Определение рыночной стоимости 2–х комнатной квартиры

Размещено на Allbest.ru

РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ

Общество с ограниченной ответственностью «МИРАЖ»

Определение рыночной стоимости квартиры по адресу:

Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64

Дата оценки: 1 мая 2017 года.

Заказчик: Гармаеву Аюше Цыдыповичу

Оценщик: Гармаев Чингис Аюшеевич

Исполнитель: ООО «МИРАЖ»

г. Улан - Удэ

2017 год

ООО «АГАТА» России, 670000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 79, оф. 13

ООО «МИРАЖ»

России, 670000, Республика Бурятия,

гражданину Гармаеву Аюше Цыдыповичу

г. Улан - Удэ, ул. Кирова, 79, оф. 13

ОГРН 1110327004050, ИНН 0323356168

р/с 40702815005000001195, в филиале ОАО

«Лето Банк» г. Улан-Удэ; БИК 048145620

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Уважаемый Гармаев Аюша Цыдыпович

В соответствии с договором № 425 от 25 апреля 2017 года ООО «Триумф» произвело оценку рыночной стоимости недвижимого имущества: трехкомнатная благоустроенная квартира, общей площадью 57, 3 м 2, в том числе площадь жилой 24, 9 м2, расположенного на пятом этаже пятиэтажного кирпичного дома, далее по отчету именуемого «Объект оценки».

Адрес объекта оценки: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64.

Цель оценки и предлагаемое использование результата оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для реализации имущественных прав.

Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями установленными Федеральным законом от 17 июля 1998 года № 135 - Федерального закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), свод стандартов оценки - 2010 Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Обращаем Ваше внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Проведенные оценщиком расчеты, исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод, что рыночная стоимость объекта оценки трехкомнатная благоустроенная квартира, общей площадью 57, 3 м2, в том числе площадь жилой 24, 9 м2, расположена на пятом этаже пятиэтажного кирпичного дома, по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64 по состоянию на 1 мая 2017 года.

2 294 951 (два миллиона двести девяноста четыре тысячи девятьсот пятьдесят один рубль).

Благодарим вас за возможность оказать вам услуги!

С уважением,

Генеральный директор

ООО «МИРАЖ» Очирова Алена Сергеевна

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1.1 Определение задания на оценку

1.2 Краткое изложение существующих фактов и заключений

1.3 Сертификат качества, допущения и ограничивающие условия

1.4 Используемая терминология

1.5 Используемая информация

1.6 Последовательность определения стоимости объекта оценки

РАЗДЕЛ 2. АНАЛИЗ ОКРУЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Общая характеристика объекта

2.2 Социально - экономическое положение

2.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

РАЗДЕЛ 3. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Описание объекта оценки

3.2 Краткая характеристика местоположения объекта оценка и состояние окружающей среды

3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

РАЗДЕЛ 4. Определение стоимости объекта

4.1 Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

4.2 Расчет стоимости объекта с использование доходного подхода

4.3 Расчет стоимости объекта с использование сравнительного подхода

4.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Приложение 1 - Технический план

Приложение 2 - Кухня

Приложение 3 - Гостиная

Приложение 4 - Жилая комната

Приложение 5 - Лоджия

ВВЕДЕНИЕ

оценка недвижимость

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Также на рынке недвижимости уже есть и свободные земельные участки. При этом следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 3-м этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64.

Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

Изучить литературу рынка недвижимости

Обследовать рынок недвижимости

Оценить объект недвижимости тремя подходами

Определить стоимость объекта недвижимости

РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Определение задания на оценку

Дата определения стоимости 1 мая 2017 года.

База и функции оценки определение рыночной стоимости объекта недвижимости для следующего функционального назначения: купли - продажи.

Сроки проведения оценки с 25 апреля по 1 мая 2017 года

1.2 Краткое изложение существующих фактов и заключений

Адрес объекта - Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50 -летия Октября, дом 50а, квартира 64.

Тип объекта недвижимости - двухкомнатная квартира.

Оцениваемые права - право собственности.

Площадь - 57, 3 м2.

Опасности, вызванные окружающей средой - загрязнение природной среды, почвы воздуха.

Зона градостроительной ценности - жилая зона.

Дата оценки - 1 мая 2017 года.

Оценщик - Гармаев Чингис Аюшеевич

Стоимость, рассчитанная:

Затратный доход -2 091 779 (Два миллиона девяносто одна тысяча семьсот семьдесят девять рублей)

Доходный подход -2 307 692 (два миллиона триста семь тысяч шестьсот девяносто два рубля).

Сравнительный подход -2 578 653 (два миллиона пятьсот семьдесят восемь тысяч шестьсот пятьдесят три рубля).

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта - 2 356 721 (два миллиона триста пятьдесят шесть тысяч семьсот двадцать один рубль).

1.3 Сертификат качества, допущения и ограничивающие условия

Данный отчет оформлен в соответствии с имеющимися на момент оценки знаниями, опытом и имеющимися данными.

Все факты, изложенные в настоящем отчете, проверены, верны и соответствуют действительности.

Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и существующими ограничительными условиями, и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки.

В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Федеральными стандартами оценки №1-3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности:

Федеральным стандартом «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1) «, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФот 20 июля 2007 г. № 256,

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) «, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254

Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) «, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО №7) «, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 25 сентября 2014 г. № 611.

Оценщики имеют необходимое для проведения данной оценки образование и достаточный опыт.

Оценщики произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества, и полностью полагаются на информацию, полученную от заказчика.

В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

1.5 Используемая терминология

Износ - это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемые изменения стоимости.

Дата оценки - это дата, на которую мнение об оценке действительно.

Единица сравнения - это единица сравнения, общая для сравнимых объектов и оцениваемого объекта.

Доходный метод - это один из традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что стоимость равно текущей стоимости прав на будущей доход.

Метод аналогов - это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж, сравниваемых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Этот метод используется для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию по ним.

Метод затрат - это подход к оценке, основанный на предложении о том, что информационный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности.

Коэффициент капитализации - это ставка, используемая для пересчета потока будущих доходов в единую сумму его капитальной стоимости.

Независимая оценка - это оценка стоимости недвижимости, производимая квалифицированной, беспристрастной стороной.

Оставшийся срок экономической жизни - это оценочное количество отставших лет полезной жизни какого - либо здания или его отдельного элемента.

Спрос - это базовое экономическое понятие, определяющих количество товаров или услуг, которое будет куплено по определенной цене.

Стоимость - это ценность товара или услуги, выраженная в деньгах.

Сверка - это корректировки при котором характеристики сравниваемых имущественных объектов корректируются с учетом особенностей оцениваемого объекта.

Устранимый износ - это износ, ликвидация которого может быть оправдана с экономической точки зрения.

Физический износ - это снижение полезности или привлекательности имущества из - за ухудшения его физического состояния.

Эффективный возраст - это возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни.

Рост стоимости - это повышение стоимости имущества.

Оценщик - это лицо, обладающее опытом, соответствующей подготовкой и официальной квалификацией, дающей ему право заниматься оценкой недвижимого или личного имущества.

Оценка - это мнение или прогноз величины стоимости.

Право собственности - это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

К правам относятся:

право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

право отчуждать свое имущество в собственность других лицам;

право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом;

право передавать имущество в залог.

Оцененная стоимость - это оценка стоимости, базирующаяся на анализе данных, проведенном оценщиком, в рамках проблемы, для решения которой был занят.

Рыночная стоимость - это цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте, на которую с готовностью соглашаются покупатель и продавец.

Отчет об оценке - это документ, подготовленный оценщиком, в котором обосновывается его мнение о стоимости объекта. Отчет может быть подготовлен в краткой или полной форме. Обычно отчет включает в себя следующие сведения:

сопроводительное письмо,

описание юридических прав на оцениваемое имущество,

оценка стоимости,

дата оценки,

предложения и ограничивающие условия;

основная часть с описанием собранной информации и методов, использованных для оценки стоимости;

согласование данных оценки, полученных разными методами;

документы, фотографии и другие материалы.

1.6 Используемая информация

Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»«;

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности»;

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) ;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) ;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) ;

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4) ;

Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО №5) ;

Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (ФСО №6) ;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) ;

Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО №8) ;

Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога» (ФСО №9) ;

Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО №10) ;

Федеральный стандарт оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11).

Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков»

1.7 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64.

Оценка - это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социологические факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту.

При определение рыночной стоимости объектов недвижимости используют три основных подхода:

Сравнительный подход;

Доходный подход;

Затратный подход;

Каждый из этих подходов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный подход позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекту собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

Осмотр объекта;

Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом регионе;

Сбор данных о затратах на строительство подобных объектов;

Использование трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта.

РАЗДЕЛ 2. АНАЛИЗ ОКРУЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Общая характеристика объекта

Республика Бурятия

Республика Бурятия является субъектом Российской Федерации и входит в состав Сибирского Федерального округа. Административно-хозяйственным и культурным центром республики является г. Улан-Удэ.

Расстояние по железной дороге от г. Улан-Удэ до г. Москвы - 5519 км, а до Тихого океана -3500 км. Площадь Республики Бурятия составляет 351, 3 тыс. км2. Бурятия расположена в южной части Восточной Сибири, южнее и восточнее озера Байкал. На юге Республика Бурятия граничит с Монголией, на юго-западе - с Республикой Тыва, на северо-западе - с Иркутской областью, на востоке - с Читинской областью. На территории республики расположены 23 муниципальных образования, 6 городов, 29 поселков городского типа, 615 населенных пунктов. Численность постоянного населения на 1 января 2012 г. составила 974, 3 тыс. чел., средняя плотность населения - 3, 0 чел. на 1 кв. км. Городское население составляет около 60% от всего населения республики, сельское - около 40%, в столице республики проживает около трети населения республики. Коренное население республики - буряты, эвенки и сойоты. Национальный состав республики, по данным переписи был следующим: русские - 70%, буряты - 24%, украинцы - 2, 2%, другие национальности - 3, 8%.

Климат Бурятии - резко-континентальный, с холодной зимой и жарким летом. Зима холодная, с сухим морозом и малым количеством снега. Весна ветреная, с заморозками и почти без осадков. Лето короткое, с жаркими днями и прохладными ночами, с обильными осадками в июле и августе. Осень наступает незаметно, без резкой смены погоды, в отдельные годы она бывает долгой и теплой. Средняя температура летом + 18, 5 0С, зимой -22 0С, а среднегодовая температура -1, 6 0С. За год в среднем выпадает 244 мм осадков.

Общие сведения о Железнодорожном районе

Улан-Удэ расположен в Западном Забайкалье, на расстоянии около 100 км. Восточнее озера Байкал, в пределах Иволгино-Удинской межгорной впадины, у слияния рек Селенги и Уды. Впадина представляет обширное понижение, вытянутое с юга-запада на северо-восток и ограниченное с северо-запада хребтами Хамар-Дабан и Улан-Бургасы, с юго-востока - хр. Цаган-Дабан.

Город расположен в зоне высокой сейсмичности. Согласно проведенному микросейсморайонированию, сейсмичность территории города колеблется от 7 до 9 баллов по шкале Рихтера.

Площадь территории города - 0, 4 тыс. кв. м. Основную долю прироста объема производственных товаров и оказанных услуг обеспечивают следующие отрасли: промышленные предприятия, их доля в общем объеме производства равна 75%, строительство - 39%, торговля и общественное питание - 51%. Неуклонно растет объем возведенного жилья хозяйствующими субъектами и индивидуальными застройщиками.

Железнодорожный район расположен в южной части Улан-Удэ. Центр района одновременно является и историческим местом в истории города. С населением 88656 человек. Железнодорожный район имеет вполне развитую инфраструктуру: Количество многоквартирных домов - 507; Средние общеобразовательные школы - 14; Детских садов - 12; Театры - 5; Музеи - 5; Кинотеатры - 3; Вуз - 1; Больницы, поликлиники и прочие медицинские учреждения - 33; Стадионов - 2.

2.2 Социально - экономическое положение

Город Улан-Удэ имеет достаточно высокие потенциальные природно-ресурсные возможности. К основным факторам оценки природно-ресурсного потенциала можно отнести нижеследующие аспекты.

Город Улан-Удэ - столица Республики Бурятия, расположен в Восточной Сибири, в 130 км восточнее озера Байкал. Практически город находится близко к центру России, по расстояниям от западных и восточных границ, и близок к странам азиатско-тихоокеанского региона, имея границу с Монголией.

Такое месторасположение имеет следующие отрицательные моменты:

- большие затраты на транспортировку сырья и комплектующих изделий, а также готовой продукции увеличивают издержки и цену продукции и как следствие делают продукцию предприятий города менее конкурентоспособной на основных рынках европейской части России. Также значительно удорожается ввозимая в город продукция, что отражается на жизненном уровне населения;

- развитие массового промышленного производства в городе из-за высоких транспортных издержек огранивается доступными для конкуренции рынками ближайших регионов, имеющих сравнительно небольшую емкость (численность населения).

Для устранения отрицательного влияния и повышения потенциала могут быть создание уникальной продукции, вытеснение ввозимой продукции продукцией местной промышленности, снижение издержек.

Территориальное расположение имеет в свою очередь и положительные аспекты:

- расположение на границе европейско-азиатских экономических зон позволяет развивать посреднические функции в торговле и других связях. Для этого необходимо создание условий для нахождения точек соприкосновения интересов предпринимателей азиатских и европейских стран, а также европейской части России. Механизмом для реализации этих потенциальных возможностей может быть создание постоянно действующего бизнес-центра с оперативной переработкой больших информационных и материальных потоков. Создание такого центра возможно на базе ярмарки либо свободной экономической зоны;

- расположение в водосборной зоне озера Байкал дает возможность успешной интеграции в мировое сообщество и участия в процессе сохранения мировой ценности - озера Байкал. Существует и в настоящее время уже используется возможность получения инвестиций на экологические мероприятия, в том числе касающиеся совершенствования производства и технологий. Имеется возможность объединения интересов города в развитии производства и усилий экологических организаций с точки зрения снижения его вредного влияния на окружающую среду. Реструктуризация промышленного производства должна в числе других целей предусматривать разумные экологические ограничения без снижения жизненного уровня населения города.

Отрицательное воздействие данного фактора проявляется, прежде всего, на промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, а также на других сферах экономики и жизни населения. Затраты на поддержание жизнедеятельности, а также издержки на поддержание условий производства в городе очень высоки. В настоящее время долги за отопление помещений и электроэнергию составляют большую часть общей задолженности населения и бюджетных организаций, а также промышленных предприятий. Снижение влияния этого фактора возможно только через разработку и внедрение системы энергосберегающих мероприятий.

К положительным аспектам климатического фактора можно отнести развитие нетрадиционных методов получения энергии - использование световой (лучевой) энергии, энергии ветров и другие виды энергетики. Это позволяет повысить эффективность производства из-за снижения затрат на энергетику, а также решить экологические проблемы.

Город расположен в регионе с богатыми природными ресурсами. Разумеется, в городе отсутствует массовое производство по добыче сырьевых ресурсов. В республике и ближайших регионах имеется большинство ресурсов, необходимых для промышленности города. Само размещение промышленных объектов исходило из-за приближения производства к источникам сырья, поэтому здесь кроются большие потенциальные возможности для развития сферы производства.

С точки зрения развития самого города и его инфраструктуры ресурсный потенциал также достаточен. В городе имеется достаточный потенциал по энергетическим ресурсам. Водные ресурсы города имеют большой запас. Земельные ресурсы ограничены зонами, попадающими под затопление, однако ландшафт позволяет развиваться ему в юго-восточную и восточную стороны, а потенциальные возможности для развития вполне достаточны.

Производственный потенциал города складывается из следующих факторов.

Город имеет достаточно развитую структуру экономики. Практически в городе представлены все отрасли экономики. Преимущественное развитие получило материальное производство, где заняты до 70% трудовых ресурсов6. Положительным фактором развития материального производства является возможность создания материальной базы для роста. Отрицательным фактором является крайне низкая эффективность и производительность материального производства. С этой точки зрения, город далек от развитых городов, где в материальном производстве занято не более 40% населения.

В городе развито промышленное производство. До 30% трудовых ресурсов материального производства работает в промышленности. Развитие производственных сил привело к тому, что в городе сложился дисбаланс в сторону некоторых отраслей. Так, наиболее полнокровное развитие в городе имеют предприятия машиностроения, деревообрабатывающей, легкой и текстильной, промышленности строительных материалов, а также пищевой промышленности. В настоящее время такая структура промышленности в условиях разрыва кооперационных связей, резкого спада государственного заказа на оборонную продукцию и экономического кризиса на предприятиях является неэффективной. Рассматривая машиностроение как основную отрасль промышленности, можно отметить следующие моменты, требующие к себе внимание.

Традиционно предприятия машиностроительного комплекса в городе были общефедерального, регионального и местного (республиканского и городского) значения, разделяясь по востребованности продукции. В настоящее время резко снизились возможности рынка из-за спада промышленного производства по России в целом, а также возникновения конкуренции отечественных и зарубежных производителей на рынке традиционно монопольных отраслей, таких как, например, приборостроение. В связи с этим снижаются возможности предприятий по выпуску промышленных изделий.

Подобные и другие специфические проблемы испытывают и остальные отрасли промышленности. При соответствующем реформировании структуры промышленности возможен значительный рост производства продукции для населения, что решит в конечном счете проблему насыщенности товарного рынка.

Повышение загрузки и эффективности использования производственных мощностей является важной составляющей промышленного потенциала. В настоящее время производственные мощности некоторых промышленных предприятий используется менее чем на 20%, а в целом по промышленности на 30% от возможного. Большие резервы, заложенные в использовании производственных мощностей, невозможно использовать без комплекса мер по реструктуризации и диверсификации производства.

Экономика города имеет возможности для развития, не только с точки зрения наличия сырьевых и природных ресурсов, но также и других видов ресурсов, необходимых для развития производства.

Так, город и республика имеют достаточно количество электрической и тепловой энергии, необходимой в качестве базовой основы для роста промышленности. Развитие предприятий теплоснабжения (ТЭЦ-2) позволяет развиваться жилым массивам города, перестав быть в настоящее время сдерживающим фактором. Возможности обеспечения роста имеются и у других видов ресурсов.

Город имеет достаточно развитую инфраструктуру. Здесь расположены узловая станция Восточно-Сибирской железной дороги, два аэропорта, автомагистраль федерального значения. Транспортные предприятия создают хорошие условия для значительного роста производства.

В большинстве случаев инженерные коммуникации, связь и другая инфраструктура предприятий имеют резервы для увеличения объемов выпуска продукции.

В городе функционируют предприятия и учреждения, охватывающие все этапы производства: от возможностей разработки продукции (с помощью научных и учебных учреждений и собственных конструкторских бюро предприятий) до обслуживания, эксплуатации и утилизации. Примерами образцовой разработки и внедрения новой продукции могут послужить молочная, мясная и другие отрасли промышленности. Социально-трудовой потенциал города также достаточно высок для развития экономики.

В настоящее время до 20% от имеющихся трудовых ресурсов не задействовано в экономике. Это является достаточно большим резервом для перспективного роста. Рынок труда в городе, охватывает практически все специальности, необходимые для промышленности. Хотя использование их в настоящее время наталкивается на необходимость переобучения для удовлетворения новых производств, где требуются специалисты соответствующей квалификации, затраты эти несравнимы с расходами по привлечению трудовых ресурсов из других регионов.

2.3 Краткая характеристика рынка недвижимости города Улан-Удэ

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками. В процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияния разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Более конкретно рассмотрим сегменты рынка жилой недвижимости. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположения является основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенного строительство.

По данным сайта «Улан-Удэ Недвижимость» рынок недвижимости города Улан-Удэ по состоянию на 7 февраля 2017г представлен сегмент рынка жилой недвижимости:

Среднее ценообразование рынка жилой недвижимости, на квартиры:

В Железнодорожном районе:

- однокомнатную от 800 000 до 2 370 000 руб. ;

- двухкомнатную от 950 000 до 2 700 000 руб. ;

- трехкомнатную от 1 500 000 до 4 000 000 руб. ;

- четырехкомнатную от 2 600 000 до 6 500 000 руб.

Анализ рынка недвижимости Железнодорожного района г. Улан-Удэ.

По данным сайта сайта «Улан-Удэ Недвижимость» на рынок недвижимости до даты проведения оценки - 7 февраля 2016 г. выставлено на продажу 140 предложенных квартир (69% от всего сегмента рынка). Представлены одно-, трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры. Площадь квартиры с наименьшим показателем составляет 15 м2, а с наибольшим - 150 м2.

Вывод: Таким образом, рынок недвижимости в городе Улан-Удэ достаточно развит. Из всех сегментов, представленных на рынке жилой недвижимости, самым развитым являются - квартиры. В городе Улан-Удэ наиболее развит сегмент рынка жилой недвижимости, это объясняется тем, что у жителей республики Бурятии растет спрос на жилье, вместе с этим большое влияние оказывает наличие социальной и транспортной инфраструктуры.

РАЗДЕЛ 3. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является двухкомнатная, квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, коридора, санузел, лоджия общей площадью 57, 3 м2.

Квартира расположена в пятиэтажном доме 2000 г. постройки.

Распределение площадей установлены в техническом плане квартиры (приложение 1).

Коридор - 6, 4 м 2;

Кухня - 6, 1 м 2;

Жилая комната - 11, 4 м 2;

Жилая комната - 23, 2 м 2;

Санузел - 2, 6 м 2;

Кладовая - 1, 6 м 2;

Балкон - 6 м 2;

Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление - центральное, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.

Квартира принадлежит Гармаеву Аюше Цыдыповичу на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Объект оценки расположен Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64.

Недалеко от объекта расположена автобусная остановка.

На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположены:

Магазин продовольственных и бытовых товаров;

Аптеки;

Железнодорожный институт;

Завод ЛВРЗ;

Банк ВТБ 24.

Таблица 1 - Описание объекта оценки

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Пятиэтажный дом
Юридическое описание	Оценка
Регион	Республика Бурятия
Район	Железнодорожный раон
Адрес	Проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64.
Право собственности	Полное
Здание
Год постройки	2000
Число этажей	5
Техническое состояние	Хорошее
Группа капитальности	1
Фундамент	Сборный железобетонный
Стены	Кирпичные
Коммунальные услуги	Энергоснабжение, электроосвещение, отопление, холодная и горячая вода, канализация, интернет,
Кровля	Шифер
Квартира
Общая площадь	57, 3 м 2
Жилая площадь	24, 9 м 2
Отделка	Ремонт
Вход	Со двора
Вид из окон	На улицу и во двор
Количество комнат	2
Площадь кухни	8, 1 м 2
Санузел	Совместный
Высота потолков	2, 50 м
Состояние объекта (плохое, удовлетворительное, хорошее, отличное)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Окна - пластиковые стеклопакеты Дверь - деревянная двойная

3.2 Краткая характеристика местоположения объекта оценка и состояние окружающей среды

Таблица 2 - Характеристика местоположения и состояние окружающей среды объекта оценки

Характеристика объекта	Значение
Местоположение	Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64.
Время проезда до центра: На общественном транспорте На личном транспорте	15 мин. 10 мин.
Расстояние до остановок общественного транспорта	200 метров
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Уличная
Основной тип здания	Кирпичные
Качество застройки	Здание постройки 2000 год
Полнота застройки	65%
Социальная инфраструктура микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км.)	Магазин продовольственных и бытовых товаров; Аптеки; Железнодорожный институт; Завод ЛВРЗ, Банк ВТБ24
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детская площадка, тротуары, освещение.
Объекты транспортной инфраструктуры	Маршрутные автобусы, микроавтобусы № 4, 100, 3, 23, 56, 37, 40 Трамвай № 2, 4, 1, 5

3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» применяется в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям:

Законодательная разрешённость - в том случае, если текущее разрешенное использование будет призвано запрещенным, необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушает никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Данное здание Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64. расположено в жилой зоне, следовательно, оно является жилым строением, то никакая частная инициатива в данном случае недопустима. Единственным видом использования квартиры является в качестве жилого.

Физическая осуществимость - объект недвижимости по своему функциональному назначению является квартирой. Физическое состояние не накладывает ограничений на дальнейшее его использование.

Данную трехкомнатную квартиру невозможно использовать в виде офиса или магазина, так как квартира находится на пятом этаже пятиэтажного здания. Лучше офисы и магазины располагать на первых этажах.

Финансовая осуществимость - ввиду того, что данный дом является жилым строением и удален от центра города, поэтому использование объекта, является оптимальным.

Максимальная эффективность - исходя из анализа первых трёх критериев наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта будет в качестве квартиры.

Вывод: После проведения анализа оценщик пришел к выводу, что лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его по назначению квартира. Дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки проводились на основании данного заключения.

РАЗДЕЛ 4. Определение стоимости объекта

4.1 Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

Средняя стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения на вторичном рынке, равна 37524 руб. Общая площадь квартиры - 57, 3 м2. На основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры:

(37524*57, 3) = 2 150 125 (два миллиона сто пятьдесят тысяч сто двадцать пять рублей).

Таблица 3 - Расчет коэффициента, влияющего на стоимость 1 кв. м площади жилья

№	Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (-)	Факт	Справочное
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА		1, 10
	а) положительная	+		1, 1
	б) отрицательная	-		0, 95
	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА		1, 0
	а) социальные услуги удалены	-		0, 95
	б) частичное присутствие	+		1, 0
	в) присутствие всех социальных услуг	-		1, 02
	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА		0, 98
	а) удаленные от центра районы	+		0, 98
	б) районы, примыкающие к центру	-		1, 02
	в) центр	-		1, 1
	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ		1, 0
	а) трамвай	-		1, 0
	б) троллейбус	-		1, 0
	в) автобус	+		1, 0
	г) все виды транспорта	-		1, 2
	д) отсутствует	-		-1, 5
	РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м		1, 02
	а) далее 500	-		0, 98
	б) в пределах 500	-		1, 0
	в) в пределах 1 00	+		1, 02
	г) далее 1 000	-		-0, 9
	ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА		1, 0
	а) загазованность выше ПДК	-		-0, 95
	б) загазованность в пределах ПДК	+		1, 0
	в) отсутствие загазованности	-		1, 03
	БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км		0, 95
	а) далее 1	+		0, 95
	б) в пределах 1	-		1, 0
	в) в пределах 0, 01	-		1, 02
	ШУМОВОЙ МЕШОК	-	1, 01
	а) выше уровня ПДУ	-		-0, 95
	б) предельно допустимый уровень ПДУ	-		1, 0
	в) в пределах нормы ПДУ	+		1, 01
ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОМА
	ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА		1, 0
	а) север	-		1, 0
	б) юг	+		1, 0
	в) восток	-		1, 01
	г) запад	-		1, 01
	ГОД ПОСТРОЙКИ, лет		0, 87
	а) более 25	-		0, 83
	б) 15-25	+		0, 87
	в) 10-15	-		0, 9
	г) 5-10	-		0, 93
	Д) 5	-		1, 0
	е) на момент оценки	-		1, 05
	МАТЕРИАЛ СТЕН		1, 1
	а) деревянный	-		0, 9
	б) панельный (крупноблочный)	-		1, 0
	в) панельный утепленный	-		1, 08
	г) кирпич	+		1, 1
	ОТОПЛЕНИЕ		1, 0
	а) центральное	+		1, 0
	б) печное	-		0, 95
	ВОДОСНАБЖЕНИЕ		1, 0
	а) центральное	+		1, 0
	б) уличная колонка

Страница:

•  1 
•  2 

курсовая работа "Определение рыночной стоимости 2–х комнатной квартиры" скачать

Подобные документы

• Планировка помещений жилого фонда, ее влияние на рынок недвижимости

  План расположения помещений квартиры. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости до и после перепланировки. Оформление паспорта объекта с технико-экономическими характеристиками. Документы, необходимые для нотариального оформления сделки обмена.
  
  курсовая работа [147,2 K], добавлен 16.02.2016
  

• Исследование помещений квартиры №25, расположенной по адресу: г. Пенза, ул. Бийская, д. 14, поврежденных заливом с целью определения стоимости их восстановительного ремонта

  Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ. Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Методы, используемые экспертом-строителем при проведении исследований объектов недвижимости.
  
  дипломная работа [2,8 M], добавлен 02.02.2015
  

• Оценка физического износа жилых и общественных зданий

  Оценка физического износа конструктивных элементов здания. Определение стоимости объекта недвижимости затратным и доходным методами и методом сравнительного анализа. Правила составления отчета оценщика. Оформление сделки с объектом недвижимости.
  
  курсовая работа [153,4 K], добавлен 13.06.2016
  

• Определение рыночной стоимости нежилого помещения магазина промышленных товаров

  Принятые допущения и ограничения при проведении оценки нежилого помещения магазина промышленных товаров. Анализ прав собственности. Базы оценки и виды стоимости недвижимости, методика определения ее стоимости затратным, доходным и сравнительным методом.
  
  отчет по практике [49,2 K], добавлен 02.11.2013
  

• Определение полной сметной стоимости строительства объекта

  Характеристики участка строительства. Составление сметной документации на строительство объекта. Составление локальной и объектной сметы. Определение стоимости одного квадратного метра жилья. Технико-экономические показатели строительства объекта.
  
  курсовая работа [57,2 K], добавлен 23.10.2008
  

• Разработка дизайн-проекта интерьера двухкомнатной квартиры

  Проектирование пространственной композиции интерьера, цветового решения, декора и освещения двухкомнатной квартиры с учетом ее планировки и выбранного дизайнером стиля. Подбор бытовой техники, мебели, отделочных материалов. Оценка стоимости проекта.
  
  дипломная работа [3,1 M], добавлен 27.06.2012
  

• Расчет стоимости дорожной одежды

  Характеристика строящегося объекта. Условия поставки строительных материалов. Определение величины транспортных расходов. Расчет стоимости материалов на 1 тонну строительных материалов. Составление локальной сметы. Цена заказчика и предложения подрядчика.
  
  курсовая работа [1,1 M], добавлен 05.03.2013
  

• Дизайн проект трех комнатной квартиры в Скандинавском стиле

  История и особенности скандинавского стиля. Цветовая гамма, текстиль и мебель в интерьере. Порядок проведения ремонта квартиры. Обмер помещения. Укладка кафельной плитки. Установка теплых полов. Монтаж линолеума. Выбор инструментов и приспособлений.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 25.10.2014
  

• Ремонт квартиры

  Основные этапы ремонта квартиры. Выбор программы для планирования проекта. Создание проекта в программе Microsoft Project. Анализ критического пути проекта. График и использование ресурсов. Анализ и оптимизация стоимости проекта, расчет рисков.
  
  курсовая работа [2,4 M], добавлен 19.01.2015
  

• Определение сметной стоимости строительства

  Структура сметной стоимости, сметные нормативные документы. Расчет локальной сметы. Сводный сметный расчет стоимости строительства. Локальная ресурсная ведомость. Технико-экономические показатели общестроительных работ при возведении торгового центра.
  
  курсовая работа [168,9 K], добавлен 15.02.2012
  

• Определение сметной стоимости строительных и ремонтных работ различными методами ценообразования

  Применение различных индексов пересчета сметной стоимости. Составление смет по единичным расценкам материалов. Определение ресурсных показателей. Определение видов сметной документации и методов формирования сметной стоимости на строительную продукцию.
  
  курсовая работа [46,9 K], добавлен 06.11.2014
  

• Определение сметной стоимости строительства дороги

  Конструкция дорожной одежды. Транспортная схема доставки основных строительных материалов. Определение величины транспортных расходов на 1 тонну материалов, конструкций и изделий. Расчет стоимости и составление ресурсно-сметного расчета, локальной сметы.
  
  контрольная работа [36,8 K], добавлен 23.06.2016
  

• Себестоимость строительно-монтажных работ

  Структура и состав сметной стоимости строительства. Виды сметной документации. Методы определения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Определение сметной стоимости строительно-монтажных работ по разделу "Полы и основания" ресурсным методом.
  
  курсовая работа [66,7 K], добавлен 08.12.2014
  

• Определение сметной стоимости строительства Детской музыкальной школы

  Составление смет по единичным расценкам базисно-индексным методом. Ресурсный метод определения стоимости строительства. Определение экономического эффекта от выбора варианта распределения инвестиций. Расчет технико-экономических показателей проекта.
  
  курсовая работа [62,2 K], добавлен 16.05.2017
  

• Строительство мемориального комплекса

  Генеральный план проектируемого здания. Технико-экономические показатели земельного участка. Методы производства основных строительно-монтажных работ. Определение сметной стоимости объекта. Технико-экономические показатели объекта строительства.
  
  дипломная работа [6,1 M], добавлен 10.10.2019
  

• Составление технического паспорта объекта капитального строительства

  Основные цели, задачи и виды технической инвентаризации объектов недвижимости. Формирование инвентарного дела. Съемка земельного участка и зданий. Составление поэтажных планов. Определение физического износа и стоимости здания, строения, сооружения.
  
  курсовая работа [698,6 K], добавлен 12.10.2015
  

• Разработка планировочного решения четырехкомнатной квартиры

  Правила и приёмы создания гармоничного интерьера. Дизайн-проект четырехкомнатной квартиры для семейной пары с двумя детьми. Анализ функциональности объекта, предпочтения заказчика. Возможности и преимущества перепланировки, выбор стилевого решения.
  
  курсовая работа [4,3 M], добавлен 21.11.2014
  

• Контрактные отношения в строительстве

  Реализация инвестиционно-строительного проекта. Оценка стоимости строительства объекта и подготовка конкурсного предложения для участия в торгах в соответствии с условиями заказчика. Подготовка площадки, строительство дорог, выполнение земляных работ.
  
  контрольная работа [162,4 K], добавлен 18.01.2015
  

• Формирование сметной стоимости строительства автомобильной дороги

  Локальная смета на возведение земляного полотна и на устройство дорожной одежды. Сметный расчет на удорожание работ в зимнее время. Сводный сметный расчет стоимости строительства автомобильной дороги. Анализ структуры строительно-монтажных работ.
  
  курсовая работа [67,4 K], добавлен 05.12.2014
  

• Разработка чертежей двухкомнатной квартиры

  Разработка проекта дизайнерских чертежей двухкомнатной квартиры площадью 69,5 кв.м расположенной на пятом этаже 17-этажного панельного дома серии И-1724. Планировочное решение, основной стиль и цветовое решение. Подбор осветительных приборов и мебели.
  
  курсовая работа [27,6 K], добавлен 20.12.2010
  

Другие документы, подобные "Определение рыночной стоимости 2–х комнатной квартиры"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам