Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный университет»

Экономический факультет

Кафедра финансов и банковского дела

Курсовая работа

по дисциплине «Современные кредитные продукты и технологии для банковского бизнеса»

на тему: «Ипотечное жилищное кредитование в коммерческих банках: содержание и риски»

Выполнила:

Грушина Наталья Александровна

Иваново - 2016



Оглавление

Введение

Глава 1. Содержание и риски ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

1.1 Содержание ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

1.2 Зарубежный и отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования

1.3 Риски банковского ипотечного жилищного кредитования

Глава 2. Правовое и методическое обеспечение ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

2.1 Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

2.2 Методические вопросы определения «ипотечной кредитоспособности» клиента

Глава 3. Анализ сложившейся практики ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

3.1 Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

3.2 Основные направления совершенствования жилищного ипотечного кредитования в российских коммерческих банках

Заключение

Список литературы

Приложение



Введение

Ипотечное жилищное кредитование в современной рыночной экономике является главным инструментом приобретения жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что существование высокоэффективной экономики невозможно без развитого и успешно функционирующего рынка ипотечных жилищных кредитов. Сегодня ипотека является весьма востребованной и затрагивает различные сферы экономических отношений.

Ипотечный жилищный кредит - это важнейшая экономическая и социальная составляющая, способствующая формированию элементов современного образа жизни людей. Предоставление ипотечного жилищного кредита запускает работу строительных организаций, что обеспечивает растущее предложение недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитование является наименее рискованным видом кредитования. Однако причины и последствия ипотечного кризиса в США 2007-2008 годах, изменение макроэкономической ситуации в России, которое привело к сокращению объемов кредитования, увеличению задолженностей и обострения проблемы валютных ипотечных заемщиков, отражают важность изучения теории и практики ипотечного жилищного кредитования.

К числу авторов, внёсших весомый вклад в исследование теоретических вопросов ипотечного жилищного кредитования, следует отнести Лаврушина О.И., Белоглазову Г.Н., Поморину М.А., Ольхову Р.Г., Соколинскую Н.Э., Ларионову И.В., Разумову И.А., Косарёву Н.Б., Афонину А.В., Филину Ф.Н., Варламову Т.П., Толмачёва И.А., Сутягина А.В., Трубину А.П., Литвинову С.А., Солодилову М.Н., Продченко И.А., Ганьшину С.И., Кургузкина А.Д., Лепёхина И.А. и других.

Целью курсовой работы является изучение современного состояния, теории и практики ипотечного кредитования и разработка предложений по совершенствованию реализации программ ипотечного кредитования.

Для достижения цели в курсовой работе поставлены и решены следующие задачи:

1. изучить понятие ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного кредитования, основные принципы ипотечного жилищного кредитования и виды ипотечных жилищных кредитов;

2. ознакомиться с мировым опытом и отечественной практикой в области ипотечного жилищного кредитования;

3. изучить риски банковского ипотечного жилищного кредитования;

4. проанализировать правовую базу ипотечного жилищного кредитования в нашей стране;

5. изучить методики оценки ипотечной кредитоспособности клиентов;

6. оценить современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

7. проанализировать сложившуюся практику ипотечного жилищного кредитования в российских коммерческих банках;

8. выявить основные проблемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и разработать предложения и рекомендации по её совершенствованию.

Предметом исследования является банковское ипотечное жилищное кредитование, а объектом исследования (основным) - ПАО «Сбербанк России».

Методологической основой для полного и системного решения поставленных в курсовой работе задач является комплекс методов исследования: теоретического, статистического, логического анализа и метода экспертных оценок.

Структура работы подчинена логике решения поставленных задач. Курсовая работа состоит из введения, теоретической, методической, практической частей, заключения и приложений.



Глава 1. Содержание и риски ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

1.1 Содержание ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

Ипотечное жилищное кредитование является одной из древних форм приобретения недвижимого имущества. Термин «ипотека» впервые был употреблен в законодательстве Солона в Греции в начале VI века до н.э. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться ещё в Египте в период первого тысячелетия до н. э. Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. - М.: Юрайт. 2013. - С.136.

В Средние века данный термин вошёл в европейское законодательство, тогда же он стал известен и в России. В XVIII-XIX веках при правлении Екатерины II и в дальнейшем при Александре II ипотечное жилищное кредитование получило наиболее активное свое развитие. Однако после Октябрьской революции 1917 г. ипотека как форма залога была исключена из финансово-экономической системы страны. Кургузкин А. Д.: Ипотечное кредитование в США и России как способ приобретения жилья // Территория новых возможностей. Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. -2013. - № 1 (19). - С. 163.

В узком смысле слова ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. В широком же смысле - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счёт реализации данного имущества.

Можно выделить следующие характерные черты ипотеки:

1) ипотека является способом обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства (займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.). Таким образом, ипотека зависит от этого обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

2) предмет ипотеки - это недвижимость, а именно земельные участки и всё, что с ними связано: жилые дома, здания и сооружения и т.д. При этом предмет ипотеки находится во владении должника, который остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

3) договор между кредитором и должником об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, подлежащей нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. - М.: Юрайт. 2013. - С.136-137.

Закладная - именная ценная бумага, которая удостоверяет права её владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обременённое ипотекой Статья 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс»..

Ипотека обеспечивает приобретение не только жилья, но и другой недвижимости для физических и юридических лиц. Но наиболее важным в социальном аспекте предстает ипотечный жилищный кредит.

Ипотечный жилищный кредит - это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство. Филина Ф. Н. Все виды кредитования: практическое пособие / Филина Ф. Н., Толмачёв И. А., Сутягин А.В. - M.: ГроссМедиа. 2010. - С.59.

Ипотечный жилищный кредит выступает как часть единой системы. Ипотечное жилищное кредитование - система отношений, складывающихся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов.

Существуют и другие определения этого термина.

Ипотечное жилищное кредитование - это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Ипотечное жилищное кредитование - сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами.

В литературе также встречается определение ипотечного жилищного кредитования как целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Лепёхин И. А.: Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой // Вестник Российского государственного гуманитарного университета. - 2012. - № 3. - С. 150-151.

Субъектами отношений по ипотечному жилищному кредитованию выступают:

1) Кредитор - кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

2) Заёмщик - физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

3) Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, т. е. лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать как сам заёмщик, так и третье лицо.

4) Залогодержатель - лицо, которому принадлежит право, в случае неисполнения заёмщиком основного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счёт заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (владельцем) которого является залогодатель. В качестве первоначального залогодержателя всегда выступает кредитор. Лепёхин И. А.: Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой // Вестник Российского государственного гуманитарного университета. - 2012. - № 3. - С. 152.

Ипотечные жилищные кредиты могут предоставляться:

а) на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участком земли; приобретение земельного участка под застройку;

б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

в) на строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно, то есть каждый последующий платёж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.

Также ипотечные жилищные кредиты различаются по следующим критериям:

1. по сроку (от 3 до 30 лет);

2. по валюте кредита: в отечественной или иностранной валюте;

3. по виду процентной ставки: фиксированная, плавающая, комбинированная;

4. по виду заемщиков: сотрудники оборонно-промышленного комплекса, социально-значимые категории граждан (молодые семьи, многодетные семьи, ветераны боевых действий, госслужащие, врачи, учителя и др. категории) и др.;

5. по степени аффилированности заемщиков с банком: ипотечные кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков; сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;

6. по объекту: на первичном или вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования;

7. по возможности досрочного погашения: с или без права досрочного погашения.

Ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам любого кредита: срочности, возвратности, платности, целевого назначения. Кроме того, ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам обеспеченности, обязательности, гласности (публичности), старшинства (приоритета).

Принцип обеспеченности заключается в необходимости защиты имущественных прав кредитора в случае нарушения заёмщиком принятых на себя договорных обязательств. Деньги. Кредит. Банки: учебный курс / Продченко И. А. - M.: МИЭМП. 2010. - С.129.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ «…исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором». Статья 329 Части 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 23.04.2016 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс». А согласно ст. 2 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом». Статья 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

Для ипотечного жилищного кредитования обязательным является принцип целевого назначения, предусматривающий использование выданного заёмщику ипотечного кредита строго на конкретную цель - на строительство определённого объёкта недвижимости, на его покупку и так далее.

Принцип обязательности заключающийся в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется на основании ФЗ N 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с данными ЕГПР (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое может получить информацию относительно интересующего его объекта недвижимости. Основы ипотечного кредитования: учебник / под ред. Н. Б.Косарёвой. - М.: Инфра-М. 2010. - С.86,87.

Согласно п.1. ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «…сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц…». Статья 7 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс». А в соответствии со ст. 26 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке». Статья 26 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

Принцип старшинства (приоритета), который предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Таким образом, кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Основы ипотечного кредитования: учебник / под ред. Н. Б.Косарёвой. - М.: Инфра-М. 2010. - С.87.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по приобретению жилья и защиты интересов кредитора посредством использования залога недвижимости. Оно представляет собой систему реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продаж и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. В рамках системы определяются организация, условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

1.2 Зарубежный и отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование получило развитие во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым универсальным институтом, используемым государством в экономической и социальной политике.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного жилищного кредитования. В каждой стране они имеют свои особенности. В процессе изучения мирового опыта были выделены 3 основные модели организации ипотечного жилищного кредитования, различающиеся принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов.

1. Сбалансированная автономная модель (германская). Отличительным признаком данной модели является сберегательно - ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы формируются за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи, а не заимствуются на открытом рынке капиталов. Ипотечное кредитование: учебное пособие / Разумова И. А. - СПб.: Питер. 2010. - С.94.

Субъектами кредитования в сбалансированной автономной модели являются специализированные сберегательные банки, привлекающие долгосрочные целевые накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. А заёмщиками - только вкладчики, которые накопили на своём сберегательном счёте сумму, составляющую примерно 30-50% стоимости недвижимости. На оплату второй половины предоставляется ипотечный жилищный кредит. Лопес В. Л. Ж.: Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах // Наука и экономика. - 2011. - №2(6). - С. 55-56.

В настоящее время существуют 3 типа ссудо-сберегательных учреждений:

1) ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, когда вклады являются единственным источником ресурсов. Примером могут служить строительные сберегательные кассы - Bausparkasse в Германии. Bausparkasse представляют собой строительные организации, которые находятся в собственности кредитных и страховых организаций. В качестве иллюстрации такой системы используют пример с десятью семьями, которые откладывают ежегодно десятую часть своих доходов. Объединившись, они могут в первый год построить дом на свои средства, на второй год - еще один. Строительно-сберегательные кассы выступают в роли учреждений, где объединяются эти средства и служат источником строительства. Преимуществом этой системы является возможность получить ипотечный кредит по низким фиксированным ставкам. Однако эта система может существовать только в условиях стабильной экономической ситуации с низкой инфляцией. Иначе рост цен не позволит осуществлять долгосрочное накопление средств. В Германии эта система появилась еще в 1885 году. Сейчас эта система действует также в Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии, Румынии. С 2004 года строительные сберегательные учреждения работают и в Китае.

2) Ссудо-сберегательные учреждения относительно закрытого типа, в которых кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заёмщики. Например, строительные общества - Building societies в Великобритании и сберегательные учреждения во Франции.

3) Ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, где источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

2. Усечённо-открытая модель, которая замыкается, в основном, в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам, используются как обеспечение части привлекаемых финансовых ресурсов с внешнего рынка. По такой схеме, как правило, работают универсальные банки.

Следует выделить отличительные характеристики данной модели:

Во-первых, совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов, за счёт средств клиентуры, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и так далее;

Во-вторых, усечено-открытой модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Такая зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного жилищного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Вследствие относительной простоты организации ипотечного жилищного кредитования, данная модель распространена во многих странах мира: как в развитых (Англия, Франция, Испания), так и в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг (Болгария, Польша, Венгрия).

3. Расширенная модель (американская), которая основана на выпуске ипотечных ценных бумаг. Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Ипотечное кредитование: учебное пособие / Разумова И. А. - СПб.: Питер. 2010. - С.95-96.

При использовании данной модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты при помощи их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), а также путём обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Лопес В. Л. Ж.: Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах // Наука и экономика. - 2011. - №2(6). - С. 54.

Расширенная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель - механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

В качестве инвесторов в данной модели могут выступать другие кредитные и финансовые организации, пенсионные фонды, страховые компании и население.

Во многих европейских странах ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций могут заниматься только ипотечные банки.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, а также котируются на ведущих биржах. Эти ценные бумаги составляют значительную долю инвестиционных портфелей страховых организаций и других финансовых институтов.

Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования действует в таких европейских странах, как Дания, Германия, Франция, Австрия, Швеция, Норвегия и в других.

Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке. В качестве таких посредников могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. Например в США это Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae), а в России - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Как правило, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) принадлежит государству. Однако в дальнейшем государство, как правило, передаёт инициативу в частные руки. Особенно ярко это можно проследить на примере США.

Таким образом, первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, продаёт его специальной организации (кондуиту). При этом такой кредит уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуит, в свою очередь, проводит укрепление этого кредита - дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространённый способ укрепления кредита - это создание пула закладных, то есть портфеля однородных кредитов.

Далее кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продаёт их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуитом даётся гарантия инвестору о своевременной выплате основного долга и процентов по данным ценным бумагам. Таким образом, предоставляется страховка от кредитного риска.

Такой процесс трансформации ипотечных займов в ценные бумаги получил название секьюритизации. Ей подлежат однотипные ипотечные ссуды, которые обладают стандартными характеристиками (как правило, это жилищные ссуды).

При использовании такой системы функции и роль ипотечных банков кардинально меняются. Так как ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, то ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной модели ипотечного жилищного кредитования может быть обеспечена только при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при содействии государства, его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, которые обращаются на вторичном рынке.

Также данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели имеют в странах с устойчивой экономикой. Не случайно, что наибольшее распространение расширенная модель получила именно в США.

История отечественного ипотечного жилищного кредитования началась ещё 250 лет назад в эпоху правления Елизаветы Петровны (1754г). Тогда по инициативе графа П.И. Шувалова были созданы первые государственные кредитные учреждения - дворянские банки. Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, который был преобразован в 1786 году в Государственный Заёмный Банк. По форме собственности это были казённые банки, а по характеру деятельности - в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды выдавались под залог помещичьих имений с учётом всех крепостных душ и их семей. Ипотечное кредитование: учебное пособие / Разумова И. А. - СПб.: Питер. 2010. - С.96-99.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: векселя, закладные листы, сертификаты, различные обязательства.

Все это способствовало бурному развитию экономики, сельского хозяйства, промышленности. По развитости кредитно-финансовой системы Россия не уступала Западной Европе. Более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Варламова Т.П.: Ипотечное кредитование в России: история и современное состояние // Поволжский торгово-экономический журнал. - 2014. - №5(39). - С.43, 45. Однако со сменой государственного режима ипотека была выведена их экономики страны.

Новое развитие ипотека получила только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году, когда был принят Федеральный Закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В 1997 году для повышения доступности жилья и развития системы ипотечного кредитования Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А для поддержки заёмщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации и не имеют возможности отвечать по своим обязательствам по ипотечному кредиту, в 2009 году АИЖК было учреждено Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Таким заёмщикам, отобранным в соответствии с определёнными стандартами, АРИЖК выдаёт стабилизационные займы не более чем на 12 месяцев для обслуживания ипотечного кредита, а также выкупает у банков уже реструктурированные ими кредиты и проводит их повторную реструктуризацию.

Российское государство в лице АИЖК и коммерческих банков с государственным участием, которые обладают значительной долей в ипотечном жилищном кредитовании, принимает на себя все риски ипотечных кредитов. Это вызвано тем, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков по нему не несёт. Если заёмщик окажется неплатёжеспособным, а наложить взыскание на залог не удается, то убытки понесёт не банк, а государство в лице АИЖК. Следовательно, на него полностью перекладывается кредитный риск.

АИЖК финансирует кредиты за счёт выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счёт государственного долга. Долговые обязательства, выпускаемые Агентством, обычно рассчитаны на срок до 30 лет. Выпуская обязательства со сравнительно небольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость ресурсов, однако при этом оно берёт на себя, помимо кредитного, еще и процентный риск. Принимая на себя основные риски ипотечного кредитования и не устанавливая при этом соответствующей надбавки за риск, государство фактически субсидирует все ипотечные кредиты на сумму этой надбавки. Варламова Т. П., Трубина А. П.: Роль АИЖК в организации ипотечного кредитования в России // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. - 2013. - №4-2. - С. 642-643.

В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает новую линейку ипотечных кредитов:

1) «Ипотека с государственной поддержкой»

2) «Приобретение квартиры на этапе строительства»

3) «Приобретение готового жилья»

4) «Перекредитование»

5) «Военная ипотека»

В 2015 году на базе АИЖК для реализации государственной политики на рынке жилья создан Единый институт развития в жилищной сфере. В его компетенцию теперь входит и предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, управление коммунальной инфраструктурой, и также, совместная с банками, работа по первоочерёдному предоставлению ипотечных жилищных кредитов. Среди приоритетных задач АИЖК можно выделить: снижение рисков и реализация мер по антикризисной поддержке на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья. Решение этих задач закреплено в принятой Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2020 года.

Таким образом, в странах с развитой рыночной экономикой накоплен большой опыт функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. Сущёствует многообразие его форм и видов. Анализ зарубежной практики ипотечного жилищного кредитования позволил выделить 3 основные модели: сбалансированную автономную, усечённо-открытую и расширенную, различающиеся принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов.

В российской практике ипотечное жилищное кредитование осуществляется коммерческими банками. Наибольшему развитию отечественной системы ипотечного жилищного кредитования способствовало создание Правительством Российской Федерации в 1997 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сегодня этот институт играет важную роль в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России.

1.3 Риски банковского ипотечного жилищного кредитования

Банковский ипотечный жилищный кредит, как и любой другой вид кредита, включает в себя различные риски. При этом риски могут носить как случайный (несистематический) характер, так и быть системными, свойственными для этого вида кредита. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Это риск, которым подвергаются участники ипотечного жилищного кредитования достаточно много. Такое разделение рисков кредита влияет, прежде всего, на их учет, анализ и возможность его прогнозирования и управления.

На риски банковского ипотечного жилищного кредитования оказывает влияние макроэкономическая (стадия экономического цикла, инфляция, безработица, денежно-кредитная, бюджетно-налоговая политика государства), политическая, демографическая ситуация в стране, нормативно-правовое регулирование в сфере ипотечного жилищного кредитования. Можно выделить и более частные проблемы: на рынке недвижимости (изменение спроса и предложения недвижимости, изменение цен на недвижимость), банковском рынке (проблемы с ликвидностью, изменение процентных ставок, репутационные и стратегические риски и др.), а также в изменении платежеспособности заемщиков.

Таким образом, можно выделить две большие группы рисков банковского ипотечного жилищного кредитования: риски кредитора (банковские риски и имущественные риски) и риски заемщика (риск утраты или снижения дохода, имущественные риски).

Среди банковских рисков ипотечного жилищного кредитования выделяют следующие характерные риски: кредитный риск, риск ликвидности, риск изменения процентной ставки.

Кредитный риск- это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. Кредитный риск является наиболее значимым и опасным по последствиям для коммерческого банка. С ужесточением требований регулирующих органов к кредитным рискам, нарушение нормативов может привести к отзыву банковской лицензии. Чаще всего причиной кредитного риска служит заемщик, точнее его низкие располагаемые доходы. Снижение доходов заемщика приводит к появлению и росту просроченной задолженности, к возможному невозврату кредита.

Чтобы управлять кредитным риском, банк осуществляет постоянный контроль за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

В рамках контроля и управления кредитным портфелем коммерческий банк следит за качеством предоставляемых кредитов, соотносит их по группам рисков в соответствии с требованиями надзорных органов и внутренними положениями и инструкциями банка, создает резервы на возможные потери по ссудам, выявляет проблемные кредиты и разрабатывает план мероприятий по работе с ними.

Основными методами управления кредитным риском ипотечного жилищного кредитования являются:

- первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования. Чем больше первоначальный взнос по кредиту, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. В тоже время слишком высокий уровень первоначального взноса будет препятствовать развитию ипотечного жилищного кредитования. В общемировой практике первоначальный взнос установлен на уровне 25-30% от стоимости залога.;

- установление лимитов сумм самого кредита, а также величины ежемесячных платежей по кредиту. Доходы заемщика, а также структура его расходов напрямую ограничивают максимальную сумму кредита.;

- страхование ответственности заемщика от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Эта мера позволит переложить риск на страховую организацию.;

- субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса - с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. Государственная поддержка заемщика в этом случае выступает в качестве поддержки социально значимых категорий граждан.

Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок, т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. При долгосрочном кредитовании для коммерческого банка важно, чтобы процентные ставки по привлечению и размещению средств не увеличивались. При резком увеличении процентной ставки клиенты банка будут стараться изъять свои средства с депозитных счетов. Приток же новых средств на депозитные счета будет уже по новым более высоким ставкам. Кроме того, увеличатся ставки по привлекаемым средствам с межбанковского рынка, а также от Центрального Банка.

Одним из методов снижения риска процентной ставки является предоставление ипотечного жилищного кредита с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню ключевой ставки Центрального банка. Однако в условиях резкого повышения ключевой ставки подобная мера может привести к повышению риска невозврата кредита. Поэтому банк должен проанализировать финансовое состояние каждого заемщика, чтобы оценить возможность заемщиком вернуть кредитные средства по новой ставке. ипотечный жилищный кредитование ставка

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных жилищных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных средств. А значит, коммерческий банк может столкнуться с проблемой, когда средства, размещенные в долгосрочные кредиты, не могут использоваться на покрытие краткосрочных кредитов и депозитов.

Для управления риском ликвидности коммерческий банк проводит детальный расчет потоков наличных средств, чтобы определить потребности банка в них, разрабатывает стратегию мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. К таким источникам относят продажу активов, привлечение депозитов, заем средств, резервные кредитные линии и получение заемных средств в Центральном банке. Обеспечение соответствия активов и пассивов банка по срокам, суммам, валютам также влияет и на выполнение нормативов ликвидности. Коммерческий банк также в условиях недостаточной ликвидности может осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг, которые впоследствии можно продать Агентству ипотечного жилищного кредитования.

Операционный риск наряду с кредитным, процентным рисками и риском ликвидности является одним из четырёх основных рисков для коммерческих банков. Операционный риск - более «сложный» риск. Операционный риск связан, прежде всего, с внешним и внутренним мошенничеством, инфраструктурными, технологическими сбоями, недоработками и ошибками банковских продуктов, действиями персонала. Простых лимитов, как в случае кредитного риска, здесь недостаточно. В рамках снижения рисков коммерческие банки могут усиливать контроль проводимых операций, внедрять информационные технологии, уменьшаемые степень влияния субъективных причин при принятии решений.

Имущественный риск. Стоимость приобретаемой в ипотеку недвижимости играет важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как основа ипотечного жилищного кредита (сумма, срок, ставка) самым непосредственным образом будет зависеть от предмета ипотеки (залога). Поэтому коммерческому банку важно оценить стоимость недвижимости. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит. Все это влияет на общую доступность кредита. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. Определение стоимости недвижимости, приобретаемой в ипотеку, осуществляется лицензированными оценщиками. Это является важным условием в предоставлении ипотечного жилищного кредита. Рассчитанная оценщиком стоимость недвижимости сравнивается с суммой испрашиваемого кредита. Затем банком выбирается наименьшая из сумм, на которую и выдается ипотечный жилищный кредит.

Немаловажным для коммерческого банка является и сохранение стоимости объекта ипотечного жилищного кредитования на период действия кредитного договора. Недвижимое имущество заемщика может потерять свою стоимость в результате его повреждения или уничтожения.

В рамках управления имущественным риском заемщика и риском снижения, утраты дохода заемщика коммерческие банки предлагают страхование ипотечных рисков. А именно выделяют страхование:

1. жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;

2. недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости). В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Причем сумма страхового возмещения направляется на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности;

3. ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая -- отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства -- погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация);

4. чистоты имущественных прав залогодателя (страхование титула). Страхование титула - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула - это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем.

Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика. Кроме того, коммерческие банки получают дополнительное комиссионное вознаграждение с уплачиваемых заемщиками страховых взносов.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства. Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели ипотечного жилищного кредитования. В РФ в систему ипотечного жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако ипотечный жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск. Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли. В рамках этих мер разрабатываются условия ипотечного жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в ипотеку имущества, страхование. В систему страхования от рисков ипотечного кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.



Глава 2. Правовое и методическое обеспечение ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

2.1 Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Правовая база ипотечного жилищного кредитования в РФ представляет собой комплекс нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих ипотечные отношения, а также другими, действующими в таких видах деятельности, как гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и так далее.

Основной задачей принимаемой государством правовой базы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основным нормативным правовым актом в этой сфере является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Он определяет все понятия и служит основой для дальнейшего развития законодательной базы.

В 23 главе Гражданского Кодекса РФ (ст. 239) установлено обеспечение исполнения обязательств, которое «может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Также в параграфе 3 главы 23 определен залог, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, а именно: понятие залога (ст. 334), основания его возникновения (ст. 334.1); понятие залогодателя (ст. 335); определение предмета залога (ст. 336); условия и форма договора залога (ст. 339), государственная регистрация и учёт залога (ст. 339.1); стоимость предмета залога (ст. 340), возникновение залога (ст. 341); содержание и сохранность заложенного имущества (ст. 343); пользование и распоряжение предметом залога (ст. 346); основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 348), порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349); реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке (ст. 350) и во внесудебном порядке (ст. 350.1); прекращение залога (ст. 352); отдельные виды залога (ст. 357-358) и так далее.

Также Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и так далее. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ - Часть 1 (ред. от 23.04.2016 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

Правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя также федеральные законы, касающиеся регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки.

В 1997 году был принят Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ №122). Данный закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования под залог жилой недвижимости.

Согласно ст. 2 ФЗ № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации».

В соответствии с данным законом:

1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, доверительное управление), сделки с недвижимостью;

4) государственная регистрация осуществляется путём внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер, то есть информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется по письменному запросу физического либо юридического лица. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

Следующим важным шагом в формировании современной правовой базы ипотечного жилищного кредитования является принятие Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон расширяет возможность использования ипотеки как средство обеспечения кредита. В нём чётко регламентированы:

1) основания возникновения ипотеки и её регулирование (ст. 1);

2) обязательство, обеспечиваемое ипотекой (ст. 2). Согласно данной статье «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда…»;

3) имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); порядок заключения договора об ипотеке (ст. 8-12); основные положения о закладной (ст. 13); государственная регистрация ипотеки (ст. 19-28);

4) обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке (его содержанию, охране, ремонту, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и так далее) (ст. 29-36);

5) переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам (его отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение этого имущества правами других лиц (ст. 37-42);

6) особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78), земельных участков (ст. 62-68) и так далее. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

Данный закон, хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, но всё же он имеет и некоторые недостатки, не позволяющие кредиторам и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками.

Речь ведётся об обращении взыскания на заложенное имущество, которое достаточно сложно реализовать на практике. Также закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии и не вводит определённых стандартов их выпуска и продажи инвесторам.

В начале 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28 была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Основой данной Концепции являлось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Концепция предполагала создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включала в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. (Одобрена Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

...