Определение рыночной стоимости 2–х комнатной квартиры
Оценка недвижимости; оценка стоимости 2–х комнатной квартиры, расположенной по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район. Расчет стоимости объекта с использованием сравнительного подхода, заключение о рыночной стоимости объекта.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 27.04.2019 |
| Размер файла | 2,1 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
хорошая
хорошая
хорошая
Условия продажи
рыночные
рыночные
рыночные
Социальная инфраструктура
хорошая
хорошая
хорошая
Домофон
имеется
имеется
имеется
Этаж
5/5
2/5
4/5
Все характеристики сопоставимы. Различия между аналогами, площадь, цена продажи, дополнительные условия.
Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.
В таблице 8 приведен расчет с помощью стоимостных корректировок объектов с аналогичными характеристиками.
Таблица 8 - Расчет стоимости объекта оценки с помощью стоимостных корректировок
|
Характеристика |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Вид объекта |
2-х комнатная |
2-х комнатная |
2-х комнатная |
2-х комнатная |
|
|
Юридические права |
собственник |
собственник |
собственник |
собственник |
|
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
Местоположение |
Проспект 50 лет Октября |
Гагарина, 124 |
Цывилева, 56 |
Пушкина, 41 |
|
|
Общая площадь, м2 |
57, 3 |
59, 0 |
56, 7 |
70, 0 |
|
|
Этажность |
3/5 |
5/5 |
2/5 |
4/5 |
|
|
Материал стен |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
|
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
|
|
Социальная инфраструктура |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
|
|
Балкон (лоджия) |
лоджия |
балкон |
лоджия |
балкон |
|
|
Санузел |
совместный |
совместный |
совместный |
раздельный |
|
|
Домофон |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Цена объекта |
? |
2300000 |
2620000 |
2900000 |
|
|
Цена за 1 м 2, рублей (округления) |
? |
39049 |
46208 |
48333 |
|
|
Относительные корректировки к единице сравнения |
|||||
|
Юридические права |
собственник |
собственник |
собственник |
собственник |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
48333 |
||
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
48333 |
||
|
Местоположение |
Проспект 50 лет Октября |
Гагарина, 124 |
Цывилева, 56 |
Пушкина, 41 |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
48333 |
||
|
Общая площадь |
57, 3 |
58, 9 |
56, 7 |
60, 0 |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
+5% (2416) |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
50749 |
||
|
Этажность |
5/5 |
5/5 |
2/5 |
4/5 |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
50749 |
||
|
Материал стен |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
50749 |
||
|
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
Хорошая |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
50749 |
||
|
Социальная инфраструктура |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
Хорошая |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
39049 |
46208 |
50749 |
||
|
Балкон (лоджия) |
лоджия |
балкон |
лоджия |
Балкон |
|
|
Корректировка, % |
0 |
+1, 1 % (508, 28) |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
38983 |
46716, 28 |
41842, 28 |
||
|
Санузел |
совместный |
совместный |
раздельный |
раздельный |
|
|
Корректировка, % |
+3, % (1169, 49) |
-3% (1401, 48) |
0 |
||
|
Скорректированная цена, рублей |
40152, 49 |
45315, 68 |
41842, 28 |
||
|
домофон |
имеется |
имеется |
имеется |
имеется |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
||
|
40152 |
45315 |
41842 |
|||
|
Согласование результатов |
|||||
|
Удельная стоимость (рублях) |
42436 |
||||
|
Стоимость объекта (рублей) |
Из таблицы 8 находим удельную стоимость: = (Аналог 1+Аналог 2+Аналог 3) /3 = (40152 руб. + 45315 руб. + 41842 руб.) /3 = 127309 руб. /3 = 42436 рублей.
Из таблицы 8 находим стоимость объекта: = удельную стоимость * на общую площадь = 42436 * 57, 3 = 2 431 582 (два миллиона четыреста тридцать одна тысяча пятьсот восемьдесят два рубля).
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты.
Рассмотрим таблицу 9 рыночные стоимости трех подходов объекта оценки Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64.
Таблица 9 - Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки
|
№ |
Наименование подхода |
Рыночная стоимость в (рублях) |
|
|
1 |
Затратный подход |
2 091 779 |
|
|
2 |
Доходный подход |
2 307 692 |
|
|
3 |
Сравнительный подход |
2 431 582 |
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости оценки недвижимости. Основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сущность данного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем квартиры.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
Рассмотрим таблицу 10 показатели удельного веса трех подходов для вычисления рыночной стоимости.
Таблица 10 - Показатели удельного веса
|
№ |
Показатели |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
|
|
1 |
Достоверность информации |
25 |
35 |
40 |
|
|
2 |
Полнота информации |
25 |
15 |
60 |
|
|
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
35 |
20 |
45 |
|
|
4 |
Способность учитывать конъектуру рынка |
30 |
30 |
40 |
|
|
5 |
Способность учитывать размер, местоположение доходность объекта |
25 |
35 |
40 |
|
|
6 |
Допущения, принятые в расчетах |
40 |
30 |
30 |
|
|
7 |
Весовые показатели достоверности метода оценки |
30 |
27, 5 |
42, 5 |
|
|
Итог, % |
0, 30 |
0, 28 |
0, 42 |
Чтобы найти удельный вес подходов нужно все показатели сложить и разделить на количество показателей и перевести в проценты.
Затратный подход = (25 + 25 + 35 + 30 + 25 + 40 + 30) / 7 = 210 / 7 = 30 = 0, 30%.
Доходный подход = (35 + 15 + 20 + 30 + 35 + 30 + 27, 5) / 7 = 192, 5 / 7 = 28 = 0, 28%.
Сравнительный подход = (40 + 60 + 45 + 40 + 40 + 30 + 42, 5) / 7 = 297, 5 / 7 = 42 = 0, 42%.
Определение рыночной стоимости зависит от расчета стоимости подходов и удельного веса, из таблицы 14 знаем, что удельный вес затратного подхода составил 0, 30%; доходного подхода составил 0, 28%; сравнительного подхода составил 0, 42%.
Рассмотрим таблицу 9 и таблицу 10 и найдем рыночную стоимость объекта оценки.
По формуле высчитаем рыночную стоимость объекта оценки: V = ЗП * УВ + ДП * УВ + СП * УВ;
V = 2 091 779* 0, 30 + 2 307 692* 0, 28 + 2 431 582 * 0, 42 = 2 294 951 (два миллиона двести девяноста четыре тысячи девятьсот пятьдесят один рубль).
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру пятиэтажного дома, расположенную по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, проспект 50-летия Октября, дом 50а, квартира 64. с учетом округления составляет: 2 294 951 (два миллиона двести девяноста четыре тысячи девятьсот пятьдесят один рубль).
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проделав курсовую работу, получили много знаний в области оценки недвижимости, на практике научились применять подходы оценки. По итогам курсовой работы стоимость квартиры составила 2 294 951 (два миллиона двести девяноста четыре тысячи девятьсот пятьдесят один рубль).
В заключении хотелось бы отметить, что в ходе курсовой работы были изучены основные теоретические вопросы: правовые основы и принципы оценочной деятельности.
Во втором разделе работы были проведены вычисления по определению стоимости объекта недвижимости тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. В результате была получена итоговая рыночная стоимость жилой квартиры, которая составила 2 294 951 (два миллиона двести девяноста четыре тысячи девятьсот пятьдесят один рубль).
Таким образом, в ходе выполнения данной работы были изучены алгоритмы оценки стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным подходами; закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25. 10. 2001 № 136-ФЗ;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 23. 05. 2016) ;
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ, от 29. 07. 98 г. ;
4. Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) « 20. 05. 2015 №297;
5. Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) « от 20. 05. 2015 № 298;
6. Приказ Минэкономразвития России. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) « от 20. 05. 2015 № 299;
7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 2 сентября 2014 года №611 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7).
8. «Основы оценки стоимости недвижимости», Учебное и практическое пособие. 2-е изд, М. Международная академия оценки и консалтинга, 2004;
9. Лейфер Л. А. Справочник оценщика недвижимости, Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Нижний Новгород, 2014
10. Лейфер Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода Нижний Новгород 2014. - 190 стр. ;
11. Мониторинг «О текущей ситуации в экономике Российской Федерации в январе 2017 года»:
12. Слепцов С. В. Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе: http: //www. top-ocenka. com/ocenka-blog24. html
13. Анализ рынка недвижимости в городе Улан-Удэ: http: //uurielt. ru;
http: //ulanude. irr. ru;
14. Сегментация рынка недвижимости: http: //market-pages. ru/ocenkanedvij/8. htm
15. Аналоги по аренде. https: //www. avito. ru/ulan-ude/nedvizhimost;
Приложение 1 - Технический план
Приложение 2 - Кухня
Приложение 3 - Гостиная
Приложение 4 - Жилая комната
Приложение 5 - Лоджия
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
План расположения помещений квартиры. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости до и после перепланировки. Оформление паспорта объекта с технико-экономическими характеристиками. Документы, необходимые для нотариального оформления сделки обмена.
курсовая работа [147,2 K], добавлен 16.02.2016Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ. Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Методы, используемые экспертом-строителем при проведении исследований объектов недвижимости.
дипломная работа [2,8 M], добавлен 02.02.2015Оценка физического износа конструктивных элементов здания. Определение стоимости объекта недвижимости затратным и доходным методами и методом сравнительного анализа. Правила составления отчета оценщика. Оформление сделки с объектом недвижимости.
курсовая работа [153,4 K], добавлен 13.06.2016Принятые допущения и ограничения при проведении оценки нежилого помещения магазина промышленных товаров. Анализ прав собственности. Базы оценки и виды стоимости недвижимости, методика определения ее стоимости затратным, доходным и сравнительным методом.
отчет по практике [49,2 K], добавлен 02.11.2013Характеристики участка строительства. Составление сметной документации на строительство объекта. Составление локальной и объектной сметы. Определение стоимости одного квадратного метра жилья. Технико-экономические показатели строительства объекта.
курсовая работа [57,2 K], добавлен 23.10.2008Проектирование пространственной композиции интерьера, цветового решения, декора и освещения двухкомнатной квартиры с учетом ее планировки и выбранного дизайнером стиля. Подбор бытовой техники, мебели, отделочных материалов. Оценка стоимости проекта.
дипломная работа [3,1 M], добавлен 27.06.2012Характеристика строящегося объекта. Условия поставки строительных материалов. Определение величины транспортных расходов. Расчет стоимости материалов на 1 тонну строительных материалов. Составление локальной сметы. Цена заказчика и предложения подрядчика.
курсовая работа [1,1 M], добавлен 05.03.2013История и особенности скандинавского стиля. Цветовая гамма, текстиль и мебель в интерьере. Порядок проведения ремонта квартиры. Обмер помещения. Укладка кафельной плитки. Установка теплых полов. Монтаж линолеума. Выбор инструментов и приспособлений.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 25.10.2014Основные этапы ремонта квартиры. Выбор программы для планирования проекта. Создание проекта в программе Microsoft Project. Анализ критического пути проекта. График и использование ресурсов. Анализ и оптимизация стоимости проекта, расчет рисков.
курсовая работа [2,4 M], добавлен 19.01.2015Структура сметной стоимости, сметные нормативные документы. Расчет локальной сметы. Сводный сметный расчет стоимости строительства. Локальная ресурсная ведомость. Технико-экономические показатели общестроительных работ при возведении торгового центра.
курсовая работа [168,9 K], добавлен 15.02.2012Применение различных индексов пересчета сметной стоимости. Составление смет по единичным расценкам материалов. Определение ресурсных показателей. Определение видов сметной документации и методов формирования сметной стоимости на строительную продукцию.
курсовая работа [46,9 K], добавлен 06.11.2014Конструкция дорожной одежды. Транспортная схема доставки основных строительных материалов. Определение величины транспортных расходов на 1 тонну материалов, конструкций и изделий. Расчет стоимости и составление ресурсно-сметного расчета, локальной сметы.
контрольная работа [36,8 K], добавлен 23.06.2016Структура и состав сметной стоимости строительства. Виды сметной документации. Методы определения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Определение сметной стоимости строительно-монтажных работ по разделу "Полы и основания" ресурсным методом.
курсовая работа [66,7 K], добавлен 08.12.2014Составление смет по единичным расценкам базисно-индексным методом. Ресурсный метод определения стоимости строительства. Определение экономического эффекта от выбора варианта распределения инвестиций. Расчет технико-экономических показателей проекта.
курсовая работа [62,2 K], добавлен 16.05.2017Генеральный план проектируемого здания. Технико-экономические показатели земельного участка. Методы производства основных строительно-монтажных работ. Определение сметной стоимости объекта. Технико-экономические показатели объекта строительства.
дипломная работа [6,1 M], добавлен 10.10.2019Основные цели, задачи и виды технической инвентаризации объектов недвижимости. Формирование инвентарного дела. Съемка земельного участка и зданий. Составление поэтажных планов. Определение физического износа и стоимости здания, строения, сооружения.
курсовая работа [698,6 K], добавлен 12.10.2015Правила и приёмы создания гармоничного интерьера. Дизайн-проект четырехкомнатной квартиры для семейной пары с двумя детьми. Анализ функциональности объекта, предпочтения заказчика. Возможности и преимущества перепланировки, выбор стилевого решения.
курсовая работа [4,3 M], добавлен 21.11.2014Реализация инвестиционно-строительного проекта. Оценка стоимости строительства объекта и подготовка конкурсного предложения для участия в торгах в соответствии с условиями заказчика. Подготовка площадки, строительство дорог, выполнение земляных работ.
контрольная работа [162,4 K], добавлен 18.01.2015Локальная смета на возведение земляного полотна и на устройство дорожной одежды. Сметный расчет на удорожание работ в зимнее время. Сводный сметный расчет стоимости строительства автомобильной дороги. Анализ структуры строительно-монтажных работ.
курсовая работа [67,4 K], добавлен 05.12.2014Разработка проекта дизайнерских чертежей двухкомнатной квартиры площадью 69,5 кв.м расположенной на пятом этаже 17-этажного панельного дома серии И-1724. Планировочное решение, основной стиль и цветовое решение. Подбор осветительных приборов и мебели.
курсовая работа [27,6 K], добавлен 20.12.2010
