита. Предмет и субъекты ипотеки. Выдача и погашение ипотечного кредита.
контрольная работа [29,6 K], добавлен 24.11.2010
