Строительный проект научно-технической библиотеки и его экспертиза

Глава 5. Правовая экспертиза

5.1 Общие сведения

Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)

В настоящем дипломном проекте рассматривается земельно-имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и находящегося на нем административного здания.

Основой для проведения правовой экспертизы послужили следующие правоустанавливающие документы на рассматриваемый земельно-имущественный комплекс:

· Распоряжение Правительства Москвы от 07. 07. 2009 № 979 - РП "О реализации проекта строительства административного здания с подземной автостоянкой на земельном участке по адресу: Ленинский проспект, ул. Вавилова, д.52".

· Протокол заседания Городской комиссии по вопросам землепользования и градостроительства от 30. 08. 2005 №8.

· Договор аренды земельного участка от 09. 04. 2002 № М - 01-020859.

· Свидетельство о государственной регистрации права от 10. 12. 2002 № 648932 серии 77 АА.

· Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта от 2 декабря 2005 № А - 1164/02 разработанный Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектуры).

· Градостроительный план развития Ленинского района, основные направления которого утверждены постановлением Правительства Москвы от 05. 11. 2002 № 919 - ПП и др.

5.2 Разрешение на строительство

5.3 Право собственности

Право собственности - это совокупность правовых норм, закрепляющих присвоенность вещей отдельным лицам и коллективам.

Право собственности возникает:

· по праву первого нашедшего бесхозную вещь;

· по праву давности владения;

· в силу изготовления вещи своими силами из принадлежащих владельцу или бесхозных материалов;

· в силу приобретения по обмену (акту купли-продажи);

· в силу дарения, наследования;

· в так называемых нецивилизованных обществах (а также в цивилизованных во время войны) - по праву сильного.

В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, "триаде" трех правомочий: владения, пользования, распоряжения.

Владение - законная (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.

Пользование - законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и др.).

В соответствии со статьей 209 п. 2 ГК РФ "собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Для возникновения отношений собственности необходимо, чтобы были контрагенты этих отношений, то есть люди, вещи, услуги, на основании которых могут возникнуть отношения между людьми касательно их присвоения. То есть отношения собственности должны характеризоваться субъектами и объектами.

Субъекты собственности - индивиды, физические особы, которые в процессе отчуждения - присвоения материальных благ и услуг могут вступать в отношения между собой по этому поводу. Это, как правило, юридически самостоятельные, экономически независимые участники общественно производства - отдельные работники, трудовые коллективы и государственные учреждения и ведомства.

Объекты собственности - ими может служить все разнообразие национального богатства, включая землю с ее недрами, водный и воздушный просторы, а также произведения интеллектуального труда.

По общему правилу статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

5.4 Понятия и принципы управления недвижимостью

Основные положения. Управление - универсальный и необходимый элемент окружающего нас мира. В предельно широком смысле слова - это различные способы воздействия субъекта на объект, изменяющие положение, поведение и свойства субъекта. Под управлением чаще всего понимают не стихийное, а целенаправленное воздействие со стороны людей на те объекты, которые поддаются регулированию.

Суть управления кратко выражается в нескольких обязательных проявлениях:

1. Целеполагание, т.е. установление задачи, задания, определение желаемого, необходимого, того, к чему стремимся, что надо делать.

2. Организационная составляющая, предусматривающая, что для достижения цели потребуется вовлечение в соответствующие процессы определенного количества людей, необходимых материально - технических затрат, разного рода ресурсов.

3. Контролирующая составляющая, предполагающая, что для достижения поставленных целей необходимо четко и конкретно контролировать происходящие процессы.

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

· экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке;

· техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;

· правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью.

Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

5.5 Главные цели управления недвижимостью

Управление недвижимостью в современных условиях осуществляется на основе принципа права собственника на использование своего имущества.

Управление научно-технической библиотекой будет осуществляться исходя из главных целей и задач.

Целью управления недвижимостью является максимальная поддержка основной деятельности пользователя. В сфере образования основной задачи недвижимости является обеспечение учебного процесса, получение образовательных видов деятельности, протекающих в здании академии, а также как результат этой деятельности, получение ИС. В любой деятельности главным является получение максимальной выгоды по поставленной задаче. С этой целью комплекс оптимизирует учебный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития собственных задач, направленных на обучение людей, развитие внешних связей, развитие интеллектуальной деятельности.

5.6 Основные задачи в управлении недвижимостью

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития.

Задачи собственника (владельца) в области управления недвижимостью делятся на задачи владения, задачи обслуживания (ухода) недвижимости, ее текущего ремонта, а также задачи организации услуг, предлагаемых пользователям.

Экономические включают в себя:

• планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;

• маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;

• анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

• контроль за поступлением арендных платежей;

• поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;

• развитие целевого капитала.

Технические включают в себя:

• техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;

• организация охраны объекта недвижимости;

• клининг - профессиональная уборка;

• согласование перепланировок и реконструкций;

Правовые включают в себя:

• подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками;

• представление интересов в государственных и муниципальных органах;

• разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.

Основные задачи по управлению недвижимости представлены на рисунке.

В дипломном проекте рассматривается земельно-имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и расположенного на нем административного здания. На основании распоряжения Правительства Москвы от 10.11.2009 г. № 2126 - РП "О реализации проекта строительства административного здания с подземной автостоянкой на земельном участке по адресу: Ленинский проспект, ул. Вавилова, д.52" РГУ им. И.М. Губкина является собственником здания. В соответствии со статьей 209 п.1 "Собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и интересы других лиц. После завершения строительства оформление права собственности на здание является обязательным аспектом. После окончания строительства собственник (РГУ им. И.М. Губкина) вправе распорядиться имуществом (построенным объектом) по своему усмотрению. В данном разделе представлены основные правовые моменты услуг управляющей компании и прав собственности недвижимости.

Глава 6. Управление недвижимостью

6.1 Оценка эффективности возможных вариантов реализации инвестиционного проекта

По окончанию строительства перед инвестором встает очень трудный и достаточно важный вопрос: как распорядится построенным объектом. Для выбора наиболее приемлемого варианта эксплуатации Административного здания библиотеки рассмотрим два варианта:

- использование услуг управляющей компании;

- внутренний структурный отдел управление (под ведомством института).

Но для того, чтобы принять решение по данному вопросу, необходимо оценить эффективность каждого из вариантов.

В настоящее время существует ряд методик оценки эффективности инвестиционных проектов, основанных на единой методологической базе и различающихся в основном условиями применимости и предметными областями. Наиболее адекватной современным российским условиям методикой являются Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, утверждены Министерством экономики РФ, министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999).

Согласно данной методике эффективность проекта оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временный интервал от начала проекта до его прекращения.

Услуги управляющей компании. Разброс стоимости услуг управляющих компаний обусловлен недавним выходом этой ниши рынка, которая не так давно была монополизирована, на конкурентоспособный уровень. Трудно точно перечислить факторы, влияющие на ее величину. Важным, бесспорно, является, класс недвижимости, но, в свою очередь он напрямую зависит от местонахождения, что никак не влияет на трудозатраты электрика, например, имеющего дело с высокотехнологичным оборудованием в офисе за третьим транспортным кольцом.

Управление объектом недвижимости может осуществляться как самим собственником (внутреннее управление), так и с привлечением на договорной основе специализированной управляющей компании (внешнее управление). Каждый из этих вариантов имеет как преимущества, так и недостатки.

К преимуществам внешнего управления следует отнести:

· профессиональный подход к управлению недвижимости, наличие опыта управления;

· знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;

· отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;

· возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;

· заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной системе вознаграждения управляющей компании);

· эффект масштаба.

В качестве недостатков внешнего управления следует указать:

· риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;

· возможную недостаточную мотивацию к снижению расходов;

· недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.

Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует отметить, что последние связаны в основном с качеством договорных отношений между собственником и управляющей компанией, в то время как достоинства внешнего управления определяются тем, что оно может обеспечить более профессиональное управление, способствует сокращению издержек как по управлению, так и по содержанию недвижимостью, а также повышению доходности недвижимости.

6.2 Основные показатели, применяемые для расчета эффективности проекта

В качестве основных показателей, применяемых для расчетов эффективности проекта, используются:

· чистый дисконтированный (приведенный) доход - ЧДД (NVP);

· индекс доходности (рентабельности, прибыльности) - ИД (PI);

· внутренняя норма доходности (прибыли) - ВНД (IRR);

· срок окупаемости - То (PP).

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - это разница между суммой денежных поступлений, порождённых реализацией инвестиционного проекта и дисконтированных (приведенных) к определенному моменту времени, и суммы всех затрат, связанных с реализацией этого проекта и также дисконтированных к тому же моменту времени.

, (6.1.)

где R_t - результаты (доход от реализации услуг) на t-ом шаге;

З_t* - затраты, осуществляемые на t-ом шаге расчета, без учета капитальных вложений;

К_t - капитальные вложения на t-ом шаге расчета;

T - горизонт расчета (расчетный период), измеряемый в шагах расчета;

t - шаг расчета, может изменяться в годах, кварталах, месяцах.

Е - норма дисконта, равная приемлемой для инвестора величине дохода на капитал;

t_n - показатель степени при расчете коэффициента дисконтирования.

Условия принятия инвестиционного решения на основе данного критерия сводятся к следующему:

если ЧДД > 0, то проект следует принять;

ЧДД < 0, то проект принимать не следует;

ЧДД = 0, то принятие проекта не принесет ни прибыли, ни убытка.

Графики изменения ЧДД в течение расчетного периода (по годам) для двух, рассматриваемых в данной дипломной работе, вариантов реализации инвестиционного проекта представлены на рис. 6.1 (если доходы формируются за счет продажи объекта) и рис. 6.2 (если доходы формируются за счет сдачи в аренду офисных помещений).

Индекс доходности (ИД) является относительным показателем, который характеризует уровень доходов на единицу затрат, т. е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача денежной единицы, инвестированной в данный проект.

Индекс рентабельности рассчитывается по формуле:

, (6.2.)

Условия принятия проекта по данному инвестиционному критерию следующие:

если ИД > 1, то проект следует принять;

ИД < 1, проект следует отвергнуть;

ИД = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Внутренняя норма доходности (ВНД). Под внутренней нормой доходности (прибыли) инвестиции понимают такое значение ставки дисконтирования, при котором ЧДД проекта равна нулю, то есть величина приведенной разности результата и затрат равно приведенным капительным вложениям (с учетом операционных расходов, налоговых выплат):

, (6.3.)

В случае, когда величина внутренней нормы доходности равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал (Е_ВН ? Е), инвестиции в данный инновационный проект оправданы, и тогда может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в предлагаемый проект нецелесообразны.

Срок окупаемости (Т_О) - минимальный временной интервал, за который инвестиционные вложения покрываются суммарной разностью результатов и затрат. Иначе говоря, сроком окупаемости называют срок возврата затрат, начиная с которого идет чистый доход. Срок окупаемости определяют с использованием равенства:

= (6.4.)

При оценке эффективности срок окупаемости выступает, как правило, только в виде ограничения.

Таблица. Эксплуатационные расходы при управлении библиотекой внутренним структурным отделом

Наименование затрат	Ед. изм.	Кол-во (мес.)	Стоимость единицы(мес)	Стоимость, руб.(год)
Коммунальные услуги	Электричество:	кВт/ч	2000	3,01	72 240,00
	Водоснабжение:	м 3	7,5	17,2	1 548,00
	Канализация:	м 3	7,5	12,2	1 098,00
	Отопление:	ккал.м 2	303	15,3	55 630,80
	Вывоз мусора:	м 3	1,2	687,56	9 900,86
Услуга	Единица измерения	Стоимость единицы, руб	Всего единиц в год	Стоимость услуг, руб/год
Услуги инженера	Час	800	419	335 200,00
Услуги сантехника	Час	600	1340	804 000,00
Услуги электрика	Час	250	1290	322 500,00
Услуги разнорабочего	час	400	480	192 000,00
Ремонт и содержание	час	100	1920	192 000,00
Благоустройство, озеленение и уборка прилегающей территории	м 2	25	500	12 500,00
Накладные расходы	0,5 %			2 000 000
Амортизационные отчисления	(рассчитывается на 10 лет)			2 400 000
			ИТОГО:	6 398 617,66

Таблица. Эксплуатационные расходы при управлении библиотекой с привлечением управляющей компании

Наименование затрат	Ед. изм.	Кол-во (мес.)	Стоимость единицы(мес)	Стоимость, руб.(год)
Коммунальные услуги	Электричество:	кВт/ч	2000	3,10	74 400,00
	Водоснабжение:	м 3	7,5	17,5	1 575,00
	Канализация:	м 3	7,5	12,5	1 125,00
	Отопление:	ккал.м 2	303	15,7	57 085,80
	Вывоз мусора:	м 3	1,2	703,20	10 126,08

Услуга	Единица измерения	Стоимость единицы, руб	Всего единиц в год	Стоимость услуг, руб/год
Услуги инженера	Час	830	420	348 600,00
Услуги сантехника	Час	600	1300	780 000,00
Услуги электрика	Час	300	1300	390 000,00
Услуги разнорабочего	час	350	460	161 000,00
Ремонт и содержание	час	115	1950	224 250,00
Благоустройство, озеленение и уборка прилегающей территории	м 2	28	500	14 000,00
Накладные расходы	1,5 %			2 200 000
Амортизационные отчисления	(рассчитывается на 10 лет)			2 400 000
			ИТОГО:	6 662 161,88

Количество студентов в год 1300. Каждый их них платит за обучение 90 000 рублей в год. Итого прибыль за год составляет 117 000 000 рублей. Эта сумма поступает на счет института. Можем предположить, что 1/10 от этих денег приносит доход от реализации деятельности в библиотеке, т.е. 11 700 000 рублей.

Расчет поступлений от реализации проекта внутренним структурным отделом.

НДС=18 % * 11 700 000= 2 106 000 руб.

Объем реализации без НДС= 11 700 000-2 106 000 = 9 594 000 руб.

Прибыль годовая = 9 594 000-6 398 617,66= 3 195 382,34 руб.

Делаем налоговые отчисления:

а) Налогооблагаемая база для налога на прибыль: 3 195 382,34 руб.

б) Налог на прибыль: 3 195 382,34Ч 20 % = 639 076,47 руб.

в) Чистая прибыль: 3 195 382,34-196 276,47 = 2 556 305,87 руб.

Показатель	1-й год	2-й год	n-й год	10-й год
Валовая прибыль (оказания услуг или выполнения работ)	11 700 000	11 700 000	11 700 000	11 700 000
Налог на добавленную стоимость	2 106 000	2 106 000	2 106 000	2 106 000
Доход	9 594 000	9 594 000	9 594 000	9 594 000
Эксплуатационные издержки, всего	6 398 617,66	6 398 617,66	6 398 617,66	6 398 617,66
Прибыль до уплаты налогов	3 195 382,34	3 195 382,34	3 195 382,34	3 195 382,34
Налог на прибыль	639 076,47	639 076,47	639 076,47	639 076,47
Чистая прибыль	2 556 305,87	2 556 305,87	2 556 305,87	2 556 305,87

Расчет поступлений от реализации проекта при управлении библиотекой с привлечением управляющей компании.

НДС=18 % * 11 700 000= 2 106 000 руб.

Объем реализации без НДС= 11 700 000-2 106 000 = 9 594 000 руб.

Прибыль годовая = 9 594 000-6 662 161,88= 2 931 838,12 руб.

Делаем налоговые отчисления:

а) Налогооблагаемая база для налога на прибыль: 2 931 838,12 руб.

б) Налог на прибыль: 2 931 838,12 Ч 20 % = 586 367,62 руб.

в) Чистая прибыль: 2 931 838,12-586 367,62 = 2 345 470,50 руб.

Показатель	1-й год	2-й год	n-й год	10-й год
Валовая прибыль (оказания услуг или выполнения работ)	11 700 000	11 700 000	11 700 000	11 700 000
Налог на добавленную стоимость	2 106 000	2 106 000	2 106 000	2 106 000
Доход	9 594 000	9 594 000	9 594 000	9 594 000
Эксплуатационные издержки, всего	6 662 161,88	6 662 161,88	6 662 161,88	6 662 161,88
Прибыль до уплаты налогов	2 931 838,12	2 931 838,12	2 931 838,12	2 931 838,12
Налог на прибыль	586 367,62	586 367,62	586 367,62	586 367,62
Чистая прибыль	2 345 470,50	2 345 470,50	2 345 470,50	2 345 470,50

Таблица. Расчет ЧДД собственника

Объем капиталовложений	Продолжительность строительства	Доходы Rt и расходы З*t по годам эксплуатации
		1-й год	2-й год	n-ый год	10-й год
		R	З	R	З	R	З	R	З
347 920,64	2 года	9 594 000	6 398 617,66	9 594 000	6 398 617,66	9 594 000	6 398 617,66	9 594 000	6 398 617,66

Годы	Показатель степени	значение коэф-та дисконтирования аt=1/(1+E)^tn	кап.вложения по годам строительства, Кt	дисконтированные кап.вложения Кt*at	прибыль по годам эксплуатации (Rt-Зt)	дисконтированная прибыль (Rt-Зt)*at	ЧДД
1	1-10=	-9	4,435453859	200 000 000	887 090 772	0,00	0	-887 090 772
2	2-10=	-8	3,758859203	147 920 640	556 012 859	0,00	0	-1 443 103 631
3	3-10=	-7	3,185473901	0	0	2 556 305,87	8143045,63	-1 434 960 585
4	4-10=	-6	2,699554153	0	0	2 556 305,87	6900886,13	-1 428 059 699
5	5-10=	-5	2,287757757	0	0	2 556 305,87	5848208,58	-1 422 211 490
6	6-10=	-4	1,93877776	0	0	2 556 305,87	4956108,97	-1 417 255 381
7	7-10=	-3	1,643032	0	0	2 556 305,87	4200092,35	-1 413 055 289
8	8-10=	-2	1,3924	0	0	2 556 305,87	3559400,29	-1 409 495 889
9	9-10=	-1	1,18	0	0	2 556 305,87	3016440,93	-1 406 479 448
10	10-10=	0	1	0	0	2 556 305,87	2556305,87	-1 403 923 142
11	11-10=	1	0,847457627	0	0	2 556 305,87	2166360,91	-1 401 756 781
12	12-10=	2	0,71818443	0	0	2 556 305,87	1835899,07	-1 399 920 882

Индекс доходности: 0,029923526.

Внутренняя норма доходности не определена.

Срок окупаемости не определен.

Таблица. Расчет ЧДД управляющей компании

Объем капиталовложений	Продолжительность строительства	Доходы Rt и расходы З*t по годам эксплуатации
		1-й год	2-й год	n-ый год	10-й год
		R	З	R	З	R	З	R	З
347 920,64	2 года	9 594 000	6 662 161,88	9 594 000	6 662 161,88	9 594 000	6 662 161,88	9 594 000	6 662 161,88

Годы	Показатель степени	значение коэф-та дисконтирования аt=1/(1+E)^tn	кап.вложения по годам строительства, Кt	дисконтированные кап.вложения Кt*at	прибыль по годам эксплуатации (Rt-Зt)	дисконтированная прибыль (Rt-Зt)*at	ЧДД
1	1-10=	-9	4,4354539	200 000 000	887 090 772	0,00	0	-887 090 772
2	2-10=	-8	3,7588592	147 920 640	556 012 859	0,00	0	-1 443 103 631
3	3-10=	-7	3,1854739	0	0	2 345 470,50	7471435,1	-1 435 632 196
4	4-10=	-6	2,6995542	0	0	2 345 470,50	6331724,6	-1 429 300 471
5	5-10=	-5	2,2877578	0	0	2 345 470,50	5365868,3	-1 423 934 603
6	6-10=	-4	1,9387778	0	0	2 345 470,50	4547346	-1 419 387 257
7	7-10=	-3	1,643032	0	0	2 345 470,50	3853683,1	-1 415 533 574
8	8-10=	-2	1,3924	0	0	2 345 470,50	3265833,1	-1 412 267 740
9	9-10=	-1	1,18	0	0	2 345 470,50	2767655,2	-1 409 500 085
10	10-10=	0	1	0	0	2 345 470,50	2345470,5	-1 407 154 615
11	11-10=	1	0,8474576	0	0	2 345 470,50	1987686,9	-1 405 166 928
12	12-10=	2	0,7181844	0	0	2 345 470,50	1684480,4	-1 403 482 448

Индекс доходности: 0,02745554. Внутренняя норма доходности не определена. Срок окупаемости не определен.

В данном разделе исследованы два альтернативных варианта реализации инвестиционного проекта, при этом каждый из них является возможным, прибыльным и целесообразным. Выбор варианта дальнейшего использования библиотеки должен осуществить инвестор. Также данный раздел посвящен вопросам управления недвижимости. Сегодня все большее внимание уделяется профессиональному управлению, что вызвано ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, осознанием собственником сложности управления и необходимости привлечения специалистов.

Глава 7. Безопасность жизнедеятельности. Обеспечение безопасности производства работ при строительстве библиотечного здания

7.1 Анализ условий. Работы на высоте

Работы на высоте относятся к работам с повышенной опасностью и включены в перечень профессий и видов работ, к которым предъявляются повышенные требования по соблюдению правил безопасности при производстве работ.

К работе на высоте относятся работы, при выполнении которых работник находится на расстоянии менее 2 м от не ограждённых перепадов по высоте 1,3 м и более. При невозможности устройства ограждений работы должны выполняться с применением предохранительного пояса и страховочного каната.

Работы, выполняемые на высоте более 5 м от поверхности земли, перекрытия или рабочего настила, над которыми производятся работы непосредственно с конструкций или оборудования при их монтаже или ремонте, относятся к категории верхолазных работ.

Основным опасным производственным фактором при работе на высоте является расположение рабочего места на значительной высоте относительно поверхности земли (пола) и связанная с этим возможность падения работника.

Требования безопасности при работе на высоте изложены в ГОСТах и Межотраслевых правилах по охране труда при работе на высоте ПОТ РМ-012-2000. Правила устанавливают единый порядок организации и проведения всех видов работ на высоте, верхолазных работ с целью обеспечения безопасности работников, выполняющих эти работы, и лиц, находящихся в зоне производства этих работ.

В Правилах изложены требования безопасности к месту производства работ на высоте, требования безопасности при работах с применением грузоподъёмных механизмов и устройств, средств малой механизации и ручного инструмента, требования к средствам индивидуальной защиты и их применению, требования безопасности при выполнении отдельных видов работ на высоте, требования к профессиональному отбору и проверке знаний по охране труда, а также ответственность должностных лиц за нарушение Правил.

При работах на высоте в строительстве, при электромонтажных работах наряду с Правилами действует соответствующая отраслевая нормативная документация.

На основе Правил с учётом конкретных условий разрабатываются стандарты предприятия, положения и инструкции по охране труда при работе на высоте.

7.1.1 Подготовка и проведение работ

Работы на высоте относятся к работам с повышенной опасностью и предусматривают проведение организационных и технических мероприятий, а также применение специальных средств.

Выполнение строительно-монтажных работ, работ на воздушных линиях электропередачи и др. осуществляются по проектам производства работ или по технологическим картам, которые содержат технические решения и основные организационные мероприятия по обеспечению безопасного производства работ.

Организационные мероприятия в проекте производства работ предусматривают подготовку и осуществление следующих мероприятий:

1. Составление перечня работ, выполняемых по наряду-допуску. Утверждает руководитель организации.

2. Оформление работ нарядом-допуском. Выдаёт наряд-допуск руководитель организации (заместитель). Он отвечает за выполнение предусмотренных в наряде-допуске мероприятий по обеспечению безопасного производства работ. Наряд - допуск выдаётся непосредственному руководителю работ на срок, необходимый для выполнения работ.

3. Согласование наряда-допуска. При выполнении работ в охранных зонах сооружений или коммуникаций наряд - допуск выдаётся при наличии письменного разрешения организации - владельца этого сооружения или коммуникации.

4. Назначение ответственных лиц.

Ответственными за безопасность при выполнении работ по нарядам-допускам являются:

* лицо, выдающее наряд-допуск. Определяет необходимость проведения работ, необходимые меры безопасности, ответственных лиц, состав бригады;

* ответственный руководитель работ. Ответственными руководителями работ должны назначаться специалисты организации, прошедшие проверку знаний правил и норм по охране труда. Ответственный руководитель работ несет ответственность за полноту и точное выполнение мер безопасности, указанных в наряде-допуске, квалификацию ответственного исполнителя работ и членов бригады (звена), включенных в наряд-допуск, а также за допуск исполнителей на место производства работ;

* ответственный производитель работ (наблюдающий). Ответственными производителями работ могут назначаться прорабы, мастера, бригадиры (звеньевые), прошедшие обучение и проверку знаний правил техники безопасности, правил пожарной безопасности и Межотраслевых правил по охране труда при работе на высоте (ПОТ РМ - 012-2000).

Ответственный производитель работ несет ответственность за безопасное выполнение работ, соблюдение членами бригады (звена) мер безопасности, указанных в наряде-допуске, обязательное применение индивидуальных средств защиты, производственную и технологическую дисциплину.

С момента допуска бригады (звена) к работе повышенной опасности ответственный исполнитель работ должен находиться на рабочем месте и осуществлять постоянный надзор за работой членов бригады (звена) и выполнение ими мер безопасности.

Перечни должностных лиц, имеющих право выдавать наряды-допуски на выполнение работ с повышенной опасностью, и лиц, которые могут назначаться ответственными руководителями работ и ответственными производителями работ, должны ежегодно обновляться и утверждаться главным инженером (техническим директором) организации.

5. Допуск к работе и целевой инструктаж. Перед допуском к работе непосредственный руководитель работ (мастер, прораб) знакомит работников с мероприятиями по безопасному производству работ, производит целевой инструктаж с записью в наряде-допуске.

Целевой инструктаж предусматривает разъяснение:

* приёмов безопасной работы на высоте;

* порядка подхода к рабочему месту;

* состояния рабочего места;

* характера и безопасных методов выполнения работы;

* порядка пользования предохранительными приспособлениями;

* порядка и места установки грузоподъёмных средств;

* мер по предупреждению падения с высоты, способов безопасного перехода с одного рабочего места на другое;

* мероприятий по обеспечению безопасности при установке или снятии конструкций; * состояния лесов, подмостей, площадок, лестниц, ограждений, страховочных канатов.

6. Контроль за выполнением предусмотренных в наряде-допуске мероприятий по безопасному производству работ. Осуществляет ответственный производитель работ.

7. Осуществление дополнительных мероприятий, выполняемых при совмещённых работах, при работах в условиях работающего производства, вблизи сооружений, коммуникаций, работающих установок.

7.1.2 Обеспечение безопасности условий труда при работе на высоте

Технические решения и мероприятия, включенные в Проект производства работ (технологическую карту), в соответствие с ПОТ РМ - 012-2000 должны предусматривать:

* обеспечение монтажной технологичности конструкций;

* снижение объёмов и трудоёмкости работ;

* безопасное размещение машин и механизмов;

* организацию рабочих мест с применением технических средств безопасности (номенклатура устройств, приспособлений, средств коллективной и индивидуальной защиты, средства освещения рабочих мест, средств сигнализации и связи;

* меры по предотвращению опасности падения работников с высоты;

* меры по предотвращению падения конструкций (грузов);

* защиту от поражения электрическим током;

* меры по защите работников от шума, вибрации, воздействия вредных веществ в воздухе рабочей зоны.

При организации работы (размещении участков работ, рабочих мест, проездов для строительных машин и транспортных средств, проходов, санитарно-бытовых помещений и т.п.) следует установить опасные для людей зоны, в пределах которых постоянно действуют или могут возникнуть опасные и вредные производственные факторы.

К зонам постоянно действующих опасных производственных факторов должны быть отнесены рабочие места, проходы и проезды к ним, находящиеся:

- вблизи неизолированных токоведущих частей электроустановок;

- ближе 2 м от не огражденных перепадов по высоте на 1,3 м и более;

- в местах, где содержатся вредные или опасные вещества в концентрациях выше предельно допустимых или присутствуют опасные и вредные физические факторы с параметрами выше предельно допустимых уровней.

К зонам потенциально опасных производственных факторов следует относить не огражденные и незащищенные:

* участки территории вблизи строящегося здания (сооружения);

* этажи (ярусы) зданий и сооружений в одной захватке, над которыми производятся работы (монтаж, демонтаж, ремонт конструкций или технологического оборудования и т.п.);

* зоны перемещения машин, механизмов, технологического оборудования или их частей, узлов, деталей, рабочих органов;

* зоны, над которыми происходит перемещение грузов грузоподъемными кранами;

* зоны расположения оборудования с ядовитыми, агрессивными, легковоспламеняющимися, радиоактивными, взрывчатыми и т.п. опасными веществами, а также иные зоны, где персонал может попасть под воздействие опасных и вредных факторов.

Кроме того, при разработке мероприятий по безопасному выполнению работ на высоте должны учитываться требования безопасности, изложенные в гл. 2 ПОТ РМ-012-2000: к рабочему месту; к лесам и подмостям; к лестницам, площадкам, трапам; к ограждениям и требования безопасности при работе с ручным инструментом.

Требования к средствам индивидуальной защиты для работающих на высоте и их применению. Основными средствами индивидуальной защиты (СИЗ) при выполнении работ на высоте являются:

* предохранительные пояса по ГОСТ 12.4.184-95;

* предохранительные полуавтоматические верхолазные устройства типа ПВУ-2;

* ловители с вертикальным канатом или с другими устройствами;

* канаты страховочные по ГОСТ 12.4.107-82;

* каски строительные по ГОСТ 12.4.087-84.

Предохранительные пояса являются основным защитным средством при работе на высоте. Требования, предъявляемые к поясам, устанавливают длину пояса, его ширину, длину стропа (фала), массу пояса, а также величину статической и динамической нагрузок, разрывной нагрузки.

Карабин стропа (фала) предохранительного пояса должен обеспечивать быстрое и надёжное закрепление и открепление его одной рукой при надетой утеплённой рукавице (цикл открепление - закрепление не должен превышать 3 сек) и иметь предохранительное устройство, исключающее его случайное открытие.

Замок и предохранитель карабина должны закрываться автоматически.

На каждом поясе должны быть нанесены данные, установленные п.4.1.17 ПОТ РМ -012-2000.

Пояса перед выдачей в эксплуатацию, а также через каждые 6 месяцев должны подвергаться испытанию статической нагрузкой.

Ловители с вертикальным канатом применяются для обеспечения безопасности работника при подъёме и спуске по вертикальной и наклонной (более 75° к горизонту) плоскостям.

Ловители должны обладать статической прочностью и динамической прочностью установленной величины.

Ловитель оснащается стропом, а предохранительный пояс должен быть оснащён амортизатором.

Канаты страховочные применяются для безопасного перехода на высоте при невозможности устройства переходных мостиков или при выполнении мелких работ. Канаты:

* должны отвечать требованиям технических условий предприятия изготовителя;

* должны быть снабжены устройством для их крепления и натяжения;

* не должны иметь надрывов, заусениц, острых кромок, трещин и раковин для исключения травмирования рук работника;

* каждая сборочная единица или деталь каната должна иметь массу не более 20 кг.

Величина пролёта определяется в зависимости от размеров конструктивных элементов зданий. При длине каната более 12 м должны устанавливаться промежуточные опоры, расстояние между которыми менее 12 м, опоры и узлы их крепления должны быть рассчитаны на вертикальную статическую нагрузку не менее 500 кг.

Более полные требования к канатам изложены в гл.4.4. ПОТ РМ - 012-2000.

Каски строительные применяются для защиты головы работника от механических повреждений падающими сверху предметами или при соударении с конструктивными элементами, для защиты от воды, поражения электрическим током. При работах на высоте должны применяться каски по ГОСТ 12.4.087-84.

Каска состоит из корпуса, внутренней оснастки и подбородочного ремня, а также по требованию потребителя может быть снабжена устройствами для крепления щитков, противошумных наушников и других средств индивидуальной защиты.

Каски подвергаются ежедневному осмотру в течение всего срока эксплуатации с целью выявления дефектов. Каски проходят периодические испытания не реже одного раза в полугодие и не подлежат ремонту.

Требования к предохранительным верхолазным устройствам изложены в гл. 4.2 ПОТ РМ - 012-2000.

7.1.3 Требования к персоналу, допускаемому к работам на высоте

К самостоятельному выполнению работ на высоте допускаются лица:

* имеющие профессиональную подготовку, соответствующую характеру работы;

* не моложе 18 лет;

* прошедшие медицинский осмотр без противопоказаний к выполнению работ на высоте;

* прошедшие обучение безопасным методам и приёмам работы;

* получившие соответствующее удостоверение;

* прошедшие обучение и проверку знаний правил, норм и инструкций по охране труда.

На верхолазных работах не допускается применение труда женщин.

К выполнению самостоятельных верхолазных работ допускаются лица со стажем верхолазных работ не менее одного года и тарифным разрядом не ниже третьего.

Работники, впервые допускаемые к верхолазным работам, в течение одного года должны работать под надзором опытных работников, назначенных приказом по организации.

Работники, имеющие перерыв в работе более одного года, должны пройти обучение и проверку знаний требований охраны труда до допуска их к самостоятельной работе.

7.2 Организация безопасных условий при проведении работ в колодцах, закрытых емкостях

Работы в колодцах, закрытых емкостях (резервуарах, цистернах, отстойниках, каналах для прокладки коммуникаций) должны выполняться только при осуществлении следующих организационных и технических мероприятий.

1. Оформление работ в колодцах, резервуарах нарядом-допуском.

2. Согласование наряда-допуска. Порядок производства работ в колодцах и резервуарах, в которых возможно наличие газа, должен быть согласован с соответствующими службами.

3. Назначение лиц, ответственных за производство работ: выдающего наряд-допуск, ответственного руководителя работ, производителя работ, наблюдающего. Возможно одно совмещение выполнения обязанностей ответственных лиц: выдающий наряд - ответственный руководитель работ; ответственный руководитель работ - производитель работ или наблюдающий.

4. Обучение персонала правилам эвакуации пострадавшего из колодца. В случае, если работник, находящийся внутри резервуара или цистерны, почувствовал себя плохо, он должен быть немедленно извлечен из резервуара или цистерны, и наблюдающий должен оказать ему необходимую помощь.

5. Допуск к работе и целевой инструктаж исполнителей. Перед допуском работников к проведению работ в спускных и дренажных каналах, резервуарах, отстойниках ответственный руководитель работ и производитель работ проверяют трубопроводы, по которым возможно попадание в места производства работ воды, пара, агрессивных растворов и др., и принимают меры, исключающие возможность их попадания в эти подземные сооружения во время пребывания в них людей. Трубопроводы должны быть заглушены и на запорных устройствах должны быть вывешены плакаты "Не открывать: работают люди". При спуске в емкость или подъеме из нее руки работника должны быть свободны. Инструменты и материалы, необходимые для работы, должны спускаться в емкость в сумке или инструментальном ящике после спуска туда работника. Условия безопасного спуска инструмента и материалов в емкость должны быть оговорены в наряде-допуске.

Перед началом работ ответственный руководитель работ проводит целевой инструктаж членам бригады.

6. Перерывы в работе. При выполнении работ внутри колодцев, резервуаров и цистерн должны предусматриваться систематические перерывы (через каждые 20 мин) с выходом работников из резервуаров и цистерн. Длительность перерывов устанавливается производителем работ в зависимости от условий проводимых работ.

7. Контроль за состоянием воздушной среды. Допускать работников внутрь резервуаров и цистерн, в которых могут выделяться вредные газы или находиться остатки веществ, выделяющих эти газы (мазутные баки, цистерны из-под кислот, щелочей и т.д.), можно при условии выполнения следующих требований:

* надежная постоянная приточная вентиляция (естественная или принудительная). Проветривать резервуары и цистерны кислородом запрещается;

* проверка состояния воздушной среды;

* присутствие лица, ответственного за выполнение этой работы.

8. Контроль за ведением работ. Работы в колодцах, резервуарах и цистернах проводятся только в присутствии мастера или бригадира, ответственного за производство работ, а на поверхности должны неотлучно находиться у люка и наблюдать за работающими внизу не менее двух человек. Ведущие наблюдение за работающими внизу должны располагаться с наветренной стороны лаза (люка) колодца, резервуара. Работник, спускающийся в колодец, резервуар, цистерну, обязан надеть шланговый противогаз и предохранительный пояс с прикрепленным к нему страховочным канатом. Другой конец страховочного каната должен быть укреплен в натянутом состоянии за прочный неподвижный предмет на поверхности вблизи находящихся наверху наблюдателей или передан непосредственно в руки одному из них.

9. Завершение работ. Ответственный руководитель работ должен удостовериться, что внутри объектов не остался кто-либо из состава бригады, не остались ли там материалы, инструмент, спецодежда и другие предметы. После окончания работ люки и лазы колодцев, цистерн и резервуаров должны быть закрыты.

Сварочные работы как внутри, так и снаружи резервуара или цистерны могут выполняться только при открытых пробках и после предварительной промывки цистерн горячей водой, паром, нашатырным спиртом, каустической содой и др. Промывать резервуар или цистерну необходимо при обязательном применении шлангового противогаза.

7.2.1 Обеспечение безопасности работников, выполняющих работы в колодцах и закрытых емкостях в аварийных ситуациях

Действия работников определяются требованиями Межотраслевых правил по охране труда при эксплуатации нефтебаз, складов ГСМ, стационарных и передвижных АЗС, раздел 6 и типовой инструкции по охране труда при зачистке резервуаров (ТОИ Р-112-16-95), раздел 4.

Работники, производящие работы в резервуарах, в случае возникновения аварийной ситуации должны немедленно покинуть резервуар, сообщить в пожарную охрану, руководству предприятия.

Порядок действий персонала при возникновении аварийной ситуации должен быть определен в выписке из плана ликвидации аварий, разработанного в организации. План должен включать следующие позиции.

Во время работы у резервуара должны дежурить не менее двух работников со шланговыми противогазами, в специальной одежде и обуви. В случае необходимости они могут оказать помощь работающему в резервуаре.

При выполнении работ, связанных со спуском в колодцы, камеры и другие сооружения, обязанности членов бригады распределяются следующим образом:

* один из членов бригады выполняет работы в колодце (камере, резервуаре);

* второй (наблюдающий) с помощью страховочных средств страхует работающего и наблюдает за ним. Держа в руках конец спасательной веревки, он должен периодически подергивать ее конец и окриком удостоверяться о самочувствии работника, находящегося внутри резервуара;

*третий, работающий на поверхности, подает необходимые инструменты и материалы работающему в колодце, при необходимости оказывает помощь работающему в колодце и страхующему, наблюдает за движением транспорта и осуществляет контроль за загазованностью в колодце (камере, резервуаре и т.п.).

Запрещается отвлекать этих работников для выполнения других работ до тех пор, пока работающий в колодце (камере, резервуаре и т. п.) не выйдет на поверхность.

В случае спуска в колодец (камеру, резервуар) нескольких работников каждый из них должен страховаться работником, находящимся на поверхности.

Если работник, находящийся внутри резервуара (колодца), почувствует себя плохо, он должен подать условный сигнал страхующим канатом. В этом случае страхующий и наблюдающий обязаны немедленно эвакуировать его из резервуара (колодца).

Если находящиеся наверху заметят, что работник, спустившийся в колодец (резервуар), почувствовал себя плохо, они должны, не спускаясь в колодец, при помощи страхующего каната помочь этому работнику выйти на поверхность.

Если после выхода на поверхность работнику не станет лучше, необходимо вызвать врача (скорую помощь) и сообщить об этом ответственному руководителю работ.

Если страхующий ...