Суда являются объектом доходного бизнеса. Величина дохода от них может зависеть от стоимости фрахта (сдачи в аренду), либо от величины потенциально возможной к получению прибыли за год, если судно эксплуатируется самим владельцем

Методы и расчётные процедуры этого подхода в применении к судам практически не отличаются от использования при оценке других объектов доходного бизнеса.

Основными методами доходного подхода являются прямая капитализация дохода и непрямая капитализация дохода (дисконтирования денежного потока). Выбор методов оценки при этом зависит от наличия информации об ожидаемых доходах от использования объекта оценки, стабильности их получения, возможности получить или рассчитать данные о фактических и (или) ожидаемых доходах и затратах объекта оценки или подобного имущества, как объекта доходного бизнеса.

Специфика реализации подхода по доходности бизнеса, заключается ещё в том, что:

а) суда являются имуществом, требующим периодических, однако не равномерных и, достоверно не прогнозируемых затрат, причём значительных (ремонты с докованием и классификационные освидетельствования судна), на поддержание в допускаемом Регистром состоянии, соответствующем его классу;

б) судно имеет достаточно определённое, ограниченное время эксплуатации (владения);

в) возможность рассчитать стоимость реверсии (наличие информации на открытом рынке, отслеживание динамики цен металлолома).

Поэтому, прямая капитализация для судов, как правило, мало применима.

Прямая капитализация может применяться для подтверждения достоверности интервала стоимости, полученного другими подходами, для быстрой "прикидки" стоимости судна при известных ставках бербоут-чартерных договоров судов этого класса, в переговорах при заключении договора на оценку.

Исходными данными являются:

· чистый операционный доход;

· ставка капитализации;

При оценке чистого операционного дохода рассматривают условия конкретных контрактных договоров. Чистый операционный доход определяют как конкретное значение фрахта за вычетом затрат, которые несёт арендодатель.

Доход от эксплуатации существенно зависит от уровня менеджмента компании, тайм - чартерные ставки в каждом конкретном случае носят договорные элементы по затратам судовладельца и фрахтователя, которые носят конфиденциальный характер и не всегда доступны. На протяжении пятилетнего периода судну необходимо проводить осмотры, стоимость которых сегодня точно оценить довольно сложно. Все вышесказанное, если его не учитывать, может привести к искажению результатов оценки.

С целью оценки будущих денежных поступлений от владения судном необходимо выполнить анализ фрахтового рынка в пределах и за пределами Украины и определить среднюю суточную фрахтовую ставку (ам. дол. /сутки) на условиях договора фрахтования судна на срок подсчета постоянных затрат судовладельца.

Для определения среднесуточной фрахтовой ставки используют реальные ставки для новых или аналогичных судов с корректировкой этих ставок с помощью корректирующих коэффициентов, которые характеризуют:

· снижение прибыли, связанное с увеличением рейсооборота и - уменьшением грузоподъемности;

· снижение прибыли, связанное с возрастом судна и перевозкой "дешевых грузов";

· увеличение страхового тарифа на судно и на перевозку грузов;

· увеличение затрат на текущий ремонт;

· другие.

В качестве базовой ставки может приниматься прибыльность по одному из наименее рискованных из имеющихся активов - банковским депозитам.

Типичные риски, которые не зависят от технического состояния и возраста судна, а именно:

· стандартные бункерные риски;

· специфические риски - риски задержания и арест судна, связанные с регистрацией собственности на судно в Украине, за долги, потеря класса Регистра судоплавания;

· риски, связанные с управлением активами;

· наличие рисков, не покрытых страховыми компаниями (убытки, которые могут возникнуть в результате ситуаций, не оговоренных в страховом договоре и которые не возвращаются).

· другие риски.

Расчет размера денежных потоков может выполняться на базе среднесуточной фрахтовой ставки по договору фрахтования судна с учетом стоимости реверсии.

Достоверно размер денежных потоков может быть определён при наличии доступа оценщика к судовому журналу, в котором отражены маршруты движения судна, заходы в порты, перевозимый груз. Зная ставки фрахта, можно определить положительные денежные потоки.

Отрицательные денежные потоки определяются либо через суммирование дисбурменских счетов, либо по бухгалтерской документации, если у оценщика есть уверенность в их достоверности.

Текущая стоимость реверсии рассчитывается при условии продажи судна "по цене металлолома" или продажи судна после завершения срока действия класса судна или среднего срока эксплуатации судна в условиях Украины. Обычно определяется как дополнительный доход за счет продажи корпуса судна на слом, продажи главных и вспомогательных двигателей, а также другого оборудования по стоимости остаточного ресурса, т.е. как стоимость ликвидации.

При расчете денежных потоков могут быть учтены затраты на оснащение судов новой системой радиооборудования, которое отвечало бы требованиям "Глобальной морской системы связи и безопасности в соответствии с положением Международной Конвенции SOLAS или других новых требований международных конвенций и классификационного товарищества.

7. Оценка судов по цене металлолома

Оценка плавкранов доходным подходом может производиться методом капитализации вероятного годового дохода, или методом дисконтирования. Для возможности проведения оценки доходным подходом оценщик должен обладать следующей информацией:

· Возможная средняя загрузка плавкрана в году (навигационный период, загрузка в сутки).

· Стоимость эксплуатации плавкрана в час (при работе и простое). В расходы (затраты) от эксплуатации плавкрана включаются эксплуатационные расходы, затрачиваемые на подъем и перемещение грузов (заработная плата плавсостава, амортизация плавкрана, материальные затраты, топливо, ремонт плавкрана, навигационные расходы, судовые сборы и др.).

· Данные договоров на конкретно выполняемые плавкраном работы (стоимость, сроки), или договоров на тайм-чартер (если таковые имеются).

· Данные по затратам на ремонт и ежегодное освидетельствование плавкрана

В статье ведущего оценщика Яковенко И.Г. [35] рассмотрены особенности оценки пассажирских судов, которые могут быть рекомендованы для руководства и использования при оценке судов этого класса.

9. Пример оценки рыночной стоимости судна - самоотвозного трюмно-рефулерного землесоса

· Действующей законодательно-нормативной базы Украины в области оценки имущества.

· Анализа предоставленной документации.

· Опыта и знаний оценщиков в области оценки государственного и коммунального имущества.

· Визуального осмотра объекта.

Оценка производилась в соответствии с:

· Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельностью в Украине";

· Национальным стандартом №1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав";

· Международными стандартами оценки Комитета по Стандартам Оценки Имущества (24.03.1994 г.);

· Нормами профессиональной деятельности оценщика, утвержденными Советом Украинского общества оценщиков;

В качестве исходных данных для проведения оценки были использованы:

· результаты осмотра объекта оценки морским аварийным комиссаром;

· правоустанавливающие документы;

· документы Регистров судоходства

· обзоры рынка;

· данные о ценах продажи аналогичных объектов;

· бухгалтерские данные балансодержателя.

Основные предпосылки, допущения и ограничения:

Оценщик предполагает, что эта стоимость является не восстановительной стоимостью судна, т.к. судно было приобретено в феврале 1979 года за 10 396 426,66 рублей (советских). По официальному курсу в то время - 1 рубль = 0,9 $ США, стоимость его составляла бы: 10 396 426,66: 0,9 = 11 551 585 $ США.

Однако, учитывая цель оценки, а также состояние рынка судов в настоящее время, оценщик считает возможным принять первоначальную балансовую стоимость судна как базовую (восстановительную) для расчета оцениваемого технического судна - земснаряда. Стоимость восстановительная: 2 399 844 $ США.

Как указывалось в разделе выбора методологии оценки, следующим этапом является корректировка, учитывающая физический износ судна по данным осмотра. В данном случае применено значение общего износа 37 %. Вычитая эту величину снижения стоимости из восстановительной (базовой) стоимости, получим значение остаточной стоимости с учётом фактического износа (значение "остаточной балансовой стоимости" в этом случае применять нельзя, т.к. оно учитывает не реальное состояние оцениваемого объекта, а производимые амортизационные отчисления, на величину которых снижается величина первоначальной стоимости по балансу).

Коэффициент физического износа (годности) в этом случае равен:

1 - 37/100= 0,63

Стоимость судна с учётом физического износа составляет:

2399844 0,63 = 1 511 902 $ США.

Таким образом, стоимость воссоздания объекта за вычетом физического износа, исчисленная на основе использования затратного подхода, с учетом физического состояния, составляет: 1 511 902 $ США

В качестве объекта аналога, для расчета стоимости замещения оцениваемого самоотвозного землесоса "ХХХХХХХХХХХ" принят следующий аналог:

Тип судна - самоотвозной землесос;

Год постройки - 2007 г.

Валовая вместимость - 4 275 тонн.

Мощность ГД - 2 940 кВт;

Страна - Китай.

Глубина черпания - 25;

Цена предложения - 12 000 000 USD

Полное описание теплохода-аналога приведено в приложении.

Оцениваемый объект и приведенный выше аналог являются функциональными объектами-аналогами, то есть одинакового назначения, при этом они отличаются по валовой вместимости, мощности ГД, глубине черпания, техническому состоянию, наличию физического износа у оцениваемого объекта в связи с 29 летним сроком эксплуатации, поэтому в дальнейших расчетах будут применены поправки на отличие в характеристиках между оцениваемым дреджером и аналогом.

Стоимость аналога, представленного выше, является стоимостью - предложением, которая, как правило, в процессе торгов уменьшаются на 5-10%. В нашем случае принимаем максимальное значение поправки на торг из заданного выше диапазона и равное 10%, коэффициент транзакции (поправки на торг) равным К_торг = 0,90.

Учитывая, что аналог и оцениваемый объект отличаются между собой по валовой вместимости и мощности ГД, принимая во внимание тот факт, что расхождение по указанным параметрам больше 20%, сказывается масштабный фактор. Линейная зависимость между стоимостью и дедвейтом нарушается, и зависимость между стоимостью объекта и дедвейтом носит экспоненциальный характер.

Поправку на разницу определим по формуле, (см. Учебное пособие "Оценка машин и оборудования", под Редакцией Антонова В.П., см. Приложение):

К_в = (В_о / В_а) ⁿ,

где:

К_{в -} поправка на разницу;

В_о - показатель оцениваемого объекта;

В_а - показатель аналога;

n - масштабный показатель, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе (коэффициент торможения, коэффициент Чилтона, равный 0,7.

Коэффициент внешнего износа определим как величину, обратную показателю качества судна, который учитывает разность в требованиях к судам внутреннего и смешанного плавания построенным до и после 1 января 1985 года, а соответственно и качество и цену судна (см. стр.30).

Коэффициент качества для оцениваемого объекта - самоотвозного землесоса, принимаем равным - 1,5 (технические).

С учетом вышесказанного коэффициент внешнего износа, определим как величину, обратную коэффициенту качества и равным:

К_внешн. = 1/1,5 = 0,67

Поправка на разницу по техническому состоянию принималась с учетом физического износа оцениваемого объекта, равного 37% и определенного выше.

Процедура корректировки стоимости с учетом значений поправок по оцениваемому объекту, приведена ниже в таблице 9.4.

Таблица 10.

Таким образом, стоимость замещения оцениваемого самоотвозного землесоса по состоянию на дату оценки, составляет: 1 606 661 $ США, или по курсу НБУ на дату оценки 1 $ США = 5,050 грн. 8 113 638 грн.

Как видим, при разных методах расчета в рамках затратного подхода получены различные значения стоимости. Разброс в полученных стоимостях, составляет менее 6%.

Однако подход, основанный на расчете стоимости замещения по заключению оценщиков более адекватно отражает построечную стоимость объекта оценки в современных условиях, так как в качестве базового значения стоимости принималось значение стоимости постройки аналогичного самоотвозного всасывающего дреджера, построенного в 2007 году.

При расчете восстановительной стоимости в качестве базового значения принималось значение первоначальной балансовой стоимости, которое с учетом того, что объект оценки построен в 1978 году, подвергалось неоднократным индексациям, которые не всегда адекватно учитывали изменения рыночной стоимости.

Все вышесказанное дает основания в качестве расчетного значения стоимости оцениваемого объекта, рассчитанного затратным подходом, принять значение стоимости замещения, равное 1 606 661 $ США или по курсу НБУ на дату оценки 1 $ США = 5,050 грн. 8 113 638 грн.

9.3 Оценка судна сравнительным подходом

Таблица 11

Принимая во внимание, что приведенные в таблице 9.4 аналоги и оцениваемый самоотвозной землесос отличаются между собой по основным ценообразующим параметрам, а именно, году постройки, глубине копания, дедвейту, емкости грузового трюма, то для обеспечения сравнимости аналогов и оцениваемого землесоса, аналоги необходимо откорректировать по отличающимся показателям.

Расчет поправочного коэффициента по возрасту в каждом конкретном случае рассчитаем по следующей формуле:

К = (В_а / В_о) ⁿ,

где:

В_а - возраст, глубина копания, дедвейт аналогов;

В_о - возраст, глубина копания, дедвейт оцениваемого объекта;

Масштабный фактор ("коэффициента торможения", коэффициента Чилтона находящийся в диапазоне 0,6 - 0,8. В качестве расчетного, учитывая цель оценки, принимаем среднее значение масштабного коэффициента и равное 0,7.

В качестве базовых значений стоимости аналогов брались стоимости предложения, которые в реальных условиях продажи на 5 - 10% ниже, поэтому в качестве расчетной, в дальнейшем, принимаем верхнее значение поправки на торг равное - 10% (К_торг = 0,90).

Конкретные значения поправки по каждому объекту рассчитаны и приведены в таблице 12.

Таблица 9.5 Таблица корректировки аналогов

Среднее арифметическое значение - наиболее часто используемый показатель.

Среднее арифметическое значение рассчитывается суммированием всех значений отдельных наблюдений и последующим делением полученной суммы на количество наблюдений.

Как следует из расчета среднее арифметическое значение стоимости аналогичных объектов, которые могут быть использованы потенциальным покупателем в качестве альтернативного объекта, составляет (по данным таблицы см. Таблицу 12):

(1 489 984 + 1 790 268 + 2 398 299 + 1 854 314) / 4 = 1 883 216 $ США

Как видно из таблицы 9.6, разброс между крайними значениями стоимостей землесосов аналогов составляет 38%. Разброс между крайними значениями и средним составляет:

- Между средним и максимальным - 21%;

- Между минимальным и средним - 21%.

При этом следует заметить, что средняя арифметическая очень чувствительна к экстремальным (выделяющимся) значениям в одном из направлений, которые называются смещенными данными. Экстремальные значения увеличивают среднюю выше уровня действительного, представляющего точку центра распределения данных. Особо малые значения выборки имеют противоположный эффект.

Вычисление выборочных показателей в качестве оценки параметров дает в ре...