Главная
Коллекция "Revolution"
Экономика и экономическая теория
Оценка рыночной стоимости нежилых помещений
Оценка рыночной стоимости нежилых помещений
Подходы и методы, используемые в Российской Федерации для оценки стоимости недвижимости. Требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Особенности порядка и правил осуществления оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.07.2013 |
| Размер файла | 84,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Введение
- Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости
- 1.1 Нормативно-правовая база оценки стоимости недвижимости
- 1.2 Подходы и методы, используемые в Российской Федерации для оценки стоимости недвижимости
- 1.3 Требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости
- Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет об оценке нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3)
- 2.1 Основные факты и выводы
- 2.2 Основание для проведения оценки
- 2.3 Задание на оценку
- 2.3.1 Объект оценки
- 2.3.2 Имущественные права на объект оценки
- 2.3.3 Цель и назначение оценки
- 2.3.4 Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки
- 2.3.5 Вид стоимости
- 2.3.6 Дата оценки, дата осмотра объекта оценки, дата составления отчета и срок проведения оценки
- 2.3.7 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка
- 2.4 Заявление о соответствии
- 2.5 Содержание, объем работ, информация, терминология, используемые при проведении оценки
- 2.5.1 Содержание и объем работ, используемых при проведении оценки
- 2.5.2 Сведения о заказчике оценки, собственнике и оценщике
- 2.5.3 Источники информации
- 2.5.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности
- 2.5.5 Используемая терминология при определении рыночной стоимости
- 2.6 Социально-экономическое положение региона, в котором расположен объект оценки
- 2.6.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости
- 2.6.2 Описание объекта оценки, район окружения объекта оценки
- 2.7 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- 2.7.1 Анализ наиболее эффективного использования
- 2.7.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки
- 2.7.2.1 Технология оценки, выбор применяемых подходов
- 2.7.2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
- 2.7.2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- 2.7.2.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
- 2.7.2.5 Заключение о рыночной стоимости объектов оценки, рассчитанной сравнительным подходом
- 2.7.2.6 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
- 2.7.2.7 Расчет рыночной стоимости объектов оценки методом капитализации дохода
- 2.7.3 Согласование рыночной стоимости объектов оценки с учетом результатов расчетов по всем подходам
- 2.8 Заключение о рыночной стоимости объекта оценки
- Заключение
- Библиографический список
Введение
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.
Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встала проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.
В настоящее время, когда имеется нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и другой) предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при операциях купли - продажи или сдаче в аренду; при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; для страхования объектов недвижимости; при кредитовании под залог; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования и судебного приговора, а также при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Сегодня рынок недвижимости обрел цивилизованные формы, формируется его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.
Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.
Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.
В данной работе стоит цель рассмотрение методов оценки недвижимости, используемых в рамках основных подходов, формирование теоретических и методических знаний, практических навыков необходимых при оценке недвижимости.
Для достижения поставленной цели в данной работе ставятся следующие задачи:
· рассмотрение методов оценки недвижимости, в рамках трех основных подходов (затратного, доходного и сравнительного);
· рассмотрение практического применения методов оценки недвижимости;
· закрепление теоретических и практических знаний и навыков.
Для реализации поставленных задач в данной работе была выбрана следующая структура: первая глава посвящена изучению подходов к оценке недвижимости, раскрывает сущность основных методов данного подхода к оценке недвижимости, во второй главе рассмотрено практическое применение подходов и методов оценки объекта недвижимости.
Теоретическую основу исследования составили нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), международные и федеральные стандарты оценки, периодические и аналитические материалы, статьи, научные работы по оценке недвижимости. В качестве программных продуктов используются программы системной оболочки Windows Microsoft Office 2007 - Microsoft Word и Microsoft Exсel.
Практической основой для исследования методов оценки недвижимости явились данные, полученные в ходе изучения и анализа рынка недвижимости города Сыктывкара, данные органов государственной статистики, а также техническая информация об объекте недвижимости на примере, которого в данном исследовании рассматривается практическое применение подходов оценки недвижимости.
рыночная стоимость недвижимость оценка
Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости
1.1 Нормативно-правовая база оценки стоимости недвижимости
За основу нормативно-правовой базы при оценке объекта недвижимости принимаются нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральный закон Российской Федерации "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21. 12.2001г. №178-ФЗ), международные и федеральные стандарты оценки ("Международные стандарты оценки" Международного комитета по стандартам оценки имущества (The International Assets Valuation Standards Committee), Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО №2), Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО №3), Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми "Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки (МСО-2003-05), Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003), Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО2004) и рекомендующими их к применению для всех своих членов), сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве" КО-ИНВЕСТ, периодические и аналитические материалы, статьи, научные работы (Федотовой М.А. и Грязновой Н.Г., Щербаковой Н.А., Асаул А. Н.) по оценке недвижимости, нормативные акты, постановления и решения, утвержденные на уровне органов местного самоуправления.
1.2 Подходы и методы, используемые в Российской Федерации для оценки стоимости недвижимости
В процессе оценки недвижимости используются три основных подхода:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Затратный подход
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату. При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования.
В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.
Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
Оценка величины предпринимательской прибыли.
Расчет выявленных видов износа.
Оценка рыночной стоимости земельного участка.
Расчет итоговой стоимости объекта путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.
Для расчета полной восстановительной стоимости объектов недвижимости применяются четыре основных метода:
метод сравнительной единицы - текущая стоимость единицы измерения оцениваемого объекта умножается на количество единиц;
метод разбивки по компонентам - заключается в определении удельной стоимости единицы измерения или всего объекта исходя из поэлементных затрат;
метод смет - составление объективных и сводных смет для строительства нового объекта;
индексный метод - заключается в определении восстановительной стоимости путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.
Под накопленным износом понимают "уменьшение" стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинации.
Существует три вида износа:
а) физический (нормативный метод, стоимостной метод, метод срока жизни);
б) функциональный (метод капитализации потерь в арендной плате, метод капитализации избыточных эксплуатационных);
в) внешний (метод капитализации потерь в арендной плате, метод сравнительных продаж, метод срока жизни).
Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом).
Настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет после сдачи помещения в аренду.
Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:
· капитализации доходов - позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объектов (используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен; стоимость оценивается дисконтированием стабильного денежного потока);
· дисконтирования денежных потоков - применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта (используется в тех случаях, если будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозного периода).
В основе того и другого методов лежит предпосылка, что, величина стоимости недвижимости обусловлена возможностью, получать с помощью этого объекта доходы в будущем.
Различаются эти методы лишь способом преобразования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно фактическая цена продажи объекта отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев, цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.
Выделяют следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
на первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно;
на втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым;
на третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов;
на четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;
провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
1.3 Требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости
Основными требованиями, которыми должен руководствоваться эксперт-оценщик при составлении отчета, является Федеральный стандарт оценки №3, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20 июля 2007 года "Требования к отчету об оценке", статьями которого являются:
Общие положения
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Требования к составлению отчета об оценке
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.
Требования к содержанию отчета об оценке
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
информация о текущем использовании объекта оценки;
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценке.
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.
В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет об оценке нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3)
2.1 Основные факты и выводы
В данном Отчете производилась оценка рыночной стоимости следующего объекта недвижимости:
Таблица 1. Объект оценки
|
№ п/п |
Наименование объекта оценки |
Местоположение |
Общая площадь, кв. м |
Этаж |
Балансовая (остаточная) стоимость, руб. |
Год постройки здания |
Текущее использование помещения |
|
|
1 |
Нежилые помещения |
г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
129,4 |
1 |
- |
1948 |
офис |
Оценка рыночной стоимости производилась по состоянию на 01 октября 2010 года.
Целью и задачей оценки является: определение рыночной стоимости для кредитования под залог оцениваемого имущества.
Результаты, полученные при применении сравнительного и доходного подходов, приведены в таблице ниже.
Таблица 2. Результаты, полученные при применении различных подходов
|
Наименование |
Рыночная стоимость, руб. (с НДС) |
|||
|
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
||
|
Нежилые помещения общей площадью 129,4 кв. м., расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
- |
6 211 000 |
5 468 827 |
|
|
Удельный вес |
- |
0,6 |
0,4 |
Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта недвижимости, на дату оценки округленно составляет:
5 914 000 (Пять миллионов девятьсот четырнадцать тысяч) рублей, с учетом НДС
Таблица 3
|
№ п/п |
Наименование объекта оценки |
Рыночная стоимость, руб. (с НДС) |
|
|
1 |
Нежилые помещения общей площадью 129,4 кв. м., расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
5 914 000 |
2.2 Основание для проведения оценки
Основанием для проведения оценки является договор на оказание возмездных услуг по оценке рыночной стоимости № Х/10 от 01. 10.2010 года.
2.3 Задание на оценку
2.3.1 Объект оценки
Таблица 4
|
№ п/п |
Наименование объекта оценки |
Местоположение |
Общая площадь, кв. м |
Этаж |
Балансовая (остаточная) стоимость, руб. |
Год постройки здания |
Текущее использование помещения |
|
|
1 |
Нежилые помещения |
г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
129,4 |
1 |
- |
1948 |
офис |
2.3.2 Имущественные права на объект оценки
В данном отчете оценивается полное право собственности на нежилые помещения.
Собственником помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 является Федоров Федор Федорович, что подтверждается следующим документом:
Свидетельство о государственной регистрации права серия 11АА № ХХХХХХ от 05 июля 2007 года.
Согласно статье 209 "Содержание права собственности" Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
2.3.3 Цель и назначение оценки
Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Назначение оценки - кредитование под залог оцениваемого имущества.
2.3.4 Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки
Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки отсутствуют.
2.3.5 Вид стоимости
В рамках настоящего Отчета, в соответствие с договором на оценку и со статьей 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29. 07.1998г. № 135-ФЗ подлежит установлению рыночная стоимость объекта оценки.
Развернутое определение рыночной стоимости дано в Федеральном законе от 29. 07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 3):
"…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
2.3.6 Дата оценки, дата осмотра объекта оценки, дата составления отчета и срок проведения оценки
Дата оценки - 01 октября 2010 года.
Дата осмотра объекта оценки - 01 октября 2010 года.
Дата составления отчета - 05 октября 2010 года.
Срок проведения оценки - с 01 октября по 05 октября 2010 года.
2.3.7 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка
Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:
1. В процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество.
3. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
5. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.
6. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
7. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
2.4 Заявление о соответствии
Подписавший данный отчет оценщик настоящим заявляет, что в соответствии с имеющимися данными:
1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, проверены, верны и соответствуют действительности.
2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющимися частью настоящего отчета, и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки.
3. В отношении имущества, являющегося предметом настоящей оценки, оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимися на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененного имущества или намеревающимся совершить с ним сделку.
4. Оплата услуг оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью имущества или с деятельностью по оценке имущества, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененного имущества, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с имуществом.
5. Оценщик лично произвел наружный осмотр объекта оценки.
2.5 Содержание, объем работ, информация, терминология, используемые при проведении оценки
2.5.1 Содержание и объем работ, используемых при проведении оценки
Этап №1 - Осмотр объекта, сбор данных и их анализ
На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.
Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.
Этап №2 - Проведение расчетов
При определении стоимости недвижимого имущества использовались сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при оценке недвижимого имущества, Оценщик применил метод капитализации прибыли. Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. В случае невозможности применения какого-либо из подходов Оценщиком было приведено обоснование отказа от использования подхода.
Этап №3 - Подготовка Отчета
На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета и приложений к Отчету.
2.5.2 Сведения о заказчике оценки, собственнике и оценщике
Таблица 5
|
Заказчик |
Федоров Федор Федорович |
|
|
Собственник объекта оценки |
Федоров Федор Федорович |
|
|
Организация-оценщик |
ООО "ХХХ" |
|
|
Оценщик-физическое лицо, с которым организация заключила трудовой договор |
Попова Ирина Федоровна |
2.5.3 Источники информации
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Свидетельство о государственной регистрации права серия 11АА № ХХХХХХ от 05 июля 2007 года.
Технический паспорт от 14. 03.2007 года на помещения, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3.
Договор купли-продажи от 20. 06.2007 года.
Законодательные и нормативные акты
Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральные стандарты в области оценки:
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1) - Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2) - Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;
ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3) - утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254;
Периодические издания
Еженедельник ВСЕ ДЛЯ ВАС Недвижимость № 27 от 29 сентября 2010 года.
Еженедельник "Покупка, продажа, обмен квартиры" № 21 от 27 сентября 2010 года.
2.5.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности
Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255,254; Стандартами и правилами оценочной деятельности Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" утвержденными решением Совета РОО от 20. 06.2007 года.
Оценщик осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации и является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", поэтому применение вышеуказанных стандартов обязательно.
2.5.5 Используемая терминология при определении рыночной стоимости
В данном разделе даются определения используемых терминов, иное толкование которых невозможно. Данные определения трактуются следующими нормативными актами:
Гражданский кодекс Российской Федерации;
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20. 07.2007г.;
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20. 07.2007г.;
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20. 07.2007г.;
Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая и уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Результат оценки - итоговая величина стоимости объекта оценки.
Итоговая стоимость объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Подходы к оценке:
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
Объект-аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Дата проведения оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Наиболее эффективное использование объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Срок экспозиции объекта оценки - рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3 "Требования к отчету об оценке", стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулирующей организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Недвижимость или недвижимое имущество - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
2.6 Социально-экономическое положение региона, в котором расположен объект оценки
Местонахождение объекта оценки - Республика Коми, г. Сыктывкар.
Город Сыктывкар - столица Республики Коми
Население - 247 тысяч человек.
Начало городу было положено Указом Императрицы Екатерины II от 25 января (5 февраля) 1780 года, в котором бывший погост Усть-Сысола был преобразован в город Усть-Сысольск.
Свое нынешнее название Сыктывкар (город на Сысоле) получил в 1930 году, в честь своего 150-летия.
По территориальному делению включает: Эжвинский район, 3 поселка городского типа, 3 сельских населенных пункта.
Сыктывкар развивается как административный, деловой, культурный и научный центр Республики Коми.
Промышленность. Индустриальный облик Сыктывкара определяют более 40 крупных промышленных предприятий. Продукция лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной отрасли: целлюлоза, бумага, картон, фанера, пиломатериалы и другие поставляются во многие города России, а также во многие страны мира.
По итогам 2008 года индекс промышленного производства составил 98,2% к уровню прошлого года.
По итогам 2008 года оборот организаций (без субъектов малого предпринимательства) в фактически действовавших ценах увеличился в целом по Сыктывкару на 17,9% и составил 73 678,6 млн. руб., что обусловлено приростом оборота организаций таких направлений, как:
· строительство - 68,2%;
· сельское и лесное хозяйство - 33,6%;
· оптовая и розничная торговля - 32,9%;
· транспорт и связь - 29,9%;
· операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг - 26,6%;
· обрабатывающие производства - 8,0%;
· производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 6,2%.
Строительство. За 2008 год крупными и средними организациями выполнен объем работ по виду деятельности "строительство" на 2 347,8 млн. рублей, что на 40,4% больше, чем за 2007 год. По республике наблюдалось увеличение объемов работ на 10,3%.
За счет всех источников финансирования введено в действие 95,4 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 2,0% больше уровня прошлого года, из них 9,3 тыс. кв. метров введено индивидуальными застройщиками.
В 2008 году число квартир в введенных жилых домах составило 1684, что на 14,1% больше аналогичного периода предыдущего года, в том числе индивидуальными застройщиками - 76 (на 13,4% больше уровня 2007 года).
За счет нового строительства приняты в эксплуатацию газовые сети протяженностью 1,4 км., сети канализации - 0,1 км., сети водопроводов-водоводов - 11,9 км., сети теплоснабжения - 0,04 км.
По данным Управления капитального строительства МО ГО "Сыктывкар" лимит бюджетных ассигнований, доведенных до управления в 2008 году, составил 310,3 млн. руб., в том числе средства:
· местного бюджета - 293,0 млн. руб.;
· республиканского бюджета - 17,3 млн. руб.
Из них освоены 278,4 млн. руб. (89,7% от запланированного), в том числе:
...Подобные документы
Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
