Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Характеристика отрасли малоэтажного строительства на примере Новосибирской области

1.1 Современное состояние и тенденции развития отрасли, обзор реализуемых проектов малоэтажного строительства на примере Новосибирской области

1.2 Характеристика проблем развития малоэтажного домостроения

1.3 Обзор отечественного и зарубежного опыта развития малоэтажного домостроения

2. Инновации в развитии малоэтажного домостроения

2.1 Роль инноваций в развитии малоэтажного домостроения

2.2 Система инноваций, применяемых в малоэтажном домостроении

2.3 Факторы, активизирующие использование инноваций

3. Перспективы развития малоэтажного домостроения на основе внедрения инноваций

Заключение

Литература



Введение

Актуальность выбранной темы обосновывается тем, что малоэтажное строительство на сегодняшний день одна из самых перспективных форм обеспечения граждан доступным, комфортным и экологичным жильем. "Это один из приоритетов Правительства Российской Федерации, имеющий самую серьёзную финансовую поддержку" - В.В. Путин [21]. Предел по возведению масштабных объектов в существующих границах городов практически уже достигнут. Дальнейшая так называемая точечная застройка будет только усугублять и без того сложную транспортную, экологическую ситуацию в мегаполисах, в других населённых пунктах.

Цель исследования - определить перспективы развития малоэтажного строительства на основе внедрения инноваций на примере Новосибирской области.

Для выполнения цели исследования должны быть решены следующие задачи:

- анализ состояния отрасли малоэтажного строительства на примере Новосибирской области;

- характеристика проблем, препятствующих развитию индивидуальной малоэтажной застройки;

- анализ отечественного и зарубежного опыта реализации крупных проектов малоэтажной застройки;

- определение роли инноваций в развитии малоэтажного домостроения;

- определение факторов, стимулирующих внедрение инноваций

- обзор инновационных достижений, применимых в области малоэтажного строительства.

Объектом данного исследования выступает развитие отрасли малоэтажного строительства, на основе внедрения инноваций. Предметом исследования является информация об инновационных разработках, применимых в области малоэтажного строительства.

В первом разделе данного исследования будет приведена характеристика отрасли малоэтажного строительства на примере Новосибирской области. Будет анализировано современное состояние отрасли, основные тенденции ее развития, а также приведен рейтинг коттеджных поселков Новосибирска и перечень проектов комплексной малоэтажной застройки, реализуемых в рамках Новосибирской области. Также здесь найдет свое отображение структура предложения малоэтажного жилья, сложившаяся на сегодняшний день. Помимо вышеперечисленного здесь будет проанализирован зарубежный и отечественный опыт развития малоэтажного домостроения, выявлены основные факторы, стимулирующие малоэтажное жилищное строительство, а также приведена авторская группировка основных проблем развития отрасли малоэтажного строительства, их характеристика.

Во втором разделе будет охарактеризована роль инноваций в развитии малоэтажного домостроения, определена система инноваций, применяемых в малоэтажном домостроении, приведена их классификация по ряду признаков с целью систематизации многообразия применяемых инноваций в малоэтажном строительстве. Также здесь будут приведены факторы, стимулирующие внедрение инноваций, и различные системы институциональной поддержки внедрения инноваций, сложившиеся к настоящему времени.

В третьем разделе предполагается определить перспективы развития малоэтажного домостроения на основе внедрения инноваций.

Здесь получит свое развитие идея комплексного освоения территорий, отведенных под малоэтажное строительство с применением конкретных инновационных разработок поэтапно, начиная с процесса проектирования малоэтажного поселка и заканчивая его благоустройством.

Будет описан механизм применения организационно-экономической модели малоэтажного дома, определен порядок финансирования проектов малоэтажного домостроения.

Также будут рассмотрены современные технологии строительства, позволяющие снизить себестоимость и сроки строительства, а также последующие эксплуатационные расходы.

малоэтажный строительство инновация новосибирский



1. Характеристика отрасли малоэтажного строительства на примере Новосибирской области

1.1 Современное состояние и тенденции развития отрасли, обзор реализуемых проектов малоэтажного строительства на примере Новосибирской области

Для оценки перспектив развития малоэтажного домостроения считаем нужным привести характеристику современного состояния отрасли на примере конкретного региона, в частности, Новосибирской области, как основы для дальнейшего исследования.

В 2011 г. в сфере жилищного строительства на территории Новосибирской области осуществлялось решение двух основных задач: создание условий и стимулов для сохранения объемов жилищного строительства на уровне не ниже 2010 г. и повышение доступности жилья для всех категорий населения. Объем работ, выполненный по виду деятельности "строительство", за 2011 г. по Новосибирской области составил более 38,5 млрд. р, или 106,6% к 2010 г., когда этот показатель составил 36,1 млрд. р. Основной показатель, отражающий результативность деятельности строительного комплекса, - ввод в действие жилых домов. За 2011 г. по Новосибирской области введено 1480,69 тыс. м² жилья, или 108,5% к уровню 2010 г. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного жилья за 2011 г. составляет 362,16 тыс. м², или 113,5% от общего объема ввода к показателям 2010 г [11]. На основе сопоставления абсолютных данных о вводе в действие жилья автором была определена относительная величина доли индивидуального жилищного строительства (рисунок 1.1).

Достигнутые в 2011 г. темпы жилищного строительства более чем на 6% превышают объемы ввода жилья, которые Новосибирская область показывала в докризисном 2008 г., когда ввод составил 1391 тыс. м². Наибольший ввод жилья в разрезе районов и городских округов обеспечен Новосибирском, где введено 1029,84 тыс. м². Для сравнения: за 2010 г. было введено 1017,038 тыс. м², за 2009 г. - 705,3 тыс. м². Общий ввод жилья по районам области без учета областного центра составляет 450,847 тыс. м², что на 29,8% больше, чем в 2010 г., когда было введено в эксплуатацию 347,292 тыс. м² [11].

Рисунок 1.1 - Доля индивидуального жилищного строительства в совокупном объеме жилищного строительства (%)

Доля индивидуального жилищного строительства по окончанию 2011 г. составила около 25%. При том, что в планах - довести к 2015 г. долю малоэтажного строительства в общем объёме возводимого жилья в стране до 60% [11]. И эти цели нашли отражение в региональных программах стимулирования жилищного строительства.

Так, согласно принятой в Новосибирской области Программе по стимулированию развития жилищного строительства на период 2011-2015 годы, в качестве первоочередных направлений деятельности определена реализация 5-ти проектов комплексного жилищного строительства совокупной площадью 213,7 га [6]:

- реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 68,7 га в п. Ложки Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений - 82000 м²; ориентировочное количество жителей - 3500 человек; общие финансовые затраты составят около 1700,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 167 млн. р;

- реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 30 га в районе ЗАО "Приобское" Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений - 37500 м²; ориентировочное количество жителей - 1600 человек; общие финансовые затраты составят около 750,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 45 млн. р;

- реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 50 га в п. Садовый Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений - 63000 м²; ориентировочное количество жителей - 2700 человек; общие финансовые затраты составят около 1260,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 93 млн. р;

- реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 25 га в р.п. Кольцово Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений - 30000 м2; ориентировочное количество жителей - 1300 человек; общие финансовые затраты составят около 600,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 85 млн. р;

- реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 40 га в п. Красномайский Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений - 48000 м²; ориентировочное количество жителей - 2000 человек; общие финансовые затраты составят около 960,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 120 млн. р.

Освоение площадок комплексной застройки относится к задачам ОАО АРЖС Новосибирской области, созданном в 2009 г. при участии областной администрации. Таким образом, к концу 2015 г. только этой организацией должно быть освоено пять площадок совокупной площадью 213, 7 га [6].

Помимо реализации проектов комплексной застройки в задачу ОАО АРЖС также входит внедрение инновационных механизмов стимулирования жилищного строительства в Новосибирской области [6].

Во-первых, это дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования, разработка новых ипотечных программ.

Во-вторых, это активное применение механизма субсидирования. Субсидии застройщикам, осуществляющим строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области, субсидии гражданам на строительство (приобретение) жилья, субсидии бюджетам муниципальных районов на строительство (приобретение) служебного жилья для отдельных категорий граждан, проживающих на территории Новосибирской области. Субсидии бюджетам муниципальных районов на строительство (приобретение) жилых помещений для многодетных малообеспеченных семей, имеющих пять и более несовершеннолетних детей; субсидии бюджетам муниципальных образований, осуществляющим функции заказчика по разработке документов территориального планирования; субсидии бюджетам муниципальных образований и юридическим лицам на инженерное обустройство площадок комплексной застройки; субсидии для компенсации части процентной ставки по банковским кредитам, полученным инвесторами для реализации инвестиционного проекта развития предприятия промышленности строительных материалов; субсидирование части затрат на приобретенное новое основное технологическое оборудование; субсидирование части затрат на проведение опытно-конструкторских и технологических работ.

В-третьих, это совершенствование управления в сфере градостроительства. Переход преимущественно на программно-целевые методы управления; внедрение информационно-коммуникационных технологий (предстоит сформировать единую информационную систему обеспечения градостроительной деятельности Новосибирской области, информационный банк данных о подготовленных земельных участках под строительство, получит развитие предоставление государственных услуг в электронном виде); внедрение нормативного подхода, единых технических требований и стандартов (в частности, будут разработаны региональные нормативы градостроительного проектирования Новосибирской области, региональные и местные градостроительные требования к организации жилой среды поселений, технические и технологические стандарты содержания жилищного фонда); совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере жилищного строительства.

В-четвертых, меры стимулирования застройщиков. Предполагается реализация комплекса мер, направленных на снижение существующих административных барьеров в строительстве, повышение доступности земельных участков для жилищного строительства, формирование комплекса мер государственной поддержки застройщиков. Для обеспечения потребности строительства в строительных материалах и технологиях, отвечающих требованиям экологичности и энергоресурсосбережения, предусматривается поддержка за счет бюджетных средств мероприятий по кредитованию предприятий в целях модернизации и создания соответствующих производств (налоговые льготы и субсидирование).

В целях снижения административных барьеров разрабатываются меры по [6]:

- сокращению сроков процедур подготовки правовых актов о предоставлении земельных участков для жилищного строительства;

- опережающей подготовке градостроительной документации, необходимой для формирования земельных участков для жилищного строительства;

- применению практики работы с застройщиками по вопросам предоставления земельных участков по принципу "одного окна";

- размещению на официальных сайтах в сети Интернет информации о наличии земель и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, права на которые зарегистрированы, для целей строительства;

- сокращению сроков проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

По словам генерального директора ОАО АРЖС Юрия Шабусова цель деятельности агентства "заключается в создании условий для повышения доступности жилья на территории Новосибирской области для всех категорий граждан, а именно минимизация стоимости одного квадратного метра жилья малоэтажного сегмента и стимулирование платёжеспособного спроса". В рамках выполнения этой задачи агентство выполняет следующие функции [14]:

· приобретение права на земельный участок;

· подготовка градостроительной документации, получение технических условий, выполнение инженерных изысканий, подготовка проектно-сметной документации;

· формирование земельных участков;

· осуществление строительства магистральных внешних инженерных сетей и сооружений за свой счет и за счет бюджетов разных уровней;

· осуществление строительства внутриплощадочных инженерных сетей за свой счет;

· посредством проведения процедуры аукциона передача застройщику сформированного земельного участока с подготовленной внутриплощадочной и внешней (наружной) инженерной инфраструктурой (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализование, объекты транспортного хозяйства и связи).

В настоящее время в Новосибирске насчитывается порядка 30 действующих коттеджных поселков и еще порядка 35 проектов в разных стадиях строительства. Подавляющее большинство из них находится в стадии подведения коммуникаций, а некоторые и вовсе на этапе получения техусловий, поэтому есть вероятность, что построены они будут не все [13].

Для структурирования рынка цивилизованного предложения загородной недвижимости, наблюдения за реальной динамикой реализации и продажи проектов создан и проводится рейтинг коттеджных поселков [22]. Покупателю при выборе того или иного коттеджного поселка приходится учитывать массу факторов.

В методике рейтинга выделены важные для покупателей факторы, объединены в основные группы, для каждой из которых был назначен определённый вес (Приложение А).

Цели рейтинга [15]:

· повышение рыночной привлекательности строящихся коттеджных посёлков Новосибирска и Новосибирской области;

· реальная оценка текущего правового статуса коттеджных посёлков;

· независимый мониторинг коттеджных посёлков для выявления наиболее благоприятных для проживания.

Согласно рейтингу 2012 г. в номинации "Земля с коммуникациями" места распределились в соответствующей последовательности [22]:

ь "Серебряный лес" и "Золотая долина" (1 место);

ь "Европейский" (2 место);

ь "Классика" (3 место).

В номинации "Готовые дома" [22]:

- "Березки" (1 место);

- "Белые росы" (2 место);

- "Лазурная лагуна (3 место)".

По-прежнему большинство коттеджей строится из кирпича.

При этом коттеджи, построенные по альтернативным технологиям строительства - сибит, пеноблоки, теплостен, газоблоки - стоят около 33 тыс. р. за м² - на треть дешевле кирпичных аналогов (рисунок 1.2) [13].



Рисунок 1.2 - Средняя цена квадратного метра по материалам строительства [13]

На рынке среди новых коттеджных поселков появилась новая тенденция. Вместе с коттеджами и таунхаусами строится многоквартирный трех- четырехэтажный дом. Площади квартир в таких домах чуть выше "многоэтажек" эконом-класса, а общая цена квартиры получается достаточно низкой, поскольку строительство домов малой этажности позволяет использовать более дешевые технологии. Продажи квартир в этих домах на сегодняшний день достаточно активны, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, а вот однокомнатные и наименее удачно расположенные трехкомнатные могут продаваться дольше. При этом по-прежнему в таких домах, как и на рынке малоэтажного строительства в целом, остается нерешенным вопрос социальной инфраструктуры [13].

Также получила свое развитие тенденция строительства дуплексов, который представляет собой дом с двумя двухуровневыми квартирами, в каждой из которых есть отдельный вход. Главным отличием дуплексов от традиционных коттеджей является меньшая площадь, а значит, и меньшая стоимость. Экономия достигается, прежде всего, за счет уменьшенного метража дома и участка прилегающей к нему территории [7].

В то же время на рынке наблюдается движение в сторону уменьшения общей площади коттеджа для снижения общей стоимости. Так, на рынок вышло несколько проектов организованных коттеджных поселков с общей стоимостью коттеджа порядка 4,5-5 млн. рублей. При этом такие коттеджи ориентированы в основном на средний класс в качестве альтернативы городской квартире. Тенденцию уменьшения площади домов можно наблюдать и в целом на рынке. Так, если год назад суммарная доля коттеджей площадью не больше 300 кв.м. составляла 50%, то сейчас она составляет уже 57% (рисунок 1.3) [16].

Рисунок 1.3 - Структура предложения коттеджей по размерам [16]

При этом усиливается зависимость между площадью коттеджа и ценой за квадратный метр. При строительстве коттеджей небольшой площади происходит экономия и на материалах, и на размерах земельного участка, и на его местоположении, поэтому, чем больше площадь коттеджа, тем выше цена одного квадратного метра в нем (рисунок 1.4) [16].

Рисунок 1.4 - Средняя цена предложения квадратного метра коттеджей по размерам [16]

Перспективы рынка малоэтажного строительства неоднозначны. С одной стороны, есть огромный неудовлетворенный спрос на индивидуальное жилье от горожан, уставших от "муравейников" с соседями, от городского шума и тесноты. Есть застройщики, как крупные, так и рассчитывающие свои силы на 3-5-10 домов. Есть технологии, позволяющие строить быстро, недорого. Есть системы автономного снабжения водой, газом, отопительные системы, очистные и т.д. С другой стороны, есть огромные неразрешимые единичными усилиями проблемы с дорогами, школами, общественным транспортом, медицинскими учреждениями и т.д. Только государство может уравновесить эти две стороны, и в основном, от него зависит то, как будет развиваться рынок малоэтажного строительства [13].

Анализ современного состояния отрасли показал рост объемов ввода индивидуального жилищного строительства в 2011г. по сравнению с 2010 г. Были выявлены тенденции внедрения инновационных механизмов стимулирования жилищного строительства посредством использования институциональных механизмов поддержки отрасли малоэтажного строительства. Также отмечается тенденция к применению комплексного подхода к освоению земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, в рамках которой к 2015 г. определена реализация 5-ти проектов совокупной площадью 213, 7 га. Также отмечены структурные изменения в отрасли жилищного строительства, в частности, темп роста ввода малоэтажного жилья в эксплуатацию опережает темп роса жилищного строительства в целом.

По-прежнему строительство малоэтажного жилья предпочитают вести из традиционных материалов, тогда как альтернативные могут значительно сократить себестоимость строительства. Однако отмечается тенденция уменьшения общей площади коттеджа для снижения общей стоимости. Для этих же целей на рынок выходят такие виды продукции малоэтажного строительства как дуплексы, таунхаусы, многоквартирные дома. При этом усиливается зависимость между площадью малоэтажного жилья и ценой за квадратный метр. При строительстве коттеджей небольшой площади происходит экономия и на материалах, и на размерах земельного участка, и на его местоположении.

Структуру предложения малоэтажного жилья на сегодняшний день нельзя назвать отвечающей современным потребностям потенциальных потребителей. Только 13% из представленных на рынке коттеджей соответствую категории жилья эконом класса. Также стоить отметить, что остается нерешенной проблемы с развитием социальной инфраструктуры коттеджных поселков.

1.2 Характеристика проблем развития малоэтажного домостроения

Для определения возможных направлений внедрения инноваций в малоэтажном строительстве считаем нужным привести перечень проблем, препятствующих дальнейшему развитию отрасли.

На основе изучения специализированной литературы все проблемы развития малоэтажного домостроения были разделены автором на три основные группы (рисунок 1.5).

Рисунок 1.5 - Группы проблем развития малоэтажного домостроения

К группе проблем системного характера относятся следующие проблемы [4]:

- отсутствие долгосрочной целевой программы комплексной застройки сельских территорий;

- слабая обеспеченность документами территориального планирования муниципальных образований Новосибирской области;

- не сформированы региональные строительные нормативы, определяющие порядок строительства недорогого быстровозводимого малоэтажного жилья;

- существующие архитектурные и проектные подходы не позволяют сформировать новый облик таких поселений;

- отсутствие комплексного подхода к застройке;

- системные проблемы регулирования процесса передачи земельных участков частным инвесторам муниципальными и федеральными органами власти;

- не сформирована система контроля качества строительства малоэтажного жилья.

К группе проблем развития инфраструктуры относятся следующие проблемы [4]:

· на рынке не представлены сформированные земельные участки, обеспеченные объектами коммунальной, инженерной, транспортной и общественной инфраструктуры;

· отсутствие сформированных моделей инженерного и социального обустройства территорий, которые предполагается передать под индивидуальную застройку;

· недостаточная информированность потенциальных инвесторов и застройщиков о свободных участках под малоэтажную застройку.

К группе экономических проблем относятся [4]:

ь существующие рыночные механизмы не стимулируют снижение стоимости строительства и эксплуатации малоэтажного жилья;

ь неразвитая система стимулирования ипотечного жилищного кредитования;

ь отсутствие детального изучения спроса на малоэтажное жилье;

ь низкая покупательная способность потенциальных потребителей продукции малоэтажного домостроения;

ь отсутствие механизмов предоставления госгарантий застройщикам, реализующим проекты малоэтажного строительства.

Основной проблемой в сфере градостроительства является слабая обеспеченность документами территориального планирования муниципальных образований Новосибирской области. Только при наличии документов территориального планирования осуществляется подготовка документации по планировке территорий, производится изъятие и резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд, перевод земельных участков из одной категории в другую, выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства [6].

Основные сложности реализации любых проектов малоэтажной жилищной застройки заключаются в подготовке инженерных коммуникаций и подключении к электрическим сетям. У застройщиков, как правило, недостаточно средств на проведение этих работ, и часто возникают трудности с привлечением кредитных ресурсов в банках. При этом не всегда получается найти понимание или поддержку со стороны органов власти, а механизмов возврата таких затрат практически нет. В результате расходы на прокладку всех коммуникаций, дорог и благоустройство территорий перекладываются на потребителей. Таким образом, возрастает конечная стоимость жилья. По оценкам экспертов, от 25 до 30% в цене за квадратный метр малоэтажного дома составляет стоимость строительства инженерной инфраструктуры [4].

Недостаточная информированность потенциальных инвесторов и застройщиков о свободных участках под малоэтажную застройку остается важной проблемой, препятствующей развитию малоэтажного домостроения. Перечень перспективных участков должен быть открыт. Необходимо обеспечить публичное предоставление информации о свободных земельных участках, находящихся как в федеральной собственности, так и в собственности регионов и муниципальных образований [17].

Таким образом, автором на основе проведенного анализа информации определены и охарактеризованы основные проблемы, препятствующие реализации масштабных проектов малоэтажной застройки, тем самым определены возможные направления внедрения инноваций.



1.3 Обзор отечественного и зарубежного опыта развития малоэтажного домостроения

Обзор опыта как зарубежного, так и отечественного позволит определить факторы, стимулирующие развитие малоэтажного жилищного строительства, а также возможности развития индивидуального малоэтажного домостроения в России.

Анализ зарубежного опыта малоэтажного строительства свидетельствует о том, что стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки. Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 м²) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (рисунок 1.6) [1].

Рисунок 1.6 - Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%) [1]

Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (таблица 1.1) [1]:

· модульное;

· панельное (крупно элементное);

· каркасно - панельное;

· клеёный брус;

· оцилиндрованный брус.

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-25%), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (таблица 1.1) [1].

Таблица 1.1 - Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья [1]

Канада	США	Финляндия	Германия
	Модульное	Модульное	Модульное
		Панельное (крупно элементное);	Панельное (крупно элементное);
Каркасно-панельное	Каркасно-панельное	Каркасно-панельное	Каркасно-панельное
			Клеёный брус
		Оцилиндрованный брус

Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Рисунок 1.7) [1].

Рисунок 1.7 - Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах [1]



Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения [1]:

- США, с приростом в различные периоды в 5%-1 % в год,

- Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%

- Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых - начале 90-ых годов на 25%-45%.

Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья [1]:

- США - кризис "Великая депрессия" 1929-1934 г.г. Рост строительства жилых домов - 17%-22% в год,

- Германия - пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строительства жилых домов - 30%-45% в год.

США - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

После финансового кризиса "Великая депрессия" 1929-1934 г.г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилищного строительства 17,1%-22% [1].

Необходимо отметить, что 9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. При этом 90% технологий малоэтажного домостроения являются технологиями эконом класса.

Рост жилищного строительства стимулирует [1]:

· 1% ежегодный приток мигрантов в США;

· снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;

· рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,

· ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7,5%.

Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов), является основным видом домостроения США. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 м². 83% всех домов в США - это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

С 2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 г. начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной [1].

Германия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность -- децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города.

Основной рост жилья (5 млн. домов = 250 млн.м²) происходил в 1946-1958 гг., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций. Жилье на территории бывшей Восточной Германии в 1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом - свыше 1 млн. домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны [1].

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.\1 км²), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

Рост жилищного строительства стимулируется [1]:

- массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция "восточных" немцев в западные районы страны;

- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;

- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7,5%.

При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона. Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади в Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 м².

Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3% в год

Средняя цена 1 м² загородного дома для одной семьи дешевле 1 м² городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома на 40% больше средней площади городской квартиры [1].

Канада - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже, чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами [1]:

- концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;

- малая плотность населения 2,3 чел.на 1 км².

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной. Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5%.

Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны.

Рост жилищного строительства стимулируется [1]:

· стабильным притоком мигрантов в Канаду;

· снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;

· ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.

Финляндия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Более 65% населения проживает в городах, 37,6% - в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов [1].

В Финляндии на душу населения приходится 53 м² жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 г. Доля арендных квартир - 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.

Рост ввода жилья в Финляндии около 1% в год. Примерно 30% экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности.

Рост жилищного строительства стимулируется [1]:

- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;

- ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму около 70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе.

До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная.

Средняя площадь построенных квартир - 85,5 м² и в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.

Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30% до 70%, а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%.

Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен [1]:

· наличием в стране больших лесных массивов,

· особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,

· дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства.

Тенденции развития малоэтажного домостроения в Европе и Северной Америке

Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены [1]:

ь растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;

ь ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;

ь снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;

ь увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения (вкл. домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 м² жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;

ь снижающимися на 2% - 10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 м² малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 м² многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;

ь ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 м² на чел.;

ь развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса.

На основе анализа зарубежного опыта в области малоэтажного строительства автором выявлены четыре основные группы стимулирующих факторов жилищного строительства (таблица 1.2).

Таблица 1.2 - Факторы, стимулирующие жилищное строительство, выявленные на основе зарубежного опыта

Страна	Стимулирующие факторы
	Снижение себестоимости	Ипотечное кредитование	Прирост населения	Рост спроса
США	+	+	+	+
Германия	+	+	+	-
Канада	+	+	+	-
Финляндия	+	+	-	-

Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения.

На основании вышесказанного, в связи с тем, что [1]:

- тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения;

- количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих стран;

- деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами;

- стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год;

- финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья.

Можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.

Примером отечественного опыта в малоэтажном домостроении может служить город-спутник Новое Ступино. Новое Ступино - это первый в России малоэтажный город-спутник с развитой инфраструктурой и рабочими местами.

Идея Нового Ступино - создание полноценного, современного города с высоким качеством жизни и комфортными условиями отдыха, труда и проживания для всех граждан. Планируется, что город-спутник будет обеспечен детскими садами, школами, торговыми и развлекательными центрами, поликлиниками, больницами, автовокзалом и железнодорожной станцией с регулярным сообщением с Москвой. Также здесь будут расположены предприятия экологически безопасного производства [27].

На выбор будущих жителей поселка предоставляются различные технологии строительства индивидуальных домов.

В рамках этого проекта был реализован механизм компенсации процентной ставки по кредиту на обеспечение земельного участка объектами инженерной инфраструктуры. По линии Агентства ипотечного жилищного кредитования были выделены средства на строительство и поддержу тех, кто приобретает жилье в рамках этого проекта [21].

Здесь также было выделено жилье по программе переселения из аварийного фонда.

Механизм реализации данного проекта представляет из себя некую последовательность действий, которая начинается с поиска системного инвестора, затем разрабатываются вопросы, связанные с выделением земли и обеспечением этих земельных участков инженерной инфраструктурой, при том, что это обеспечение должно быть увязано с программами развития естественных монополий, после чего, непосредственно, осуществляется процесс строительства.

Таким образом, анализ зарубежного опыта выявил, что основные тенденции развития малоэтажного домостроения были обусловлены растущими инвестициями в жилищное строительство, снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов, снижением себестоимости строительных работ, развитием технологий строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом класса.

По итогам первого раздела автором в рамках Новосибирской области был определен рост объемов ввода индивидуального жилищного строительства в 2011 г. по сравнению с 2010 г. Были выявлены тенденции внедрения инновационных механизмов стимулирования жилищного строительства посредством использования институциональных механизмов поддержки отрасли малоэтажного строительства. Также была отмечена тенденция к применению комплексного подхода к освоению земель. Помимо этого отмечены структурные изменения в отрасли жилищного строительства, в частности, темп роста ввода малоэтажного жилья в эксплуатацию опережает темп роса жилищного строительства в целом. По-прежнему строительство малоэтажного жилья предпочитают вести из традиционных материалов, тогда как альтернативные могут значительно сократить себестоимость строительства. Однако отмечается тенденция уменьшения общей площади малоэтажного жилья для снижения общей стоимости.

На основе проведенного анализа информации автором были определены группы проблем системного характера, проблемы экономического содержания, а также проблемы, связанные с развитием инфраструктуры, препятствующие реализации масштабных проектов малоэтажной застройки и приведена их характеристика, тем самым определены возможные направления внедрения инноваций.

На основе анализа опыта как зарубежного, так и отечественного были определены факторы, стимулирующие развитие малоэтажного жилищного строительства, среди которых растущие инвестиции в жилищное строительство, снижение себестоимости, развитие технологий строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом класса. Также были определены возможности развития индивидуального малоэтажного домостроения в России.



2. Инновации в развитии малоэтажного домостроения

2.1 Роль инноваций в развитии малоэтажного домостроения

В данном подразделе считаем необходимым привести некоторые теоретические основы определения инноваций, а также обосновать роль инноваций в развитии малоэтажного домостроения и необходимость их применения.

Инновация - конечный результат внедрения новшества с целью изменения объекта управления и получения экономического, социального, экологического, научно-технического или другого вида эффекта [26].

В свою очередь, новшество - оформленный результат фундаментальных, прикладных исследований, разработок или экспериментальных работ в какой-либо сфере деятельности по повышению ее эффективности [19].

В соответствии с международными стандартами инновация определяется как конечный результат инновационной деятельности, получивший воплощение в виде нового или усовершенствованного продукта, внедренного на рынке, нового или усовершенствованного технологического процесса, используемого в практической деятельности, либо в новом подходе к социальным услугам [19].

Под нововведениями (инновациями) в строительстве понимают процесс введения в систему строительного производства результатов научно-технического прогресса в области новой техники и технологии, проектно-конструкторских разработок, прогрессивных методов организации и управления строительством, обеспечивающих повышение эффективности строительного производства, улучшение качества строительной продукции и повышение ее конкурентоспособности [19].

Внедрение новшеств всегда имело большое значение в развитии производства. В современной экономике роль инноваций значительно возрастает. Они все более становятся основополагающими факторами экономического роста. Возрастающая роль инноваций обусловлена, во-первых, самой природой рыночных отношений, во-вторых, необходимостью глубоких качественных преобразований в экономике России с целью преодоления кризиса и выхода на траекторию устойчивого роста.

В рамках определения роли инноваций в развитии малоэтажного домостроения на основе анализа специализированной литературы автором были определены следующие направления (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 - Направления формирования роли инноваций в развитии малоэтажного домостроения

Роль инноваций в снижении стоимости строительства определяется применением новых технологий, отличающих от традиционных меньшей себестоимость, но соответствующих современным требованиям в области долговечности, энергоэффективности и экологичности. Также применение новых технологий позволяет сократить продолжительность строительства и снизить последующие эксплуатационные расходы.

Развитие рынка предложения характеризуется внедрением современных метод проектирования поселков малоэтажного домостроения, позволяющих формировать структуру предложения малоэтажного жилья, отвечающую потребностям потенциальных потребителей рынка.

Роль инноваций в повышении качества жизни определяется, в первую очередь, выполнением задачи обеспечения населения качественным, доступным, комфортный и экологичным жильем, а также развитием инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры.

С началом третьего тысячелетия мировая экономика претерпевает глобальные потрясения. Наиболее повлияли на домостроение рост стоимости энергоносителей и мировой банковский кризис. Эти и другие неблагоприятные факторы, с одной стороны, негативно влияют на домостроение как на отрасль экономики, снижая объемы производства, с другой стороны, являются стимулом для введения новых и казавшихся ранее нецелесообразными решений в домостроение. Повышение энерготарифов заставляет строить энергоэффективные здания, а кризис в кредитной системе налагает жесткие ограничения на сроки строительства и его стоимость. Также к строительству предъявляются все более высокие экологические требования. Сегодня необходимо учитывать влияние на окружающую среду всех этапов создания объекта: производство стройматериалов и строительных конструкций, строительство домов, их эксплуатацию, утилизацию стройматериалов после реконструкции или сноса объекта. Необходимо учитывать влияние строящегося объекта на микроклимат на застраиваемой и прилегающих территориях. Становится востребованным использование альтернативных источников энергии для поддержания комфортных условий внутри помещений. Все это - перечень новых требований к строительству домов, приведших к необходимости введения инноваций в строительную отрасль, в частности, в малоэтажное строительство.

2.2 Система инноваций, применяемых в малоэтажном домостроении

Малоэтажное строительство представлено различными видами работ и множеством технологических процессов, поэтому в нем может быть множество видов инноваций: новшества, используемые в процессе проектирования, инновативность самих объектов (зданий и сооружений), новые строительные технологии, новые методы организации и управления в строительстве и др.

Многообразие инноваций обуславливает необходимость их обобщения и систематизации, т.е. определенной классификационной работы.

Классификация позволяет проводить целенаправленную работу по реализации инноваций, выявлять их сильные и слабые стороны, вскрывать имеющие место резервы, отбирать наиболее эффективные варианты возможных решений, внедрять необходимые в данный отрезок времени нововведения и т.д.

Чтобы классификация инноваций носила прикладной характер и использовалась в управлении инновационной деятельностью, в ее основу, следует положить такие признаки, как форма реализации содержания, степень новизны, характер удовлетворяемой общественной потребности, способность к распространению, приоритет появления, время реализации инновации [10].

Инновации как принципиально новые способы (средства, приемы) удовлетворения общественных потребностей принимают две основные формы: продукты (предметы, товары) и процессы.

К инновациям в форме продуктов (предметы, товары) можно отнести нововведения, воплощенные в средствах труда, предметах труда и предметах потребления.

Инновации в форме процессов составляют прогрессивные изменения в технологических, организационных, управленческих, социальных и экономических процессах. Инновации в форме процессов ориентированы, с одной стороны, на улучшение технико-экономических характеристик выпускаемых изделий, а с другой - на создание условий для освоения и производства новой продукции. Следовательно, в составе инноваций в форме процессов могут быть выделены [10]:

- инновации, ориентированные на улучшение технико-экономических характеристик выпускаемых изделий;

- инновации, создающие условия для освоения и производства новой продукции.

В связи с этим инновации в форме процессов могут быть расчленены на инновации по повышению технического, организационного, экономического и социального уровней предприятия.

По степени новизны инновации можно подразделить на радикальные (базисные) и ординарные (улучшающие). Радикальные (базисные) инновации коренным образом преобразуют возможности удовлетворения общественных потребностей, поскольку их основу составляют принципиально новые научные знания. В отличие от радикальных, ординарные инновации не затрагивают научной первоосновы традиционных способов, приемов и методов удовлетворения общественных потребностей, а совершенствуют их посредством определенных количественных и качественных изменений.

Деление инноваций на ординарные и радикальные соответствует двум главным формам научно-технического развития производства [10]:

ь эволюционной, содержание которой составляют непрерывные усовершенствования применяемых изделий и процессов, обеспечивающих их быструю адаптацию к постоянно изменяющимся общественным потребностям и новым возможностям производства;

ь революционной, основой которой являются ранее неизвестные фундаментальные знания и их практическая реализация в принципиально новых способах удовлетворения общественных потребностей.

Инновация по своей сути включает две составляющие: удовлетворение общественной потребности, с одной стороны, и использование научных знаний в качестве основы для удовлетворения общественной потребности соответствующим образом, с другой стороны. Если второму аспекту инноваций, т.е. научной новизне решения проблемы, уделяется достаточно много внимания в научной литературе, то вопрос удовлетворения общественной потребности как неотъемлемой составляющей успешного нововведения не находит столь пристального интереса. В связи с этим считаем целесообразным изначальное отражение данного аспекта инноваций в классификации. Инновации по характеру удовлетворяемой общественной потребности могут быть подразделены на две основные группы [10]:

- инновации, направленные на удовлетворение устоявшейся (традиционной, старой) общественной потребности;

- инновации, направленные на формирование новой общественной потребности.

Одним из оснований для классификации инноваций является их способность к распространению. По этому признаку выделяются единичные (разовые) инновации, которые в силу своей специфики могут использоваться только в пределах одной системы, и диффузные инновации, природа и назначение которых позволяют тиражировать их в другие системы. В свою очередь, диффузные инновации могут быть подразделены на внутриорганизационные, реализуемые в рамках одной организации, и межорганизационные, применимые в нескольких организациях.

...