Организация ипотечного кредитования в банке

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

ипотечный кредитование банк

Ипотечное кредитование - это предоставление физическим лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья, под залог самого приобретаемого жилья. [16]

В настоящее время ипотечное кредитование представляет большой интерес для государства и населения. Её главная цель заключается в развитии эффективно работающей системы, которая даст возможность населению приобрести собственное жилье.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением деятельности, для коммерческих банков. Российские банки совместно с государством стараются разработать программы ипотечного кредитования, которыми сможет пользоваться население России в сложной экономической обстановке.

Развитие ипотечного кредитования необходимо для решения социальных и экономических проблем, заставляя всех субъектов данного процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая заинтересованными в участии экономической стабильности. Поскольку без ипотечного кредитование большая часть населения не способно решить свою жилищную проблему, ипотека создает дополнительный спрос на жилье.

Актуальность темы дипломной работы заключается в том, что ипотечное кредитование играет важную роль в современной рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что ипотека прочно связана с решением социальных проблем и прежде всего с обеспечением населения собственным жильем.

Целью дипломной работы является исследование теоретических и практических основ ипотечного кредитования, а так же разработка рекомендаций по совершенствованию проблем.

Основные задачи дипломной работы:

изучить понятие и сущность ипотечного кредитования;

изучить нормативно-правовые основы ипотечного кредитования;

дать финансово-экономического характеристику положения ПАО «Совкомбанк»;

изучить практические основы ипотечного кредитования;

разработать пути совершенствования проблем.

Выпускная квлификационная работа состоит и трех разделов. В первом разделе исследуются теоретические основы ипотечного кредитованияв, во втором - исследуются практические основы и анализируется финансово-эконимическое положение банка, а в третьем - предлагаются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.

Предмет исследования это организация ипотечного кредитования.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы является организации ипотечного кредитования в ПАО «Совкомбанк».

Теоретической основой выпускной квалификационной работы являются учебные пособия, публикации в периодической печати следующих авторов: Белоглазова Г.Н.; Кроливецкая Л.П.; Буркова А.Ю.; бухгалтерский баланс ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019г; отчет о финансовых результатах ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019г.

Практическая значимость темы заключается в том, что без ипотечного кредитования большая часть населения не сможет решить свою жилищную проблему.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

Ипотека (Hypotheca) - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя. [12]

В современных экономических отношениях ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке.

Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк - кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый - это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).

Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику. [12]

При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения ссуды заемщиком не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. [22]

На первый взгляд, кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, но на самом деле она даёт следующие преимущества:

покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья;

часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

В дополнение к известным принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

конкретности залога, который предполагает выделение строю определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;

гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имущества залогом было легко распозноваема для третьих лиц;

неприменимости погасительной задолженности к зарегистрированным правам;

старшинства, определяющего порядок удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается. [19]

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

Основными субъектами - участниками ипотечного кредита являются:

заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека) [2];

кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель; [2]

инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды; [2]

правительство -- определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими, а так же субсидирует ипотечное кредитование. [2]

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

страховые компании - компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

риэлтерские фирмы - юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли - продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли - продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.[2]

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

достижение прибыльности и возвратности средств;

сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

защита от рисков;

доступность условий предоставления кредита заемщику.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка;

решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем;

перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов - инвесторов к субъектам - потребителям инвестиций;

вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств;

стабилизация кредитно - финансовой системы;

обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

Из данного пункта можно сделать вывод, что ипотечное кредитование является важным инструментом для решения социальных проблем, поскольку без ипотечного кредитование большая часть населения не способно решить свою жилищную проблему.

1.2 Нормативно-правовые основы ипотечного кредитования

Правовые основы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации представляют собой комплекс нормативных правовых актов, федеральных законов, непосредственно регулирующих ипотечные отношения, а также другими, действующими в таких видах деятельности, как гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и так далее.

Основной задачей принимаемой государством правовой базы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. [16]

Основным нормативным правовым актом в этой сфере является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Он определяет все понятия и служит основой для дальнейшего развития законодательной базы.

В 23 главе Гражданского Кодекса РФ (ст. 239) установлено обеспечение исполнения обязательств, которое «может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».[2]

Также в параграфе 3 главы 23 определен залог, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, а именно: понятие залога (ст. 334), основания его возникновения (ст. 334.1); понятие залогодателя (ст. 335); определение предмета залога (ст. 336); условия и форма договора залога (ст. 339), государственная регистрация и учёт залога (ст. 339.1); стоимость предмета залога (ст. 340), возникновение залога (ст. 341); содержание и сохранность заложенного имущества (ст. 343); пользование и распоряжение предметом залога (ст. 346); основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 348), порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349); реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке (ст. 350) и во внесудебном порядке (ст. 350.1); прекращение залога (ст. 352); отдельные виды залога (ст. 357-358) и так далее.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и так далее.

Правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя также федеральные законы, касающиеся регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки. [13]

В 1997 году был принят Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ №122). Данный закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования под залог жилой недвижимости.

Согласно ст. 2 ФЗ № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации».

В соответствии с данным законом:

вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, доверительное управление), сделки с недвижимостью;

государственная регистрация осуществляется путём внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер, то есть информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется по письменному запросу физического либо юридического лица.

Следующим важным шагом в формировании современной правовой базы ипотечного жилищного кредитования является принятие Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон расширяет возможность использования ипотеки как средство обеспечения кредита. В нём чётко регламентируется:

основания возникновения ипотеки и её регулирование; [2]

обязательство, обеспечиваемое ипотекой (ст. 2). Согласно данной статье «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда;

имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); порядок заключения договора об ипотеке (ст. 8-12); основные положения о закладной (ст. 13); государственная регистрация ипотеки (ст. 19-28);

обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке (его содержанию, охране, ремонту, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и так далее) (ст. 29-36);

переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам (его отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение этого имущества правами других лиц (ст. 37-42);

особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78), земельных участков (ст. 62-68) и так далее.

Данный закон, хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, но всё же он имеет и некоторые недостатки, не позволяющие кредиторам и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. [15]

Речь ведётся об обращении взыскания на заложенное имущество, которое достаточно сложно реализовать на практике. Также закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии и не вводит определённых стандартов их выпуска и продажи инвесторам.

В начале 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28 была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Основой данной Концепции являлось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Концепция предполагала создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включала в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. [11]

В 2003 году был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

облигация с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

ипотечный сертификат участия, который удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которой входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

Согласно ст. 2 ФЗ №152 ипотечный агент - это «специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», а ипотечные ценные бумаги - это «облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия».

Кроме деятельности ипотечных агентов, закон регламентирует: понятие ипотечного покрытия (ст. 3); требования к ипотечным агентам (ст. 8); требования к ипотечному покрытию облигаций (ст. 13); обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций (ст. 15); выдачу и обращение ипотечных сертификатов участия; полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг; правила контроля за распоряжением имущества, составляющим ипотечное покрытие и так далее. [2]

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важный шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики. [18]

Ориентиры же дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования были заложены в 2010 г. в связи с принятием Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг. Данная программа была разработана в 2001 г., а в 2010 г. была дополнительно продлена на 5 лет до окончания 2015 года, сейчас действие этой программы распространено до 2021 года. Основными её целями и задачами являются:

формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;

повышение уровня обеспеченности населения жильём путём увеличения объёмов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья.

Государственная программа «Жилище» является базовым инструментом для реализации общероссийского проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам РФ». В рамках рассматриваемой программы действует подпрограмма «Молодая семья», помогающая молодым российским семьям получить комфортное жильё.[8]

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 8.11.2014 г. №2242-р была утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2021 г.» Данная стратегия заменила собой действующую ранее Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. [8]

Новая стратегия принята в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В принятой стратегии говорится, что невозможно добиться повышения доступности жилья только путём расширения возможностей кредитования. Если развивать такие финансовые механизмы, как ипотека, но не изменять другие условия на рынке жилья, то дисбаланс спроса и предложения может привести к росту цен на жильё. Если ипотека станет доступна неплатёжеспособным слоям населения, то возрастут риски для банков. [8]

В связи с этим решено уделить внимание увеличению объёмов жилищного строительства (в первую очередь эконом-класса), формированию дешёвого жилищного фонда для сдачи внаём, снижению себестоимости строительства (в том числе за счёт развития кредитов для застройщиков). Помимо указанных нормативных правовых актов коммерческие банки при осуществлении кредитной деятельности также опираются на установленные Центральным Банком РФ обязательные нормативы по достаточности собственного капитала, ликвидности, риска (Инструкция Банка России от 3 декабря 2012 г. № 139-И «Об обязательных нормативах банков» с изм. и доп. от 07.04.2016г.). В части риска ипотечного жилищного кредитования важно выделить Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». В нем определены размеры резервов по выдаваемым банками кредитам. По портфелю ипотечных кредитов, выдаваемых физическим лицам, установлены самые низкие минимальные размеры резервов по сравнению с другими кредитами от 0,2 %, если портфель с пониженным уровнем риска. Более того военная ипотека может быть классифицирована в I категорию качества в соответствии с пунктом 1.7 Положения Банка России №254-П.

Таким образом, создание законодательной базы является основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования. Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского Кодекса, федеральных законов, законов, постановлений Правительства Российской Федерации, а также государственных программ. Но для наиболее эффективного развития рынка ипотечного жилищного кредитования и повышения доступности жилья для граждан необходимо привести данные нормативные правовые акты в соответствие с действующим законодательством, а также обозначить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для более чёткого и детального регулирования кредитных отношений.

1.3 Модели ипотечного кредитования

Существуют две основные модели ипотечного кредитования, американская и немецкая. [16]

Американская модель ипотечного кредитования - двухуровневая, она специализируется в основном на вторичный рынок закладных ценных бумаг.

На её основе организуются модель ипотечного кредитования в России. Американскую модель ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом:

коммерческий банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что он обязуется в течение определенного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья;

после выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга в агентство;

ипотечные агентства после покупки некоторого количества ипотечных кредитов у банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа. [22]

Немецкая модель ипотечного кредитования - одноуровневая, представляет собой автономную и сбалансированную модель ипотеки и базируется на "сберегательно - ссудной" системе функционирования. Данная система строится по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse или - американских Savings&Loans, или - французских Livret Epargne Logement. При этой модели вкладчики получают возможность накопить (накопление происходит на счете сберкассы) определенный необходимый взнос на приобретение дома или квартиры (он может составлять 30-50% стоимости), а затем - на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При этом, все имеющиеся накопленные вкладчиками и собственных средства кассы могут использоваться только на цели осуществления уставной деятельности, то есть - на выдачу ипотечных кредитов. [16]

Модель ипотечного кредитования в России

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования, действующий в настоящее время в России может быть представлен в виде следующих этапов ипотечного кредитования:

предварительный этап (на данном этапе происходит разъяснение клиенту основных условий осуществления кредитования и передается список документов, необходимых для получения ссуды);

сбор и проверка предоставленной информации о клиенте и залоге;

оценивается вероятность погашения кредита;

этап принятия решения по кредиту (определяется сумма, порядок погашения, срок, процентная ставка);

на данном этапе заключается кредитный договор;

обслуживание кредита;

закрытие кредитной сделки. [30]

В процессе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки.

Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита. Данное заявление рассматривается кредитором в качестве одного из самых важных источников информации о потенциальном клиенте.

На ежемесячную выплату кредита заемщик должен тратить не больше 30% личного ежемесячного дохода. В случае если данная доля больше (40-60%), то такая ссуда уже становиться рискованной. Именно поэтому, банк оценивает объем кредита, который он может предоставить исходя из дохода заемщика. [16]

В случае положительного решения по ипотечному кредиту заёмщик и банк заключают кредитный договор на покупку выбранной, заранее оговоренной жилой недвижимости. Договор об ипотеке содержит информацию, о предмете ипотеки, его оценке, существо, а так же, сведения о размере и сроках исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следует учитывать, что не допускается ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

После заключения договора об ипотеке, коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос, величина которого может колебаться в зависимости от условий ипотечной программы. При этом банки заинтересованы в том, чтобы этот первоначальный взнос был как можно больше, поскольку, чем больше взнос, тем меньший риск имеет сделка.

Далее, как и в американской модели ипотечного кредитования обязательства заёмщиков, обеспеченные залогом приобретаемой недвижимости, оформляются в форме закладных, пулы которых продаются ипотечным агентам, формирующим ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг. Так же коммерческие банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, могут сами формировать ипотечное покрытие и эмитировать ипотечные ценные бумаги.

Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом в настоящее время являются: усеченно-открытая модель; расширенно-открытая модель (американская) модель сбалансированной автономии (немецкая).

Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов.

Наиболее простой системой следует считать усеченно-открытую модель ипотечного кредитования. Суть данной модели заключается в следующем: банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги - закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам [16]

Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости - американская - предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов.

Суть модели заключается в том, что средства для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются кредиторами с фондового рынка через посредников. Принципиальным в данной модели является разделение субъектов кредитора и инвестора

Ключевым отличительным признаком сбалансированной моделью автономии является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений

Простота организации функционирования усеченно-открытой модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Однако недостатки модели (зависимость от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов, ограниченность количества привлекаемых кредитных ресурсов) препятствуют ее развитию в России. [24]

Попытки развития американской модели ипотечного кредитования как национальной модели ипотеки предпринимаются в России со второй половины 90-х годов. Однако в силу ряда причин (преимущество зарубежных источников фондирования, недостаточная государственная поддержка) двухуровневая модель практически прекратила свое развитие, и в настоящее время уступила место континентальной одноуровневой модели, которая в условиях кризиса оказалась более устойчивой в силу ряда преимуществ:

полная независимость от финансового рынка;

пониженный кредитный риск;

доступность кредитов значительной части населения.

Для функционирования сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс; сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам, в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой модели отодвигается на все более поздние сроки.[30]

Из данного пункта мы можем сделать вывод, что на данный момент в Российской Федерации функционирует континентальная одноуровневоя модель ипотечного кредитования, в период тяжелого экономического положения, она оказалась более устойчивой в силу ряда преимуществ: полная независимость от финансового рынка; пониженный кредитный риск; доступность кредитов значительной части населения.

Таким образов из первой главы выпускной квалификационной работы мы можем сделать вывод, на данный момент в России функционирует континентальная одноуровневоя модель ипотечного кредитования, ипотека является важным инструментом для решения социальных проблем, а так же в России присутствует достаточная нормативно-правовая база для осуществления ипотечного кредитования.



2. ПРАКТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СОВКОМБАНК»

2.1 Финансово-экономическая характеристика положения ПАО «Совкомбанк»

ПАО «Совкомбанк» -- российский универсальный коммерческий банк с головным офисом в Костроме. Занимает 12 место по размеру активов среди российских банков по итогам 2019 года. ПАО «Совкомбанк» был зарегистрирован 1 ноября 1990 года в городе Буе Костромской области и первоначально был известен как «Буйкомбанк». [42]

В 2002 году «Буйкомбанк» приобрели Сергей Хотимский и Михаил Клюкин, в феврале 2003 года банк был переименован в ПАО «Совкомбанк».

В сентябре 2007 года, международная инвестиционная компания из Нидерландов TBIC Financial Services BV («TBIF») стала акционером ПАО «Совкомбанка» с долевым участием 50 %. В результате этой сделки ПАО «Совкомбанк» оказался единственным владельцем активов TBIF в России, представленных сибирской кредитной сетью АРКА (около тысячи точек продаж). По условиям сделки дочерняя структура Kardan TBIF получила в ПАО «Совкомбанке» 50 % акций, внеся 100 % АРКА и около $65 млн наличными, Хотимский, Клюкины и партнеры оформили свои доли через нидерландскую SovCo Capital Partners.

В 2010 году из состава акционеров вышел Клюкин и вошёл украинский предприниматель Павел Фукс.

В мае 2012 года TBIF продала свою долю другим акционерам ПАО «Совкомбанка», получив за свою долю €123 млн, и заработав в итоге €59 млн (все свои вложения в ПАО «Совкомбанк» Kardan позже оценила в €100 млн без учёта дивидендов).

В конце 2015 года Павел Фукс продал свою долю (21,83 %) в ПАО «Совкомбанке», оценивавшуюся в $80 млн.

В сентябре 2018 года Российско-китайский инвестиционный фонд (РКИФ, создан Российским фондом прямых инвестиций и China Investment Corporation) объявил о присоединении японской корпорации SBI Holdings к консорциуму инвесторов в ПАО «Совкомбанк».

В начале 2019 года в состав инвесторов банка вошли Bahrain Mumtalakat Holding и Российско-японский инвестиционный фонд. [42]

Согласно данным из открытых источников, 6,0717 % акций ПАО «Совкомбанк» принадлежит председателю правления банка Дмитрию Гусеву. Данный факт позволил Гусеву занять пятую строчку в рейтинге директоров-капиталистов, опубликованном журналом «Forbes» в 2019 году. Стоимость принадлежащего ему пакета акций ПАО «Совкомбанк» оценивается в $116 млн

ПАО «Совкомбанк» оказывает следующие виды кредитования физических и юридических лиц: потребительский, ипотечный, на развитие бизнеса и авто кредитование. [42]

Бухгалтерский баланс активов и пассивов в ПАО «Совкомбанк» за 2018 год составляет 467 942 млн.рублей, а в 2019 бухгалтерский баланс увеличился до 565 329 млн.рублей. (Приложение А)

Чистая прибыль ПАО «Совкомбанк» за 2019 год по сравнению с 2018 годом увеличилась на 15 937 тыс. руб. (Приложение Б)

Основным фактором, повлиявшим на изменение чистой прибыли за отчетный период явился рост процентных доходов от ссуд, предоставленных клиентам, не являющимися кредитными организациями на 3 565 832 тыс. руб. или на 14,2% по сравнению с 2018 годом. Данный рост вызван ростом портфеля кредитов крупным корпоративным клиентам и субъектам РФ. Благодаря улучшению качества кредитного портфеля, были существенно сокращены резервы на возможные потери по ссудам в 3,7 раза.[41]

Увеличение чистых доходов от операций с финансовыми активами, оцениваемыми по справедливой стоимости через прибыль или убыток на 4 002 039 тыс. руб. вызвано получением доходов от операций СВОП.

Существенно увеличен резерв на возможные потери по ценным бумагам, удерживаемым до погашения (на 6 306 957 тыс. руб.), в результате отрицательной переоценки ценных бумаг АКБ «Пересвет».

В результате полученных дивидендов, доходы от участия в

капитале других юридических лиц увеличились на 4 351 674 тыс. руб.

Чистые доходы от операций с ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи, сократились на 5 150 035 тыс. руб. из-за снижения волатильности на фондовых рынках. Комиссионные доходы банка выросли на 3 063 375 тыс. руб. или в 1,8 раз преимущественно за счет увеличения доходов по пластиковым картам и гарантиям.

Проведем анализ активов и пассивов ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019 гг. (Приложение В).

Активы банка ПАО «Совкомбанк» за 2019 год увеличились на 4,9 % и составили на конец года 530 810 726 тыс. руб. (2018 г. - 506 157 780 тыс. руб.) в основном за счет роста чистой ссудной задолженности и вложений в ценные бумаги.

Чистые вложения в ценные бумаги по итогам 2019 года составили 200 276 830 тыс. руб. (с учетом переоценки, но без вложений в дочерние и зависимые организации). Уменьшение объема составило 30 587 118 тыс. руб.

Собственный капитал банка ПАО «Совкомбанк» (по форме 0409806) в 2019 году вырос на 16 452 131 тыс. руб. (57,9%) и составил 44 870 225 тыс. руб. (на начало года 28 418 094 тыс. руб.), в т.ч. уставный капитал составляет 1 715 594 тыс. руб. [42]

Источниками роста в основном являются прибыль предшествующих лет, данные о которой подтверждены аудиторской организацией, прибыль текущего года не подтвержденная аудиторской организацией. Капитал банка ПАО «Совкомбанк» по форме 0409123 в 2019 году составил 50 052 622 тыс. руб.

Потребительское кредитование физических лиц остается приоритетным направлением деятельности банка, оказывающим большое влияние на финансовый результат[42].

В 2019 году портфель беззалоговых кредитов ПАО «Совкомбанк» по МСФО сократился на 6,7% до 61,3 млрд руб. К концу 2019 года портфель стабилизировался, при этом его качество значительно улучшилось. В 4 квартале 2019 года потери составили менее 2%. Коэффициент покрытия портфеля беззалоговых кредитов 90+ в 2019 году составил 117%.

В 2019 году ПАО «Совкомбанк» начал расширение розничной продуктовой линейки, в частности: кредитов под залог авто, автокредитования, в т.ч. на базе продуктов АО «Меткомбанк»), кредитов под залог недвижимости и ипотеки.

В 2019 году объем портфеля юридических лиц вырос на 36,4% и составил 160 млрд руб. Данный портфель преимущественно сформирован за счёт кредитов, выданных крупным корпоративным клиентам и госсектору, которые характеризуются долгосрочностью и высокой степенью надежности.

Портфель кредитов субъектам РФ и муниципальным образованиям увеличился на 46,8%. За 2019 год портфель облигаций вырос в 2,4 раза.

Одним из приоритетных направлений деятельности банка ПАО «Совкомбанк» являются депозиты физических лиц (Приложение Д).

Объем средств, привлеченных от физических лиц в 2019 году составил 206 294 413 тыс. руб., что на 63,7% больше аналогичного показателя за 2018 год - 125 955 538 тыс. руб. Доля депозитов физических лиц в общем объеме привлеченных средств клиентов, не являющихся кредитными организациями составляет более 60%.

С 2019 года в целях управления ПАО «Совкомбанк» выделяет два основных операционных сегмента.

Розничные банковские услуги. Предоставление населению, особенно в небольших городах, широкой линейки банковских услуг, в том числе, предоставление ипотечных, авто- и потребительских кредитов, овердрафтов, эмиссию и обслуживание кредитных карт, привлечение средств во вклады и текущие счета и продажа страховых продуктов (Приложение Е).

В сегменте предоставления розничных банковских услуг банка ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019 г следует отметить рост процентных доходов на 11698 млн.руб. или на 47,9%, что говорит о повышении эффективности финансовой деятельности банка. Рост процентных доходов повлек за собой увеличение выручки банка за 2018-2119 гг. на 14187 тыс. руб. или на 42,7%.

В сегменте корпоративно-инвестиционного бизнеса банка ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019 г следует отметить рост процентных доходов на 19349 млн. руб. или на 79%, что говорит о повышении эффективности финансовой деятельности банка. Рост процентных доходов повлек за собой увеличение выручки банка за 2018-2019 гг. на 25404 тыс. руб. или на 58,5%.

В 2019 году произошло внедрение единой централизованной системы розничного взыскания, предусматривающей весь спектр инструментов урегулирования проблемной задолженности - дистанционные, контактные, аутсорсинг (Приложение Б).

В 2019 году объем реструктурированных ссуд юридических лиц составлял 2 907,5 млрд руб., их доля в активах составляет 12,8% (в 2018 году: 2 212,0 млрд руб. и 10,2% соответственно.

В 2019 году объем реструктурированных ссуд физических лиц в кредитном портфеле составил 149,2 млрд руб., их доля в активах - 0,7% (в 2018 году: 72,5 млрд руб. и 0,3% соответственно). Типовые варианты реструктуризации предполагают увеличение срока пользования кредитом, изменение порядка погашения задолженности по кредиту, отказ от взимания неустоек полностью или частично, изменение валюты кредита. [42]

Таблица 1 - Анализ качества управления кредитным портфелем ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019гг.

Показатели	2018	2019	Изменения (+/-)	Темп прирост а (%)
Объем выданных кредитов,в т.ч.	267 120 833	627 141 814	360 020981	134,78
Кредиты другим банкам	0	15 000 000	15 000000	100
Кредиты юридическим лицам	261 233 890	596 261 588	335 027698	128,25
Кредиты физическим лицам	1 262 549	7 363 598	6 101 049	483,23
Просроченная задолженность	4 624 394	8 516 628	3 892 234	84,17
Кредиты от других банков	35 322 073	42 100 000	6 777 927	19,18
Привлеченные средства	343 567 513	475 117 530	131 550017	38,29
Собственные средства	8 395 665	9 193 330	797 665	9,5
Валюта баланса	1097515707	1 114 507068	16 991361	1,54

Таблица 1 взята на официальном сайте ПАО «Совкомбанк» [42]

Рассмотрев исходные данные из таблицы 1, проведем анализ качества кредитного портфеля. Проведем расчет коэффициентов рефинансирования. [19]

(1)

К1 2018 = 35 322 млн.руб. / 343 567 млн.руб. * 100% = 10,28%

К1 2019 = 42 100 млн.руб. / 475 117 млн.руб. * 100% = 8,86%

(2)

К2 2018 = 35 322 млн.руб. / 1 097 515 млн.руб. * 100% = 0,72%

К2 2019 = 42 100 млн.руб. / 1 114 507 млн.руб. * 100% = 0,53%

(3)

К3 2018 = 35 322 млн.руб. / 8 395 млн.руб.* 100% = 0,37%

К3 2019 = 42 100 млн.руб. / 9 193 млн.руб. * 100% = 0,35%.

Полученные результаты сведем в таблицу 2.

Таблица 2 - Анализ коэффициентов рефинансирования ПАО «Совкомбанк» за 2018-19 гг.

Коэффициенты	2018	2019	Изменения (+/-)	Темп прироста (%)
К1	10,28	8,86	-1,42	-13,81
К2	0,72	0,53	-0,38	-41,7
К3	0,37	0,35	- 0,02	-2,7

Анализ данных представленных в таблице 2 показывает, что коэффициенты рефинансирования характеризуется высокими показателями.

Так коэффициент рефинансирования К1, составлявший в 2018 г. 10,28% уменьшился и в 2019 г. составил 8,86%. Общие снижение составило 13,81% или 1,42 п., что говорит о существенном превышении кредитов других банков над привлеченными средствами.

Коэффициент рефинансирования К2 демонстрирует превышение кредитов других банков над ссудной задолженностью. Тенденция изменения коэффициента рефинансирования К2 характеризуется небольшим снижением, пороговый показатель достигнут не был. В 2018 г. коэффициент рефинансирования К2 составлял 0,72%, в 2016 г. уменьшился до 0,53%. Общее снижение составило 0,38 п.

Коэффициент рефинансирования К3, демонстрирующий превышение кредитов других банков над собственными средствами, характеризуется устойчивой динамикой снижения, при этом пороговый показатель не достигнут. В 2018 г. коэффициент рефинансирования К3 составил 0,37%, в 2019 г. 0,35%. Таким образом, общее снижение составило 0,02%.

Подобные изменения говорят о снижении эффективности деятельности ПАО «Совкомбанк», однако данные изменения не настолько существенны, чтобы говорить о влиянии на общую эффективность кредитной политики.

Далее рассчитаем показатели:

эффективность использования привлеченных средств;

коэффициент кредитного риска;

коэффициент использования депозитов;

коэффициент прибыльности кредитов;

коэффициент доходности кредитного портфеля;

коэффициент управления кредитным портфелем.

Определим эффективность использования привлеченных средств по следующей формуле 4 [19]

. (4)

ЭПС2018 = 343 567 млн.руб. / 267 120 млн.руб. = 1,42;

ЭПС2019 = 475 117 млн.руб. / 627 141 млн.руб. = 0,55.

Данные расчетов сгруппируем в аналитической таблице 3.

Таблица 3 - Анализ эффективности использования привлеченных средств ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019г.

Коэффициент	2018 г.	2019г.	Изменения (+/-)	Темп прироста (%)
ЭПС	1,42	0,55	-0,92	-61,3

По данным анализа можно судить о том, что значение коэффициента в 2019 году снизилось на 0,92 пункта или на 61,3% и составило 0,55% по сравнению с 2018г., когда данный коэффициент составил 1,42%. Значение коэффициента ЭПС в 2018 г. превышает значение 1 и это значит что привлеченные средства используются не только для целей кредитования, но и для осуществления других активных операций.

Далее рассчитаем коэффициент кредитного риска по формуле 5. [14]

Объем резерва на возможные потери по ссудам (Резервы) определяется следующим образом: [20]



(5)

Резервы = 32015+32115+45215+45515+45818+47425.

В соответствии с этим, рассчитаем объем резерва на возможные потери по ссудам за 2018 и 2019гг.:

Резервы 2018 = 1 736 500 + 875 838 +12625+462 439 + 5722 +1560 = 3 094 млн.руб.

Резервы 2019 = 150 000 + 4 661 000 + 1 301 615 +73635+851 663 +1 630945 = 7 817 млн.руб.

В соответствии с формулой 5, проведем расчет коэффициента риска кредитного портфеля:[14]

Р2018 = (267 120 млн.руб. - 3 094 млн.руб. ) / 267 120 млн.руб.* 100% = 65,82%

Р2019 = (627 141 млн.руб. - 7 817 млн.руб.) / 627 141 млн.руб. * 100% = 88,73%.

Таблица 4 - Анализ коэффициента риска кредитного портфеля ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019 гг.

Коэффициент	2018 г.	2019г.	Изменения (+/-)	Темп прироста (%)
Р	65,82	88,73	22,91	34,8

Таблица 4 разработана автором самостоятельно

Из таблицы 4 видно, что коэффициент риска кредитного портфеля повысился до 88,73% в 2019г., или увеличился на 34,8%. по сравнению с 2018г. в 65,82%. Это свидетельствует о том, что в 2019г. кредитный портфель сформирован за счет кредитов «повышенного качества». Также можно сказать, что в 2019г., в сравнении с 2018г., риск невозврата уменьшается.

Рассчитаем коэффициент использования депозитов. [20]

. (6)

Чтобы его найти, нужно определить сумму всех депозитов по балансовым счетам 42301 + 42307 + 42601

Д 2018 = 316 300 +177 126 + 98 034 915 = 98 528 млн.руб.

Д 2019 = 175 132 + 182 415 + 101 303 200 = 101 660 млн.руб.

Отсюда следует:

К ид 2018 = 98 528 341 / 267 120 833 * 100% = 77,15.

К ид 2019 = 101 660 747 / 627 141 814 * 100% = 68,4.

Проведенный расчет коэффициента использования депозитов (Кид) сформируем в аналитической таблице 5.

Таблица 5 - Анализ коэффициента использования депозитов ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019 гг.

Коэффициент	2018 г.	2019 г.	Изменения (+/-)	Темп прироста (%)
Кид	77,15	68,4	-21,01	-56,16

Таблица 5 разработана автором самостоятельно

Из проведенного анализа видно, что коэффициент использования депозитов в 2019г., по сравнению с 2018г., уменьшился на 56,16%, или на 21,01 пунктов, до 68,4%, что является вполне допустимым значением, и это свидетельствует о низкой рискованности кредитной политике банка.

...