Оценка рыночной стоимости нежилых помещений
Подходы и методы, используемые в Российской Федерации для оценки стоимости недвижимости. Требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Особенности порядка и правил осуществления оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.07.2013 |
| Размер файла | 84,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
· средства местного бюджета - 264,5 млн. руб. (90,3%);
· средства республиканского бюджета РК - 13,9 млн. руб. (80,3%).
Транспорт. В 2008 году грузоперевозки автомобильным транспортом сократились на 2,9%, грузооборот также снизился на 0,7% относительно уровня 2008 года. Положительная динамика объемов грузоперевозок воздушным транспортом, сложившаяся в 2004-2006 годах, сменилась в 2007 году снижением этого показателя на 6,0%, а в 2008 году - на 26,9% относительно 2007 года.
По итогам года на Сыктывкар пришлось 18,6% объема перевозок грузов автомобильным транспортом в целом по республике, 16,4% - воздушным.
В последние годы наблюдалось увеличение объемов перевозок пассажиров воздушным транспортом. За 2008 год по сравнению с предыдущим годом перевозки данным видом транспорта возросли на 13,6%.
Малое предпринимательство. Информация о количестве юридических лиц - субъектов малого и среднего предпринимательства по состоянию на 01. 01.2009г.:
· число средних предприятий составило 34,0 ед. (30,1% от общего числа по РК в целом);
· число малых предприятий - 912 ед. (45,5%);
· число микропредприятий - 5039 ед. (53,0%);
· число индивидуальных предпринимателей - 6379 ед. (27,8%).
Инвестиции. По данным Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Республике Коми за 2008 год объем инвестиций в экономику МО ГО "Сыктывкар" составил 14 861,8 млн. руб., что в действующих ценах больше уровня 2007 года на 53,0% и соответствует 18,1% от общего объема инвестиций в экономику Республики Коми.
Динамика инвестиций в основной капитал крупных и средних организаций, субъектов малого предпринимательства, индивидуальных застройщиков, включая объем неформальной деятельности, по итогам 2008 года имеет положительную динамику.
В общем объеме инвестиций в основной капитал более половины пришлось на крупные и средние организации. Удельный вес малых предприятий составил 11,3% в общем объеме инвестиций.
Наука. Сыктывкар является крупным научным центром Республики Коми. Ведущие научные учреждения - Коми научный центр Уральского отделения РАУ, в его составе институт геологии, институт биологии, институт языка, литературы и истории, институт физиологии, институт химии, институт экономических и социальных проблем Севера и др.
Образование. В городе несколько высших учебных заведений, в том числе Сыктывкарский государственный университет, Коми государственный педагогический институт, Сыктывкарский лесной институт, Коми Республиканская академия госслужбы и управления при Главе РК, филиалы учебных заведений других регионов РФ. Имеется Торгово-экономический колледж, Коми республиканский колледж культуры имени Чисталева, Сыктывкарский медицинский колледж, Сыктывкарское высшее педагогическое училище имени Куратова, Сыктывкарское высшее педагогическое училище № 2, Республиканское училище искусств, Сыктывкарский кооперативный техникум, Сыктывкарский технологический колледж, Гимназия искусств при Главе Республики Коми.
Культура. В городе располагаются Государственный Театр оперы и балета, Академический театр драмы им.В. Савина, Государственный республиканский театр фольклора, Коми республиканская филармония. Национальный музей, Национальная галерея, Национальная библиотека, 3 республиканских и 22 массовые городские библиотеки, Республиканский центр финно-угорских культур. Имеется 4 кинотеатра, 2 выставочных зала, 14 клубных учреждений, стадион, 2 плавательных бассейна и т.д.
Финансы. В рамках институциональных преобразований в городе зарегистрировано около 5 тысяч новых хозяйственных структур, из них половина относится к сфере малого бизнеса. Сформировалась достаточно развитая финансовая система, в которую входят крупные коммерческие банки, как АКБ "Западно-Уральский филиал Сбербанка РФ", АКБ "Северный народный банк", Сыктывкарский филиал АКБ "Ухтабанк", Коми региональный филиал АКБ "Московский банк реконструкции и развития" и другие. Получает развитие страховой рынок. Совершенствуется организация работы страховых фирм, расширяется круг и объемы их услуг.
Демография. Уровень жизни населения. Безработица. Численность населения на 01. 10.2008 года составила 246,3 тыс. человек. По итогам года сократилась как рождаемость, так и смертность населения на 3,3% и 2,1% соответственно (относительно предыдущего года). Общий коэффициент рождаемости (11,8) и смертности (10,8) были ниже среднереспубликанского уровня (по республике соответственно - 12,1 и 12,7). Как и в 2007 году, в 2008 году по городу наблюдался прирост населения.
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника в 2008 году составила 18 239,0 рублей и возросла к 2007 году на 21,9%.
В течение отчетного года с целью получения государственной услуги в подборе необходимых работников в ГУ РК "ЦЗН города Сыктывкара" обратилось 1345 работодателей всех организационно-правовых форм собственности (из них 292 работодателя - впервые), которыми заявлено в ЦЗН свыше 19,3 тыс. единиц вакансий рабочих мест (должностей). На регистрационный учет в течение года поставлено 13,4 тыс. чел., обратившихся в ЦЗН за получением государственной услуги содействия в поиске подходящей работы, из них 4,7 тыс. чел. присвоен официальный статус безработного с назначением социальной выплаты в виде пособия по безработице.
Вывод. Республика Коми и город Сыктывкар обладают высоким экономическим потенциалом, имеют развитую инфраструктуру. В Сыктывкаре находится большое число административных учреждений, инвестиционных институтов, представительств, коммерческих организаций.
2.6.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости
В Республике Коми рынок недвижимости развивается неравномерно: наиболее интенсивное развитие получил рынок жилой недвижимости, менее интенсивное - рынок офисной недвижимости, расположенной, в основном, в центрах населенных пунктов. Рынок производственных объектов не получил должного развития и представлен, в основном арестованным имуществом, имуществом предприятий банкротов и ликвидируемых предприятий.
Офисная недвижимость: Офисные площади - самый динамичный сегмент сыктывкарского рынка коммерческой недвижимости. Пока в Сыктывкаре спрос на этот вид недвижимости существенно преобладает над предложением. Однако пока преобладают организации, желающие арендовать офисные помещения, нежели купить их. Причем, если компании покупают офисное помещение, то стараются это сделать на первичном рынке, а если арендуют, то на вторичном рынке.
Цены на офисную недвижимость: Стоимость одного квадратного метра офисных помещений на первичном рынке без отделки сегодня в Сыктывкаре варьируется от 30 до 45 тыс. руб., с отделкой от 40 до 60 тыс. руб. На вторичном рынке стоимость 1 кв. м. офисной недвижимости составляет 30-60 тыс. руб. Цены варьируются в зависимости от месторасположения здания, его состояния и планировки.
В аренду офисную недвижимость сдают в Сыктывкаре в пределах от 300 до 950 руб. за 1 кв. м. Наиболее востребованная часть города - центр.
Торговая недвижимость: Торговая недвижимость (магазины и торговые центры) как один из крупнейших секторов коммерческой недвижимости имеет высокий спрос на рынке Сыктывкара.
Сегодня в столице Коми наблюдается большое количество торгово-развлекательных центров. Немаловажным фактором, влияющим на доходность торгового центра, является наличие автостоянки, рассчитанной на большое количество машин, поэтому наиболее крупные торговые комплексы имеют прилегающие к ним встроенные парковки
В настоящее время в городе введены в строй ряд крупных торговых центров. В Сыктывкаре по улице Интернациональной (напротив ресторана "Вычегда") возведено здание общественно-делового назначения. Новый комплекс представляет собой современную архитектурную композицию из зданий различной этажности и включает в себя деловой центр (административные и офисные помещения), современную гостиницу на 103 номера (3-звездного класса по международной классификации), ресторан на 50 посадочных мест, встроенный двухэтажный паркинг (стоянка на 40 служебных и личных автомобилей), универсальный магазин.
Также ООО "СТК - Инвест" введен в эксплуатацию жилой комплекс с торговыми помещениями и подземными гаражами по улице Свободы. Площадь-3200 кв. м.
ООО "Новые технологии - 2" ввело в строй торговый ряд и реконструировало остановочный комплекс по улице Бумажников в Эжве. Общая площадь комплекса составит 1461,7 кв м. На месте мини-рынка по улице Карла Маркса в столице республики построено торгово-офисное здание с прилегающей автостоянкой.
Цены на торговую недвижимость:
Стоимость 1 кв. м. торговых помещений на вторичном рынке Сыктывкара сегодня составляет 35-65 тыс. руб. На ул. Коммунистической на первой линии торговые площади продаются по цене 70-110 тыс. руб. за 1 кв. м. (в зависимости от уровня отделки, площади, этажа расположения).
В новостройках, по данным компаний, торговые площади продаются по цене от 35 до 55 тыс. руб. /без отделки/ и до 80 тыс. руб. /с отделкой/.
Рынок аренды недвижимости в г. Сыктывкаре показывает, что наибольшим спросом пользуются офисные и торговые площади от 20 кв. м до 100 кв. м. Это обусловлено тем, что в городе наиболее развит мелкий бизнес. Для среднего и крупного бизнеса свойственно не арендовать недвижимость, а приобретать в собственность. Кроме того, наибольшим спросом пользуются площади, расположенные в деловых и торговых районах города, в частности в районах пересечения улиц Коммунистическая и улиц Первомайская, Интернациональная, Октябрьский проспект. Стоимость аренды 1 кв. м в данном районе составляет для торговых помещений составляет 600 - 1200 рублей в месяц. На окраинах города стоимость аренды составляет - 300-400 рублей.
Складская недвижимость: По мнению специалистов риэлторских агентств Сыктывкара, до насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему количество предложений качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограничено.
В столице республики складские помещения в основном сконцентрированы в районе Октябрьского проспекта и по улице Печорской. Однако предприниматели сегодня все равно стараются приобрести помещение под склад поближе к центру.
Спрос и предложение на складскую недвижимость: Спрос и предложение по этому виду коммерческой недвижимости находится примерно на одном уровне. Сегодня в основном предлагаются складские помещения на вторичном рынке недвижимости.
Цены на складскую недвижимость: Чем ближе к центру располагается помещение, тем выше на него цена. Так, если стоимость 1 кв. м. складской недвижимости в районе мясокомбината составляет 12-16 тыс. руб., то в центральной части города - 20-25 тыс. руб. В местечке Човью стоимость 1 кв. м. складского помещения обойдется всего в 5-7 руб.
Исходя из анализа рынка коммерческой недвижимости в г. Сыктывкаре, можно сделать следующие выводы:
Наиболее востребованными на рынке недвижимости являются торговые помещения;
Большим спросом пользуются торговые площади, расположенные на центральных улицах города Сыктывкара - Коммунистической. Первомайской, Интернациональной;
Стоимость 1 кв. м торговых помещений в центре города составляют в среднем от 35 до 65 000 рублей в зависимости от технического состояния объекта, месторасположения и площади, на ул. Коммунистическая стоимость 1 кв. м. торговых помещений может достигать 110 000 рублей;
Цены на офисную недвижимость несколько ниже, чем на торговую. В центре города стоимость 1 кв. м офисных помещений составляет около 40 000 - 60 000 рублей;
На рынке аренды недвижимости в г. Сыктывкаре наибольшим спросом пользуются торговые и офисные площади от 20 до 100 кв. м. расположенные в центральной части города в районе пересечения улицы Коммунистическая и улиц Первомайская. Интернациональная, Октябрьский проспект;
6. Стоимость 1 кв. м аренды торговых помещений составляет от 300 рублей (на окраинах города) и до 1 200 рублей (в центре) в месяц;
Аренда офиса обойдется арендатору в размере от 300 рублей за 1 кв. м (на окраинах города) и до 900 рублей за 1 кв. м (в районах повышенной деловой активности) в месяц;
Количество предложений качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости в городе Сыктывкаре ограниченно. Складские помещения в основном сконцентрированы в районе Октябрьского проспекта и улицы Печорской. Стоимость 1 кв. м таких помещений в данном районе составляет 12 000 - 16 000 рублей. В центральной части города стоимость 1 кв. м. данного типа недвижимости составляет в среднем 25 000 рублей.
Источники информации:
Данные агентства "КомиОнлайн" (komionline.ru);
Данные официального сайта Республики Коми (www.rkomi.ru);
Данные Территориального органа Росстата по Республике Коми (www.komistat.ru);
Данные специализированного сайта (www.domkomi.ru).
5) Еженедельник ВСЕ ДЛЯ ВАС Недвижимость № 27 от 29 сентября 2010 года.
2.6.2 Описание объекта оценки, район окружения объекта оценки
Таблица 6
|
Показатель |
||
|
Округ, микрорайон |
г. Сыктывкар, Центр |
|
|
Местоположение в микрорайоне |
Сысольское шоссе, 1/3 |
|
|
Преобладающая застройка микрорайона |
Жилые многоэтажные дома, торговые, административные и общественные здания |
|
|
Транспортная доступность |
хорошая |
|
|
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) |
хорошая |
|
|
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). |
Детский сад, школа, магазины, банки и т.п. |
|
|
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) |
отличная |
|
|
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона |
Отсутствуют |
|
|
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона |
Автотранспорт |
|
|
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) |
||
|
Дополнительная существенная информация |
Таблица 7
Описание здания
|
Тип здания |
Одноэтажное кирпичное здание |
|
|
Год постройки |
1948 |
|
|
Группа капитальности |
I |
|
|
Состояние здания (субъективная оценка) |
Удовлетворительное |
|
|
Конструктивные элементы здания |
||
|
Фундамент |
Кирпичные ленточные |
|
|
Наружные и внутренние капитальные стены |
Кирпичные, обшиты сайдингом |
|
|
Перегородки |
Кирпичные, гипсокартон |
|
|
Перекрытия |
ж/бетонные плиты |
|
|
Крыша |
металлочерепица |
|
|
Электроснабжение |
Скрытая проводка |
|
|
Отопление |
автономное |
|
|
Холодное водоснабжение |
централизованное, стальные трубы |
|
|
Горячее водоснабжение |
электронагреватели |
|
|
Канализация |
централизованная, чугунные трубы |
|
|
Слаботочное обеспечение |
Телефон |
|
|
Проемы дверные |
стеклопакеты; щитовые |
|
|
Проемы оконные |
стеклопакеты |
Таблица 8
Описание помещения
|
Наименование |
Нежилые помещения № 41,46,46а,49а,50 на поэтажном плане (Литер Д) |
|
|
Текущее использование |
Офис |
|
|
Существующие обременения |
отсутствуют |
|
|
Расположение |
1-й этаж |
|
|
Общая площадь, кв. м |
129,4 |
|
|
Полезная площадь, кв. м |
118,8 |
|
|
Описание помещений |
Пять помещений общей площадью 35,4; 8,2; 10,2; 73,2 и 2,4 кв. м. |
|
|
Внутренняя отделка |
Потолки - подвесные. Стены - обои, окраска. Пол - линолеум. Состояние внутренней отделки - хорошее. |
2.7 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
2.7.1 Анализ наиболее эффективного использования
В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:
для участка земли как свободного
для участка земли с существующими улучшениями.
Анализ возможностей использования участка, как свободного
При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.
Анализ вариантов использования земельного участка с существующими улучшениями
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "лучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
законодательная разрешенность;
физическая осуществимость;
финансовая приемлемость;
максимальная эффективность.
В таблице ниже представлен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
Таблица
|
1 |
Нежилое помещение |
г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
129,4 |
Целевое назначение и разрешенное использование - земли поселений; Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности от оцениваемого земельного участка - застройка жилыми домами; Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок - район с достаточно плотной застройкой, перспективен для размещения торгово-офисных зданий и жилых домов; Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости - спрос на земельные участки стабильно высокий; Текущее использование земельного участка - для обслуживания здания механического цеха № 1. Наиболее эффективным использованием земельного участка является его застройка административным зданием, то есть в том качестве, в котором он используется сейчас. Кроме того, при рассмотрении застроенного улучшениями участка как условно свободного необходимо учитывать, что для застройки его чем-либо инвестор вынужден будет понести затраты на снос улучшений, которые существуют на дату оценки. |
Физическая осуществимость: с учетом того, что оцениваемый объект является помещением в отдельно стоящем здании, находится на оживленной улице в центре города, то его можно использовать в качестве торгово-офисных помещений. Юридическая правомочность: объект оценки может быть использован в любом качестве из физически осуществимых с изменением функционального использования в соответствии с законодательством РФ; Финансовая оправданность: самостоятельное перепрофилирование помещений требует как финансовых, так и временных ресурсов с применением минимальных вложений в ремонт финансово оправданы следующие варианты использования данных площадей в качестве торгово-офисных помещений. Максимальная эффективность: планировка помещений, месторасположение, качество отделки помещений, делает максимально эффективным использование оцениваемых помещений в качестве торговых или офисных. |
2.7.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки
2.7.2.1 Технология оценки, выбор применяемых подходов
Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устаревания;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Выбор используемых подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
затратный подход - не применялся (обоснование отказа приведено в п. 14. 2. данного Отчета);
в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнительных продаж;
в рамках доходного подхода использовался метод капитализации дохода.
2.7.2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим конструктивным и параметрическим характеристикам.
Затратный подход подразумевает, что рыночная стоимость оцениваемого здания определяется в первую очередь затратами на его создание.
Оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода относительно к данным объектам. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, нежилого помещения в многоэтажном здании. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по "типовым" сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычленения" стоимости единицы площади нежилого помещения приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного "изощрённого" приобретения встроенных помещений, когда покупатель приобретал в собственность одно помещение в многоэтажном здании посредством его строительства. Ввиду всего вышесказанного было принято решение отказаться от затратного подхода применительно к оценке встроенных помещений.
2.7.2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам аналогам. Аналог объекта оценки - это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объектам оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях
2.7.2.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
Так как на дату оценки имелось достаточное количество предложения по продаже помещений с аналогичными объектам оценки параметрами, то было принято решение о применении в рамках настоящей оценки данного подхода. Были проанализированы данные о предложениях продажи помещений с аналогичными характеристиками, как и у оцениваемых объектов. Информация была отобрана на основании предложений, опубликованных в газете "ВСЕ ДЛЯ ВАС - Недвижимость" № 27 от 29. 09.2010 г.; "Покупка, продажа, обмен квартиры" № 21 от 27. 09.2010г.; на сайте www.167000.ru (Единая информационная система недвижимости г. Сыктывкара).
При применении сравнительного подхода был выбран метод сравнения продаж. Корректировки по ценообразующим факторам производилась на основании экспертного мнения. При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. В тех случаях, когда характеристики объекта оценки и объекта-аналога практически совпадали, поправки не применялись. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице ниже.
Таблица 9. Расчет рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3
|
Элементы сравнения |
Ед. изм. |
Объект оценки |
Сопоставимый объект №1 |
Сопоставимый объект №2 |
Сопоставимый объект №3 |
Сопоставимый объект №4 |
Сопоставимый объект №5 |
|
|
Характеристика объектов |
Нежилые помещения, расположенные на первом этаже одноэтажного административного здания. Эксплуатируются в качестве офиса. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположены в центре г. Сыктывкара. Типичное окружение - торгово-офисные здания и жилые многоэтажные дома. |
Торгово-офисные помещения, расположенные на первом этаже многоэтажного жилого дома. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположены в центре г. Сыктывкара. Типичное окружение - торгово-офисные здания и жилые многоэтажные дома. |
Торгово-офисные помещения, расположенные на первом этаже многоэтажного жилого дома. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположены в центре г. Сыктывкара. Типичное окружение - торгово-офисные здания и жилые многоэтажные дома. |
Торгово-офисные помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного торгово-офисного здания. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположены в центре г. Сыктывкара. Типичное окружение - торгово-офисные здания и жилые многоэтажные дома. |
Нежилые торгово-офисные встроенные помещения, находящиеся на первом этаже многоэтажного жилого дома. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположены в центре г. Сыктывкара. Типичное окружение - торгово-офисные здания и жилые многоэтажные дома. |
Торгово-офисные помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного торгово-офисного здания. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположены в центре г. Сыктывкара. Типичное окружение - торгово-офисные здания и жилые многоэтажные дома. |
||
|
Местоположение объекта |
г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
г. Сыктывкар, ул. Карла Маркса, 180/1 |
г. Сыктывкар, ул. Оплеснина, 11 |
г. Сыктывкар, ул. Куратова, 73/1 |
г. Сыктывкар, ул. Ленина, 23а |
г. Сыктывкар, ул. Куратова, 73/1 |
||
|
Цена предложения |
Т. р. |
8 600 |
6 000 |
8 700 |
11 000 |
1 600 |
||
|
Общая площадь |
кв. м |
129,4 |
156 |
117 |
184 |
223 |
30 |
|
|
Цена за ед. общей площади |
Т. р. |
55,1 |
51,3 |
47,3 |
49,3 |
53,3 |
||
|
Наличие обременений, цена продажи |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
Обременений нет, продажа - по рыночной цене |
||
|
Состояние (внешний вид) |
Рабочее |
Рабочее |
Рабочее |
Рабочее |
Рабочее |
Рабочее |
||
|
Состояние внутренней отделки |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
||
|
Уторговывание |
||||||||
|
Корректировки |
% |
-6% |
-6% |
-6% |
-6% |
-6% |
||
|
Обоснование корректировки |
Скидка на торг определялась на основе экспертного метода, описанного в статье А.А. Марчука "Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг" в журнале "Вопросы оценки". Исходя из положений данной статьи скидка на торг для данного типа недвижимости составит 6 %. |
|||||||
|
Скорректированная стоимость |
Т. р. |
51,8 |
48,2 |
44,4 |
46,4 |
50,1 |
||
|
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
||
|
Корректировки |
% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Обоснование корректировки |
Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли - продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась. |
|||||||
|
Скорректированная стоимость |
Т. р. |
51,8 |
48,2 |
44,4 |
46,4 |
50,1 |
||
|
Местоположение объекта |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
||
|
Корректировки |
% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Обоснование корректировки |
Все аналоги расположены в центре города с хорошей транспортной доступностью. Корректировка не производилась. |
|||||||
|
Скорректированная стоимость |
Т. р. |
51,8 |
48,2 |
44,4 |
46,4 |
50,1 |
||
|
Дата предложения |
Октябрь 2010 г. |
Октябрь 2010 г. |
Октябрь 2010 г. |
Октябрь 2010 г. |
Октябрь 2010 г. |
Октябрь 2010 г. |
||
|
Корректировки |
% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Обоснование корректировки |
Все объекты находятся в продаже на момент оценки, поэтому корректировка не производилась. |
|||||||
|
Скорректированная стоимость |
Т. р. |
51,8 |
48,2 |
44,4 |
46,4 |
50,1 |
||
|
Площадь |
кв. м |
129,4 |
156,0 |
117,0 |
184,0 |
223,0 |
30,0 |
|
|
Корректировки |
% |
2,2% |
-2,0% |
2,5% |
3,1% |
-7,8% |
||
|
Обоснование корректировки |
Данная корректировка введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые. Расчет корректировки проведем методом парных продаж. В качестве объектов для определения данной корректировки использовались аналоги № 3,5 (расположены в одном здании, отличаются только по площади). Соотношение площадей объектов-аналогов № 3 и 5 составляет 6,1. Соотношение цен за 1 кв. м. между объектами составляет 0,89, то есть увеличение площади помещения в 6,1 раза приводит к снижению стоимости 1 кв. м на 11%. Соотношение площадей объекта аналога № 1 и оцениваемого объекта составляет 1,2, следовательно, величина поправки к стоимости объекта № 1 составит 2,2%. Соотношение площадей объекта аналога № 2 и оцениваемого объекта составляет 1,1, следовательно, величина поправки к стоимости объекта № 2 составит - 2%. Соотношение площадей объекта аналога № 3 и оцениваемого объекта составляет 1,4, следовательно, величина поправки к стоимости объекта № 3 составит 2,5%. Соотношение площадей объекта аналога № 4 и объекта оценки составляет 1,7, следовательно, поправка составит 3,1%. Соотношение площадей аналога № 5 и объекта оценки составляет 4,3, корректировка составит - 7,8%. |
|||||||
|
Скорректированная стоимость |
Т. р. |
53,0 |
47,2 |
45,6 |
47,8 |
46,2 |
||
|
Состояние внутренней отделки |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
||
|
Корректировки |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
|||
|
Обоснование корректировки |
Все объекты имеют хороший уровень отделки с применением современных отделочных материалов (подвесные потолки, покраска, обои, керамогранит, линолеум, кафель в санузле). Корректировка не требуется. |
|||||||
|
Скорректированная стоимость |
53,0 |
47,2 |
45,6 |
47,8 |
46,2 |
|||
|
Весовые коэффициенты |
0,21 |
0,21 |
0,21 |
0,21 |
0,16 |
|||
|
Обоснование весовых коэффициентов |
Аналогам № 1,2,3,4 присвоены наибольшие удельные веса, т.к. он наиболее схожи с объектом оценки по всем параметрам. Аналогу № 5 присвоен меньший удельный вес, ввиду значительного различия по площади. |
|||||||
|
Стоимость объекта оценки за 1 кв. м |
Т. р. |
48,0 |
||||||
|
Стоимость объекта оценки, с учетом НДС |
Т. р. |
6 211 |
2.7.2.5 Заключение о рыночной стоимости объектов оценки, рассчитанной сравнительным подходом
Таким образом, рыночная стоимость нежилых помещений, рассчитанная сравнительным подходом, на дату оценки составляет 6 211 000 рублей, с учетом НДС:
Таблица 10
|
№ п/п |
Наименование объекта оценки |
Рыночная стоимость, руб. (с НДС) |
|
|
1 |
Нежилые помещения общей площадью 129,4 кв. м., расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
6 211 000 |
2.7.2.6 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).
Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.
Предположим, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. На основании вышеизложенного Оценщик применил метод капитализации дохода.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости;
расчет ставки капитализации;
определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
2.7.2.7 Расчет рыночной стоимости объектов оценки методом капитализации дохода
Определение арендных ставок
Расчет арендных ставок произведен на основании данных рынка аренды данного типа недвижимости в г. Сыктывкаре. Арендные ставки включают в себя коммунальные платежи.
Таблица 11. Расчет арендной ставки для помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3
|
Наименование |
Адрес |
Площадь, кв. м. |
Описание |
Арендная ставка, руб. /кв. м (с НДС) |
|
|
торгово-офисное |
Коммунистическая, 7 |
60 |
Офисное помещение, расположено в нижней части центра города. Имеются все коммуникации. Типичное окружение - производственно-складские здания. |
600 |
|
|
торгово-офисное |
Оплеснина, 11 |
29 |
Торгово-офисное помещение. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположено в м. нижней части центра г. Сыктывкара. Типичное окружение - жилые дома. |
600 |
|
|
торгово-офисное |
Интернациональная, 133 |
100 |
Офисное помещение, расположено в нижней части центра города. Хороший уровень отделки. Типичное окружение - жилые дома и торгово-офисные здания. |
700 |
|
|
торгово-офисное |
Ленина, 82 |
120 |
Торгово-офисное помещение. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположено в нижней части центра города. Типичное окружение - жилые дома и торгово-офисные здания. |
670 |
|
|
торгово-офисное |
Домны Каликовой, 36 |
22 |
Торгово-офисное помещение. Состояние внутренней отделки - хорошее. Расположено в нижней части центра города. Типичное окружение - жилые дома и торгово-офисные здания. |
680 |
|
|
Средняя арендная ставка (с НДС) |
650 |
||||
|
НДС |
1,18 |
||||
|
Средняя арендная ставка (без НДС) |
551 |
Расчет потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года.
Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:
ПВД = S х АПл, где
S - площадь, предназначенная для сдачи в аренду;
АПл - годовая арендная плата.
Потенциальный валовой доход составляет:
Таблица 12
|
№ п/п |
Наименование объекта оценки |
Полезная площадь, кв. м. |
Арендная ставка, руб. /кв. м. (без НДС) |
Период, мес. |
Потенциальный валовой доход, руб. (п. 3 х п. 4 х п. 5) |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
1 |
Нежилые помещения общей площадью 129,4 кв. м., расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
129,4 |
551 |
12 |
855 593 |
Потери от незанятости при сборе арендной платы
Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами; выражаются такие потери обычно в процентах от потенциального валового дохода.
Степень незанятости характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости (значения коэффициента могут меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью).
Определяем потери от недозагрузки и неплатежей. По мнению специалистов риэлтерских агентств период недозагрузки арендных площадей равен примерно двум неделям. Так как в году в среднем 52 недели, коэффициент загрузки (Кз) составит:
(52 - 2) / 52 = 0,96
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. ДВД рассчитывается по формуле:
ДВД = ПВД (1-К потерь), где
ПВД - потенциальный валовой доход;
Кпотерь - общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей (коэффициент недозагрузки)
Таким образом, действительный валовой доход составляет:
Таблица 13. Расчет ДВД
|
№ п/п |
Наименование объекта оценки |
Потенциальный валовой доход, руб. |
Потери от незанятости, % |
Потери от незанятости, руб. |
Действительный валовой доход, руб. (п. 3-п. 5) |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
1 |
Нежилые помещения общей площадью 129,4 кв. м., расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
855 593 |
4% |
34 224 |
821 369 |
Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и всеми операционными расходами.
Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) - это постоянные, ежегодные расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:
постоянные;
переменные;
расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.
Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, некоторые эксплуатационные расходы.
Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы
На основе анализа рынка средний уровень затрат на коммунальные расходы составляет 8-15%. Для расчетов принимаем среднее значение - 11,5 % от действительного валового дохода.
Отчисления в резервный фонд
Собственнику имущества необходимо проводить отчисления в резервный фонд для последующего ремонта или восстановления недвижимости. К таким расходам относятся расходы на периодическую замену конструктивных быстроизнашивающихся элементов. Предполагается, что денежные средства резервируются на счете.
В нашем случае принимаем резерв на замещение из расчета 1 % от действительного валового дохода.
Расходы на управление
Расходы на управление объектом недвижимости составят 1 % от действительного валового дохода.
Таким образом, чистый операционный доход составит:
Таблица 14. Расчет чистого операционного дохода
|
Наименование объекта оценки |
ДВД, руб. |
Коммунальные платежи, руб. |
Отчисления в резервный фонд, руб. |
Расходы на управление объектом руб. |
ЧОД, руб. (п. 2-п. 3-п4-п. 5) |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
Нежилые помещения общей площадью 129,4 кв. м., расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 |
821 369 |
94 457 |
8 214 |
8 214 |
710 484 |
Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. То есть, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право получения ожидаемых в будущем поступлений. При вложении средств в недвижимость, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Таким образом, в ставке дисконта необходимо учесть все риски, связанные с вложением капитала в определённую сферу деятельности. В этом случае ставка дисконта будет важнейшим фактором, влияющим на стоимость недвижимости. Существует несколько видов определения ставок дисконта, каждая из которых имеет определенную специфику расчета. Однако из-за специфики российского рынка недвижимости наибольшим признанием пользуется метод кумулятивного построения.
Определим ставку дисконтирования по следующей формуле:
r = rf + (rнл + rвн + rи),
где
r - ставка дисконтирования;
rf - безрисковая ставка;
rнл - поправка на низкую ликвидность;
rвн - внутренний риск;
rи - риск инвестиций в недвижимость.
Безрисковая ставка
В качестве безрисковой ставки принята доходность по одной из наиболее ликвидных ГКО-ОФЗ серии 26202 (основные характеристики ценной бумаги представлены в таблице ниже), которая составляет на дату оценки 6,9 % годовых (www.micex.ru).
Поправка на недостаточную ликвидность рассматривает вероятность потерь от достаточного длительного срока экспозиции объекта на рынке недвижимости и определяется по формуле:
, где
e - безрисковая ставка;
tэксп - типичное время экспозиции для подобных объектов (по мнению риелтеров оно составляет в среднем 6 месяцев).
Таким образом, премия за низкую ликвидность равна:
Поправка на риск вложения в конкретный сегмент рынка
Поправка на внутренний риск может рассматриваться как вероятность совершения деструктивных действий других собственников объекта оценки, в результате которых объект не используется наиболее эффективным способом. В данном случае объект принадлежит одному собственнику. Соответственно поправка на внутренний риск не требуется.
Риск инвестиций в недвижимость по данному объекту оценки рассматривается как взвешенный набор факторов риска с учетом их влияния на инвестиции в объект оценки.
Расчет размера риска инвестиций в недвижимость представим в виде таблицы оценок по десятибалльной шкале. В результате найдем средневзвешенное значение как отношение количества использованных рисков к сумме произведений количества значений в группе на балл по каждой группе.
Таблица 15
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
Систематический риск |
||||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Несистематический риск |
||||||||||||
|
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
статичный |
1 |
||||||||||
|
Ускоренный износ зданий и сооружений |
статичный |
1 |
||||||||||
|
Неполучение арендных платежей |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Финансовые проверки |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Неправильное оформление договоров аренды |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Количество наблюдений |
динамичный |
3 |
2 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
Подобные документы
Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
