Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

домостроение панельный квартал жилой

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА

1.1 Обоснование выбора объекта проектирования

1.2 Состав проектной команды

1.3 Социально - функциональная модель

1.4 Анализ существующей застройки

1.5 Анализ транспортно-пешеходных путей

2. АРХИТЕКТУРА

2.1 Характеристика объекта

2.2 Градостроительное решение

2.3 Объёмно пространственное решение.

2.4 Отделочные материалы

2.4 Технико - экономические показатели

3. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕНРНЫЕ РЕШЕНИЯ

3.1 Конструктивные решения

3.2 Организационно - экономическая часть

3.3 Благоустройство и транспорт

3.4 Внутренняя территория квартала

3.5 Стоянки и парковки автотранспорта

3.6 Сохранение архитектурно-исторической среды

3.7 Сохранение природной среды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Главной проблемой индустриальной застройки является то, что жильё, которое в советское время было спасением, сейчас стало частью рынка недвижимости, где человек, чаще всего, приобретает жильё, а не получает. В сфере строительства промышленный образ жизни основывался на панельном строительстве. Панельные дома должны были стать временной мерой для преодоления острого жилищного кризиса. и не представляли архитектурной или эстетической ценности. Однако появление имело грандиозные последствия. Скорость строительства была феноменальной. Подсчеты за промежуток с 1955-го по 1970 год дают удвоение общей жилой площади в стране. За этот срок около 127 млн. людей переехали в новые квартиры. Это была настоящая революция, техническая и социальная, но революция противоречивая. Появление у миллионов людей собственного угла стало, по сути, частью хрущевской оттепели. Каждый новый счастливый обладатель отдельной квартиры получал и собственную кухню, неизбежно маленькую, но свою. Масштабы той советской «стройки» мы можем наблюдать сейчас практически в любом городе и населенном пункте России.

С приходом рыночной экономики, плотно засевшие в сознание людей как «непрестижные», панельные дома зачастую отталкивают потенциальных покупателей. Постсоветская рыночная экономика вытолкнула на поверхность все минусы противоречивой строительной революции, когда-то спасшей страну от бездомности. Это задаёт определённые требования к жилью перед покупателями, которым советские панельные дома зачастую не отвечают. К сожалению, некоторые минусы советского панельного строительства применимы и к панельному строительству нашего времени, несмотря на то, что «панельки» пережили несколько этапов развития и доработок. Несомненно, здания и целые кварталы, построенные на первых этапах развития панельного домостроения, в наше время нуждаются в реконструкции.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА

1.1 Обоснование выбора объекта проектирования

Масштабы индустриального панельного домостроения были огромны. Здания, изначально имеющие характер временного жилья, сейчас стали значительной частью рынка недвижимости и требуют особого внимания.

Вологда - один из тех городов, который испытал на себе практически все этапы панельного строительства, от начальных периодов строительства до современных крупнопанельных зданий. Из-за роста города, районы, застроенные на ранних этапах развития панельных зданий, сейчас стали центральными со стремительно развивающейся инфраструктурой, но всё с теми же «панельками». Одним из таких районов является квартал в улицах Герцена, Яшина, Козлёнская и Пирогова. В этом квартале уже построены два новых кирпичных дома, что, несомненно, является показателем того, что этот квартал на данный момент больше других нуждается в реконструкции не только самих зданий, но и в усовершенствовании инфраструктуры этого района. Но не стоит забывать, что в зданиях, построенных из кирпича стоимость за квадратный метр в среднем на 25-30% выше, чем в панельных, как же быть с теми, для кого такое удорожание является критичным и непозволительным? Возвести новые здания панельного типа? Как тогда в этом случае избежать «выселок нового поколения»? Как же заставить панельное строительство снова крепко встать на ноги, сохранив все положительные стороны технологии, а самое главное вернуть доверие потребителей?

Одним из основных факторов в восприятии жилья как конструктивной является организация жилой среды в целом. В состав этой среды входит не только здание, в котором проживают люди, но и вся придомовая территория, её удобство для взаимодействия с жителями, наполняющая инфраструктура, способность среды выполнять или даже перевыполнять свои функции как территории пребывания жителей вне собственных квартир. Другими словами, исследования показывают, что жителям практически нет дела до того, с помощью каких технологий строилось их жилище, если оно удовлетворяет все их требования.

Главная проблема:

Застройка и инфраструктура одного из центральных районов г. Вологда, застроенных в эпоху индустриального панельного домостроения не отвечает современным жилищным требованиям.

Для решения проблем индустриальной застройки могут быть применены следующие решения:

· Применение современных передовых технологий крупнопанельного строительства в ходе реконструкции.

· Развитие современной инфраструктуры и дворовых территорий.

· Внедрение общественной функции по ул. Герцена и усиление связей с городским центром.

Предполагается использовать следующие методы исследования:

1. Изучение стадий развития панельного домостроения, выявления приоритетных путей совершенствования технологии.

2. Изучение Российской и зарубежной практики реконструкции кварталов индустриальной эпохи.

3. Проведение анкетирования среди участников проектной команды.

4. Фотофиксация, самостоятельное исследование территории.

На основе собственных наблюдений и опроса жителей реконструируемого квартала были выявлены недостающие общественные функции, большую часть которых, составляют парковки и тротуары.

Функциональное наполнение квартала представлено на диаграмме 1

Диаграмма 1 - функциональное наполнение квартала

В целом отсутствующие, по мнению жителей, общественные функции имеют практически равные доли в результатах опроса, что указывает на востребованность каждой из этих функций.

Квартал располагается в юго-западной части центра города Вологда на одной из центральных магистралей.

Было выявлено:

· Квартал примыкает к одной из основных центральных магистралей.

· Плохо развитая инфраструктура квартала.

· Квартал не ориентирован на ул. Герцена.

· Дворовые территории не отвечают современным требованиям.

· Потенциал, значимого для центральной городской улицы квартала, не используется в полном объёме.



1.2 Состав проектной команды

Целью реконструкции квартала индустриальной панельной застройки является разработка проектной модели реконструкции и устойчивого развития квартала с помощью применения современных панельных технологий домостроения и организации жилой среды внутри квартала.

Предполагается комплексное решение следующих задач:

Разработка конструктивной схемы зданий, позволяющей удовлетворять потребности разных типов домохозяйств.

Развитие современной инфраструктуры и дворовых территорий.

Внедрение общественной функции по ул. Герцена и усиление связей с городским центром.

Таблица1 - Состав проектной команды

Члены проектной команды	Цели и задачи
Жители исследуемой территории	Выявить основные категории проживающих граждан Определить отношение людей к своему жилищу Узнать отношение людей к реконструкции индустриальных панельных зданий Выявить желание людей принять участие в реконструкции собственного жилища Узнать какими способами жители пытаются облагородить территорию и дома на данный момент Выявить желание жителей оказать финансовую поддержку реконструкции Определить предпочтения жителей к функциональному наполнению квартала
Жители города Вологды	Узнать отношение жителей города к индустриальной, панельной застройке Узнать отношение к реконструкции индустриальной советской застройки Выявить желание приобретения жилья в реконструированных районах, при условии повышения качества жилья с минимальным удорожанием
Администрация города Вологды	Выявить наличие концепций развития и реконструкции районов индустриальной советской застройки

1.3 Социально - функциональная модель

Одной из главных особенностей комплекса является разделение автомобильных транспортных путей и общественной составляющей придомовой территории, путём размещения их в разных уровнях. Все автомобильные парковки и магистрали расположены на уровне земли, а всё общественное - функциональное наполнение двора находиться на уровне выше прямо над парковками, изолируя, таким образом, пользователей зон игр и отдыха от парковок и транспортного потока внутри двора.

В структуре жилого комплекса присутствуют пять видов домохозяйств:

· Одиночки

· Молодые семьи без детей

· Молодые семьи с детьми

· Многопоколенные семьи

· Пенсионеры

· Люди с ограниченными возможностями

· Для каждой из категорий домохозяйств комплекс предоставляет наиболее комфортные условия для проживания и взаимодействия.

Социально-функциональная модель представлена на рисунке 1

Рисунок 1 - социально-функциональная модель

1.4 Анализ существующей застройки

Проектируемая территория находится в развивающейся центральной части города. Территория имеет площадь 0,6 Га. Основная часть застройки квартала осуществлялась с 1964 г. по 1983 г. На ранней стадии существования квартала территория застраивалась «сталинками» по ул. Козлёнской, впоследствии, по улицам Герцена, Яшина и Пирогова появились панельные и кирпичные пятиэтажки, также в 2012 году, застройка, представляющая собой два кирпичных многоэтажных дома, стала развиваться вглубь квартала.

Структура застройки исследуемого квартала представлена на схеме 1

Схема 1 - Состав застройки исследуемого квартала

1. Территория обладает благоприятным расположением в структуре города.

2. Большая часть незастроенной территории не облагорожена и не может использоваться жителями квартала (зимой завалена снегом, весной и осенью затоплена).

3. Дворовые территории, за исключением территории двух новостроек, находятся в запущенном состоянии.

1.5 Анализ транспортно-пешеходных путей

Квартал страдает от нехватки пешеходных транспортных путей, автомобильные проезды и парковки, тесно примыкающие к подъездам домов, затрудняют движение пешеходов. Основная масса автомобильных парковок располагается вдоль проездов, что зачастую затрудняет или вовсе исключает свободный проезд через дворы. Отсутствие тротуаров вынуждает жителей квартала передвигаться по автомобильным проездам, пешеходы с детскими колясками, пенсионеры и дети, играющие во дворах, находятся в опасной близости к постоянно движущемуся потоку автомобилей.

Транспортные и пешеходные маршруты квартала представлены на схеме 2

Схема 2 - Транспортные и пешеходные маршруты квартала

Дополнительной опасностью для пешеходов является использование автолюбителями сквозного проезда через двор вдоль ул. Герцена как путём для преодоления затора в час-пик, спешащие водители преодолевают дворовое пространство на высоких скоростях, стремясь добраться до места назначения как можно быстрее.



2. АРХИТЕКТУРА

2.1 Характеристика объекта

Проектируемый объект: Общественно-жилой комплекс в развивающемся районе города Вологды.

Цель работы: Разработать модель общественно-жилого комплекса с использованием актуальных технологий панельного домостроения, учитывая особенности территории, значимость квартала для центральной части города и потребности местных жителей

Место строительства: Жилой квартал города Вологды в улицах Герцена, Яшина, Первомайская и Козлёнская. Площадь застройки - 0.6 Га

Особые условия: Проектная модель должна являться ярким примером применения современных технологий панельного домостроения.

Основные требования к архитектурно-планировочному решению: Разработка планировочной структуры жилого комплекса согласно социально-функциональной модели.

Разработка проектной модели квартала с учётом необходимого функционального наполнения:

- общественная функция, ориентированная на город, которая позволит усилить связь квартала и города

- зоны отдыха для жителей квартала (детские и спортивные площадки)

- разработка транспортных путей с учётом существующих проблем

- благоустройство дворовых территорий

- благоустройство тротуаров и пешеходных зон

- разнесение автомобильных и пешеходных транспортных путей на разные высоты



2.2 Градостроительное решение

Объектом реконструкции является квартал в улицах Герцена, Яшина, Козлёнская и Пирогова.

Местоположение квартала в структуре города представлен на рисунке2

Рисунок 2 - Местоположение квартала в структуре города

Квартал располагается в юго-западной части центра города Вологда на одной из центральных магистралей.

Было выявлено:

1. Квартал примыкает к одной из основных центральных магистралей.

2. Плохо развитая инфраструктура квартала.

3. Квартал не ориентирован на ул. Герцена.

4. Дворовые территории не отвечают современным требованиям.

5. Потенциал, значимого для центральной городской улицы квартала, не используется в полном объёме.

Анализ этажности прилегающей территории представлен на рисунке 3

Рисунок 3 - Анализ этажности прилегающей территории

В ходе проектирования был произведен полный градостроительный анализ территории, а также анализ функционального наполнения прилегающей территории. На данный момент на территории преобладает 5-ти этажная жилая застройка в совокупности с административными зданиями малой этажности. Функциональное наполнение прилегающей территории также очень разнообразно, но из-за того, что основной объём этого наполнения отделён от квартала достаточно широкой магистралью (ул. Герцена), жителям достаточно трудно пользоваться этими услугами.

На рисунке 4 представлено функциональное наполнение

Рисунок 4 - функциональное наполнение

Квартал имеет благоприятное расположение, в шаговой доступности находятся школы и дошкольные детские учреждения, больницы и магазины.

Основной проблемой является недоступность всего этого функционала для жителей квартала и отсутствие общественных функций непосредственно в границах квартала.

Организация пространства внутри квартала также требует серьёзных изменений. На реконструируемой территории практически отсутствует структура внутреннего наполнения: парковки образованны стихийно, отсутствуют зоны свободные от автомобильного движения, дворовые территории находятся в запущенном состоянии.



2.3 Объёмно пространственное решение

Схемакомплекса

Застройка квартала представляет собой 8 жилых зданий, которые возводятся посредством составления разработанных секций (угловая, меридиональная и широтная)

В структуре каждого жилого блока имеется придомовая территория, представленна ввиде двора со всеми необходимыми функциями для комфотного времяпрепровождения жителей. Дворы связаны между собой пешеходными дорожками и не имеют жесткой привязки к зданию, рядом с которым находятся. Вокруг каждого блока, представленного ввиде жилого здания с прилегающей дворовой территорией проходят автомобильные магистрали, они также связаны с каждым блоком посредством гибкой системы подъездов, ориентированных как на дворовую территорию так и на автомобильные магистрали. Это позволяет жителям комфортно взаимодействовать с двигающимся транспортом, получая доступ к нему непосредственно из подъезда здания и при этом автомобильный транспорт никак не взаимодействует с процессами происходящими внутри двора.

Первые этажи каждой из секций отведены под общественную функцию. Также под всей территорией квартала имеются организованные подземные паркинги. Дворовые пространства представлены площадками, связывающими придомовые территории домов и располагаются над подземными паркингами, это позволяет использовать территорию гораздо эффективнее и оградить жителей от интенсивного автомобильного движения внутри квартала.

Разрез улицы представлен на рисунке 5

Рисунок 5 - разрез улицы

Для взаимодействия квартала с прилегающим функциональным наполнением, через ул. Герцена предусмотрен подземный пешеходный переход.

Конструктивная система зданий представлена сборным железобетонным каркасом с навесными стеновыми панелями. Это позволяет расширить ассортимент планировочных решений и существенно способствует предрасположенности зданий к реконструкции в дальнейшем. Сетка колонн представлена с шагом 3м. Толщина ограждающих панелей 510 мм с учётом толщины отделки, внутренние стены имеют толщину 200 мм, перегородки - 120мм.

Жилые помещения представлены квартирами-студиями, 1,2 и 3-х комнатными квартирами.

· Студии - 26 кв.м.

· 1-комнатные - 32 кв.м

Планировочные решения 1-комнатных квартир представлены на рисунке 6

Рисунок 6. Однокомнатные квартиры

· 2-комнатные - от 45 кв.м. до 56 кв.м

Планировочные решения 2-комнатных квартир представлены на рисунке 7

Рисунок 7. 2-комнатные квартиры

Планировочные решения 3-комнатных квартир представлены на рисунке 8

· 3-комнатные - от 79 кв.м до 92 кв.м.

Рисунок 8. 3-комнатные квартиры

Для возведения внутриквартирных перегородок используются пазогребневые блоки, что позволяет жителям при желании менять планировочную структуру квартиры без согласования с контролирующими органами.

Все помещения квартир инсолируются в соответствии с нормами. (2 часа непрерывной и 2,5 часа при прерывании времени инсоляции)

2.4 Отделочные материалы

Для отбелки фасадов использованы композитные алюминиевые панели GOLDSTAR. Цоколь оштукатурен цементно-песчаным раствором с последующей окраской фасадной эмалью. Кровля жилого дома плоская, неэксплуатируемая, с внутренним водостоком. Заполнение оконных проемов жилой части - ПВХ с двухкамерным стеклопакетом, имеющим приведенное сопротивление теплопередаче не менее 0,58. Остекление встроенной части здания, используемой жильцами дома - алюминиевые витражи со стеклопакетом. Остекление лоджий и балконов - алюминиевые.

Отделка квартир:

стены - гипсовая штукатурка наружных стен и межквартирных перегородок, забелка после прокладки электропроводки;

пол - цементно-песчаная стяжка в жилых комнатах, кухнях и коридорах; цементно-песчаная стяжка по гидроизоляции в санузлах и ванных комнатах;

Остальная внутренняя отбелка квартир проектом не предусматривается согласно заданию на проектирование.

Лестничные клетки, общие коридоры, лифтовые холлы и тамбура:

стены и перегородки - гипсовая штукатурка стен с последующей окраской водоэмульсионной краской на всю высоту.

потолок - сплошное выравнивание поверхностей потолков, низа и торцов лестничных маршей и площадок с последующей водоэмульсионной окраской;

пол - керамогранит;

ограждение лестничных маршей окрасить эмалью ПФ .

Технические помещения:

стены - цементно-песчаная штукатурка с последующей окраской водоэмульсионной краской в электрощитовых и коммутационной, клеевой краской в остальных технических помещениях;

потолок - клеевая побелка,

пол - цементно-песчаная стяжка;

Встроенные помещения для хранения, используемые жильцами дома:

стены и перегородки - гипсовая штукатурка стен с последующей окраской водоэмульсионной краской на всю высоту;

потолок - сплошное выравнивание поверхностей потолков с последующей водоэмульсионной окраской;

пол - керамогранит.

2.4 Технико - экономические показатели

Площадь участка - 6,2 га

Площадь застройки -12 160 кв.м

Общее количество машино - мест: 980

Общая нежилая площадь 82 114 кв.м

Общая площадь квартир- 67 200 кв.м

Численность населения - 2 450 чел.

Плотность чел/Га - 395 чел/Га

Коэффициент застройки - 19%

Коэффициент плотности застройки-1,1

Площадь озеленения - 38,3%

Количество квартир: 980

Стоимость строительства - 3574471,94 тыс. руб.

S общ. = 82114 м2

Стоимость 1м2 площади = 43,5 тыс. руб.

3. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕНРНЫЕ РЕШЕНИЯ

3.1 Конструктивные решения

Реконструируемый квартал состоит из 8-ми корпусов жилых зданий, с внедрённой в них общественной функцией, располагающейся на первых этажах. Конструктивная система зданий представляет собой сборный железобетонный каркас с навесными ограждающими панелями. На основе этой конструкции спроектированы жилые секции, из которых составлена структура зданий квартала. Сетка колонн для жилых ячеек имеет шаг 3х3 м, для подземных паркингов: 6х6.

На проектируемой территории вся среда является безбарьерной: отметка пола подъездов, уровень благоустройства дворов и придомовая территория находятся на одной высотной отметке, что существенно повышает комфортность перемещения жителей по кварталу.



Таблица 1. Основные элементы конструкции

Вид конструктивного элемента	Конструкция
1	2
Фундаменты	Фундамент стаканного типа 2Ф 12.9-2. Марка бетона: М300 (В 22.5)
Колонны	Железобетонные сборно-монолитные колонны сечение 300х300мм, класс бетона не ниже В25, процент армирования не более 10.
Перекрытия	Безбалочные монолитные плиты перекрытий однослойные из бетона В25,арматура А400С
Ограждающие конструкции:	Наружные стены: Навесные полносборные ж/б панели, трёхслойные, 280 мм с жесткими петлевыми выпусками. Внутренние стены: t=200 мм, газосиликатные блоки "ЭКО" D500, класс прочности В2,5
Перегородки	t=120 мм, Пазогребневый блок «KNAUF» серия 1.031.9-2.00
Лестницы	Лестницы монолитные, класс бетона не ниже В15.Лестничные площадки - монолитные железобетонные из бетона В25 толщиной 200 мм
Окна и двери	Двери наружные: ПВХ - профиль, ДН 21-10 и ДН 21-15 по ГОСТ 24698-81; Двери внутренние: ДГ 21-10и ДГ 21-9 по ГОСТ 6629-88; Окна: двухкамерные стеклопакеты из ПВХ профиля по ГОСТ 30674-99. Витражные окна: по индивидуальному проекту
Внутренняя отделка	Потолки: натяжные и в с/у - побелка; Стены: обои и в с/у керамическая плитка.
Кровля	Плоская: гидроизоляционный ковер, цементная стяжка 30мм.
Лифт	Пассажирский лифт ПП-0601И Гидравлический лифт с верхним машинным помещением. Грузоподъемность 630кг. Габариты шахты 2100*1800,ширина кабины 1600 глубина приямка 1400 мм, ширина дверного проема 900мм стены шахт лифтов - несущие, монолитные железобетонные, толщиной 200-400 мм, из бетона В25.Скорость движения, м/ 1,0 высота подъема, mаx, 75м



3.2 Организационно - экономическая часть

Цена - это денежное выражение стоимости единицы товара (продукции, работы, услуги). Цена влияет на развитие строительного производства, повышение его эффективности через свои функции. Главная функция цены - это количественное выражение стоимости, создаваемой строительной продукции

Цена на строительную продукцию формируется на основе сметы и фиксируется в контракте (договоре) на строительство. Она складывается, как и в других отраслях экономики, из прямых затрат, которые прямо зависят от объема строительства (к ним относятся стоимость строительных материалов, полуфабрикатов, изделий и конструкций, основная заработная плата рабочих, затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов), накладных расходов и сметной прибыли.

Ценообразование в строительстве - это механизм образования стоимости услуг и материалов на строительном рынке. Политика ценообразования в строительстве является частью общей ценовой политики и базируется на общих для всех отраслей принципах ценообразования.

Цели ценообразования:

- обеспечение определенного размера прибыли;

- обеспечение определенного объема продаж;

- сохранение существующего положения фирмы;

- вытеснение конкурентов;

- внедрение на рынке новой продукции;

- завоевание лидерства по показателям качества.

Проект организации строительства объекта должен разрабатываться на полный объем строительства, предусмотренный проектом. Размер необходимых капиталовложений определяется сметами на строительство зданий и сооружений. Цены на строительную продукцию определяются ее сметной стоимостью.

Стоимость работ в сметных расчетах в составе сметной документации может приводиться в двух уровнях цен:

- в базисном уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;

- в текущем уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительств, основываясь на ценах, которые сложились к моменту составления сметы, или предполагаются ко времени строительства. Рассчитывая стоимость работ в текущих ценах, можно брать за основу базисные цены и умножать их на коэффициент, который учитывает удорожание материалов, рост заработной платы и так далее.

Базисный уровень стоимости - уровень стоимости, определяемый на основе сметных цен, зафиксированных на определенную дату

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне, т. е. стоимость работ и затрат в базисном уровне цен умножаются на индексы (коэффициенты пересчета).

С помощью ценообразования формируются цены на строительную продукцию, с учетом следующих технико-экономических особенностей:

- цена формируется при участии основных участников строительства - заказчика, проектировщика, подрядчика, лиц заинтересованных в строительстве. Окончательная цена на строительную продукцию является компромиссом между интересами субъектов строительства;

- объекты строительства различают по габаритам, площади, этажности, материалам конструктивных элементов. Исходя из чего, для каждого здания и сооружения формируется своя индивидуальная цена;

- цены, как правило, устанавливаются на отдельные единичные виды строительно-монтажных работ или законченные элементы конструкции, а не на законченный объект или отдельное сооружение. Цена за законченный объект, складывающаяся из стоимостей выполненных работ или стоимостей отдельных сооружений, имеет значение в основном для заказчика, инвестора или застройщика;

- на цену строительных или монтажных работ влияют применяемые строительные технологии и оборудование. Поэтому цена на один и тот же вид строительно-монтажной работы может быть различной у разных строительных организаций;

- на начальных этапах проектирования объекта при определении его стоимости закладываются усреднённые (чаще всего нормативные) расценки, учитывающие сложившийся уровень цен на строительные материалы, действующий уровень заработной платы и наиболее распространённые строительные технологии;

- стоимость работ зависит от инфляционных процессов и длительности производственного и инвестиционного цикла. В период строительства может произойти изменение цен на строительные материалы и заработную плату рабочих . Необходимо учитывать фактор времени при формировании цены строительной продукции, так как проектная цена не может совпадать с фактической;

- необходимость систематически отслеживать цены на строительные материалы и трудовые ресурсы и определять, как их изменение влияет на себестоимость строительной продукции. Цена в строительстве формируется не от реальной себестоимости, а от сметной стоимости, составляющие элементы цены могут и не отражать фактического уровня затрат на приобретение материалов и других ресурсов;

- сметная стоимость строительной продукции зависит от местных условий строительства, это связано с территориальной закрепленностью строительной продукции и использованием ее в тех местах, где она создана. Строительство - это единственная отрасль материального производства, продукт которой (здания и сооружения) территориально закреплён и рассчитан на длительный срок эксплуатации, а активная часть производственных фондов строительно-монтажной организации подвижна;

- при возведении каждого объекта используется широкая номенклатура материалов, изделий, конструкций и оборудования, машин и механизмов, трудовых ресурсов. По масштабу охвата и номенклатуре используемых ресурсов и профессий исполнителей (свыше 1500 ресурсов, порядка 30 профессий) строительство является уникальной сферой деятельности.

Основной методический документ ценообразования в строительстве - Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации - МДС 81-32,2004. В нем приводятся:

- общие сведения о системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве;

- общие положения по определению стоимости строительства;

- порядок составления сметной документации на строительство;

- порядок определения стоимости строительства в составе предпроектных разработок и другие материалы.

Сметные нормативы - обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники.

Сметная норма - совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях, конструкциях), устанавливаемая на предметный измеритель строительных, монтажных или других работ.

Сметные нормативы делятся на элементные и укрупненные.

Государственные элементные сметные нормативы (ГСЭН) - сметные нормы расхода ресурсов на соответствующую единицу измерения работ:

1) Индивидуальные сметные нормы;

2) Нормы по видам работ;

3) Единичные расценки (прямые затраты на единицу измерения работ):

- федеральные единичные расценки (ФЕР-2012);

- территориальные единичные расценки (ТЕР-2012);

- расценки на монтаж оборудования (РМО);

4) Сметные цены на материалы, изделия, конструкции, на перевозку грузов для строительства, средние сметные цены (ССЦ) на основные строительные ресурсы.

Единичные расценки - основной сметный норматив, разрабатываемый на основе государственных элементарных сметных норм в базисном уровне цен. Объединяются в сборники единичных расценок по уровню применения:

- федеральные - разрабатываются в основном уровне цен для первого базового района (Московская область);

- территориальные - единичные расценки, привязанные к местным условиям строительства, применяемые в пределах субъекта Российской Федерации;

- отраслевые - для специализированных видов строительства (энергетическое, транспортное и т. д.).

Единичные расценки сведены в таблицы и содержат на принятый в них измеритель следующие показатели:

- затраты на оплату труда (кроме заработных плат, учитываемых в эксплуатации строительных машин);

- стоимость эксплуатации строительных машин в т. ч. заработная плата рабочих, обслуживающих машины.

По отдельным материалам, изделиям, конструкциям, расход которых зависит от проектных решений, в таблицах сметных норм указывается только наименование, а в графах расход обозначается «П». При составлении сметной документации расход таких материалов определяется по проектным данным с учетом трудно устранимых потерь и расходов.

Сметная стоимость строительства (С) - сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

В соответствии с технологической структурой капитальных вложений стоимость строительства формируется из:

С = ССТР + СМОН + СО + СПР

где: ССТР - стоимость строительных работ;

СМОН - стоимость монтажа оборудования;

СО - стоимость оборудования, мебели, инвентаря;

СПР - прочие затраты.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ (ССМР) по методу расчета складывается из стоимости прямых затрат (СПЗ), накладных расходов (СНР), сметной прибыли (СП):

ССМР = СПЗ + СНР + СП

Прямые затраты (ПЗ) непосредственно связаны с выполнением работ. Их величина определяется прямым счетом на основе объема работ, необходимых ресурсов, единичных расценок и цены ресурсов:

где Vi - объем i-го вида работ (i = 1 ...n) в натуральных единицах;

ЕPi - единичные расценки j-го вида работ;

Mj - количество материала j-го вида, не учтенного единичными расценками;

Цj - стоимость материалов j-го вида по сборникам ЦСН.

Накладные расходы (НР) включают:

1) затраты на заработную плату рабочих-строителей (все расходы по оплате труда производственных рабочих, занятых непосредственно в СМР, и рабочих, осуществляющих перемещение материалов в рабочей зоне и от приобъектного склада до места укладки);

2) стоимость строительных материалов, деталей и конструкций - затраты на приобретение и затраты по заготовке и доставке на приобъектные склады;

3) расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов - доставка машин на строительную площадку, перемещение с одного объекта на другой, монтаж и демонтаж, амортизационные отчисления, ремонт, затраты на ГСМ, электроэнергию, зарплата машинистов и другого обслуживающего персонала.

Накладные расходы (НР) как часть стоимости СМР - совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организации, управления и обслуживания.

В настоящее время учет накладных расходов в составе стоимости строительной продукции производится в соответсвии с методическими указаниями по определению накладных расходов в строительстве МДС 81-33.2004 [4], которые носят обязательный характер для строительства бюджетных и рекомендательный для всех других случаев.

Накладные расходы определяются косвенным образом на основе нормативов накладных расходов. Нормативы накладных расходов устанавливаются в процентах от выбранной базы. В настоящее время основной базой являются средства на оплату труда рабочих (строителей, механизаторов) в составе прямых затрат.

Прямые затраты и накладные расходы в сумме образуют сметную себестоимость работ. [4]

Сметная прибыль - нормативная (гарантированная) прибыль подрядной организации в составе цены строительной продукции, идущая в основном на развитие производства и материальное стимулирование работников. Сметная прибыль является нормативной частью в стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ .

При составлении сметной документации применяются следующие методы определния стоимости строительной продукции:

1) Ресурсный - представляет собой расчетв в текущих ценах и тарифах стоимости ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проекта.

Ресурсы включают:

- затраты труда рабочих, выполнение строительных работ и обслуживание строительных машин в чел/час;

- время использования машин в маш/час;

- расход материалов, изделий, конструкций в натуральных единицах.

2) Ресурсно-индексный - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на сметную стоимость ресурсов.

Стоимость ресурсов сначала определяется в базисном уровне цен, а затем переводится в текущий уровень цен на основе индексов удорожания ресурсов.

3) Базисно-индексный - основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов удорожания по отноению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.

4) На основе укрупненных сметных нормативов - позволяет существенно сократить объем расчетов при составлении сметной документации. Укрупненные сметные нормативы дают информацию о размере прямых затрат на укрупненную единицу, напр., на здание или сооружение в целом. Укрупненные нормативы применяются при определении стоимости строительства на основе укрупненных показателей на этапах обоснования инвестиций на стадии проекта, а также в процессе подготовки тендерной документации при проведении подрядных торгов.

5) Метод, основанный на данных о стоимости ранее построенных объектов-аналогов. Алгоритм выбора объектов аналогов включает в себя следующие основные этапы:

- выбор по функциональному назначению;

- выбор по отношению к расположению относительно земной поверхности;

- выбор с учетом этажности (в соответствующем диапазоне);

- выбор с учетом объемно - конструктивного устройства здания;

- выбор с учетом несущего каркаса (остова) здания.

Проводится корректировка общей стоимости объекта-аналога по стоимости их отдельных конструктивных элементов, которые могут либо отсутствовать, либо присутствовать в объектах-аналогах по отношению к объекту оценки (т. е. определяется восстановительная стоимость).

Таблица 2 - Определение стоимости жилых и общественных зданий комплекса в базисном уровне цен

№№ Поз.	№ расценки по НЦС	Наименование объекта проектированя	Количество единиц	Норматив цены строительства в уровне цен на 01.01.2014, тыс. руб (без НДС) с учетом местного коэффициента	Стоимость, тыс. руб с учетом индекса изменения сметной стоимости на 2016 г.
1	2	3	4	5	6
1	01-03-004-01	Строительство жилого здания (3 секции,5 корпусов)	53225,20	33,70	2098616,41
2	01-03-004-01	Строительство жилого здания (3 секции,1 корпус)	10646,30	33,70	419772,96
3	01-03-004-01	Строительство жилого здания (2 секции,1 корпус)	10642,45	33,70	419621,16
4	01-03-004-01	Строительство жилого здания (угловая секция секции,1 корпус)	7600,05	33,70	299662,37
		Итого по жилым здания:			3237672
	Объекты транспортного хозяйства и связи
	08-01-001-01	Обычная (нескоростная) автомобильная дорога категории II (покрытие асфальтобетон, основание щебеночно-гравийно-песчаная смесь), 2-полосная	1,03	41,18	42,41
	08-08-001-02	Тротуар с покрытием из искусственной тротуарной плитки	3,25	247,11	803,35
	11-01-003-06	Прокладка магистральных сетей связи в траншее кабелем связи с воздушно-бумажной изоляцией в свинцовой оболочке, марка ТБ 15х2х0,5	0,78	824,41	639,74
	12-03-001-01	Прокладка линии уличного освещения с воздушной подводкой питания неизолированным проводом по ж/б опорам - АС 25/4,2	0,90	722,00	648,36
	12-03-006-02	Подземная прокладка в траншее кабеля с медными жилами на напряжение 10 кВ марки СБ 3х25-10	0,71	504,21	359,00
		Итого по объектам транспортного хозяйства и связи:	2492,86
Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения
	13-04-003-06	Бесканальная прокладка трубопроводов теплоснабжения при условном давлении 1,6 Мпа, температуре 115°С, в мокрых грунтах с погрузкой и вывозом грунта автотранспортом, стальные трубы в битумперлитовой изоляцией диаметром 250 мм	0,45	2	954,72
	14-15-002-05	Внешние инж. сети канализации из полиэтиленовых труб, разработка мокрого грунта с погрузкой в автотранспорт, полиэтиленовые трубы диаметром 200 мм и глубиной 2 м	0,45	2	1330,10
	14-14-002-10	Внешние инж. сети водопровода из полиэтиленовых труб, разработка мокрого грунта с покрузкой в автотранспорт, полиэтиленовые трубы диаметорм 200 мм и глубиной 2 м	0,45	3045,44	1379,58
	15-01-001-13	Внешние инж. сети газоснабжения из стальных труб, подземная прокладка, разработка грунта с погрузкой в автотранспорт, стальные трубы диаметром 150 мм и глубиной 1,5 метра	0,45	1940,28	878,95
Итого по наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения
					4543,35
	Благоустройство территории
	16-03-001-01	Малые архитектурные формы для жилых домов	1,56	225,21	351,33
	17- 01-006-02	Озеленение внутриквартальных проездов	2,16	199,66	431,27
	17-01-006-03	Озеленение дворов	4,44	101,92	452,52
	Итого по благоустройству территории			1235,12
№№ .поз.	Наименование глав, объектов работ и затрат	Единица измерения	Общая сметная стоимость
1	2	3	4
1	ГЛ1 Подготовка территории строительства	1,5 % от стоимости строительства по гл. 2 - 3	48565,06
2	ГЛ2 Основные объекты строительства	руб.	3237672,91
3	ГЛ3 Объекты подсобного и обслуживающего назначения	4 % от соответствующих граф гл. 2	129506,92
4	ГЛ4 Объекты транспортного хозяйства и связи	руб.	2495,72
5	ГЛ5 Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения	руб.	15774,65
6	ГЛ6 Благоустройство и озеленение территории	руб.	1235,42
	Итого по ГЛ 1-6		3435250,68
7	ГЛ7 Временные здания и сооружения	1,1 % от стоимости СМР по гл. 1 - 6	34352,51
	Итого по ГЛ 1-7		3469603,19
	ГЛ9 Прочие работы и затраты	1,5 % от стоимости СМР по гл. 1 - 7	52044,05
	Итого по ГЛ 1-8		3521647,23
	ГЛ10 Проектные и изыскательские работы, авторский надзор	1,5 % от стоимости СМР по гл. 1 - 8	52824,71
	Итого по ГЛ 1-9		3574471,94

Стоимость строительства - 3574471,94 тыс. руб.

S общ. = 82114 м2

Стоимость 1м2 площади = 43,5 тыс. руб.

3.3 Благоустройство и транспорт

Комфортное перемещение пешеходов достигается путём разделения транспортных магистралей и пешеходных путей посредством заглубления автомобильных парковок на подземный уровень и организацию обособленных пешеходных дорожек вдоль придомовых территорий также свободных от внутриквартального автомобильного движения

Внутриквартальные автомобильные проезды имеют двухполосное движение и не проникают внутрь дворового пространства. Движение по дворам осуществляется только транспортом обслуживающих организаций и транспортом спецслужб.

3.4 Внутренняя территория квартала

Территория дворов квартала предполагается полностью пешеходной, с возможностью проезда спецтранспорта (пожарной, скорой помощи, полиции), а также кратковременного проезда служебного автотранспорта. Предполагается мощение всех путей движения тротуарной плиткой. Для осуществления подъездов к парадным выходам из жилых помещений предусмотрен дополнительный выход, ориентированный на проезжую часть и к местам кратковременной стоянки автомобилей. Минимальный радиус закругления края проезжей части - 6,0 м. Въезд на подземный паркинг будет осуществляться путём проезда по крытому пандусу расположенному в торцевой части здания.

3.5 Стоянки и парковки автотранспорта

Для долговременной стоянки автотранспорта проектом предусмотрен отапливаемый подземный паркинг, для временной стоянки автомобилей разработаны парковочные зоны расположенные вдоль основных внутриквартальных проездов. Там же предусмотрены «карманы» для ожидания и кратковременных остановок автомобилей

В структуре квартала предполагается размещение 980-ти квартир. Требуется 980 машино - мест.

Подземный паркинг располагается под территорией дворов, что позволяет эффективнее использовать ограниченную территорию квартала.

На рисунке 9 представлен разрез подземного паркинга

Рисунок 9. разрез подземного паркинга



3.6 Сохранение архитектурно-исторической среды:

Объектом реконструкции является жилой квартал в городе Вологда, в границах улиц Герцена, Яшина, Козлёнская и Пирогова. Этот квартал включает в себя жилые дома и одно административное здание.

Застройка данного квартала разделяется на три периода:

· 1964 - 1968 гг. (кирпичные дома, «Сталинки»)

· 1969 - 1983 гг. (панельные «Хрущёвки»)

· 2011 - 2012 гг. (кирпичные дома)

Участок под застройку образован за счёт сноса зданий, построенных в период с 1964 по 1983 гг. Снос зданий происходит в стеснённых городских условиях, что оказывает сильное воздействие на городскую инфраструктуру в этом квартале, а также жителей ближайших кварталов.

3.7 Сохранение природной среды:

Охрана окружающей среды представляет совокупность работ по защите антропогенных(искусственных) компонентов и природных(естественных), включая атмосферный воздух, воду, почву, животный и растительный мир, архитектуру.

Здания и сооружения оказывают большое влияние на окружающую среду. Их появление вызывает значительные изменение в воздушной и водной средах, в состоянии грунтов участка строительства. Меняется растительный покров - на смену уничтожаемому природному приходят искусственные посадки. Меняется режим испарения влаги. Средняя температура в районе застройки постоянно выше, чем вне ее.

Сохранение компонентов природной среды

Атмосферный воздух:

Основные объекты, оказывающие загрязняющее воздействие на атмосферный воздух:

- в период строительства - строительная техника и пыление во время строительных работ;

- в период эксплуатации - автомобильный транспорт.

В период строительства воздействие на атмосферный воздух оказывают строительные машины и механизмы, транспортные средства, используемые при строительстве, а также пыление при выемке грунта из котлована, бульдозерных, погрузочных работах и транспортировке грунта. Воздействие ожидается в небольших размерах и на короткий промежуток времени.

Для минимизации вредного воздействие на атмосферный воздух в период строительства жилого дома рекомендуется:

- предусмотреть одновременную работу не более 1-2 механизмов;

- полив территории в теплые солнечные дни для снижения запыленности воздуха;

- правильная эксплуатация двигателей, своевременная регулировка системы подачи и ввода топлива;

- проведение контрольных и регулировочных работ по системам питания, зажигания и газораспределительному механизму двигателей, что обеспечит полное сгорание топлива и даст снижение выбросов загрязняющих веществ до 10%.

Наибольший вклад в уровень загрязнения атмосферы дают автомобили при прогреве в зимнее время.

Для жителей жилого дома предусмотрена площадка для временного размещения автомобилей. На площадке устанавливается индивидуальный знак «Отстой транспорта с работающим двигателем запрещен».

Эксплуатация проектируемого объекта оказывает воздействие на атмосферный воздух в пределах допустимых величин и не внесет значительных изменений в экологическую обстановку района.

Водные ресурсы:

Любой строящийся объект в процессе строительства, а затем эксплуатации потребляет определенное количество чистой воды, а также сбрасывает очищенные, условно чистые или неочищенные сточные воды в окружающую среду, что приводит к загрязнению гидрографической сети и территории района его размещения.

Источниками загрязнения поверхностных и подземных вод являются:

- неочищенные или недостаточно очищенные бытовые сточные воды;

- поверхностный сток с селитебных территорий;

- загрязненные дренажные воды;

- фильтрационные утечки вредных веществ из емкостей, трубопроводов и других сооружений;

- аварийные сбросы и проливы сточных вод;

- осадки, выпадающие на поверхность водных объектов и содержащие пыль и загрязняющие вещества от промышленных выбросов;

- свалки коммунальных и бытовых отходов.

К мероприятиям по предотвращению загрязнения подземных вод относят:

- отвод загрязненного поверхностного стока с территории здания в специальные накопители или очистные сооружения;

- устройство защитной гидроизоляции здания;

- устройство дренажных систем с отводом дренажных вод в гидрографическую сеть или на очистные сооружения;

- хранение различных токсичных материалов на строительной площадке в закрытых помещениях для предотвращения их смыва атмосферными осадками;

- организацию зон санитарной охраны на территории, являющейся источником питания подземных вод;

- организацию регулярных режимных наблюдений за условиями залегания, уровнем и качеством подземных вод.

Проектируемый объект расположен вне охранных зон водных объектов.

Водоснабжение проектируемого объекта осуществляется от городских сетей водопровода в соответствии с техническими условиями на подключение к коммунальным системам водоснабжения и водоотведения.

На территории будет организована система поверхностного стока и понижения уровня грунтовых вод при помощи ливневой канализации закрытого типа, когда стекающая дождевая вода собирается водоотводными лотками, входящими в конструкцию дорог и тротуаров, и через дождеприёмники поступает в сеть подземных трубопроводов, по которой она сплавляется в ближайшие каналы.

Канализование проектируемого объекта осуществляется в городскую сеть канализации в соответствии с техническими условиями на подключение к коммунальным системам водоснабжения и водоотведения, что исключает загрязнение подземных вод и почв.

Земельные ресурсы:

В процессе выполнения строительных работ и последующей эксплуатации проектируемого объекта возможно негативное воздействие на почву, поверхностные и подземные воды:

- нарушение или снижение свойств растительного слоя;

- нарушение параметров поверхностного стока и гидрогеологических условий площадки строительства и прилегающей территории.

Мероприятия по восстановлению (рекультивации) земельного участка решены путем подсыпки растительного грунта слоем 15см под газоны и цветники, а также 100% засыпки посадочных ям под посадку кустарников и деревьев.

При строительстве проектируемого объекта вынимаемый из котлована грунт частично будет использован для обратной засыпки, неиспользованный объем вывозится в специально отведенные места (резерв города).

На выбранном участке присутствуют малоценные зеленые насаждения. Свободная от застройки и покрытий территория будет озеленена газоном, кустарниками, деревьями с учетом трассировки подземных инженерных сетей и соблюдением нормативных разрывов до зданий и сооружений.

Для исключения возможности загрязнения территории проектируемого объекта и прилегающих земель проектом предусмотрено:

- устройство дорожной одежды проездов и тротуаров с покрытием из мелкозернистого асфальтобетона;

- ограждение зон озеленения бордюрами, исключающими смыв грунта во время ливневых дождей на дорожные покрытия.

- в процессе выполнения строительных работ будет организовано складирование строительного мусора на специально отведенной площадке с последующим вывозом на свалку города.

Благоустройство и озеленение:

Проектом предусмотрено сохранение, где это возможно существующих зелёных насаждений, находящихся в удовлетворительном состоянии, посадка различных видов растительности, вырубка старых и непригодных деревьев и кустарников, а так же пересадка существующих деревьев и кустарников удовлетворяющих требованиям .

Проектируемое озеленение представлено в основном вдоль пешеходных бульваров и автомобильных улиц, а так же в виде скверов и прогулочных зон. (см.генеральный план)

Шумозащита:

Основным источником непостоянного шума, заполняющими акустическую среду на территории проектируемого объекта, будет автотранспорт.

В период строительства шумовое воздействие на ближайшую жилую застройку будет оказано строительными механизмами. В целях снижения уровня шума с зоне застройки предусмотрена одновременная работа не более 1-2 механизмов, работы будут носить временный характер, шумовое воздействие будет в допустимых пределах.

Для снижения уровня шумового воздействия будут проведены необходимые мероприятия.

Мусороудаление:

С самого начала строительства объекта скапливается огромное количество строительного мусора, что может привести к загрязнению прилегающих территорий. Поэтому необходимо наладить чёткую систему сбора и вывоза бытового и строительного мусора с объекта. На территории строительной площадки устанавливаются стоящие отдельно контейнеры под строительный мусор, в том числе и под сдаваемые отходы, такие как металлолом, бой стекла, кирпича, бытовой мусор. По мере наполнения контейнеры вывозят на городские свалки, полигоны или пункты приёма отходов стройматериалов. Подрядные организации заключают договора с местными администрациями на использование свалок и полигонов, с указанием планируемых объёмов отходов.

Для сбора и временного хранения ТБО жителей многоквартирного дома следует применять стандартные металлические контейнеры и бункеры-накопители, устанавливаемые на ...