S1 = 124838 тыс. руб.

Следует отметить, что балансовая оценка акционерного капитала является условной и может использоваться только для предварительной оценки стоимости акций. Это связано с условностью правил принятой системы бухучета, выражающейся, в частности, в том, что активы учитываются по балансовой, а не рыночной стоимости. Более точный результат дает метод активов, примененный к экономическому балансу, который составляется путем оценки статей баланса по рыночной стоимости.

Таким образом, мы определили предварительную стоимость предприятия, а точнее стоимость акций. Балансовая стоимость акционерного капитала составит 124838000 руб. 00 коп. (сто двадцать четыре миллиона восемьсот тридцать восемь тысяч рублей 00 копеек).

Как сказано выше, данный метод носит условный характер, и для более полной оценки инвестиционной привлекательности рассмотрим и другие подходы.

3.1.2 Стоимость капитала

Какой бы дисконтный метод оценки ни был выбран, так или иначе он связан с приведением, как инвестиционных расходов, так и ожидаемых доходов к одному моменту времени. Важным моментом здесь является выбор ставки процентов для дисконтирования. Выбор уровня процентной ставки дисконтирования, за редкими исключениями, не является однозначным и зависит от ряда факторов. Обычно ориентируются на существующий или ожидаемый усредненный уровень ссудного процента. Хотя, как свидетельствует упомянутый выше опрос нефтяных компаний, наиболее часто крупные компании применяли три варианта ставки:

· WACC;

· субъективные оценки, основанные на опыте корпорации;

· существующие ставки по долгосрочному кредиту для определенной категории заемщиков.

Существуют следующие источники капитала: заемный капитал, привилегированные акции, нераспределенная прибыль и обыкновенные акции нового выпуска. Объединенная стоимостная оценка привлечения этих источников носит название средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital, WACC). Каждая фирма знает свою оптимальную структуру капитала, как комбинацию различных источников, приводящих к максимизации цены акций фирмы. Когда компания привлекает новый капитал, обычно она старается осуществить финансирование таким образом, чтобы с течением времени сохранить фактическую структуру капитала, по возможности более близкой к оптимальной. Основная формула для расчета средневзвешенной цены капитала:

,

где WACC - средневзвешенная стоимость капитала;

wd, wp, ws - весовые доли соответственно заемного капитала, привилегированных акций и собственного капитала;

kd, kp, ks, ke - стоимость соответственно заемного капитала, привилегированных акций и собственного капитала;

T - ставка налога.

Если фирма использует различные типы заемного капитала в качестве своих постоянных источников финансирования, цена этого источника в WACC сама может быть средней из некоторых компонент; собственный капитал, в используемый в вычислениях, представлен либо ценой нераспределенной прибыли, кs, либо ценой обыкновенных акций нового выпуска, кe.

WACC представляет собой средневзвешенную цену каждого нового дополнительного рубля прироста капитала. Другими словами, WACC - это средняя цена всех источников, привлеченных фирмой в прошлом, равно как средняя цена источников, которые фирма намерена привлечь в текущем году. Целью нахождения цены капитала в первую очередь является использование WACC для формирования инвестиционного бюджета, а для этого необходимо значение предельных затрат. Это означает необходимость нахождения цены каждого рубля прироста капитала, сделанного в течение года.

3.2 Доходный подход

Одним из методов доходного подхода является составление бизнес - проекта развития организации. Поэтому мы предлагаем бизнес - план для комбината с целью увеличения показателей прибыли.

Любая предлагаемая форма составления бизнес - плана дает лишь общее представление. Любой бизнес имеет свои особенности, следовательно, не может существовать некоего «стандартного» плана, приемлемого во всех случаях. Существует один испытанный принцип составления любого бизнес плана: «он всегда должен быть кратким». Большинство проектов должны быть ограничены 10 -20 страницами.

Бизнес план был проработан тщательно путем итеративного (повторяющегося) процесса подбора оптимальных характеристик, включая определение всех коммерческих, технических и предпринимательских рисков. При обнаружении слабых мест плана глубже были проанализированы экономические параметры, и при необходимости изменены с тем, чтобы сделать проект жизнеспособным.

Таким образом, бизнес - план на стадии разработки был детально проработан с точки зрения возможных коммерческих, технических, предпринимательских и иных рисков. Кроме того, он был глубоко проанализирован, чтобы в будущем можно было устранить или хотя бы уменьшить убытки организации.

3.2.1 Краткий обзор (резюме) проекта

Наименование проекта: Реконструкция теплиц

Инициатор проекта: ОАО «Тепличный комбинат «Завьяловский»

Местонахождение проекта: Удмуртская Республика, Завьяловский район, дер. Хохряки, ул. Тепличная, 11.

Суть проекта:

· цель проекта: увеличение показателя прибыли;

· тип проекта: реконструкция теплиц;

· способ достижения цели: снижение себестоимости производства выпускаемой продукции;

Сроки и этапы реализации проекта, в том числе выполненные работы по проекту

· 3-4 кв. 2008г. Демонтаж старых теплиц, подготовка площадки, начало монтажа каркаса теплиц

· 2-3 кв. 2009г. Завершение монтажа каркаса, остекление, монтаж оборудования, системы отопления.

· 4 кв. 2009г. Запуск проекта.

· 2 кв. 2010г. выход на проектную мощность.

· В настоящее время выполнены проектные работы, демонтированы старые теплицы, подготовлена площадка, на площади 1 га построен каркас теплиц.

Финансовые ресурсы, необходимые для осуществления проекта:

· общая стоимость проекта: 84.500.000 рублей,

o в т.ч. капитальные затраты - 64 500 000 рублей.

o первоначальные оборотные средства - 20 000 000 рублей

· потребность в финансировании:

o на капитальные затраты 50.000.000 рублей.

o на первоначальные оборотные средства 5.500.000 рублей.

Схема финансирования:

· соотношение собственных и заемных средств: 0,52;

· объем инвестиционного кредита: 50.000.000 р.;

· объём кредита на пополнение оборотных средств в нач. 2010г.: 5.500.000р.

· процентная ставка 19%. В рамках программы поддержки сельхозпроизводителей достигнуто соглашение о компенсации из бюджета процентов по кредиту в размере ставки рефинансирования ЦБ (12,5%)

· Получение кредита -2009г., возврат - 2010 - 2012гг.

Оценка экономической эффективности проекта:

· Срок окупаемости (PBP) - 4 года

· Принятая ставка дисконтирования (D) - 8,9%

· Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) - 5 лет

· Чистая приведённая стоимость (NPV) - 35 100 000 рублей на 7 году реализации проекта

· Точка безубыточности проекта (BEP) - 66% объёма производства

· Срок возврата заемных средств - 4 года (2 кв. 2013г.)

Основные риски проекта связаны с невыполнением обязательств поставщиками, данный вид риска можно оценить как невысокий.

Обеспечение проекта - 1 цех теплиц. Балансовая стоимость - 62 млн.руб., оценочная стоимость - 121 млн.руб.

Препятствия, способные помешать реализации проекта, укладываются в рамки стандартных форс-мажорных обстоятельств, их наступление маловероятно.

· процентная ставка: 16%

3.2.2 Инициатор проекта

Общие данные

Открытое акционерное общество «Тепличный комбинат «Завьяловский»

Адрес: Удмуртская Республика, Завьяловский район, дер.Хохряки, ул. Тепличная, 11.

Дата регистрации (начало работы): 9 декабря 1974г. (Постановление Совета Министров УАССР № 383)

Руководитель: Полтанов Анатолий Иванович - генеральный директор.

Специалисты для контактов:

Заместитель генерального директора по производству -

Фурзикова Татьяна Аркадьевна, тел. (3412)20-04-18;

главный инженер - Бакакин Евгений Николаевич, тел. (3412)21-07-83;

главный бухгалтер - Колосова Галина Яковлевна, тел. (3412)21-89-65;

главный экономист - Мотовилов Константин Александрович, тел. (3412)21-94-02, e-mail: teplica-eco@mail.ru

Тел/факс 20-05-05, e-mail: teplica@udm.net, http://www.teplica.udm.ru

Сфера деятельности: производство и реализация овощей защищенного грунта.

Отраслевая принадлежность: производство овощей защищенного грунта (код 21120).

ОАО «Тепличный комбинат «Завьяловский» образован в декабре 1974г. и с тех пор является единственным специализированным предприятием в Удмуртской Республике по выращиванию овощей закрытого грунта.

В состав комбината входит четыре блока ангарных теплиц ТП 810-95 общей площадью 9,6 Га, блочные теплицы площадью 0,5 Га, современные блочные теплицы производства ООО «Агрисовгаз» площадью 2,96 Га. Также имеются собственные агрохимическая и биолаборатория и блок вспомогательных служб, имеющий в распоряжении 26 единиц автотранспорта, 28 тракторов. Комбинат обеспечен необходимой инженерной инфраструктурой для нормальной жизнедеятельности, кадровым персоналом. Кризис в энергетике 95-98 годов, вылившийся в резкое удорожание энергоносителей, привел к непростому финансовому положению предприятия. В эти годы задолженность комбината перед энергетиками достигала 40 млн. рублей. Но грамотное руководство предприятием не только позволило рассчитаться с долгами (в 2002г. комбинат полностью погасил свою задолженность перед энергетиками), но и предотвратить застой в развитии. Руководство предприятия несмотря на трудное финансовое положение вкладывало деньги в производство, так:

в 1998г. - проведена реконструкция систем отопления на всей площади комбината, что позволяет значительно экономить теплоэнергию;

в 1999г. - внедрена и освоена малообъемная технология выращивания томатов (на площади - 3,2 Га);

в 2002г. - освоено производство светокультуры огурца, что позволило обеспечить круглогодичное обеспечение овощной продукцией жителей Республики;

к 2003г. - внедрена и освоена салатная линия выращивания зелени в горшочках;

к 2004г. - внедрена и освоена линия интегрального капельного полива на площади 9 Га.

в 2005-2006гг. - построен и введен в эксплуатацию блок современных блочных теплиц площадью, 0,9 Га производства ООО «Агрисовгаз» в комплектации с инженерным оборудованием.

в 2006-2008гг. - построен и введен в эксплуатацию блок современных блочных теплиц площадью, 2,05 Га производства ООО «Агрисовгаз» в комплектации с инженерным оборудованием. Освоена малообъёмная технология выращивания огурцов и томатов защищенного грунта на всей площади, занятой данными культурами.

Учредители (акционеры)

Размер Уставного (акционерного) капитала - 34.294.000 рублей

Количество акций - 114.314 шт (обыкновенные) номиналом 300 рублей.

Доля оплаченного капитала - 100%.

Виды и объемы деятельности

Основные виды выпускаемой продукции:

огурцы;

томаты;

перец;

зелень, салаты, зеленый лук.

Основные потребители:

ООО «Айкай», ООО «Ижтрейдинг», частные предприниматели г. Ижевска, предприниматели и организации гг. Перми и Екатеринбурга.

Таблица 3.1 - Основные показатели за четыре последних года:

Показатель	2005г.	2006	2007г.	2008г.
Объем продаж с/х продукции, тонн	3 730	3 673	3 053	4 163
Выручка от реализации с/х продукции, тыс.руб.	102 272	118 801	128 273	180 152
Выручка от реализации всего, тыс.руб.	106 200	137 947	148 465	193 443
Валовая прибыль от реализации с/х продукции, тыс.руб.	18 738	19 925	17 524	25 711
Валовая прибыль всего, тыс.руб.	18 738	19 925	17 524	25 711
Чистая прибыль, тыс.руб.	11 338	17 877	15 161	24 581

Численность персонала

Среднегодовая (среднесписочная) численность - 300 чел;

в т.ч. служащие - 47;

Информация о руководителях

Генеральный директор - Полтанов Анатолий Иванович, 1951г.р.

Образование - высшее (ИМИ - 1985г., специальность - строитель)

Главный инженер - Бакакин Евгений Николаевич, 1951г.р.

Образование - высшее (ИСХИ - 1973г., специальность - механик)

Заместитель генерального директора по производству - Фурзикова Татьяна Аркадьевна, 1958г.р.

Образование - высшее (ИСХИ - 1980г., специальность - агроном)

Главный бухгалтер - Колосова Галина Яковлевна, 1958г.р.

Образование - высшее.

Главный экономист - Мотовилов Константин Александрович, 1983г.р.

Образование - высшее (УдГУ - 2005г., специальность - экономист - менеджер)

3.2.3 Существо предлагаемого проекта

Местонахождение объекта

Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, 13км.

Наличие производственных площадей и инфраструктуры

Основные здания и сооружения:

Блок теплиц №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6 (площадь 132 000м2)

Функциональное назначение - выращивание овощей защищенного грунта.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание ЦТП промзоны (площадь 100м2)

Функциональное назначение - расположение оборудования.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание БВС (площадь 1 637м2)

Функциональное назначение - ремонтные мастерские, гараж.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание лукохранилища (площадь 1 280м2)

Функциональное назначение - складирование овощей.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание ЦТП жилой зоны (площадь 165м2)

Функциональное назначение - расположение оборудования.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание блока складских помещений (площадь 650м2)

Функциональное назначение - складирование запчастей.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание склада минеральных удобрений (площадь 135м2)

Функциональное назначение - складирование удобрений.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание административного здания (площадь 756м2)

Функциональное назначение - офисное помещение.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилые здания бытовых и вспомогательных помещений 1,2,3,4,6 блоков (общая площадь 3 874м2)

Функциональное назначение - склады, кабинеты комнаты для переодевания, душевые.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание столовой (площадь 386м2)

Функциональное назначение - организация питания.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилое здание склада №2 (площадь 163 000м2)

Функциональное назначение - склады.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Нежилые здания подстанций ТП-60, ТП-61, ТП-62, ТП-64 (площадь 314м2)

Функциональное назначение - выращивание овощей защищенного грунта.

Право владения зем.участком - дог.аренды земли № 16 от 29.01.2003 г.

Условия аренды - долгосрочная аренда до 2052 г.

Предприятие для осуществления своей деятельности обеспечено необходимыми энергоресурсами.

Электроснабжение осуществляется ОАО «Удмуртская энергосбытовая компания».

Теплоснабжение осуществляется ОАО «Территориальная генерирующая компания №5».

Водоснабжение и прием сточных вод осуществляется МУП «Ижводоканал».

Описание проекта

Данный проект предполагает строительство современных блочных теплиц на площади 2,4 Га из стальных и алюминиевых конструкций теплиц нового поколения производства ООО «Агрисовгаз» в комплектации с инженерным оборудованием по желанию заказчика.

ООО "Агрисовгаз" - единственный в России и СНГ, крупнейший в Европе уникальный комплекс производственных и проектных предприятий, специализирующийся на изготовлении и поставке полнокомплектных теплиц XXI века.

Каркас теплицы выполнен из стальных облегченных профилей. Конструкции защищены от коррозии методом горячего цинкования. Толщина цинкового покрытия 80 мкм. Покрытие, перегородки, стены: из листового оконного стекла толщиной 4мм по алюминиевым шпросам на резиновых уплотнителях; покрытие и перегородки - одинарное остекление, стены - двойное остекление.

Фундаменты: сборные бетонные, набивные сваи.

Цоколь: монолитный железобетонный, сборный железобетонный. Шаг колонн - 4 метра.

Теплицы рассчитаны на выращивание: огурцов, томатов, перца, баклажанов, цветов, зеленных культур, виноградной лозы, лимонов, клубники и др.

Вентиляция теплиц естественная через форточные проемы в кровле. Величина открываемых форточек не менее 25% площади теплицы. Открывание может осуществляться автоматически и дистанционно от кнопки. Для управления режимом проветривания теплицы, величиной раскрытия форточек принята система механизмов вентиляции, состоящая из мотор-редукторов, реечных редукторов, связей и др. Данная система позволяет качественно управлять технологическими процессами поддержания микроклимата в теплице.

Система зашторивания служит для уменьшения тепловых потерь до 30% в зимний период, снижения теплопоступлений и притенения растений в летний период, повышения влажности в объеме растительных ценозов при сохранении проветривания. Для этого применена специальная ткань и система механизмов.

Технологический процесс поддержания микроклимата в теплицах обеспечивается путем автоматического управления: системой отопления; системой кровельной вентиляции; системой зашторивания; системой полива; системой испарительного охлаждения. Основными функциями обеспечения жизнедеятельности теплиц средствами автоматизации являются: регулирование температуры внутреннего воздуха, регулирование температуры почвы, температуры поливочной воды, управление поливом, поддержание необходимой влажности и освещенности в теплице.

Для поддержания оптимального воздушного режима и удаления избыточной влаги предусмотрены лотковых и подземный дренажи из полиэтиленовых труб. Для отвода дождевых и талых вод с кровли предусмотрены внутренние водостоки.

Для целей выращивания рассады или светокультур теплицы комплектуются системой электродосвечивания.

Отопление теплиц рассчитано на круглогодичную их эксплуатацию с использованием тепла котельной или другого источника с параметрами теплоносителя 95- 70оС (130 - 70оС). Компенсация теплопотерь обеспечивается контурами обогревов: подпочвенный (подсубстратный), надпочвенный, верхний и подлотковый. Предусмотрено раздельное регулирование каждого контура.

Для подкормки растений, снижения перегрева воздуха предусмотрено несколько систем: капельного полива, испарительного охлаждения, полива дождеванием. Растворы минеральных удобрений для подкормки растений приготавливаются в растворном узле. Приготовление питательных растворов минеральных удобрений, транспортировка их и подача непосредственно в корнеобитаемую зону каждого растения индивидуально позволяют не менее чем на 30% снизить расходы воды и минеральных удобрений. Концентрация минеральных удобрений и pH поливочного раствора поддерживаются автоматически в строго заданных величинах. Выше указанные системы работают в автоматическом и дистанционном режиме. Все системы обвязаны группой насосов и трубопроводов и могут работать раздельно и одновременно.

Технология производства

Длительность производственного цикла

Длительность производственного цикла производства огурцов и томатов защищённого грунта - 1 год.

Производственная мощность

Годовая проектная мощность теплицы производства ООО «Агрисовгаз» - не менее 60 кг/м2 огурца при круглогодичном выращивании в 3 оборота или до 40 кг/м2 при выращивании в 2 оборота (весенний и осенний). При выращивании томатов в 1 (продлённый) оборот - также до 40 кг/м2.

Характеристики закупаемого оборудования

Поставщики закупаемого оборудования приведены в Приложении № 4

Характеристики поставщиков

ООО "Агрисовгаз" создано в 1990 г. под учредительством АО "Газпром". В настоящее время Агрисовгаз имеет развитую структуру основных и вспомогательных производств и дочерних специализированных предприятий, выпускающих высокотехнологичную конкурентоспособную продукцию.

Юридический адрес предприятия: 249092, Россия, Калужская область, г. Малоярославец, ул. Мирная, 3. Сайт в Интернете: http://www.agrisovgaz.ru

Производство и поставка промышленных теплиц в серийных масштабах осуществляется с 1995г. За это время объем реализации составил более 55 гектар. Конструкции и большинство комплектующих инженерных систем проектируются и изготавливаются непосредственно на предприятии.

Таблица 3.3 - Реализованные крупные проекты промышленных теплиц

Страна	Город	Площадь, га
Россия	Москва	6,3
	Санкт-Петербург	1,9
	Казань	2,2
	Новосибирск	1,8
	Ангарск	2,9
	Малоярославец	4,0
	Вологда	0,5
Беларусь	Минск	6,4
Украина	Киев	11,4
Казахстан	Текели	2,1
Польша	Калиш	4,4

Российская компания ООО НПФ "Фито" работает с 1991 года.
К настоящему времени разработана и производится широкая гамма современного оборудования для тепличного производства в условиях России:
автоматизированные системы капельного полива, орошения салатных, цветочных и рассадных комплексов, узлы водоподготовки и фильтрации воды, узлы предварительного приготовления маточных растворов, системы испарительного охлаждения, а также системы управления микроклиматом в теплицах.

Подробная информация о фирме «ФИТО» представлена на сайте в интернет: http://www.fito-agro.ru

Список организаций, в которых установлено оборудование ООО НПФ "Фито": системы капельного полива, испарительного охлаждения, управления микроклиматом, орошения салатных линий, рассадных и цветочных комплексов представлены в таблице 3.4.

Таблица 3.4. - Организации - заказчики ООО НПФ «Фито»

Город	Организации
Артём (Владивосток)	ОПХ "Дальневосточное"
Балаково	ГУП "Волга"
Барнаул	ГКУП "Индустриальный", ГКУП "Спутник"
Бийск	ГКУП "Тепличное"
Волгоград	ТК "Тепличный"
Вологда	ЗАО "Тепличный"
Воронеж	СПК Воронежский ТК
Жилево. Ступинский р-н	ТК пансионата "Заря"
Иваново	Комбинат "Тепличный"
Ижевск	Тепличный комбинат «Завьяловский»
Казань	Совхоз "Майский", ООО "Газовик", ООО "Казанский тепличный-К", ОАО "Татпродоовощпром"
Кемерово	Совхоз "Суховский"
Киров	ООО НПФ "Агросемтомс", ЗАО агрокомбинат "Красногорский"
Комсомольск-на-Амуре	ГУСП ТК "Восток"
Кострома	ГУСХП «Высоковский»
Липецк	СХПК "Тепличный
Малоярославец	ООО УПК "Агригазтеплица"
Москва	ООО ПКФ "Агротип", ООО "Тепличные технологии", ЗАО Агрофирма "Нива", ЗАО "Совхоз им.Горького"
Моск. обл.	ТК "Косино", ГУП "Мосзеленхоз", ТК "Горьковец", Пансионат "Пестово", Ульяновский СДС, СЗАО "Сергиевское"
Нижний Новгород	ОАО АК "Горьковский"
Новосибирск	ТК "Емельяновский"
Омск	ООО "ТПК Агрокультура", ТПК "Овощевод"
Орёл	ФГУП "Гипронисельпром"
Оренбург	ЗАО ПК "Радуга"
Пенза	ГУП "Тепличный"
Пермь	ФГУДП т/к "Муллинский"
Ростовская обл	ООО "Солнечное"
Саранск	ГУП "Тепличное"
окончание таблицы 3.4
Смоленская обл	Смоленская АЭС
Сочи	ОАО Агрофирма "Кудепста"
Сыктывкар	ОАО "Пригородный"
Тамбов	ГУП "Тепличное"
Текели (Казакстан)	ТОО "Green House - Зеленый дом"
Томск	ООО Цветочная компания "Томскгорзеленхоз"
Тольятти	Агрофирма "Радость"
Ульяновск	ОГУСП "Тепличное"
Уфа	Совхоз "Алексеевский", ГУП Башмелиоводхоз
Череповец	Совхоз "Овощной"
Челябинск	ОАО "Родник"
Шахты	ТК "Тепличный"

3.2.4 Анализ рынков сбыта продукции

Спрос на внесезонные овощи отечественного производства весьма гибкий и зависит от ряда факторов: соотношения заработной платы к прожиточному минимуму, урожайности овощей открытого грунта, насыщенности рынка консервированной продукции, объема импорта внесезонных овощей и т.д.

На рынке овощной продукции сохраняется тенденция самообеспечения населения овощами, ассортимент выращиваемых культур гораздо шире, чем в сельхозпредприятиях, но наполнение рынка продукцией личных хозяйств происходит в июле-сентябре. Наполнение рынка овощной продукцией открытого грунта, поставляемой из Азербайджана, Казахстана происходит с конца мая.

Конкуренция на рынке сбыта

Основными конкурентами на рынке овощей защищенного грунта Республики Удмуртия являются:

Основными конкурентами на рынке овощей защищенного грунта Республики Удмуртия являются:

АО «Майский» (Республика Татарстан, г.Казань, 49 га);

ГСП «Весенний» (Республика Татарстан, г.Набережные Челны, 26,5 га)

Поставщики импортных всесезонных овощей;

Фермерские и частные хозяйства.

Из республики Татарстан поставляется экологически чистая с хорошими вкусовыми качествами продукция. Себестоимость ее ниже, чем наша, в связи с этим ценовой коридор ее реализации шире.

Высокий уровень производства в развитых европейских странах и большие объемы производства в странах средней Азии вынуждают производителей всесезонных овощей захватывать Российский рынок, в связи с чем в последнее время наметилась тенденция увеличения импорта овощей. Но у населения все-таки большим спросом пользуется продукция отечественного производителя благодаря своим вкусовым качествам и экологической чистоте.

Фермерские хозяйства Республики Удмуртия основную поставку овощей осуществляют летне-осенний период, поэтому могут оказать влияние лишь в этот период.

Сокращение производства внесезонных овощей отечественными производителями и снижение покупательской способности населения привело к росту индивидуального выращивания овощей в теплицах на приусадебных и дачных участках, однако, на уровень потребления овощной продукции производимой промышленными предприятиями данный факт существенного влияния не оказывает.

Характеристики групп потребителей продукта

Основными конечными потребителями продукции защищенного грунта тепличного комбината «Завьяловский» являются жители Удмуртской Республики. Чаше всего это женщины от 30 до 60 лет с разным доходом и социальным положением.

Конечные потребители приобретают овощную продукцию преимущественно на рынках, овощных ларьках, в продуктовых магазинах и супермаркетах. Зимой и в начале весны овощи приобретают люди преимущественно с доходом средним и выше. С мая месяца приобретения совершают покупатели с различным доходом.

Оптовый потребитель - это чаще всего частный предприниматель, имеющий в своем распоряжении несколько точек продаж по г.Ижевску. Также оптовыми покупателями являются крупные сети супермаркетов.

Маркетинговая стратегия проекта

В связи с тем, что овощи, которые будут выращиваться в строящихся теплицах, относятся к категории уже имеющейся на рынке продукции, и учитывая,

что овощная продукция является скоропортящейся, устанавливается следующий метод ценообразования: эластичная (гибкая) цена - быстро реагирующая на соотношение спроса и предложения.

Товар отпускается оптом преимущественно по предоплате. С теми потребителями, кто зарекомендовал себя, как надежный партнер, возможна работа с отсрочкой платежа.

Программа стимулирования сбыта будет осуществляться на основе гибкой ценовой политики.

Реклама будет размещаться преимущественно на ТВ (спонсор прогноза погоды + ролик) и в газетах (имиджевые статьи).

3.2.5 Организационный план

Оператор и заемщик проекта - ОАО «Тепличный комбинат «Завьяловский»

Основные партнеры

Основные поставщики и подрядчики в рамках данного проекта приведены в приложении 1

График реализации проекта

Таблица 3.5 - Этапы реализации проекта

Период (год, крартал) Этапы реализации проекта	2008г.	2009г.
	3кв	4кв	1кв	2кв	3кв
Заключение договора на поставку м/конструкций и проектирование	ххххххх
Демонтаж каркаса старых теплиц		хххххххх
Заключение договоров на поставку стекла и комплектующих, не вход. в основ. поставку		хххххххх
Оформление договора подряда на строительно-монтажные работы	хххх
Демонтаж фундаментов, дорожек старых теплиц. Вертикальная планировка	хххх	ххххххххххх
Поставка м/конструкций теплиц и комплектующих инж.систем на склад		хххххххххх	хххххх
Выполнение проектных работ	хххххх
Сдача площадки под строительство подрядчику.		ххххххххх
Строительство теплиц		хххххххх	хххххххххххх	хххххххххххх	хххххххххххх

На данный момент заключен договор на поставку металлоконструкций и проектирование, демонтированы каркасы старых теплиц, заключены договора на поставку стекла и комплектующих, оформлен договор подряда на строительно-монтажные работы, демонтированы фундаменты и дорожки старых теплиц, произведена вертикальная планировка, выполнены проектные работы, частично сдана площадка под строительство подрядчику, на площади 1 га построен каркас новых теплиц.

3.2.6. План доходов и расходов

Условия и допущения, принятые для расчета

Расчет выполнялся без использования специального программного обеспечения, для расчета некоторых таблиц использовался табличный процессор Excel.

В рамках государственной программы поддержки сельскохозяйственных производителей, предприятию компенсируются выплаты процентов по инвестиционному кредиту в размере ставки рефинансирования ЦБ (12,5%). В плане доходов и расходов, в прогнозе поступления денежных средств на срок предоставления кредита и в других расчетах выплаты процентов по кредиту показаны с учетом данной компенсации. График получения и погашения инвестиционного кредита и процентов по нему с расчетом компенсации показан в Приложении 2.

В предоставленных договорах (кроме договора с ООО «Агрисовгаз») указаны большие суммы, чем в перечне оборудования (приложение 1). Это связано с тем, что изначально планировалось строительство теплиц на площади 2,88 га, но в настоящее время во избежание излишних рисков, планируется построить 2,4 га.

В расчетах доходов и расходов и последующих расчетах приняты следующие допущения:

Инфляция на реализацию составит 7% в год

Инфляция на затраты составит 10% в год. В связи с кризисом в стране, высока вероятность того, что тариф на тепловую энергию (основную статью затрат) в ближайшие годы будет подниматься менее, чем на 10%, т.е. высока вероятность того, что затраты будут расти медленнее, чем заложено в проекте.

Исходные данные

Таблица 3.6.Налоговое окружение

Таблица 3.7.Номенклатура и цены продукции / услуг по проекту

Таблица 3.8.Сезонные колебания цен продукции по комбинату

Таблица 3.9.План производства продукции по проекту

№	Наименование продукции	Ед.изм.	Годовое производство (после вычета потерь на брак и хранение)	Номер интервала планирования (кв.)
				Интервал начала производства	Интервал выхода на проектную мощность
1	Томаты	тн	805,6	02 (3кв. 2009г.)	5 (2кв.2010г.)

Таблица 3.10.Сезонные колебания объёмов производства продукции по проекту

Таблица 3.11.Номенклатура и цены сырья, материалов и пр.в ценах 2009г., руб.

№	Наименование статей прямых материальных затрат	Ед. изм.	Цена без НДС	Акциз	Таможенная пошлина	НДС	Цена с НДС, акцизом, тамож. пошл.
1	Теплоэнергия	Гкал	354,19	0	0	18%	417,96
2	Электроэнергия	кВт/ч	1,45	0	0	18%	1,711
3	Заработная плата			0	0
4	Минеральные удобрения	тонна	56 750	0	0	18%	6 696
5	Субстрат	м3	1 042	0	0	18%	1 229
6	Семена и посадочный материал	кг	37 140	0	0	18%	43 826
7	Прочие расходы			0	0	18%

Таблица 3.12.Калькуляция прямых материальных затрат на производство единицы продукции (1т. томатов)

Таблица 3.13.Численность персонала и заработная плата по проекту

№	Наименование категории персонала	Средняя з/пл работника в мес	Численность, чел.
1	Основной производственный	11.300	27
2	Вспомогательный производственный	11.300	4
3	Административно-управленческий	17.000	1

Таблица 3.14.Накладные расходы

№	Наименование статей накладных расходов	Норма исчисления (%)	База исчисления
1	Общехозяйственные (включая административные)	9%	Прямые затр.
2	Общепроизводственные	3%	Прямые затр.
3	Коммерческие	5%	Выручка от реал.

Таблица 3.15.Капитальные затраты и амортизация по проекту

№	Наименование статей капитальных затрат	Норма амортизации, %	Общая стоимость затрат, руб.	Амортизация за год
1	Холодный домик теплиц	3,5%	30.752.523	1.076.338
2	Система отопления, водоснабжения и канализации	3,5%	6.900.000	241.500
3	Оборудование для оснащения	3,5%	5.100.000	178.500
4	Прочее	3,5%	33.688.000	1.179.080
			64.452.523	2.255.838

Нормы оборота текущих активов и пассивов

Длительность полного производственного цикла по проекту - 1 год. Цикл начинается и заканчивается в декабре когда происходит подготовка теплиц к очередному сезону.

Продукция (томаты) имеет ограниченный срок хранения, в связи с чем запасов не формируется, продукция реализуется в срок до 3-х дней преимущественно по предоплате, для сетей супермаркетов предусмотрена рассрочка платежа до 20 дней.

Деятельность по производству овощей защищённого грунта в средней полосе России характеризуется большими колебаниями затрат в течении сезона. Пик затрат приходится на декабрь - февраль когда расходуется значительное количество тепловой энергии и происходит закупка семян и субстрата, а пик поступления выручки от реализации продукции - в марте - июне. В связи с этим, потребность в оборотных средствах определяется суммой затрат с ноября по февраль, когда практически отсутствует выручка от реализации продукции.

По основной статье затрат - тепловой энергии запасы не формируются, так как её потребление почти совпадает по времени с производством. Субстрат и семена закупаются 1-2 раза в год перед началом соответствующего производственного цикла (оборота) Незначительные запасы (в пределах 2-4 недельной потребности) формируются только по статье «минеральные удобрения», затраты на покупку которых можно считать постоянными в течении всего года.

С целью определения потребности в первоначальных, а затем текущих оборотных средствах, составлены прогнозные отчеты о прибылях и убытках по проекту на каждый год с 2009г. по 2013г. Отчет о прибылях и убытках непосредственно по проекту (2009г. - 2013г. (прогноз)) и по всему тепличному комбинату (2009г. - 2011г. (прогноз)) приведен в ПРИЛОЖЕНИИ №3.

Таблица 3.16.Сравнительная калькуляция себестоимости производства 1т. томатов в старых и новых теплицах (аналогичных проектным)

Таблица 3.17.Расчет выручки, тыс. руб.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

Потребность в первоначальных оборотных средствах сначала складывается из затрат на семена, удобрения, оплату труда рабочих при выращивании летнего оборота огурцов в строящихся теплицах и прочих затрат. Затем первоначальные оборотные средства состоят из затрат на субстрат, минеральные удобрения, оплаты труда рабочих, занятых на подготовке теплиц к первому полноценному весеннему обороту огурцов, а также на тепловую энергию, необходимую для отопления теплиц осенью - зимой 2009 - 2010гг. Таким образом, сумма первоначальных оборотных средств определяется как сумма издержек на производство с июня 2009г. по февраль 2010 г. и процентов по инвестиционному кредиту за вычетом выручки от реализации огурцов, выращенных в строящихся теплицах летом 2009г.

С целью определения потребности в первоначальных, а затем текущих оборотных средствах, составлены прогнозные отчеты о прибылях и убытках по проекту на каждый год с 2009г. по 2013г. Отчет о прибылях и убытках непосредственно по проекту (2009г. - 2013г. (прогноз)) и по всему тепличному комбинату (2009г. - 2011г. (прогноз)) приведен в ПРИЛОЖЕНИИ №3.

Таблица 3.18.Инвестиционные издержки

№	Структура инвестиционных издержек	Предстоящие затраты, руб.	В т.ч. по интервалам планирования
			2 кв. 2009	3 кв. 2009	4 кв. 2009	1 кв. 2010
1.	Капитальные затраты	64 453	57 753	3 200	3 500
2.	Первоначальные оборотные средства	19 628	610	3 084	5 504	10 430
3.	Всего инвестиционных издержек	84 081	58 363	6 284	9 004	10 430

Расчет прибылей, убытков и денежных потоков

С целью определения потребности в финансировании на всех этапах реализации проекта, составлены прогнозные отчеты о прибылях и убытках по проекту на каждый год с 2009г. по 2013г. Важно отметить, что проценты по кредиту приведены с учетом компенсации в размере ставки рефинансирования из бюджета Удмуртской республики. Отчет о прибылях и убытках непосредственно по проекту (2009г. - 2014г. (прогноз)) и по всему тепличному комбинату (2009г. - 2014г. (прогноз)) приведен в ПРИЛОЖЕНИИ №3.

Согласно данного отчета делаем вывод, что построив и запустив в эксплуатацию во втором-третьем квартале 2009г. новый блок, площадью 2,4га, уже в 2010г с этой площади реально получить прибыль в размере порядка 15-16 млн.руб. (рентабельность продаж - 54%).

Отчет о движении денежных средств непосредственно по проекту (2009г. - 2014г. (прогноз)) и по всему тепличному комбинату (2009г. - 2014г. (прогноз)) приведен в ПРИЛОЖЕНИИ №4.

Источники, формы и условия финансирования

Проект планируется профинансировать частично за счет собственных средств (реинвестирование прибыли и амортизации от существующих теплиц), частично за счет инвестиционного кредита банка.

Срок возврата кредита - 2 квартал 2013 года.

Минимальное значение коэффициента покрытия - 1,29 (что больше рекомендуемого значения) достигается в 1 квартале 2013 года. Расчет источников финансирования приведён в ПРИЛОЖЕНИИ №5, расчет коэффициента покрытия - в ПРИЛОЖЕНИИ №6.

3.2.7 Оценка экономической эффективности проекта

Срок окупаемости проекта

Срок окупаемости всего проекта составляет примерно 4 года (2кв. 2013г.). С кредитом предприятию реально расплатиться за 3 года за счет рентабельной работы по проекту.

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) - 6 лет.

Чистая приведённая стоимость (NPV) в начале 7-го года осуществления проекта - примерно 35 100тыс.р., в дальнейшем ожидается её рост.

Внутренняя норма доходности (IRR) - примерно 19,5%, что выше предлагаемой банком процентной ставки (19%)

Расчет показателей эффективности проекта приведён в ПРИЛОЖЕНИИ 6.

Обоснование ставки дисконтирования (D)

Исходные данные для расчета:

Ставка рефинансирования: r = 12,5%.

Темп инфляции:i = 11,5%

Поправка на риск:P = 8%

1+d = (1+12,5/100)/(1+11,5/100)

d = 0,9%

D = 0,9% + 8% = 8,9%/

3.2.8. Оценка рисков

Анализ чувствительности

Таблица 3. 19. Анализ чувствительности NPV к изменению себестоимости производства и инвестиционных издержек

Показатель	DPBP, лет при изменении соответствующего показателя на:
	-30%	-20%	-10%	прогноз	+10%	+20%	+30%
Себестоимость производства	4,0	4,0	5,0	5,0	6,0	7,0	9,0
Инвестиционные издержки	4,0	4,0	5,0	5,0	6,0	6,0	7,0

Таблица 3. 20.Анализ чувствительности NPV к изменению объёма производства и цены продукции

Показатель	DPBP, лет при изменении соответствующего показателя на:
	+30%	+20%	+10%	прогноз	-10%	-20%	-30%
Цена продукции	3,0	4,0	4,0	5,0	7,0	10,0	14,0
Объём производства	3,25	4,0	5,0	5,0	6,0	8,0	12,0

Уровень безубыточности

Для расчета точки безубыточности используем отчет о прибылях и убытках. Методом итераций, подбирая значение объема производства, получим то значение, при котором проект не приносит ни прибыли, ни убытка - это 531 тонна в 2010г.

Таким образом, точка безубыточности (отношение в процентах полученного значения объема производства (531) к ожидаемому (805) составляет 66%.

Учитывая, что значение точки безубыточности не превышает рекомендуемого значения в 80% - риск кредитора невысокий.

Оценка проектных рисков

Риски, возникающие на этапе осуществления капитальных вложений: невыполнение обязательств поставщиками (низкое качество, дефекты в оборудовании).

Мероприятия по снижению: Установлен гарантийный срок на холодный домик теплиц, оборудование - 12мес., а на некоторые составные части закупаемого оборудования и 36 мес.

3.2.9 Обеспечение

В качестве обеспечения кредита предприятие определяет недвижимость - 1 цех теплиц (общей площадью 20.600 м2) - балансовая стоимость 62.000 тыс.руб, стоимость согласно отчета ООО «Кром» № 2336 от 30.07.2008г.:

Рыночная стоимость - 121.785 тыс.руб. (включая НДС)

Ликвидационная стоимость - 96.266 тыс.руб. (включая НДС)

В т.ч. стоимость земельного участка:

Рыночная стоимость - 694.000 тыс.руб. (включая НДС).

Ликвидационная стоимость - 511.000 тыс.руб. (включая НДС)

Объект служит для целей выращивания овощей защищенного грунта. Имеет все необходимое энергообеспечение (водо-, электро-, теплоснабжение).

3.2.10 Привлекательность бизнес - проекта

Данный бизнес - проект предполагает обновление основных производственных фондов за счет кредитных средств, которые окупятся в течение 3 лет, с последующим увеличением прибыли до 52%.

То есть с точки зрения инвестиционной привлекательности ОАО «Тепличный комбинат «Завьяловский» является потенциальным объектом инвестирования.

С точки зрения инвестора, судить о проекте можно, зная показатели NPV (чистый дисконтированный доход) и IRR (внутренняя норма доходности). Чистый дисконтированный доход представляет собой дисконтированный показатель ценности проекта, определяемый как сумма дисконтированных значений поступлений за вычетом затрат, получаемых в каждом году в течение срока жизни проекта. Чистый дисконтированный доход может быть вычислен по следующей формуле:

;

где - начальные капитальные вложения;

- выгоды от проекта в момент времени t;

- затраты по проекту в момент времени t.

Для признания проекта эффективным с точки зрения инвестора необходимо, чтобы NPV был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с большим значением NPV (при условии, что оно положительное)

NPV1 (тыс. руб.) = - 30000 + = -30000 + + 47640 + 66488 + 112436 = 196564 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход был рассчитан не только по данному бизнес - проекту, а по тепличному комбинату в целом. Это сделано для того, чтобы картина доходности самого предприятия была более полной, так как данный проект не сможет принести дохода пока не будет полностью реализован. А доход с данного проекта будет лишь после его запуска в производство. Но так как прибыль комбината в будущем увеличится за счет реализации данного проекта, доходность проекта рассчитывали исходя из доходности всего тепличного комбината, с учетом окупаемости проекта.

Внутренняя норма доходности технически представляет собой ставку дисконтирования, при которой достигается безубыточность проекта, означающая, что чистая дисконтированная величина потока затрат равна чистой дисконтированной величине потока доходов, то есть NPV(r = IRR) = 0.

Недостаток определенной таким образом внутренней нормы доходности заключается в том, что уравнение NPV(r = IRR) = 0 не обязательно имеет один положительный корень. Оно может вообще не иметь корней или иметь несколько положительных корней. Для того чтобы избежать этих сложностей, лучше определять IRR иначе, а именно внутренняя норма доходности - это положительное число, такое, что NPV:

· при r = IRR обращается в ноль;

· при всех r > IRR отрицателен;

· при всех r < IRR положителен.

Определенная таким образом внутренняя норма доходности, если только она существует, то всегда единственна.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов значение внутренней нормы доходности необходимо сопоставить с нормой дисконтирования r. Проекты у которых IRR > r, имеют положительное NPV и поэтому эффективны, а те, у которых IRR < r, имеют отрицательное NPV и поэтому неэффективны.

IRR может быть использована также для:

· оценки эффективности проекта, если известны приемлемые значения IRR для проектов данного типа;

· оценки степени устойчивости проекта (по - разности IRR - r);

· установления участниками проекта нормы дисконта r по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

r2 = 19 %

NPV2 (тыс. руб.) = - 30000 + = -30000 + + 45638 + 61018 + 98850 = 175506 тыс. руб.

IRR = 60, 6 % = 19 %ии ного капитала

При ставке дисконтирования равной 19 % чистый дисконтированный доход снизился на 21058 тыс. руб., что составляет 10,7 %, но по - прежнему остался положительным, а значит и привлекательным для потенциального инвестора. IRR для проекта составил 60,6%, что также выгодно и привлекательно для инвестора.

Таким образом, построив теплицу «Агрисовгаз» тепличный комбинат имеет возможность подобрать именно ту конструкцию, которая позволит не только решить все агрономические вопросы, применить самое современное оборудование, обеспечить необходимым количеством и качеством продукции, но и обеспечить соответствие новой теплицы всем строительным нормам и правилам. А это и обеспечивает главное - экономический успех всего проекта в целом, гарантированную безопасность и успешную эксплуатацию теплицы в течение многих лет.

3.3 Рыночный (сравнительный) подход

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли - продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего ...