Оценка собственности как инструмент принятия эффективных управленческих решений банком при выдаче ипотечных кредитов

К элементам рассматриваемого механизма относят:

1. Научно-практический инструментарий: методы и рычаги.

2. Ресурсы: собственные ресурсы (капитал и резервы), привлеченные (заемные) ресурсы (вклады, депозиты, межбанковские кредиты, собственные долговые обязательства и др.).

3. Обеспечение: организационно-технологическое, нормативно-правовое, информационно-аналитическое.

4. Объектом управления являются кредитные и другие отношения, возникающие у субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования

В числе методов механизма БИК выделяются анализ, моделирование, реструктуризация и др.

Основными рычагами механизма банковского ипотечного кредитования являются: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Схема формирования и управления ресурсами (как элементом механизма банковского ипотечного кредитования) определяется особенностями внешней среды и кредитной политики банка.

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности. [18, с. 65]

Для снижения рисков ипотечного кредитования банк может изменять параметры предоставляемых кредитов, применять различные инструменты воздействия на заемщика и сотрудничать с третьими лицами (например, страховыми компаниями).

Этап оценки платежеспособности заемщика и принятия решения о выдаче кредита (этап андеррайтинга), а так же принятие в качестве залога недвижимое имущество являются основными стадиями ипотечного кредитования, на которых банк может повлиять на уровень риска.

Часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, являются систематическими. В исследовании Е.Н. Савруковой выделены следующие: инфляционный риск, рыночный риск, экономический риск и риск законодательных изменений. [21, с. 36]

Инфляционный риск способен оказать негативное влияние на денежные потоки, получаемые банком в качестве платежей по кредитам.

Рыночный риск связан с ситуацией на смежных рынках финансовых и материальных активов, поэтому его проявления многообразны.

Экономический риск - это риск изменения спроса или предложения на рынке недвижимости.

Ввиду несовершенства нормативно-правовой базы в сфере ипотечного кредитования остается высоким риск законодательных изменений. Но вместе с тем, Е.Н. Саврукова отмечает, что это не основной источник рисков для банка. В.Н. Мысловский подтверждает эту точку зрения: «Проблемы во многом зависят не от наличия правовой базы или ее несовершенства, а от технологии осуществления самой процедуры кредитования». [17]

Особую категорию банковских рисков, в том числе при ипотечном кредитовании, представляют операционные риски, включающие:

- риски бизнес-процессов - риски ошибок в проведении операций и расчетов по ним;

- риски действий персонала, включающие «человеческий фактор» - возможные потери, связанные с ошибками сотрудников, их некомпетентностью или злоупотреблением;

- риски информационных технологий, связанные с несовершенством программного обеспечения, недостатком автоматизации и компьютеризации при обработке данных и пр.;

- риски чрезвычайных ситуаций, таких как природные катаклизмы, техногенные аварии и др.

Помимо этого высоким остается риск изменения процентных ставок и риск невыполнения или несвоевременного выполнения своих обязательств заемщиком.

Также специфическим для ипотечного кредитования является риск досрочного погашения задолженности. [15] Снизить его отчасти помогает варьирование условиями предоставления и погашения кредитов.

Другой слабо развитой стороной управления ипотечными инструментами является методика оценки ипотечных портфелей. Практически у всех банков она отсутствует. Продавая кредиты по номиналу, … банки забывают о рыночной стоимости кредита, … не учитывается качество заемщика и предмет залога. Некоторые банки оставляют наиболее доходные кредиты, игнорируя другие характеристики. Такой подход может привести к значительному ухудшению качества портфеля. [14, с. 46]

Для оценки рыночной (справедливой) стоимости портфеля необходимо прогнозирование денежных потоков в будущем и их дисконтирование. [14, с. 46]

Еще одной проблемой является неразработанность информационных систем, недостаток информации о заемщике. Это отражается в более консервативных оценках банка рейтинговыми агентствами и осторожностью инвесторов, выкупающих пулы ипотечных кредитов или ипотечные ценные бумаги.

При управлении портфелем ипотечных кредитов возникает опасность потери ликвидности банком из-за нехватки «длинных» ресурсов. Отсюда вытекает несбалансированность банковских активов и пассивов во времени. Наиболее крупные и устойчивые российские коммерческие банки имеют возможность привлекать относительно более дешевые долгосрочные ресурсы за рубежом, но это усиливает зависимость отечественного банковского сектора от зарубежного капитала. [21, с. 79]

И наконец, российские банки уделяют крайне мало внимания рискам мошенничества. Обычно действия службы безопасности направлены на выявление криминального прошлого потенциального заемщика и на проверку анкетных данных. И если мошенничество для получения жилья (завышение доходов, первоначального взноса) лишь повышает риск данного кредита, таким образом, представляет собой гипотетический риск его невозврата, то мошенничество для получения прибыли - реальная угроза финансовой устойчивости банка. К таким типам мошенничества относят оформление 2 ипотечных кредитов на одну и ту же недвижимость, включение в сделку заведомо «проблемного» объекта и др.

Совершенствование моделей принятия решений о выдаче ипотечного кредита и определения его параметров является одним из основных направлений повышения эффективности банковского ипотечного кредитования. [21, с. 75]

Обеспечение стабильности функционирования механизма банковского ипотечного кредитования должно основываться на стандартных процедурах, к числу которых относятся регламентирование операций, установка лимитов и ограничений на операции, контрагентов, эмитентов, на потери и др., диверсификация операций, накопление и анализ статистических данных о реализованных потерях в результате действия рисков, принятия адекватного обеспечения, осуществление сделок на условиях предоплаты (предпоставки) контрагентом, хеджирование, страхование, формирование достаточного уровня резервов на покрытие потерь, включение в договоры пунктов о штрафных санкциях, контроль установленных регламентов, лимитов и ограничений, стресс-тестинг, составление и апробация в тестовом режиме планов действий по управлению рисками (активами и пассивами) банка в экстраординарных ситуациях, т.е. «форс-мажорные планы, подержание достаточности капитала. [21, с. 77]

Скоринговая модель может быть усовершенствована введением периодических корректировок показателей и уровня их значимости на основе статистической информации о невозвратах кредита и пр.

Операционные риски могут быть уменьшены при соблюдении следующих принципов:

- руководители подразделений несут персональную ответственность за функции, которые выполняет их подразделение;

- управление рисками должно осуществляться исходя из экономической целесообразности;

- повышение культуры управления рисками;

- комплексный анализ рисков и др.

2.4 Залог как средство обеспечения кредита

Как уже упоминалось, залог имущества - один из важнейших этапов предоставления ипотечного кредита. Залог рассматривается как вторичный источник погашения кредиторской задолженности в случае дефолта при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Помимо этого он выполняет еще ряд важнейших функций.

Во-первых, залог служит стимулом для заемщика к своевременным и полным платежам по кредиту, т.к., как правило, ценность заложенного имущества для залогодателя превышает размер обеспечиваемых обязательств.

Во-вторых, залог является источником информации о состоянии бизнеса. В случае, если залогом является, к примеру, товар, то банк может, пользуясь правом контроля предмета залога, опосредованно контролировать движение оборотных средств в компании-клиенте.

В-третьих, в существующем правовом поле кредиторы, обязательства перед которыми обеспечены залогом, имеют преимущество перед иными кредиторами. В этой ситуации обременения активов клиента залогом дает банку конкурентные преимущества и ограничивает возможности иных кредиторов. [32, с. 17]

Опрос, проведенный среди руководителей кредитных подразделений крупных банков, показал степень важности различных функций залога. [32, с. 17] (рис. 4):

Рис. 4. Результаты экспертного опроса по определению степени важности различных функций залога (1 балл - минимальная, 5 баллов - максимальная)

По данным опроса, хеджирование рисков - основная функция, которую выполняет залог.

Т.к. ипотечный кредит может быть достаточно большим и выдаваться на очень длительный срок, он должен быть обеспечен самым тщательным образом. Ипотека является как раз таким, надежным, обеспечением.

Основной интерес банка при ипотечном кредитовании, как и при любом другом виде деятельности, заключается в получении прибыли не ниже запланированного уровня.

Ипотечное кредитование обеспечивает хороший уровень рентабельности в целом (хотя говорить об итоговой эффективности ипотечного кредитования в России еще рано) и позволяет получать стабильные, прогнозируемые входящие денежные потоки. Залог в данном случае представляет собой гарантию ожиданий банка, касаемо уровня рентабельности проектов, «покрывая» все риски, связанные с невозвратом кредита или неполным/несвоевременным исполнением своих обязательств заемщиком. В этом случае, если, по мнению банка, санкции за нарушение условий договора (штрафы) не способны компенсировать упущенную выгоду, он имеет право на продажу ипотеки (заложенного имущества). Как уже упоминалось, решения, связанные с управлением рисками, должны быть экономически целесообразными, т.е. затраты на их осуществление не должны превышать потенциальную прибыль, а иные возможности использовать имеющиеся ресурсы должны быть не более эффективными по сравнению с выполняемыми операциями.

Принимая это во внимание, мы можем понять, почему ни у банка, ни у добросовестного клиента нет желания сталкиваться с необходимостью продажи заложенного имущества: банк хочет вернуть выданные средства и причитающееся ему вознаграждение, заемщик желает оставить заложенное имущество у себя, а процедура реализации недвижимости банком достаточно трудна и дорогостояща.

Вместе с тем, кредитору нельзя рассчитывать только на то, что заемщик, имеющий устойчивое финансовое положение, погасит свой кредит полностью и в срок. Чрезвычайные обстоятельства или умышленное сокрытие/подмена какой-либо информации могут привести к дефолту заемщика, либо к его нежеланию исполнять свои обязательства. В этом случае банк может рассчитывать на получение запланированного дохода только при реализации заложенного имущества, причем по цене, не ниже той, которой был оценен объект залога при принятии его в качестве такового банком. Это доказывает необходимость и целесообразность грамотной работы с залогом.

Очевидно, что такая работа начинается не в момент дефолта заемщика, а на стадии принятия решения о выдаче ему кредита. На данном этапе банку требуется определить стоимость закладываемого имущества (рыночную и так называемую «залоговую») и проявить профессиональный скептицизм, принимая работу независимого оценщика.

Рассмотрим виды и методы определения стоимости закладываемой недвижимости в отдельном пункте данной работы.

2.5 Экономико-математический аппарат оценки собственности

Ипотечному кредитованию присущи особые сложности оценки залога, что связано с несколькими причинами. Рыночная ситуация во всех сегментах рынка недвижимости характеризуется высокой волатильностью, затрудняющей, а часто делающей просто невозможной применение даже наиболее опытными оценщиками и экспертами известных способов моделирования и прогнозирования развития ситуации, а следовательно, и проведение оценки заложенного имущества. Фактически в зачаточном состоянии находится рынок ипотечных ценных бумаг. (…) Это результируется в высокой степени неопределенности структуры и степени рисков, повышенных требованиях к квалификации специалистов, привлекаемых для их оценки и экспертизы. [22]

Банк принимает недвижимость исходя из так называемой залоговой стоимости объекта. В российском законодательстве нет определения этого понятия, поэтому каждый банк индивидуально выбирает методы ее оценки. В общем виде залоговая стоимость представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта залога и величиной «залогового дисконта».

Залоговая стоимость необходима банку как мера оценки стоимости предмета залога для сопоставления с размером кредитных обязательств при определении необходимой степени обеспеченности сделки. Т.о. под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую банк сможет получить от реализации предмета залога для удовлетворения своих требований по кредитной сделке в случае дефолта или сумма, вырученная от продажи предмета залога с соблюдением всех необходимых правовых процедур, за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. [32, с. 22, 23]

Базой расчета залоговой стоимости для принятия объекта недвижимости в качестве залога при выдаче ипотечного кредита является рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком.

При определении рыночной стоимости имущества моделируется поведение типичного покупателя на рынке. При этом она представляет собой ту цену, по которой продавец, владея полной информацией о товаре и не обязанный его продавать, согласился бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о товаре и не обязанный его покупать, согласился бы его купить, причем в разумно короткий срок.

Существует 3 подхода к определению рыночной стоимости имущества: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. [11]

Затратный подход к оценке (оценка, основанная на стоимости активов) применяется, когда существует возможность воспроизвести данный объект и посчитать стоимость такой замены. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, это должно быть учтено при оценке.

Алгоритм расчета стоимости по затратному подходу к оценке включает следующие основные этапы:

1) обоснование варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки;

2) определение величины затрат на замещение/воспроизводство объекта оценки;

3) определение рыночной стоимости прав на объект;

4) определение величины физического, функционального и внешнего износов;

5) расчет величины накопленного износа;

6) расчет рыночной стоимости.

Алгоритм поиска варианта наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости состоит из четырех этапов:

1. Составляется максимально полный перечень вариантов использования, которые могут быть реализованы на базе оцениваемого объекта недвижимости.

2. Из выделенных вариантов использования исключаются те, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.

3. Затем выделяются варианты с возможностью их физического осуществления с использованием объекта оценки.

4. Законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты остаются в перечне потенциально возможных вариантов только в случае их экономической целесообразности.

5. На последнем этапе из экономически целесообразных вариантов выбирается вариант использования оцениваемого объекта недвижимости, обеспечивающий собственнику максимальную рыночную стоимость объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости производится по формуле:

(4),

где С - рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

СН - затраты на замещение или воспроизводство (рыночная стоимость объекта оценки как нового), ден. ед.;

ИН - величина накопленного износа, %;

СЗУ - рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

В целом экономическую сущность затратного подхода можно изобразить следующим образом (рис. 5):

Рис. 5. Рыночная стоимость объекта недвижимости при оценки затратным подходом

Затраты на замещение/воспроизводство определяются как сумма затрат на замещение/воспроизводство объекта и стоимости участка земли, на котором находится данный объект. Вычету подлежат величины износов: физического, функционального, внешнего.

Общая формула расчета восстановительной стоимости имеет следующий вид:

СН = (ВС Ч k1 Ч k2 Ч … Ч kп ± ВС) Ч S(V) Ч kприв (5),

где СН - затраты на замещение/воспроизводство (стоимость нового объекта), ден. ед.;

ВС - затраты на замещение/воспроизводство удельной единицы в составе объекта оценки в уровне цен базисного года, ден.ед./кв.м (куб.м, м);

k1 , k2, … , kn - относительные корректировки затрат на замещение/воспроизводство объекта-аналога на различия с объектом оценки, доли ед.;

ДВС - абсолютная корректировка затрат на замещение/воспроизводство объекта-аналога на различия с объектом оценки, ден. ед.;

S(V) - количество удельных единиц в составе объекта оценки, ед.;

kприв - коэффициент приведения затрат на замещение (воспроизводство) в уровень цен на дату оценки с учетом уплачиваемых налогов (например, НДС), ед.

Источником информации о величине удельных показателей являются рыночные данные, в том числе, в виде специализированных сборников.

Сравнительный подход к оценке основан на принципе замещения - рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Таким образом, стоимость объекта оценки является функцией от цены объектов-аналогов. Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [30, п. 14] Идентичным объектом признается объект, основные характеристики которого полностью совпадают с характеристиками объекта оценки. В некоторых случаях используется оборот “идентичный объект, отличающийся только по такой-то характеристике”.

Алгоритм расчета включает следующие основные этапы:

1) обоснование варианта НЭИ объекта оценки;

2) проведение анализа рынка;

3) выявление различий характеристик объектов-аналогов от объекта оценки по основным ценообразующим параметрам;

4) корректировка цены предложения объектов-аналогов на различия с объектом оценки;

5) определение рыночной стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Анализ рынка является важным этапом работ по оценке. Качество проведения анализа рынка во многом определяет результаты и обоснованность будущих расчетов, а также качество отчета об оценке в целом. Проведение анализа рынка преследует следующие основные цели:

- позиционирование объекта оценки среди аналогов;

- определение основных ценообразующих показателей объекта оценки;

- определение диапазона стоимости объекта оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №3 «в разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использующимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов» [31, п. 8 пп. ж] Рекомендуемые разделы анализа рынка:

- история (ретроспективный анализ) - необходим для понимания ретроспективной динамики рынка и прогноза будущей динамики;

- основные участники - под участниками рынка понимаются субъекты, оказывающие (способные оказать) влияние на его состояние;

- основные ценообразующие показатели и их диапазоны -непосредственно используются в дальнейших расчетах;

- конъюнктура рынка (соотношение спроса и предложения, емкость, активность, ликвидность объекта оценки);

- прогнозная динамика основных параметров рынка - непосредственно используется в дальнейших расчетах по доходному подходу к оценке;

- типичные условия совершения сделок;

- примеры оферт по объектам-аналогам и вывод о наиболее вероятном диапазоне величины стоимости объекта оценки. Исходя из определения рыночной стоимости, она должна быть определена при типичных для соответствующего сегмента рынка на конкретную дату условиях совершения сделки.

Корректность выбора объектов-аналогов во многом определяет объем и сложность дальнейших расчетов, а также их погрешность. Рассмотрим основные принципы выбора объектов-аналогов.

1. Значения основных ценообразующих параметров должны быть максимально близки к объекту оценки. Основной ценообразующий параметр - параметр, изменение которого в наибольшей степени оказывает влияние на итоговую величину стоимости имущества. Для объектов недвижимости это месторасположение, площадь, класс, техническое состояние.

2. Информация по объектам-аналогам должна описывать все основные ценообразующие параметры.

3. Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке.

4. Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми. Если в открытых источниках необходимая информация отсутствует, возможно использование закрытых источников с документальным подтверждением достоверности информации.

В соответствии с ФСО №3 при оценке нельзя использовать информацию, ставшую доступной после даты оценки [31, п. 19]

5. В расчетах не должны использоваться аналоги, существенное различие в цене которых относительно прочих аналогов не может быть объяснено известными значениями ценообразующих параметров.

6. В расчетах не должны использоваться аналоги, различия в ценообразующих параметрах которых не могут быть учтены оценщиком в расчетах.

С теоретической точки зрения, для проведения расчетов по сравнительному подходу необходимо использовать информацию о величине цены сделок с объектами-аналогами. На практике информация о цене сделок является крайне ограниченной, поскольку субъекты экономических отношений стараются минимизировать раскрытие информации о параметрах совершенных сделок. При отсутствии информации о ценах сделок возможно использование информации о ценах предложений с внесением соответствующей корректировки. Цена сделки отличается от цены предложения на величину скидки в процессе торгов или роста в ходе аукциона. Величина данной корректировки зависит от рыночной конъюнктуры, параметров конкретного объекта, а также предполагаемых условий совершения сделки. На стабильном рынке для типичных объектов оценки величина скидки на торг лежит в диапазоне 5-10%. [11]

В качестве основных единиц сравнения объекта оценки и объектов-аналогов выступает цена (стоимость) объекта целиком, удельная цена за квадратный метр, кубический метр, сотку, гектар. В зависимости от единицы измерения, а также взаимного влияния корректировки разделяют на 4 вида.

Абсолютные - выражены в денежных единицах. В свою очередь абсолютные корректировки могут быть разделены на удельные и к стоимости всего объекта.

Относительные - выражены в % или в долях единицы (удаление от метро, вид из окна, окружающая инфраструктура).

Независимые - не оказывают взаимное влияние друг на друга.

Зависимые - оказывают взаимного влияния друг на друга.

В зависимости от учитываемых различий в ценообразующих параметрах выделяют несколько основных групп корректировок, описанных в табл. 9.

Табл. 9 Основные группы корректировок цен объектов-аналогов

Группа корректировок	Примеры корректировок и комментарии
Характеристики предложения (сделки)	- дата публичной оферты, - возможность уторгования/аукционного удорожания, - базис (место) поставки
Условия совершения сделки	- способ финансирования/расчета, - сторона, оплачивающая дополнительные транзакционные издержки, - необходимость уплаты налогов и пошлин
Передаваемые права	- имущественные права, - наличие обременений и сервитутов, - разрешенное использование, - качество оформления правоустанавливающих документов
Местоположение	- функциональное назначение окружения, - класс окружения, - подъездные пути, - экология
Физические характеристики	- площадь, - материал стен, - уровень отделки, - физическое состояние
Прочее	- наличие дополнительных неотделимых улучшений, - наличие гарантии, - наличие дополнительного сервиса

Общий вид расчета стоимости объекта оценки по сравнительному подходу к оценке имеет следующий вид:

(6),

где С - рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

- скорректированная цена объектов-аналогов, ден. ед.;

k1, k2, … ki - относительные корректировки цены объектов-аналогов, ед. (%);

- абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден. ед.;

СДОП - стоимость дополнительных улучшений, не учтенных ранее, ден.ед.

Назначением внесения корректировок является устранение различий в основных ценообразующих характеристиках объектов-аналогов и объекта оценки. Вносимая корректировка имеет положительный знак в случае, если по соответствующему параметру объект-аналог хуже (дешевле) объекта оценки, в противном случае корректировка имеет отрицательный знак. В зависимости от доступной информации по объектам-аналогам (наличие, количество аналогов, их сопоставимость с объектом оценки) выделяют следующие основные методы обоснования величины корректировок.

1.? Экспертный - экспертная оценка величины корректировки на основе опыта оценщика. По аналогии с экспертным обоснование износа/устаревания преимуществом является независимость от объектов-аналогов (необходимость в них вообще отсутствует), недостатком - субъективизм.

?2. Парные продажи - величина корректировки в абсолютном выражении определяется как разница в стоимости двух идентичных объектов, различающихся только по параметру, на различие в котором вносится корректировка. Формула расчета величины корректировки имеет следующий вид:

или (7)

Преимуществом метода является точность и наглядность расчета, недостатком - сложность поиска двух идентичных объектов, отличающихся только по одному искомому параметру.

?3. Корреляционно-регрессионное моделирование - основано на построении математических статистических моделей, позволяющих выявить влияние отдельных факторов на стоимость объекта в целом. [11]

Доходный подход к оценке основан на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта оценки является функцией от его способности приносить доход в будущем, а именно: от размера единичного поступления дохода, от периодичности поступления дохода, от общего периода, в течение которого объект оценки генерирует доход, а также от рисков, связанных с неполучением дохода.

Алгоритм расчета стоимости активов по доходному подходу к оценке включает следующие основные этапы:

1) определение варианта НЭИ объекта оценки;

2) проведение анализа рынка;

3) прогноз доходов;

4) прогноз расходов;

5) моделирование денежных потоков;

6) обоснование величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (при необходимости);

7) расчет рыночной стоимости объекта оценки как приведенной стоимости денежных потоков.

Методы прогнозирования доходов (ДХ) описаны в табл. 10. Данные методы могут применяться и при прогнозе расходов (затрат).

Табл. 10 Методы прогноза величины доходов

Метод	Описание
Трендовый (аппроксимационный)	Основан на анализе ретроспективных данных за репрезентативный период (например, бухгалтерской отчетности предприятия за последние 5 лет): ДХt =? f (x) = ?kx (8) Корректные результаты метод позволяет получить только на стабильных рынках.
По среднерыночным данным	Основан на анализе прогнозного роста/падения рынка в соответствующий период: ДХt =ДХ t-1 *(1+i) (9) Основные затруднения при применении данного метода связаны с выбором корректных прогнозов рынка.
По натуральным показателям	Применяется в случае, когда имеются долгосрочные договоры по эксплуатации объекта, либо эксплуатация объекта регулируется разного рода государственными программами: ДХt = ?S *?АПt (10),
Методами затратного подхода	Применяется в ситуации неразвитости сегмента рынка, к которому относится объект: ДХt = Себt * (1 + рент) (11),

Основными видами расходов, используемыми при оценке стоимости активов, являются:

- постоянные (условно постоянные): платежи за земельный участок, налог на имущество, расходы на страхование и пр.;

- переменные расходы: коммунальные услуги, управление, ремонт, сырье и материалы и пр.

Денежный поток - сальдо всех доходов и расходов за соответствующий период времени.

Важнейшим элементом доходного подхода к оценке является моделирование денежных потоков - прогноз величины и знака будущих денежных потоков. Весь период экономического существования объекта оценки разделяют на два интервала:

- прогнозный период - период, в течение которого денежные потоки могут быть спрогнозированы с достаточной степенью достоверности.

- постпрогнозный период - период с окончания прогнозного периода до конца экономического существования объекта оценки.

Продолжительность прогнозного периода в российских условиях, как правило, составляет 3-7 лет.

Процесс определения текущей стоимости денежных потоков называют дисконтированием. В ряде случаев дисконтированием называют процесс приведения любых денежных величин (как будущих, так и ретроспективных) на установленную дату. Дисконтирование базируется на экономико-математическом аппарате оценки собственности, на шести функциях сложного процента (табл. 11).

Табл. 11 Шесть функций сложного процента

Функция	Описание и пример задачи
Накопленная сумма единицы	Показывает рост 1 ден.ед., положенной на депозит, при накоплении по сложному проценту: FV =?PV * ?(1+??i)t (12) где: FV - будущая стоимость (future value), ден. ед.; PV - текущая стоимость (present value), ден. ед.; i - стака дисконтирования, доли ед./период времени; t - интервал времени с даты оценки до даты возникновения FV, периодов времени.
Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая должна быть получена единовременно в будущем: (13)
Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов: (14), где PMT - ануитетный платеж, ден. ед.
Фактор фонда возмещения	Показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить 1 ден.ед.: (15)
Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетного потока доходов. Первое поступление происходит в конце первого периода; последующие - в конце каждого последующего периода: (16)
Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего равновеликого периодического платежа, необходимого для полной амортизации кредита: (17)

Экономическим смыслом ставки дисконтирования является скорость изменения стоимости денег во времени. Основными факторами изменения стоимости (покупательной способности) денег во времени являются: инфляция, упущенная выгода и риски. Указанные факторы изменяются с течением времени, что приводит к плавающей ставке дисконтирования.

Основными, практически применяемыми методами обоснования величины ставки дисконтирования являются:

- метод рыночной экстракции;

- метод кумулятивного построения;

- по средневзвешенной стоимости капитала.

Метод рыночной экстракции основан на предположении, что ставка дисконтирования для конкретного объекта сопоставима со ставкой дисконтирования аналогичных объектов. Таким образом, для реализации данного метода необходимо выявить сопоставимые объекты, установить их величину ставки дисконтирования, определить величину ставки дисконтирования объекта оценки как функцию от величины ставок дисконтирования аналогов. На практике применение данного метода осложнено трудоемкостью поиска объектов-аналогов, а также сложностью определение величины ставки дисконтирования по объектам-аналогам.

Метод кумулятивного построения основан на сравнении рисков (доходности, упущенной выгоды) конкретного объекта с минимальным уровнем риска. Ставка дисконтирования определяется как сумма безрисковой и рисковой составляющих. Минимальный уровень риска, условно называемый «безрисковой составляющей» принимается равным доходности государственных ценных бумаг.

Рисковая составляющая определяется как сумма дополнительных рисков, отличающих конкретный объект и рынок, к которому он относится, от риска вложения в государственный ценные бумаги.

Метод средневзвешенной стоимости капитала, как правило, применяется при оценке стоимости предприятия (бизнеса).

Федеральный закон «Об ипотеке» ограничивает виды имущества, которое может выступать залогом при ипотечном кредитовании. Перечень таких объектов приведен в 1.4 данной работы. Как правило, объектом залога становится приобретаемая или имеющаяся в наличии недвижимость - квартиры, дома.

Имущество, закладываемое при выдаче ипотечного кредита, как правило, представляет собой часть единого объекта недвижимости (ЕОН). ЕОН - это сам объект недвижимости и участок земли, на котором он стоит. На практике представляется невозможным (экономически нецелесообразным) вычленять стоимость одной квартиры (или иной части ЕОН) затратным подходом к оценке, т.к. для этого необходимо определить стоимость участка под строением и посчитать ту его часть, которая приходится на рассматриваемый объект. К тому же затратный подход не отражает реалии рынка квартир, ввиду чего не имеет практического применения в оценке недвижимости для целей залога.

Т.к. закладываемая недвижимость не предназначена для извлечения выгоды, доходный подход не способен объективно отразить рыночную стоимость имущества в данном случае.

Следовательно, обычно применяется сравнительный подход к оценке обеспечения ипотечного кредита, поскольку он обеспечивает наибольшую относительно других подходов к оценке точность расчетов.

При проведении работы в соответствии с ФСО №1 оценщик обязан применить все три подхода к оценке или обосновать отказ от применения некоторых из них. [30, п. 20]

При расчете стоимости объекта оценки по нескольким подходам к оценке возникает необходимость согласования результатов расчетов по каждому из них. Из-за ряда факторов (разбалансированность рынка, недостаток рыночных данных, использование субъективного экспертного мнения) совпадение результатов является исключением. При согласовании результатов расчетов необходимо учитывать: состояние рынка, вид и специфику объекта оценки, достоверность используемой информации, обоснованность расчетов, преимущества и недостатки каждого из подходов к оценке.

Преимущества затратного подхода к оценке:

- простота и возможность формализации - расчеты выполняются по линейному алгоритму, который поддается легкой формализации, что реализовано во множестве компьютерных программ.

- проведение расчетов не требует большой квалификации или опыта оценщика;

-? быстрота расчетов;

-? применим для большинства объектов оценки;

- ?минимальный субъективизм.

Недостатки затратного подхода оценке:

- ?невозможность корректного учета множества факторов, связанных с рыночной конъюнктурой или будущими событиями;

-? запаздывающая корреляция с рыночной ситуацией;

-? значительная погрешность результатов при больших величинах износа.

Преимуществом сравнительного подхода к оценке является наиболее полный учет рыночной конъюнктуры за счет использования информации по аналогичным объектам. Недостаток сравнительного подхода к оценке - сложность расчета (необходим поиск объектов-аналогов, анализ и выявление различий в ценообразующих параметрах, обоснование и внесение корректировок).

Преимуществом доходного подхода к оценке является наиболее полный учет будущих доходов (выгод) от объекта оценки. Недостаток доходного подхода - существенная зависимость результатов расчета от корректности прогнозов, которые, по определению, характеризуются значительные субъективизмом.

Основными методами согласования результатов расчетов по различным подходам к оценке, по различным методам в рамках одного подхода к оценке и в прочих аналогичных ситуациях являются:

-? по среднему арифметическому;

- ?с использованием экспертного мнения;

-? по методу анализа иерархий (метод Саати).

- пропорционально/обратно пропорционально какому-либо параметру.

Отметим, что согласовывать имеет смысл только близкие по значению результаты.

Законодательством не установлен предельно допустимый разброс результатов расчета по различным подходам к оценке, поскольку он зависит от состояния рынка, специфики конкретного объекта оценки и пр.

Практическая форма реализации изложенных теоретических положений приведена в следующей главе.

ГЛАВА 3. Использование инструментов оценки собственности при управлении ипотечным кредитом

3.1 Описание объекта залога

Рассмотрим пример оценки собственности для целей залога при ипотечном кредитовании, для этого рассчитаем рыночную стоимость типичной московской квартиры.

Двухкомнатная квартира общей площадью 53,5 кв. м. расположена на 10 этаже 17-ти этажного панельного дома по адресу: г. Москва, ул. Академика Анохина, д. ХХХ, кв. ХХХ Квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности, не обременена обязательствами, используется для целей проживания.

Строительно-техническое описание дома и квартиры (объекта оценки) отображено в табл. 12 и 13 соответственно.

Табл. 12. Строительно-техническое описание объекта оценки

Наименование параметра	Значение параметра
Тип здания	Многоквартирный панельный дом
Год постройки	2002 год
Нормативный срок службы	125 лет
Износ согласно документам БТИ	Нет данных
Износ согласно мнению эксперта	(2012-2002)/125*100 =8%
Охранный статус здания	Дом расположен на огороженной, охраняемой территории
Количество этажей в здании	17 этажей
Количество квартир на этаже	4 квартиры
Фундамент	Железобетонный ленточный
Техническое состояние кровли	Хорошее
Материал наружных стен	Панели
Материал перекрытий	Железобетонные
Техническое состояние перекрытий	Хорошее
Перегородки (материал)	Гипсолитовые
Оформление фасада	Штукатурка
Состояние здания	Хорошее
Входная дверь в подъезд	Металлическая
Оборудование подъезда, услуги	Подъезд оборудован домофоном
Подъезды	Вход в здание осуществляется через подъезд со двора
Автостоянка	Парковка вдоль фасада здания
Пассажирский лифт	Есть
Холодное водоснабжение	Центральное
Горячее водоснабжение	Центральное
Канализация	Городская канализация
Электроснабжение	Электроснабжение центральное от городских электросетей, стандартное
Теплоснабжение	Центральное отопление от городских сетей.
Телевизионное обслуживание здания	Прием телевизионных программ осуществляется через коллективную антенну
Мусоропровод	Есть
Социальный состав жильцов	Смешанный
Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Не требуется

Табл. 13. Описание квартиры.

Наименование параметра	Значение параметра
Этаж	10
Количество жилых комнат	2
Общая площадь квартиры, кв. м	53,5
Жилая площадь, кв. м	32,0
Высота помещений по внутреннему объему, м	2,65
Планировка квартиры	Односторонняя
Экспликация помещений:
Жилая изолированная, кв.м	14,2
Жилая изолированная, кв.м	17,8
Балкон, кв.м	0,7
Кухня, кв.м	9,2
Уборная, кв.м	1,1
Ванная, кв.м	2,9
Коридор, кв.м	2,8
Коридор, кв.м	5,5
Вид из окна	Панорамный
Внутренняя отделка	Стены: покраска, плитка; Пол: плитка, ламинат; Потолок: покраска, подвесной; Отделка улучшенная
Техническое состояние объекта	Хорошее
Необходимые ремонтные работы	Не требуются
Оконные блоки	Деревянные стеклопакеты
Межкомнатные двери	Деревянные
Входная дверь	Металлическая
Тип санузла	Раздельный
Объект подключен к системам электроснабжения, водоснабжения, канализации, системе центрального отопления	Подключен, на кухне установлена встроенная варочная электрическая панель
Оборудование для вышеперечисленных систем	Установлено
Соответствие планировки квартиры поэтажному плану БТИ	Соответствует

План оцениваемой квартиры и фотографии квартиры представлены в Приложениях 2 и 3 соответственно.

Анализ местоположения объекта оценки

С целью выявления наиболее значимых характеристик, влияющих на ценообразование рассматриваемого объекта недвижимости, мы провели анализ местоположения объекта недвижимости и анализ рынка жилой недвижимости г. Москвы.

Описание прилегающей территории представлено в табл. 14.

Табл. 14. Описание прилегающей территории

Населенный пункт	г. Москва
Топонимическая зона	Западный административный округ города Москвы, район «Тропарево-Никулино»
Почтовый индекс	119571
Преобладающая застройка микрорайона	Жилые дома различной этажности
Близость к скоростным магистралям	Возможен выезд на Ленинский проспект, МКАД
Обеспеченность общественным транспортом	Транспортная доступность - хорошая. Объект оценки находится в 10 минутах пешей доступности от станции метрополитена «Юго-Западная»
Экологическая обстановка	Уровень шума и загазованности воздуха в пределах нормы
Средняя стоимость 1 кв. м. в данном районе	163 372 рубля или см. далее?
Социальная инфраструктура	В непосредственной близости находятся магазины, служба быта, аптека, школа, детский сад.
Благоустройство придомовой территории	Зеленые насаждения (газоны), детская площадка, хозяйственная площадка для установки мусоросборников, освещение, тротуары
Состояние прилегающей территории	Подъезд к объекту асфальтирован, имеется уличное освещение.

Тропарево-Никулино - район Западного административного округа Москвы. Площадь района - порядка 224 га, численность населения - более 74 тысяч жителей.

В районе работают 3 поликлиники, 13 общеобразовательных школ, 1 гимназия, 2 музыкальные школы, 6 ВУЗов, 15 детских садов.

Местоположение объекта оценки на карте города Москвы показана на рис. 6 и 7

Рис. 6. Местоположение объекта оценки на карте г. Москва



Рис. 7 Западный административный округ

Объект недвижимости расположен в районе с развитой инфраструктурой, в пешей доступности от станции метро Юго-Западная.

3.2 Анализ рынка недвижимости Москвы

Рынок недвижимости традиционно характеризуется высоким спросом и, как следствие, завышенными ценами продажи. Хотя, по мнению экспертов аналитического центра Группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», стабильный ценовой рост прекратился еще в 2006 г., а далее происходило колебание в диапазоне 4000-6000 долл. за квадратный метр. Максимум был достигнут в 2008 г., затем последовало падение цен на недвижимость и постепенное восстановление. График, отображающий изменение цен за последние года представлен ниже: (рис. 8)



Рисунок 8 Индекс стоимости жилья (долл. за кв. м.)

Сегодня платежеспособность реальных покупателей жилья продолжает оставаться сильно ограниченной, цены на недвижимость в Москве - завышенными, и даже ипотека в России остается не столь привлекательной. [23]

Весенний деловой сезон еще раз показал, что рынок недвижимости не готов к новой «ценовой гонке», хотя активность на рынке остается достаточно высокой. Рынок жилья продолжает наращивать объемы: за первый квартал 2012 года число сделок почти на 10% превысило аналогичный показатель прошлого года.

В апреле 2012 г. индекс стоимости жилья прибавил 1,9% по сравнению с мартом этого года, что означает удорожание 1 кв. м. жилья в среднем с 5,186$ до 5,282$. А вот темп изменения цен на жилье уменьшился на 0,7%. [35]

В разрезе районов Москвы лидируют по темпам прироста цен: Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Щукинская, Тушинская, Белорусская, Беговая, Чистые пруды, Тургеневская, Красные Ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь революции, Театральная. Наиболее низкие показатели у районов Октябрьское поле, Хорошево-Мневники, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Якиманка, Кунцево, Молодежная, Речной вокзал, Проспект Вернадского, Университет, Воробьевы горы, Гагаринский, Ломоносовский, Раменки.

Стоимость квадратного метра столичной недвижимости в разрезе типа строения и количества комнат представлены в табл.х. (Таблицы 15 и 16 соответственно).

Данные взяты с сайта Аналитической группы компаний ИРН.РУ

Табл 15. Стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Москва в разрезе типа строения.

Недвижимость в Москве	апр.'12	март'12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4 668	+1.9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	4 812	+2.5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	5 174	+1.9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	5 040	+2.1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	5 958	+1.4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	5 929	+1.4%

Табл. 16. 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Москва в разрезе количества комнат.

Квартиры в Москве	апрель 2012	март 2012
Однокомнатные квартиры	5 251	+2.1%
Двухкомнатные квартиры	5 257	+2.2%
Трехкомнатные квартиры	5 112	+1.7%
Многокомнатные квартиры	5 491	+1.4%

3.3 Оценка стоимости квартиры

Мы провели предварительный анализ объекта оценки - квартиры - и района, в котором она находится, а так же рынка недвижимости Москвы. Дальнейшая работа будет состоять из следующих этапов:

1) обоснование варианта НЭИ объекта оценки;

2) выбор приемлемого подхода к оценке и обоснование отказа от использования прочих подходов;

3) проведение оценочной работы по выбранному подходу.

При анализе НЭИ были рассмотрены варианты использования квартиры в качестве жилья и перевод ее в нежилое помещение для коммерческих нужд. Второй вариант встречает законодательные ограничения, поэтому в данном случае неприемлем.

Вариантом НЭИ рассматриваемой квартиры является использование ее в качестве жилого помещения.

При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

При рассмотрении данных подходов в п 2.5 дипломной работы мы обосновали отказ от использования затратного и доходного подходов.

Сравнительный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка жилой недвижимости. Мы располагаем достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, поэтому применим данный подход к оценке рассматриваемой квартиры.

Для осуществления этой работы сопоставим оцениваемый объект с объектами-аналогами, величина рыночной стоимости которых нам известна. Затем, внося корректировки в цену каждого аналога, выявим стоимость рассматриваемого объекта.

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

корректировки с первого по третий элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.

При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога в качестве единицы сравнения примем цену за 1 кв. м площади.

Выбор объектов-аналогов

Объекты, выбранные для проведения оценки рыночной стоимости, на основе сравнительного подхода, приведены в табл. 17:

Табл. 17 Описание объектов-аналогов

Дата предложения	Местоположение аналога	Описание	Цена предложения (руб.)
Март 2012 года	г. Москва, Академика Анохина ул., д.12, корп.2	Двухкомнатная квартира 52,0 кв.м, 16 этаж 16-ти этажного панельного дома, лоджия, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная	10 300 000
Март 2012 года	г. Москва, Вернадского просп., д.97	Двухкомнатная квартира 54,0 кв.м, 10 этаж 17-ти этажного панельного дома, лоджия, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная	10 800 000
Март 2012 года	г. Москва, Академика Анохина ул., д.13	Двухкомнатная квартира 54,4 кв.м, 6 этаж 17-ти этажного панельного дома, лоджия, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная	11 500 000
Март 2012 года	г. Москва, Академика Анохина ул., д.60	Двухкомнатная квартира 65,9 кв.м, 15 этаж 17-ти этажного панельного дома, лоджия, балкон, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная	13 700 000
Март 2012 года	г. Москва, Академика Анохина ул., д.5, корп.2	Двухкомнатная квартира 54,0 кв.м, 11 этаж 17-ти этажного панельного дома, балкон, домофон, ...

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 

дипломная работа "Оценка собственности как инструмент принятия эффективных управленческих решений банком при выдаче ипотечных кредитов" скачать

Подобные документы

• Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

  Ипотечное кредитование как один из видов кредитования физических лиц. Рынок ипотечного кредитования. Анализ потенциальных ипотечных клиентов. Характеристика ипотечных программ. Улучшение оценки активов заемщика и пути оптимизации ипотечной деятельности.
  
  дипломная работа [125,6 K], добавлен 06.12.2009
  

• Ипотечное кредитование в России на примере банка ОАО "Монетный дом"

  Значение ипотечных банков в экономике государства, основные направления их деятельности. Формирование пассивных и активных операций, анализ структуры денежных средств банка. Предложения по внедрению кредитования по ипотечным программам с учетом инфляции.
  
  курсовая работа [70,9 K], добавлен 21.04.2011
  

• Ипотечное кредитование в Российской Федерации

  Механизм ипотечного кредитования. Деятельность ипотечных банков. Виды ипотеки в РФ и условия выдачи кредитов банками. Статистика выданных ипотечных кредитов в РФ. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования, направления его совершенствования.
  
  курсовая работа [456,6 K], добавлен 19.03.2015
  

• Ипотечное кредитование (на примере ООО "Инвестиционный Республиканский Банк")

  Программы и организация ипотечного кредитования. Анализ порядка предоставления ипотечных кредитов. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов банка. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг).
  
  отчет по практике [1001,1 K], добавлен 18.01.2014
  

• Ипотечное банковское кредитование

  Структура рынка, типы и модели ипотечных кредитов. Механизмы привлечения банками ресурсов на рынок ипотечных кредитов. Сравнительная характеристика программ ипотечного жилищного кредитования в г. Новосибирске. Методики расчетов ипотечных платежей.
  
  дипломная работа [82,3 K], добавлен 25.12.2010
  

• Ипотечное кредитование в России и за рубежом на современном этапе

  Сущность ипотечного кредитования, его преимущества и недостатки. Классификация ипотечных кредитов. Анализ рынка ипотечного кредитования. Перспективы развития ипотечного кредитования. Работа ипотечных агентств с банками. Ипотечное кредитование за рубежом.
  
  курсовая работа [55,5 K], добавлен 06.12.2010
  

• Ипотечное кредитование (на примере ЗАО "ВТБ 24")

  Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования. Изучение принципов организации и функционирования, правовых и экономических основ деятельности банка. Анализ основных показателей деятельности коммерческого банка по ипотечному кредитованию.
  
  отчет по практике [155,6 K], добавлен 02.06.2014
  

• Совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования

  Снижение уровня доступности жилья в России. Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) как инструмент стабилизации ситуации в жилищной сфере. Виды ипотечных жилищных кредитов. Разработка рекомендаций по совершенствованию системы ИЖК в Нижегородской области.
  
  автореферат [56,6 K], добавлен 11.02.2010
  

• Расчет стоимости залога при оформлении ипотеки

  Основные виды ипотечных кредитов. Ставки и первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Индикаторы стоимости финансовых ресурсов. Порядок проведения оценки залога. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости. Тенденции ипотечного кредитования России.
  
  реферат [153,9 K], добавлен 20.12.2015
  

• Государственное регулирование выдачи ипотечных кредитов на примере ЗАО "КБ ДельтаКредит"

  Экономическое содержание ипотечных отношений. Развитие и нормативно-правовое регулирование системы кредитования в Российской Федерации. Характеристика деятельности ЗАО "КБ ДельтаКредит". Кредитные операции банка в 2007-2008 гг. под влиянием кризиса.
  
  дипломная работа [908,8 K], добавлен 12.04.2012
  

• Ипотечное кредитование

  Ипотека как инструмент рынка недвижимости, история ее становления и развития в мире и в России, нормативно-законодательное обоснование и инструменты. Риски ипотечного кредитования, пути их избежания. Составление отчета об оценке объекта собственности.
  
  дипломная работа [187,6 K], добавлен 13.05.2009
  

• Оценка финансово-хозяйственной деятельности банка на примере ОАО "Банк ВТБ" в г. Якутске

  Анализ финансового состояния банка: понятия и методика. Краткая характеристика ОАО "Банк ВТБ" в г. Якутске. Анализ экономических показателей банка: капитала, доходности, ликвидности, качества управления, прозрачности структуры собственности банка.
  
  курсовая работа [58,0 K], добавлен 21.01.2011
  

• Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)

  Понятие залога при ипотечном кредитовании. Особенности жилой недвижимости как объекта залога. Специфика проведения оценки объекта. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры. Информация об оцениваемом объекте и прилегающей территории. Внешний вид дома.
  
  дипломная работа [3,4 M], добавлен 24.11.2013
  

• Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика

  Экономические и правовые основы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в современной России. Прикладные аспекты ипотечного кредитования как инструмента бизнеса. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов.
  
  дипломная работа [172,7 K], добавлен 26.09.2004
  

• Ипотечное кредитование

  Ипотечные кредиты как финансовый инструмент в деятельности банка. Общая характеристика деятельности ОАО "Сбербанк". Кредитный портфель физических лиц в отделении. Оптимизация процессов кредитования. Границы базовых процентных ставок по жилищным кредитам.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 21.01.2015
  

• Анализ кредитоспособности заемщика при предоставлении банковского кредита

  Изучение основных принципов и процедуры кредитования клиентов банка. Кредитные риски и способы их минимизации. Обеспечение возвратности кредитов. Применение результатов оценки финансового состояния корпоративных клиентов в управлении банковскими рисками.
  
  дипломная работа [123,6 K], добавлен 11.10.2010
  

• Ипотечное кредитование

  Ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной политики. Зарубежный опыт развития ипотеки. Роль ипотечного кредитования в современной российской экономике. Общая характеристика банка. Перспективы операций банка на рынке ипотечного кредитования.
  
  курсовая работа [205,9 K], добавлен 23.03.2017
  

• Модель универсального банка

  Банк универсальный, его формирование, функционирование, потребители. Организационно-институциональные основы развития процесса универсализации. Понятия диверсификации, интеграции и конвергенции. Ипотечное кредитование в Великобритании, Италии, Испании.
  
  контрольная работа [161,8 K], добавлен 12.01.2011
  

• Ипотечное кредитование

  Ипотечное кредитование: понятие, роль в экономике страны, особенности. История развития ипотечного кредитования в России, условия его оформления, основные программы и риски. Ипотечное кредитование в ОАО "Сбербанк России": изучение основных положений.
  
  контрольная работа [167,7 K], добавлен 17.03.2014
  

• Залоговое кредитование

  Кредитование - главный инвестиционный инструмент для коммерческих банков. Понятие и назначение залогового кредитования. Типы ипотечных кредитов. Выдача и погашение ипотечного кредита. Предмет и субъекты ипотеки. Выдача и погашение ипотечного кредита.
  
  контрольная работа [29,6 K], добавлен 24.11.2010
  

Другие документы, подобные "Оценка собственности как инструмент принятия эффективных управленческих решений банком при выдаче ипотечных кредитов"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам