Организация ипотечного кредитования в банке

Далее в соответствии с формулами 7-10 определим значение коэффициентов прибыльности кредитов.

Из проведенного анализа видно, что коэффициент использования депозитов в 2019г., по сравнению с 2018г., уменьшился на 56,16%, или на 21,01 пунктов, до 68,4%, что является вполне допустимым значением, и это свидетельствует о низкой рискованности кредитной политике банка.

Далее в соответствии с формулами 7-10 определим значение коэффициентов прибыльности кредитов. [14]

(7)

(8)

(9)

. (10)

Объем кредитного портфеля коммерческого банка в 2018 году составил 267 120 млн.руб, а в 2019г. -627 141 млн.руб. А просроченная задолженность в 2018 году - 4 624 млн.руб.., в 2019 году - 8 516 млн.руб.. Исходя из этого, коэффициент прибыльности равен:

КПР 1 2018 = (267 120 млн.руб., - 4 624 млн.руб. ) / 267 120 млн.руб * 100% = 78,24 %

КПР 1 2019 = (627 141 млн.руб., - 8 516 млн.руб ) / 627 141 млн.руб * 100% = 98,62%

По данным балансового счета 70301 и данных объем кредитного портфеля в 2018 г. составляет 267 120 833 млн.руб., а в 2019 г. 627 141 млн.руб определим КПР2:

КПР 2 2018 = 2 565 млн.руб / 267 120 млн.руб * 100% = 3,49%

КПР 2 2019 = 4 629 млн.руб / 627 141 млн.руб * 100% =1,87%

Исходя из данных баланса счета 70301 и ранее определенных собственных средств банка (в 2018 г. - 8 395 млн.руб, в 2019 г. - 9 193 млн.руб.) найдем КПР3:

КПР 3 2018 = 2 565 млн.руб / 8 395 млн.руб * 100% = 1,05%

КПР 3 2019 = 4 629 млн.руб / 9 193 млн.руб * 100% = 0,84%.

Анализ коэффицента прибыльности кредитов отразим в таблице 6

Таблица 6 - Анализ коэффициентов прибыльности кредитов ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019 гг.

Коэффициенты	2018 г.	2019 г.	Изменения (+/-)	Темп прироста (%)
КПР 1	78,24	98,62	20,38	26,05
КПР 2	3,49	1,87	-1,62	-46,42
КПР 3	1,05	0,84	-0,21	-21,01

Таблица 6 разработана автором самостоятельно

Анализ показывает, что коэффициент прибыльности КПР 1 в 2019г. увеличился на 26,05% и составляет 98,62%, относительно 2018г. - 78,24%. Это говорит о том, что объем работающих активов в 2019г. увеличивается, по сравнению с 2019г., когда доля данного коэффициента была ниже нормы, что говорит о возможных проблемах банка при управлении активами.

Тогда как коэффициент прибыльности КПР 2 снизился на 46,42%, и составил в 2019г. 1,87%, что по отношению к 2018г. 3,49%. Это свидетельствует о том, что удельный вес прибыли от кредитных вложений в общей величине кредитных вложений в 2019г. удовлетворяет оптимальному значению, тогда как в 2018 г. значительно его превышает.

Коэффициент прибыльности кредитов КПР 3 также снизился на 21,01%, т.е. до 0,84% по сравнению с 2018 г. Это говорит о том, что доля процентной маржи по кредитам в банке низкая, что говорит об увеличении собственных средств, но о снижении прибыли.

Далее рассчитаем коэффициент управления кредитным портфелем (Кукп) определяется отношением объема кредитного портфеля к объему совокупных активов коммерческого банка, и находится в соответствии с формулой 10 [14]

Кукп 2018 = 267 120 млн.руб / 1 097 515 млн.руб * 100% = 23,92%

Кукп 2019 = 627 141 млн.руб / 1 114 507 млн.руб * 100% = 39,98%.

Анализ коэффициента управления кредитным портфелем сформируем в таблицу 7.

Таблица 7 - Анализ коэффициента управления кредитным портфелем ПАО «Совкомбанк» за 2018-2019 гг.

Коэффициент	2018 г.	2019 г.	Изменения (+/-)	Темп прироста (%)
Кукп	23,92	39,98	16,06	67,14

Таблица 7 разработана автором самостоятельно

Коэффициент управления кредитным портфелем в 2019 году увеличился на 67,14%, составил 39,98%, что говорит о качественной кредитной активности банка по сравнению с 2018 годом, где данный показатель был ниже нормы (39- 40%) и составлял 23,92%.

Далее все рассчитанные ранее коэффициенты сведем в сводную таблицу (Приложение Ё).

В целом управление качеством кредитного портфеля ПАО «Совкомбанк» можно оценить как положительное, о чем свидетельствует рост выданных кредитов на 134,78%, а также то, что большинство коэффициентов и нормативов остаются в пределах допустимых установленных значений. Это говорит об активной кредитной политике банка.

В объеме кредитного портфеля большую долю занимают кредиты, выданные физическим лицам, темп роста в 2019 году которых составил 483,23% по сравнению с 2018г. Отрицательным моментом является то, что просроченная задолженность увеличилась на 84,17% и, следовательно, увеличилась ее доля в объеме кредитного портфеля банка.

К положительным моментам можно отнести результаты анализа коэффициентов рефинансирования. Анализ показал, что значения К2 и К3 удовлетворяют нормативному значению (меньше 1). Однако, коэффициент рефинансирования К1 намного его превышает, это говорит о том, что банк

ориентировался на привлечение межбанковских кредитов больше, чем на привлечение депозитов.

Коэффициент риска кредитного портфеля повысился до 88,73% в 2019г., или увеличился на 22,91%. по сравнению с 2018г. - 65,82%. Это свидетельствует о том, что в 2019г. кредитный портфель сформирован за счет кредитов «повышенного качества». Также можно сказать, что в 2019г., в сравнении с 2018г., риск невозврата уменьшается.

Коэффициент управления кредитным портфелем в 2019 году увеличился на 67,14% и составил 39,98%, что говорит о качественной кредитной активности банка, по сравнению с 2018 годом - 23,92 когда данный показатель был ниже нормы (39-40%).

По данным анализа можно судить о том, что значение коэффициента эффективности использования привлеченных средств ЭПС в 2019 году снизилось на 0,92 пункта, или на 61,3% и составило 0,55%, по сравнению с 2018г., когда данный коэффициент составлял 1,42%. Значение коэффициента в 2019г. превышает 1 и, следовательно, отражает использование привлечённых ресурсов не только для целей кредитования, но и осуществления других активных операций.

Анализ показывает, что коэффициент прибыльности КПР1 в 2019г. увеличился на 26,05% и составляет 98,62%, относительно 2018г. - 78,24%. Это говорит о том, что объем работающих активов в 2016г. увеличивается, по сравнению с 2018г., когда доля данного коэффициента была ниже нормы, что говорит о возможных проблемах банка при управлении активами. Тогда как коэффициент прибыльности КПР2 снизился на 46,42%, и составил в 2019г. 1,87%. Это свидетельствует о том, что удельный вес прибыли от кредитных вложений в общей величине кредитных вложений в 2019г. удовлетворяет оптимальному значению, тогда как в 2018 г. значительно его превышает. Коэффициент прибыльности кредитов КПР3 также снизился на 21,01% до 0,84% в 2019г. по сравнению с 2018г. Это говорит о том, что доля процентной маржи по кредитам в капитале банка низкая, что говорит об увеличении собственных средств, но о снижении прибыли. Следовательно, банку необходимо принять меры по повышению прибыли.

Также, из проведенного анализа видно, что коэффициент использования депозитов в 2019г., по сравнению с 2018г., уменьшился на 56,16%, или на 21,01 пункт, до 68,4%, что является приемлемым значением для данного показателя.

Это говорит о том, что 68% от общего объема привлеченных средств размещены в кредиты. Доля кредитов 20-ти крупнейших заемщиков (групп заемщиков) за 2018 год изменилась с 24,5% до 27,8% кредитного портфеля клиентов.

Таким образом, итогом 2019 года стало почти пятикратное увеличение в сравнении с 2018 годом прибыли кредитных организаций. Остаток по счетам резервов на возможные потери увеличился с начала года на 3,5%, или на 188 млрд рублей (за 2018 год - на 33,4%, или на 1 352 млрд рублей). ПАО «Совкомбанк» в 2019 году получена прибыль в размере 17,8 млрд руб. после налогообложения по российским стандартам бухгалтерской отчетности, что позволяет Банку оставаться в Топ-10 прибыльных банков России. Ключевым клиентским сегментам Банка являются пенсионеры и люди «45+» (доля в портфеле 73%). Данный сегмент характеризируется низкой закредитованностью, высокой финансовой дисциплиной и низким уровнем дефолтов. Узнаваемый бренд ПАО «Совкомбанк» является узнаваемым брендом среди своей целевой аудитории. Конкурентное преимущество Банка основано на доверии со стороны всех категорий клиентов, которое подкрепляется качеством обслуживания и положительным клиентским опытом.

Из проведенного финансово-экономического анализа деятельности ПАО «Совкомбанк», за 2018 - 2019 гг., на основании финансовой отчетности формы 2 (Приложение Б) можно сделать вывод, что данный коммерческий банк является выгодным.

2.3 Организация ипотечного кредитования в ПАО «Совкомбанк»

ПАО «Совкомбанк» выдает ипотечные кредиты для приобретения новостроек и вторичного жилья. Выдача ипотеки осуществляется под залог приобретенной недвижимости. [42]

Кредитной политикой ПАО «Совкомбанк» определены следующие условия ипотечного кредитования:

размер ипотечного кредитования от 300 000 до 30 000 000 рублей;

от 3 до 30 лет;

первоначальный взнос от 10% стоимости недвижимости.[42]

На первоначальном этапе заемщику потребуются следующие документы:

паспорт;

справку о доходах формы 2-НДФЛ;

документ, подтверждающий регистрацию права собственности;

выписку из книги домовладения;

документ об отсутствии долгов по платежам;

ксерокопию трудовой книжки.[42]

Требования к недвижимости. В ПАО «Совкомбанке» можно получить ипотеку на покупку квартиры, частных домовладений, земельных участков и коммерческих помещений.

В условиях ипотечного кредитования ПАО «Совкомбанк» имеется ряд ограничений для недвижимости, по которым банк откажет в выдаче кредита, они распространяется на следующие объекты:

располагающиеся в панельных пятиэтажных домах;

идущих под снос;

находящиеся в обременении;

входящие в состав ЗАТО;

принадлежащие лицам, которые имеют право безвозмездного пожизненного пользования данной недвижимостью. [17]

С 1 января 2020 года физическое лицо в качестве первоначального взноса может внести материнский капитал, при одном ребенке это 466 617 рублей, при двух детей 616 000 рублей. При рождении третьего ребенка государство погасит за заемщика 450 000 рублей ипотечного кредита. [42]

В филиале ПАО «Совкомбанк» схема оформления сделки по ипотечному кредитованию выглядит следующим образом, при первом обращении клиента, производятся следующие действия:

предварительная оценка возможности получения ипотечного кредита, исходя из предоставленной клиентом информации;

передача клиенту формы заявления-анкеты и списка первичных документов и документов по объекту недвижимости.

Предварительная консультация клиента осуществляется по следующим вариантам:

клиент посредством телефонной связи обращается в центр обработки вызовов ПАО «Совкомбанк», отвечающий за его предварительную консультацию;

клиент обращается в филиал ПАО «Совкомбанк», осуществляющего ипотечное кредитование (к сотруднику кредитного подразделения, отвечающему за предварительную консультацию клиента);

клиент использует специальные ресурсы веб-сайта ПАО «Совкомбанк». [9]

При обращении клиента за предварительной консультацией в центр обработки вызовов ПАО «Совкомбанк», последний осуществляет следующие действия:

предоставление информации об основных условиях ипотечного кредитования ПАО «Совкомбанк», в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

предоставление информации о порядке получения клиентом формы заявления-анкеты, а также списков первичных документов и документов по объекту недвижимости, используя информационные ресурсы веб-сайта ПАО «Совкомбанк», либо направление формы заявления-анкеты, а также списков первичных документов и документов по объекту недвижимости по электронной почте клиенту;

предварительная оценка возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

направление клиента в наиболее удобный для него офис ПАО «Совкомбанк», предоставляющий услуги ипотечного кредитования с указанием режима работы офиса банка.

При обращении клиента за предварительной консультацией сотрудник

филиала ПАО «Совкомбанк», выполняет следующие действия: [42]

предоставление общей информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

предварительная оценка возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

предоставление на бумажном носителе следующей информации:

общей информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

перечень и примерные суммы предполагаемых дополнительных расходов клиента;

списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты;

расчета максимальной суммы кредита и/или размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для предоставления кредита дохода клиента.

При обслуживании клиента с помощью специальных ресурсов веб-сайта ПАО «Совкомбанк» осуществляется предварительная оценка банком возможности ипотечного кредитования клиента. Предварительная оценка проводится банком (центром обработки вызовов) в соответствии, исходя из информации, предоставленной клиентом посредством заполнения соответствующей электронной экспресс-анкеты, размещенной на веб-сайте ПАО «Совкомбанк». [42]

В течение 4-х рабочих часов с момента получения заполненной клиентом электронной экспресс-анкеты ПАО «Совкомбанк» (центр обработки вызовов) выполняет следующие действия:

формирует и направляет сообщение о результатах предварительной оценки возможности предоставления ипотечного кредита клиенту на электронную почту по адресу, указанному клиентом в электронной экспресс-анкете;

направляет списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты на указанный клиентом в электронной анкете адрес электронной почты (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления клиенту ипотечного кредита);

уведомляет посредством телефонной связи клиента об отправлении банком сообщения на его электронную почту (по телефонному номеру, указанному клиентом в электронной анкете);

информирует клиента посредством телефонной связи о местоположении наиболее удобного для него (клиента) офиса ПАО «Совкомбанк», предоставляющего, с указанием времени работы и контактного телефона сотрудника кредитного подразделения, находящегося в указанном офисе, и с записью клиента на определенное время (только при положительных результатах предварительной оценки возможности предоставления ипотечного кредита клиенту).[42]

При обращении клиента за предварительной консультацией сотрудник ПАО «Совкомбанк», аттестованный в соответствии с требованиями банка, выполняет следующие действия:

предоставляет информацию об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о тарифах ПАО «Совкомбанк»;

осуществляет предварительную оценку возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;

предоставляет на бумажном носителе:

общую информацию об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;

перечень и суммы предполагаемых дополнительных расходов клиента;

список первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты;

расчет максимальной суммы кредита и/или размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для предоставления кредита дохода клиента.

После проведения предварительной консультации клиента, сотрудник ПАО «Совкомбанк» в присутствии клиента выполняет следующие действия:

прием первичных документов, заявления-анкеты и финансового документа, подтверждающего оплату клиентом комиссии за проведение первичного анализа. Копии первичных документов принимаются сотрудником ПАО «Совкомбанк» при предъявлении клиентом их оригиналов. Сотрудник ПАО «Совкомбанк» сверяет копии с оригиналами и по результатам сверки специальным штампом ставит на каждой копии первичных документов отметку «копия верна» и свою подпись и дату;

проверка предоставленных клиентом первичных документов на соответствие списку первичных документов;

проверка правильности заполнения клиентом заявления-анкеты;

уведомление клиента о сроках проведения первичного анализа.[42]

Несоответствие предоставленных клиентом документов утвержденному списку первичных документов служит основанием для отказа банка в проведении первичного андеррайтинга.

При получении заявления-анкеты сотрудник кредитного подразделения ПАО «Совкомбанк» регистрирует ее в журнале учета заявлений-анкет. В журнале учета заявлений-анкет указывается дата получения сотрудником кредитного подразделения заявления-анкеты, ФИО клиента, предполагаемая (заявленная клиентом) сумма ипотечного кредита, а также другие данные по заявлению-анкете.

Контроль своевременности рассмотрения заявлений-анкет, зарегистрированных в журнале учета заявлений-анкет, осуществляется руководителем кредитного подразделения либо уполномоченным лицом банка.

В течение одного рабочего дня с момента регистрации заявления-анкеты в журнале учета заявлений-анкет сотрудник кредитного подразделения ПАО «Совкомбанк» проводит первичный анализ, включающий выполнение следующих действий:

проверка предоставленных клиентом первичных документов на предмет подтверждения ими соответствия клиента требованиям в банке, предъявляемым к клиенту при оформлении ипотечной сделки;

оценка кредитоспособности клиента и поручителей;

оценка платежеспособности органов управления юридического лица (если залогодателем является юридическое лицо);

направление служебной записки (по установленной форме) в подразделение безопасности с приложением копий предоставленных клиентом первичных документов;

направление служебной записки в юридическое подразделение (при предоставлении в залог объектов недвижимости, находящихся в собственности клиента и/или третьих лиц). [42]

Подразделение безопасности ПАО «Совкомбанк» выполняет следующие мероприятия:

проверяет представленные первичные документы на предмет достоверности указанных в них сведений;

проверяет кредитную историю клиента и поручителей (при наличии), в том числе во всех территориальных подразделениях банка;

при необходимости представления дополнительных документов, подразделение направляет по электронной почте либо в устной форме соответствующий запрос сотруднику кредитного подразделения;

предоставляет сотруднику кредитного подразделения служебную записку о результатах проверки первичных документов, составленную на имя руководителя кредитного подразделения. [42]

Юридическое подразделение:

при получении соответствующей служебной записки от сотрудника кредитного подразделения ПАО «Совкомбанк» производит правовую экспертизу предоставленных первичных документов на предмет соответствия их формы и содержания действующему законодательству;

консультирует сотрудника кредитного подразделения по юридическим вопросам, связанным с оформлением рассматриваемой ипотечной сделки. [42]

В случае отрицательного заключения или наличия каких-либо замечаний, выявленных подразделением по результатам проведенной экспертизы первичных документов, данное подразделение направляет сотруднику кредитного подразделения служебную записку, в которой приводится мотивированное обоснование, излагаются замечания и (по возможности) предложения по изменению условий выдачи ипотечного кредита.

По результатам проделанной работы сотрудник кредитного подразделения в течение 1 рабочего дня, следующего за днем получения служебных записок от подразделений банка (подразделение безопасности и юридическое подразделение), выполняет следующие действия:

составление и подписание отчета о первичном андеррайтинге;

в случае принятия положительного предварительного решения банка о возможности предоставления клиенту ипотечного кредита составление, подписание и передача клиенту ипотечного кредитного сертификата.

Оригинал ипотечного кредитного сертификата передается клиенту с целью подтверждения возможности осуществить ипотечное кредитование клиента в пределах указанной в ипотечном кредитном сертификате суммы ипотечного кредита. Срок действия ипотечного кредитного сертификата ограничен и составляет три календарных месяца со дня его оформления. Ипотечный кредитный сертификат не является обязательством банка по предоставлению ипотечного кредита клиенту.

В ипотечном кредитном сертификате указываются максимальные суммы ипотечного кредита, исходя из предусмотренных действующей в банке ипотечной программой вариантов соотношения «сумма кредита/стоимость залога», срока кредитования, которые выносятся в приложение к ипотечному кредитному сертификату. На первой странице ипотечного кредитного сертификата указывается максимальная из данных сумм. [42]

В день оформления отчета о первичном андеррайтинге и ипотечного кредитного сертификата сотрудник кредитного подразделения уведомляет клиента о результатах проведения первичного андеррайтинга.

В случае вынесения отрицательного решения по вопросу кредитования клиента на любом этапе рассмотрения первичных документов, сотрудник кредитного подразделения ПАО «Совкомбанк» уведомляет клиента об отказе в предоставлении ипотечного кредита без объяснения причин отказа. Уведомление клиента об отказе банка в предоставлении ипотечного кредита осуществляется сотрудником кредитного подразделения посредством телефонной связи либо при непосредственной встрече с клиентом.

Оригинал заявления-анкеты, а также копии первичных документов, полученных от клиента для проведения банком первичного андеррайтинга, клиенту не возвращаются. Оригиналы предоставленных банку первичных документов возвращаются клиенту по его первому требованию. [42]

В случае оформления положительного заключения о возможности предоставления клиенту ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости, на которое в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности, сотрудник кредитного подразделения выносит на рассмотрение кредитного комитета банка либо уполномоченного лица банка вопрос о возможности предоставления ипотечного кредита клиенту (с учетом лимита самостоятельного кредитования и запрошенной суммы ипотечного кредита).

Решение кредитного комитета ПАО «Совкомбанк» оформляется протоколом, выписка из которого, в установленном порядке, направляется секретарем кредитного комитета сотруднику кредитного подразделения. [42]

В случае принятия кредитным комитетом ПАО «Совкомбанк» либо уполномоченным лицом банка положительного решения о предоставлении ипотечного кредита клиенту, сотрудник кредитного подразделения выполняет следующие действия:

согласовывает с клиентом конкретную дату и время проведения ипотечной сделки, а также уведомляет клиента и/или продавца о необходимости предоставления оригиналов предоставленных ранее копий документов по объекту жилой недвижимости. Предоставление клиентом оригиналов документов по объекту жилой недвижимости осуществляется с целью их сверки с предоставленными ранее копиями;

согласовывает с клиентом дату сдачи документов, оформленных по ипотечной сделке, в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

предоставляет клиенту подробную информацию о дальнейшем порядке оформления ипотечной сделки, о порядке открытия в банке лицевых счетов клиента и продавца, а также порядке оплаты клиентом первоначального взноса по ипотечной сделке.

В день сделки клиент осуществляет открытие в ПАО «Совкомбанк» следующих лицевых счетов (в случае отсутствия открытых лицевых счетов в банке):

счетов в рублях - при выдаче ипотечного кредита в рублях;

счетов в рублях и в иностранной валюте - при выдаче ипотечного кредита в иностранной валюте.

Продавец осуществляет открытие в ПАО «Совкомбанк» лицевого счета в рублях (в случае отсутствия открытого лицевого счета в банке), либо предоставляет информацию об имеющихся счетах в иных банках с указанием точных реквизитов для перечисления на эти счета денежных средств.

Внесение и оплата клиентом суммы первоначального взноса также допускается клиентом по одному из следующих вариантов:

наличным расчетом, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу продавца (в случае, если продавец - юридическое лицо);

в безналичном порядке, путем перечисления суммы первоначального взноса клиентом со своего лицевого счета в банке на лицевой счет продавца, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление оригинала договора счета продавца, для зачисления суммы первоначального взноса (оригинал договора с отметкой банка о том, что счет является действующим, при этом срок действия такой отметки составляет не более 30 дней и копию указанного договора) и платежного поручения подтверждающего факт перечисления суммы первоначального взноса клиентом на счет продавца. В случае если счет продавца открыт в банке, подтверждением факта перечисления суммы первоначального взноса является предоставление платежного поручения.

Одновременно с открытием лицевого счета и внесением суммы первоначального взноса клиент через кассу банка либо путем безналичного перечисления осуществляет оплату банку комиссионного вознаграждения.

Открыв лицевой счет (лицевые счета), клиент и продавец в назначенный день сделки встречаются с Сотрудником Кредитного подразделения, который выполняет последовательно следующие действия:

подготавливает следующие документы по ипотечной сделке в соответствии с типом приобретаемой жилой недвижимости и характером возникновения ипотеки: закладная, кредитный договор (в том числе приложение к кредитному договору - информационный расчет, в котором приводится график платежей по кредиту, рассчитанный на дату выдачи кредита), договор об ипотеке объекта недвижимости (при необходимости), договор купли-продажи объекта жилой недвижимости и акт приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости, иные договора (при необходимости);

представляет подготовленные договора вместе с другими документами кредитного дела для согласования в юридическое подразделение;

получает от клиента и/или продавца оригиналы предоставленных ранее документов по объекту жилой недвижимости (только по тем документам, по которым предоставлялись копии); осуществляет их сверку с копиями предоставленных ранее документов по объекту жилой недвижимости;

получает от юридического подразделения договора, с проставленной на них визой;

получает от клиента и продавца следующие документы: финансовые документы, подтверждающие оплату клиентом или зачисление на лицевой счет клиента денежных средств в размере комиссии банку за предоставление ипотечного кредита; документы, подтверждающие открытие лицевых счетов; документы, подтверждающие внесение клиентом денежных средств в размере первоначального взноса по ипотечному кредиту;

осуществляет подписание с клиентом, продавцом и другими участниками ипотечной сделки всех экземпляров закладной, кредитного договора и информационного расчета (графика платежей по кредиту), договора об ипотеке объекта недвижимости (при необходимости), договора купли-продажи объекта жилой недвижимости и акта приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости, иные договора (при необходимости);

после подписания указанных документов клиентом, продавцом и другими участниками ипотечной сделки сотрудник кредитного подразделения визирует последнюю страницу каждого документа и передает их на подпись руководителю кредитного подразделения либо уполномоченному лицу банка, при этом все документы проходят внутреннюю регистрацию в банке;

информирует продавца о сроках перечисления на его счет первоначального взноса и суммы ипотечного кредита;

информирует клиента о порядке сдачи документов на регистрацию в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также оформления и подписания договора страхования;

передает клиенту по акту приема-передачи документов экземпляры закладной, кредитного договора, договора об ипотеке объекта недвижимости (при оформлении ипотеки в силу договора), договора купли-продажи объекта жилой недвижимости и акта приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости с целью их последующей сдачи в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

согласовывает с клиентом сроки предоставления в банк расписки подтверждающей сдачу на регистрацию документов в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа указывается в графике возврата кредита (информационном расчете). Размер ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по следующей формуле. (11) [27]

(11)

где РП - Размер ежемесячного аннуитетного платежа;

ОСЗ - остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства в соответствии с кредитным договором (в процентах годовых);

ПП - количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства).[27]

В день предоставления клиентом расписки о сдаче на регистрацию документов в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сотрудник кредитного подразделения выполняет последовательно следующие действия:

формирует и передает клиенту пакет документов, включая экземпляр кредитного договора и информационного расчета (графика платежей по кредиту) (оригинал) по ипотечному кредиту, необходимых клиенту для оформления договора страхования;

согласовывает с клиентом срок предоставления в банк оформленного договора страхования и оригинала ипотечного кредитного сертификата.

При этом выдача ипотечного кредита осуществляется по одному из следующих вариантов:

в течение одного рабочего дня с момента предоставления клиентом оформленного договора страхования жизни и потери трудоспособности клиента, ипотечного кредитного сертификата и расписки о сдаче на регистрацию документов по ипотечной сделке в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

в течение одного рабочего дня с момента предоставления клиентом в банк зарегистрированного в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора об ипотеке объекта недвижимости, находящегося в собственности клиента и/или третьего лица, договора страхования жизни и риска потери трудоспособности клиента, страхования закладываемого имущества и зарегистрированных документов по ипотечной сделке.

Оформление выдачи ипотечного кредита осуществляется сотрудником

кредитного подразделения, который последовательно выполняет следующие действия:

осуществляет ввод информации о клиенте и параметрах ипотечного кредита в учетной системе банка;

оформляет распоряжение на выдачу ипотечного кредита;

осуществляет подписание распоряжения у руководителя кредитного подразделения либо уполномоченного лица банка с последующей передачей в подразделение бухгалтерии;

передает для исполнения заявление на перечисление суммы ипотечного кредита, заявление на перечисление комиссионного вознаграждения в соответствующее подразделение банка;

уведомляет клиента о его обязательстве предоставить в банк копии следующих документов при обязательном предоставлении их оригиналов: договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, свидетельства о регистрации права, договора ипотеки объекта недвижимости. [18]

Таким образом, процесс оформления сделки в ПАО «Совкомбанк» по ипотечному кредитованию включает консультацию клиента об основных условиях выдачи ипотечного кредита, предварительную оценку возможности получения ипотечного кредита, исходя из предоставленной клиентом информации и передачу клиенту формы заявления-анкеты и списка первичных документов и документов по объекту недвижимости. После проведения предварительной консультации клиента, сотрудник кредитного подразделения ПАО «Совкомбанк» в присутствии клиента выполняет следующие действия: прием первичных документов, проверка предоставленных клиентом первичных документов на соответствие списку первичных документов, проверка правильности заполнения клиентом заявления-анкеты; уведомление клиента о сроках проведения первичного андеррайтинга. Одновременно с открытием лицевого счета и внесением суммы первоначального взноса клиент через кассу банка либо путем безналичного перечисления осуществляет оплату банку комиссионного вознаграждения.

2.3 Анализ ипотечных программ, предлагаемых ПАО «Совкомбанк»

ПАО «Совкомбанк» предлагает клиентам широкий спектр банковских продуктов в сфере ипотечного кредитования, на выгодных условиях. В формирование ипотечных программ, большое участие принимает государство, субсидируя банку проценты по кредиту, что делает ипотечное кредитование еще более доступным для населения. [42]

Для всех программ ипотечного кредитования с 01.01.2020 ПАО «Совкомбанк» выдвигает следующие требования к заемщику:

заемщик - физическое лицо, индивидуальный предприниматель, собственник бизнеса;

возраст от 20 до 85 лет (на дату полного погашения кредита);

гражданство РФ, а также постоянная либо временная регистрация на территории РФ;

общий трудовой стаж не менее 1 года; непрерывный трудовой стаж работы на последнем месте работы - не менее 3 месяцев;

для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей: срок ведения собственного бизнеса/ предпринимательской деятельности - не менее 12 месяцев. [42]

По ипотечной программе «Новостройка» клиент предлагается получить ипотечный кредит на приобретение квартиры, апартаментов и коммерческой недвижимости на первичном рынке. Условия ипотечного кредита по данной программе следующие:

размер от 300 000 до 30 000 000 рублей;

срок кредита от 3 до 30 лет;

первоначальный взнос - от 20% при покупке квартиры или апартаментов, от 30% при покупке коммерческой недвижимости. [42]

Процентные ставки:

на покупку квартиры при первоначальном взносе 20%, процентная ставка 8,65%;

на покупку квартиры при первоначальном взносе 50%, процентная ставка 8,15%;

на покупку коммерческой недвижимости при первоначальном взносе 30%, процентная ставка 12%.

Следующая ипотечная программа, которую предлагает своим клиентам ПАО «Совкомбанк» называется «Недвижимость на вторичном рынке», она дает возможность получить ипотеку на покупку квартиры, частного дома, земельного участка или коммерческую недвижимость на вторичном рынке.

Данная программа пользуется большим спросом на кредитном рынке, так как желающих приобрести недвижимость на вторичном рынке большое количество.

Программа «Недвижимость на вторичном рынке» предлагает следующие условия:

размер кредита от 300 000 до 30 000 рублей;

срок от 3 до 30 лет. [42]

Процентные ставки:

на покупку квартиры при первоначальном взносе от 20%, процентная ставка 9,89;

на покупку квартиры при первоначальном взносе от 50%, процентная ставка 9,39%;

на покупку коммерческой недвижимости, при первоначальном взносе от 30%, процентная ставка от 12,49%;

на покупку дома с земельным участком, при первоначальном взносе от 40%, процентная ставка будет составлять 12,99%.

Программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» от ПАО «Совкомбанка» дает возможность приобрести жилую недвижимость семьям с детьми на выгодных условиях. Такая программа стала возможной благодаря инициативе государства, субсидировать ипотечные кредиты.

Банком выдвигаются следующие условия:

процентная ставка 4,9% ;

цель кредита - квартиры (в т.ч. квартиры в таунхаус), на первичном рынке у юридического лица и на вторичном рынке у юридического или физического лица, если приобретаемый объект недвижимости находится в сельском поселении на территории Дальневосточного федерального округа;

размер кредита - от 300 000 до 12 000 000 (при приобретении жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области) и от 300 000 до 6 000 000 (для остальных регионов);

срок кредита от 3 до 30 лет;

первоначальный взнос от 20% от стоимости недвижимости. [42]

Программа «Дальневосточная ипотека» позволяет заемщикам оформить ипотечный кредит по ставке 1,9% годовых на весь срок кредитования при приобретении жилого помещения на территории Дальневосточного федерального округа. Данная программа субсидируется государством, ее цель заселить больше людей за центральной части России на территорию дальнего востока.

Условия данной программы:

процентная ставка 1,9%;

размер - от 300 000 до 6 000 000 рублей;

первоначальный взнос от 20% стоимости недвижимости. [42]

Заключительная программа ипотечного кредитования, предлагаемая ПАО «Совкомбанк» называется «Новостройка с господдержкой 2020» так же имеет господдержку и субсидируется государством. Клиент может получить ипотечный кредит на приобретение жилого помещения в новостройке по выгодной ставке - 6,49% на весь срок кредитования. Данная программа действует до 01.11.2020. [42]

Программа «Новостройка с господдержкой 2020» предлагает следующие условия:

процентная ставка 6,49%;

цель кредита - приобретение жилого помещения на первичном рынке у юридического лица;

размер кредита - 300 000 - 8 000 000 (при приобретении жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области) и 300 000 - 3 000 000 (для остальных регионов);

срок кредита от 3 до 30 лет;

первоначальный взнос от 20% стоимости недвижимости.[42]

Из данного пункта мы можем сделать вывод, что ПАО «Совкомбанк» ведет активную деятельность на кредитном рынке ипотечного кредитования, предлагает своим клиентам актуальные программы ипотечного кредитования на выгодных условиях. Так же активное участие в формировании ипотечного кредитования принимает государство, субсидируя процентные ставки.

Таким образом в процессе работы над практической частью дипломной работы, мы можем сделать вывод что ПАО «Совкомбанк» является выгодным коммерческим банком (Приложение Б). В ПАО «Совкомбанк» разработана эффективная схема организации процесса ипотечного кредитования и взаимодействия с клиентами. У ПАО «Совкомбанк» на сегодняшний день имеются актуальные и конкурентоспособные программы ипотечного кредитования, с выгодными условиями.



3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СОВКОМБАНК»

3.1 Нестабильная экономическая ситуация в стране

Таким образом, подводя итоги анализа рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, можно сказать, что рынок ипотечного кредитования за последние время значительно вырос. Но необходимо отметить, что существует ряд проблем, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования в России.

Несмотря на то, что в 2014 году рынок ипотечного кредитования пошел на спад, с 2018 года, благодаря грамотной государственной политике, предложившей пути решения проблемы, ипотечное кредитование в России продолжило свое активное развитие. Согласно данным исследования росстата за 2018 год, сегодня лишь 10% россиян имеют собственное жилье, и только 1% граждан может позволить себе приобрести недвижимость самостоятельно за счет собственных средств. В данной ситуации ясно, что большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда оформление ипотечного жилищного кредита становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. [40]

В условиях нестабильной экономики система ипотечного кредитования в России потихоньку набирает обороты, и вместе с этим возникают различного рода проблемы, которые необходимо оперативно решать.

Одной из основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день является нестабильная экономическая ситуация в стране. Т.к. ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, банкам, которые предлагают такие длительные проекты, требуется гарантия экономической стабильности. Да и не только банки, но и заемщики хотят быть уверенными в том, что смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени.

Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. Поэтому предоставление долгосрочных кредитов для банков нашей страны связано с большими рисками. И для того чтобы обезопасить себя, банки повышают процентные ставки по кредитам. Поэтому, отсюда вытекает следующая проблема ипотечного жилищного кредитования, которая заключается в завышенных процентных ставках по кредиту.

На сегодняшний день уровень процентных ставок по ипотечным кредитам у нас в стране достаточно высокий, по сравнению с некоторыми зарубежными странами. Так, например, среднегодовые процентные ставки по ипотеке в Германии составляют 1,8%, в Латвии - 2,9%, в Болгарии - 4,8%.

В России по итогам 2019 года среднегодовая процентная ставка по ипотечным кредитам составила 9,6%. Возможность выплачивать кредит на таких условиях могут себе позволить лишь малый процент граждан. Из-за высоких процентных ставок переплата по ипотеке получается очень значительная. Кредитные учреждения не могут снизить процентные ставки, потому что стоимость привлечения ресурсов высока, а проценты по депозитам надо устанавливать такие, чтобы они были не ниже уровня инфляции. Это в свою очередь обеспечивает выгоду вкладчикам при хранении денежных средств в банке. Следовательно, чем выше ставка по депозиту, тем выше ставка и по жилищным займам. Поэтому высокий уровень инфляции тоже является одной из проблем, сдерживающим рост рынка ипотечного кредитования.

Следующая проблема - это недостаточная платежеспособность населения. По оценкам Минэкономразвития РФ, лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку даже на самых выгодных условиях кредитования. А 45% граждан нашей страны нуждаются в улучшении своих жилищных условий. И поэтому, заемщики, желая получить ипотечный кредит, указывают в документах завышенные доходы, вследствие чего у них возникают проблемы с выплатой по кредиту. Для того чтобы у граждан была возможность ежемесячно платить по кредиту и при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи, их семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза. Поэтому для большинства граждан нашей страны ипотечное кредитование недоступно.

Решение данных проблем заключается в снижении ставок по ипотеке за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов. Субсидии предоставляются российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам. Таким образом, заемщик оформляет ипотечный кредит по льготной ставке, а недостающие проценты банку будет компенсировать государство.

На уровне государства сейчас реализуется несколько крупнейших программ, которые связаны с получением льгот по ипотечному кредиту: ипотечный кредит для семей с детьми под 6% годовых, военная ипотека, ипотека молодым семьям, материнский капитал. [8]

Еще одной из проблем развития ипотечного кредитования является девальвация рубля. На сегодняшний день в сложной ситуации оказались те, кто оформлял валютную ипотеку. Заемщики оформляют ипотеку в иностранной валюте, т.к. процентная ставка по ней ниже, чем по рублевым кредитам. В 2014 году почти все крупные российские банки официально отказались от выдачи валютной ипотеки. Несмотря на отказ, они все равно в исключительных случаях ее выдают, но на определенных условиях. Главным условием является высокая надежность заемщика и получение им заработной платы в иностранной валюте.

Решением данной проблемы является реструктуризация или рефинансирование кредита.

Следующая проблема - это монополизация рынка жилищного кредитования. На сегодняшний день у нас в стране недостаточно большое количество строительных компаний, которые занимаются возведением многоквартирных жилых домов. Поэтому, факт отсутствия конкуренции между застройщиками приводит к повышению и удержанию высоких цен на жилье. Строительные компании, преследуя цель получить большую прибыль, лишают граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке.

Следовательно, кредитные организации, которые предоставляют ипотечные кредиты, при разработке ипотечных программ руководствуются ценами, которые устанавливают монопольные строительные компании.

Данную проблему можно решить, только снизив цены на недвижимость в новостройках. А цены на жилье на первичном рынке могут снизиться только тогда, когда рынок строительства перестанет быть монополизированным, когда у застройщиков появится здоровая конкуренция. Так, например, в 2020 году в Ставропольском крае монополистами на рынке жилищного строительства являются такие строительные компании как:

ГК ЮгСтройИнвест;

СГ Третий Рим. [40]

Но существуют еще и более мелкие компании, которым надо развиваться и тем самым, составлять конкуренцию для крупных застройщиков.

Для того чтобы оказать поддержку новым организациям в сфере строительства, необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса.

Также одним из решений данной проблемы может послужить предложение различных акций и скидок от банков при покупке объектов недвижимости у компаний-застройщиков, которые аккредитованы в данном банке, что способствует снижению процентных ставок и, следовательно, итоговой стоимости ипотечного кредита.

Таким образом, решение проблем развития ипотечного жилищного кредитования в РФ - это комплексная мера, которая затрагивает сферы экономики, политики, социального и строительного секторов. Все эти мероприятия позволят увеличить уровень выдачи ипотечных жилищных кредитов, стабилизировать экономику страны и улучшить жилищные условия большей части населения.

3.2 Мероприятия, направленные на поддержку клиентов ПАО «Совкомбанк» в период распространения новой короновирусной инфекции

Несмотря на то, что анализ ипотечного кредитования в ПАО «Совкомбанк» показал, что в целом данный сектор является весьма привлекательным для клиентов и имеет большой спрос на кредитном рынке, еще присутствуют проблемы, которые требуют совершенствования. На сегодняшний день актуальна проблема, связанная со снижением платежеспособности клиентов, из-за введения ограничительных мер, с целью снизить угрозу распространения новой короновирусной инфекции.

В 2020 году серьезной проблемой является введения ограничительных мер, из-за сложившейся санитарно-эпидемиологической обстановки, связанной с угрозой распространением новой короновирусной инфекции на территории Российской Федерации. В связи с этим, временно приостановили свою деятельность многие отрасли экономики, что отрицательно повлияло на финансовое положение физических и юридических лиц, у многих из которых имеются обязательства по ипотечному кредитованию, и на данный момент времени нет возможности оплачивать платежи по кредиту.

В этой ситуации можно предложить ПАО «Совкомбанк» разработанную нами программу для клиентов, которая поможет снизить кредитную нагрузку, в условиях неблагоприятной экономической ситуации, вызванной угрозой распространения новой короновирусной инфекции.

Основным направлением является частично или полностью предоставить отсрочку клиентам ПАО «Совкомбанк» по платежам ипотечного кредитования, в период действия и после снятия ограничений, что бы клиенты восстановили свое финансовое положение.

Физическим лицам, работающим по найму, на чьи доходы не повлияло введение ограничительных мер, отказать в предоставлении отсрочки по платежам.

Физическим лицам, работающим по найму, чьи доходы снизились, снизить размер платежа на тот процент, на который снизился доход, а для физических лиц которые в полном объеме лишились доходов, предоставить отсрочку на время действия ограничений в размере всего платежа, а так же при необходимости после прекращения ограничений, предоставить отсрочку платежа в размере 50%, на срок 3 месяца.

Для индивидуальных предпринимателей и собственников малого бизнеса, чья деятельность была приостановлена, предоставить отсрочку по погашению платежей ипотечного кредитования на время деятельности ограничительных мер, а так же после завершения ограничений, предоставить частичную отсрочку на 6 месяцев, для того, что бы предприниматели смогли возобновить свою деятельность.

Штрафные санкции и пении, начисленные за не уплаченный платеж, по погашению ипотечного кредита в период действующих ограничительных мер, списать в полном размере.

Для того что бы минимизировать контакты между сотрудником ПАО «Совкомбанк» и клиентом, а так же клиента с клиентом, максимально перейти на удаленный режим работы с помощью современных средств связи.

В случае кого необходимо произвести встречу с клиентами, заранее назначить ее в определенное время и по одному пускать их в офис филиала ПАО «Совкомбанк», обязательно в средствах индивидуальной защиты с соблюдением социальной дистанции.

Таким образом, можно сделать вывод, что из-за введения ограничительных мер, связанных с угрозой распространения новой короновирусной инфекции, многие отрасли экономики прекратили свою деятельность, что отрицательно повлияло на доходы и платежеспособность физических и юридических лиц. Предложенная нами программа поможет клиентам ПАО «Совкомбанк» снизить кредитную нагрузку, в период сложившейся тяжелой экономической обстановки в стране.

Из третий главы, можно сделать вывод, что решение проблем развития ипотечного кредитования в ПАО «Совкомбанк» - это комплексная мера, которая затрагивает сферы экономики и политики.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной выпускной квалификационной работе проведено исследование теоретических и практических основ ипотечного кредитования на примере ПАО «Совкомбанк», а так же были рассмотрены основные проблемы и направления совершенствования ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование является важным инструментом для решения социальных проблем, поскольку без ипотечного кредитование большая часть населения не способно решить свою жилищную проблему.

В современных экономических отношениях ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке.

В России достаточно хорошо разработана нормативно-правовая база ипотечного кредитования, она основывается на положениях Гражданского Кодекса, федеральных законов, законов, постановлений Правительства Российской Федерации, а также государственных программ.

В 2020 году в Российской Федерации функционирует континентальная одноуровневоя модель ипотечного кредитования. В период тяжелого экономического положения, она оказалась более устойчивой в силу ряда преимуществ:

...